Arrêt N° 25/

SP

N° RG 24/00034 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GAGS

[S]

C/

[B]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 20 NOVEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 08 JANVIER 2024 rg n° 23/00158

APPELANTE :

Madame [C] [S]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Marie LOUTZ, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [M] [B]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentant : M^e Caroline BOBTCHEFF de la SELARL CAROLINE BOBTCHEFF, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 13 mars 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 16 Mai 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 29 août 2025 par mise à disposition au greffe, le délibéré a été prorogé au 26 septembre 2025

Greffier lors des débats : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

Greffier lors de la mise a disposition : Malika STURM, Greffier placé

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Septembre 2025.

LA COUR

Par acte sous signature privée dénommé «'contrat de location'» du 30 mars 2012, à effet au 1er avril 2012, Mme [D] [T] [H] épouse [S] a donné à bail à Mme [C] [S] un logement situé [Adresse 12], pour un loyer mensuel de 0 euro.

Par jugement en date du 8 juillet 2022, M. [M] [B] a été déclaré adjudicataire des lots n° 2, occupé par le débiteur saisi et le lot n° 3 occupé par la fille du débiteur saisi, Mme [C] [S], situé sur la commune de [Localité 11] – [Adresse 7] – cadastrés section CZ n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2].

Ce jugement d’adjudication a été signifié le 16 septembre 2022 aux débiteurs saisis, Mme [D] [T] [H] épouse [S] et M. [N] [W] [V] [S].

Le solde du prix d’adjudication a été payé le 14 septembre 2022.

Par acte du commissaire de justice du 2 janvier 2023, M. [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins d’annulation du contrat du 30 mars 2012, de voir déclarer Mme [S] occupante sans droit ni titre du bien, de la condamner à quitter les lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, à défaut, qu’elle soit expulsée et condamnée à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.475,00 euros à compter du 8 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux et la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Mme [S] a soulevé la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale des demandes formées par M. [B]. Elle a conclu au débouté des prétentions de M. [B] et a demandé au juge, à titre principal, de juger que le contrat du 30 mars 2012 est valable et opposable à M. [B], à titre subsidiaire, de requalifier le contrat du 30 mars 2012 en un contrat de prêt à usage à titre gratuit, valable et opposable à M. [B] et à titre très subsidiaire, de lui accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 800 euros par mois et de lui accorder des délai de paiement sur 24 mois, outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000 euros.

Dans ses dernières écritures, à titre liminaire, M. [B] a demandé au juge de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Mme [S] et de déclarer recevable l’action en nullité du contrat. A titre principal, il a sollicité la nullité du contrat du 30 mars 2012. A titre subsidiaire, il a demandé au juge de déclarer que le prêt à usage a pris fin le 8 juillet 2022, date de l’adjudication. En toute hypothèse il a demandé au juge de déclarer Mme [S] occupante sans droit ni titre du bien pour la période du 8 juillet 2022 au 22 mai 2023, de la condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 8.360,00 euros pour la période allant du 8 juillet 2022 au 22 mai 2023 et de limiter les éventuels délais de paiement accordés à 12 mois maximum.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 20 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes':

«'- DECLARE recevable la demande présentée par Monsieur [M] [B] ;

— PRONONCE la nullité du contrat intitule > conclu le 30 mars 2012 entre Madame [C] [S] et Madame [D] [S], aux droits de laquelle vient Monsieur [B] en sa qualité d’adjudicataire du bien sis [Adresse 7] à [Localité 8] ;

— DECLARE Madame [C] [S] occupante sans droit ni titre du bien ;

— CONSTATE que Madame [C] [S] a quitté les lieux le 22 mai 2023 ;

— DIT N’Y AVOIR LIEU à ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNE Madame [C] [S] à lui payer une indemnité d’occupation pour la période du 8 juillet 2022 au 22 mai 2023, soit la somme totale de 8 000 euros ;

— AUTORISE Madame [C] [S] à s’acquitter de cette dette en 24 versements mensuels de 330 euros au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

— DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

— RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en 'uvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

— CONDAMNE Madame [C] [S] à payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE Madame [C] [S] aux dépens,

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.'»

Par déclaration au greffe en date du 8 janvier 2024, Mme [S] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2025.

***

Dans ses dernières conclusions n° 2 transmises par voie électronique le 27 novembre 2024, Mme [S] demande à la cour de':

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Déclaré recevable la demande présentée par M. [B],

— Prononcé la nullité du contrat intitulé « contrat de location »,

— Déclaré Mme [S] occupante sans droit ni titre du bien,

— Condamné Mme [S] à lui payer une indemnité d’occupation pour la période du 08 juillet 2022 au 22 mai 2023, soit la somme totale de 8.000 euros,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné Mme [S] à payer la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné Mme [S] aux dépens';

Statuant à nouveau

À titre liminaire

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile

Vu les articles 1216-2, 1743, 2224 du code civil

Vu l’article R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution

— Constater que l’action en nullité d’un contrat intitulé « contrat de location » est une nullité relative soumis à la prescription quinquennale';

— Constater que le contrat intitulé « contrat de location » consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] et portant sur le bien sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] (Réunion) est en date du 30 mars 2012 et à effet au 1er avril 2012';

— Constater que le contrat intitulé « contrat de location » consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] en date du 30 mars 2012 est mentionné dans le cahier des conditions de vente en date du 10 février 2021 afférant notamment à la vente sur adjudication de l’immeuble sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] (Réunion) cadastré section CZ n° [Cadastre 2] et est joint au procès-verbal de descriptions en date du 1er décembre 2020 établi par la SCP Sélier-Pueyo (désormais SCP Pueyo-Mouton), commissaires de justice à [Localité 11] (Réunion) lequel est annexé audit cahier des conditions de vente';

— Constater que M. [B] avait nécessairement connaissance tant de l’existence que de la teneur du contrat intitulé « contrat de location » consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] en date du 30 mars 2012.

— Constater que le contrat intitulé « contrat de location » consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] en date du 30 mars 2012 est opposable à M. [B]';

— Constater que Mme [S] (locataire – cédée) peut opposer à M. [B] (acquéreur du bien immobilier – cessionnaire) toutes les exceptions qu’elle pouvait opposer à Mme [D] [T] [H] épouse [S] (ancienne propriétaire – cédante), dont l’exception tirée de la prescription de l’action en nullité du contrat intitulé « contrat de location »';

En conséquence,

— Juger recevable et bien fondée la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action tendant à voir prononcer la nullité du contrat intitulé « contrat de location » en date du 30 mars 2012 conclu entre Mme [D] [T] [H] épouse [S] et Mme [C] [S]';

— Juger irrecevables l’ensemble des demandes formulées par M. [B]';

— Débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

À titre principal

Vu les articles 1714 et suivants du code civil

Vu l’article R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution,

— Constater que le contrat intitulé « contrat de location » consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] en date du 30 mars 2012 n’est pas fictif et que Mme [C] [S] réside effectivement dans les lieux loués avec sa famille au [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] (Réunion)';

— Constater que le montant du loyer n’a pas nécessairement à être exécuté en argent, mais peut l’être en nature et qu’il peut être fixé en tenant compte de l’existence de relations familiales entre le bailleur et le preneur';

— Constater qu’en consentant le contrat intitulé « contrat de location » en date du 30 mars 2012 à sa fille, Mme [D] [T] [H] épouse [S] avait l’intention de lui accorder un avantage et bénéficiait, en contrepartie, de nombreux avantages en nature et même d’une aide financière';

— Constater le contrat intitulé « contrat de location » en date du 30 mars 2012 conclu entre Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] n’est pas dépourvu de cause mais que la cause de celui-ci réside, d’une part, dans le fait pour la bailleresse d’avoir voulu accorder un avantage à sa fille et, d’autre part, dans les services en nature que lui rendait cette dernière';

— Constater que le contrat intitulé « contrat de location » consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] et portant sur le bien sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] (Réunion) est en date du 30 mars 2012 et à effet au 1er avril 2012';

— Constater que le contrat intitulé « contrat de location » consenti par consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] est mentionné dans le cahier des conditions de vente en date du 10 février 2021 afférant notamment à la vente sur adjudication de l’immeuble sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] (Réunion) cadastré section CZ n° [Cadastre 2] et est joint au procès-verbal de descriptions en date du 1er décembre 2020 établi par la SCP Sélier-Pueyo (désormais SCP Pueyo-Mouton), commissaires de justice à [Localité 11] (Réunion) lequel est annexé audit cahier des conditions de vente';

— Constater que M. [B] avait nécessairement connaissance tant de l’existence que de la teneur du contrat intitulé « contrat de location» consenti par consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] en date du 30 mars 2012';

— Constater que le contrat intitulé « contrat de location » consenti par consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] consenti par Madame [D] en date du 30 mars 2012 est opposable à M. [B]';

— Constater que M. [B] est tenu des mêmes droits et est soumis aux mêmes obligations que Mme [D] [T] [H] épouse [S] l’était envers sa locataire, Mme [C] [S]';

En conséquence

— Juger que le contrat intitulé « contrat de location » en date du 30 mars 2012 conclu entre Mme [D] [T] [H] épouse [S] et Mme [C] [S] est valable';

— Juger que le contrat intitulé « contrat de location » en date du 30 mars 2012 conclu entre Mme [D] [T] [H] épouse [S] et Mme [C] [S] est opposable à M. [B]';

— Débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

À titre subsidiaire

Vu les articles 1875 et suivants du code civil

Vu l’article R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution

— Constater que la nullité d’un contrat de bail n’a pas à être prononcée lorsqu’un changement de qualification suffit à donner au but poursuivi par les parties un régime juridique convenable';

— Constater que Mme [S] réside effectivement avec sa famille au [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] (Réunion)';

— Constater que le contrat intitulé « contrat de location » consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] en date du 30 mars 2012 peut être requalifié de contrat de prêt à usage à titre gratuit dans les conditions des articles 1875 et suivants du code civil';

— Constater que le contrat intitulé « contrat de location » consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] et portant sur le bien sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] (Réunion) est en date du 30 mars 2012 et à effet au 1er avril 2012';

— Constater que le contrat intitulé « contrat de location » consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] est mentionné dans le cahier des conditions de vente en date du 10 février 2021 afférant notamment à la vente sur adjudication de l’immeuble sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] (Réunion) cadastré section CZ n° [Cadastre 2] et est joint au procès-verbal de descriptions en date du 1er décembre 2020 établi par la SCP Sélier-Pueyo (désormais SCP Pueyo-Mouton), commissaires de justice à [Localité 11] (Réunion) lequel est annexé audit cahier des conditions de vente';

— Constater que M. [B] avait nécessairement connaissance tant de l’existence que de la teneur du contrat intitulé « contrat de location» consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] en date du 30 mars 2012';

— Constater que le contrat intitulé « contrat de location » consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] consenti par Madame [D] en date du 30 mars 2012 consiste en un droit tel que visé par les dispositions de l’article R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution et est opposable à M. [B], et ce, peu importe sa qualification juridique finalement retenue';

— Constater que M. [B] est tenu des mêmes droits et est soumis aux mêmes obligations que Mme [D] [T] [H] épouse [S] l’était envers sa contractante, Mme [C] [S]';

— Constater que M. [B] ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, soit après le 31 mars 2024';

En conséquence

— Requalifier le contrat intitulé « contrat de location » consenti par Mme [D] [T] [H] épouse [S] au profit de Mme [C] [S] en date du 30 mars 2012 en contrat de prêt à usage (commodat) à titre gratuit en maintenant les mêmes termes et conditions';

— Juger que ledit contrat constitue un droit opposable à M. [B]';

— Débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

À titre très subsidiaire

Vu l’article 1343-5 du code civil

— Constater que Mme [S] a fait l’acquisition, aux termes d’un acte reçu par Maître [U] [X], Notaire à [Localité 9] (Réunion), le 9 janvier 2023, d’une nouvelle résidence principale';

— Constater que Mme [S] a libéré le logement sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] (Réunion) depuis le 22 mai 2023';

— Constater que le montant des sommes réclamées par M. [B] au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle pour le logement sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] (Réunion) est manifestement démesuré et ne repose pas sur des données objectives prenant en compte la consistance réelle des lieux';

— Constater que Mme [S], compte-tenu de sa situation financière actuelle et des importants frais qu’elle a dû récemment supporter, n’est pas en capacité de s’acquitter de l’intégralité des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle pour le logement sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] (Réunion) en une seule échéance';

— Constater que M. [B] n’est manifestement pas dans le besoin et que la mise en place d’un échéancier sur 24 mois pour permettre à Mme [S] de s’acquitter de sa dette ne lui causera aucun préjudice';

— Constater que Mme [S] a d’ores et déjà commencé à s’acquitter des sommes qu’elle a été condamnée à payer à M. [B] par règlements mensuels';

En conséquence

Si Mme [S] venait à être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation pour le logement qu’elle occupait sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] (Réunion)

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [S] à M. [B] pour l’occupation du bien situé au [Adresse 4] à la ligne des bambous sur la commune de [Localité 11] (Réunion) à la somme mensuelle maximum de 800 euros, soit la somme de 8.000 euros pour la période du 8 juillet 2022 au 22 mai 2023 ;

— Autorisé Mme [S] à s’acquitter de sa dette envers M. [B] en 24 mensualités';

— Débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

En tout état de cause

— Condamner M. [B] à payer à Mme [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens';

— Rejeter toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.

***

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 20 juin 2024, M. [B] demande à la cour de':

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Mme [S] à payer à M. [B] une indemnité d’occupation pour la période du 8 juillet 2022 au 22 mai 2023, soit la somme totale de 8 000 euros ;

— autorisé Mme [S] à s’acquitter de cette dette en 24 versements mensuels de 330 euros au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

Statuant à nouveau sur ces points':

— Condamner Mme [S] à payer à M. [B] la somme de 8.360 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 8 juillet 2022 au 22 mai 2023';

— Limiter les éventuels délais de paiement accordés à Mme [S] à 12 mois maximum';

— Confirmer pour le surplus le jugement entrepris';

En toute hypothèse

— Condamner Mme [S] à payer à M. [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamner Mme [S] aux entiers dépens.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «'constatations'» ou de «'dire et juger'» lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Mme [S] rappelle que M. [B] sollicite la nullité du contrat de bail conclu le 30 mars 2012 conclu entre elle et sa mère et soutient en substance que s’agissant d’une nullité relative, celle-ci est soumise à la prescription quinquennale qui a commencé à courir à compter du 1er avril 2012, date d’effet dudit bail. Elle en déduit que M. [B] avait donc jusqu’au 1er avril 2017 pour se prévaloir de cette nullité et qu’en conséquence, son action est manifestement prescrite.

M. [B] fait valoir pour l’essentiel qu’il n’a eu connaissance du contrat litigieux qu’au cours de la procédure d’adjudication et qu’en conséquence, son action n’est pas prescrite.

Sur ce,

Il résulte des dispositions des articles 122 et suivant du code procédure civile que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

Aux termes de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 du code civil : «'Les actions personnelle ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'»

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que le cahier des conditions de vente du bien appartenant à la bailleresse et sur lequel figure le contrat de location litigieux et adjugé à M. [B] a été déposé au greffe le 11 février 2021 et que les formalités de publicité ont été effectuées le 23 mai 2022.

Il s’en déduit que M. [B] n’a eu connaissance dudit contrat au plus tôt que le 23 mars 2022 et qu’il avait donc jusqu’au 23 mai 2027 pour agir en nullité dudit contrat, qu’il a assigné Mme [S], locataire le 2 janvier 2023 et que son action n’est donc pas prescrite.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a déclaré recevable la demande formée par M. [B] de ce chef.

Sur la validité du «'contrat de location'»

A titre principal, M. [B] soutient en substance que le contrat de location est nul car la contrepartie au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire et que la nullité relative du contrat est encourue lorsque la contrepartie est totalement inexistante.

Mme [S] fait valoir pour l’essentiel que le contrat de location n’est pas fictif (elle occupait les lieux avec son conjoint et leur enfant). Elle argue que le loyer n’a pas à être nécessairement exécuté en argent mais peut l’être en nature, en l’espèce, aide quotidienne tant pour les besoins de la vie courante que pour la gestion de ses affaires administratives. Elle plaide que sa mère avait manifestement l’intention d’accorder un avantage à chacun de ses enfants car elle a aussi consenti un contrat de bail sur une mais lui appartenant à son fils, M. [P] [S]. Elle en déduit que la cause du contrat réside, d’une part, dans le fait que sa mère a voulu lui accorder une avantage et, d’autre part, dans les services en nature qu’elle lui rendait.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1709 du code civil': «'Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à que celle-ci s’oblige pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.'»

L’existence d’un bail, quelle qu’en soit la durée, implique la stipulation d’un prix sérieux.

L’absence de loyer rend le contrat nul, même s’il est formalisé par écrit.

En l’espèce, suivant acte sous signature privée daté du 30 mars 2012, avec effet au 1er avril 2012, dénommé

«'CONTRAT DE LOCATION

locaux vides. Loi du 6 juillet 1989'»

Mme [D] [S] a donné à bail à Mme [C] [S] pour un durée de trois ans renouvelable la Villa n° [Adresse 4], à savoir une villa type F/4 comprenant un séjour, 3 chambres, 1 cuisine, 1 salle de bain 1 WC, A dégagement, 1 véranda, 1 garage 1 courette de 60 m² environ, moyennant un loyer de 0 zéro euro et des charges locatives de 0 zéro euro.

Il ressort de ce qui précède que le contrat litigieux ne comprenant aucune contrepartie financière est nul.

C’est donc à juste titre que le premier juge a prononcé la nullité du contrat de location.

S’agissant de la demande de requalification du contrat de location en commodat, cette demande étant présentée à titre subsidiaire, au cas où la nullité du contrat regardé comme contrat de location serait encourue, elle est de fait sans objet dès lors que ledit contrat examiné à titre principal comme contrat de bail a été déclaré nul.

Sur l’opposabilité du «contrat de location'»

Mme [S] soutient en substance que le contrat de location est opposable à M. [B] dès lors que celui-ci en a eu connaissance avant de se porter acquéreur, ce qui est le cas en l’espèce. Elle fait valoir que M. [B] avait nécessairement connaissance non seulement de l’existence mais également de la teneur dudit contrat, qu’il est transmis à l’acquéreur, de sorte que M. [B] est tenu des mêmes droits et est soumis aux mêmes obligations que Mme [S] envers sa fille. Elle en déduit que M. [B] n’est pas fondé à solliciter son expulsion, ni à lui réclamer le paiement d’une quelconque indemnité d’occupation et qu’enfin, ledit contrat ayant été renouvelé tacitement à compter du 1er avril 2015, M. [B] n’est pas fondé à lui retirer la chose prêtée avant le 31 mars 2024.

En l’espèce, dans la mesure où le contrat est nul, il est, de fait, sans effet à l’égard de M. [B].

Sur l’indemnité d’occupation

M. [B] soutient en substance que l’occupation sans titre valable ayant rendu indisponible le bien justifie la condamnation de Mme [S] à lui payer une indemnité d’occupation et accepte le chiffrage proposé par Mme [S], à savoir 800 euros par mois, soit pour la période allant du 8 juillet 2022 au 22 mai 2023, 9 mois et 14 jours, soit 8.360 euros (800 x 10,45).

Mme [S] rappelle que le premier juge a retenu une période de 10 mois de courant juillet à mai 2023 qu’il a arrondi à 8.000 euros. En réalité, 10 jours et 13 jours se sont écoulés entre le 9 juillet 2022 au 22 mai 2023. Elle estime qu’en tout état de cause, la somme retenue par M. [B] est inexacte au regard du nombre de jours considérés et au prix journalier retenu, arrondi en sa défaveur et sollicite la confirmation du jugement sur ce point.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Tout occupant sans droit ni titre par son maintien dans les lieux cause au propriétaire d’un bien immobilier un préjudice en ce qu’il ne peut jouir pleinement de sa propriété, qu’il convient d’évaluer à la valeur locative du bien occupé.

En l’espèce, Mme [S] verse aux débats':

— un avis de valeur locative de l’agence immobilière Guy Hoquet du 26 janvier 2023 suite à une visite du bien, (maison T4 de 75 m² sur un terrain d’environ 287 m²)soit entre 800 et 850 euros

— une estimation de valeur locative de l’agence immobilière Solvimo du 19 décembre 2022 suite à une visite du bien (logement T4 de 75 m² ' parcelle cadastrale d’une surface d’environ 270 m²) avec photographies relevant un niveau de prestations très moyens, qualifiant le logement de vétuste (année de construction 1977) et présentant des biens comparables, soit entre 800 et 850 euros.

M. [B] verse aux débats':

— une attestation de valeur locative de l’agence immobilière Immoforfait du 15 décembre 2022 «'d’une maison 4/5 pièces de 100 m² de plain-pied ['] se composant d’un séjour de trois chambres, salle de bain et WC'» avec un terrain d’environ 290 m² clôturé avec portail automatique disposant d’un garage, sans précision de l’état du bien, soit entre 1.500 et 1.600 euros

— une estimation de valeur locative de l’agence immobilière Accord Immobilier du 16 décembre 2022 d’une «'villa en dur sous tôle de 100 m² environ se composant comme suit': un séjour, une cuisine aménagée et équipée, trois chambres, une salle de bain, un WC et d’une varangue de 25 m², le tout construit sur une parcelle de 290 m² environ, arborée et clôturée, sans précision de l’état du bien, soit 1.350 euros

Il ressort de ces éléments (maison vétuste de 75 m² habitable, aucun élément comparatif des attestation ou estimation produites par l’intimé) que c’est à bon droit que le premier juge a retenu une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros par mois pour la période allant du 8 juillet 2022 au 22 mai 2023, soit 8.360 euros comme demandé par M. [B]

Sur la demande de délais

M. [B] soutient que Mme [S] a sollicité et obtenu des délais de paiement de 24 mois arguant d’une situation financière difficulté, or, force est de constater qu’elle a financé une nouvelle maison et les travaux afférents pour plus de 200.000 euros, de sorte qu’elle n’est pas dépourvue de ressources. Il accepte un échéancier sur 12 mois compte tenu des revenus et charges.

Mme [S] fait valoir que sa situation socio-professionnelle (deux enfants à charges, congé parental, prêt immobilier) ne lui permet pas de s’acquitter des indemnités d’occupation dues en moins de 24 mensualités, ajoutant que M. [B] a d’importants revenus locatifs grâce à ses investissements de sorte d’un échéancier de 24 mois ne lui causera aucun préjudice.

Sur ce,

L’article 1244-1 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par dérogation à ces dispositions, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, porte à trois années ces délais de paiement.

La situation actuelle de Mme [S] est la suivante :

Elle exerce la profession de responsable clientèle professionnelle auprès de la BRED Banque Populaire.

Ses revenus mensuels moyens 2021 (avis d’impôt 2022 au seul nom de Mme [S]) se sont élevés à la somme de 2.256,58 euros.

Le bulletin de paye de décembre 2022 fait état d’un net à payer avant impôt de 2.296,01 euros, d’où une moyenne fixée d’après le cumul net imposable à 1.455,29 euros.

Elle produit une attestation de paiement CAF du 20/02/2023 établie au nom de Mme [S] mais également au nom de M. [P] [I], établissant qu’ils ont bénéficié des prestations sociales mensuelles suivantes':

— allocation de base ' Paje : 91,01 euros

— complément de libre choix du mode de garde – Paje : 659,84 euros

(rappel sur la période du 01/012/2022 à 31/12/2022)

soit un total d’allocations de : 750',85 euros

concernant [F] [I] née le 29/08/2021

Suivant attestation notariée, le 9 janvier 2023, Mme [S], célibataire, a acheté, avec M. [P] [A] [I], célibataire, en pleine propriété indivise à concurrence de la moitié chacun, auprès de M. [E] [G] [J], une parcelle de terrain d’une superficie de 435 m² sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation de type F3 comprenant': salon, cuisine, deux chambres, salle de bains et toilettes situé à [Adresse 10].

Il ressort des éléments du dossier de Mme [S] est enceinte depuis le 17 janvier 2024, avec un terme prévu au 17 octobre 2024 (attestation du docteur [R] du 29/03/2024)

Selon l’attestation de paiement des indemnités journalières pour la période du 01/01/2024 au 10/09/2024 Mme [S] a perçu des indemnités maternité du 22/08/2024 au 04/09/2024, soit pour 14 jours la somme de 1.271,48 euros';

Elle est donc mère de deux enfants en bas âge.

Outre les charges courantes, Mme [S] justifie des charges mensuelles suivantes :

— devis signé établi par l’EURL Bababouille pour un forfait 4 jours soit un total net à payer de 1.050 euros

— facture de la SAS MC Enchantée pour un accueil 4 jours 1.100 euros

— un prêt personnel habitat établi au nom de Mme [C] [S] d’un montant de 199.000 euros, soit une mensualité de 961,97 euros, assurance comprise, à compter du 5 février 2023, se terminant en janvier 2048

Il convient de rappeler que les revenus du concubin n’ont d’intérêt que pour déterminer la juste proportion, pour Mme [S], dans sa participation aux charges communes. En l’absence d’élément sur ce point, il y a lieu de considérer que les charges sont partagées par moitié.

Les éléments produits attestent que Mme [S] a versé les sommes suivantes au titre des sommes dues':

-1.000 euros le 10/01/2024

-220 euros le 09/02/2024

En l’état, au vu de l’ancienneté du litige, de la somme due et des deux seuls paiements effectués par Mme [S], il y a lieu d’infirmer le jugement et de débouter Mme [S] de sa demande .

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [S] succombant pour l’essentiel, il convient de la condamner aux dépens de première instance et d’appel et de la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [B], il convient de lui accorder de ce chef la somme de 2.500 euros pour la procédure d’appel et de confirmer le jugement en ce qu’il lui a alloué à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 20 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a':

— condamné Mme [S] à payer à M. [B] une indemnité d’occupation pour la période du 8 juillet 2022 au 22 mai 2023, soit la somme totale de 8.000 euros,

— condamné Mme [S] à lui payer une indemnité d’occupation pour la période du 8 juillet 2022 au 22 mai 2023, soit la somme totale de

8 000 euros ;

— autorisé Mme [S] à s’acquitter de cette dette en 24 versements mensuels de 330 euros au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

— dit qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

— rappelé qu’aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en 'uvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce';

Le réforme sur ces points ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés

Condamne Mme [C] [S] à payer à M. [M] [B] une indemnité d’occupation pour la période du 8 juillet 2022 au 22 mai 2023, soit la somme totale de 8.360 euros';

Déboute Mme [C] [S] de sa demande de délai de paiement';

Y ajoutant,

Condamne Mme [C] [S] aux dépens d’appel';

Déboute Mme [C] [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles';

Condamne Mme [C] [S] à payer à M. [M] [B] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, conseillère à la Cour d’Appel de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,le président étant empêché, et par Malika STURM, greffière placée à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT