ARRÊT N° 25/

SP

R.G : N° RG 22/01553 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FYT5

[O]

[O]

C/

[X]

S.A.R.L. 4C IMMOBILIER

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9]

RG 1ERE INSTANCE : 21/01173

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 16 SEPTEMBRE 2022 RG n° 21/01173 suivant déclaration d’appel en date du 26 OCTOBRE 2022

APPELANTS :

Monsieur [J] [O]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : M^e Jean maurice NASSAR LI WOUNG KI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [B] [M] [O]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : M^e Jean maurice NASSAR LI WOUNG KI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Monsieur [H] [Y] [F] [X]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Stéphane BIGOT,avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. 4C IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 8]

CLOTURE LE : 22 août 2024

DÉBATS : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Avril 2025 devant Patrick CHEVRIER, Président de chambre et Pauline FLAUSS, Conseillère, assistée de Véronique FONTAINE, Greffière

Le président a indiqué que l’audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s’y sont pas opposées.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, et que l’arrêt serait rendu le 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe,le délibéré a été prorogé au 26 septembre 2025

Greffier lors des débats : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

Greffier lors de la mise a disposition : M^me Malika STURM, Greffier placé

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Septembre 2025.

* * *

LA COUR

Suivant acte reçu par Maître [D] [N], notaire au [Localité 8], le 21 septembre 2017, publié et enregistré au service de publicité foncière de [Localité 7] le 18 octobre 2017 sous le volume n° 2017 n° 5032P, M. [H] [X] a acquis M. [J] [O] et son épouse Mme [B] [O] un appartement et un parking correspondant aux lots n° 293 et 52 de la copropriété « [Adresse 9] » située aux [Adresse 2] au [Localité 8], pour la somme de 87'000 euros.

La vente a été conclue par l’intermédiaire de la SARL 4C immobilier.

Invoquant des infiltrations dans l’appartement, M. [X] a obtenu par ordonnance du juge des référés près le tribunal de grande instance de Saint-Pierre du 14 mars 2018, la désignation d’un expert judiciaire.

M. [P] a déposé son rapport le 6 novembre 2019.

Par actes d’huissier en date des 12 mars et 20 avril 2021, M. [X] a fait assigner M. et Mme [O] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] (le SDC) devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion aux fins d’obtenir la nullité de la vente pour dol et subsidiairement la résolution de la vente pour vice caché.

Par acte du 25 octobre 2021, M. et Mme [O] ont fait assigner en intervention forcée la société 4C Immobilier.

Par ordonnance du 18 novembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.

Dans ses dernières écritures, M. [X] a maintenu ses demandes et sollicité la condamnation solidaire de M. Mme [O] à lui restituer le prix de vente, assorti des intérêts au taux légal à compter de la vente, à lui rembourser les frais de notaire, de taxes d’habitation et foncières et de charges copropriété et à l’indemniser de ses préjudices locatif et moral.

Dans leurs dernières écritures, M. et Mme [O] ont conclu au débouté des prétentions de M. [X]. Subsidiairement ils ont sollicité la condamnation de la société 4C immobilier a les relever et à les garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcé à leur encontre. À titre infiniment subsidiaire, ils ont demandé au tribunal de ramener à de plus justes proportions les demandes de M. [X] en cas d’annulation de la vente.

Dans ses dernières écritures, la SARL 4C Immobilier conclut au débouté des prétentions de M. [X].

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 16 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes':

«'Prononce la nullité pour dol de la vente passée par acte notarié du 21 septembre 2017 publié et enregistré au service de publicité foncière de [Localité 7] le 18 octobre 2017 sous le volume numéro 2017 P numéro 5032, entre M. [H] [X] et M. [J] [O] et Mme [B] [O] portant sur un appartement et un parking correspondant aux lots n° 293 et 52 de la copropriété « [Adresse 9] » sis au [Adresse 2] à [Localité 8]

Condamne M. [J] [O] et Mme [B] [O] à payer à Monsieur [H] [X] les sommes de :

—  87'000 € au titre de la restitution du prix de vente

—  8 353,60 € en remboursement des frais de notaire

—  7 206,27 € au titre des taxes foncières, d’habitation et charges de copropriété

Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 21 septembre 2017

Condamne M. [J] [O] et Mme [B] [O] à payer à Monsieur [H] [X] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. [J] [O] et Mme [B] [O] à payer à Monsieur [H] [X] a somme de 4367,69 € au titre des frais d’expertise ordonnée en référé

Déboute M. [H] [X] du surplus de ses prétentions

Déboute les défendeurs de leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SARL 4C immobilier à garantir à hauteur de 50 % M. [J] [O] et Mme [B] [O] de l’ensemble des condamnations prononcées contre eux';

Condamne in solidum M. [J] [O] et Mme [B] [O] et la SARL 4C immobilier aux dépens

Écarte l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 26 octobre 2022, M. et Mme [O] ont interjeté appel de cette décision.

Suivant ordonnance sur incident du 15 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d’appel du 26 octobre 2022 formée par M. et Mme [O].

Par déclaration de saisine du 28 septembre 2023, M. et Mme [O] ont déféré l’ordonnance à la cour, qui dans un arrêt du 6 décembre 2023, a infirmé l’ordonnance sur incident du conseiller de la mise en état et, statuant à nouveau, déclaré recevable la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appel du 6 février 2023 et déclaré recevables les conclusions déposées par la société 4C Immobilier le 9 mai 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 août 2024 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience rapporteur du 15 novembre 2024.

***

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 juillet 2023 M. et Mme [O] demandent à la cour, au visa des articles 30-5 du décret 55-22 du 4 janvier 1955, 6 et 9 du Code de procédure civile et 1137 et 1641 et suivants du code civil, de':

— Réformer le jugement du 16 septembre 2022 en ce qu’il a :

— Prononcé la nullité pour dol de la vente passée par acte notarié du 21 septembre 2017,

— Condamné M. et Mme [O] à payer à M. [X] les sommes de 87 000 € au titre de la restitution du prix de vente, 8 353,60 € en remboursement des frais de notaire et 7 206,27€ au titre des frais des taxes foncières, d’habitation et charges de propriété,

— Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2017,

— Condamné M. et Mme [O] à payer à M. [X] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

.Condamné M. et Mme [O] à payer à M. [X] la somme de 4307,69 € au titre des frais d’expertise,

— Débouté les défendeurs de leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Limité la condamnation de la SARL 4C Immobilier à garantir M. et Mme [O] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre à 50 %,

— Condamné in solidum M. et Mme [O] et la SARL 4C Immobilier aux dépens';

Statuant à nouveau

A titre principal

— Déclarer irrecevables les demandes de M. [X] pour défaut de publication des assignations à la conservation des hypothèques';

À titre subsidiaire

— Dire et juger que le consentement de M. [X] dans le cadre de la vente du bien objet du litige n’est pas vicié d’un dol';

— Dire et juger qu’il n’y a pas eu vice du consentement et de vice caché';

— En conséquence, débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes infondées et injustifiées';

À titre infiniment subsidiaire

— Ramener à de plus justes proportions le montant des dommages-intérêts octroyés à M. [X] en cas d’annulation de la vente';

En tout état de cause

— Condamner la SARL 4C Immobilier à relever et à garantir M. et Mme [O] de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre (100%) ; en ce compris, et en tout état de cause, la somme de 7.000 € perçue par l’agence au titre de la commission de vente';

— Condamner solidairement la SARL 4C Immobilier et M. [X] à payer à M. et Mme [O] la somme de 8 000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamner solidairement la SARL 4C Immobilier et M. [X] aux dépens de l’instance';

— Débouter la SARL 4C Immobilier et M. [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires';

— Confirmer le jugement du 16 septembre 2022 pour le surplus.

***

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 avril 2023, M. [X] demande à la cour de':

A titre liminaire':

— Déclarer M. [X] recevable en sa demande d’annulation de la vente immobilière litigieuse';

Au principal';

— Déclarer M. et Mme [O] mal fondés en leur appel';

— Débouter M. et Mme [O] de toutes leurs demandes et prétentions';

— En conséquence, confirmer le jugement rendu en ce qu’il a prononcé l’annulation pour dol de la vente passée par acte notarié du 21 septembre 2017';

— Confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné’M. et Mme [O] :

— à restituer la somme de 87.000 € au titre du prix de vente, et à rembourser la somme de 8353.60 € au titre des frais de notaire,

— au remboursement de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et des charges de copropriété, sous intérêts de retard au taux légal à compter du 21 septembre 2017, ainsi que les dépens et les frais d’expertise, sauf à porter, sur appel incident, le montant de la taxe foncière, à la somme de 5 522 €';

— Infirmer ledit jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation au titre de la perte de revenus financier, en ce qu’il a limité l’indemnisation des frais irrépétibles à la somme de 2.000 € et en ce qu’il a omis de prononcer la condamnation au titre du préjudice moral';

Statuant à nouveau sur ces points, et sur appel incident':

A titre principal

— Condamner solidairement M. et Mme [O] à payer à M. [X] la somme de 50.400 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier de perte de revenus locatifs';

— Condamner solidairement l M. et Mme [O] à payer à M. [X] la somme de 15.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral';

— Porter la condamnation solidaire M. et Mme [O] au paiement des frais irrépétibles de première instance, de 2.000 € à 5.000 €';

Subsidiairement

Vu les articles 1641 à 1648 du code civil

— Prononcer la résolution pour vices cachés, de la vente passée par acte notarié du 21

septembre 2017,

— En conséquence, condamner solidairement M. et Mme [O] à payer à M. [X] la somme de 87.000 € en restitution du prix de vente, assorti des intérêts au taux à compter du jour de la

vente';

— Condamner également solidairement M. et Mme [O] à payer à M. [X] les sommes suivantes :

—  8 353.60 € en remboursement des frais de notaire,

—  5 522 € en remboursement des taxes foncières acquittées à ce jour,

—  2 409 € en remboursement des taxes d’habitation acquittées à ce jour,

—  1 852.91 € en remboursement des charges de copropriété réglées à ce jour,

—  50 400 € en indemnisation du préjudice locatif évalué au 31 janvier 2021, sauf à parfaire à hauteur de 800€ pour chaque mois supplémentaire';

— Condamner solidairement M. et Mme [O] à payer à M. [X] la somme de 15.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

— Condamner solidairement M. et Mme [O] à payer à M. [X] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance';

En tout état de cause,

— Condamner solidairement l M. et Mme [O] à payer à M. [X] la somme de 5.000 € d’indemnisation des frais irrépétibles d’appel au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

— Condamner solidairement M. et Mme [O] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Stéphane BIGOT, avocat au Barreau de St Pierre (Réunion), en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

***

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 mai 2023, la société 4C Immobilier demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 1641 et suivants et 1137 du code civil et 6 et 9 du code de procédure civile, de':

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a':

— Prononcé la nullité pour dol de la vente passée par acte notarié du 21 septembre 2017,

— Condamné M. et Mme [O] à payer à M. [X] les sommes de 87'000 € au titre de la restitution du prix de vente, 8 353,60 € en remboursement des frais de notaire et 7 206,27 € au titre des taxes foncières, d’habitation et charges de copropriété,

— Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 21 septembre 2017,

— Condamné M. et Mme [O] à payer à M. [X] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. et Mme [O] à payer à M. [X] la somme de 4367,69 € au titre des frais d’expertise ordonnée en référé,

— Déboute les défendeurs de leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Limité la condamnation de la SARL 4C immobilier à garantir M. et Mme [O] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre à 50%,

— Condamne in solidum M. et Mme [O] et la SARL 4C immobilier aux dépens';

Statuant à nouveau':

— Dire et juger que le consentement de M. [X] n’a pas été vicié dans le cadre de la vente du bien objet du litige ;

— En conséquence, débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes';

— Condamner M. [X] à payer à la SARL 4C Immobilier la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamner M. [X] aux entiers dépens de l’instance;

— Débouter M. et Mme [O] et M. [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires.

***

Le SDC, contre qui aucune des parties ne formule de demande, n’a pas constitué avocat.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «'constatations'» ou de «'dire et juger'» lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [O]

A titre principal, M. et Mme [O] demandent à la cour de déclarer irrecevables les demandes de M. [X] pour défaut de publication des assignations à la conservation des hypothèques.

Ils soutiennent que pour déclarer recevable l’assignation, les juges doivent constater la production par le demandeur d’un certificat du conservateur des Hypothèques ou d’une copie de la demande. Ils précisent que les conditions posées par l’article 30-5 du décret sont cumulatives': il faut non seulement procéder à la publication de l’assignation, mais encore pouvoir en justifier dans les conditions prévues par le texte, tout autre mode de preuve étant exclu. Ils ajoutent que le défaut de publication de la demande constitue une fin de non-recevoir. Ils reprochent à M. [X] de ne pas avoir justifié en première instance avoir respecté ces obligations légales et qu’il en est de même à hauteur de cour, M. [X] admettant que sa demande de publication de son assignation à, la publicité foncière de [Localité 7] est toujours en cours de traitement.

M. [X] fait valoir qu’il justifie du dépôt de la demande de publication de son assignation aux services de publicité foncière, et ce dès le 14 octobre 2021, laquelle n’a pas encore été définitivement traitée compte tenu de la fusion de ce service avec celui du chef-lieu de [Localité 10] de la Réunion, ce qui a provoqué un allongement considérable des délais de traitement de ces demandes.

Sur ce,

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile';

Conformément aux dispositions de l’article 28 4° c) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 «'Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles es demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.'»

L’article 30.5 du même décret dispose que «'Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.'»

En l’espèce, M. [X] verse aux débats':

— un bordereau de dépôt à la publicité foncière du 14 octobre 2021 (assignation du 12/03/2021)

— une proposition de rejet du 07/10/2022 : irrégularités relevées':

.discordance entre les énonciations du document déposé et elles des titres publiés depuis le 01/01/1956 concernant l’identité du disposant 'ou du dernier titulaire) ou du propriétaire grevé (articles 34§3 et 42-1 du décret du 04/01/1955 article 2423 du code civil et article 34§1 du décret du 14/10/1955

.cause de rejet pour refus non opposé concernant la désignation des immeubles (article 74§3 du décret du 14/10/1955

(délai pour régulariser le document': un mois)

— une attestation rectificative datée du 04/11/2022 reçue le 07/11/2022 par le service de la publicité foncière.

Il résulte de ce qui précède que si M. [X] a bien procédé aux formalités légales prévues dès le 14 octobre 2021, que le service de la publicité foncière n’a opposé un refus qu’un an plus tard et que M. [X] a procédé à la rectification de sa demande dans le mois, il n’en demeure pas moins qu’il ne justifie toujours pas à ce jour, soit plus de deux ans après, de l’accomplissement de cette formalité, ni d’aucune démarche en ce sens.

Il s’ensuit que M. [X] est irrecevable en ses demandes tendant à la nullité de la vente comme à la résolution de celle-ci.

Il résulte de ce qui précède que les demandes subséquentes de restitution du prix de vente, de remboursement des frais de notaire, des taxes d’habitation et foncières et des charges de copropriété, d’indemnisation de son préjudice moral ainsi que de garantie de la SARL 4C Immobilier, outre la demande d’indemnisation au titre du préjudice financier de perte de revenus locatifs, sont également irrecevables.

Le jugement entrepris sera ainsi infirmé en ce qu’il a débouté au fond M. [X] de ses demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de l’infirmation presque totale du jugement dont appel, il convient de condamner M. [X] aux dépens de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 16 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion’sauf en ce qu’il a rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de formées par M. [Y] [F] [X] sur le fondement des articles l’article 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955';

Condamne M. [H] [Y] [F] [X] aux dépens de première instance et d’appel';

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, conseillère à la Cour d’Appel de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,le président étant empêché, et par Malika STURM, greffière placée à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT