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20/02/2012

ARRÊT N°87

N°RG: 10/06139

CB/CD

Décision déférée du 12 Octobre 2010 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 10/02592

M. A

XXX

SARL BATI TRADI

Y D épouse X

G-H X

(SCP DESSART SOREL DESSART)

C/

SARL ZANEX

(SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET)

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT FEVRIER DEUX MILLE DOUZE

***

APPELANTES

XXX

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART avocats au barreau de TOULOUSE

assistée de la SELARL M AVOCATS avocats au barreau de TOULOUSE

SARL BATI TRADI

Lieu-dit XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART avocats au barreau de TOULOUSE

assistée de la SELARL M AVOCATS avocats au barreau de TOULOUSE

Madame Y D épouse X

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART avocats au barreau de TOULOUSE

assistée de la SELARL M AVOCATS avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur G-H X

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART avocats au barreau de TOULOUSE

assistée de la SELARL M AVOCATS avocats au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SARL ZANEX

XXX

XXX

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET avocats au barreau de TOULOUSE

assistée de la SELARL COTEG et AZAM ASSOCIES avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 3 Janvier 2012 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

C. FOURNIEL, conseiller

C. BELIERES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

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EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

Suivant jugement du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 15 mai 2008 la Sarl Zanex qui exerce l’activité de promotion immobilière, marchand de biens a été déclarée adjudicataire au prix de 200.000 € d’un immeuble situé à XXX lieudit XXX cadastré section XXX suivant procès-verbal descriptif du 21 novembre 2007 'd’une partie située sur le fond à usage de construction de chalets, d’une partie centrale à usage d’entrepôts et de bureaux, d’une première partie à usage d’habitation principale de M. X et de sa famille', propriété de la XXX saisi à la requête du Crédit Mutuel de Pamiers le 12 octobre 2007.

Par acte du 22 février 2010 elle a fait délivrer deux commandements de quitter les lieux à la Sarl Bati Tradi, à M. G-H X et à son épouse Y D qui ont invoqué un bail sur le bien vendu.

Par jugement du 30 juin 2010 le juge de l’exécution a déclaré nul et de nul effet ces commandements au motif qu’à la date de leur délivrance le prix d’adjudication n’avait pas encore été payé, celui-ci ayant été consigné le 11 juin 2010 seulement.

Par acte du 3 août 2010 la Sarl Zanex a fait assigner la XXX, la Sarl Bati Tradi et les époux X devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour voir déclarer inopposables tous les baux ayant pu être signés sur le bien immobilier et ordonner leur expulsion.

Par jugement du 12 octobre 2010 assorti de l’exécution provisoire cette juridiction a

— dit que le bail commercial en date du 25 août 2006 conclu entre la XXX et la Sarl Bati Tradi est inopposable à la Sarl Zanex adjudicataire du bien

— dit que M. et M^me X à titre personnel ne disposent d’aucun titre d’occupation opposable à la Sarl Zanex, adjudicataire du bien

— constaté que le prix d’adjudication a été payé en principal et intérêts à hauteur d’un montant qui n’est contesté ni par le saisi, ni par les occupants et que ce paiement a fait cesser le droit de rétention de la partie saisie qui avait été constaté par le juge de l’exécution dans son ordonnance du 30 juin 2010

— ordonné par conséquent l’expulsion de la XXX, de la Sarl Bati Tradi et de M. et M^me X ainsi que de tout objet ou personne de leur chef occupant les biens acquis par la Sarl Zanex selon jugement d’adjudication susvisé et sis à Calmont section XXX

— dit que pour la période ayant commencé à courir à la date du 11 juin 2010 jusqu’à leur départ effectif, M. et M^me X et la Sarl Bati Tradi seront in solidum redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer stipulé dans le bail du 25 août 2006 déclaré inopposable à l’adjudicitaire

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la XXX, la Sarl Bati Tradi et M. et M^me X aux entiers dépens.

Par acte du 12 octobre 2010, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la XXX, la Sarl Bati Tradi et M. et M^me X ont interjeté appel général de cette décision.

Par acte d’huissier du 14 janvier 2011 la Sarl Zanex a fait délivrer commandement d’avoir à quitter les lieux à la Sarl Bati Tradi avec effet immédiat et aux époux X à effet au 15 mars 2011.

Par jugement du 26 avril 2011 le juge de l’exécution a ordonné le départ des lieux de la Sarl Bati Tradi et de M. et M^me X au plus tard le 31 mai 2011.

MOYENS DES PARTIES

La XXX, M. et M^me X et la Sarl Bati Tradi sollicitent dans leurs conclusions communes du 14 novembre 2011 l’infirmation du jugement et de

Vu les articles 5 et 16 alinéa 3 du code de procédure civile,

— constater les moyens de droit visés par les parties au seul examen des actes de procédure

— constater que le premier juge a relevé d’office un autre moyen de droit sans que les parties n’aient été en mesure de présenter leurs observations

— dire que le principe du contradictoire a été violé en ne permettant pas aux parties de présenter leurs observations sur ce moyen de droit relevé d’office

Vu le bail commercial du 25 août 2006 et les mentions du cahier des conditions de vente

— dire que l’existence d’un bail antérieur à la saisie immobilière non mentionné au cahier des charges ne relève pas de la garantie d’éviction mais de la garantie des charges

Vu l’article 1630 du code civil,

— dire que l’existence d’un bail antérieur à saisie immobilière, non mentionné au cahier des charges, n’emporte pas inopposabilité du bail à la Sarl Zanex

Vu l’article 2188 du code civil,

Vu le rapport sur le bilan économique et social de la Sarl Bati Tradi établi par M^e B, l’état descriptif et estimatif des actifs mobiliers de M^e Labarbe du 20 novembre 2007, la proposition de rectification de comptabilité de l’administration fiscale du 28 décembre 2004

— constater que la preuve de l’antériorité du bail souscrit par la Sarl bati Tradi est rapportée

— dire que le bail commercial du 25 août 2006 souscrit entre la XXX et la Sarl Bati Tradi est opposable à la Sarl Zanex adjudicataire de l’ensemble immobilier concerné postérieurement à la conclusion de cette convention

— condamner la Sarl Zanex à payer à la XXX, à la Sarl Bati Tradi et à M. et M^me X les sommes de

* 5.000 € chacun, soit 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

* 3.500 € chacun soit au total 10.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la Sarl Zanex aux entiers dépens.

Ils font valoir que l’assignation a été délivrée au visa de l’article 92 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 et qu’ils ont eux-même invoqué les dispositions de l’article 2199 du code civil, alors que le premier juge s’est prononcé au visa de l’article 2208 du code civil sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce moyen de droit soulevé d’office, en violation des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile et sans répondre au moyen qu’ils avaient eux-même développé en violation de l’article 5 du même code.

Ils soutiennent que l’analyse du premier juge qui déduit des dispositions de l’article 2208 du code civil l’inopposabilité de l’acte de bail frauduleusement passé sous silence constitue une dénaturation du régime de la garantie d’éviction fixée aux articles 1626 et suivants du code civil, l’existence d’un bail non mentionné au cahier des conditions de vente relevant de la seule garantie de charges, le bail ne portant pas atteinte à la propriété mais constituant uniquement une condition d’occupation du bien.

Ils prétendent qu’aucune disposition légale ne sanctionne l’absence de mention audit cahier d’un bail souscrit antérieurement à la procédure de saisie immobilière par l’inopposabilité du bail à l’adjudicataire puisque l’article 1630 du code civil prescrit, en cas d’éviction de l’acquéreur, qu’il a le droit de demander contre le vendeur la restitution du prix, celle des fruits, des frais et dommages et intérêts.

Ils soulignent que l’article 2199 du code civil prévoit que seuls les baux consentis par le débiteur après la saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur et en déduisent que les baux antérieurs à la procédure de saisie immobilière conservent au preneur le bénéfice de droits acquis antérieurement à la vente forcée, de sorte qu’il y a lieu d’apprécier la convention conclue le 25 août 2006 entre la XXX et la Sarl Bati Tradi pour déterminer si elle est ou non opposable à la Sarl Zanex.

Ils font valoir que le bail a été signé par M. X en sa double qualité de représentant légal de la XXX, bailleur et de la Sarl Bati Tradi, preneur, que l’absence d’enregistrement de cette convention n’affecte pas sa validité, qu’en vertu de l’article 2199 alinéa 3 du code civil la preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen, que celle-ci résulte suffisamment de l’occupation des locaux litigieux depuis plusieurs années par diverses sociétés parfaitement identifiées tant dans le cadre de procédures développées devant le tribunal de commerce de Toulouse que dans le cadre du contrôle fiscal de la XXX.

Ils indiquent que la XXX avait conclu sur cette parcelle divers baux

* le 27 février 2002 avec la Sarl Bati Tradi un bail commercial d’une durée de 9 ans pour un entrepôt de 185 m² puis le 2 janvier 2006 pour 10 emplacements extérieurs de parking

* le 2 janvier 2001 avec la Sarl la Dalle Alu Ariégoise un bail commercial d’une durée de 9 ans comprenant un entrepôt de 100 m² et un bureau de 20 m², repris par la Sarl Bati Tradi, titulaire d’un contrat de location gérance du 22 décembre 2003 avec cette société qui, lors de la dissolution sans liquidation de celle-ci, a bénéficié de la transmission universelle de son patrimoine à compter du 21 décembre 2005

* le 22 août 2001 un bail commercial expirant au 31 août 2010 avec l’Eurl CCLA-Concept de Construction Lauragaise et Ariégoise portant sur un bureau d’une surface de 120 m² qui avait donné son fonds de commerce en location gérance à la Sarl Bati Tradi et qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 10 septembre 2004.

Ils précisent que, compte tenu de ces différentes opérations juridiques et de la juxtaposition des différents baux en vigueur sur l’occupation des locaux exploités par la Sarl Bati Tradi, un bail commercial unique a été établi le 25 août 2006 aux fins de synthèse de l’ensemble avec fixation de conditions particulières quant au montant du loyer et à l’incorporation de la maison d’habitation occupée par les époux X.

Ils soulignent que ce bail est visé dans le rapport sur le bilan économique et social de la Sarl Bati Tradi établi par M^e B administrateur à son redressement judiciaire nommé par jugement du tribunal de commerce de Toulouse le 15 octobre 2007 et que dans le cadre de cette procédure le commissaire priseur a dressé le 20 novembre 2007 un état descriptif et estimatif des actifs mobiliers faisant le récapitulatif des biens occupés par cette société soit trois bureaux et deux hangars de sorte que son existence, son antériorité à l’adjudication et son opposabilité sont parfaitement établis.

Ils affirment que le faible montant du loyer prévu au bail du 25 août 2006 n’est que la prise en considération des importants travaux effectués, des avances consenties et inscrites en comptabilité pour le compte du bailleur pour un montant total de 80.470,05 €, qu’en revanche le loyer de renouvellement devrait être porté à la valeur locative, le preneur renonçant expressément à se prévaloir du plafonnement résultant de l’article L 145-34 du code de commerce ou de toute autre disposition limitative du montant du loyer.

Ils ajoutent que le chiffre des loyers n’a fait l’objet d’aucune remarque de la part de l’administration fiscale lors des opérations de rectification du 28/12/2004.

Ils estiment que l’intervention unilatérale d’un huissier, matérialisée par la délivrance d’une sommation interpellative le 23 juin 2009, ne constitue pas une injonction autorisée par voie de justice et ne présente aucun caractère impératif pour le destinataire, raison pour laquelle aucune suite n’a été donnée.

Ils font remarquer que le bien a été mis aux enchères sous l’intitulé 'parcelle de terre à bâtir’ alors que les clichés photographiques annexés au procès-verbal descriptif du 21 novembre 2007 font état d’une parcelle couverte de diverses constructions imposantes de 1100 m² affectée pour partie à l’habitation et pour partie à l’activité professionnelle de plusieurs sociétés du secteur du bâtiment dont la présence était parfaitement identifiée tant par les enseignes que par une potence à l’entrée, la vue de matériel de construction, de véhicules utilitaires et de matériaux entreposés sur le site.

Ils en déduisent que la Sarl Zanex, qui a son siège social à Calmont, est de parfaite mauvaise foi, ses associés ayant été pendant de nombreuses années des voisins directs de la Sarl Bati Tradi et parfois des partenaires sur des chantiers de construction.

La Sarl Zanex conclut le 11 juillet 2011 en demandant de

— débouter la XXX, M. et M^me X et la Sarl Bati Tradi de l’ensemble de leurs prétentions

— confirmer le jugement

— constater que les appelants ont aujourd’hui quitté les lieux mais maintiennent leurs prétentions

— condamner in solidum la XXX, la Sarl Bati Tradi et M. et M^me X à lui payer les sommes de

* 9.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

* 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— mettre les entiers dépens leurs charge.

Elle fait valoir que le premier juge s’est bien prononcé sur la prétention qui lui a été soumise à savoir l’expulsion de la XXX, de M. et M^me X et de la Sarl Bati Tradi de sorte qu’il n’a pas statué ultra petita mais a respecté les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile qui l’oblige à motiver sa décision en vertu de l’article 5 du même code et que le moyen tiré de la violation du principe du contradictoire ne peut prospérer.

Elle soutient qu’en vertu de l’article 92 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, elle était en droit de mettre en oeuvre le titre d’expulsion dont elle disposait à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef, en l’absence de toute convention antérieure à l’adjudication qui lui soit opposable.

Elle souligne que le bail établi le 25 août 2006 par la XXX au profit de la Sarl Bati Tradi portant sur un local à usage commercial et une maison d’habitation moyennant un loyer de 14.400 € par an est dépourvu de date certaine pour n’avoir pas été enregistré, n’a pas donné lieu au versement du moindre loyer, n’a jamais été retranscrit dans aucun document nécessaire à l’adjudication ni le cahier des conditions de vente, ni le procès-verbal descriptif dressé par huissier le 21 novembre 2007, ni été mentionné postérieurement à celle-ci puisque dans sa réponse à la sommation interpellative faite le 23 juin 2009 par l’huissier dans son acte de notification du jugement d’adjudication et tendant à 'entendre préciser les baux existants au jour du jugement en indiquant la date, le nom des locataires et le montant des loyers', M. X, représentant légal de la XXX et de la Sarl Bati Tradi et unique signataire de l’acte sous seing privé prétendument signé en 2006 s’est borné à dire 'qu’il fera passer les documents par l’intermédiaire de son conseil dès le lendemain', ce qu’il s’est abstenu de faire.

Elle rappelle que la notification à la partie saisie du jugement d’adjudication qui vaut exécution provisoire entraîne pour elle l’obligation de délaisser l’immeuble, de sorte que la Sarl Bati Tradi doit être considérée comme occupant sans droit ni titre ainsi que tout occupant de son chef, ni cette société ni M. et M^me X n’ayant été autorisés dans le cadre des dispositions du cahier des conditions de vente à rester dans les lieux et en déduit que le bail invoqué pour la première fois à l’occasion de l’instance devant le juge de l’exécution sur opposition au commandement du 22 février 2010 doit lui être déclaré inopposable.

Elle note qu’en application du cahier des conditions de vente le montant de l’indemnité d’occupation due par le débiteur saisi et tout occupant de son chef était fixé à la somme de 1.659,50 € qui a été ramenée à 1.200 € HT plus TVA par le premier juge et n’a été acquittée qu’à hauteur de quatre versements de 1.435,20 €.

Elle dénonce le caractère abusif de l’appel puisque le jugement d’adjudication est du 15 mai 2008, que le prix d’adjudication a été consigné dès le 11 juin 2010, que les époux X avaient accepté devant le juge de l’exécution de quitter les lieux pour la fin mai 2011, que les époux X étaient propriétaires à Pamiers d’une villa de 100 m² inoccupée à la fin de l’année 2010, que sur la zone du Pic à Pamiers nombre d’entrepôts étaient à louer.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le non respect des principes de procédure

Aux termes des articles 4 et 5 du code de procédure civile le juge ne peut modifier l’objet du litige.

Cette prescription légale a été respectée par le tribunal de grande instance de Toulouse qui, lié par les prétentions des parties, n’a ni dénaturé les termes du litige ni statué au-delà.

En effet, saisi par voie d’assignation afin de 'faire déclarer inopposable à la Sarl Zanex tout bail ayant pu être signé sur les biens immobiliers litigieux et pour voir ordonner l’expulsion des lieux de la XXX, de la Sarl Bati Tradi et de M. et M^me X', il s’est bien prononcé sur cette demande par référence au bail précisément invoqué par les occupants et à la situation de chacun d’eux, sans aucunement modifier son objet.

Il n’a motivé sa décision que sur des faits invoqués et sur des pièces produites par les parties qu’il a analysés au regard des règles régissant la procédure de saisie immobilière reprises dans le cahier des conditions de vente notamment en sa rubrique 'entrée en jouissance’ qui reproduit les dispositions de l’article 2208 du code civil’ et l’article 'Baux’ qui renvoit à l’article 2199 du même code.

Il n’a introduit aucun élément nouveau dans le débat.

Aucune violation des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile ne peut être invoquée.

L’appréciation des faits et l’analyse de la règle de droit qui ont conduit à sa décision et dont la teneur est critiquée par les appelants relève uniquement de l’examen du litige au fond.

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 92 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d’un immeuble, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui soit opposable, à compter de la consignation du prix et du paiement des frais taxés.

En vertu de l’article 2199 du code civil les baux consentis par le débiteur après la saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables aux créanciers poursuivants comme à l’acquéreur ; la preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

** de la XXX

Le prix d’adjudication ayant été réglé en principal, intérêts et frais le 11 juin 2010, ce qu’aucune partie ne conteste, le premier juge a, à bon droit, prononcé l’expulsion de la XXX, débiteur saisi qui ne bénéficie d’aucune disposition du cahier des conditions de vente prévoyant son maintien dans les lieux.

** de la Sarl Bati Tradi

La Sarl Bati Tradi se prévaut d’un acte sous seing privé de bail conclu avec la XXX le 26 août 2006, soit à une date antérieure à la délivrance du commandement de saisie du 12 octobre 2007.

L’examen de cet acte révèle qu’il s’agit d’un bail commercial à destination d’une activité générale de bâtiment, maçonnerie, gros oeuvre, charpente, couverture, métallerie, carrelage, placo-plâtre, enduit, façade, expressément soumis aux dispositions de l’article L 145- et suivants du code de commerce portant sur les locaux situées XXX à XXX comprenant un bureau de 10 m², des bureaux de 20 m², des parties communes (hall d’entrée, cuisine, toilettes) une salle d’exposition de 100 m² au sous-sol, trois entrepôts de surfaces successives, 100 m², 150 m² et 185 m² approximativement, ainsi qu’une maison d’habitation et ses annexes (piscine, buanderie, garage, terrasse) accessoires des locaux loués à usage commercial, ainsi que le droit d’utiliser avec ses employés et clients 20 emplacements extérieurs pour parking, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er septembre 2006 moyennant un loyer annuel de 14.400 €, tenant compte de travaux et avances effectués sur ce bien d’un montant de 80.470,05 €, soit 14.400 € par mois soit 1.200 € par mois dont 800 € pour la partie à usage professionnel et 400 € pour la partie à usage d’habitation.

Cet acte a été régulièrement signé par M. X en sa qualité de gérant et donc de représentant légal de chacune des deux sociétés.

Antérieur de plus d’un an à la délivrance du commandement de saisie, il fait suite à de précédentes conventions relatives au même bien immobilier conférant un titre d’occupation à la Sarl Bati Tradi

— soit en qualité de preneur commercial le 27/02/2002 pour l’entrepôt de 185 m² et le 2 janvier 2006 pour 10 emplacements de parking

— soit en qualité de locataire gérant du fonds de commerce de traitement de charpentes, démoussage, hydrofusage, remaniement de toitures, de la Sarl La Dalle Alu Ariégoise suivant acte du 22 décembre 2003 autorisé par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Toulouse du 10 novembre 2003 comprenant le droit au bail des locaux d’exploitation souscrit par cette société avec la XXX le 2 janvier 2001 portant sur un entrepôt de 100 m² et un bureau de 20 m² puis à compter du 21 décembre 2005 en qualité de preneur par suite de la dissolution anticipée sans liquidation de la Sarl La Dalle Alu Ariégoise et transmission de la totalité des parts sociales à son associé unique, la Sarl Bati Tradi, suivant procès-verbal d’assemblée générale enregistré le 27/12/2005.

Une autre partie des locaux avait, par acte sous seing privé du 22 août 2001, été donnée à bail commercial 3-6-9 ans à la Sarl Concept de Constructions Lauragaise et Ariégoise portant sur un bureau de 120 m² mais cette société a fait l’objet le 25 juin 2004 d’un jugement de redressement judiciaire converti le 10 septembre 2004 en liquidation judiciaire.

Tous ces actes précédents sont versées aux débats.

Ils sont également mentionnés sur la proposition de rectification suite à la vérification de comptabilité de la XXX en date du 28 décembre 2004.

Ils figurent, d’ailleurs, expressément dans le bail du 25 août 2006 en préambule avec la mention qu’ 'en raison de la multiplicité de baux désormais réunis dans le patrimoine de la Sarl Bati Tradi, il convenait de les synthétiser par le présent bail afin de clarifier les locaux occupés par la Sarl Bati Tradi'.

Dans son rapport du 24 septembre 2008 au tribunal de commerce sur 'le bilan économique et social et le projet de plan de continuation’ de la Sarl Bati Tradi effectivement adopté par cette juridiction, M^e B désigné par le jugement d’ouverture de son redressement judiciaire du 15 octobre 2007 sur assignation de l’Urssaf indique qu’elle occupe les locaux en vertu de ce bail commercial 3-6-9 consenti par la XXX dont il reprend les caractéristiques.

Au vu de ces données, la réalité du bail et son antériorité au commandement valant saisie immobilière est suffisamment établie.

S’agissant d’un bail d’une durée inférieure à douze années, il n’est pas soumis à publicité foncière pour son opposabilité.

Le jugement qui a déclaré ce bail inopposable à la Sarl Zanex et ordonné l’expulsion du preneur, la Sarl Bati Tradi sera donc infirmé sur ce point.

** des époux X

Les époux X qui résident dans la maison d’habitation ainsi que mentionné dans le procès-verbal descriptif du 21 novembre 2007 n’invoquent, à titre personnel, aucun acte de bail consenti à leur profit ; mais ils l’occupent du chef du preneur, la Sarl Bati Tradi puisqu’elle est incluse dans son bail de sorte que leur expulsion ne peut être ordonnée.

Sur les demandes annexes

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce ; il semble plutôt que la Sarl Zanex se soit mépris sur l’étendue de ses droits ; la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la Sarl Bati Tradi et par les époux X doit être rejetée.

La Sarl Zanex qui succombe sur l’essentiel de ses prétentions devant la juridiction du second degré doit être déboutée de sa propre demande indemnitaire pour appel abusif.

Les dépens de première instance seront supportés par la XXX et ceux d’appel par la Sarl Zanex.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties ni en première instance ni en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Dit qu’aucune violation de règles de procédure par le tribunal ne peut être retenue,

— Infirme le jugement

hormis en ce qu’il a

* dit que les époux X à titre personnel ne disposaient d’aucun titre d’occupation opposable à la Sarl Zanex

* constaté que la XXX ne disposait d’aucun droit de rétention

* ordonné l’expulsion de la XXX,

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

— Dit que le bail du 25 août 2006 souscrit entre la XXX et la Sarl Bati Tradi est opposable à la Sarl Zanex,

— Déboute la Sarl Zanex de sa demande d’expulsion de la Sarl Bati Tradi et de tout occupant de son chef soit M. G-H X et son épouse M^me Y D,

— Condamne la XXX aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

— Déboute chacune des parties de sa demande en dommages et intérêts pour procédure ou appel abusif,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties,

— Condamne la Sarl Zanex aux entiers dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président