N° RG 24/02553 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JWZ6

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2025

EXPROPRIATION

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00004

juge de l’expropriation de Seine-Maritime près le tribunal judiciaire de Rouen du 10 juin 2024

APPELANT :

Monsieur [F] [P]

ayant droit de Mme [R] [T] épouse [P]

né le 30 juin 1953

[Adresse 5]

[Localité 34]

représenté par M^e Céline BART, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Elisabeth MOISSON, avocat au barreau de Paris

PARTIE EXPROPRIANTE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE (EPFN)

[Adresse 28]

[Localité 34]

représentée par M^e Mathieu BOURDET de la SELARL MATHIEU BOURDET AVOCAT, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e AZOGUI, avocat au barreau de Paris

INTIMES :

Monsieur [J] [P]

ayant droit de Mme [R] [T] épouse [P]

né le 11 juillet 1957 à [Localité 48]

[Adresse 27]

[Localité 36]

représenté et assisté par M^e Elyssa KRAIEM de la SELARL DAUGE AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

Monsieur [H] [P]

ayant droit de Mme [R] [T] épouse [P]

né le 3 décembre 1980 à [Localité 39]

[Adresse 3]

[Localité 37]

représenté et assistée par M^e Elyssa KRAIEM de la SELARL DAUGE AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

Madame [K] [P]

ayant-droit de Mme [R] [T] épouse [P]

[Adresse 38]

[Localité 37]

non constituée

EN PRESENCE DE :

Monsieur le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 41]

[Adresse 14]

[Localité 35]

représenté par M. [E] [B], inspecteur divisionnaire des finances publiques

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 2 juillet 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025

ARRET :

REPUTE CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 15 octobre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

* * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Dans le cadre du projet d’aménagement de la tranche 2 de la zone d’aménagement concerté Eurochannel II sur les communes de [Localité 39] et [Localité 45], une procédure d’utilité publique a été engagée. Une déclaration d’utilité publique du projet est intervenue par arrêté préfectoral du 29 juillet 2022.

Mme [R] [T] épouse [P], propriétaire des parcelles situées [Adresse 49] à [Localité 47] cadastrées section [53] n°[Cadastre 20] d’une superficie totale de 1'174 m² et celles situées [Adresse 44] à [Localité 40] cadastrées section [Cadastre 26] AI n°[Cadastre 33] et [Cadastre 13] (anciennement section AI n°[Cadastre 15] et [Cadastre 13]) d’une superficie de 40'216 m² et de 297 m² était concernée par la procédure. Par arrêté préfectoral du 16 mai 2023, ses parcelles ont été déclarées cessibles au profit de l’Etablissement public foncier de Normandie.

Par ordonnance du 23 février 2024, le juge de l’expropriation a déclaré les parcelles expropriées et envoyé l’Etablissement public foncier de Normandie en possession.

En l’absence d’accord amiable, par mémoire valant offre reçue au greffe le 13 mars 2024, l’Etablissement public foncier de Normandie a saisi le juge de l’expropriation de Seine-Maritime aux fins de voir fixer les indemnités de dépossession devant revenir à Mme [T].

Après transport sur les lieux et audition des parties le 28 mars 2024, par jugement réputé contradictoire du 10 juin 2024, le juge de l’expropriation de Seine-Maritime a':

— fixé l’indemnité due par l’Etablissement public foncier de Normandie à Mme [R] [T] épouse [P] au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 20] sise [Adresse 49] à [Adresse 46] [Localité 1] à la somme de 8'890 euros se décomposant comme suit': 7'513 euros au titre de l’indemnité principale et

1'377 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— fixé l’indemnité due par l’Etablissement public foncier de Normandie à Mme [R] [T] épouse [P] au titre de la dépossession des parcelles cadastrées section [Cadastre 26] AI n°[Cadastre 33] et [Cadastre 13] sises [Adresse 44] à [Localité 40] à la somme de 357'514 euros se décomposant comme suit 324'104 euros au titre de l’indemnité principale et 33'410 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— rejeté les autres demandes des parties,

— condamné l’Etablissement public foncier de Normandie aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 16 juillet 2024, M. [F] [P], ayant droit de Mme [R] [T] épouse [P], décédée le 4 juin 2024, a formé appel du jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions uniques du 16 octobre 2024, notifiées par le greffe le 17 octobre 2024 par lettres recommandées avec avis de réception, reçues les 19 octobre 2024 et 26 octobre 2024 par M. [J] [P] et M. [H] [P], et présenté le 19 octobre 2024 à Mme [K] [P], ayants droit de Mme [R] [T] épouse [P], le 21 octobre 2024 par le commissaire du Gouvernement, et le 22 octobre 2024 par l’Etablissement public foncier de Normandie, M. [F] [P], ayant droit de Mme [R] [T] épouse [P] demande à la cour, au visa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, de':

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité due par l’Etablissement public foncier de Normandie à l’indivision successorale [P] au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée [Cadastre 54] [Cadastre 20] située [Adresse 49] à [Adresse 46] [Localité 1] à la somme de 9 700,70 euros se décomposant en 8 218 euros au titre de l’indemnité principale et 1 482,70 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— fixer l’indemnité due par l’Etablissement public foncier de Normandie à l’indivision successorale [P] au titre de la dépossession des parcelles cadastrées [Cadastre 26] AI [Cadastre 33] et [Cadastre 26] AI [Cadastre 13] situées [Adresse 44] à [Localité 40] à la somme totale de

1'178 368,72 euros se décomposant en 1'077 335,20 euros au titre de l’indemnité principale et 108 033,52 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— condamner l’Etablissement public foncier de Normandie à verser la somme de

3 000 euros à M. [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure.

Il reprend sans contestation l’analyse conduite par le premier juge s’agissant de la date d’évaluation et de détermination de leur consistance soit le 29 décembre 2022 pour la parcelle [Cadastre 54] n°[Cadastre 20] et la date du 25 mai 2023 pour les parcelles [Cadastre 26] AI [Cadastre 33] et [Cadastre 26] AI [Cadastre 13].

Mais il soutient que l’Etablissement public foncier de Normandie a communiqué 4 références exclusivement situées à [Localité 45]'; qu’aucune référence n’est donnée sur des parcelles situées sur le territoire de la commune de [Localité 39]'; que le commissaire du Gouvernement a communiqué des références plus diversifiées, dont certaines se situent à [Localité 39], et qui fixent un montant au mètre carré très supérieur'; que ces références proposées ont été écartées au motif que les parcelles se situent dans la ZAC déjà existante et disposent d’infrastructures qui ne seraient pas comparables ; que cependant, cette analyse méconnaît les caractéristiques et la situation des parcelles [Cadastre 26] AI [Cadastre 33] et [Cadastre 26] AI [Cadastre 13].

Il précise qu’en effet, si les parcelles [Cadastre 26] AI [Cadastre 33] et [Cadastre 26] AI [Cadastre 13] ne sont pas situées au sein de la ZAC Eurochannel déjà constituée, elles en sont néanmoins complètement limitrophes et bénéficient déjà, sans aucun investissement complémentaire, d’infrastructures et de réseaux.

Il conclut que les parcelles [Cadastre 26] AI [Cadastre 33] et [Cadastre 26] AI [Cadastre 13] doivent être évaluées en fonction de leur consistance à la date fixée par le tribunal soit le 25 mai 2023 mais en tenant compte de l’existence d’une voirie adaptée à une activité industrielle et de la présence de réseaux.

Il souligne que le code de l’expropriation interdit de prendre en compte dans l’évaluation de la juste indemnité à verser aux propriétaires expropriés les changements de valeur liées à l’annonce des travaux ou des opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée'; qu’à cet égard, aucune amélioration à prendre en compte n’est liée à la déclaration d’utilité publique du 29 juillet 2022, les travaux d’aménagement ayant été réalisés lors de la création de la ZAC initialement, que l’annonce de l’extension de la ZAC n’a pas provoqué d’accroissement des prix du foncier'; que la desserte des parcelles et l’amenée des réseaux ne figurent pas au nombre des améliorations prohibées par la loi dès lors qu’elles ne résultent pas de la déclaration d’utilité publique de l’extension de la ZAC'; que le terrain peut être immédiatement mis à disposition, sans travaux complémentaires, ce qui conduirait à ce que l’Etablissement public foncier de Normandie dépense un montant représentant à peine un tiers du loyer qui sera perçu sur la première année, alors qu’aucun investissement complémentaire n’est requis.

Il estime que le montant de l’indemnité à laquelle peuvent prétendre les ayants droit de Mme [T] ne saurait être inférieure à 26,40 euros/m² compte tenu de la qualité de l’accès à la parcelle et de sa situation très privilégiée, laquelle est attestée par la délivrance d’une autorisation de construire à la société Galatea avant même que les fonds ne soient versés par l’Etablissement public foncier de Normandie à la Caisse des dépôts et consignations et qu’il soit autorisé à en prendre possession'; qu’aucun abattement pour l’existence de cavités ne pourra être appliqué, le permis de construire délivré à la société Galatea établissant de manière certaine leur inexistence.

Il ajoute, s’agissant de la parcelle [Cadastre 55], que l’indemnité de dépossession devant revenir aux ayants droit de Mme [T] doit être fixée à la somme de 8'218 euros, au lieu de la somme de 7'513 euros, majorée de l’indemnité de remploi devant être fixée à 1'482,70 euros, soit une somme totale de 9'700,70 euros.

Par conclusions uniques du 15 janvier 2025 reçues par voie électronique, notifiées par le greffe par lettres recommandées avec avis de réception du 23 janvier 2025, reçues les 27 janvier 2025 par M. [F] [P], Mme [K] [P], le commissaire du Gouvernement, et le 28 janvier 2025 par l’Etablissement public foncier de Normandie, MM. [J] et [H] [P] demandent à la cour, au visa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, de':

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité due par l’Etablissement public foncier de Normandie à l’indivision successorale [P] au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée [Cadastre 54] [Cadastre 20] située [Adresse 49] à [Adresse 46] [Localité 1] à la somme de 9'700,70 euros se décomposant comme en 8'218 euros au titre de l’indemnité principale et

1'482,70 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— fixer l’indemnité due par l’Etablissement public foncier de Normandie à l’indivision successorale [P] au titre de la dépossession des parcelles cadastrées [Cadastre 26] AI [Cadastre 33] et [Cadastre 26] AI [Cadastre 13] situées [Adresse 44] à [Localité 40] à la somme totale de

1'178'368,72 euros se décomposant en 1'077'335,20 euros au titre de l’indemnité principale et 108'033,52 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— condamner l’Etablissement public foncier de Normandie à verser la somme de 3'000 euros à MM. [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure.

Ils demandent l’infirmation du jugement entrepris en sollicitant la majoration des indemnités en reprenant les références susvisées et dans les mêmes conditions que celles qui ont été développées par M. [F] [P].

Par dernières conclusions du 29 janvier 2025, notifiées par le greffe le même jour par lettres recommandées avec avis de réception, reçues les 1er février 2025 par M. [F] [P], 31 janvier 2025 par M. [H] [P], le 3 février 2025 par Mme [K] [P] et à une date indéterminée par M. [J] [P], ayants-droits de Mme [R] [T] épouse [P], et le 31 janvier 2025 par le commissaire du Gouvernement, l’Etablissement public foncier de Normandie (Epfn) demande à la cour de':

— déclarer irrecevables les conclusions du 15 janvier 2025 de MM. [J] et [H] [P] conformément à l’article R. 311-26 du code de l’expropriation,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. [F] [P], ayant droit de Mme [R] [T] [P] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner solidairement M. [F] [P], M. [J] [P] et M. [H] [P], ayants droit de Mme [R] [T] [P], à verser à l’Epnf une somme de

4'000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [F] [P], M. [J] [P] et M. [H] [P], ayants droit de Mme [R] [T] [P], aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Il fait valoir que dès lors que les conclusions d’intimés et d’appelants incidents du 15 janvier 2025 de MM. [J] et [H] [P] n’ont été uniquement notifiées que par la voie du RPVA et n’ont pas été régularisées par dépôt ou notification par lettre recommandée avec avis de réception au greffe dans le délai de trois mois suivant la réception des conclusions de l’appelant, celles-ci sont irrecevables.

Il soutient que les termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement auxquelles se réfère l’appelant ne peuvent être utilisés par comparaison avec les biens s’inscrivant dans cette procédure dès lors que la [Adresse 58] dispose d’infrastructures tant sur la voirie et les réseaux non comparables avec la zone de la déclaration d’utilité publique.

Il estime que l’appelant tente de faire basculer les débats sur la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation’alors que si les parcelles [Cadastre 26] AI [Cadastre 33] et [Cadastre 26] AI [Cadastre 13] à [Localité 39] sont effectivement situées dans un secteur désigné comme constructible, la deuxième condition tenant à la desserte des terrains n’est pas remplie dès lors que les réseaux ne sont adaptés ni à la construction sur ces terrains ni à la desserte de l’ensemble de la zone.

Il précise que les parcelles ne sont pas connectées à la voirie secondaire, qu’elles ne sont pas desservies et accessibles'; que l’installation de constructions sur ces parcelles aurait nécessairement pour effet d’encombrer le rond-point, unique voie d’accès et de sortie des parcelles'; que le caractère insuffisant de cette voie existante est établie en l’absence des caractéristiques de voie d’accès'; qu’elle est incomplète et doit être prolongée jusqu’au droit de la parcelle privative pour pouvoir la desservir'; qu’elle doit être reprise avec des travaux complémentaires portant notamment sur le dévoiement d’une conduite d’eau potable et la création d’un réseau hydraulique.

Il fait valoir que l’avis donné par la société Enedis, concernant le réseau d’électricité, a informé le pétitionnaire de la nécessité d’une extension pour raccorder le lieu du projet'; que les parcelles ne sont manifestement pas encore raccordées au réseau d’électricité, et a fortiori, ne le sont pas par une puissance suffisante pour la dimension des parcelles. Il ajoute que l’agglomération [Localité 39]-Maritime, en sa direction du service eau potable, a confirmé l’existence d’un réseau de distribution d’eau potable et d’assainissement’mais que cet avis n’indique pas que ces réseaux seraient d’une dimension adaptée à la capacité de construction sur ces terrains.

Il conclut qu’il importe peu que certains réseaux soient desservis et de taille suffisante, dès lors qu’un seul d’entre eux est défaillant, cette seule défaillance écartant nécessairement la qualification de terrain à bâtir'; que l’appelant n’apporte pas la preuve que les parcelles seraient raccordées par les réseaux de gaz et les réseaux de téléphonie et internet, ni même, le cas échéant, que ces réseaux seraient suffisants au regard de la taille des parcelles'; que les parcelles [Cadastre 26] AI [Cadastre 33] et [Cadastre 26] AI [Cadastre 13] ne sont pas viabilisées'; que le coût de viabilisation pour cette zone sera très important et aura un impact significatif sur la valeur vénale du bien de sorte qu’il est impossible d’évaluer les parcelles litigieuses comme des terrains à bâtir viabilisés.

Il expose que dès lors que les terrains ne répondent pas à la qualification de terrain à bâtir, ils doivent être évalués en fonction de leur seul usage effectif'; que les parcelles litigieuses sont à l’état de friche’de sorte que les références retenues par l’appelant, qui portent soit sur des terrains hors ZAC (habitation en zone urbaine ou parcelle agricole), soit sur des terrains implantés dans la ZAC tranche I (terrains vendus au prix viabilisé intégrant les charges foncières) ne peuvent être retenus. Il ajoute que l’appelant ne transmet en tout état de cause aucun terme de comparaison pour fonder sa demande de fixation à 26,40 euros/m².

Concernant la valeur de la parcelle cadastrée section [Cadastre 56][Cadastre 20] à [Localité 45], il relève que l’appelant n’apporte aucun élément au soutien de ses prétentions de nature à justifier l’augmentation de l’indemnité principale’et que la parcelle [Cadastre 57] est affectée d’une cavité justifiant un abattement de 50 %.

Par conclusions uniques du 10 janvier 2025, notifiées par le greffe le même jour par lettres recommandées avec avis de réception reçues les 13 janvier 2025 par

M. [J] [P], 14 janvier 2025 par Mme [K] [P], M. [H] [P], et le 18 janvier 2025 par M. [F] [P], ayants droit de Mme [R] [T] épouse [P], et le 14 janvier 2025 par l’Etablissement public foncier de Normandie, le commissaire du Gouvernement propose de fixer':

— l’indemnité de dépossession à 8 euros/m² pour le bien immobilier cadastré AI [Cadastre 33] et AI [Cadastre 13],

soit une indemnité principale de 324'104 euros,

— l’indemnité de remploi de 33'410,40 euros,

soit une indemnité totale de 357'514,40 euros,

— l’indemnité de dépossession à 7 euros/m² pour le bien immobilier cadastré [Cadastre 54] [Cadastre 20],

soit une indemnité principale de 8'218 euros,

— l’indemnité de remploi de 1'482,70 euros,

soit une indemnité totale de 9'700,70 euros,

et de laisser la charge des dépens à l’expropriant.

Il expose que s’il est incontestable que les parcelles AI [Cadastre 33] et AI [Cadastre 13] font partie intégrante de la [Adresse 60], elles n’en constituent pas moins une extension objet de la déclaration d’utilité publique du 29 juillet 2022'et qu’à ce titre, elles participent à la tranche 2 de la [Adresse 60].

Il précise que les mutations citées comme références par l’appelant participent de la tranche 1 de la [Adresse 60] et sont qualifiées par l’aménageur lui-même de parcelles viabilisées'; qu’a contrario, les parcelles visées par la présente expropriation ne sont pas viabilisées'; que les terrains dont la valeur est discutée nécessitent, en raison de leur superficie, d’être viabilisés, sans compter la nature du projet de construction d’une plateforme d’entrepôt logistique et de bureaux d’une surface de plancher de 11'900 m²'; que cette viabilisation ressort du courrier de l’agglomération [Localité 39]-Maritime du 19 avril 2024, lequel précise que «'il existe un réseau d’eau potable’ sur lequel aucun branchement n’est possible'»'; que la nécessaire viabilisation des parcelles ressort également du document de la société Enedis qui précise que «''pour raccorder ce projet au réseau public de distribution, une extension de réseau est nécessaire'»'; de sorte que les parcelles en litige ne peuvent être assimilées aux parcelles cédées au sein de la tranche 1 de la ZAC Eurochannel, lesquelles bénéficient de l’aménagement de la zone et ont été cédées au prix unitaire de 22 euros/m².

Il conclut que la valeur à retenir doit être arrêtée à 8 euros/m² pour les parcelles AI [Cadastre 33] et AI [Cadastre 13], soit une valeur globale de 324'104 euros.

Il précise, concernant la parcelle [Cadastre 55], que cette parcelle de forme quasi-rectangulaire très étirée, en nature d’herbage, est soumise aux aléas géologiques d’après le PLU'; que les parcelles voisines cadastrées [Cadastre 54] [Cadastre 18] à [Cadastre 25] se sont vendues entre 6,40 euros et 8 euros selon la présence ou l’absence de risque de cavités de sorte que la valeur de la parcelle [Cadastre 55] paraît devoir être arrêtée à 7 euros/m², soit une valeur globale de 8'218 euros.

Les parties et leur conseil respectif ont été convoqués à l’audience de plaidoiries du 2 juillet 2025 par courriers recommandés avec avis de réception et par lettres simples le 13 janvier 2025. M^e Kraiem, avocat, n’ayant pas retiré le pli, un second envoi a été effectué le 5 février 2025.

Mme [K] [P] a reçu régulièrement notification des conclusions des parties et a reçu le 15 janvier 2025 la convocation à l’audience de plaidoiries mais n’a pas constitué avocat. Elle n’a pas comparu à l’audience.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions de MM. [J] et [H] [P]

L’article 748-1 du code de procédure civile dispose que les envois, remises et notification des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions et revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles peuvent être effectués par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées par le titre XXI du livre I du code de procédure civile, sans préjudice des dispositions spéciales imposant l’usage de ce mode de communication.

Selon l’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire, et forme le cas échéant appel incident, dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant.

Par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, la représentation par avocat a été rendu obligatoire en matière d’expropriation depuis le 1er janvier 2020.

L’article 2 de l’arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d’appel, qui a abrogé l’arrêté du 5 mai 2010, autorise désormais, par renvoi à l’article 748-1 du code de procédure civile, les envois, remises et notifications par voie électronique entre avocats, ou entre un avocat et la juridiction, dans le cadre d’une procédure avec ou sans représentation obligatoire devant la cour d’appel ou son premier président, des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles.

Aucune disposition du code de l’expropriation n’exclut, devant la cour d’appel, la faculté pour les parties d’effectuer par voie électronique l’envoi, la remise et la notification des actes de procédure institué par l’article 748-1 du code de procédure civile. Cette faculté est subordonnée, en application de l’article 748-6, à l’emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des [Localité 52], la fiabilité de l’identification des parties, l’intégrité des documents, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges, et permet la date certaine des transmissions.

Les notifications et dépôts visés à l’article R. 311-26 précité, qu’il s’agisse de la notification des conclusions ou documents des parties entre elles, au greffe ou par le greffe, peuvent donc être faits par voie électronique, sans préjudice du maintien de l’usage du support papier par le greffe s’agissant des notifications faites au commissaire du Gouvernement ou de celles auxquelles celui-ci procède.

En l’espèce, M. [F] [P] a, par la voie de son conseil, notifié ses conclusions d’appelant le 16 octobre 2024 à la fois par notification électronique notamment au conseil de MM. [J] et [H] [P], M^e Kraiem constitué depuis le 8 août 2024 et par pli déposé au greffe.

MM. [J] et [H] [P] ont procédé à la remise de leurs écritures au greffe, par la voie de leur conseil et par la voie du RPVA, le 15 janvier 2025, soit dans le délai de trois mois prévu à l’article R. 311-26 du code de l’expropriation. Dès lors, la procédure a été respectée sans que ne soit imputé un délai tenant à la remise des écritures en version papier au greffe.

En effet, en raison de la représentation obligatoire des parties par avocats en matière d’expropriation, la notification des conclusions aux parties par le greffe, ce par lettres recommandées avec avis de réception, ne fait pas courir un délai distinct lorsqu’il s’agit d’analyser la régularité de la procédure.

La date à laquelle le greffe a procédé à la notification des conclusions de

MM. [P], en l’espèce le 23 janvier 2025, et la date de réception du pli par le commissaire du Gouvernement soit le 27 janvier 2025 sont indifférentes, seule devant être retenue la date de remise au greffe des écritures qu’elle qu’en soit la forme.

En conséquence, la demande de l’Etablissement public foncier de Normandie tendant à voir déclarer les conclusions d’intimés et d’appelants incidents de MM. [J] et [H] [P] notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025 sera rejetée.

Sur les indemnités principales de dépossession

En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L. 321-3 du même code, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’article L. 322-1 du même code indique que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, mais l’article L. 322-2 précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, et que, sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique.

Enfin, conformément aux articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme, en cas d’expropriation d’un terrain réservé inscrit dans un plan local d’urbanisme, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Les parties ne contestent pas':

— le principe de l’évaluation de la valeur des parcelles expropriées à la date de la décision du premier juge et selon leur consistance au 23 février 2024, date de l’ordonnance d’expropriation,

— les dates de référence correspondant aux possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par les plans locaux d’urbanisme et donc fixées en l’espèce respectivement au 29 décembre 2022 pour la parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 20] et au 25 mai 2023 pour les parcelles cadastrées section [Cadastre 26] AI n°[Cadastre 33] et [Cadastre 13].

Concernant les parcelles cadastrées section [Cadastre 26] AI n°[Cadastre 33] et [Cadastre 13]

— la consistance des parcelles

Le premier juge a exclu plusieurs termes de comparaison en relevant qu’ils ne concernaient que des parcelles situées au sein de la zone d’aménagement concerté Eurochannel déjà existante.

M. [F] [P], de même que MM. [J] et [H] [P] considèrent que leurs parcelles [Cadastre 26] AI n°[Cadastre 33] et [Cadastre 13] bénéficient déjà, en raison de leur implantation limitrophe de la zone d’aménagement concerté Eurochannel, d’infrastructures de voiries adaptée à une activité industrielle et à la présence des réseaux d’électricité et d’eau potable sans qu’aucun investissement complémentaire ne soit à réaliser.

L’autorité expropriante, mais également le commissaire du Gouvernement, s’opposent à un tel argumentaire en relevant que les voiries et infrastructures existantes à proximité des parcelles litigieuses sont inadaptées à leur capacité de construction.

En l’espèce, les parcelles cadastrées section [Cadastre 26] AI n°[Cadastre 33] et [Cadastre 13], situées sur la commune de [Localité 39], présentent une superficie totale de 40'216 m² + 297 m² soit 40'513 m² et non de 40'246 m² + 297 m² soit 40'543 m² comme retenu par le premier juge. Il s’agit de terrains plats situés en bordure de la zone d’aménagement concerté Eurochannel, libres de toute occupation, laissés en friche et non viabilisés.

A la date de référence du 25 mai 2023, les emprises expropriées étaient situées en zone ULE du PLU correspondant à une zone destinée à recevoir des activités industrielles et de commerce de gros.

MM. [P] se prévalent’essentiellement de deux avis de la société Enedis du 21 mai 2024 et de la Direction du service eau potable, assainissement, eaux pluviales et Gemapi de la communauté d’agglomération du ressort dieppois du 19 avril 2024. Ces deux avis ont été émis dans le cadre d’une demande de permis de construire obtenu par la société Galatea le 9 juillet 2024 portant sur la construction sur les emprises expropriées d’un entrepôt logistique et de bureaux composés de deux cellules de stockage, de locaux techniques et de bureaux d’exploitation sur une surface limitée de 11'900 m².

D’une part, l’avis de la société Enedis du 21 mai 2024 auquel est annexé un plan du réseau public de distribution d’électricité permet de constater qu’il existe des postes de raccordements à proximité directe des parcelles de MM. [P]. Toutefois, la société Enedis précise dans son avis que «'Nous vous informons que, sur la base des hypothèses retenues pour notre analyse, pour raccorder ce projet au réseau public de distribution une extension de réseau est nécessaire d’un montant estimé à

3'823,2 euros.'». Le réseau d’électricité existant à proximité des parcelles n’est donc pas adapté à la capacité de construction sur des parcelles de plus de 40'000 m².

D’autre part, l’avis de l’agglomération [Localité 39]-Maritime en sa direction chargée du service eau potable en date du 19 avril 2024 précise que le terrain est à la fois desservi par le réseau public d’eau potable, par le réseau public d’assainissement des eaux usées et par le réseau public d’eaux pluviales.

Cependant, cet avis ne fait référence à aucun dimensionnement suffisant des réseaux AEP/[Localité 43]/EP par rapport à la capacité de construction totale, et notamment au regard du projet envisagé par la société Galatea. Il précise, concernant le réseau public d’eau potable, que «'Il existe un réseau d’eau potable DN [Cadastre 22] qui longe la parcelle [Cadastre 26] AI [Cadastre 33], implanté sur les parcelles [Cadastre 26] AI [Cadastre 31], [Cadastre 29], [Cadastre 32] et [Cadastre 30] et sur lequel aucun branchement n’est possible.'» En outre, en page 18 de la note explicative annexée au dossier d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, versée aux débats par l’autorité expropriante, précise que «'une grande partie des espaces collectifs futurs sont réservés à la réalisation d’ouvrages de collecte et de tamponnement des eaux pluviales.'»

L’existence et les capacités suffisantes d’absorption des réseaux AEP/[Localité 43]/EP par rapport à la capacité de construction des emprises ne sont donc pas objectivement justifiées.

Par ailleurs, en page 17 de la note explicative précitée, au paragraphe «'Voirie et desserte':'» il est indiqué que «'La desserte d’Eurochannel II se fait par la [Adresse 51]. La largeur de cette voirie est portée à 16,5 m avec l’aménagement':

— d’un trottoir de chaque côté de la voirie';

— d’une chaussée à double sens de circulation de 3,5 m de largeur chacune';

— d’une noue centrale de collecte des eaux pluviales de 5m de large

Cet axe principal de desserte a été réalisé intégralement en phase 1.

Pour assurer la distribution des terrains aménagés en phase 1, le projet a intégré la création d’une voie de desserte secondaire. Cette voirie à double sens de circulation est raccordée à ces deux extrémités à la voie principale ([Adresse 50]). Cette voie secondaire est constituée':

— d’un trottoir,

— d’une bande de roulement de 7 m de large,

— d’une noue de collecte des eaux pluviales de 4 m de large.

Les travaux relatifs à cette voie de desserte secondaire ont été également réalisés.

Dans le cadre de la deuxième phase d’aménagement, la desserte des parcelles privatives nécessitera la création d’un petit linéaire de voirie qui présentera le même profil en travers que la voirie secondaire de phase 1 décrite précédemment.'»

Les parcelles privatives intégrées à la phase 2 de la zone d’aménagement concerté Eurochannel II, dont font parties les parcelles section [Cadastre 26] AI n°[Cadastre 33] et [Cadastre 13], ne sont donc pas desservies par des voiries adaptées.

Le plan de masse de l’emprise du projet de la société Galatea, annexé à sa demande de permis de construire entièrement produite par M. [F] [P], le confirme dès lors qu’il envisage la réalisation de voies de circulations en prolongement de la voie déjà existante arrêtée en limite de fonds.

En outre, MM. [P] ne justifient pas que leurs parcelles sont effectivement desservies par les réseaux de gaz et de télécommunication suffisamment dimensionnés par rapport à la capacité totale de construction.

En conséquence, MM. [P] ne peuvent valablement se prévaloir de la proximité de leurs parcelles objets de la procédure d’expropriation avec la tranche 1 de la zone d’aménagement concerté Eurochannel existante pour solliciter une majoration de l’indemnité principale de dépossession devant leur revenir.

— la valeur des parcelles

Pour allouer une indemnité principale de dépossession de 324'104 euros, le premier juge a retenu une valeur du mètre carré de 8 euros pour une superficie de 40'543 m² (40'246 + [Cadastre 17]).

Il convient en réalité de calculer l’indemnité due pour une superficie de 40'513 m².

MM. [P] sollicitent l’intégration des termes de comparaison suivants':

— terme n°1': cession du 4 septembre 2020 d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 26] AK n°[Cadastre 23], et non n°[Cadastre 4] comme indiqué par les concluants, de 1'549 m² située sur la commune de [Localité 39] au sein de la ZAC existante au prix de 30'000 euros, soit

19,37 euros/m²,

— terme n°2': cession du 10 septembre 2021 d’une parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 9] de 779 m² située sur la commune de [Localité 45] au sein de la [59] existante au prix de 17'138 euros, soit 22 euros/m²,

— terme n°3': cession du 19 décembre 2023 d’une parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 11] de 2'997 euros située sur la commune de [Localité 45] au sein de la [59] existante au prix de 65'934 euros, soit 22 euros/m²,

— terme n°4': cession du 19 décembre 2023 de parcelles cadastrées section ZA n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 10] de 5'165 m² situées sur la commune de [Localité 45] au sein de la [59] existante au prix de 136'356 euros, soit 26,40 euros/m².

Ces termes de comparaison issus de l’étude des négociations immobilières produite par le commissaire du Gouvernement devant le premier juge ont été écartés en raison de leur implantation au sein de la zone d’aménagement concerté Eurochannel déjà existante.

Or, il résulte de ce qui précède que les parcelles section [Cadastre 26] AI n°[Cadastre 33] et [Cadastre 13] ne peuvent être considérées comme bénéficiant des mêmes infrastructures et réseaux que les parcelles déjà viabilisées et intégrées à la tranche 1 du site.

Ces termes de comparaison ne sauraient dès lors être retenus.

M. [F] [P] sollicite également l’intégration d’une cession intervenue le 7 mai 2024 concernant la parcelle cadastrée section ZK n°[Cadastre 2] d’une superficie de 2'765 m² pour 72'636 euros, soit 26,26 euros/m².

L’acte authentique de vente de la cession du 7 mai 2024 est produit par le commissaire du Gouvernement qui souligne à juste titre que ce terme de comparaison ne peut être retenu dès lors que le montant de l’opération visée concerne en réalité deux parcelles cadastrées section [Cadastre 61] n°[Cadastre 2] et ZB n°[Cadastre 16] d’une superficie de 72'636 m².

Ce terme de comparaison sera également exclu.

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir les termes de comparaison suivants':

— terme n°1': cession du 12 décembre 2023 de parcelles cadastrées section ZA n°[Cadastre 19] et [Cadastre 25] de 11'872 m² situées sur la commune de [Localité 45] au sein de la [42] et affectées de cavités, au prix de 91'772 euros, soit 7,73 euros/m²,

— terme n°2': cession du 29 décembre 2023 d’une parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 24] de 1'090 m² située sur la commune de [Localité 45] au sein de la DUP et affectée de cavités, au prix de 6'976 euros, soit 6,40 euros/m²,

— terme n°3': accord amiable du 22 septembre 2022 d’une parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 21] de 1'235 m² située sur la commune de [Localité 45] au sein de la DUP et affectée de cavités, au prix de 7'904 euros, soit 6,40 euros/m²,

— terme n°4': accord amiable du 7 septembre 2022 d’une parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 18] de 515 m² située sur la commune de [Localité 45] au sein de la DUP, au prix de 4'120 euros, soit 8 euros/m²,

soit une moyenne de l’ordre de 7,13 euros/m².

Aussi, dans la mesure où les emprises expropriées ne présentent aucun risque géologique comme dans l’hypothèse de la propriété visée en terme n°4 (8 euros), mais concernent une superficie importante correspondant à un peu moins de la moitié de la propriété du terme 1 (7,73 euros), c’est à juste titre que le premier juge a retenu une valeur de 8 euros le m² comme base d’indemnisation de l’expropriation. Il a fait une juste appréciation au regard de la consistance des parcelles de MM. [P] et de l’état du marché.

L’indemnité principale de dépossession due à MM. [P] sera donc de

324'104 euros [= (40'216m² + 297m²) × 8 euros], le jugement étant sur ce point confirmé.

Concernant la parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 20] sise à [Adresse 46]

Le premier juge a retenu le principe d’une indemnité principale de dépossession de 8'218 euros sur la base de 7 euros le m² en raison de l’existence d’une cavité pour une parcelle de 1'174 m² mais a réduit le montant alloué en l’absence de prétentions exprimées par Mme [P] autorisant la juridiction a accordé une somme au-delà des propositions formulées par l’autorité expropriante.

Les consorts [P] forment une demande à hauteur de 8'218 euros soit un prix au mètre carré de 7 euros sans autre explication.

Cette valeur est celle qui est proposée par le commissaire du Gouvernement malgré les «'aléas géologiques d’après le PLU'».

L’Etablissement public foncier de Normandie propose l’évaluation suivante pour tenir compte de la présence d’une cavité, la réduction étant de 50 % sur la partie affectée': (704,40 m² × 8 euros/m²) + (469,60 m² × 4 euros/m²) = 7'513 euros.

En l’espèce, la parcelle cadastrée section [Cadastre 57] d’une superficie de 1'174 m² est constituée d’une bande de terre agricole, de forme longitudinale quasi rectangulaire, enherbée et non cultivée, libre de toute occupation et affectée d’un risque géologique en raison de l’existence d’un indice de cavité souterraine. Les consorts [P] ne versent aux débats aucune pièce de nature à contredire ce point.

A la date de référence du 29 décembre 2022, l’emprise expropriée était située en zone UYA du PLU correspondant à une zone à vocation économique secondaires ou tertiaires de la zone d’aménagement concerté Eurochannel.

Le commissaire du Gouvernement retient un prix au mètre carré de 7 euros en relevant que les termes de comparaison notamment ceux qui concernaient les parcelles cadastrées section ZA n°[Cadastre 18] et [Cadastre 25], respectivement d’une superficie de

515 m² et de 11'357 m², sont intervenues entre 6,40 euros et 8 euros selon la présence ou l’absence de risque de cavités.

Il ajoute que la mutation du 5 décembre 2023 pour deux parcelles cadastrées section ZA n°[Cadastre 6] et [Cadastre 12], respectivement d’une superficie de 18'944 m² et 4'664 m², toutes deux affectées de cavités, est intervenue au prix de 118'152 euros, soit 5 euros/m².

Ainsi, compte tenu de l’étude de marché présenté par le commissaire du Gouvernement le prix de 7 euros du mètre carré peut être retenu sans qu’il n’y ait lieu, comme le sollicite l’autorité expropriante, d’appliquer un abattement de 50 % dès lors que les termes de comparaison retenus intègrent déjà une variable tenant aux risques géologiques.

En conséquence, l’indemnité principale de dépossession due à MM. [P] sera de 8'218 euros (= 1'174 m² × 7 euros), le jugement étant infirmé en ce sens.

Sur les indemnités de remploi

L’article R. 322-5 du code de l’expropriation dispose que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Elle a pour base le montant de l’indemnité principale de dépossession.

Concernant les parcelles cadastrées section [Cadastre 26] AI n°[Cadastre 33] et [Cadastre 13]

L’indemnité de remploi a été calculée par le premier juge selon le barème dégressif prévu par les textes en la matière et sera confirmée à hauteur de 33'410 euros.

Concernant la parcelle cadastrées section [Cadastre 54] n°[Cadastre 20]

L’indemnité principale de dépossession due pour l’emprise expropriée a été fixée à 8'218 euros. L’indemnité de remploi sera en conséquence calculée comme suit':

—  20 % sur 5'000 euros, soit 1'000 euros,

—  15 % sur 3'218 euros, soit 482,70 euros,

soit la somme totale de 1'482,70 euros, le jugement étant infirmé en ce sens.

Sur les frais de procédure

Au visa de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les dépens seront supportés par l’autorité expropriante, soit l’Etablissement public foncier de Normandie.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une des parties. Elles seront déboutées de leur prétention à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par l’Etablissement public foncier de Normandie tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de M. [J] [P] et M. [H] [P] notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité due par l’Etablissement public foncier de Normandie à Mme [R] [T] épouse [P] au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section n°[Cadastre 20] sise [Adresse 49] à [Localité 47] à la somme de 8'890 euros se décomposant comme suit': 7'513 euros au titre de l’indemnité principale et 1'377 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne L’Etablissement public foncier de Normandie à payer à M. [F] [P], M. [J] [P] et M. [H] [P], ès qualités d’héritiers de Mme [R] [T] épouse [P], au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 20] la somme de 9'700,70 euros se décomposant comme suit': 8'218 euros au titre de l’indemnité principale et 1 482,70 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Déboute les parties de leur demande formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’Etablissement public foncier de Normandie aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,