ARRÊT N°24/

CB

R.G : N° RG 23/01205 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F6DG

S.C.I. CCG

C/

S.A.R.L. CHAUSS’SUD

S.E.L.A.R.L. ELISE DE LAISSARDIERE

S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2024

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 23 JUIN 2023 suivant déclaration d’appel en date du 24 AOUT 2023 RG n° 21/02133

APPELANTE :

S.C.I. CCG

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉES :

S.A.R.L. CHAUSS’SUD

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.R.L. ELISE DE LAISSARDIERE ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la SARL CHAUSS’SUD

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la SCI CCG

[Adresse 4]

[Localité 5]

DATE DE CLÔTURE : 16/09/2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Octobre 2024 devant Madame BERAUD Claire, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2024.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Octobre 2024.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI CCG est propriétaire d’un immeuble à usage commercial situé [Adresse 2] à Saint-Pierre de la Réunion dénommé centre commercial 'Les Casernes’ composé d’une surface destinée à l’exploitation d’un hypermarché, outre une galerie marchande comprenant 17 locaux commerciaux.

Suivant contrat de bail commercial signé le 9 août 2004, elle a donné en location à la société Fiji agissant pour le compte de la SARL Chauss’sud, alors en cours de constitution, un de ces locaux. Elle a également donné à bail les superficies utiles à l’exploitation de l’hypermarché sous l’enseigne Auchan à la société Shetak.

La SARL Chauss’sud a été immatriculée au RCS le 8 octobre 2004.

Des désaccords dans l’exécution du contrat de bail étant apparus, par arrêt confirmatif rendu le 16 mars 2018 par la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, la locataire a été condamnée à payer à la SCI CCG une provision de 229 825,49 euros, outre intérêts contractuels au taux majoré de deux points à compter du 27 avril 2016, au titre des loyers échus et impayés du 4ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016.

La société Shetak a connu des difficultés dans l’exploitation de l’hypermarché et a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 20 juin 2019.

La SCI CCG a, quant à elle, fait l’objet d’un jugement d’ouverture de redressement judiciaire prononcé le 25 juin 2019 et la SELARL Franklin Bach a été nommée en tant que mandataire judiciaire.

L’hypermarché situé dans le centre commercial a fermé ses portes en juillet 2019.

La SARL Chauss’sud a fait assigner la SCI CCG par acte délivré le 22 juillet 2021 et la SELARL Franklin Bach en qualité de commissaire au plan de cette dernière par acte délivré le 20 juillet 2021 aux fins d’obtenir leur condamnation à des dommages et intérêts en indemnisation des préjudices matériels et financiers subis en raison de la méconnaissance de ses obligations par la bailleresse.

Par courrier du 28 juillet 2021, le commissaire au plan a indiqué qu’il ne serait ni présent ni représenté lors des débats et s’en rapporterait à la justice.

Par jugement du tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre de la Réunion du 13 avril 2022, la SARL Chauss’sud a fait l’objet d’un jugement d’ouverture de procédure de sauvegarde au terme duquel la SELARL Hirou a été désignée mandataire judiciaire et la SELARL Elise De Laissardiere administrateur judiciaire. En cette qualité, elle est intervenue volontairement à l’instance en cours.

La SCI CCG a procédé le 27 avril 2022 à la déclaration d’une créance de loyers impayés entre le troisième trimestre 2016 et le deuxième trimestre 2022 auprès du mandataire judiciaire qui l’a contestée. Par jugement du 20 avril 2023, le juge commissaire a constaté que ladite créance faisait l’objet d’une instance en cours au terme de laquelle elle devrait être définitivement fixée et que, par conséquent, il était dessaisi de la fixation de son montant.

Dans le cadre de la demande indemnitaire en cours, la SCI CCG a sollicité, à titre reconventionnel, que sa créance soit admise au passif de la SARL et, à titre subsidiaire, que cette dernière en soit condamnée au paiement.

Par jugement réputé contradictoire du 23 juin 2023, le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre de la Réunion a :

— débouté la SARL Chauss’sud et la SARL Elise de Lassardière de toutes leurs demandes,

— débouté la SCI CCG de toutes ses demandes,

— condamné la SARL Chauss’sud aux dépens.

Le premier juge a retenu que :

— la SCI CCG n’a commis aucune faute dans la mesure où d’une part, le bail conclu ne lui imposait pas d’assurer le maintien de l’environnement commercial de locaux et d’autre part, elle n’était pas tenue d’informer sa locataire de ses difficultés financières et enfin il n’était pas démontré qu’elle n’avait pas assuré l’accessibilité du public à la galerie commerciale après la fermeture du supermarché,

— si la SCI CCG n’a, en revanche pas respecté son obligation d’entretien des lieux loués, c’était à une période lors de laquelle le commerce de la demanderesse n’était plus exploité, cette dernière ne pouvant donc faire valoir un préjudice financier ni une exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement des loyers dus,

— il ne pouvait néanmoins être fait droit à la demande reconventionnelle en paiement de loyers car, faute de justificatifs, le montant de la créance de la SCI CCG n’était pas démontré.

Par déclaration du 24 août 2023, la SCI CCG a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 5 septembre 2023.

Par acte du 9 octobre 2023 la SARL Chauss’sud et la SELARL Elise de Laissardière en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la première, ont constitué avocat.

Intimée par signification de la déclaration d’appel par acte d’huissier remis à personne habilitée pour le compte de la personne morale le 18 octobre 2023, la SELARL Franklin Bach, mandataire de justice, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SCI CCG, n’a pas constitué avocat.

L’appelante a notifié ses conclusions par voie électronique le 23 novembre 2023 et les intimées le 23 février 2024 lesquelles ont formé appel incident.

Par ordonnance du 16 septembre 2024, la procédure a été clôturée et l’affaire fixée à l’audience du 2 octobre 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2024.

La décision sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses dernières conclusions d’appelante et d’intimée à appel incident notifiées par voie électronique le 17 mai 2024 et signifiées par acte d’huissier remis à personne habilitée pour le compte de la personne morale le 29 mai 2024 à la SELARL Franklin Bach, agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SCI CCG, l’appelante demande à la cour d’appel d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau, de :

A titre principal :

— prononcer l’admission de la créance de la SCI CCG au passif de la SARL Chauss’sud, en sauvegarde, pour un montant principal de 540 307,04 euros au titre des loyers échus impayés du 3ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2022, assorti des intérêts de retard contractuels d’un montant de 24 258,78 euros, soit la somme totale de 564 565,83 euros, assortie des intérêts au taux légal,

A titre subsidiaire :

— condamner la SARL Chauss’sud à payer à la SCI CCG la somme totale de 564 565,83 euros au titre des loyers échus et impayés du 3ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2022, et des intérêts de retard contractuels, assortie des intérêts au taux légal,

En tout état de cause :

— condamner la SARL Chauss’sud à payer à la SCI CCG la somme de 3700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

Sur l’appel incident de la SARL CHAUSS’SUD :

— débouter la SARL Chauss’sud de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner la SARL Chauss’sud à payer à la SCI CCG la somme de 3500 euros, à parfaire, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner la SARL Chauss’sud aux dépens d’appel.

Elle fait valoir que :

— les pièces produites aux débats justifient suffisamment du bien fondé et du montant de sa créance,

— elle n’a commis aucun manquement à ses obligations de bailleresse dans la mesure où :

— elle n’était tenue ni contractuellement, ni dans le cadre des obligations de tout bailleur, de garantir la commercialité des lieux mis à disposition dont elle n’a nullement modifié l’état en cours de bail,

— elle a assuré l’entretien, la maintenance et la sécurité des locaux, un technicien de maintenance, des sociétés de nettoyage et un agent de sécurité intervenant au sein du centre commercial entre juin 2019 et octobre 2021,

— la locataire a pu jouir de la chose louée et de ses accessoires dans la mesure où le centre commercial est toujours resté ouvert, accessible au public et alimenté en électricité,

— en tant que bailleresse, elle n’est pas tenue au respect du règlement intérieur ou du cahier des charges du centre commercial,

— en l’absence de manquement de sa part à ses obligations, les demandes indemnitaires des intimées doivent être écartées,

— l’indemnisation sollicitées par ces dernières, destinée à réparer le préjudice économique né de la perte de revenus, ne peut être calculée qu’en fonction des recettes nettes, charges déduites, c’est-à-dire du bénéfice et non pas sur le chiffre d’affaires, pour tenir compte des charges que la locataire aurait dû normalement acquitter,

— la réclamation par le bailleur du paiement des loyers en exécution du bail n’est pas de nature à occasionner un préjudice au preneur,

— les intimées faisant valoir une exception d’inexécution du paiement des loyers commerciaux pour la période de location allant de juin 2019 à octobre 2021, la dette de loyers échue avant la fermeture du point de vente de la SARL en juin 2019 reste due, au même titre que celle qui s’est formée entre novembre 2021 et avril 2022,

— en outre, l’exception d’inexécution ne peut être invoquée car :

— la locataire s’étant vu délivrer un commandement de payer avant juin 2019, la clause résolutoire était acquise en l’absence de saisine du juge au fins de suspension de ses effets postérieurement à la délivrance de cet acte,

— les intimées ne démontrent pas que l’exploitation du fonds était impossible en raison des manquements du bailleur.

Dans ses seules et uniques conclusions d’appel n°1 contenant appel incident, notifiées par voie électronique le 23 février 2024 et signifiées par acte d’huissier remis à personne habilitée pour le compte de la personne morale le 4 mars 2024 à la SELARL Franklin Bach, agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SCI CCG, la SARL Chauss’sud et la SELARL Elise de Laissardière, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la première, demandent à la cour d’appel de :

Sur l’appel principal,

— juger mal fondé l’appel de la SCI CCG,

— confirmer le jugement entrepris du 23 juin 2023 en ce qu’il a débouté l’appelante de toutes ses demandes de fixation de créance et de condamnation,

— à défaut, en cas de condamnation, accorder des délais de paiement à la SARL Chauss’sud sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

Sur l’appel incident,

— recevoir l’appel incident formulé par les concluants,

— infirmer le jugement entrepris du 23 juin 2023 en ce qu’il les a déboutées de toutes leurs demandes et a condamné la SARL Chauss’sud aux dépens,

Et statuant à nouveau,

— dire et juger que le bailleur SCI CCG a méconnu ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible de la chose louée au sein du centre commercial « Les Casernes » et à son obligation de garantir l’attractivité des locaux par son ouverture, tout en réclamant le paiement des loyers ;

— dire et juger que le bailleur SCI CCG a méconnu le bail, le règlement intérieur du centre commercial Auchan les casernes et le cahier des charges du centre commercial Auchan les casernes,

— juger que l’appelante est responsable du préjudice subi par la SARL Chauss’sud en ce qu’elle a réclamé des loyers indus entre mars 2019 et septembre 2020, caractérisant un préjudice matériel de 134 496,72 euros au 9 septembre 2020, à parfaire,

— dire et juger que le bailleur a méconnu ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible de la chose louée au sein du centre commercial « Les Casernes »,

— juger que la SCI CCG est responsable du préjudice subi par la SARL CHAUSS’SUD qui n’a pu réaliser aucun chiffre d’affaires entre mars 2019 et juillet 2021, caractérisant un manque à gagner de 829 749 euros,

— reconnaître la responsabilité civile contractuelle du bailleur SCI CCG,

Et en conséquence,

— condamner l’appelante à payer à la SARL Chauss’sud la somme de 134 496,72 euros correspondant au préjudice matériel subi par elle, assortie des intérêts au taux légal (à parfaire);

— condamner l’appelante à payer à la SARL Chauss’sud la somme de 829 749 euros correspondant au préjudice financier subi par elle du fait du manque à gagner depuis mars 2019, assortie des intérêts au taux légal (à parfaire pour l’année 2021),

Sur la demande reconventionnelle :

— dire et juger que l’exception d’inexécution joue au profit du preneur en raison des manquements du bailleur et que les loyers de juin 2019 à octobre 2021 ne sont pas dus au bailleur,

— A défaut, en cas de condamnation sur la demande reconventionnelle, accorder des délais de paiement à la SARL Chauss’sud sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

En tout état de cause,

— condamner l’appelante à payer à la SARL Chauss’sud la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles font valoir que :

— l’appelante ne justifie toujours pas de sa créance,

— en tant que bailleresse elle a méconnu ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible de la chose louée au sein du centre commercial, n’en a pas respecté le règlement intérieur et n’a pas exécuté le contrat de bonne foi, ce qui a causé à la locataire un manque à gagner ainsi qu’un trouble de jouissance, préjudices que l’appelante est tenue de réparer,

— ces manquements justifient qu’elles soient dispensées d’exécuter leur obligation de payer les loyers restant dus et cette exception d’inexécution entraîne par conséquent la nullité du commandement de payer délivré le 20 juillet 2018.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour d’appel rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens développés au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la partie discussion des conclusions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « donner acter », de « constater » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions.

Sur la créance au titre des loyers impayés

L’appelante soutient que, d’une part, la locataire n’a jamais contesté être débitrice des loyers et, d’autre part, le contrat de bail et les différentes pièces communiquées suffisent à établir le montant des sommes dues à ce titre.

Elle produit en effet le contrat de bail commercial conclu le 9 août 2004, la décision rendue par la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion le 16 mars 2018 au terme de laquelle la locataire a déjà été condamnée au paiement à titre provisionnel des loyers échus impayés jusqu’au 30 juin 2016 en exécution de ce contrat de bail, le commandement qui a été délivré à cette dernière le 20 juillet 2018 de payer les sommes restant dues au titre de cette condamnation, outre les loyers impayés depuis le 3ème trimestre 2016, acte auquel ont été joints un décompte des sommes dues, la déclaration de la créance à la procédure collective de la locataire et des factures faisant figurer les loyers trimestriels dus entre le 6 juillet 2016 et le 5 avril 2022, charges incluses.

Elle démontre ainsi le bien-fondé de sa créance dont elle justifie du montant par les factures et décomptes produits, sans que les intimées n’apportent d’élément objectif permettant de mettre en doute la somme réclamée.

La SCI CCG est donc bien créancière de la SARL Chauss’sud d’une somme de 564 565,83 euros au titre des loyers échus impayés du 3ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2022 incluant les intérêts de retard contractuels tels que calculés conformément aux stipulations du contrat de bail. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de toutes ses demandes.

Le juge-commissaire s’étant dessaisi de la demande d’admission de créance suite à la déclaration de créance de la SCI CCG par décision du 25 mai 2023 en raison de l’instance en cours précisément objet de la présente procédure, il revient à la présente cour d’appel de statuer sur ce point.

La créance de la SCI CCG sera ainsi admise au passif de la SARL Chauss’sud pour un montant de 540 307,04 euros au titre des loyers échus impayés du 3ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2022 outre intérêts de retard contractuels d’un montant de 24 258,78 euros, soit la somme totale de 564 565,83 euros, étant rappelé qu’en vertu de l’article L.622-22 du code de commerce le cours des intérêts est stoppé depuis l’ouverture de la procédure collective.

Sur les manquements de la bailleresse

Les intimées concluent que la bailleresse a méconnu ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible de la chose louée au sein du centre commercial, n’en a pas respecté le règlement intérieur et n’a pas exécuté le contrat de bonne foi.

En application de l’article 1719 et suivants du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à son usage et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail pendant laquelle il ne peut, en outre, changer en changer la forme.

— au titre de son obligation de délivrance :

Les intimées soutiennent que l’appelante n’a pas respecté son obligation de délivrance dans la mesure où l’attractivité que constitue la présence de l’hypermarché figurait dans le contrat de bail, qu’en outre, le déclin puis la fermeture de l’hypermarché ont eu pour effet de modifier la chose louée, alors qu’elle était tenue d’assurer la commercialité des lieux.

L’obligation de délivrance pesant sur le bailleur, qui découle de la nature du contrat sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, impose à celui-ci de délivrer un local conforme à l’usage auquel il est destiné. Elle persiste par ailleurs pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements. De ce principe, il résulte que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d’entretenir les parties communes de celui-ci, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée, tels le parking et la galerie d’entrée et d’en assurer une jouissance paisible au locataire. En revanche, il est constant qu’à défaut de stipulation particulière, le bailleur d’un local situé dans une galerie marchande n’est pas tenu d’en assurer la commercialité.

En l’espèce, s’il est effectivement fait référence dans le contrat de bail aux particularités résultant de l’inclusion des locaux au sein du centre commercial, il s’agit là de fixer le cadre particulier afférent au fonctionnement global de ce centre, dont il est précisé qu’elles entraînent des prestations et charges différentes de celles d’un ensemble immobilier traditionnel indépendant telles que, notamment, la nécessaire coopération active de tous les commerçants à la vie et à l’essor du centre commercial, le respect du règlement intérieur notamment en ce qui concerne les horaires d’ouverture, l’importance et les caractéristiques des parties communes.

Aucune clause de ce contrat ne permet d’établir, en revanche, que les parties ont entendu faire entrer le maintien de l’environnement commercial du centre dans le champ contractuel.

Il est au contraire clairement stipulé à l’article 2, paragraphes 5 et 7 que « le preneur reconnaît que ce programme (général du centre commercial) n’a pas un caractère contractuel et que le bailleur aura donc exécuté son obligation de délivrance sous la seule condition d’avoir mis à sa disposition la coque du local, objet des présentes », à son article 16.4 « dans le cas où certains locaux du centre commercial resteraient inexploités, quelles que soient les circonstances provoquant ce défaut d’exploitation et le temps pendant lequel il se prolongera, à ne jamais et en aucun cas, formuler une quelconque réclamation auprès du bailleur qui ne souscrit aucune garantie à cet égard » et à son article 18.4 : « le bailleur ne pourra être tenu pour responsable de l’échec commercial du preneur ou du fait que les résultats financiers de l’exploitation ne correspondent pas à ceux escomptés ».

En application de l’article 3 du contrat de bail, la chose louée consistait « en un local commercial situé dans la galerie marchande du centre commercial précité d’une surface de 114,70 m² », aucune des parties ne conteste que cette clause a été respectée et il n’est pas non plus démontré que le déclin puis la fermeture de l’hypermarché ont eu pour conséquence la modification de la chose louée qui est restée telle que décrite dans la clause susvisée.

En l’absence d’une telle volonté commune de faire figurer la commercialité des lieux comme condition du contrat, la bailleresse n’étant tenue d’aucune obligation de garantir l’attractivité du centre commercial du fait de la nature du contrat et les lieux délivrés étant conformes à leur désignation, à l’usage auquel ils étaient destinés et ayant été mis à la disposition de la locataire sans qu’aucune modification ne soit intervenue, il n’est pas démontré que la SCI CCG ait manqué à son obligation de délivrance.

— au titre de son obligation d’entretien :

Les intimées soutiennent qu’à compter du mois de juin 2019, l’appelante a méconnu son obligation d’entretien, les constats d’huissier produits démontrant que les locaux étaient sales, non éclairés, que des câbles pendaient du plafond, que l’accès au centre était en partie fermé, que le parking était sale, non entretenu et non sécurisé.

L’obligation de délivrance du bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire induit qu’il est tenu d’entretenir les parties communes de celui-ci, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée.

En l’espèce, la bailleresse, dont il n’est pas contesté qu’elle est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble à usage commercial dénommé centre commercial 'Les Casernes’ était donc tenue d’assurer l’entretien du centre commercial, du parking et de toute autre partie commune de la galerie marchande. Elle ne peut, dès lors, s’exonérer de cette obligation par la mise en 'uvre de la clause 27 C qui prévoit que «  le preneur renonce à tous recours en responsabilité contre la bailleur notamment en cas de modification ou suppression de gardiennage du centre, comme en cas d’insuffisance ou de manquements dans l’organisation et la gestion du centre laquelle n’incombe pas au bailleur, dont la prestation se limite à la mise à disposition du preneur du local, objet de la présente location et à l’exclusion de toute autre. »

Elle soutient, de plus, avoir respecté son obligation au motif que l’entretien en a été assuré quotidiennement dans la mesure où elle justifie de l’embauche à temps complet d’un technicien de maintenance entre janvier 2019 et novembre 2021 et des factures de prestations de nettoyage et d’évacuation des déchets organiques par deux sociétés entre 2019 et 2021, qu’en outre, à compter de la signature d’un bail avec la société Soresum, au mois de février 2020, c’est cette dernière, en tant que locataire de la surface destinée à l’exploitation de l’hypermarché qui était tenue de l’entretenir ce qui incluait le parking.

Néanmoins, les constats d’huissiers produits par les intimées mettent en lumière que le 11 septembre 2019 une bâche noire était présente devant les caisses de l’hypermarché Auchan ainsi que des détritus jonchaient le parking dont les espaces verts n’étaient pas entretenus, que le 21 juillet 2020 il était noté l’absence d’entretien des végétaux sur le parking général du centre et la présence de multiples déchets en lisière de cet espace, le 25 mars 2021 le sol de la galerie marchande était poussiéreux et un câble pendait du plafond dans la galerie marchande.

Ces constatations réalisées à plusieurs reprises et sur un intervalle de plusieurs mois viennent caractériser le manque d’entretien de l’ensemble des parties communes sans que les diverses factures de prestations de nettoyage, de surveillance ne suffisent à convaincre que la bailleresse s’est suffisamment mobilisée pour respecter son obligation d’entretien. En effet, l’état général tant de l’extérieur des bâtiments que de la galerie marchande, laissait penser que les commerces de ladite galerie étaient fermés ou, à tout le moins, était de nature à dissuader le public de fréquenter le centre commercial, une impression générale de vétusté et de déclin peu engageante s’en dégageant.

De plus, il est indifférent que la locataire ait fermé son commerce au mois de juin 2019 dans la mesure où les obligations du bail subsistaient pour chacune des parties. Sur ce point, il sera en effet relevé que l’appelante produit un commandement de payer les loyers litigieux visant la clause résolutoire délivré le 20 juillet 2018 à la locataire dont il n’est pas indiqué quelles en ont été les suites.

Les intimées produisent, quant à elles, un commandement de payer les mêmes loyers litigieux visant la clause résolutoire délivré à la société Fidji le 9 septembre 2020, dont il n’est pas plus indiqué quelles conséquences lui ont été données (alors que la société Fidji n’est pas la locataire) et la bailleresse réclame d’ailleurs le paiement des loyers dus entre le mois de juin 2019 et le troisième trimestre 2022 n’évoquant pas d’indemnités d’occupation et, enfin, si les parties semblent s’accorder sur le fait que la locataire n’a pas rouvert les locaux objet du litige, elles ne portent à la connaissance de la cour d’appel aucun élément quant à ce qu’il en est du contrat de bail depuis juin 2019. Il est ainsi retenu que le contrat de bail a continué à s’appliquer au moins jusqu’à la fin du troisième trimestre 2022, période que retient l’appelante pour voir fixer sa créance.

Il est donc établi que la SCI CCG a manqué à son obligation d’entretien des locaux loués vis-à-vis de la Sarl Chauss’Sud contrairement à la décision du premier juge qui sera infirmée sur ce point.

— au titre de la jouissance paisible de la chose louée

La locataire reproche à la bailleresse de ne pas avoir assuré sa jouissance paisible des lieux loués en ne s’assurant pas de l’accessibilité des lieux au public, alors qu’il n’y avait pas de lumière dans les parties communes et aucun service de sécurité.

L’obligation de jouissance paisible qui incombe au bailleur s’étend aux parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée.

En l’espèce, seul le constat d’huissier réalisé le 21 juillet 2021 atteste de la présence d’un véhicule garé devant l’entrée du centre commercial, cette pièce ne suffit pas démontrer que ce véhicule empêchait le public d’entrer dans la galerie, ce que précise également le chef de la sécurité dans son attestation du 4 novembre 2020. En outre, ce dernier certifie également que le centre commercial, dont il assurait la sécurité, est resté ouvert de manière continue entre le mois de juin 2019 et le mois de novembre 2020. Enfin, les intimées n’apportent aucun élément objectif démontrant que les parties communes n’étaient pas éclairées.

Il n’est donc pas démontré que la locataire n’a pas pu jouir paisiblement des lieux loués et de leurs accessoires pendant la durée du bail.

— au titre du respect du règlement intérieur et du cahier des charges au sein du centre commercial

Les intimées font valoir que la bailleresse a méconnu le règlement intérieur et le cahier des charges du centre commercial qui ne constituait pas un ensemble harmonieux et une réalisation de qualité compte tenu de l’état des lieux tel que constaté par l’huissier, alors que l’enseigne lumineuse avait été retirée et que l’entrée du mail était obstruée. Elles soulèvent également l’absence de dispositif de sécurité incendie.

Néanmoins, comme le soutient l’appelante, le règlement intérieur a vocation à préciser et compléter les règles de fonctionnement du centre commercial. Son article 1 précise bien qu’il est établi à l’intention des exploitants, leur personnel, leurs fournisseurs et les personnes dont ils sont responsables, de tous occupants à quelque titre que ce soit et des visiteurs. Dès lors si la locataire doit le respecter, il n’est pas prévu d’obligation à la charge de la bailleresse. Les intimées ne peuvent se fonder sur ce document ou le cahier des charges pour caractériser une quelconque faute de la part de la SCI CCG.

— au titre de l’exécution de bonne foi du contrat

Les intimées considèrent qu’en n’informant pas les locataires de la galerie commerciale de son placement en redressement judiciaire et du placement en liquidation judiciaire du centre commercial, ni du devenir des baux consentis, la bailleresse a manqué à son obligation dans l’exécution des contrats.

Au terme de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, les intimées ne démontrent pas en quoi l’absence d’information par l’appelante quant à l’ouverture d’une procédure collective à son égard, dont elles ont pu, par ailleurs, être informées par la publication au BODACC, caractérise un manquement à l’obligation d’exécuter le bail de bonne foi. Il ne peut être non plus démontré en quoi la SCI serait tenue d’une obligation de tenir informées les sociétés locataires des locaux situés dans la galerie marchande de la situation financière ou légal de la société exploitant l’hypermarché, étant rappelé qu’il a été démontré qu’elle n’était pas tenue d’en assurer l’attractivité et la commercialité.

Ainsi il n’est pas démontré que l’appelante a manqué à son obligation d’exécuter le contrat de bail de bonne foi.

En conséquence, il est établi que la SCI CCG a manqué à son obligation d’entretien des locaux loués vis-à-vis de la SARL Chauss’sud dans le cadre de l’exécution du contrat de bail. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté les intimées de toutes leurs demandes.

Sur le préjudice, la demande indemnitaire et l’exception d’inexécution

Les intimées soutiennent que la faute de l’appelante a entraîné une perte de commercialité du local loué qui n’a pu réaliser de profits entre 2019 et 2021, ce qui se matérialise par un manque à gagner évalué à la somme de 829 749 euros. Elles estiment avoir également subi un préjudice matériel de 134 496,72 euros résultant du fait que la bailleresse a réclamé le paiement des loyers indus entre les mois de mars 2019 et de septembre 2020. Elles considèrent, enfin, qu’au regard de ces manquements, elles ne sauraient être tenues au paiement des loyers ayant couru entre juin 2019 et octobre 2021, ce qui a pour effet d’entraîner la nullité du commandement de payer délivré le 20 juillet 2018.

Le défaut d’entretien de la chose louée et de ses accessoires a nécessairement causé un préjudice à la locataire qui a été contrainte de fermer son point de vente, étant rappelé que les constats d’huissier suffisent à établir que l’état des lieux était de nature à dissuader la clientèle de venir acheter des chaussures dans sa boutique.

Néanmoins, la faute contractuelle ainsi caractérisée n’est pas de nature à fonder une exception d’inexécution du paiement de la totalité des loyers dus pour la période comprise entre juin 2019, date de la fermeture du point de vente et octobre 2021, date de la réouverture de l’hypermarché par un nouvel exploitant, dans la mesure où il n’est pas démontré que le défaut d’entretien a rendu impossible l’exploitation du local commercial par la locataire.

L’exception d’inexécution étant rejetée, les intimées sont néanmoins fondées à solliciter le paiement d’une somme correspondant à une partie du préjudice financier subi du fait du manque à gagner au cours de l’année 2019 et jusqu’à la réouverture de l’hypermarché.

Ce préjudice doit être chiffré en fonction des marges ou bénéfices réalisés par le commerce et non à partir du chiffre d’affaires. Or les intimées ne communiquent pour ce faire qu’une attestation d’expert-comptable mentionnant l’évolution du chiffre d’affaires de la SARL mais aucun élément quant aux résultats d’exploitation de la société.

Elles produisent, en revanche, deux décisions rendues par la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion ayant statué sur ce point concernant deux autres locataires de la galerie marchande. En prenant en considération les sommes allouées en fonction des chiffres d’affaires évoqués d’une part, mais aussi, d’autre part, le fait que les pièces produites par l’appelante mettent en lumière que le défaut de paiement des loyers était bien antérieur au manquement relevé et les résultats de la société en constante baisse depuis le début du bail, l’indemnisation du préjudice subi sera fixée à la somme de 75 000 euros, sans qu’une condamnation ne puisse être prononcée à l’encontre de l’appelante en l’état de la procédure de redressement judiciaire.

Concernant le préjudice matériel évoqué, dans la mesure où il a été établi que la créance de loyer invoquée par la bailleresse est fondée et l’exception d’inexécution a été rejetée, les intimées n’ont subi aucun préjudice né de la demande en paiement par l’appelante.

La demande de dommages et intérêts formée par les intimées en réparation de leur préjudice financier sera en conséquence accueillie favorablement et le jugement entrepris infirmé en ce sens.

La créance de la SARL Chauss’sud d’un montant de 75 000 euros sera ainsi fixée au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SCI CCG.

Sur la demande de délais de paiement :

La demande de délais de paiement présentée par la société Chauss’sud sera rejetée au regard de la procédure de sauvevarde en cours et de l’absence de condamnation au paiement des sommes dues qui en résulte, la créance étant seulement fixée au passif de la procédure collective.

Sur les autres demandes :

La SARL Chauss’sud, partie succombante, devra supporter les entiers dépens, de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et la créance des dépens sera fixée au passif de la procédure de sauvegarde dont elle bénéficie.

Aucune considération d’équité ne commande en l’espèce de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’appelante qui sera déboutée de sa prétention de ce chef, tout comme l’intimée en ce qu’elle succombe.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Prononce l’admission de la créance de la SCI CCG au passif de la procédure de sauvegarde ouverte à l’égard de la SARL Chauss’sud pour un montant principal de 540 307,04 euros au titre des loyers échus impayés du 3ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2022, outre intérêts contractuels d’un montant de 24 258,78 euros, soit la somme globale de 564 565,83 euros ;

Déclare que la SCI CCG a manqué à son obligation d’entretien des locaux donnés à bail entre juin 2019 et février 2020 ;

Fixe la créance de dommages-intérêts de la SARL Chauss’sud d’un montant de 75 000 euros au passif du redressement judiciaire de la SCI CCG ;

Fixe la créance au titre des entiers dépens de première instance et d’appel au passif de la procédure de sauvegarde ouverte à l’égard de la SARL Chauss’sud ;

Déboute les parties de leur prétention respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE