15/04/2019

ARRÊT N°138

N° RG 16/01608 – N° Portalis DBVI-V-B7A-K4OC

CB/CP

Décision déférée du 25 Février 2016 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 07/01958

M. SERNY

SA SNPE

C/

SNC DE LABOURDETTE

[…]

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUINZE AVRIL DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANTE

SA SNPE Poursuites et diligences de son représentant légale domicilié en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Stéphane BLOCH de la SELAFA KGA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

SNC DE LABOURDETTE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Manuel SERDAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2018 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

C. MULLER, conseiller

J-H.DESFONTAINE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C. PREVOT, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

Aux termes d’un acte d’apport en date du 1^er décembre 1972 la Sa Société Nationale des Poudres et Explosifs ultérieurement dénommée SNPE est devenue propriétaire d’un terrain de 49 hectares 34 a et 35 ca, jusqu’alors propriété de l’Etat, situé sur la commune du Fauga (Haute-Garonne) cadastré […]' constituant le […], sur lequel elle a stocké jusqu’en 1993 des explosifs et des munitions de sa fabrication (poudre d’artillerie et de chasse et fûts de phénol).

N’ayant plus l’utilité des lieux, elle a envisagé de vendre ce terrain, matériellement devenu désaffecté et a fait le nécessaire à cette fin avec la commune du Fauga pour le rendre juridiquement constructible et permettre une opération d’aménagement urbain.

En 2003 une zone d’aménagement concertée (Zac) spécifique a été créée par modification du plan d’occupation des sols (Pos).

Selon acte authentique en date du 15 décembre 2003 la Snc De Labourdette, émanation de la société Eiffage Immobilier Sud, a acquis le terrain de la Sa SNPE pour un prix de 1.341.551,35 € HT dont 426.857,25 € payable comptant, le solde de 914.694,10 € sur une période de trois ans.

Le terrain vendu, devenu constructible, étant destiné à la réalisation d’un programme de 164 lots de terrain à bâtir, comprenant des maisons individuelles groupées et une résidence pour personnes âgées pour un coût de 2.256.965,71 €, elle a entrepris la réalisation de travaux d’infrastructure et la commune a réalisé une station d’épuration avec la participation financière de cette société.

Elle a souscrit divers marchés pour procéder aux démolitions et à la mise en place des VRD et les travaux ont démarré sur ordre de service donné en décembre 2004.

En mars 2005, à l’occasion de la réalisation des travaux d’aménagement des réseaux, des munitions ont été découvertes dans le sol, révélant une situation d’insécurité qui a conduit les autorités communales et préfectorales à suspendre les travaux dans l’attente d’un diagnostic précis des terrains.

Les rapports dressés fin 2005 sur l’historique et le diagnostic du site ont mis en évidence une pollution pyrotechnique considérable sur l’ensemble du site qui a pour origine des actes de destructions de munitions opérées en 1944 par l’armée allemande, peu avant sa retraite, qui ont laissé un grand nombre de munitions non explosées, de sorte que celles-ci et des résidus de celles qui ont explosé sont disséminés sur tout le site avec une concentration particulière sur les lieux d’enfouissement ou de destructions, à des profondeurs variables ; le terrain reste constructible sous réserve de réaliser des travaux de dépollution dont le coût se situe dans une fourchette allant de 2.500.000 € à 4.500.000 € et pour une durée de 18 mois à deux ans, soit un montant en toute hypothèse très supérieur au prix d’achat du bien.

Depuis cette date, la Snc De Labourdette n’a pas été en mesure de reprendre son projet immobilier et l’aménagement de la ZAC n’a pas été poursuivi.

Par acte d’huissier en date du 20 juin 2007 la Snc De Labourdette a fait assigner la Sa SNPE devant le tribunal de grande instance de Toulouse en exécution forcée de son obligation de délivrance, tout en sollicitant l’organisation d’une expertise pour connaître la nature et le coût des opérations à entreprendre.

Par ordonnance du 28 mars 2008 une mesure d’instruction a été prescrite en vue de déterminer si les travaux de dépollution un fois exécutés seront suffisants à rendre le terrain constructible et conforme à la destination envisagée par la Snc De Labourdette compte tenu de la nature de son projet immobilier et de donner les éléments permettant de chiffrer le préjudice subi par cette société, lié au retard dans l’exécution du chantier et plus particulièrement celui résultant des réclamations des prestataires de travaux (indemnisation des entreprises intervenantes), du décalage de marge brute ou de chiffre d’affaire, des frais pour relancer l’opération ; elle a été confiée à M. Y qui a déposé son rapport le 9 juin 2011 en concluant que le coût de la dépollution est de 4.750.279,01 € suivant devis du 10 janvier 2011 pour une durée d’intervention de 18 mois non compris la période de 6 mois correspondant à l’élaboration, l’approbation de l’étude de sécurité et la préparation de l’équipement des matériels blindés soit un total de 24 mois et que la Snc De Labourdette estime subir, du fait des frais déjà engagés, du report du chiffre d’affaires, de l’indemnisation des entreprises ayant du arrêter leurs travaux, de la perte de marge brute (20 %) un préjudice de 10.574.354 € HT .

La convention d’aménagement passée entre la commune et la Snc De Labourdette a été résiliée le 13 mai 2011 après délibération du conseil municipal du 28 avril 2011 qui a constaté l’impossibilité pour cette société d’exécuter ses obligations à ce titre.

Par jugement en date du 16 août 2012 le tribunal de grande instance a sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif.

En effet, parallèlement à l’instance judiciaire, la Snc De Labourdette a saisi les juridictions administratives de plusieurs procédures :

— une procédure en annulation de la décision préfectorale implicite par laquelle l’Etat a refusé de

procéder aux travaux de dépollution, qui a donné lieu à un jugement du 4 mai 2012 condamnant l’Etat à réparer le préjudice de la Snc Labourdette à hauteur de 50 % (celle-ci ayant par ses travaux contribué à disséminer les munitions), confirmé par arrêt rendu le 18 octobre 2013 par la cour administrative d’appel de Bordeaux annulant la décision préfectorale et condamnant l’Etat à payer la somme de 110.640 € (alors que la demande présentée s’élevait à 2.339.634 € HT), décision en exécution de laquelle a été versée la somme de 123.780,60 € et qui, sur renvoi de cassation du Conseil d’Etat pour omission de statuer, a fait l’objet d’un nouvel arrêt de cette cour administrative en date du 18 octobre 2016 qui a enjoint à l’Etat de faire procéder avant le 19 octobre 2017, sous astreinte de 150 € par jour de retard au delà de cette dernière date, aux opérations de dépollution des parcelles objets du litige

— une procédure en indemnisation tendant à l’allocation d’une indemnité de 10.936.830,93 € HT au cours de laquelle l’Etat a reconnu sa responsabilité dans un mémoire du 17 avril 2012 en estimant que la pollution trouvait son origine dans un fait de guerre mettant ainsi à sa charge, selon le décret 76-225 du 4 mars 1976, l’obligation de déminage ; par jugement du 27 août 2015, le tribunal administratif a alloué à la Snc De Labourdette une somme de 1.804.532,32 € au titre du préjudice subi découlant de l’annulation du programme de commercialisation immobilière constitué à hauteur de 1.194.406,33 € de frais et dépenses engagés dans le cadre de la réalisation de la Zac et considérés comme perdus à la suite de l’abandon de l’opération [frais d’inscription au tribunal de commerce (49,49 €), constat d’huissier pour réalisation de la clôture Zac (536 €) frais de reprographie (175 €) assurances multirisques 2006-2012 (249.884,35 €), missions d’études et de maîtrise d’oeuvre 2004-2005 (135.176,70 €), travaux (803.720,58 €) branchements (4.864,21 €)], à hauteur de 534.526,20 € de dépenses relatives à des engagements de participation à des travaux d’intérêt général [ aménagement d’un carrefour (24.274,21 €), participation à la réalisation d’une station d’épuration (510.251,99 €)] outre la somme de 75.600 € pour préjudice résultant d’un manque à gagner, décision frappée d’appel par la Snc Labourdette qui a fait l’objet d’un arrêt confirmatif de la cour administrative d’appel de Bordeaux du 27 décembre 2017 sauf à porter ce dernier poste à 158.558 €.

Par voie de conclusions du 10 février 2012 la Snc De Labourdette, considérant qu’elle ne pouvait plus obtenir la délivrance d’un terrain apte à être bâti, va demander au juge judiciaire l’anéantissement du contrat.

Par jugement contradictoire en date du 25 février 2016 le tribunal de grande instance a

— prononcé la résolution de la vente intervenue le 15 décembre 2003

— enjoint à la Sa SNPE de restituer à la Snc De Labourdette le prix de 1.430.395,39 HT, augmenté des loyaux coûts de la vente, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 juin 2007

— dit que la Sa SNPE n’a pas commis de faute et n’est pas à l’origine des autres préjudices dont il est demandé réparation par ailleurs et débouté la Snc De Labourdette de ses autres demandes

— ordonné la publication du jugement

— condamné la Sa SNPE à payer à la Snc De Labourdette une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi il a considéré que la résolution de la vente devait être prononcée sur le fondement de l’article 1603 du code civil pour manquement objectif à l’obligation de délivrance à la charge de la Sa SNPE qui s’était engagée à vendre un immeuble dépollué, lequel s’est révélé ne pas l’être du fait de circonstances étrangères à l’exercice de son activité industrielle, peu important son ignorance de la pollution découverte après la vente dès lors que l’anéantissement de cette dernière ne procède pas d’une faute du vendeur mais de l’absence objective de délivrance d’un bien conforme à ce qui avait été promis ; il a ajouté que la résiliation des opérations d’aménagement devait nécessairement entraîner celle de la vente, en raison de leur indivisibilité, le bien perdant la possibilité d’être construit dans des conditions justifiant le prix de cession.

Il a aussi estimé qu’en dehors de l’action en restitution du prix liée à la résolution demandée et en dehors du paiement des frais et loyaux coûts de la vente, les demandes indemnitaires de la Snc De Labourdette étaient irrecevables pour être constituées de chefs de préjudice non imputables au vendeur mais à l’Etat, tiers au contrat de vente et actuellement en discussion devant une juridiction d’appel de l’autre ordre juridique, dont la compétence n’est pas discutée, de sorte qu’il n’y a pas de risque de conflit négatif.

Par déclaration en date du 29 mars 2016 la Sa SNPE a relevé appel général de cette décision.

Prétentions et moyens des parties

La Sa SNPE demande dans ses dernières conclusions du 2 octobre 2018 de

— infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la révocation du sursis à statuer décidé par un jugement du 16 août 2012 du tribunal de grande instance de Toulouse et prononcé la résolution de la vente intervenue le 15 décembre 2003 avec toute conséquence de droit

A titre principal,

— débouter la Snc de la Bourdette de toutes ses demandes de ce chef

A titre subsidiaire,

— surseoir à statuer dans l’attente de la bonne fin des opérations de dépollution ordonnées par la cour d’administrative d’appel de Bordeaux dans son arrêt du 18 octobre 2016

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’elle n’avait pas commis de faute et qu’elle n’était pas à l’origine des autres préjudices dont il est demandé réparation et en ce qu’il a débouté la Snc De Labourdette de ses autres demandes

A titre très subsidiaire,

— dire que les préjudices, de toute nature, subis par la Snc De Labourdette ont été intégralement réparés à hauteur de 2.086.870,59 €, somme que l’Etat a été condamné à lui payer par deux jugements du tribunal administratif de Toulouse en date des 4 mai 2012 et 27 août 2015 et par arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux du 27 décembre 2017

— rejeter, par conséquent, l’ensemble des demandes indemnitaires

A titre infiniment subsidiaire,

— avant dire droit, désigner sur le fondement des articles 263 et suivants du code de procédure civile, un expert avec pour mission d’évaluer le préjudice dont la Snc De Labourdette est en droit de solliciter la réparation assortie d’une mission d’usage en ce domaine

En toute hypothèse,

— condamner la Snc De Labourdette au paiement d’une somme de 20.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Elle fait valoir que le sursis à statuer prononcé par le tribunal de grande instance le 16 août 2012 l’a été à la demande de la Snc De Labourdette, dont celle-ci réclame aujourd’hui la révocation partielle, alors qu’aucun fait nouveau susceptible de fonder en droit un tel revirement ne s’est produit depuis, condition exigée par l’article 379 alinéa 2 du code de procédure civile.

Elle soutient que le sursis à statuer s’impose, par ailleurs, à un autre chef dès lors que la dépollution du terrain a été ordonnée par la cour administrative d’appel de Bordeaux et mise à la charge de l’Etat.

Elle fait grief au premier juge de s’être fondé sur l’article 1604 du code civil et le manquement à

l’obligation de délivrance conforme, alors que l’impossibilité de construire en raison de la pollution du sous sol du terrain, alléguée par l’acquéreur, ressort de la garantie des vices cachés comme rendant la chose impropre à sa destination, que cette dernière action est prescrite pour n’avoir pas été exercée dans le délai biennal qui expirait le 24 mars 2007 dès lors que l’assignation introductive d’instance est du 7 juin 2007 et que l’acte notarié du 15 décembre 2003 contient en sa page 9 une clause exonératoire de responsabilité.

Elle ajoute que le terrain est incontestablement constructible, sous réserve de réaliser les opérations de déminage et de dépollution qui ne suscitent aucune difficulté technique selon l’expert judiciaire et que la résiliation le 13 mai 2011 de la convention d’aménagement conclue avec la commune ressort d’une négligence fautive de la Snc De Labourdette qui n’a pas versé les participations correspondantes et n’a pas cédé à la commune, comme convenu, l’assiette de la station et du chemin communal, ainsi qu’il ressort de la délibération du conseil municipal ; elle souligne également que par arrêt du 18 octobre 2016 la cour administrative d’appel de Bordeaux sur renvoi après cassation par le Conseil d’Etat a enjoint au ministère de l’intérieur de faire procéder par ses services à la dépollution de la parcelle en cause avant le 19 octobre 2017, sous astreinte, pour avoir méconnu l’article 2 du décret n° 76-225 du 4 mars 1976 dans sa rédaction en vigueur en 2006 fixant les attributions respectives du ministre de l’intérieur et du ministre de la défense en matière de recherche de neutralisation, d’enlèvement et de destruction des explosifs, que l’Etat est ainsi débiteur d’une obligation de résultat qui, une fois exécutée, permettra à la Snc De Labourdette de récupérer la jouissance d’un terrain dépollué et donc redevenu constructible.

Elle en déduit qu’elle a incontestablement vendu un terrain constructible au sens des règles d’urbanisme mais affecté d’une pollution de son sous-sol, inconnue d’elle au moment de la vente, de sorte que la demande de résolution du contrat de vente doit être rejetée et qu’à tout le moins la cour devra surseoir à statuer dans l’attente de la bonne fin des opérations de dépollution.

Elle approuve, en revanche, les dispositions du jugement qui ont considéré que la demande indemnitaire de 9.070.414,64 € de la Snc De Labourdette ne pouvait être mise à sa charge, l’Etat et lui seul devant assumer la réparation des éventuels préjudices non réparés par la restitution du prix de vente ; elle précise qu’elle n’a jamais été propriétaire des parcelles voisines cédées en 1976 et 1985 qui ont exigé des travaux de dépollution en 1987, l’Etat ne lui ayant cédé par un traité d’apport que le parc de stockage du Fauga, à l’exclusion de toute autre parcelle dont il a continué d’avoir la libre disposition.

Elle en conclut que la Snc De Labourdette ne peut rechercher une quelconque responsabilité de sa part en raison du retard pris par la dépollution des sols et ses conséquences, ainsi que le coût de cette dernière, qui ressortent de la seule responsabilité de l’Etat.

Subsidiairement, elle sollicite une mesure d’expertise pour déterminer et chiffrer les préjudices prétendument subis, étant rappelé que la juridiction administrative a retenu des fautes de la Snc De Labourdette de nature à les diminuer de moitié aux motifs que l’ampleur des modifications apportées à la disposition initiale des munitions et leur dispersion sur le terrain, qui a eu pour conséquence d’accroître très sensiblement les contraintes de dépollution et d’en retarder la mise en oeuvre, sont imputables aux seuls travaux de terrassement menés pour le compte de cette société.

La Snc De Labourdette demande dans ses dernières conclusions du 18 septembre 2018, au visa des articles 1610 et suivants du code civil, L. 514-20 du code de l’environnement et 379 du code de procédure civile, de

A titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la révocation partielle du sursis du 12/08/2012, prononcé la résolution de la vente, ordonné la restitution du prix avec intérêts légaux sauf à fixer le point de départ des intérêts légaux dus sur la restitution du prix à compter du 15 décembre 2003 et, à défaut, à compter de la date de l’assignation le 20 juin 2007 outre l’ensemble des frais accessoires à cette vente

A titre incident,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de réparation du préjudice subi

— ordonner qu’il soit sursis à statuer en ce qui concerne les autres postes de préjudice, dans l’attente de la décision de la cour administrative d’appel de Bordeaux dans l’instance enrôlée sous le numéro 15 BX03566

— à défaut de sursis, condamner la Sa SNPE à lui verser la somme de 8.442.674€ HT correspondant à l’intégralité des frais, coût et préjudices subis à la suite de la violation par le vendeur de ses obligations de délivrance conforme et d’information, déduction à faire du prix des parcelles, de l’indemnisation versée par l’Etat à la suite du jugement du tribunal administratif de Toulouse du 4 mai 2012 (123.780,06 €) et en tenant compte de l’indemnisation provisoire arrêtée par le tribunal administratif dans la décision frappée de recours prononcée le 27 août 2015 (1.804.532,53 €), de la décision de la cour administrative d’appel de Bordeaux du 27 décembre 2017 (158.558 €) et des causes du jugement frappé d’appel qui a ordonné la restitution du prix de vente et de ses accessoires

En toutes hypothèses,

— condamner la Sa SNPE à lui payer la somme de 30.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle admet que l’examen des demandes indemnitaires formulées doit être effectué à la lumière des appréciations des juridictions administratives sur la responsabilité de l’Etat et ses conséquences mais soutient qu’elle est en droit de voir la juridiction judiciaire statuer sur le sort du contrat de vente dès lors que la responsabilité de l’Etat a été définitivement retenue et l’étendue de son obligation à réparation fixée par la juridiction administrative dans son jugement du 27 août 2015 et son arrêt du 29 décembre 2017, ce qui met fin à la cause de sursis objet du jugement du 16/08/2012.

Elle s’oppose au prononcé de tout nouveau sursis jusqu’à l’achèvement des opérations de dépollution dès lors qu’en vertu de l’article 378 du code de procédure il doit avoir une durée déterminée et que l’Etat continue de faire preuve d’inertie puisque selon constat du 5/09/2018 les parcelles n’ont fait l’objet d’aucune intervention, de sorte que l’événement est hypothétique.

Elle indique qu’elle n’a pas vocation à conserver un terrain parfaitement inexploitable et qu’elle est, ainsi, en droit de solliciter la résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance conforme en vertu des articles 1604 et 1610 du code civil, le vendeur n’ignorant pas la destination du terrain vendu pour la construction de plusieurs dizaines de logements dans le cadre d’une opération de promotion immobilière de très grande envergure et les parcelles ayant été présentées comme exemptes de toute pollution depuis plusieurs décennies suivant diagnostic annexé à l’acte notarié avec un prix de 1.341.551,35 € HT négocié en conséquence ; elle estime que le coût de la dépollution s’élève à 4.750.279,01 € de sorte que les terrains n’ont aucune valeur, n’en avaient pas le jour de la vente et ne peuvent pas assumer la destination qui avait été convenue entre parties.

Elle ajoute que la convention ZAC, support juridique et administratif indispensable à la bonne fin du projet a été résiliée, de sorte que la construction est en tout état de cause impossible à ce jour.

Elle soutient que la vente d’une parcelle polluée relève de l’obligation de délivrance d’un bien conforme aux caractéristiques contractuellement prévues et non de la garantie des vices cachés, qu’elle n’est pas en mesure de construire sur un site dont l’accès est interdit depuis un arrêté préfectoral du 6 avril 2005, dont l’autorisation d’urbanisme a disparu à ce jour en raison de la résiliation de la convention de Zac la liant à la commune par un arrêté du 28 avril 2011, étant précisé qu’elle a versé toutes les participations exigées, après les avoir contestées de sorte que cette résiliation n’est pas la conséquence de sa carence mais le constat que le projet envisagé à l’origine se trouvait parfaitement irréalisable du fait de la découverte de la pollution du site vendu, dont le coût de dépollution est estimé en 2011 à 4,75 millions d’euros avec une durée d’intervention de deux ans ; elle souligne que, dans sa décision du 27 août 2015, le tribunal administratif a reconnu l’impossibilité de mener à bien le programme de construction en vue duquel les parcelles litigieuses ont été acquises et en a tiré pour conséquence un préjudice subi arrêté à 1,8 millions d’euros couvrant à la fois les frais engendrés en pure perte dans l’opération de commercialisation et la marge qu’elle était en droit

d’espérer au regard des compromis de vente déja signés.

Elle fait remarquer qu’un vendeur doit délivrer la chose dans le délai convenu entre parties, que le seul rapprochement entre la date de la vente et l’absence de dépollution actuelle suffit à démontrer sa carence.

Subsidiairement, elle recherche la résolution de la vente sur le fondement de l’article 514-20 du code de l’environnement qui met à la charge du vendeur à la fois l’obligation de délivrer une information sur l’existence passée de l’exploitation d’une installation classée pour la protection de l’environnement soumise à autorisation ou à enregistrement mais également sur les dangers ou inconvénients importants liés à l’exploitation pour autant qu’il les connaisse, qu’en sa qualité de société spécialisée en poudres et explosifs qui exploitait un site sensible ayant déjà fait l’objet d’une dépollution pyrotechnique, la Sa SNPE ne peut soutenir sa légitime ignorance.

Elle fait valoir que cette société venderesse a commis une négligence fautive lors de la vente en s’abstenant de toute recherche sérieuse sur l’utilisation antérieure du site, alors qu’elle ne pouvait ignorer l’état réel du sol.

Elle souligne que l’acte d’apport de 1972 mentionnait au titre des charges et conditions générales qu’elle reconnaissait 'avoir connaissance des emplacements des zones considérées comme dangereuses et des mesures qu’il convenait de prendre à cet égard dont la responsabilité lui incombait', qu’elle ne s’est pas préoccupée à cette époque de l’existence ou de l’emplacement d’une quelconque pollution et s’est abstenue de procéder à des recherches simples, telles que celles qui ont été menées à la suite de la découverte de munitions au mois de mars 2005 et qui, sur simple inspection visuelle, permettait de constater la présence sur le site de débris de caisse pour fusées d’origine allemande, que dans les semaines qui ont suivi cette découverte le ministère de la défense a produit un historique précis sur le site de la Poudrerie nationale et de son annexe au Fauga qui mentionnait clairement la présence de munitions non explosées répandues sur une partie des terrains du Fauga, enfoncées à quelque centimètres de profondeur dans le sol, que cette fiche précisait que les opérations de déminage avaient été entreprises après la libération, suivie d’une nouvelle campagne dans les années 1965/1966 puis entre septembre 1973 et novembre 1977, date à laquelle la Sa SNPE était bien propriétaire des parcelles mais n’a jamais porté cette information à sa connaissance.

Elle estime que cette faute est en lien de causalité avec le préjudice subi dès lors que l’absence d’information claire et objective l’a conduite à bâtir un lourd programme d’investissement sur des parcelles qui ne permettaient pas la moindre constructibilité en l’état.

Elle sollicite, outre la restitution du prix de 1.430.395,39 € avec intérêts légaux à compter du 15 décembre 2003, le montant des frais de publicité de 15.821,03 € ainsi que l’indemnisation des préjudices subis du fait des investissements réalisés, dépenses engagées en pure perte et manque à gagner lié à l’abandon de cette opération en application des articles 1611 du code civil et L 514-20 du code de l’environnement.

Elle indique que la première tranche des travaux qui en comporte 4 devait débuter en décembre 2004 et la dernière tranche s’achever en juin 2008, que lors de la découverte de munitions les travaux de la première tranche étaient en pleine exécution, que les 4 tranches de l’opération avaient déjà fait l’objet de toutes les autorisations administratives préalables si bien que la découverte des munitions et le refus de l’Etat de procéder à leur enlèvement a conduit à une interdiction de pénétrer sur le site puis à la résiliation de la convention de Zac la liant à la commune, de sorte que les opérations immobilières ont été purement et simplement annulées en raison de l’impossibilité matérielle puis juridique de poursuivre le projet envisagé.

Elle considère avoir subi 4 postes de préjudices : frais exposés inutilement pour la réalisation d’un programme immobilier avorté et le remboursement des ouvrages publics convenus dans la convention Zac qu’elle a du acquitter par voie judiciaire (3.812.955,34 € suivant tableau détaillé à la page 33 des conclusions) outre les frais financiers supportés en pure perte pour financer l’opération avortée (726.589,57 € pour remboursement d’intérêts sur compte courant) et la perte de marge brute ( 5.990.000 € que le projet permettait de dégager au lieu de 158.558 €, retenue par la cour administrative d’appel).

Motifs de la décision

Sur la procédure

Le sursis à statuer prononcé par le jugement du 16 août 2012 est à ce jour expiré puisqu’il avait été ordonné dans l’attente de la décision du tribunal administratif de Toulouse dans l’instance 11/05065 introduite par la Snc De Labourdette contre l’Etat en indemnisation en raison de la résiliation de l’arrêté Zac du fait de l’absence de dépollution du site au cours de laquelle les mêmes prétentions d’indemnisation ont été formulées ; or, la décision a été rendue le 27 août 2015 et l’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux a été prononcé le 29 décembre 2017 et est devenu définitif.

La demande de nouveau sursis à statuer jusqu’à l’achèvement des opérations de dépollution du site mise par l’arrêt de la cour administrative d’appel du 18 octobre 2016 à la charge de l’Etat doit être écartée ; la condamnation de l’Etat est irrévocablement ordonnée et seule l’exécution de son obligation, assortie d’une astreinte, est en cause, ce qui n’est pas de nature à exercer une influence sur le litige en cours devant la juridiction civile qui est une instance en résolution de la vente du terrain à dépolluer conclue entre deux personnes de droit privé, la Sa SNPE et la Snc De Labourdette avec ses incidences.

Sur l’action en résolution de la vente

* au titre des dispositions spécifiques à la vente

L’action en résolution de la vente est exercée par l’acquéreur sur le fondement de l’obligation de délivrance des articles 1604 et suivants du code civil alors que selon le vendeur elle ne peut être examinée que sur le fondement de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil.

Ces derniers textes imposent au vendeur de remettre à l’acheteur une chose qui ne révèle pas, après la livraison, des défauts la rendant inapte à son usage normal, sous peine de résolution du contrat ; pour entraîner la garantie, le vice doit être grave, caché, antérieur à la vente et imputable à la chose, ces conditions étant cumulatives.

Les premiers articles obligent également le vendeur à délivrer une chose conforme à l’usage auquel elle est destinée.

Le vice s’analyse en une défectuosité, c’est-à-dire une anomalie, une altération, qui nuit au bon fonctionnement de la chose, à sa solidité ou qui l’empêche de rendre pleinement les services que l’on est en droit d’en attendre ; le défaut de conformité consiste en une différence entre la chose promise au contrat et la chose délivrée, celle-ci n’étant aucunement affectée dans son usage.

La pollution pyrotechnique du terrain de 49 hectares, objet de la vente, constitue un vice caché.

La lecture des rapports de M. Z, expert en dépollution pyrotechnique, du 9 mai 2005 et du 12 septembre 2005 révèle que le 25 mars 2005 au cours des travaux de terrassement destinés à la réalisation d’un ensemble immobilier ont été découverts sur le site de l’ancien dépôt ou parc d’explosifs situé sur la commune de Le Fauga des munitions allemandes et françaises datant des années du conflit 1939-45, de types les plus variés, exhumés à des profondeurs de 1 à 4 mètres, non explosées ou détruites en parties, qui ont pour origine l’occupation du site par l’armée allemande avec destruction du stock par pétardage, au cours duquel de nombreuses munitions non explosées ont été projetées sur le site et par enfouissement de munitions lors de la débâcle allemande de 1944 ; cette situation a conduit à l’interruption totale des travaux d’aménagement de la zone avant sécurisation du site.

Le rapport de diagnostic complet de M. A du 15 septembre 2005 établi à partir du rapport Lenz, qui s’est déroulé sur quinze semaines sur le terrain et 3 semaines de synthèse, et des constats dressés par le service de déminage indique qu’une cartographie des anomalies constatées avec un listing de tous les objets en cause a été dressée avec pour chaque objet la position au cm près, la profondeur estimée, le diamètre, le volume et l’inclinaison, que le diagnostic a mis en évidence la présence de

plus de 25.000 'anomalies magnétiques’ ayant une probabilité d’avoir pour origine une munition, que l’ensemble du site est pollué par des munitions enterrées dans le terrain d’origine qui se trouvent à l’emplacement d’anciens fourneaux (munitions détruites ou non ou partiellement détruites), enfouies volontairement par les troupes allemandes, dans ou sous les merlons [petites munitions regroupées et enterrées soit en 1944 (munitions allemandes et autres) soit lors de la reconstruction des merlons (fin de la décennie 1950)] , situation qui est à l’image d’autres terrains connus ayant été pollués par fait de guerre ou de destruction pyrotechnique ; il note que son traitement est classique ; il précise, toutefois, que la partie superficielle de la zone 2 et une partie en limite de la zone 4 sont polluées de manière diffuse, les munitions se trouvant dans les terres étalées lors des travaux de terrassement de la société Eiffage et ayant pour origine les merlons de ces zones, l’épaisseur de ces terres remuées variant de 50 cm à 1 m et représentant 80.000 m3 et que cette pollution exceptionnelle nécessite pour être supprimée un criblage magnétique de toutes les terres remuées ; il conclut que le traitement de cette pollution, tel que ces terrains puissent être rendus à leur vocation de lotissement, est techniquement réalisable mais nécessitera des moyens très importants, tant au niveau des matériels à mettre en oeuvre qu’à celui de l’organisation du chantier (financement, autorisations administratives, relations avec les industriels, service de déminage..)

L’estimation technique et financière de la société Pyrotechnis en date du 20 novembre 2010 mentionne la présence d’une pollution métallique répandue sur la quasi totalité de la zone à aménager qui est en partie consécutive aux actions allemandes de 1944 mais qui trouve également son origine dans l’étalement des terres des merlons lors de leur arasement au début des travaux d’aménagement du site ; cette pollution est composée de munitions et de déchets de munitions explosées et projetés et localisée dans le sous sol à proximité immédiate des zones de destruction (fourneaux) et dans les zones localisées d’enfouissement et en surface (environ les 30 premiers centimètres du terrain naturel de 1945) sur de grandes surperficies, une dernière partie ayant pour cause la présence de déchets métalliques divers, totalement inertes, sans lien avec la présence de munitions ; cette pollution est composée d’une gamme très variée de calibres de munition de la cartoucherie de petit calibre jusqu’aux bombes explosives de 250 kg, ces objets contenant de quelques grammes à 120 kgs d’explosifs et génèrant de fait des zones de danger très différentes, de quelques dizaines de mètres à 1.000 mètres, alors qu’un certain nombre d’habitations et d’infrastructures diverses se trouvent dans les zones de danger les plus importantes ; 35.000 cibles environ reconnues comme munition ou déchets de munitions ont été décomptées ; le coût des travaux chiffré à 1.600.000 € et 3.200.000 € selon la superficie traitée (24.000m3 ou 100.000 m3) suivant estimation au 5 avril 2006 et une durée de travaux entre 14 et 19 mois a été porté à 2.256.965,71 € au 30 janvier 2007, puis à 4.750.279,01 € pour 24 mois de travaux suivant devis actualisé du 10 janvier 2011.

Cette pollution rend par sa nature et son ampleur la chose vendue impropre à l’usage normal auquel elle était destinée.

L’aménagement du terrain pour la construction d’un vaste programme immobilier est rendu impossible sans procéder, au préalable, à de très importants et coûteux travaux de dépollution du sous-sol indispensables à l’élimination du danger présenté pour la sécurité du chantier et des futurs utilisateurs.

La chose vendue est conforme aux stipulations de l’acte de vente qui mentionnait que le site avait servi à l’entreposage de munitions et d’explosifs avant sa fermeture en 1994 ; la Sa SNPE ne s’est pas engagée à livrer à la Snc De Labourdette un terrain dépourvu de toute pollution ; elle a fait réaliser le 12 septembre 2001 un diagnostic sur les pollutions éventuelles pouvant affecter ce bien ; ce document est demeuré annexé à l’acte de vente et l’acquéreur a déclaré en 'avoir une parfaite connaissance et faire son affaire personnelle de ces conclusions' aux termes desquelles 'le diagnostic environnement (sondage de reconnaissance du sous-sol, prélèvement d’échantillons et analyses au laboratoire) réalisé en août 2001 sur l’ensemble du site exploité depuis les années 30 et jusqu’en 1992 pour le stockage des poudres et matières explosives de classe 1 a mis en évidence l’absence généralisée de souillures des sols et eaux souterraines permettant ainsi de considérer le site comme banalisable'.

Le défaut intrinsèque lié à la pollution du sous-sol du site par des munitions datant de la 2^e guerre mondiale qui rend le terrain impropre à l’usage auquel on le destinait s’analyse, en droit, en un vice caché ; il exclut toute action fondée sur la non conformité de la chose vendue au profit de l’action en

garantie des vices cachés, unique fondement possible.

L’action exercée par la Snc Labourdette doit, ainsi, aux termes de l’article 12 alinéa 2 du code de procédure civile, être examinée dans le cadre de la garantie des vices cachés dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du code civil qui peut être une action rédhibitoire, estimatoire ou indemnitaire.

Elle doit être déclarée exercée à bref délai à compter de la découverte du vice conformément à l’article 1648 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 s’agissant d’un contrat de vente conclu le 15 décembre 2003.

Le défaut affectant la chose vendue a été révélé à la Snc De Labourdette le 25 mars 2005 lors des travaux de terrassement par la découverte sur le site de 12 obus munitions ; mais son origine exacte et son amplitude ne pouvaient être déterminés sans étude préalable et n’ont été portés à sa parfaite connaissance qu’en septembre 2005, à l’issue du dépôt des rapports définitifs des experts mandatés pour procéder à une étude historique et à un diagnostic pyrotechnique du terrain, pour se conformer à l’arrêté préfectoral du 8 avril 2005 afin d’évaluer les anomalies magnétiques, de détecter et de localiser les masses métalliques enfouies ; les premières estimations du coût de dépollution sont du 5 avril 2006 ; en raison de la nature du vice et des investigations complexes qui se sont révélées nécessaires pour en définir l’étendue, les quelques mois séparant les dates susvisées de l’assignation introductive d’instance du 20 juin 2007 doivent être appréciés comme répondant à l’exigence légale de sorte que l’action doit être considérée avoir été intentée en temps utile.

Cette action rédhibitoire se heurte, cependant, ainsi que souligné par la Sa SNPE, à la clause exonératoire de garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente ainsi libellée 'l’acquéreur prendra l’immeuble dans son état au jour fixé pour l’entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur en raison du mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, de mitoyenneté, communauté, vue, jour, passage, défaut d’alignement, vices apparents ou cachés et enfin d’erreur dans la désignation ou dans la contenance sus-indiquée, toute différence entre cette contenance et celle réelle, en plus ou en moins, si elle existe, excédât-elle même un vingtième devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur.

Conformément aux dispositions de l’article 1643 du code civil, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments

'.

Cette clause doit, en effet, recevoir application dès lors qu’aucune mauvaise foi, qui peut aller de la simple réticence à informer son co-contractant jusqu’à la dissimulation frauduleuse, ne peut être retenue contre le vendeur, étant rappelé que la charge de la preuve de celle-ci pèse sur l’acquéreur.

Rien ne permet d’admettre que la Sa SNPE ait pu avoir connaissance, lors de la vente, de la présence en quantité importante d’armes de guerre enfouies dans le sous sol du terrain et se soit gardée d’en aviser la Snc De Labourdette.

Selon les documents versés aux débats, la Sa SNPE est devenue propriétaire du terrain apporté par l’Etat suivant acte du 1^er décembre 1972 publié le 16 janvier 1973 avec effet au 1^er octobre 1971 sans aucune expertise particulière concernant d’éventuelles pollutions ; de cette date à 1993 elle a repris l’activité du service des poudres pour y stocker ses produits finis : poudres de chasse ou d’artillerie, puis ensuite des matières premières utilisées à l’usine de Toulouse-Empalot (fûts de phénol par exemple) ; une partie des dépôts a ensuite été louée à des sociétés civiles ayant des activité pyrotechniques qui vont utiliser ces dépôts pour y stocker leurs produits emballés avant la vente à leur clientèle (dynamite, allumeurs, mèches, feux d’artifice) ; pendant toute cette période aucun travaux de gros oeuvre n’a eu lieu (construction, terrassements) ; toutes les personnes interrogées ayant travaillé sur le site pendant cette période confirment qu’aucune munition active n’a été trouvée ; le parc a été fermé en 1993 et n’a plus été gardienné à compter de 1997.

La présence de ces munitions, obus et autres bombes résulte de l’occupation allemande du site pendant la seconde guerre mondiale.

Le rapport final de M. Z sur l’historique du site rappelle que la Poudrerie Nationale de

Toulouse disposait de deux sites celui de la poudrerie de Mauzac-Fauga sur la commune de Mauzac (La Poudrerie) et celui du dépôt sur la commune du Fauga (Le Parc) qui était un centre autonome avant de lui être rattaché en janvier 1942.

Il indique que le site de l’ancienne poudrerie de Mauzac a été cédé en 1976 pour 75 ha à l’Office national d’études et de recherches aérospatiale (Onera), que des munitions ont été découvertes en 1965, 1966, 1973, 1977 sur ce site qui a été labouré en 1982 pour les déterrer, qu’en 1984 à l’occasion de la cession de 23 ha supplémentaires intervenue en 1985 la commission interministérielle de contrôle de déminage l’a jugé comme ayant été dépollué à 95 % sur une profondeur de 30 centimètres, qu’en 1987 à l’occasion de travaux de démolition de bâtiments des munitions explosives ont été découvertes qui ont conduit à des opérations de décontamination.

Il note qu’il existe un 'vide’ documentaire sur le site du dépôt d’explosifs du Fauga, seul concerné par la présente instance, dont la documentation a été détruite lors du bombardement du 2 mai 1944, que ce terrain a été laissé l’abandon de 1945 à 1958 et que depuis sa réhabilitation en 1958-1960 rien de laisse transparaître les fourneaux et cratères de destruction des années d’après guerre ; il précise qu’il n’y a eu aucune opération de déterrage de munitions sur ce site, qu’il n’est nulle part fait mention d’une découverte de munitions à quelque endroit du site et ce, malgré les entretiens tels que fauchages et pacages.

L’action en garantie des vices cachés doit, dès lors, être déclarée irrecevable.

* au titre des dispositions du code de l’environnement

La Snc De Labourdette recherche, subsidiairement, la responsabilité de la Sa SNPE pour non respect de son obligation d’information prévue à l’article L 514-20 du code de l’environnement.

Aucun manquement du vendeur à son obligation légale n’est, toutefois, caractérisé.

Aux termes de l’article L 514-20 du code de l’environnement dans sa version en vigueur du 31 juillet 2003 au 13 juin 2009 'lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.

Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité.

A défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne parait pas disproportionné par rapport au prix de vente

'.

La clause insérée à la page 11 de l’acte notarié de vente atteste que la Sa SNPE a informé par écrit l’acquéreur de ce qu’une installation classée pour la protection de l’environnement, qui avait fait l’objet d’un arrêté d’autorisation délivré par le préfet, avait été exploitée sur l’immeuble vendu désigné comme 'un terrain clos sur lequel sont édifiés environ quarante petits bâtiments en bois couverts en fibro-ciment, reliés entre eux par des voies en béton qui ont servi à l’entreposage de munitions et d’explosifs avant fermeture de ce site en 1994 outre un pavillon d’habitation servant de résidence au gardien du site et un transformateur électrique

'.

Elle fait référence expresse au diagnostic de sol et environnemental (sondages de reconnaissance du sous-sol, prélèvements d’échantillons et analyses au laboratoire) réalisé par la Sa HPC Envirotec qui note que 'cet ancien parc de stockage a été utilisé jusqu’en 1992 pour le stockage de poudres et matières explosives de classe 1 (matières destinées aux civils et militaires) actuellement inutilisé

', document demeuré

annexé à l’acte.

La Snc De Labourdette a reconnu avoir 'par ces déclarations et informations, été avertie dans les conditions prévues par la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 des dangers ou inconvénients importants pouvant résulter de l’activité exercée dans l’immeuble acquis

' ; elle a d’ailleurs renoncé 'à se prévaloir des dispositions prévues au second alinéa de l’article 8-1 de la loi 76-663 du 19 juillet 1976 l’autorisant, à défaut de ces informations, à demander la résolution de la vente ou à se faire restituer une partie du prix, à moins qu’il ne préfère demander la remise en état du site aux frais du vendeur lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionnée par rapport au prix de vente

', sanctions prévues en l’absence

d’information.

Au demeurant, il n’existe aucune relation directe entre la pollution constatée en 2005 et l’activité que la Sa SNPE a pratiquée sur le site concerné ; les enfouissements d’obus et de munitions sont des faits de guerre datant de la seconde guerre mondiale ; leur présence est dépourvue de tout lien avec les activités exercées sur ce terrain ayant consisté à stocker et à reconditionner des produits pyrotechniques et non pas à stocker des munitions et explosifs, issus ou non de précédents conflits armés.

Sur les demandes annexes

La Snc De Labourdette qui succombe dans ses prétentions supportera la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et doit être déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la Sa SNPE une indemnité globale de 10.000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant le tribunal et la cour.

Par ces motifs

La Cour,

— Infirme le jugement

sauf en ce qu’il a levé le sursis à statuer prononcé par le précédent jugement du 16 août 2012.

Statuant à nouveau sur les points infirmés et ajoutant,

— Dit que le défaut affectant la chose vendue ne constitue pas une non conformité mais un vice caché.

— Dit que l’action engagée par la Snc De Labourdette à l’encontre de la Sa SNPE ne peut être exercée que sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, à l’exclusion des articles 1604 et suivants du même code.

— Dit qu’elle doit être examinée dans le cadre de la garantie des vices cachés.

— Dit qu’elle a été exercée à bref délai.

— La déclare irrecevable en raison de la clause de non garantie insérée à l’acte notarié de vente du 15 décembre 2013.

— Déboute la Snc De Labourdette de son action à l’encontre de la Sa SNPE au titre de l’obligation d’information du vendeur prévue à l’article L 514-20 du code de l’environnement.

— Condamne la Snc De Labourdette à payer à la Sa SNPE la somme globale de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant le tribunal et la cour.

— Déboute de sa demande au titre de ses propres frais irrépétibles exposés.

— Condamne la Snc De Labourdette aux entiers dépens de première instance et d’appel avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président.