12/12/2019

ARRÊT N° 904/2019

N° RG 18/03983 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MQT3

CBB/MB

Décision déférée du 12 Juillet 2018 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 16/03312

M^me X

SARL 13 IMPASSE DE LA FLAMBERE

SCI MOULIN DU TAMBOUR

SARL TRAVAUX […]

C/

SCI SOJED

[…]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANTS

SARL 13 IMPASSE DE LA FLAMBERE Prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE assisté de M^e Jean-Michel CASANOVA de la SCP CASANOVA & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

SCI MOULIN DU TAMBOUR Prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE assisté de M^e Jean-Michel CASANOVA de la SCP CASANOVA & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

SARL TRAVAUX […] Prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE assisté de M^e Jean-Michel CASANOVA de la SCP CASANOVA & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

INTIMES

SCI SOJED prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Marc CLAMENS de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMMUNE DE TOULOUSE agissant poursuites et diligence de son maire en exercice domicilié en cette qualité à l’hôtel de ville

Hôtel de Ville

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre MARBOT de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE assisté de M^e Sophie BANEL de la SELARL GOUTAL ALIBERT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2019 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. A-B, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. Y

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. A-B, président, et par M. Y, greffier de chambre.

FAITS

La SARL […] est propriétaire des parcelles cadastrées […] et 78 et la SCI Moulin du Tambour est propriétaire de la parcelle cadastrée 846 ' section […], situées dans la zone urbaine d’activités de la Flambère à Toulouse.

La SCI Moulin du Tambour loue sa parcelle à la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées (SARL TEBMP) qui exploite une entreprise de construction.

La SCI Sojed est propriétaire des parcelles voisines cadastrées […], 29, 30, et 31.

Les parcelles 37 de la SARL […] et 77 de la SCI Moulin du Tambour sont séparées des parcelles 28 à 31 appartenant à la SCI Sojed par un ancien chemin d’exploitation.

Suivant acte notarié du 4 juin 2008, la SCI Sojed bénéficie d’une servitude de passage située sur la parcelle 153 qui borde les parcelles 77 de la SCI Moulin du Tambour et 78 de la SARL […].

Suivant convention de mise à disposition du 23 août 2010, la SCI Sojed a consenti à la Commune de Toulouse la location de ses parcelles sur lesquelles sont implantées depuis 2009 des familles de nomades vivant en caravanes.

Le voisinage des parcelles se plaint de nuisances et incivilités de la part des familles occupant le camp.

En décembre 2015, la SARL […] a bloqué la servitude permettant l’accès aux terrains loués à la commune de Toulouse, par la pose d’un portail et la construction d’un mur en béton. Parallèlement, elle a procédé à des travaux de réhabilitation du chemin d’exploitation pour permettre aux familles de ne pas être enclavées.

PROCEDURE

Par acte en date du 29 juin 2016, la SARL […], la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées et la SCI Moulin du Tambour ont assigné la SCI Sojed devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse pour ordonner la cessation du trouble de voisinage sous astreinte et le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Par ordonnance du 27 septembre 2016, le juge des référés renvoyait l’affaire pour être jugée au fond, en application de l’article 811 du code de procédure civile.

La SCI Sojed a appelé en cause la commune de Toulouse par acte du 7 novembre 2016.

Au vu de l’accord des parties, par jugement du 8 décembre 2016, le tribunal a ordonné une médiation laquelle ayant échoué, il a suivant jugement du 12 juillet 2018':

— constaté l’existence d’un trouble anormal de voisinage,

— retenu à ce titre la responsabilité de la SCI Sojed,

— admis le recours de la SCI Sojed à l’encontre de son locataire la ville de Toulouse,

— condamné la SCI Sojed en réparation du trouble anormal de voisinage constitué par l’émission chronique de fumées provenant de brûlages de matériaux à ciel ouvert à payer à la SARL[…], la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées et la SCI Moulin du Tambour la somme globale de 10 000 €,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la commune de Toulouse à garantir la société Sojed de la condamnation à payer la somme de 10 000 €,

— condamné la société Sojed à payer une astreinte provisoire de 1000€ par brûlage constaté causant des fumées polluant l’air environnant,

— dit que l’astreinte courra passé un délai de 3 mois après signification du présent jugement,

— dit qu’il appartiendra à la SARL […], la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées et la SCI Moulin du Tambour de faire constater par huissier de justice chaque émission de fumées,

— dit que la société Sojed sera garantie du paiement de l’astreinte par la commune de Toulouse,

— dit recevable la demande reconventionnelle de la société Sojed,

— fait injonction, sous la condition d’une mise en demeure préalable de la commune de Toulouse, à la SARL […], la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées et la SCI Moulin du Tambour, d’enlever le portail et le mur en béton placés sur l’impasse de la Flambère,

— condamné, après mise en demeure et passé un délai de 2 mois à compter de la réception de cette mise en demeure, à défaut d’avoir libéré le passage et procédé à l’enlèvement du portail et du mur en béton, la SARL […], la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées et la SCI Moulin du Tambour à payer à la société Sojed une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant 2 mois,

— dit que le tribunal se réserve la liquidation des astreintes prononcées,

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

— condamné la société Sojed et la commune de Toulouse aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 20 septembre 2018, la SARL […], la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées et la SCI Moulin du Tambour ont interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

La SARL […], la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées et la SCI Moulin du Tambour, dans leurs dernières écritures en date du 4 septembre 2019, demandent à la cour sur le fondement de l’article 1240 du code civil et du trouble anormal du voisinage et des articles 64 et 70 du Code de procédure civile, de:

— de réformer le jugement en ce qu’il a :

— limité le trouble de voisinage à l’émission de fumées chroniques et limité à la somme de 10 000 € le montant des dommages et intérêts auxquels pouvaient prétendre les appelantes en réparation dudit trouble, et rejeté le surplus des demandes de ces dernières,

— dit recevable la demande reconventionnelle de la société Sojed,

— fait injonction, sous la condition d’une mise en demeure préalable de la commune de Toulouse, à la SARL […], la SCI Moulin du Tambour et la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées d’enlever le portail et le mur en béton placés sur l’impasse de la Flambère,

— condamné, après mise en demeure et passé un délai de 2 mois à compter de la réception de cette mise en demeure, à défaut d’avoir libéré le passage et procédé à l’enlèvement du portail et du mur en béton, la SARL […], la SCI Moulin du Tambour et la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées à payer à la société Sojed une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant 2 mois,

— dit que le tribunal se réserve la liquidation des astreintes prononcées,

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

— ordonné l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

A titre principal':

— dire et juger que la SCI Sojed est l’auteur d’un trouble anormal de voisinage dont la SARL […], la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées et la SCI Moulin du Tambour sont les victimes ;

A titre subsidiaire':

— dire et juger que la SCI Sojed a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’encontre des sociétés demanderesses ;

En conséquence, et en toutes hypothèses,

— condamner la SCI Sojed d’avoir à faire cesser tous troubles de voisinage ayant pour origine l’un des occupants du terrain mis à disposition de la Ville de Toulouse lui appartenant et cadastré sous les références 846 – Section AB ' n° 28, 29, 30 et 31, et ce sous astreinte de 1000,00 € par infraction constatée ;

— condamner la SCI Sojed à payer à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

— A SARL […]:

o 39 681,05 euros au titre des frais de gardiennage,

o 7 458 euros au titre de l’accessibilité du chemin d’exploitation,

o 12 591,57 euros au titre de la protection de la voie privée,

o 12 904,89 euros au titre des réparations consécutives aux désordres liés aux troubles de voisinage,

o 765 000 euros au titre de la perte de loyers,

— A la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées:

o 43 936,74 euros au titre des frais de gardiennage,

o 7061,09 euros au titre des travaux de nettoyage du site,

o 3 834 euros au titre des travaux de réfection de la clôture,

o 15 527,11 euros au titre des frais de déplacement de l’accès sur le lot,

o 3090 euros au titre de l’accessibilité du chemin d’exploitation,

o 2607,44 euros au titre de la protection de la voie privée,

o 42 340 euros au titre des loyers payés,

— A la SCI Moulin du Tambour :

o 6 930,60 euros au titre de la protection de la voie privée.

— dire que ces condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Sojed':

— dire et juger irrecevable la demande reconventionnelle;

En toute hypothèse':

— la dire mal fondée, et l’en débouter,

— débouter la commune de Toulouse de son appel incident ;

— condamner la SCI Sojed à payer aux sociétés demanderesses une indemnité de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Elles font valoir que :

— il suffit de rapporter la preuve d’un trouble manifestement excessif pour engager la responsabilité du propriétaire sans avoir à prouver une faute,

— en l’espèce, la condition de la gravité et de la persistance du trouble anormal est rapportée’ mais le premier juge a ajouté une condition': les troubles doivent être causés depuis l’emprise louée à la Commune'; or les rapports de voisinage ne sont pas seulement des rapports entre fonds mais aussi des rapports personnels,

— elles démontrent que les troubles du voisinage sont certains, actuels et en lien avec l’installation d’un groupe de personnes en situation de grande précarité, sans que ni le propriétaire des lieux, ni son locataire (la commune) n’aient aménagé les lieux pour permettre une occupation sans gêne excessive pour les riverains,

— la situation s’est certes apaisée en raison de la fermeture d’un passage privé (construction d’un mur et pose d’un portail) menant aux parcelles occupées'(fermeture réalisée par leurs soins et remise en

l’état à leurs frais de la voie d’accès normale au camp) mais les troubles persistent aux alentours sur le chemin d’exploitation redevenu le point d’accès aux lieux, imputables à la présence de ces familles,

— il appartient à la SCI Sojed de faire cesser les troubles de voisinage générés par les personnes autorisées par sa locataire sur le terrain litigieux,

— les préjudices subis par ces sociétés se déclinent de la manière suivante':

* l’organisation d’une police privée, sous forme de gardiennage des lieux (83 617,79€ depuis octobre 2016 pris en charge par la SARL […] et par la SARL TEBMP) ;

* les frais de nettoyage et de la remise en sécurité des zones privées sur lesquelles les occupants venaient déposer des débris, déchets et immondices divers'(7061,09€) ;

* le coût de la réparation de la clôture séparative, régulièrement détruite (3834€)';

* le déplacement du portail d’entrée pour le ramener en amont du camp pour éviter les intrusions trop faciles (15 527,11€);

* les frais d’accessibilité des lieux par le chemin d’exploitation non entretenu par les riverains,;

* l’obligation pour la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées de prendre à bail pendant plusieurs mois un local voisin pour pouvoir exercer sereinement son activité représentant un total de 42 340 €';

* un préjudice lié à la difficulté de louer les biens immobiliers dont elle est propriétaire, lesquels sont désertés depuis le mois de mai 2013 date de départ de la société SNEF';

— Subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle de la SCI Sojed : le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; la convention de mise à disposition entre la Commune de Toulouse et la SCI Sojed signée le 23 août 2010 prévoit que le locataire s’engage à utiliser le bien en «'bon père de famille'», ce qui n’est pas le cas de la part de la locataire ; et le bailleur est tenu de faire respecter cette obligation ;

— La demande reconventionnelle de la SCI Sojed visant le rétablissement de la servitude de passage (établie par titre notarié du 4 juin 2008) est irrecevable sur le fondement des articles 64 et 70 du Code de procédure civile ; d’autant que le tribunal de grande instance est saisi parallèlement d’une telle demande,

— au demeurant, la demande est infondée en ce que l’usage qu’aujourd’hui la SCI Sojed entend faire de la servitude litigieuse est totalement étranger aux raisons qui ont présidé à la constitution de cette servitude, sa demande est donc infondée.

La SCI Sojed, dans ses dernières conclusions en date du 25 juillet 2019, demande à la cour au visa des articles 1240 et 1732 du Code civil, des articles 2122-24 et 2212-2-1 du Code général des collectivités territoriales de:

A titre principal':

— confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise et, en conséquence, débouter la SARL […], la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées et la SCI Moulin du Tambour de leurs demandes mal fondées,

Y ajoutant

— condamner in solidum la SARL […], la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées et la SCI Moulin du Tambour à payer à la SCI Sojed la somme de 5000 euros au titre

de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil, avocat, qui sera autorisé à les recouvrer sur son offre de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

A titre subsidiaire':

— condamner la ville de Toulouse à relever et garantir la SCI Sojed de toute condamnation prononcée à son encontre, tant en principal, qu’intérêts, frais et dépens, dont distraction au profit de la Selas Clamens, avocat, qui sera autorisé à la recouvrer sur son offre de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir en substance que':

— elle a été avisée que l’accès au terrain loué avait été bloqué depuis le 14 décembre 2015 par la pose d’un portail électrique et d’un mur en béton à l’initiative de la SARL […], et elle a sollicité devant le juge des référés initialement saisi, le rétablissement de sa servitude,

— les troubles allégués ne sont plus ni réels, ni actuels': s’il est prouvé qu’ils ont existé entre 2012 et 2016 et qu’ils furent anormaux, ce n’est plus le cas aujourd’hui'; le terrain est actuellement entièrement clôturé, les témoignages contraires produits sont imprécis, les preuves produites sont anciennes et antérieures aux mesures prises par la ville de Toulouse’pour la sécurisation du site notamment,

— la Cour doit suivre le raisonnement du juge de première instance dans sa distinction entre certains troubles venant directement des parcelles litigieuses et ceux qui leur sont étrangers': exemple': décharges et remblais sauvages,

— seuls les brûlages de câbles générant des fumées polluantes sont admis,

— les troubles invoqués du seul fait de la présence de gens du voyage ne constituent pas des troubles anormaux de voisinage,

— la demande relative au montant du préjudice est surestimé (962 962,49€)': les factures sont imprécises, certains postes n’ont rien à voir avec le trouble allégué et s’analysent comme des frais pour l’entretien normal du bâtiment,

— pour le cas où la responsabilité de la SCI Sojed serait retenue, la cour devrait la relever indemne de cette condamnation à l’encontre de la ville de Toulouse, à la fois locataire et autorité disposant d’un pouvoir de police'; le bailleur n’est pas comptable des agissements de son locataire en dehors de l’emprise des lieux; le locataire doit garantir le bailleur lorsque les nuisances résultent d’un abus de jouissance ou d’un manquement aux obligations du bail,

— la servitude de passage reconnue au profit de la SCI Sojed suit un double objectif': le passage de véhicules, mais aussi le passage de canalisations et de réseaux au cas où le propriétaire voudrait édifier un immeuble';

— la demande est recevable au sens de l’article 70 puisque le litige est né de l’obstruction de la servitude par les appelantes (pose du portail et élévation d’un mur).

La Commune de Toulouse, dans ses dernières écritures en date du 18 mars 2019, portant appel incident conclut à la réformation du jugement en toutes ses dispositions et en conséquence demande à la cour de :

A titre principal :

— dire que les faits invoqués par la SARL […], la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées et la SCI Moulin du Tambour ne constituent pas des troubles anormaux de

voisinage,

— débouter la SARL […], la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi-Pyrénées et la SCI Moulin du Tambour de leurs demandes indemnitaires formulées à ce titre et, partant, rejeter l’appel en cause formé par la société Sojed à l’encontre de la ville de Toulouse,

A titre subsidiaire :

— dire et juger que seule la société Sojed en est responsable et, par conséquent, rejeter l’appel en garantie qu’elle a formé à l’encontre de la ville de Toulouse,

A titre infiniment subsidiaire :

— ramener le montant des dommages et intérêts sollicités à de plus justes proportions et prononcer une condamnation solidaire de la ville de Toulouse, preneur, et de la société Sojed, propriétaire des terrains accueillant le campement litigieux.

En tout état :

— condamner la société Sojed à payer à la ville de Toulouse la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que':

— le camp est situé au fond d’une impasse à laquelle on accède par une servitude de passage,

— contrairement à ce qu’affirmé par les appelants, elle s’est toujours impliquée dans l’amélioration des conditions d’occupation des lieux':

*signature en 2010 d’une convention de mise à disposition pour légitimer la présence sur le terrain de la SCI Sojed de plusieurs familles installées depuis plusieurs mois en 2009,

*la gestion de ce terrain a été intégrée à compter de l’année 2014 dans les objectifs de la Maîtrise d''uvre Urbaine et Sociale (MOUS)

* contractualisation de l’occupation par la conclusion avec les occupants d’un règlement intérieur, d’une convention d’occupation et d’un contrat d’engagement visant diverses obligations,

*signature d’un marché public en décembre 2015 avec une association chargée de l’accueil des occupants,

* nettoyage régulier du site et ses abords, actions de dératisation périodiques,

*création d’un point d’eau froide et installation de l’électricité, des toilettes chimiques puis de toilettes, un ralentisseur, une aire de présentation des containers d’OM, une aire de retournement pour les véhicules de collecte de déchets,

*rétablissement de l’ancienne voie d’accès au terrain (qualifiée de chemin d’exploitation pour permettre de nouveau l’accès au terrain loué puisqu’en décembre 2015, les appelantes ont obstrué la servitude de passage par la pose d’un portail électrique d’un côté du chemin et posé des blocs de béton sur l’autre côté,

* visites régulières de la police municipale,

* clôture des 4 côtés du terrain tout le long de ce chemin d’exploitation (55 436,64€), avec un portail d’accès,

— aujourd’hui le site est bien aménagé le nombre de personnes accueillies a diminué (le but est de fermer le site à terme),

— en matière de troubles anormaux de voisinage, les appelantes ne démontrent pas que':

*les troubles invoqués sont actuels,

*les troubles excédent les inconvénients normaux du voisinage': certains faits allégués ne sont pas clairement imputables aux occupants, d’autres constituent des actes délictueux qui ne sont pas assimilables à des troubles anormaux de voisinage en lien avec les fonds loués et il n’est pas non plus démontré que les brûlages de câbles sont imputables aux occupants qui n’exercent pas l’activité de récupérateurs de métaux,

— subsidiairement, à supposer que les faits allégués constituent des troubles de voisinage la mise en cause de la ville de Toulouse n’est pas justifiée car c’est au propriétaire de garantir aux tiers la tranquillité des lieux quand le locataire comme en l’espèce, use du fonds conformément à sa destination conventionnelle, et respecte les obligations mises à sa charge,

— or, la SCI Sojed n’a réalisé aucune diligence pour mettre fin aux troubles constatés dont elle était informée, son indifférence et sa négligence justifient qu’elle prenne seule en charge l’indemnisation éventuelle des préjudices allégués,

— le montant de l’indemnisation des plaignantes sera réduit à de plus justes proportions dès lors qu’elles ne rapportent pas la preuve de la réalité de leur préjudice en lien avec les faits ou sont surévalués,

— il convient en outre de tenir compte du contexte géographique, les terrains alentour étant exclusivement occupés par des entreprises du bâtiment.

— Quant à la servitude, elle soutient que même si elle a réaménagé l’ensemble du site pour qu’il soit accessible par le nouvel accès qu’elle a aménagé à ses frais exclusifs, la servitude de passage doit être impérativement ré ouverte pour pallier toute difficulté qui pourrait naître si d’aventure, ce nouvel accès était contesté par les riverains.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2019.

MOTIVATION

Sur les troubles anormaux de voisinage

En vertu de l’article 651 du code civil, il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Il s’agit d’une restriction au droit de propriété.

La mise en oeuvre de la responsabilité sur ce fondement ne nécessite pas la preuve d’une faute mais la démonstration du caractère anormal du trouble invoqué.

Pour fixer la limite de la normalité des troubles de voisinage, le juge se détermine in concreto en fonction des circonstances de temps et de lieu.

En l’espèce, les appelantes soutiennent que les troubles anormaux du voisinage sont certains, anciens et en lien avec la présence d’un groupe de personnes en situation de grande précarité installés depuis 2009 sur les terrains appartenant à la SCI Sojed, loués à la commune de Toulouse suivant convention de mise à disposition du 23 août 2010. Ces troubles persistent malgré la fermeture d’un passage privé en 2015 et la réhabilitation d’un ancien chemin d’exploitation redevenu le point d’accès aux lieux qu’elles ont réalisé à leur initiative et à leurs frais.

La SCI Sojed et la commune de Toulouse reconnaissent que les troubles allégués étaient anormaux mais qu’ils ne sont plus d’actualité depuis 2016 date à laquelle la commune a entièrement clôturé le terrain et sécurisé le site. Seuls les brûlages de câbles générant des fumées polluantes sont reconnus.

Les troubles de voisinage invoqués sont les suivants :

— présence de décharges et latrines sauvages à ciel ouvert ou dans un container non aménagé à cet effet,

— feux régulièrement allumés pour notamment faire brûler des pneus et des câbles de construction,

— pollution de la rivière le Touch en raison du jet régulier d’immondices,

— comportement inadapté des occupants de nature à heurter la décence,

— destruction régulière des grillages ou portails voisins «'pour pénétrer sur les propriétés qui sont utilisées indifféremment comme terrain de jeux par les enfants, latrines à ciel ouvert ou lieu de rapines'» ;

— des incivilités, vols, dégradations des clôtures,

— installation d’une aire de traitement des aciers sans respect des normes en vigueur.

En regard de l’assignation du 29 juin 2016, seuls les faits postérieurs au 29 juin 2011 peuvent être analysés.

Ne peuvent constituer des troubles anormaux de voisinage, des faits étrangers à l’usage abusif d’un fonds. Ainsi sont exclus les faits susceptibles de recevoir une qualification pénale tels que les vols ou les destructions et dégradations de biens immobiliers, les intrusions sur site voire la pollution de l’eau de la rivière qui sont sanctionnés pénalement dès lors que leur auteur est identifié et qui ne se rattachent pas aux conditions de l’occupation du fonds. En effet, toute infraction pénale n’est pas constitutive en soi d’un trouble anormal de voisinage, encore faut-il rapporter la preuve qu’elle est à l’origine de nuisances spécifiques excédant les inconvénients normaux de voisinage. En l’espèce, outre que rien ne permet d’attribuer les infractions susvisées aux personnes vivant dans le camp, ces faits ne constituent pas des troubles de voisinage en ce qu’il n’est pas caractérisé de nuisances spécifiques et autonomes subies par le voisinage du fait de ces infractions.

La matérialité et l’ancienneté de ces faits (décharges et latrines à ciel ouvert, feux de plastiques, comportements inadaptés) ressort des courriers de réclamation dès 2012, du constat d’huissier du 14 juin 2013, des plaintes déposées en 2014 et 2015, des attestations de témoins, salariés d’entreprises et habitants riverains, des agents de gardiennage en 2016 et des compte-rendus de réunions de la Mairie en 2018. L’ensemble de ces faits dénoncés ont été commis par les occupants des lieux.

La persistance des feux de plastique et câbles générant des fumées et odeurs est attestée par le constat du 25 juillet 2019. Ces feux diffusent une odeur acre rendant l’air difficilement respirable et ils ont été à l’origine d’incendies en pleine période estivale et de canicule (articles de presse des 26 juillet et 23 août 2019). Ces faits dont les rapports de police et des pompiers confirment qu’ils sont imputables aux habitants du camp et commis sur les lieux loués, sont d’une particulière gravité en ce qu’ils font courir au voisinage des risques majeurs concernant leur santé et leur sécurité.

Dans ces conditions, la récurrence, l’ancienneté, la gravité et la persistance des nuisances dénoncées caractérisent l’anormalité des troubles de voisinage commis par les occupants des lieux appartenant à la SCI Sojed, du chef de la commune de Toulouse sa locataire.

Aux dires des appelantes, même si des troubles persistent, la situation s’est améliorée depuis décembre 2015 en raison selon elles, de l’exécution par la SARL […] des travaux de rétablissement de l’ancienne voie d’accès au terrain qualifiée de chemin d’exploitation après la fermeture de la servitude de passage.

Parallèlement, la Commune de Toulouse justifie de travaux d’amélioration de l’aménagement des lieux': création de toilettes sèches, création d’une aire de présentation des containers d’ordures ménagères et création d’une aire de retournement en 2016, alimentation électrique et en eau, nettoyage des lieux (constat du 23 novembre 2016), clôture du camp (en 2017), dératisation (août 2017). Elle soutient également avoir pris en charge la gestion du camp dès 2013 mais la convention d’engagements réciproques et d’occupation à titre temporaire qu’elle produit n’est pas signée, seule la

convention d’accompagnement social consentie à l’association Soliha des 31 du 12 novembre 2015 est signée. Elle s’est en outre engagée dans le cadre d’une convention d’accompagnement social depuis décembre 2015 à ne plus permettre l’accueil de nouveaux arrivants et elle en justifie dans un rapport établi au 15 novembre 2016 démontrant que la population du camp est passée de 199 personnes dont 101 mineurs au 1^er janvier 2016 à 177 dont 84 mineurs en fin d’année 2016. Elle ne produit pas de rapports actualisés.

La décision sera donc confirmée en ce qu’elle a retenu la responsabilité de la SCI Sojed, en sa qualité de propriétaire des fonds sur lesquels le camp est installé, responsable des agissements de son locataire à l’égard des tiers ; elle sera également confirmée en ce qu’elle a admis le recours de cette dernière à l’encontre de sa locataire par application de l’article 1732 du code civil, laquelle n’a pas pris les mesures nécessaires à l’aménagement des lieux pour permettre une occupation sans gêne excessive pour les riverains dès la signature de la convention d’occupation.

En effet, aux termes de cette convention de mise à disposition du 23 août 2010 à titre gratuit, la commune qui était expressément autorisée «'à accueillir des personnes en grande précarité sur le terrain'» s’était engagée à utiliser les lieux en «'bon père de famille'». Or, ce n’est qu’à partir de 2016, qu’elle justifie de l’installation d’équipements sanitaires dignes et notamment de l’accès à l’eau qui constitue un droit fondamental, laissant ainsi les personnes accueillies vivre durant 6 ans dans des conditions particulièrement dégradées, à l’origine des troubles anormaux de voisinage.

Les préjudices

Seuls les préjudices en lien de causalité avec les troubles anormaux de voisinage sont indemnisables.

Dès lors, les frais de gardiennage des sites industriels et commerciaux revendiqués par la SARL […] et la SARL TEBMP générés par des intrusions ou détériorations dont l’imputabilité aux occupants des lieux n’a pas été démontrée et qui relève d’une qualification pénale ne peuvent être pris en compte. D’autant que ces frais ont été engagés dès le mois de décembre 2015, date à laquelle elles soutiennent que les troubles s’étaient apaisés en raison de la réalisation des travaux d’accès au camp.

Il en est de même des travaux de réfection de la clôture et du portail revendiqués par la SARL TEBMP, les frais de réparation des dégradations et des frais de «'protection de la voie privée'» revendiqués tant par la SARL […] que par la SCI Moulin du Tambour et la locataire de cette dernière, la SARL TEBMP.

Les frais d’accessibilité des lieux doivent rester à leur charge considérant qu’elles en ont pris unilatéralement l’initiative par la fermeture illégale de la servitude de passage sans l’accord des propriétaires des fonds servant et dominant (acte du 4 juin 2008) qui est susceptible de s’analyser comme une voie de fait.

La SARL TEBMP fait état de frais de relogement pour un montant de 42 340€. Or, si elle produit l’ensemble des factures de loyers de l’année 2015 facturés par la SARL […], elle ne justifie en rien l’obligation de «'prendre à bail pendant plusieurs mois un local voisin pour pouvoir exercer sereinement son activité'» et elle ne produit pas son bail permettant de vérifier que les «'box et modules'» figurant sur ces factures ne font pas partie de l’assiette du bail initial.

La SARL […] invoque un préjudice lié à la difficulté de louer les biens immobiliers dont elle est propriétaire en raison de la présence du camp. Elle indique qu’ils sont désertés depuis le mois de Mai 2013 date de départ de la société SNEF.

Elle produit des mandats de location pour les années 2013 à 2015. Mais selon son expert comptable, qui atteste le 20 juillet 2016 des pertes financières de la société durant cette période, seul le résultat déficitaire de l’année 2015 s’explique par la carence locative du bâtiment A.

Mais il n’est pas justifié que le départ de la locataire la société SNEF qui a donné congé à effet au 30 novembre 2012 prorogé suivant avenant jusqu’au 31 mai 2013, est dû aux troubles anormaux de voisinage imputables aux occupants du camp accueillis par la Commune de Toulouse sur les

parcelles appartenant à la SCI Sojed.

Quant à la SARL Des Pains et des Pains, elle justifie son départ au 31 décembre 2015 par des difficultés financières qu’elle n’impute pas aux faits litigieux.

Seule l’attestation de l’agence immobilière Keops en date du 10 septembre 2013 précise le désistement d’un candidat à la location par la proximité du camp. Il est donc justifié d’un préjudice financier en lien avec ces faits.

Il en résulte que si des troubles anormaux de voisinage sont attestés et qu’ils persistent en ce qui concerne les brûlages de plastiques, les demandes indemnitaires apparaissent soit sans rapport avec les troubles anormaux attestés, soit très largement surestimées et majorés.

Dans ces conditions, l’indemnisation des seuls préjudices en lien avec les troubles anormaux de voisinage dont la preuve est rapportée a été justement évaluée à 10 000€, somme à laquelle la SCI Sojed sera condamnée et la Commune de Toulouse tenue de la garantir.

Sur la demande en rétablissement de la servitude de passage

C’est à juste titre que le tribunal a déclaré cette demande reconventionnelle recevable en ce qu’elle présente un lien suffisant avec la demande principale au sens de l’article 70 du code de procédure civile puisque l’accès au camp est selon les sociétés appelantes la cause de nombreux troubles anormaux de voisinage et, sa fermeture aurait largement contribué à l’amélioration de la situation.

Cette servitude est consacrée par l’acte notarié du 4 juin 2008'; elle est destinée à permettre le passage à pied et en véhicule et n’est nullement conditionnée à l’existence d’un permis de construire. Large de 6 mètres, elle a été constituée sur les parcelles 153 et 154 dont le propriétaire n’est pas en la cause, au bénéfice des parcelles 28 à 31 appartenant à la SCI Sojed.

La fermeture de ce passage sans autorisation de l’un et l’autre des propriétaires des fonds servant et dominant constitue une voie de fait que le juge est en droit de faire cesser et ce, sous astreinte considérant l’opposition démontrée par les appelantes.

La décision sera donc également confirmée de ce chef.

Sur les demandes annexes

Les appelantes succombant en leur recours doivent supporter la charge des dépens d’appel et elles seront tenues ensemble à une indemnité de 1000€ au bénéfice de chacune des intimées.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme le jugement en toutes ses dispositions.

— Condamne la SARL […], la SCI Moulin du Tambour et la SARL Travaux Entretien Bâtiment Midi Pyrénées aux dépens ainsi qu’à verser à la SCI Sojed et la Commune de Toulouse la somme de 1000€ chacune par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. Y C. A-B