ARRÊT N°25/

CB

R.G : N° RG 24/00944 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GDB4

S.A.S. COMPAGNIE AUTOMOBILE DE TRANSPORT (CAT)

C/

Société GENERALE DE COMMERCE (SOGECO)

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2025

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 7] en date du 20 JUIN 2024 suivant déclaration d’appel en date du 18 JUILLET 2024 RG n° 23/00384

APPELANTE :

S.A.S. COMPAGNIE AUTOMOBILE DE TRANSPORT (CAT)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Jean Pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Société GENERALE DE COMMERCE (SOGECO)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Jean Jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Mai 2025 devant Madame BERAUD Claire, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 10 Septembre 2025.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Un bail commercial a été conclu le 3 novembre 2017 pour une durée de 9 années entre la société Générale de commerce en tant que bailleresse, (ci-après Sogeco) et la société générale de commerce de la réunion (Sogecore), en tant que locataire, portant sur un ensemble immobilier situe [Adresse 1], figurant au cadastre de ladite commune sous les références « section BN n°[Cadastre 4] ».

Par un apport partiel d’actif réalisé le 16 novembre 2021 la société Sogecore a fait apport à la société Compagnie automobile de transport (ci-après CAT) de sa branche complète d’activité automobile et, dans ce cadre, elle lui a transmis le droit à tous les baux écrits et verbaux ainsi que tous droits d’occupation de terrains, locaux et immeubles.

Ayant fait constater plusieurs désordres affectant une partie de l’ensemble immobilier donné en location, par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023 la société CAT, venant aux droits de la société Sogecore, a assigné la société Sogeco devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion statuant en matière de référé aux fins de la voir condamnée à lui payer une provision sur indemnisation de son trouble de jouissance, d’être autorisée à compenser cette créance indemnitaire avec le loyers dus à cette dernière et la voir condamnée, sous astreinte, à faire entreprendre des travaux de reprise afin de faire cesser les désordres structurels affectant la mezzanine située dans le périmètre des locaux loués.

Par ordonnance contradictoire du 20 juin 2024, le juge des référés au tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— débouté la société CAT de l’ensemble de ses demandes,

— dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens qu’elle a exposés,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que l’ordonnance ainsi rendue est, de plein droit, exécutoire à titre de provision.

Il a considéré qu’il ne lui était pas possible de constater, en l’état des pièces communiquées par les parties, l’illicéité manifeste du trouble invoqué par la demanderesse en raison d’une contestation sérieuse reposant sur les obligations contractuelles du bailleur et pouvant justifier un examen au fond.

Par déclaration du 18 juillet 2024, la société CAT a interjeté appel de cette décision intimant la société Sogeco.

L’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 20 août 2024 et renvoyée à l’audience du 20 novembre 2024 en vue de la fixation des dates de clôture et d’audience de plaidoirie.

L’intimée a constitué avocat le 24 juillet 2024 et l’appelante lui a notifié par voie électronique le 21 août 2024 la déclaration d’appel, l’avis de fixation de l’affaire à bref délai et l’ordonnance rendue en ce sens le 20 août 2024.

L’appelante a notifié ses conclusions par voie électronique le 16 septembre 2024 et l’intimée le 19 novembre 2024.

Par conclusions notifiées le 17 février 2025 la société CAT a soulevé l’irrecevabilité des conclusions de l’intimée.

Par ordonnance rendue sur incident le 24 mars 2025 la conseillère faisant fonction de présidente de chambre a déclaré irrecevables lesdites conclusions, dit qu’il appartiendra à la cour statuant au fond d’en tirer les conséquences et renvoyé l’affaire à l’audience rapporteur du 28 mai 2025 pour examen au fond à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 10 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par seules uniques conclusions d’appelante notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la société CAT demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance dont appel et, statuant à nouveau, de :

— la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée,

— juger que l’impossibilité de pouvoir jouir, depuis juillet 2020, de la mezzanine de 400 m² située dans le hangar situé dans le périmètre des locaux objet du bail commercial conclu le 3 novembre 2017 à raison de désordres structurels dont la réparation incombe au bailleur, et l’inertie dudit bailleur à engager les travaux de réparation de ces désordres, caractérisent un trouble manifestement illicite et lui causent un préjudice,

— ordonner à la Sogeco de faire entreprendre les travaux de réparation de ladite mezzanine afin de la mettre aux normes NF : P06-001 sur la base du rapport de diagnostic réalisé par le BET Ginger CEBTP, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner la Sogeco à lui payer la somme de 134 400 euros (2 800 euros x 48 mois), à parfaire à hauteur de 2 800 euros par mois à compter du 1er août 2024 et jusqu’à ce que les travaux soient terminés et la mezzanine à nouveau utilisable, à titre de provision sur l’indemnisation de son trouble de jouissance,

— l’autoriser à compenser cette créance indemnitaire avec les loyers dus à sa bailleresse,

— lui donner acte de ce qu’elle se réserve de demander l’indemnisation des troubles qui seront occasionnés par la réalisation des travaux de réparation des désordres ainsi que l’indemnisation de ses pertes d’exploitation,

— condamner la Sogeco à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens,

— débouter la Sogeco de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires à ce qui précède.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est précisé qu’en application des dispositions de l’article 954 in fine du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs de la décision de première instance.

En outre, au terme de l’article 906 du même code, dans sa version applicable au litige, les pièces communiquées au soutien de conclusions irrecevables sont, elles-mêmes, irrecevables.

En l’espèce, les conclusions de l’intimée ayant été déclarées irrecevables, les pièces qu’elle a communiquées le sont également et elle est réputée s’approprier les motifs de l’ordonnance critiquée.

Sur la demande de remise en état

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 de ce même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, applicables en matière de bail commercial, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à son usage et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail pendant laquelle il ne peut, en outre, en changer la forme. Il est, par ailleurs, tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, au terme des baux signés le 19 février 2007 puis le 3 novembre 2017, l’intimée a loué à l’appelante venant aux droits de la locataire initiale un « ensemble immobilier d’environ 3 985 m² notamment composé d’un hangar d’environ 450 m² et d’une mezzanine d’environ 400 m² avec vestiaires », afin qu’elle y exerce « tous commerces ».

Cette destination, prévue respectivement aux clauses 2.2 et 5 desdits contrats, n’exclut pas qu’une partie des lieux loués puissent être affectée au stockage de biens nécessaires à l’activité de la société locataire. Il ne saurait, dès lors, être considéré que la bailleresse est exonérée de son obligation de délivrance concernant la mezzanine au motif que le contrat de bail ne précise aucunement que sa destination serait le stockage, la vente de véhicules automobiles ou de moto. La contestation reposant sur les obligations contractuelles de la bailleresse telle que retenue par le premier juge, n’est, dès lors, pas sérieuse et ne retire pas le caractère manifeste de la violation du droit de jouissance dont dispose l’appelante.

Le rapport d’expertise privée rendu le 24 août 2020, le diagnostic structurel en date du 21 décembre 2021 ainsi que le courrier adressé à l’appelante par le conseil de l’intimée le 25 avril 2022 suffisent à établir l’existence d’une carence au niveau des aciers cadres de la poutre soutenant la mezzanine ne permettant pas qu’elle supporte une charge d’exploitation sans qu’un renfort de la structure ne soit envisagé. Ces avis techniques ont conclu à la nécessité que soient réalisés des travaux de reprise afin de mettre la mezzanine en conformité avec les normes sur les valeurs de charge prévues pour la construction de tel bâtiment. Il n’est pas contesté qu’en raison de cette difficulté, l’accès à cette partie a été condamné et que l’appelante n’a, par conséquent, plus l’usage d’une superficie de 400 m² des lieux donnés à bail.

Il se déduit de ce qui précède que l’appelante détient un acte au titre duquel l’intimée est tenue de lui garantir la jouissance du local loué, en ce compris la mezzanine de 400 m², afin qu’elle puisse y exercer tous commerces. Le désordre qui affecte cette partie des lieux l’empêche incontestablement de jouir de ce droit.

Elle subit, dès lors, un trouble manifestement illicite qui doit cesser, ce qui justifie qu’en application de l’article 385 susvisé, la remise en état des lieux soit ordonnée à titre de mesure provisoire.

Sur l’astreinte

Au titre de l’article 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’alinéa 2 de l’article 131-2 du même code vient préciser qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

Au regard de l’inertie de la bailleresse qui a indiqué par courrier du 25 avril 2022 qu’elle allait remédier au désordre mais ne justifie pas avoir engagé les travaux de reprise, il est nécessaire de la contraindre à s’exécuter. Il sera donc fait droit à la demande d’astreinte en son principe.

Néanmoins, il sera proportionné de la limiter à la somme de 100 euros par jour de retard et opportun de ne la faire courir qu’après un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt afin de laisser un temps raisonnable à l’intimée pour effectuer des démarches auprès des entrepreneurs et d’organiser leur intervention. Enfin, elle sera ordonnée à titre provisoire, pour une durée de trois mois.

Sur la demande de provision

En application de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il est possible d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La provision ne peut cependant, excéder le montant non sérieusement contestable de l’obligation.

Au regard des éléments précédemment développés, il est établi de manière incontestable que l’intimée a failli à son obligation de délivrance et que l’appelante a souffert d’un préjudice de jouissance. La propriétaire a reconnu au terme de son courrier adressé le 25 avril 2022 à sa locataire être d’accord pour une diminution de loyer de 1 500 euros par mois à compter du 28 juillet 2021.

La demande de provision ne se heurtant, dès lors, à aucune contestation sérieuse, l’obligation de l’intimée d’indemniser le trouble manifestement illicite subi par l’appelante n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1 500 euros par mois à compter du 28 juillet 2021 et jusqu’à la date de la présente décision, soit la somme de 72 000 euros (1 500 x48). L’intimée sera ainsi condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.

La provision pouvant être allouée par le juge des référés ne devant pas excéder le montant de la dette et devant être d’un montant déterminé, la demande selon laquelle la somme allouée sera à parfaire en fonction de la date de fin des travaux sera rejetée.

Enfin, l’appelante sollicite la compensation de sa créance avec les sommes dues au titre des loyers mais il n’appartient pas au juge des référés d’ordonner la compensation entre une créance provisoire et une créance certaine, les caractères de la compensation n’étant pas réunis. Cette demande sera dès lors rejetée.

Au regard de tout ce qui précède, l’ordonnance critiquée sera infirmée en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes

Succombant à l’instance, l’intimée sera condamnée à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande également de la condamner à verser à l’appelante la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour d’appel ;

Statuant à nouveau,

Ordonne à la Société Générale de Commerce de faire entreprendre les travaux de réparation de la mezzanine afin de la mettre aux normes NF : P06-001 sur la base du rapport de diagnostic réalisé par le BET Ginger CEBTP sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt et ce pendant une durée de trois mois ;

Condamne la Société Générale de Commerce à verser à la société Compagnie automobile de transport la somme de 72 000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi au titre de son trouble de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamne la Société Générale de Commerce aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la Société Générale de Commerce à verser à la société Compagnie automobile de transport la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE