14/02/2018

ARRÊT N° 133/18

N°RG: 16/03516

MT/VBJ

Décision déférée du 28 Juin 2016 – Tribunal d’Instance de Toulouse – 15-001867

M^me X

F G H A

B C

C/

SCI DOMAINE DU VAL DE Z

SAS LP PROMOTION

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE FEVRIER DEUX MILLE DIX HUIT

***

APPELANTS

Monsieur F G H A

[…]

[…]

Représenté par M^e Laëtitia PINAZZI, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame B C

[…]

[…]

Représentée par M^e Laëtitia PINAZZI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

SCI DOMAINE DU VAL DE Z agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

[…]

[…]

Représentée par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS LP PROMOTION agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

[…]

[…]

Représentée par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 20 Décembre 2017 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. E, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

V. BLANQUE-G, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. Y

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. E, président, et par M. Y, greffier de chambre.

RAPPEL DES FAITS ET PROCÉDURE

La société LP Promotion, promoteur immobilier non réalisateur, est le gérant et l’associé principal de la SCI Domaine du Val de Z (la Sci) qui a entrepris la construction immobilière d’une résidence Domaine du Val de Z de 112 logements, située 4 et 5, rue Lalanne à Luz Saint-Sauveur (65120), dont la vente en l’état futur d’achèvement a été commercialisée auprès de différents acquéreurs désireux de bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Robien.

C’est ainsi que, par acte authentique du 6 juin 2007, les époux A ont acquis au prix de 157 844 €, les lots 4 et 56 à usages respectifs d’habitation de type 3 et de casier à skis ainsi qu’un emplacement de stationnement automobile aérien (lot n° 228), représentant 97/100 000èmes de la propriété du sol et des parties communes.

Le cahier des charges annexé à l’acte prévoyait une livraison au quatrième trimestre 2008 et un classement en résidence de tourisme, dont l’exploitation a été confiée à une société Mer Ville Montagne (MVM), par la suite placée en liquidation judiciaire, avec laquelle les acquéreurs ont signé un bail commercial.

Les clés ont été remises aux acquéreurs le 1^er décembre 2008, les parties privatives et communes ont été livrées le 23 décembre 2008 avec réserves et la levée des réserves a été prononcée le 10 mars 2010.

Entre-temps, la société MVM avait le 27 novembre 2008 sollicité le classement de la résidence en résidence de tourisme trois étoiles, mais elle s’est vu opposer deux avis de non-conformité aux normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, émis les 18 mars et 17 septembre 2009 par la Direction départementale de l’Equipement et de l’Agriculture (DDEA) et le classement de la résidence ne sera obtenu que le 25 février 2011, plus de deux ans après la livraison.

Les époux A, qui avaient loué leur appartement dès 2009, ont, par anticipation, déclaré une réduction d’impôt sur les loyers perçus et ils ont fait l’objet d’un redressement de la part de l’administration fiscale, maintenu à titre définitif le 7 février 2014 à hauteur de 4.967 €.

Ils ont donc, par acte du 24 juin 2015, au visa des articles 1134, 1142, 1147 et 1153 du code civil, fait assigner la Sci en sa qualité de vendeur et la société LP Promotion pour manquement à l’obligation de livraison et pour se voir allouer les sommes respectives de 4.567 € et 3.000 € en réparation de leurs préjudices financier et moral.

Par jugement du 28 juin 2016, le tribunal d’instance de Toulouse a déclaré leur action prescrite et les a condamnés aux dépens.

Par déclaration du 13 juillet 2016, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux A ont interjeté appel général de cette décision

Dans leurs dernières conclusions du 27 juin 2017, au visa des articles 1134, 1142, 1147 et 1153 du code civil, 515, 699 et 700 du code de procédure civile, les époux A demandent à la cour :

— infirmer le jugement

— condamner solidairement la SCI Domaine du Val de Z et la société LP Promotion à leur verser les sommes de :

* 4.567 €, hors intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la mise en demeure du 4 février 2015

* 3.000 € pour le préjudice moral additionnel qu’ils ont subi,

* 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

— ordonner l’exécution provisoire

Sur la prescription, ils exposent que :

— le point de départ du délai quinquennal de prescription est le 7 février 2014, date à laquelle leur préjudice fiscal est devenu certain,

— à la date du 17 mars 2010, la société LP Promotion était encore maître de l’ouvrage,

— ils n’ont été informés de l’obstacle à la réduction d’impôt que par le courrier du 17 août 2010.

Sur la faute, ils font valoir les moyens suivants :

— la société LP Promotion est responsable sur le fondement de l’article L 211-2 du Code de la construction et de l’habitation,

— associée de la Sci, elle est tenue de son passif,

— les défauts de conformité n’ont pas permis à la société MVM d’obtenir le classement alors qu’elle en avait effectué la demande en bonne et due forme,

— la société LP Promotion a pris du retard dans la livraison et elle est responsable des différentes malfaçons, désordres et non-conformités,

— elle est par conséquent responsable du retard de classement de la résidence en résidence,

— eux-mêmes sont de bonne foi pour avoir effectué toutes les démarches dans le délai d’un an après l’achèvement du bien, conformément à l’article 199 decies E du code général des impôts,

— il existe ainsi un lien de causalité entre le défaut de diligences de la Sci et le redressement fiscal, qui constitue un préjudice, qui était prévisible et réparable, la réduction d’impôt étant dans le champ contractuel et ayant déterminé leur consentement.

Dans leurs dernières conclusions du 1^er janvier 2017, au visa des articles 122 du code de procédure civile et 1147 du code civil, la SCI Domaine du Val de Z et la SAS LP Promotion demandent à la Cour

A titre principal de confirmer le jugement entrepris,

A titre subsidiaire de :

— débouter les époux A de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— dire que la procédure d’obtention du classement de l’immeuble en résidence de tourisme ne constitue pas une obligation contractuelle de la SCI Domaine du Val de Z mais incombait à la société MVM en tant qu’exploitant et en application de l’article L.321-1 du Code de tourisme selon lequel l’Etat détermine et met en oeuvre les procédures de classement des résidences de tourisme selon des modalités fixées par décret.

— dire que les époux A ne démontrent pas que le retard de classement de la résidence est imputable à un quelconque manquement de la SCI Domaine du Val de Z ;

— dire que les époux A ont créé leur propre dommage d’une part, en demandant le bénéfice de la réduction fiscale de manière anticipée, tout en sachant que les conditions prévues n’étaient pas réunies, d’autre part, sans contester en justice le redressement en arguant de la défaillance du gestionnaire ;

— dire que les époux A ne démontrent l’existence d’aucun préjudice réparable en relation avec un prétendu manquement de la SCI Domaine du Val de Z à ses obligations ;

— les condamner au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur la prescription, elles soutiennent que :

— le point du départ du délai de prescription est la date à laquelle il était certain que l’une des conditions nécessaires pour bénéficier de la réduction fiscale avait défailli : l’absence de classement de l’immeuble en résidence de tourisme dans l’année de sa livraison, ou, à défaut, la levée des réserves du 17 mars 2010,

— même si la prescription quinquennale devait s’appliquer, la réception du lot 'A’ étant intervenue en 2008, l’action est prescrite.

Sur le fond, la société LP Promotion affirme n’avoir commis aucune faute en tant que gérant et rappelle qu’aucune condamnation au sens de l’article 1858 du Code civil n’a été prononcée à son encontre.

La SCI et la SAS LP Promotion font valoir qu’elles n’ont commis aucune faute car le classement incombait à la société MVM qui n’a pas effectué toutes les diligences à cette fin et n’en a pas informé les copropriétaires.

MOTIFS

En application des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, en leur rédaction applicable au 1^er décembre 2008, l’action contre le vendeur d’un immeuble à construire pour vices de construction doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date le plus tardif des deux événements que sont la prise de possession par l’acquéreur ou la réception des travaux.

Les intimés ne peuvent invoquer ce délai d’un an, le défaut de conformité aux normes d’accessibilité aux handicapés n’étant pas un vice de construction.

L’action des époux A est ainsi soumise au délai de prescription quinquennal de droit commun de l’article 2224 du code civil qui précise que le point de départ du délai de prescription est fixé au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Avant de déterminer ce point de départ, il convient de rappeler que, poursuivant un objectif de défiscalisation, les époux A ont acquis un appartement devant leur permettre de revendiquer l’application de l’article 199 decies E du code général des impôts selon lequel « Tout contribuable qui, entre le 1^er janvier 1999 et le 31 décembre 2010, acquiert un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement faisant partie d’une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu. L’indexation d’une part minoritaire du loyer sur le chiffre d’affaires ne fait pas obstacle à l’imposition dans la catégorie des revenus fonciers.

Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de ces logements dans la limite de 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 100 000 € pour un couple H. Son taux est de 25 %. Il ne peut être opéré qu’une seule réduction d’impôt à la fois et elle est répartie sur six années au maximum. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites de 12 500 € ou 25 000 € puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions. A la demande du contribuable, ce solde peut être imputé par sixième durant les six années suivantes. »

Par ailleurs, selon le Bulletin Officiel des Impôts N° 63 du 6 avril 2006 [B.O.I 5B-14-06] n° 30, la réduction d’impôt s’applique aux logements faisant partie d’une résidence de tourisme classée et la condition de classement s’apprécie à la date de souscription de l’engagement de location, soit l’année au titre de laquelle le contribuable demande à bénéficier de la réduction d’impôt pour la première fois.

Ainsi, l’absence de classement dans un délai de douze mois suivant le début d’exploitation de la résidence est un obstacle à l’obtention de la réduction d’impôts.

C’est à ce motif que le fisc a opéré à l’encontre des époux A un redressement de 4.967 €, pour avoir procédé en 2010 à la déduction prévue par l’article 199 decies malgré l’absence de classement.

A ce jour, les époux A imputent à faute à la Sci le retard de classement, dû à une exécution tardive des travaux permettant le respect des normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Ils ne prétendent pas avoir été tenus dans l’ignorance du délai d’un an imparti pour le classement de sorte que le délai de prescription quinquennal n’a pu courir qu’à compter du jour où ceux-ci ne pouvaient plus ignorer que le classement n’étant pas intervenu dans le délai imparti, ils ne pouvaient prétendre à la réduction d’impôts espérée.

Ainsi, c’est vainement qu’ils prétendent voir fixer le début du délai de prescription à la date du 7 février 2014, qui n’est que la date du rejet de leur réclamation et de la décision fixant le montant définitif du redressement.

C’est aussi par une interprétation erronée de l’article 199 decies susvisé qu’ils prétendent avoir été tenus de procéder à la demande de crédit d’impôt sans savoir à quelle date la résidence serait classée. En effet, le classement étant une des conditions d’ouverture de la réduction d’impôts, son absence avait pour seule conséquence l’impossibilité de procéder à la réduction fiscale espérée, les contribuables demeurant tenus de déclarer leurs revenus fonciers.

C’est de manière tout aussi erronée qu’ils soutiennent que, compte tenu de la date de réception du 23 décembre 2008, le classement devait intervenir avant la fin 2008, le fisc admettant que, lorsque cela est plus favorable au contribuable, le bénéfice de la réduction d’impôt reste acquis lorsque le classement intervient dans les 12 mois suivant le début d’exploitation de la résidence.

En l’espèce, si le logement a été livré aux acquéreurs le 1^er décembre, selon l’attestation du maître d''uvre SCBA du 20 mars 2009, tous les logements étaient exploitables à la date du 1^er mars 2009. A défaut d’élément contraire, cette dernière date doit être retenue comme le début de l’exploitation et le point de départ du délai d’un an pour obtenir le classement.

Ce délai expirant le 1^er mars 2010, l’absence de classement à cette seule date interdisait aux acquéreurs de solliciter le bénéfice de la réduction d’impôt et cette date constitue le point de départ du délai de prescription.

Les époux A ne démontrent pas que ce délai n’a commencé à courir que le 17 août 2010. Cette date est en effet celle d’un courrier dans lequel LP Promotion reconnaît avoir fait le nécessaire pour que les travaux de reprise soient réalisés mais ce courrier s’inscrit dans le cadre d’un échange de lettres des 31 juillet émanant d’une association de copropriétaires l’ACAVIIM, elle-même faisant état d’un courrier de LP Promotion du 25 juin 2010 joignant diverses pièces, ce qui démontre l’antériorité des réclamations des copropriétaires et leur connaissance du fait dommageable avant le 17 août 2010.

Quant à la levée des réserves du 10 mars 2010, elle est postérieure à l’expiration du délai édicté par l’article 199 decies susvisé et n’a pas d’incidence sur l’application de la loi fiscale mais seulement des conséquences au regard du vendeur qui restait maître de l’ouvrage jusqu’à cette date, conformément au paragraphe 'Définition de l’achèvement' du cahier des charges (p. 23) auquel l’acte de vente (p. 14) a conféré un caractère contractuel.

En toute hypothèse, le redressement fiscal résulte des déclarations erronées faites en mai 2009 et mai 2010 pour les années 2008 et 2009, par lesquelles les époux A ont choisi d’anticiper le classement à venir de la résidence dont ils savaient pertinemment à cette date ne pas pouvoir justifier auprès de l’administration fiscale.

En conséquence, l’action intentée le 24 juin 2015, plus de cinq ans après l’expiration du délai, est prescrite et le jugement sera confirmé.

Les époux A qui succombent seront condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à verser aux intimés une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant

Condamne les époux A à verser aux intimés la somme globale de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens d’appel seront supportés par les époux A avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. Y C. E