ARRÊT N°

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R.G : N° RG 24/00255 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GAZU

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COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9] en date du 09 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 11 MARS 2024 RG n° 23-000509

APPELANT :

Monsieur [B] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/006371 du 15/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉS :

Madame [V] [L] [D] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Eloïse ITEVA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [M] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Eloïse ITEVA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 24 avril 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 26 Septembre 2025 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, assisté de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Décembre 2025.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2020 avec effet au 27 janvier 2020, M. [M] [P] et Mme [V] [P] (ci-après les époux [P]) ont donné à bail à M. [B] [K], un appartement sis [Adresse 4] [Localité 1], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 337 euros, outre 24 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, les époux [P] ont fait assigner M. [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis.

Par jugement réputé contradictoire du 9 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

«  CONSTATE que le bail conclu le 9 janvier 2020 prenant effet au 27 janvier 2020 entre Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] et Monsieur [B] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Adresse 8] a pris fin le 26 janvier 2023 à minuit, par suite de la délivrance régulière d’un congé pour vente ;

ORDONNE à Monsieur [B] [K] de restituer les lieux libres de toute occupation dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT qu’en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l’ensemble des objets mobiliers laissés par Monsieur [B] [K] dans le logement seront réputés abandonnés et Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] seront autorisés à en disposer librement, aux risques et frais de Monsieur [B] [K] ;

AUTORISE Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P], passé ce délai, à procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier au besoin ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [K] depuis le 27 janvier 2023 au montant du loyer et des charges en vigueur au jour de la résiliation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] à verser à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] la somme de 3419,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés à la date du 14 août 2023 (comprenant l’échéance d’août 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022 sur la somme de 1.429,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] à verser à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 374,97 euros, révisable selon l’IRL applicable au jour du présent jugement, depuis le 1er septembre 2023 et jusqu’à la restitution du logement ou l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] à payer à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] à verser à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision. "

Par déclaration du 11 mars 2024, M. [B] [K] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 4 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement d’incident des intimés.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 avril 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 10 juin 2024, M. [B] [K] demande à la cour de :

«  infirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Saint-Denis en ce qu’il :

o CONDAMNE Monsieur [B] [K] à verser à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] la somme de 3.419,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés en date du 14 août 2023 (comprenant l’échéance d’août 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022 sur la somme de 1.429,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

o CONDAMNE Monsieur [B] [K] à payer à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

o REJETTE le surplus des demandes ;

o CONDAMNE Monsieur [B] [K] à verser à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o Condamne Monsieur [B] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Statuant à nouveau,

o JUGER que Monsieur [B] [K] a quitté le logement 17 juillet 2023 ;

o JUGER que Monsieur [B] [K] sera condamné à payer les sommes dues arrêtées au 17 juillet 2023 ;

o DEBOUTER les consorts [P] de toute demande de dommages et intérêts ;

o DEBOUTER les consorts [P] de toute demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o JUGER que Monsieur [B] [K] bénéficiera d’un délai de paiement selon un échéancier établi sur 24 mois ;

Au stade d’appel

o JUGER que les parties conserveront la charge des frais irrépétibles engagés".

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir pour l’essentiel :

— qu’il a quitté le logement le 17 juillet 2023, par remise des clefs ;

— qu’il appartient au bailleur de prouver la matérialité de son préjudice ;

— qu’il a rencontré de graves problèmes de santé, ce qui l’a conduit à perdre son emploi ; qu’il est en mesure de s’engager sur un échéancier de 24 mois compte tenu de ses ressources ;

— qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

***

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 20 juin 2024, les époux [P] demandent à la cour de :

«  RECEVOIR Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] en leurs demandes et les y déclarer bien fondés ;

EN CONSEQUENCE,

VU les dispositions des articles 73 et 74 du Code de procédure civile ;

ORDONNER le sursis à statuer dans l’attente de la décision du Conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion saisi d’un incident tiré de l’irrecevabilité de l’appel de Monsieur [B] [K] pour tardiveté ;

Pour le cas où l’appel de Monsieur [B] [K] serait déclaré recevable ;

CONFIRMER la décision entreprise ;

EN CONSEQUENCE ;

VU les dispositions des articles 827 et suivants du Code de procédure civile ;

VU les dispositions de l’article R213-9-2 du Code de l’organisation judiciaire ;

VU les dispositions de l’article l5-l de la loi du 06 juillet 1989, modifié ;

VU les dispositions de l’article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié;

VU l’article 10, I, alinéa ler de la loi du 31 décembre 1975 ;

VU les dispositions des articles 1103, 1104, 1193 et 1309 du Code civil ;

VU les dispositions de l’article 1231-6 et 1344-l du Code civil ;

VU les dispositions de l’article L.313-2 du Code monétaire et financier ;

VU les dispositions de l’article 1240 du Code civil ;

VU les pièces versées aux débats ;

VU le contrat de location d’un local vacant non meublé à usage d’habitation principale conclu entre Monsieur et Madame [M] [P] d’une part et Monsieur [B] [K] d’autre part, le 3 février 2014, avec une prise d’effet au 27 janvier 2020 ;

VU les clauses particulières et les conditions générales du bail d’habitation ;

VU le congé aux fins de vente signifié par acte de la SCP Aliette MORVILLE de Daisy CHANE, Commissaires de Justice Associés, le 25 juillet 2022, pour le 26 janvier 2023, à Monsieur [B] [K], à la demande de Monsieur et de Madame [M] [P] ;

VALIDER le congé aux fins de vente signifié par acte de la SCP Aliette MORVILLE et Daisy CHANE-KY, Commissaires de Justice associés à SAINTE CLOTILDE, le 25 juillet 2022 pour le 26 janvier 2023, à Monsieur [B] [K], à la demande de Monsieur et de Madame [M] [P] ;

EN CONSEQUENCE ;

CONDAMNER Monsieur [B] [K] à verser à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 374,97 euros, révisable selon l’IRL applicable au jour du jugement, depuis le 1er septembre 2023 et jusqu’à la restitution du logement ou l’expulsion ;

CONDAMNER Monsieur [B] [K], à compter du 26 janvier 2023, date d’expiration du délai de préavis, jusqu’à son départ effectif des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit 374,97 euros par mois, outre les provisions sur charges et taxes ;

VU le décompte arrêté au 20 juillet 2023 ;

CONDAMNER Monsieur [B] [K] à verser à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] la somme de 3.497,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayées à la date du 20 juillet 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022 sur la somme de 1.429,26 euros à compter du jugement pour le surplus ;

VU le préjudice subi par Monsieur et Madame [P] [M] du fait du maintien dans les lieux de Monsieur [B] [K] ;

CONDAMNER Monsieur [B] [K] à payer à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [P] la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

VU les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

VU les dispositions de l’article 1343-5 du Code de procédure civile ;

DEBOUTER Monsieur [B] [K] de sa demande de délais de grâce ;

DEBOUTER Monsieur [B] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

CONDAMNER Monsieur [B] [K] à payer à Monsieur et Madame [M] [P] la somme de 2.500,00 euros, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [B] [K] aux entiers frais et dépens, dont distraction pour ceux d’appel au profit de Maître Patrice SANDRIN, Avocat inscrit au Barreau de Saint-Denis de La Réunion, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ".

Au soutien de leurs prétentions, ils font essentiellement valoir :

— que M. [B] [K] verse aux débats une photocopie de clés avec le logo de CYTIA REUNION IMMOBILIER et une signature précédée de la date du 17 juillet 2023 ; que ce document est dépourvu de toute force probante ; que les clés n’ont été récupérées que le 20 juillet 2023 ; que leur créance arrêtée au 20 juillet 2023 s’élève à la somme de 3 497,49 euros ;

— que le maintien dans les lieux de M. [B] [K], occupant sans droit ni titre, décourage les personnes intéressées par l’acquisition d’un bien libre de toute occupation, empêche les visites de potentiels acquéreurs, ce qui leur cause indiscutablement un préjudice, dont ils sont fondés à demander réparation ;

— que M. [B] [K] ne justifie nullement de sa situation économique et financière.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il n’est pas contesté que M. [B] [K] a quitté les lieux pris à bail.

Pour établir la remise des clés au 17 juillet 2023, M. [B] [K] produit une simple photocopie des clés avec une mention manuscrite « clés remises le 17 juillet 2023 » accompagnée d’une signature sans nom et d’un tampon de l’agence de gestion du bien. Ce document ne peut suffire à prouver la restitution des clés à cette date, en l’absence d’état des lieux de sortie, qui devait l’accompagner conformément à l’article 3-2 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Il convient donc de retenir la date du 20 juillet 2023.

M. [B] [K] ne formule aucune critique des montants visés au décompte établi par les intimés, mentionnant uniquement les loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges arrêtés à la date précitée du 20 juillet 2023 pour un montant de 3 497,49 euros, le décompte débutant au 1er novembre 2022. Il sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023, date de l’assignation, sur la somme de 2 780,54 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts.

S’il est avéré que les époux [P] n’ont pu mettre en vente leur bien pendant un délai de six mois, leur préjudice a déjà été indemnisé par l’octroi d’indemnités d’occupation, sans qu’ils justifient par un quelconque élément de preuve d’un dommage supplémentaire. Leur demande y afférente sera donc rejetée et le jugement entrepris sera infirmé sur ce chef.

Enfin, M. [B] [K] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. Sa situation financière fragile est donc établie et il convient de lui accorder des délais de paiement, comme précisé au dispositif.

M. [B] [K], qui succombe au principal, sera condamné aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle. Il convient de confirmer sa condamnation aux frais irrépétibles en première instance, sans que l’équité ne justifie d’en allouer en sus en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du 9 octobre 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [B] [K] à verser à M. [M] [P] et Mme [V] [P] la somme de 3419,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés à la date du 14 août 2023 (comprenant l’échéance d’août 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022 sur la somme de 1 429,26 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

— condamné M. [B] [K] à verser à M. [M] [P] et Mme [V] [P] la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [B] [K] à verser à M. [M] [P] et Mme [V] [L] [D] [P] la somme de 3 497,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés à la date de départ des lieux du 20 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023 sur la somme de 2 780,54 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts ;

Autorise M. [B] [K] à régler la dette par 23 mensualités de 145 euros chacune, payable le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt, le solde de la dette devant être payé le 24ème mois ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible sans formalité préalable ;

Rejette la demande de dommages et intérêts ;

Rejette la demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [B] [K] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT