ARRÊT N° 25 /

LF

R.G : N° RG 23/00101 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F3YM

Syndic. de copro. [Adresse 5]

S.A.R.L. LOGER

C/

[U]

RG 1ERE INSTANCE : 20/00961

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le PRESIDENT DU TGI DE SAINT-DENIS en date du 22 NOVEMBRE 2022 RG n° 20/00961 suivant déclaration d’appel en date du 16 JANVIER 2023

APPELANTES :

Syndic. de copro. [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Nicole COHENt, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : Pers. morale SARL LOGER (SYNDIC)

S.A.R.L. LOGER

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

Madame [G] [U] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Karine ROUBY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 13 février 2025

DÉBATS : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Avril 2025 devant Patrick CHEVRIER, Président de chambre et Pauline FLAUSS, Conseillère, assistée de Véronique FONTAINE, Greffière

Le président a indiqué que l’audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s’y sont pas opposées.

Ce magistrat a indiqué à l’issue des débâts que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. Le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé le 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.Ce dernier a été prorogé au 26 septembre 2025.

Greffier lors des débats : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

Greffier lors de la mise a disposition : Malika STURM, Greffier placé

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Septembre 2025.

* * *

LA COUR

Par acte du 29 juillet 2011, Madame [G] [U] a acquis un appartement dans la [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Le 19 février 2015, Madame [U] subissait un dégât des eaux, le déclarant à son assureur et informant le Syndic en exercice du syndicat de copropriétaires de la résidence, la SARL LOGER.

Le Syndic déclarait le sinistre à son assureur Dommage Ouvrage qui , le 5 juin 2015, notifiait une position de non garantie du fait de l’expiration du délai décennal s’agissant de l’appartement de Madame [U].

Divers travaux de reprise étaient réalisés mais des désordres ont persisté.

Par exploit du 24 avril 2018, Madame [U] a saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance du 7 juin 2018, il a été institué cette mesure et Monsieur [F] [K] a été désigné pour y procéder. Il a déposé son rapport définitif le 21 juin 2019.

Puis, Madame [U] a fait assigner, par actes délivrés le 25 mai 2020, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL LOGER, et la SARL LOGER à titre personnel, aux fins de leur condamnation à lui payer les sommes suivantes :

— A la charge du SDC :

*33.280,75 euros TTC au titre des travaux de reprise, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard au regard de la résistance abusive opposée à s’exécuter et de l’état d’insalubrité de l’appartement ;

*20.000 euros au titre du préjudice de jouissance et de la perte locative subie;

*10.000 euros au titre du préjudice moral ;

*5.000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu faire préfinancer les travaux de reprise ;

. Solidairement entre le SDC et la SARL LOGER, 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en sus des frais d’expertise judiciaire.

Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

«  JUGE que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] à [Localité 6] (La Réunion) a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de Madame [G] [U] épouse [O] du fait du défaut d’entretien des parties communes ;

JUGE que la SARL LOGER a engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de Madame [G] [U] épouse [O] du fait de manquements dans sa mission de conservation de l’immeuble ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] à [Localité 6] (La Réunion) à payer à Madame [G] [U] épouse [O] la somme de 33 280,75 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’étanchéité totale de la terrasse de l’appartement sus-jacent ;

CONDAMNE la SARL LOGER à payer à Madame [G] [U] épouse [O] les sommes suivantes :

—  2.000 euros au titre du préjudice locatif ;

—  8 400 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  5 000 euros au titre du préjudice moral.

DEBOUTE Madame [G] [U] épouse [O] de sa demande d’indemnisation du préjudice au titre de la perte de chance d’avoir pu faire préfinancer les travaux de reprise permettant de mettre un terme aux désordres, et du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DECLARE irrecevable l’appel en garantie formé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] à [Localité 6] (La Réunion) ;

CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] à [Localité 6] (La Réunion) et la SARL LOGER à payer à Madame [G] [U] épouse [O] une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] à [Localité 6] (La Réunion) et la SARL LOGER aux dépens, comprenant les honoraires de l’expert judiciaire ;

DISPENSE, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Madame [G] [U] épouse [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit. "

Par déclaration du 16 janvier 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MAJESTIC et son Syndic, en sa qualité et à titre personnel, la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION ont interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant une ordonnance rendue le 20 janvier 2023.

Le 11 avril 2023, la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION – SARL LOGER – a déposé ses premières conclusions.

Le 14 avril 2023, la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION – SARL LOGER – a signifié la déclaration d’appel ainsi que ses premières conclusions à Madame [G] [U] épouse [O].

Le 15 avril 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MAJESTIC a déposé ses uniques conclusions.

Le 10 juillet 2023, Madame [G] [U] épouse [O] a déposé ses premières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025.

***

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant déposées le 5 décembre 2024, la SARL LOGER demande à la cour de :

«  A titre principal, de :

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis le 22 novembre 2022 ;

CONSTATER l’absence de faute de la SARL LOGER ;

CONSTATER l’absence de préjudice indemnisable et de lien de causalité entre la prétendue faute prêtée à la SARL LOGER, et le préjudice mis en avant par Madame [U] ;

DEBOUTER en conséquence Madame [U] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société LOGER ;

A titre infiniment subsidiaire, de :

REDUIRE les demandes de Madame [U] à de plus justes proportions ;

En tout état de cause de :

CONDAMNER Madame [U] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e Caroline CHANE MENG HIME qui justifie en avoir fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile."

***

Aux termes de ses uniques conclusions d’appelant déposées le 15 avril 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MAJESTIC demande à la cour de :

«  RECEVOIR l’appel du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5]

LE DIRE recevable en la forme et bien fondé au fond,

REFORMER le jugement entrepris,

L’INFIRMER en toutes ses dispositions,

PRENDRE ACTE de la réalisation des travaux de réparations et la réception de ceux-ci sans réserve en date du mois de novembre 2021,

CONDAMNER Madame [U] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nicole COHEN qui justifie en avoir fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. "

***

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée déposées le 13 décembre 2023, Madame [G] [U] épouse [O] demande à la cour de :

«  CONFIRMER le jugement en date du 22 novembre 2022 en ce qu’il a :

JUGÉ que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] à [Localité 6] (La Réunion) a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de Madame [G] [U] épouse [O] du fait du défaut d’entretien des parties communes ;

JUGÉ que la SARL LOGER a engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de Madame [G] [U] épouse [O] du fait de manquements dans sa mission de conservation de l’immeuble ;

CONDAMNÉ le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] à [Localité 6] (La Réunion) à payer à Madame [G] [U] épouse [O] la somme de 33 280,75 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’étanchéité totale de la terrasse de l’appartement sus-jacent

INFIRMER le jugement en date du 22 novembre 2022 du seul chef du quantum des demandes formulées par Madame [G] [U] au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et de la perte locative,

INFIRMER le jugement en date du 22 novembre 2022 en ce qu’il a :

DEBOUTÉ Madame [G] [U] épouse [O] de sa demande d’indemnisation du préjudice au titre de la perte de chance d’avoir pu faire préfinancer les travaux de reprise permettant de mettre un terme aux désordres, et du surplus de ses demandes indemnitaires ;

ET, STATUANT A NOUVEAU,

HOMOLOGUER le rapport d’expertise de Monsieur [K] en date du 21 juin 2019,

JUGER que Madame [G] [U] justifie de la persistance d’un désordre en provenance des parties communes affectant son lot privatif, à savoir des venues d’eau récurrentes ayant pour origine une défaillance de terrasse de l’appartement sus-jacent constituant une partie commune à usage privatif,

JUGER que les travaux de reprises réalisés à la demande de la SARL LOGER, en qualité de Syndic en exercice, se sont avérés insuffisants et/ou impropres à mettre un terme aux désordres persistants et dénoncés depuis l’année 2015 par Madame [U], constituant une faute délictuelle imputable à la SARL LOGER,

JUGER qu’il incombait à l’assureur dommages-ouvrage de prendre en charge les dommages postérieurs au délai de dix ans dans la mesure où ils constituent l’aggravation des désordres initiaux dénoncés dans le délai d’épreuve et ont pour origine l’insuffisance des travaux de reprise pris en charge par celui-ci,

JUGER que la SARL LOGER s’est abstenue de diligenter toute procédure à l’encontre de l’assureur Dommages ouvrage et ce aux fins de le contraindre à assumer son obligation de préfinancement constituant une faute délictuelle génératrice d’une perte de chance au regard de l’acquisition de la prescription biennale,

En conséquence,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic en exercice la SARL LOGER, au paiement de la somme de 33 280,75 € TTC au titre des travaux de reprise, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard au regard de la résistance abusive opposée à s’exécuter et de l’état d’insalubrité de l’appartement retenu par l’Expert, en deniers ou quittances,

CONDAMNER la SARL LOGER, en sa qualité de Syndic, au fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil, à payer à Madame [U] la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral,

CONDAMNER la SARL LOGER en sa qualité de Syndic, au fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil à payer à Madame [G] [U] la somme de 18.000€ au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNER la SARL LOGER en sa qualité de Syndic, au fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil au paiement de la somme de 8450€ au titre de la perte locative, somme à parfaire jusqu’à la cessation effective du trouble et, en tout état de cause, au jour de l’audience,

CONDAMNER la SARL LOGER, en sa qualité de Syndic, à payer à Madame [U] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de la perte de chance d’avoir pu faire préfinancer les travaux de reprise permettant de mettre un terme aux désordres et leurs conséquences,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5], en la personne de son Syndic, solidairement avec la SARL LOGER, ès qualité de Syndic, au regard des fautes délictuelles commises, à payer à Madame [U] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 outre entiers dépens, en sus des frais d’expertise judiciaire,

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] de ses demandes, fins et conclusions. "

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel et de l’appel incident :

La SARL LOGER, appelante principale à titre personnel, conteste le principe de sa responsabilité en arguant qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exercice de son mandat.

Le SDC plaide que sa responsabilité ne peut être engagée.

Madame [U] forme appel incident en ce que ses demandes d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et de la perte locative ont été rejetées. Nonobstant sa demande de confirmation des autres dispositions du jugement, elle les renouvelle dans son dispositif après sa demande d’infirmation sans qu’il soit besoin de réexaminer le quantum de ces prétentions qui ne sont pas remises en cause subsidiairement par les appelants.

Il est donc nécessaire d’examiner en premier lieu les contestations du SDC à propos de sa responsabilité envers Madame [U], puis celles de la SARL LOGER à titre personnel et enfin, le cas échéant, de réexaminer les préjudices allégués par Madame [U].

Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise :

Madame [U] demande à la cour d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire.

Toutefois, un rapport d’expertise judiciaire n’a pas à être homologué par une juridiction puisqu’il ne constitue qu’un élément de preuve soumis au débat et à l’appréciation du juge.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la responsabilité du SDC :

Pour retenir la responsabilité du SDC dans les dommages subis par Madame [U], les premiers juges ont retenu que :

— Selon l’expert judiciaire, il est incontestable que le Syndic n’a pas maîtrisé l’envergure des différentes interventions et réparations qui se sont avérées inopérantes depuis les premières déclarations en février 2015 ; que si les réparations ont bien été réalisées aucun document de réception ne lui a été transmis suite aux différentes interventions ; il préconise de refaire l’ensemble de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement n° 33 ; le montant des travaux préconisés, évalués à dire d’expert, à 33.280,75 euros TTC, est sans commune mesure avec ceux qui se sont révélés inefficaces.

— Aucune réponse pérenne n’a été apportée aux graves désordres affectant le logement de la demanderesse et causés par les problèmes majeurs d’étanchéité de la terrasse sus-jacente.

— Ces éléments permettent de caractériser un défaut d’entretien des parties communes imputable au SYNDICAT, lequel a causé les désordres affectant l’appartement de Madame [G] [U], épouse [O].

Le SDC plaide en substance que :

— La réalisation des travaux et la réception de ceux-ci au mois de novembre 2021 devra entraîner une réformation sur tous les chefs de préjudices retenus.

— Aucune responsabilité et condamnation ne devaient être retenues à son encontre s’agissant manifestement d’une appréciation particulièrement critique des causes et origines des désordres d’infiltrations par les différents experts techniques désignés par l’assureur dommages ouvrage.

— Le déroulement des opérations d’expertise judiciaires ont conduit en réalité à limiter le nombre d’intervenant en la cause étant précisé qu’il ne fait pas de doute qu’il appartenait à l’assurer dommages ouvrage de voir supporter le coût des travaux. L’Expert Judiciaire n’a pas tenu compte de la nécessité de procéder à la mise en cause pour que les opérations soient opposables de Monsieur [C] [E] mais également de la SMABTP assureur dommages-ouvrages. Il appartenait à Madame [U] de procéder à ladite mise en cause au stade même des opérations d’expertise et en toute hypothèse de l’assignation au fond.

— Le débat judiciaire n’aurait pas dû se dérouler en dehors de la présence de l’assureur dommages ouvrage laquelle devra envisager également d’appeler en la cause sa propre assurance étant responsable de la situation d’autant que la SMABTP a totalement failli dans son obligation de préfinancement.

— Les travaux de réfection réceptionnés en novembre 2021 aurait dû conduire à absence totale de responsabilité du SDC.

Madame [U] réplique en substance que :

— L’Expert judiciaire, à l’issue de trois accedit, et après s’être adjoint les services d’un sapiteur et avoir réalisé de nombreuses investigations techniques a constaté les désordres constitués par des infiltrations en milieu et en extrémité de cueillie du plafond de la salle de séjour, des infiltrations dans la chambre au niveau du placard en cueilli de mur vertical ainsi que des infiltrations sous varangue au niveau de la descente de la terrasse supérieure (apt. 33). Il a également pu constater l’aggravation de ces infiltrations ensuite de la première réunion d’expertise (V. rapport d’expertise, p. 20).

— S’agissant de ces désordres, l’Expert conclut qu’il est « incontestable que le Syndic n’a pas bien maîtrisé l’envergure des différentes interventions et réparations qui se sont avérées inopérantes depuis les premières déclarations de janvier 2015 » (V. rapport d’expertise, p. 26 et 32) ; que les causes sont à rechercher dans un défaut d’étanchéité généralisé de la terrasse de l’appartement sus-jacent Monsieur [Z] (apt. 33) ; que s’agissant du siège des désordres, l’Expert conclut que " les départs d’infiltrations ont été repérés sur la grande terrasse de Monsieur [Z] qui reste – au dire de ce dernier, une terrasse privée mais qui est à la charge du Syndic quant à son entretien et/ou tous autres travaux comme des réparations.

— ll s’agit donc de désordres trouvant leur siège dans une partie commune à usage privatif.

— Il ne saurait être reproché à l’Expert de s’être abstenu d’inviter les parties à régulariser des mises en causes, et notamment l’assureur Dommages ouvrage, alors même que cette diligence appartient aux seules parties, et que le Syndicat des copropriétaires n’a formulé aucune demande en ce sens à l’Expert.

— Mais il appartenait bien au Syndicat des copropriétaire, par la voie de son Syndic, de contester la position de non garantie prise par l’assureur Dommages ouvrage le 5 juin 2015 alors que la forclusion n’expirait que le 26 aout 2015, laissant le temps au Syndicat d’interrompre par voie judiciaire le délai et préserver les droits des copropriétaires, ce qui n’a pas été fait.

— En tout état de cause, le Syndicat n’a jamais répondu au courrier officiel en date du 7 août 2019 sollicitant le paiement des travaux, pas plus qu’il n’a fait diligence pour réaliser les travaux, en attendant le 28 mai 2021 pour convoquer une AG aux fins de faire voter les travaux de réfection de la toiture sur la base des conclusions de l’expert judiciaire qu’il critique dans le cadre de l’instance (pièce n° 15).

— Il n’a jamais été justifié de la réalisation effective de ces travaux dans le cadre de la première instance, le SYNDICAT attendant de développer cette argumentation en cause d’appel sans toutefois verser aux débats le procès-verbal de réception. Il en résulte que le Syndicat des copropriétaires a en réalité fait supporter à l’ensemble des copropriétaire le coût de la réfection des travaux, alors qu’il n’a pas été en mesure de faire préfinancer ces travaux, et de mettre un terme aux désordres affectant l’appartement de Madame [U].

La SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION, exploitant l’enseigne LOGER, prétend que :

— Conformément à ses obligations, le syndic a déclaré le sinistre à l’assureur dommages ouvrage le 5 juin 2015 (pièce n° 2). L’assureur dommages ouvrage notifiait néanmoins une position de non-garantie relevant que la déclaration était intervenue après l’expiration du délai prévu par la loi, le contrat d’assurance dommages-ouvrage offrant une garantie limitée à 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage assuré (pièce n° 3 [U]). Or, la réception de l’ouvrage est intervenue le 26 août 2005, comme indiqué dans l’ensemble des rapports des experts mandatés par l’assureur, de sorte que la déclaration de sinistre a été effectuée dans les délais par le syndic LOGER. – La position de non-garantie de l’assureur est donc parfaitement infondée.

— Aucune faute ne peut être retenu à l’encontre du syndic à ce titre alors qu’il n’a aucunement qualité pour agir en son nom personnel à l’encontre de l’assureur. Il appartenait à Mme [U] ou au SDC (représenté par son propre avocat) d’agir.

— Contrairement à ce que soutient Madame [U], reprochant au syndic d’avoir commis une faute en n’agissant pas dans le délai biennal à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage pour contester la position de non-garantie, il n’existe aucune preuve qu’une telle action serait prescrite.

Ceci étant exposé,

Selon l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat de copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat a par conséquent l’obligation de faire exécuter tous les travaux nécessaires pour que les parties communes et les éléments d’équipement collectif soient en bon état d’entretien, et permettent d’assurer la sécurité des occupants et la pérennité de l’immeuble.

Si le syndicat ne respecte pas son obligation légale, la victime du dommage causé par ce défaut d’entretien pourra demander réparation du préjudice qui en découle (Cass. 3e civ., 30 sept. 2014, n° 13-20.563)

Le copropriétaire mécontent supporte la charge de la preuve de la faute du syndicat dans l’administration ou la surveillance de l’immeuble, le lien de causalité et son préjudice conformément au droit commun de la responsabilité civile.

Le syndicat ne peut alors échapper à une action en responsabilité qu’en apportant la preuve :

— soit de l’absence de lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué,

— soit de l’existence d’un cas de force majeure,

— soit d’une faute de la victime : si la faute de la victime est la cause unique des dommages (Civ 3ème – 27 février 2007 – n° 06.11-205 ).

La carence du syndicat s’apprécie en fonction de ses diligences ou de ses négligences aux fins de remédier aux situations dommageables. Le juge judiciaire vérifie en effet les mesures que le syndicat a ou non adoptées pour éviter ou faire cesser la survenance de dommages, ce qui le conduit pour retenir la responsabilité du syndicat à caractériser l’existence d’une faute.

Préalablement, la cour remarque qu’aucune des parties n’a remis l’intégralité du rapport d’expertise judiciaire réalisé par Monsieur [K] mais Madame [U] a remis en pièce n° 10 les annexes tandis que le SDC a produit le rapport final de l’expert (de 42 pages).

Ces documents permettent de reconstituer contradictoirement la totalité du rapport d’expertise.

Il résulte de ce rapport que :

— Le juge des référés a été saisi par Madame [U] sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile en soutenant que son appartement présentait de graves désordres liés à des phénomènes d’infiltration affectant le plafond de la varangue ainsi que le salon.

— L’expertise a constaté des infiltrations en cueillie de plafond de la salle de séjour (page 12 du rapport) et sous la varangue au niveau de la descente de la terrasse supérieure (page 13) provenant de l’appartement n° 33 au-dessus de celui de Madame [U] (l’appartement n° 24).

— Après des tests de mise en eau de la terrasse le 25 septembre 2019, l’expert a retenu que les infiltrations dans la chambre de l’appartement de Madame [U] provenaient à la descente des eaux pluviales sous varangue (pages 17 et 18 du rapport).

— L’expert a constaté l’aggravation de ces infiltrations depuis son premier passage sur les lieux.

. L’expert conclut à un problème récurrent d’infiltrations dans l’appartement de Madame [U] (page 26 du rapport) en soulignant l’aggravation en cours des désordres.

— Il considère que « le syndic n’a pas bien maitrisé l’envergure des différentes interventions et réparations qui se sont avérées inopérantes depuis les premières déclarations en février 2015. » Selon l’expert, « on peut se poser la question si les réparations ont bien été réalisées ou si elles ont une fois de plus, lâché et permis aux infiltrations de réapparaître. » Il note qu’aucun document de réception n’a été produit et que ces travaux auraient dû être réceptionnés, voire suivis par un maître d''uvre ou un bureau d’étude pendant sa réfection afin de garantir leur bonne exécution.

— Les désordres n’atteignent pas les parties communes mais bien les parties privées de l’immeuble, les appartements n° 24 et 23.

— La terrasse d’où proviennent les infiltrations est celle de l’appartement n° 33 appartenant à Monsieur [Z], lequel aurait déclaré à l’expert judiciaire que même privative, « l’entretien est » à la charge du syndic. "

— Enfin, les désordres constatés rendent l’appartement de Madame [U] pratiquement inhabitable (page 28 du rapport).

Il s’évince de cette expertise que la nature privative ou collective de la terrasse de l’appartement n° 33 n’est pas analysée par l’expert judiciaire.

L’éventuel accord entre le copropriétaire et le syndicat de copropriétaires à propos de la charge de l’entretien n’est pas non plus versé aux débats.

Enfin, le rapport unique d’expertise, réalisé par le Cabinet CACHERA le 18 août 2017, sur saisine du 17 mai 2017 pour un événement apparu en juillet 2014 (selon les mentions du rapport – Pièce n° 8 de Madame [U]), tout en précisant qu’il n’intervient pas pour l’appartement de Madame [U], avait relevé un taux d’humidité de 40 % sur le mur commun avec celui pour lequel l’expertise était instituée, évoquant plusieurs hypothèses quant à l’origine des désordres : un défaut d’étanchéité sur les relevés dans l’angle de la terrasse de l’appartement 33 sus-jacent, des fissures d’acrotères dans le même appartement ou une absence de dé au niveau de l’alimentation de la machine à laver, cette dernière hypothèse étant écartée compte tenu de l’ampleur des infiltrations.

Selon ce rapport, l’étanchéité horizontale de la terrasse supérieure (appartement n° 33) n’est pas en cause et la seule cause difficilement mis en exergue est une pénétration par les solins et les fissures d’acrotère.

Il était alors préconisé les travaux suivants :

— Vérification et reprise de l’étanchéité des solins métalliques ;

— Réfection de joints mastic des portes ;

— Reprise de l’étanchéité des deux pénétrations pour descente d’eau ;

— Traitement des fissures des acrotères (page 5/6 du rapport).

Compte tenu de la date de réception de l’ouvrage, fixée au 26 août 2005 (malgré une erreur matérielle en page 2 de ce rapport – notant 2013 au lieu de 2003 pour la date d’effet), le Cabinet CACHERA souligne que le délai de la garantie décennale était expiré à la date du sinistre.

Madame [U] reproche aussi au Syndicat des copropriétaires de ne pas avoir contesté la position de non garantie prise par l’assureur Dommages ouvrage le 5 juin 2015 alors que la forclusion n’expirait, selon elle, que le 26 aout 2015.

Mais la question de l’expiration du délai de la garantie décennale n’exclut aucunement le devoir pour le SDC de réparer les désordres atteignant les parties communes de la copropriété si tel est le cas.

Le débat sur le refus de garantie de l’assureur décennal est en réalité sans emport sur l’obligation générale du SDC d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes en restant responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires comme le prévoit l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

A cet égard, aucune des parties ne justifie de la date réelle de réception de l’ouvrage, faisant démarrer le délai de la garantie décennale, sauf à retenir les éléments figurant dans les expertises amiables confiée au Cabinet CACHERA, retenant comme date du procès-verbal de réception le 26 août 2005 dans le rapport concernant le logement n° 23 de Monsieur [C] [E] (annexe au rapport d’expertise judiciaire) et dans le rapport concernant le logement N° 24 de Madame [U] (pièce n° 8 de l’intimée).

Selon ce dernier rapport, les désordres sont apparus en juillet 2014, donc dans le délai de la garantie décennale.

Or, Madame [U] démontre que le SDC a été avisé des problèmes d’infiltration que son logement subissait depuis 2015.

En effet, l’intimée verse aux débats les pièces suivantes qui établissent la connaissance par le SDC et son Syndic des désordres affectant son lot de copropriété :

'3. Echanges de courriels [U] /LOGER

4. Rapport de fuite IFIAT

5. Rapport PROFUITE

6. Photographies

7. Mise en demeure du 21 avril 2017

8. Rapport Dommages ouvrage du 31 aout 2017

9. Procès-verbal de constat du 14 mars 2018,

10. Rapport d’expertise définitif (+ annexes),'

Les échanges de courriels portent exclusivement sur la recherche de solutions auprès de l’assureur depuis le mois de décembre 2015 ainsi que sur les mesures d’expertises techniques destinées à comprendre l’origine des désordres par des recherches de fuites et des devis de réparation ou de restauration de l’immeuble.

Après mise en demeure du 21 avril 2017 adressée au Syndic de copropriété (pièce n° 7 de l’intimée), le rapport unique du 18 août 2017 (pièce n° 8 de l’intimée) a été dressé au contradictoire de la SARL LOGER, alors Syndic du SDC. Les infiltrations d’humidité ont bien été constatées contradictoirement à cette date même si la société d’assurance n’a pas admis sa garantie.

Puis, le SDC a été assigné en référé aux fins d’expertise le 24 avril 2018. L’ordonnance de référé a ainsi institué l’expertise contradictoire confiée à Monsieur [K] tandis que le SDC était bien représenté aux opérations de l’expert selon les mentions du rapport définitif achevé le 21 juin 2019.

Enfin, l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 juin 2021 (pièce n° 15 de l’intimée) contient clairement en page 4 et 5 (questions 11 et 12) le problème des travaux de réfection de la toiture terrasse du logement 33 de la résidence, correspondant exactement au lot situé au-dessus de celui de Madame

[U]. L’ordre du jour comprenait notamment le choix de l’entreprise prestataire et les appels de fonds ou le mode de financement (n° 13.1 et 13.2 de l’ordre du jour).

Le SDC produit quant à lui le procès-verbal de cette assemblée générale (pièce n° 1). Par les résolutions n° 9 et n° 11, les copropriétaires ont voté la décision de procéder aux travaux de réfection totale de la toiture terrasse du logement 33 en choisissant l’entreprise chargée de la réalisation des travaux, à savoir l’entreprise REUNION BTP (page 7 du PV).

S’agissant du financement de ces travaux, les copropriétaires ont voté les modalités de leur financement par appels de fonds (résolution n° 13-1) et par imputation sur le fonds ALLUR (résolution 13-2 page 10 du PV).

Selon le document versé aux débats par la SARL LOGER, elle a été aussi désignée en qualité de maître d’ouvrage délégué du SDC ayant rédigé un rapport de fin de mission en octobre 2021 (pièce n° 2 de l’appelant).

Il se déduit de ces éléments que le SDC et son syndic ne sont pas restés inactifs comme le prétend Madame [U] puisque la question des désordres a été évoquée dès 2015 pour tenter de mettre en cause l’assureur de garantie décennale, puis de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2021 la question de la réfection de la toiture en terrasse d’où proviennent les infiltrations d’eau de pluie.

Mais il convient de constater que le rapport définitif d’expertise judiciaire a été remis aux parties le 21 juin 2019, sans souligner la transmission d’un pré-rapport préalable qui faisait déjà état des désordres et de leur origine. Or, la question de la réparation de l’immeuble n’a été évoquée que lors de l’assemblée générale du 28 juin 2021, soit plus de deux ans après le dépôt du rapport d’expertise tandis que les travaux de réfection ont été achevés en novembre 2021, ce qui dénote une capacité de traitement rapide de ces désordres environ cinq mois après la décision de l’assemblée générale.

Néanmoins, le SDC fait valoir à juste titre que les travaux avaient été réalisés à la date des dernières conclusions de Madame [U] devant le tribunal judiciaire, le 10 décembre 2021, sans que celle-ci n’évoque ce fait.

Ayant assigné les défendeurs les 25 et 26 mais 2020, il est donc certain que les travaux ont été entrepris pendant l’instance devant le tribunal judiciaire.

Les premiers juges ont donc estimé à tort, au moment du jugement, « qu’aucune réponse pérenne n’a été apportée aux graves désordres affectant le logement de la demanderesse et causés par les problèmes majeurs d’étanchéité de la terrasse sus-jacente », caractérisant " un défaut d’entretien des parties communes imputable au SYNDICAT, lequel a causé les désordres affectant l’appartement de Madame [G] [U], épouse [O] (..)"

Cependant, Madame [U] est aussi bien fondée à soutenir que le retard mis par le SDC pour réagir au rapport amiable du Cabinet CACHERA en actionnant la garantie décennale de l’assureur dans les deux ans de la révélation des désordres nonobstant son refus de prise en charge a bien fait perdre une chance de bénéficier d’un traitement plus diligent des désordres et du préfinancement des travaux de reprise comme l’a justement retenu le tribunal.

Mais le préjudice subi en raison de cette inaction à l’égard de l’assureur décennal a provoqué en réalité un préjudice au détriment du SDC et non de Madame [U], conduisant à la prise en charge des travaux de reprise par les copropriétaires à partir de leur décision d’assemblée générale du 28 juin 2021.

Il doit donc se déduire de ces éléments que le SDC n’a pas réagi assez rapidement pour obtenir la réparation des désordres selon le régime de la garantie décennale auprès de l’assureur de la SMABTP. Cette carence a ainsi provoqué une perte de chance de Madame [U] de restauration de sa partie privative atteinte par les désordres atteignant les parties communes de l’ouvrage en copropriété.

Puis, nonobstant la forclusion éventuelle de son action en garantie à l’encontre de l’assureur, dont l’examen précis de la date ne relève pas du présent litige, il est aussi constant que le SDC a agi en réparation des désordres plus de six ans après leur signalement par Madame [U].

Ce long délai constitue bien une négligence fautive que le premier juge a justement qualifié, la cour adoptant les motifs du premier juge sur ce point.

En conséquence, le jugement querellé doit être confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du SDC à l’égard de Madame [U] qui a subi des préjudices consécutivement à l’absence de prise en charge rapide des désordres affectant les parties communes de l’immeuble, provoquant ainsi les dommages dans sa partie privative de la copropriété.

Sur la responsabilité personnelle et délictuelle du Syndic LOGER :

Pour retenir la responsabilité délictuelle de la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION, exploitant sous l’enseigne LOGER, en qualité de syndic du SDC, le tribunal a considéré que le syndic ne s’est pas montré suffisamment diligent dans ses démarches auprès de l’assureur dommages-ouvrage pour obtenir la mobilisation de la garantie décennale dans le cadre du sinistre déclaré par Madame [G] [U], épouse [O], que cette faute est à l’origine d’une perte de chance pour la copropriétaire de bénéficier d’un traitement plus diligent des désordres et du préfinancement des travaux de reprise.

La société appelante fait valoir en appel que :

— En sa qualité de syndic, elle est débitrice d’une simple obligation de moyens, et non de résultat.

— Le syndic n’est aucunement un professionnel du bâtiment, de la construction ou de l’étanchéité.

— Il n’est qu’un mandataire, soumis à ce titre aux directives du Syndicat des copropriétaires.

— Le syndic LOGER n’a aucunement été mis en cause dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, celles-ci s’étant déroulées au seul contradictoire du Syndicat des copropriétaires et de Monsieur [Z], le syndic LOGER n’ayant pas été assigné à leur côté. De ce fait, le rapport d’expertise et les conclusions de l’Expert judiciaire, que le syndic n’a pas été en mesure de discuter contradictoirement, ne sauraient lui être opposables.

— La circonstance selon laquelle la concluante a participé aux opérations d’expertise est à ce titre parfaitement inopérante des lors qu’elle n’a jamais été rendue destinataires des différentes

notes aux parties et dires établis par les seuls conseils des parties à l’expertise. Il est donc patent sinon évident que la SARL LOGER n’a pas été en mesure de se défendre utilement et de faire valoir de quelconque dire et donc des moyens de défense par la voie de son conseil.

— En l’espèce, dans son rapport d’expertise, et alors même que le syndic LOGER n’était pas partie aux opérations d’expertise, l’Expert s’est autorisé à prendre position quant à la responsabilité délictuelle du syndic LOGER, notion d’ordre juridique, ceci en faisant état d’un prétendu manquement à ses obligations. Or, une telle prise de position relatives aux obligations professionnelles du syndic relève incontestablement d''une appréciation d’ordre juridique proscrite par l’article 238 alinéa 3 du code de procédure civile.

— Les conclusions de l’Expert judiciaire quant à de prétendus manquements du syndic LOGER

auraient donc dû être écartées par le tribunal judiciaire, d’autant plus qu’elles sont contestables.

— En réalité le syndic a parfaitement rempli ses obligations en :

— faisant procéder à une recherche de fuite,

— déclarant le sinistre à l’assureur dommage-ouvrage,

— sollicitant des devis parfaitement conformes aux préconisations des experts mandatés par l’assureur dommage-ouvrage, devis validés par leurs soins,

— prenant attache avec lesdits experts lorsqu’il était informé du fait que les infiltrations perduraient ou s’aggravaient, afin que de nouvelles interventions soient prévues pour pallier à l’inefficacité des travaux préconisés par les experts.

— mettant au vote une résolution relative à la réfection de la toiture terrasse de Madame [U] ;

— mandatant l’entreprise SARL REUNION BTP â cette fin.

— N’étant pas un professionnel de la construction ou de l’étanchéité, il n’était naturellement pas possible pour le syndic d’apprécier l’opportunité et l’adéquation des interventions préconisées, ou d’apprécier la qualité des travaux entrepris. Il n’est donc pas possible de reprocher au syndic l’insuffisance ou l’inadéquation des travaux réparatoires, ni d’imputer au syndic l’aggravation des désordres, dont il n’est aucunement responsable.

— Conformément à ses obligations, le syndic a déclaré le sinistre à l’assureur dommages ouvrage le 5 juin 2015 (pièce n° 2). L’assureur dommages ouvrage notifiait néanmoins une position de non-garantie relevant que la déclaration était intervenue après l’expiration du délai prévu par la loi, le contrat d’assurance dommages-ouvrage offrant une garantie limitée à 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage assuré (pièce n° 3 [U]). Or, la réception de l’ouvrage est intervenue le 26 août 2005, comme indiqué dans l’ensemble des rapports des experts mandatés par l’assureur, de sorte que la déclaration de sinistre a été effectuée dans les délais par le syndic LOGER. La position de non-garantie de l’assureur est donc parfaitement infondée.

— Comme le syndic n’a aucunement qualité pour agir en son nom personnel à l’encontre dudit assureur, il appartenait à Mme [U] ou au SDC (représenté par son propre avocat) d’agir. Aucune faute ne peut être retenu à l’encontre du syndic à ce titre tandis qu’il n’est pas avéré que l’absence d’action dans le délai biennal de forclusion à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage pour contester sa position de non-garantie soit prescrite compte tenu de la jurisprudence « sévère » de la Cour de cassation dans l’interprétation des clauses des polices d’assurance relatives à la prescription biennale.

Le SDC n’a pas conclu sur la responsabilité du syndic.

Ceci étant exposé,

Le I de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, notamment, que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Ainsi, la conservation et l’entretien de l’immeuble, qui appartiennent à la catégorie des actes dits conservatoires, relèvent au premier chef des pouvoirs propres du syndic, c’est-à-dire qu’il peut décider et agir seul, sans demander l’autorisation de l’assemblée générale (3 Civ., 15 mai 2002, n° 00-19.467). Mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic est ainsi tenu envers celui-ci d’une obligation de prudence, de diligence et de conseil. Il lui incombe de pourvoir aux intérêts du syndicat et de le préserver de tout risque connu (Civ. 3 – 21 octobre 2009, n° 08-19.111).

Les copropriétaires peuvent, sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel, se prévaloir de la faute commise par le syndic dans l’exercice de son mandat, pour autant qu’ils invoquent un préjudice personnel (Civ. 3 – 9 septembre 2014, n° 11-26.278).

L’ article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 habilite le syndicat à agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. À ce titre, le syndic a pour mission de veiller à la protection des intérêts du syndicat, d’une part, en l’informant des conflits susceptibles de se présenter concernant la copropriété, d’autre part, en faisant toute diligence pour défendre en justice les droits de son mandant. Le syndic serait ainsi en faute en négligeant de mettre en jeu les diverses garanties imposées aux locateurs d’ouvrage et d’agir pour défendre les légitimes intérêts de la collectivité.

Le syndic doit prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires pour sauvegarder le bénéfice des garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale en cas de désordres ou malfaçons relevés dans l’exécution des travaux, puis en informer l’assemblée générale et obtenir d’elle les autorisations utiles pour engager, en cas de besoin, les instances au fond avant l’expiration des délais de garanties. À défaut il engage sa responsabilité contractuelle envers le SDC.

Il en est ainsi lorsque le syndic laisse expirer le délai de garantie décennale en n’exécutant pas son mandat d’ester en justice ou n’engage pas de procédure interruptive de forclusion avant l’expiration de la prescription biennale ( Cass. 3e civ., 23 avr. 2013, n° 12-15.551). Il manque aussi à son devoir de conseil en n’interrompant pas ce délai alors qu’il bénéficie d’un délai suffisant pour informer les copropriétaires.

Un syndic n’est exonéré de sa responsabilité que lorsque son mandant refuse la réalisation de travaux pourtant nécessaires à la conservation de l’immeuble ou ne vote pas les crédits correspondants.

En l’espèce, il est incontestable que le Syndic appelant a été avisé de l’existence des désordres avant l’expiration du délai de la garantie décennale susceptible d’être fixé au 26 août 2015. Mais la déclaration de sinistre qu’il a bien réalisée est intervenue en février 2015, soit avant la fin du délai de dix ans suivant la date de la réception de l’ouvrage.

Il résulte du rapport du Cabinet CACHERA en date du 18 août 2017 que le sinistre a été déclaré le 10 mai 2017 pour des désordres apparus en juillet 2014.

Il est aussi avéré que le Syndic de copropriété a été avisé des désordres subis par Madame [U] dès le mois de février 2015 par la déclaration de dégât des eaux du 19 février 2015 (pièce n° 1 de l’intimée).

Ce signalement fait suite à celui concernant le logement n° 23 de Monsieur [C] [E] ayant donné lieu à une déclaration de sinistre du 5 août 2016.

L’assureur de la SMABTP a répondu au syndic le 5 juin 2015 en refusant la prise en charge du sinistre déclaré le 2 juin 2015 pour l’appartement n° 24 de Madame [U], soit dans le délai de la garantie décennale.

La société LOGER disposait donc de plus de dix-huit mois pour mettre en cause l’assureur de la SMABTP au titre de la garantie décennale, quelle que soit la position de cet assureur sur son obligation de garantie, ce sujet faisant l’objet d’un débat qui n’a pas pu avoir lieu en raison de la carence du SDC mal conseillé par son syndic qui, en tout état de cause, a manqué à son obligation de prendre des mesures conservatoires en vertu des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Les moyens de défense qu’elle invoque sont inefficaces dès lors qu’il n’est pas attendu que le syndic soit un professionnel de la construction pour prendre les mesures conservatoires nécessaires à la préservation des intérêts de son mandant alors que cette obligation n’est soumise à aucun aléa ni aucune contrainte susceptible de l’exonérer de son obligation de moyens. Ne démontrant nullement qu’elle a alerté le SDC de la nécessité d’agir rapidement à l’encontre de l’assureur décennal, la société LOGER pouvait en tout état de cause prendre des mesures de nature à interrompre les délais de prescription ou de forclusion qui auraient été opposables au SDC, sans qu’il soit besoin de se fonder sur le rapport d’expertise judiciaire inopposable à l’appelante.

— Le jugement querellé doit être confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité délictuelle de la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION à l’enseigne LOGER à raison de ses manquements dans l’exercice de son mandat à l’égard du SDC.

Sur l’indemnisation des préjudices de Madame [U] :

Le tribunal a condamné le SDC à payer à Madame [G] [U] la somme de 33.280,75 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’étanchéité totale de la terrasse de l’appartement sus-jacent, la SARL LOGER à lui payer les sommes de 32.000 euros au titre du préjudice locatif, 8.400 euros au titre du préjudice de jouissance et 5.000 euros au titre du préjudice moral.

Madame [U] a été déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice au titre de la perte de chance d’avoir pu faire préfinancer les travaux de reprise permettant de mettre un terme aux désordres, et du surplus de ses demandes indemnitaires.

Le SDC demande à la cour de rejeter la demande d’indemnisation au titre du coût de la reprise des désordres puisqu’il a déjà fait réaliser ceux-ci depuis le prononcé du jugement dont appel, et ce afin d’éviter un paiement indu dans le cadre de l’exécution du jugement alors que les travaux ont été achevés et réceptionnés au cours du mois de novembre 2021.

Subsidiairement, la société LOGER demande à la cour de réduire à de plus justes proportions l’indemnisation de Madame [U] en soutenant que :

— S’agissant du lien de causalité, le préjudice subi par Madame [U] n’est pas dû à une quelconque faute du syndic LOGER mais d’une carence de la SMABTP, assureur dommage-ouvrage, lequel a été inefficace s’agissant des réparations qu’il a préconisées via les experts mandatés par ses soins.

— Sur le préjudice de jouissance invoqué par Madame [U], le calcul opéré par l’Expert pour fixer la somme due à ce titre à hauteur de 18.800 euros ne fait l’objet d’aucune explication, notamment quant au coefficient d’impossibilité d’habiter retenu.

— Pour justifier de ce préjudice, Madame [U] fait état de l’absence d’efficacité des travaux de reprise effectué, ou de la persistance et de l’aggravation des désordres, lesquelles ne peuvent être imputées au syndic. Ce poste de préjudice apparait à tout le moins surévalué.

. L’intimée n’établit aucunement qu’elle aurait pu louer son bien pour un loyer de 700 euros par mois sur la période de 48 mois alléguée. Or, la Cour de cassation rappelle avec constance que le préjudice hypothétique ne donne pas lieu à réparation.

— S’agissant du prétendu préjudice tiré de la perte locative, Madame [U] sollicite encore l’infirmation du jugement en ce que la juridiction saisie en première instance a limité son indemnisation au titre du préjudice locatif à la somme de 2.000 euros. Mais il n’y a aucun lien de cause à effet entre la perte locative alléguée et la faute prêtée au cabinet LOGER car la persistance des infiltrations subies par Madame [U] procède de la seule inefficacité des travaux réalisées par les entreprises FIORETTI et la SARL CACHERA.

— Il en est de même du préjudice moral, sollicité à hauteur de 10.000 euros, d’autant plus qu’il n’est aucunement démontré que le suivi psychologique dont a fait l’objet Madame [U] serait lié à la persistance des désordres alors que Madame [U] ne justifie aucunement d’un tel préjudice.

— Enfin, le préjudice de jouissance et de perte de loyer, ne pourrait être appréciée qu’au regard de la perte de chance pour Madame [U] d’avoir pu obtenir une résolution plus rapide du sinistre. La réparation de la perte de chance ne peut qu’être partielle et limitée à la valeur de la chance perdue ; elle ne peut être égale à l''avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était

réalisée.

Madame [U] a formé appel incident du seul chef du quantum des demandes formulées par Madame [G] [U] au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et de la perte locative.

Elle sollicité la condamnation du SDC à lui payer la somme de 33.280,75 € TTC au titre des travaux de reprise, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard au regard de la résistance abusive opposée à s’exécuter et de l’état d’insalubrité de l’appartement retenu par l’Expert, en deniers ou quittances, la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral, celle de 18.000€ au titre de son préjudice de jouissance, celle de 8.450 € au titre de la perte locative, somme à parfaire jusqu’à la cessation effective du trouble et, en tout état de cause, au jour de l’audience, et celle de 5.000 € au titre de la perte de chance d’avoir pu faire préfinancer les travaux de reprise permettant de mettre un terme aux désordres et leurs conséquences.

Selon l’appelante incident,

— Madame [U] a eu à subir, durant presque sept années, des infiltrations persistantes et aggravées par l’incurie du Syndic lesquelles ont généré une angoisse en raison de sa peur de voir son bien se dégrader irrémédiablement et, en tout état de cause, au regard de l’atteinte à la sécurité des personnes. Elle a fait l’objet d’un suivi psychologique, situation dont elle s’est du reste ouverte auprès de son employeur.

— Son préjudice de jouissance peut être évaluée à 700 euros par mois, hors charge et le nombre de mois perturbés par les infiltrations pouvant être estimés à 48 (absence d’efficacité de travaux de reprise effectués, persistance et aggravation des désordres). L’Expert a chiffré à la somme de 18.000 € le préjudice de jouissance subi par Madame [U], sur la base du coefficient d’impossibilité d’habiter et a retenu la perte locative distincte invoquée et dûment justifiée.

Les premiers juges ont estimé – pour fixer à la somme de 8.400€ le montant du préjudice de jouissance – qu’il convenait de soustraire de la durée totale du préjudice (48 mois) les 20 mois correspondant à la durée de location du bien. Or, le bien a été loué à compter du 1er juillet 2017, soit deux années après l’apparition des premières infiltrations subies depuis 2015 par Madame [U] du temps de l’occupation de son bien de sorte qu’il conviendra d’infirmer le jugement du seul chef du quantum alloué au titre de jouissance et, de lui allouer la somme de 18.000 euros de ce chef.

. Les sommes allouées au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral n’indemnisent pas le cout de reprise des conséquences des désordres affectant l’appartement de Madame [U] à savoir le cout de reprise des embellissements de l’appartement et de la varangue dont le montant s’élève à la somme de 3.507,61 €, hors devis de reprise de la varangue d’un montant de 1.447,41€ alors que l’acquisition de la garantie dommages ouvrage au bénéfice de Madame [U] aurait permis l’indemnisation des conséquences d’un désordre de nature décennale. Elle estime donc devoir bénéficier de la somme de 5.000€ au titre de la perte de chance.

Sur ce,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile, 1147, devenu 1217 et 1231-1 du code civil, 1382 devenu 1240 du code civil ;

Il convient de souligner que les demandes dirigées contre le SDC sont fondées sur les dispositions anciennes et nouvelles de la responsabilité contractuelle tandis que celles dirigées contre la société LOGER sont fondées sur la responsabilité délictuelle du syndic à l’égard de Madame [U].

Enfin, l’absence d’intervention du SDC, provoquée par la carence du syndic dans l’exécution de son mandat a un lien direct de causalité entre la faute de la société LOGER et les préjudices allégués de Madame [U].

Sur la réalisation des travaux de reprise :

Il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que le juge de la réparation, dès lors qu’il admet l’existence dans son principe d’un préjudice est tenu d’évaluer ce dernier et ne peut refuser de statuer en se fondant sur l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies.

Mais en l’espèce, le SDC démontre que les travaux de reprise des désordres ont été exécutés par la réalisation de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement n° 33 situé au-dessus de celui de Madame [U] (le n° 24) avec réception sans réserve de l’ouvrage le 5 novembre 2021 (annexe 2 du rapport de fin de mission (pièce n° 2 du syndic intimé).

Si l’indemnisation d’une victime doit être à l’exacte mesure de son préjudice et ne doit pas lui procurer d’ enrichissement, le principe de réparation intégrale du préjudice doit prendre en compte la réalisation des travaux de reprise des désordres ayant donné lieu à l’indemnité allouée à Madame [U] pour la somme de 33.280,75 euros TTC au titre de la réfection de l’étanchéité totale de la terrasse de l’appartement n° 33.

Or, cette terrasse n’appartient pas à Madame [U], laquelle ne disposait d’aucun droit d’intervenir personnellement sur cet ouvrage tandis qu’il est acquis que le SDC a pu procéder à cette reprise. En outre, l’allocation du coût des travaux à Madame [U] était mal dirigée puisque la demanderesse ne pouvait pas agir à la place du SDC pour intervenir sur la terrasse de l’appartement situé au-dessus du sien.

Enfin, si la décision attaquée était confirmée, Madame [U] disposerait d’une somme versée par l’ensemble des copropriétaires pour la réalisation de travaux déjà réalisés grâce aux fonds appelés lors de l’assemblée générale du 28 juin 2021, contraignant alors le SDC et l’ensemble des copropriétaires à payer deux fois ces travaux.

En conséquence, le jugement querellé doit être infirmé en ce qu’il a condamné le SDC à payer à Madame [U] la somme de 33.280,75 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’étanchéité totale de la terrasse de l’appartement sus-jacent.

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice locatif invoqués par Madame [U] :

Les premiers juges ont considéré que, pendant la location du logement, Madame [G] [U] épouse [O] n’a pas pu subir de préjudice personnel de jouissance. Ils ont alors retenu l’évaluation du préjudice de jouissance proposée par l’expert, qui se base sur la valeur locative du bien selon une méthodologie non utilement contredit en soustrayant de la durée totale du préjudice (48 mois selon le rapport) la durée de location du bien (soit 20 mois).

Madame [U] sollicite la condamnation de la société LOGER, à lui payer la somme de 18.800,00 euros au titre de son préjudice de jouissance en s’appuyant sur les conclusions de l’expert judiciaire.

Toutefois, il convient de rappeler la jurisprudence constante de la Cour de cassation à propos de l’inopposabilité d’une expertise judiciaire et de la nécessité de corroborer par d’autres éléments les constatations non contradictoires d’un expert judiciaire, ce qui est le cas en l’espèce car la société LOGER, si elle était le syndic du SDC, n’a jamais été appelée personnellement aux opérations de Monsieur [K], pas plus qu’à l’instance en référé ayant institué l’expertise judiciaire.

Elle réclame en outre un préjudice locatif de 8.450 euros au titre de la perte locative, somme à parfaire jusqu’à la cessation effective du trouble et, en tout état de cause, au jour de l’audience, correspondant exactement à la somme que lui a allouée le tribunal.

Son appel incident porte donc sur la liquidation de son préjudice de jouissance seulement.

Or, il est constant que Madame [U] a donné en location son bien à partir du 1er juillet 2017, la privant ainsi de tout préjudice de jouissance et locatif à compter de cette date.

Elle n’a donc pu subir qu’un préjudice de jouissance entre le mois de février 2015 (date du premier constat amiable d’apparition des désordres – pièce n° 1) et le mois de juin 2017, pour une valeur locative de base de 700,00 euros selon les quittances produites par l’intimée (pièce n° 16).

Le rapport du 18 août 2017 du Cabinet CACHERA, réalisé au moment de la mise en location du bien de Madame [U] et à la fin de la période correspondant à son préjudice de jouissance révèle des infiltrations en cueillie de plafond dans le séjour (désordre D2).

Le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 14 mars 2018 corrobore la persistance de ces infiltrations et même leur aggravation dans le logement de Madame [U].

Ainsi, son préjudice de jouissance est incontestable jusqu’au mois de juin 2017.

Eu égard à la valeur locative de son bien, le premier juge n’a pas parfaitement évalué son préjudice de jouissance en retenant le montant total d’un loyer mensuel, sous-entendant ainsi et à tort une inhabitabilité totale de l’appartement.

Il convient donc de réduire le préjudice de jouissance subi par Madame [U] en le limitant à 50 % de la valeur locative.

Le préjudice de jouissance de Madame [U] doit donc être calculé comme suit : (700,00 euros / 2) x 27 mois (février 2015 à juin 2017) = 9.450,00 euros.

Le jugement sera réformé de ce chef.

S’agissant de son préjudice locatif, Madame [U] verse aux débats une attestation non conforme aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, non manuscrite et sans pièce d’identité du témoin (pièce n° 13) tandis que sa pièce n° 12 est totalement illisible.

Néanmoins, la lecture des quittances de loyer confirme la réduction mensuelle de 100 euros consentie à son locataire jusqu’au 31 février 2023 (pièce n° 16 de Mme [U]).

Mais la réalisation des travaux a été achevée en novembre 2021. Il convient de retenir cette date au titre du préjudice locatif directement imputable à l’absence de reprise des désordres provoqués par les infiltrations en terrasse au-dessus du logement donné à bail par Madame [U], soit pour une durée de 52 mois (juillet 2017 à novembre 2021).

Le préjudice locatif de Madame [U] doit donc être évalué à la somme de 5.200,00 euros.

Le jugement querellé sera réformé de ce chef.

Sur le préjudice moral de Madame [U] :

L’ensemble des pièces produites par Madame [U] justifie l’allocation d’un préjudice moral à celle-ci alors qu’il est constant qu’elle a dû agir depuis le mois de février 2015 auprès du syndic de la copropriété pour espérer obtenir la réparation des désordres affectant gravement son appartement, la contraignant à saisir une juridiction des référés aux fins d’institution d’une expertise judiciaire, de subir les difficultés procédurales pendant près de six années avant d’obtenir la réalisation de travaux de reprise qui incombaient en tout état de cause au SDC, ayant mandaté un syndic afin de lui confier les pouvoirs de conservation de l’immeuble en copropriété.

Mais l’allocation de 5.000,00 euros retenue par le tribunal correspond parfaitement à l’indemnisation de son préjudice moral qu’il n’y a donc pas lieu de réviser en appel.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la perte de chance :

Le tribunal a débouté Madame [G] [U] de sa demande d’indemnisation du préjudice au titre de la perte de chance d’avoir pu faire préfinancer les travaux de reprise permettant de mettre un terme aux désordres. Il a considéré que le préjudice lié à la perte de chance est déjà réparé par l’allocation d’une indemnité au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et des frais de reprise des désordres.

Madame [U] soutient en appel que les sommes allouées au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral n’indemnisent pas le coût de reprise des conséquences des désordres affectant l’appartement de Madame [U] à savoir le cout de reprise des embellissements de l’appartement et de la varangue dont le montant s’élève à la somme de 3.507,61 €, hors devis de reprise de la varangue d’un montant de 1.447,41€ alors que l’acquisition de la garantie dommages ouvrage au bénéfice de Madame [U] aurait permis l’indemnisation des conséquences d’un désordre de nature décennale.

Ceci étant exposé,

Il est jugé que seule la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable constitue une perte de chance réparable ( Civ 1 – 8 mars 2012 n° 11-14.234). La Cour de cassation décide, de manière constante, que « la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée » (1ère Civ. 15 janvier 2002, n° 98-15.247 ; 8 juillet 2003, n° 01-01.080). Il est exigé, en matière contractuelle comme extracontractuelle, que le juge précise quelle est l’éventualité favorable perdue, et donc les conditions plus avantageuses dont le créancier a été privé (3e Civ., 3 décembre 2013, pourvoi n 12-23.918)

Or, en l’espèce, Madame [U] est indemnisée de ses préjudices matériels et moraux tandis que les travaux de reprise des désordres ont été réalisés.

Ses préjudices de jouissance et locatifs sont d’ailleurs calculés à raison du retard dans l’exécution des obligations générales du SDC et surtout du syndic dans l’exercice de son mandat.

Si Madame [U] invoque par ailleurs l’absence d’indemnisation de la reprise des embellissements de son bien immobilier et de la varangue, elle fait valoir en réalité un autre préjudice matériel non démontré qui ne constitue nullement une perte de chance.

En conséquence, le jugement querellé doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de Madame [U] au titre d’une perte de chance.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le SDC et son syndic à titre personnel, supporteront les dépens ainsi que les frais irrépétibles de l’appel de Madame [U], en plus de ceux déjà alloués en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DIT n’y avoir lieu à l’homologation du rapport d’expertise judiciaire ;

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné le SDC à payer à Madame [U] la somme de 33.280,75 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’étanchéité totale de la terrasse de l’appartement sus-jacent ;

— condamné le syndic de copropriété à payer à Madame [U] la somme de 8.400,00 euros au titre de son préjudice de jouissance, la somme de 2.000 euros au titre du préjudice locatif,

LE CONFIRME pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DEBOUTE Madame [G] [U], épouse [O], de sa demande de condamnation du SDC à lui payer la somme de 33.280,75 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’étanchéité totale de la terrasse de l’appartement sus-jacent ;

CONDAMNE la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION, à l’enseigne LOGER, à payer à Madame [G] [U], épouse [O], la somme de 9.450,00 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION, à l’enseigne LOGER, à payer à Madame [G] [U], épouse [O], la somme de 5.200,00 euros au titre de son préjudice locatif subi entre le mois de juillet 2017 et le mois de novembre 2021 ;

CONDAMNE in solidum la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION, à l’enseigne LOGER, à titre personnel et le Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 5] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION, à l’enseigne LOGER, à titre personnel et le Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 5] à payer à Madame [G] [U], épouse [O], la somme de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile aux titre de ses frais irrépétibles de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère à la Cour d’Appel de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,le président étant empêché, et par Malika STURM, greffière placée à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT