ARRÊT N°

TR

R.G : N° RG 17/00113 – N° Portalis DBWB-V-B7B-EZ5X

S.C. VILLA DE JADE

C/

[…]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 30 AVRIL 2021

Chambre civile TI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE SAINT PAUL en date du 07 OCTOBRE 2016 suivant déclaration d’appel en date du 20 JANVIER 2017 RG n° 1116000082

APPELANTE :

S.C. VILLA DE JADE

[…]

[…]

Représentant : M^e Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

[…]

[…]

[…]

Représentant : M^e Lénaïg LABOURÉ, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 12 novembre 2020

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Février 2021 devant M. RHIM Thibaud, Vice-président placé, qui en a fait un rapport, assisté de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 16 avril 2021.Le délibéré a été prorogé au 30 avril 2021.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Thibaud RHIM, Vice-président placé

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Avril 2021.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juillet 2014 la SCCV Villa de Jade a vendu à la société civile AVENIR une villa en l’état futur d’achèvement portant sur les lots n° 21, 10 et 11 sur la commune de Trois Bassins.

Soutenant que la livraison du bien immobilier était intervenue avec retard et déplorant un déficit de surface du jardin attenant à la villa, la société civile AVENIR a saisi le tribunal d’instance de Saint Denis d’une demande de dommages et intérêts pour déficit de surface et perte de chance de louer le bien consécutif à un retard de livraison, qui par jugement en date du 8 février 2016, s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal d’instance de Saint Paul.

Par jugement du 7 octobre 2016 le tribunal d’instance de Saint Paul a :

— condamné globalement la SCCV Villa de Jade à payer à la société civile AVENIR la somme de 9.843,75 € en réparation du préjudice résultant du défaut de délivrance de 62,50 m² de jardin privatif ;

— condamné la SCCV Villa de Jade à payer à la société civile AVENIR la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel, formulée par voie électronique le 20 janvier 2017, la SCCV Villa de Jade a relevé appel de ce jugement.

Par arrêt du 2 novembre 2018, la Cour d’appel de Saint Denis de la Réunion a :

— ordonné une expertise

— réservé l’ensemble des demandes.

Le rapport d’expertise a été déposé le 6 décembre 2019.

* * * * *

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe le 10 juin 2020, la SCCV Villa de Jade demande à la Cour de :

— Infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

— Débouter la société Avenir de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions dirigées à son encontre ;

A titre subsidiaire

— Débouter la Société Avenir de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 29.700€ outre intérêt au taux légal ;

— Dire et juger que le prix au mètre carré sera fixé à 100€';

En tout état de cause,

— Condamner la société Avenir à lui payer la somme de 5000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions la SCCV Villa de Jade fait principalement valoir :

— que selon l’acte de vente la livraison était prévue à la fin du premier trimestre de 2015 soit une livraison aux alentours du 31 mars 2015 ;

— que le procès-verbal de réception définitive des travaux est intervenu le 16 avril 2015, ce qui correspond à quelques jours près à une livraison à la fin du premier trimestre 2015';

— que ce retard ne peut lui être reproché ;

— que la date du 09 juin 2015 retenue par le juge est la date de mise en service de l’électricité et non pas la date du raccordement électrique ;

— qu’en tout état de cause un retard de raccordement électrique ne peut lui être opposé, puisqu’elle justifie d’intempéries ayant entraîné un retard du chantier, le contrat de vente liant les parties prévoyant que les intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers du bâtiment sont considérées comme une cause légitime de report du délai de livraison ;

— qu’elle a accompli les diligences nécessaires auprès d’EDF puisqu’une demande d’autorisation de travaux pour le déploiement du réseau électrique a été faite le 16 décembre 2014 et une autorisation de travaux a été accordée le 23 février 2015 ;

— que le retard de branchement au réseau électrique ne lui est pas imputable, le rapport final de contrôle technique VERITAS du 30 avril 2015 ne faisant en outre pas mention de non conformités ou de non raccordement au réseau électrique';

— qu’en outre le préjudice allégué n’est pas avéré puisque rien n’indique que la société AVENIR qui loue le bien en location saisonnière aurait trouvé des locataires pour la période considérée, étant précisé que le montant du loyer pour la période d’année est très excessif, aucun justificatif de cette location n’étant versé aux débats;

— qu’aucune indemnité n’est prévue dans l’acte de vente en cas de retard de chantier ;

— que l’erreur d’implantation est imputable en définitive au maître d’oeuvre, contre lequel une assignation a été délivrée le 2 mars 2020 devant le tribunal Judiciaire de Saint Denis. Seuls les m2 manquant en dessous de la surface de tolérance justifient une indemnisation soit 51,5 m2 avec un prix du mètre carré au maximum à 157 m2, la valeur du terrain ne pouvant être assimilée à celle d’un terrain libre ou constructible mais d’un jardin attaché sans détachement possible de la maison.

* * * * *

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 17 juin 2020 la société AVENIR demande à la Cour de :

— Dire et juger la SCCV Villa de Jade non fondée en son appel ainsi qu’en ses demandes fins et conclusions ;

L’en débouter

— La recevoir en son appel incident ainsi qu’en ses demandes fins et conclusions déclarées fondées ;

Y faisant droit

— Infirmer la décision entreprise en ses dispositions lui faisant grief et statuant à nouveau';

— Condamner la SCCV Villa de Jade à lui payer la somme globale de 29 700,00€ outre intérêts au taux légal à compter de la demande au titre de l’ensemble de ses préjudices ;

— Confirmer le jugement en ses dispositions non contraires ;

— Condamner la SCCV Villa de Jade à lui payer la somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société AVENIR développe les moyens suivants:

— lors de la réception du 16 avril 2015, intervenue avec retard, il était clairement indiqué que le raccordement au réseau n’était pas effectué à cette date ;

— que le contrat de vente prévoit expressément le branchement au réseau électrique qui n’est intervenu que le 09 juin 2015, la facture de souscription datant du 11 juin 2015';

— que la société disposait d’un large délai entre la date d’achèvement théorique au 31 décembre 2014 et la livraison pour régulariser les choses auprès de Edf. Aucune démarche n’a été entreprise auprès d’Edf; si une faute a été commise par Edf, la Villa de Jade peut se retourner contre cette société ;

— que les données météorologiques fournies sont insuffisantes pour justifier tout à la fois des intempéries dont il est fait état et de l’effet de ces intempéries sur le chantier, alors au surplus que ce n’est pas la bonne station météorologique qui a été sélectionnée; or aucun événement pluvieux anormal n’a été enregistré, sauf en mars 2015 ; par ailleurs, ces circonstances ne présentent pas un caractère de force majeure, imprévisibles et irrésistibles ;

— que sans raccordement électrique la maison était inhabitable et le bien ne pouvait être proposé à la location, ainsi elle a subi une perte de chance de louer le bien pendant 8 semaines du fait du retard de livraison, sur la base d’un loyer à 1.200€.

— que s’agissant du mesurage de la surface du jardin elle a été régulièrement convoquée par l’expert judiciaire mais ne s’est pas présentée, la surface de 205m2 n’étant du reste pas contestée ;

— que, dès lors que la marge de 5 % est dépassée, il y a lieu d’indemniser l’intégralité de la perte de surface soit 67 m², le prix du terrain à bâtir étant de 300,00 €/m².

* * * * *

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2020.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

* * * * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

I° les demandes principales :

1° Sur les dimensions de la parcelle :

Il ressort de l’acte de vente du 25 juillet 2014 que la société AVENIR a acheté à la SCCV Villa de Jade les lots n° 21, 10 et 11 d’un ensemble immobilier dénommé Villa de Jade situé à […] lieu-dit « La souris chaude », cadastré AB 338.

Le lot n° 21 comportait une villa dont la surface habitable est mentionnée comme correspondant à « environ 111,20 m² », une piscine et la jouissance exclusive et particulière du jardin attenant d’une surface mentionnée comme « d’environ 270 m² ».

L’expert désigné dans le cadre de l’arrêt avant dire droit du 2 novembre 2018 a retenu une superficie de 205 m2 soit une différence de 65 m2 avec la dimension de la parcelle contractuellement annoncée dans le cadre de l’acte de vente du 25 juillet 2014 et du règlement de copropriété.

Les parties s’accordent sur le déficit de surface de plus de 5% par rapport à la marge contractualisée et de plus d’un vingtième par rapport à la valeur de l’immeuble acheté.

Vu les articles 1616 et 1617 du code civil,

Il y a un déficit de 65 m2 par rapport à la contenance indiquée au contrat, supérieure aux 5% de seuil de tolérance mentionnés dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 25 juillet 2014.

La clause suivante est stipulée dans l’acte authentique du 25 juillet 2014: «'la contenance du terrain n’est pas garantie. Toute différence dans cette contenance, en plus ou en moins, excédât-elle le vingtième, fera le profit ou la perte de l’acquéreur. Toutefois, dans le cas où il existe ou viendrait à exister des jardins ou jardinets affectés à la jouissance exclusive et privative des propriétaires d’appartements ou de biens sis en rez-de-chaussée, la contenance de ces jardinets est garantie avec une marge de tolérance de 5%'».

Cette clause limitative de garantie est d’interprétation stricte.

Si seul le dépassement de ce seuil contractuel autorise l’acheteur à engager une action en réduction du prix, le montant de l’indemnisation est déterminé en fonction de la totalité de la surface manquante, la clause ne s’interprétant pas comme excluant de façon générale toute indemnisation sur 5% du dépassement total (3^e civ, 8-11-2006 n°5-16.948).

L’article 1617 prévoit en cas de déficit de surface une diminution proportionnelle du prix. L’acte d’acquisition ne comporte pas de mode de calcul de l’indemnisation et ne ventile pas entre prix du bâti et prix de la surface de terrain nu afin de faire une application proportionnelle au prix d’acquisition du déficit de terrain.

Le terrain de 2222m2 a été acquis 350.000€ le 6 novembre 2013, soit 157,51€ du mètre carré.

La vente a été consentie au prix de 466.667€ pour une maison de 111m2 avec piscine et 270m2 de terrain.

Or il ressort des pièces produites par l’intimé ( et notamment des annonces d’agents immobiliers) qui ne sont pas contredites par des pièces contraires, que les ventes de terrains nus sur le secteur de Trois Bassin se basent sur un prix moyen de 300€ au mètre carré, soit une valeur d’achat du terrain nu qui aurait été de 81.000€ pour 270m2 de terrain, ce qui paraît tout à fait raisonnable au regard du prix total d’achat de la maison, soit une diminution proportionnelle de prix de 19.500€.

Le jugement sera ainsi infirmé et la SCCV Villa de Jade condamnée au paiement d’une somme de 19.500€.

2° Sur le retard de livraison:

a° les manquements contractuels:

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement stipule que le vendeur «'s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard au 31 décembre 2014, et livrés au plus tard à la fin du premier semestre 2015 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison'». Le contrat de vente prévoit expressément dans la notice descriptive le branchement au réseau électrique.

L’article suivant prévoit au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison:

— *Troubles résultant d’hostilités, cataclysme, accidents de chantiers

Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources.

> Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fourniture d’énergie:

Les parties s’accordent sur la signature du procès-verbal de réception le 16 avril 2015 avec une réserve tenant à l’absence de raccordement électrique. Le raccordement a été effectif le 9 juin 2015, et l’ouvrage était ainsi inhabitable jusqu’à cette date.

Or si la Sccv Villa de Jade fait état d’un retard imputable à Edf, elle a formalisé tardivement une demande de permission de travaux sur le domaine public le 22 décembre 2014 (soit la veille des congés de l’été austral se poursuivant jusque fin janvier 2015) et a obtenu de la Région Réunion:

— Un arrêt d’alignement individuel le 23 février 2015';

— Une autorisation de travaux du 23 février 2015 dans l’emprise du domaine public routier portant pose d’un poteau Edf et déplacement du réseau BP aérien confié à l’entreprise Cenergi developpement Oi pour une durée de deux mois à compter de la présente autorisation.

Tout en mettant en cause un éventuel retard d’Edf, la Sccv Villa de Jade ne justifie pas de la date d’achèvement des travaux visés par l’autorisation de travaux du 23 février 2013, de la date de contrôle de la conformité du chantier par le gestionnaire de la voirie, de la date à laquelle elle a sollicité le raccordement par Edf et d’éventuelles mises en demeure pour le cas où le retard serait imputable à cette société.

Par ailleurs, la remise de l’attestation de conformité électrique conditionne le raccordement de l’habitation au réseau électrique, et détermine ainsi la date à laquelle les travaux d’électricité ont été achevé par le constructeur sur la parcelle. Or la Sccv Villa de Jade ne justifie pas de la date de délivrance de l’attestation de conformité du consuel (comité national pour la sécurité des usagers de

l’électricité) (3^e civ, 5 décembre 2012, 11-24.499).

Dans ces conditions, la preuve d’un retard imputable à Edf n’est pas rapportée, de sorte que la clause n’est pas exonératoire de responsabilité pour le retard dans l’achèvement du chantier.

> troubles résultant de cataclysmes:

Par courrier du 1^er juillet 2015, la Sccv Villa de Jade rappelait la suspension des délais d’exécution en cas notamment d’intempéries, ce qui avait été le cas au regard de la saison cyclonique particulièrement intense.

Si les données météorologiques sur la station des colimaçons témoignent d’une forte pluviométrie en mars 2015, rien n’établit l’effet de ces intempéries sur le chantier ni ne justifie un retard de plus de trois mois.

b° le préjudice:

Le préjudice allégué résulte de la perte de chance de louer le bien entre le 1^er avril 2015 et le 9 juin 2015 ( soit 70 jours).

Le loyer de référence peut être fixé à 1.000€, soit un préjudice total de 2.258€.

Si la perte de chance de contracter est certaine, cette perte de chance doit être évaluée à 20% du total des loyers dans la mesure où:

— le gérant ne justifie d’aucune inscription sur des sites de réservation en ligne pour la période antérieure à juin 2015;

— le gérant reconnaissait lui-même dans un courriel du 11 février 2016 la grande difficulté à louer ce bien entre juillet et décembre 2015 (5 locations sur la période);

— que la période du 1^er avril au 9 juin n’est pas la plus propice à la location sur l’île de la Réunion.

La SCCV Villa de Jade sera condamnée au paiement la Sc Avenir d’une somme de 451€ à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de louer le bien.

II° les demandes accessoires:

La Sccv Villa de Jade sera condamnée au paiement à la Sc Avenir d’une somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement et statuant à nouveau:

CONDAMNE la Sccv Villa de Jade au paiement à la Sc Avenir:

d’une somme de 19.500€ au titre de la réduction proportionnelle du prix

d’une somme de 451€ à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de jouer son bien sur la période du 1 avril au 9 juin 2015

CONDAMNE la Sccv Villa de Jade au paiement à la Sc Avenir d’une somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE la Sccv Villa de Jade aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT