Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 10 DECEMBRE 2020

(n° 374 , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/10153 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCC5A

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Juin 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 12-20-001207

APPELANTS

M. D A

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Grégoire HALPERN de la SELAS Cabinet G.Halpern & Associé, avocat au barreau de PARIS, toque : E0593

M^me C-O A

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Grégoire HALPERN de la SELAS Cabinet G.Halpern & Associé, avocat au barreau de PARIS, toque : E0593

INTIMES

M^me F G veuve X élisant domicile chez […]

[…]

[…]

Représentée par M^e François DE LASTELLE de la SELARL DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0070

M^me H X épouse Y élisant domicile chez […]

[…]

[…]

Défaillante – assignée le 29 juillet 2020 à domicile

M^me I X épouse Z élisant domicile chez […]

[…]

[…]

Défaillante – assignée le 29 juillet 2020 à domicile

M. J X élisant domicile chez […]

[…]

[…],

Défaillant – assigné le 29 juillet 2020 à domicile

S.A.R.L. […] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e François DE LASTELLE de la SELARL DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0070

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par Thomas RONDEAU, Conseiller conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier présent lors de la mise à disposition,

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 23 août 2005, M. K X, décédé depuis, et M^me F X ont donné à bail à M. et M^me A un local à usage d’habitation situé au 1^er étage du […] pour un loyer de 3.500 euros et 350 euros à titre de provision sur charges.

La gestion de cet appartement a été confiée à l’agence immobilière Isis Immobilier Sélectif.

La société, exploitant le restaurant « Bon », au sein du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, s’est plainte d’infiltrations.

Lors d’une assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 14 mars 2018, les travaux de réfection totale de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement ont été votés.

M. et M^me A se sont plaints de plusieurs désordres dans leur appartement. Le 4 février 2020, ils ont fait procéder à un constat d’huissier pour constater ces désordres.

Le 16 mars 2020, M. et M^me A ont assigné, en référé, M^me F X, M^me H Y, M^me I Z, M. J X (ayants droit de M. X) et la SAS Isis Immobilier Sélectif devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, d’enjoindre aux propriétaires et à l’agence gestionnaire de faire procéder à l’achèvement des travaux d’étanchéité de la terrasse et de faire remédier aux désordres constatés sur la porte et le parapet, de fournir divers documents dont les régularisations de charges et d’obtenir une provision au titre du trouble de jouissance.

Le premier juge, par ordonnance réputée contradictoire rendue le 30 juin 2020, a :

— débouté M. et M^me A de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamné in solidum M. et M^me A à payer à M^me X la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. et M^me A aux dépens.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— que la seule lecture du procès-verbal de constat ne permet pas de retenir l’existence d’un dommage imminent, l’huissier n’ayant relevé ni des dégâts d’eau dans le logement ni la dangerosité du parapet ;

— que M. et M^me A ne versent aucun rapport d’expertise ou déclaration de sinistre concernant un dégât des eaux ; que les travaux prévus par la copropriété n’ont pu être effectués faute pour M. et M^me A d’avoir permis l’accès à la terrasse y compris en passant par l’extérieur ;

— qu’en conséquence, il n’y a pas de trouble manifestement illicite, n’étant pas non plus caractérisées l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

— que les demandes concernant les autorisations données au restaurant installé dans la cour échappent à la compétence du juge des référés et sont infondées ;

— qu’il ne ressort d’aucune pièce versée un lien de causalité entre une faute de la société intervenante sur le chantier au début des travaux et les désordres invoqués sur une porte vitrée ;

— que la demande d’obtenir sous astreinte les régularisations de charges et les quittances de loyer est

devenue sans objet, puisque ces documents ont été communiqués aux époux A ;

— que la demande tendant au séquestre des loyers et à leur réduction nécessite un examen des fautes du bailleur, et échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] a assigné M. X et les époux A devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de les condamner sous astreinte à retirer les jardinières présentes sur la terrasse. Dans son ordonnance du 30 juin, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en référé, a rejeté la demande de jonction des deux instances formée par note en délibéré du 24 juin 2020 par le conseil des époux A, comme pendantes devant des juges distincts.

Par déclaration en date du 21 juillet 2020, M. et M^me A ont fait appel de l’ordonnance du 30 juin 2020, critiquant tous les chefs de la décision intervenue.

Aux termes de leurs conclusions remises le 6 octobre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me A demandent à la cour, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, des articles 8, 835 et 700 code de procédure civile, des articles 6, 21 et 23 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de :

— infirmer l’ordonnance réputée contradictoire en premier ressort du 30 juin 2020 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, sous le numéro RG 12-20-001207, en ce qu’elle a :

— débouté M. et M^me A de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamné in solidum M. et M^me A à payer à M^me X la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. M^me A aux dépens.

statuant dans cette limite et, en tant que de besoin, y rejugeant,

à titre principal,

— les dire recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— enjoindre M^me X et la société Isis Immobilier Sélectif, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, sur le fondement de l’article 834 et subsidiairement 835 du code de procédure civile :

— en préalable, à faire sécuriser l’équipement d’accès extérieur à la terrasse et le garde-corps en façade de la terrasse sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— de faire remédier aux désordres constatés sur la porte et le parapet de la terrasse ;

— de faire procéder à l’achèvement des travaux d’étanchéité de la terrasse attenante à l’appartement loué par M. et M^me A, après avoir justifié de la souscription d’une assurance ;

— de faire remplacer la vitre brisée consécutivement aux travaux précédemment entrepris et non achevés ;

— leur fournir les justificatifs à l’appui des régularisations de charges opérées au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019, outre l’année en cours ;

— fournir, sans frais, aux locataires, l’ensemble des quittances de loyers, et subsidiairement, les quittances au titre des trois dernières années, comportant le montant du loyer et des charges acquittées, par voie dématérialisée à l’adresse électronique suivante : jlouvet1@orange.fr ;

— enjoindre M^me X et la société Isis Immobilier Sélectif à leur fournir les justificatifs attestant de l’autorisation et de ses renouvellements, donnés par l’assemblée générale des copropriétaires aux fins d’autoriser l’installation d’un restaurant au sein de la cour intérieure de l’immeuble ;

— condamner M^me F X et l’agence Isis Immobilier Sélectif à leur verser une somme de 10.000 euros à titre de provision pour le trouble de jouissance subi ;

— leur accorder une diminution du prix du loyer à hauteur de 40 % du montant du loyer ;

— subsidiairement, les autoriser à séquestrer le loyer auprès d’un compte ouvert en CARPA jusqu’à l’achèvement complet des travaux constaté par procès-verbal et après justification de la sécurisation des lieux ;

en tout état de cause,

— débouter M^me X et la société Isis Immobilier Sélectif de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M^me X et la société Isis Immobilier Sélectif à une somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me X et la société Isis Immobilier Sélectif aux entiers dépens comprenant les frais du constat d’huissier du 4 février 2020, frais du rapport d’expertise outre les frais de signification par voie d’huissier des actes de procédure aux intimés défaillants.

M. et M^me A font valoir en substance les éléments suivants :

sur la compétence du juge des référés :

— que le juge des contentieux de la protection exerce les pouvoirs de juge des référés ;

— que l’urgence s’apprécie au regard d’une nécessité qui ne souffre aucun retard ; qu’en l’espèce les travaux ont été effectués en dehors de toute sécurisation, que la terrasse présente des ruissellements d’eau vers leur appartement, des pierres descellées et un parapet trop bas ;

— que les travaux d’étanchéité ont donc un caractère indispensable au vu de la dangerosité du site pour les locataires et les passants et alors que les parties sont en conflit sur le sujet ; que l’urgence est donc caractérisée ;

— que subsidiairement, ces circonstances caractérisent un trouble manifestement illicite ;

sur les désordres liés aux travaux :

— que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer aux locataires une jouissance paisible ; que l’interruption des travaux d’étanchéité ne résulte pas de leur obstruction mais de la réticence du bailleur à les informer sur ces travaux et à sécuriser l’accès à la terrasse ;

— qu’à partir du commencement des travaux en novembre 2018, ils n’ont plus eu accès à leur terrasse, ont dû entreposer meubles de jardin et plantes dans leur appartement, et ont subi la présence d’un échafaudage, d’une vitre cassée et de filets de sécurité ;

— que leur immeuble est inscrit à l’inventaire des monuments historiques ; que les éléments protégés à ce titre comprennent la boutique, la devanture et l’élévation ; que le projet de travaux aurait du être communiqué à l’autorité administrative ; qu’en l’absence de respect de cette procédure, ils sont d’autant plus fondés à soulever des considérations de sécurité ;

— que leur préjudice comprend aussi l’impossibilité de recevoir famille et amis, l’attente de plus de deux ans avant de mettre aux normes l’électricité de leur cuisine, des ruissellements d’eau à l’intérieur de l’appartement, et une vitre brisée à l’occasion des travaux ;

— que l’autorisation de l’installation d’un restaurant au rez-de-chaussée donnée en 2016 leur cause des nuisances sonores et olfactives ;

sur les charges et quittances et la diminution du loyer :

— que la propriétaire a manqué à son obligation de procéder une fois par an à la régularisation des charges et qu’ils ont relevé à plusieurs reprises des erreurs dans le calcul des charges ;

— que ce n’est que bien plus tard que les quittances pour 2018 ont été versées aux débats, à l’exclusion des quittances pour 2019 et 2020 ;

— que leur loyer doit être diminué de 40 % pour tenir compte de la réduction de la surface habitable et de la terrasse inutilisable pour la durée des travaux.

M^me X et la société Isis Immobilier Sélectif, par conclusions remises le 13 octobre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, demandent à la cour, sur le fondement de l’article 1724 du code civil, des articles 9, 73, 74, 75, 484, 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article L.113-2 4° du code des assurances, de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, du décret 87-712 du 26 août 1987, de la loi ALUR 2014-366 et du décret 2015-1681 du 15 décembre 2015, de :

— se déclarer incompétente et juger l’irrégularité de la procédure ;

— les juger recevables et bien fondées en leurs écritures, et y faisant droit ;

— confirmer l’ordonnance de référé attaquée en son entier dispositif ;

— débouter M. et M^me A de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 de procédure civile ;

— les condamner en tous les dépens.

M^me X et la société Isis Immobilier Sélectif exposent en résumé ce qui suit :

sur l’incompétence du juge des référés :

— que le retard des travaux résulte de l’obstruction de M. et M^me A ; qu’ainsi, le garde-corps n’a pas pu être installé sur la terrasse puisque les époux A ont refusé de laisser le libre accès à celle-ci ;

— que M. et M^me A ne peuvent donc pas invoquer l’inachèvement des travaux pour justifier de l’urgence nécessaire en référé ;

— qu’ils n’apportent pas non plus la preuve que le parapet de la terrasse ne serait « plus à la hauteur réglementaire » ; que les risques sécuritaires et sanitaires invoqués ne résultent que de déclarations des époux A eux-mêmes et d’une première déclaration de sinistre tardive ;

— qu’ils ne rapportent pas plus la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, les désordres invoqués étant le résultat de leur comportement ;

sur la réalisation des travaux :

— que les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse ont été votés le 14 mars 2018 et devaient débuter le 2 juillet 2018 ; que c’est à la demande des locataires qu’un échafaudage a été posé pour permettre un accès extérieur et non intérieur à la terrasse ;

— que les époux A ont refusé l’accès à l’appartement aux ouvriers de l’entreprise Cotrek le 12 novembre 2018, en violation de la clause II) 9° de leur contrat de bail ;

— que la sécurisation de l’échafaudage par une alarme a été effectuée en novembre 2018, de sorte que l’interruption des travaux n’est pas liée à l’absence de précaution mais à l’obstruction des époux A ;

— que le maître d’ouvrage des travaux est le syndicat des copropriétaires et non la société Immobilier Sélectif, à qui on ne peut reprocher son absence de réponse aux courriels des époux A ;

sur les désordres :

— qu’aucune mesure n’ayant été effectuée sur le parapet, il n’est pas démontré que celui-ci est irrégulier regard de la réglementation ;

— que M^me X est copropriétaire et ne peut être tenue des obligations qui sont celles du syndicat des copropriétaires relatives à la procédure applicable aux immeubles inscrits à l’inventaire des monuments historiques ;

— que les époux A ne rapportent pas la preuve du lien de causalité entre les travaux effectués sur la terrasse et le choc survenu sur leur vitre ; que l’accord entre les époux A et le syndic concernant le remplacement de la vitre ne justifie en aucun cas une condamnation de la propriétaire M^me X ;

— que le syndicat des copropriétaires a autorisé l’installation du restaurant « Bon » dans la cour intérieure de l’immeuble, que M^me X ne peut être tenue de répondre ni de cette installation ni des éventuelles nuisances ;

sur la justification des charges et la délivrance des quittances :

— que les époux A avaient déjà reçu la régularisation annuelle des charges au titre des années 2014 et 2018 ainsi que le détail des répartitions de chauffage pour l’année 2015 ;

— que les quittances de loyer demandées et les régularisations de charges au titre des années 2016 à 2018 sont de nouveau versées aux débats ;

sur les autres demandes :

— que les époux A ne précisent pas la durée sur la base de laquelle la diminution du prix du loyer actuel est demandée et ne justifient pas du quantum de la diminution demandée ;

— que le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer des condamnations à des dommages-intérêts ; que la demande de provision pour le trouble de jouissance est donc irrecevable.

M. et M^me A ont signifié la déclaration d’appel et leurs conclusions à M^me H Y, M^me I Z et M. J X, par actes d’huissier des 29 juillet 2020, 20 août 2020 et 8 octobre 2020.

M^me H Y, M^me I Z et M. J X n’ont pas constitué avocat.

SUR CE LA COUR

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, selon l’article 835 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il sera d’abord relevé, à titre liminaire, que les intimés constitués, s’ils entendent soulever une exception d’ 'incompétence', font en réalité état de ce que les appelants formulent des demandes qui excèdent les pouvoirs du juge des référés.

De tels moyens ne caractérisent pas une incompétence de ce magistrat mais relèvent du fond du référé, de sorte que l’exception d’incompétence sera rejetée comme ayant été soulevée à tort, les possibilités d’intervention du juge des référés dans la présente affaire, au regard des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, étant à examiner ci-après.

En outre, la cour relève notamment :

— que le bail conclu le 23 août 2005 comprend notamment la jouissance d’une terrasse privative ;

— que ce même bail stipule, dans son article II 9°, que le preneur s’oblige à laisser exécuter sans indemnité tous travaux ou réparations que le bailleur ferait exécuter, quels qu’en soient les inconvénients et la durée, sous réserve de l’application de l’article 1724 du code du code civil ;

— que les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse ont été approuvés lors de l’assemblée

générale des copropriétaires du 14 mars 2018 (pièce 24 appelants, pièce 16 intimées) ; qu’il s’en déduit que le maître d’ouvrage des travaux est le syndicat des copropriétaires ;

— qu’à l’origine (pièce 1 intimées), les travaux devaient débuter le 2 juillet 2018 (le courrier du syndic à M^me X en date du 5 juin 2018 fait état d’un début au 2 juillet '2017', ce qui est, à l’évidence, une erreur matérielle), pour une durée approximative de chantier entre 3 et 4 semaines hors intempéries ;

— qu’il est établi que, par courriel du 18 juin 2018 (pièce 2 intimées), avant même le début des travaux, M. et M^me A ont indiqué que 'l’usage et les séjours familiaux nous interdisent de ne pas disposer de cette terrasse jusqu’au 20 juillet et l’accès, comme pour un des chantiers précédents, se fera par l’extérieur, pour les raisons que nous vous expliquerons’ ;

— que, par courrier recommandé de leur conseil du 31 octobre 2018 (pièce 8 intimées), les époux A ont enjoint à la société Isis Immobilier Sélectif de sécuriser le chantier par le biais de l’installation d’une alarme ;

— que, selon courrier du syndic de copropriété à M^me X du 12 novembre 2018 (pièce 6 intimées), les époux A, après avoir refusé l’accès aux ouvriers par leur appartement, ce qui a nécessité la pose d’un échafaudage, 'interdisent l’accès à la terrasse à l’entreprise [d’étanchéité], bien que cet accès soit organisé par l’extérieur', les intimés indiquant que les travaux n’ont pu dès lors débuter que le 14 janvier 2019 ;

— que, par nouveau courrier à l’attention de M^me X du 15 octobre 2019 (pièce 22 intimées), le syndic a fait état de ce qu’une petite portion restait à réaliser, à droite de la véranda, mais que les locataires 'ont refusé de déplacer leurs pots de plantes sur la zone restant à réaliser', ce refus ayant 'contraint l’entreprise à retirer l’échafaudage sur rue pour des raison de délai d’autorisation administrative et de coût’ ;

— que, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2019 (pièce 17 intimées), s’il est exact que le principe de la pose d’un garde-corps a été voté (résolution 28), comme le relèvent les appelants pour faire état de la pertinence de leurs développements, le point 23 indique cependant, et précisément, que 'les travaux ont été retardés par les locataires de l’appartement de M^me X et que ces retards vont engendrer des frais supplémentaires’ ;

— que, par deux autres courriers des 2 juillet puis 15 octobre 2019 (pièces 26 et 27 intimées), le syndic a fait état à M^me X de ce que les travaux d’étanchéité n’étaient toujours pas terminés, en l’absence de déplacement des pots de plante, que les travaux, notamment la pose d’un garde-corps, supposaient désormais de passer par l’appartement des locataires à raison du démontage de l’échafaudage, que l’accès à la terrasse des locataires devait être interdit dans l’attente ;

— que, selon le courrier du conseil des appelants du 20 septembre 2019 (pièce 8), la réticence actuelle de M. A à déplacer les pots de plante est motivée, non par une volonté de retarder l’avancement des travaux, mais par des considérations de sécurité, les locataires exprimant la volonté que l’accès aux travaux qui restent à déterminer se fasse par la mise en place, à nouveau, d’un accès extérieur ;

— que, selon procès-verbal d’huissier du 4 février 2020 produit par les appelants (pièce 9) :

la porte donnant accès à la terrasse est en très mauvais état, le bas de la porte se délite, les bois sont en décomposition, forte humidité due à la terrasse, avec existence d’un jour de près d’un centimètre et seuil en très mauvais état ;

le parapet n’est pas à la même hauteur sur toute sa longueur ;

le parapet est en mauvais état, des pierres se descellent sur une partie, une partie du parement a été déposée mais non refixée, sont notées la présence d’un filet de protection partiellement déposé ainsi que la présence de sacs de ciment ;

un carreau de la baie vitrée est fendu, trace de choc ;

— que les époux A ont déclaré un sinistre lié à un dégât des eaux le 9 mai 2020 (pièce 22), la déclaration mentionnant qu’à raison de la réfection de l’étanchéité, à chaque orage, l’eau monte jusqu’à se déverser dans la chambre ou le salon ;

— que les appelants produisent en outre un rapport du Cabinet DC Expertises dommages, réalisé à leur demande et en date du 5 août 2020 (pièce 21), qui expose notamment que deux photographies mettent en évidence la hauteur insuffisante du muret d’acrotère (p. 6), faisant office de garde-corps maçonné non conforme aux règles actuelles et matérialisant cette dangerosité soulevée par le syndic lorsqu’il interdit aux époux A de se déplacer sur la terrasse (courrier du 2 juillet 2019) ; que ce cabinet conclut en indiquant qu’il est nécessaire d’adresser une lettre de mise en demeure au syndic, dans les meilleurs délais, pour signaler ces risques potentiels.

Sur ce, il sera constaté que les demandes des appelants, visant à demander sous astreinte, au bailleur et à la société gestionnaire du bien, de faire sécuriser l’accès extérieur terrasse et le garde-corps en façade, de faire remédier aux désordres constatés sur la porte et le parapet et de faire procéder à l’achèvement des travaux d’étanchéité de la terrasse attenante après avoir justifié d’une assurance, se heurtent à des contestations sérieuses et ne sont pas justifiées par l’existence du différend (article 834), étant relevé qu’il résulte de l’ensemble des circonstances de fait susrappelées :

— que les travaux, votés en assemblée générale, ont pour maître d’ouvrage le syndicat des copropriétaires, et non le propriétaire, les demandes ne pouvant donc, sans contestation sérieuse, être adressée à M^me X, aux ayants droit de M. X et à la SAS Isis Immobilier Sélectif, étant observé que le syndicat des copropriétaires n’a pas même été mis dans la cause ;

— que, d’ailleurs, le rapport non contradictoire versé par les appelants fait lui-même état de la nécessité d’adresser une mise en demeure 'au syndic’ quant à la non-conformité du garde-corps, sans référence au bailleur ;

— que le retard pris dans les travaux est en lien avec les demandes successives des locataires eux-mêmes ;

— qu’ainsi, à supposer même que l’obligation du bailleur de garantir au preneur la jouissance paisible du bien soit de nature à justifier des demandes portant sur les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, il n’apparaîtrait pas ici, avec l’évidence requise devant le juge des référés, un manquement du propriétaire dans ses obligations, l’exécution retardée des travaux d’étanchéité et leur inachèvement trouvant principalement leur origine dans les demandes des locataires ;

— que le retard dans les travaux du fait des locataires est aussi de nature à expliquer les désordres constatés au niveau de la porte et du parapet, dans le procès-verbal d’huissier du 4 février 2020, les demandes de réparation en référé faisant donc l’objet de contestations sérieuses par les intimées ;

— que les intimées observent d’ailleurs à juste titre que si les appelants indiquent que le parapet non conforme ne respecterait pas le normes de hauteur de l’article R. 111-15 du code de la construction et de l’habitation, ni le constat d’huissier ni l’expertise mandaté à leur demande ne font état de la hauteur actuelle dudit parapet ;

— que la pose d’un garde-corps suppose aussi, à raison du démontage de l’échafaudage, de passer par l’appartement des locataires, ce que ces derniers n’apparaissent pas avoir accepter (pièces 26 et 27

intimées déjà mentionnées) ;

— que les appelants sollicitent à nouveau la mise en place d’un accès par l’extérieur (pièce 8), alors que l’échafaudage a été démonté notamment pour des raisons d’autorisation administrative, de sorte que la non-reprise des travaux apparaît en lien avec les demandes des locataires ayant empêché un règlement rapide des difficultés rencontrées ;

— que la déclaration de sinistre liée à un dégât des eaux en date du 9 mai 2020 n’est pas, non plus, une démonstration du manquement évident des intimés à leurs obligations, compte tenu, à nouveau, du contexte dans lequel les travaux ont été retardés ;

— que l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile n’est pas établie, également à raison des démarches des époux A ayant contribué à l’inachèvement allégué des travaux d’étanchéité ;

— que, pour les mêmes motifs, les demandes des appelants ne sauraient, pas plus, être accueillies sur le fondement d’un trouble manifestement illicite, d’un dommage imminent ou d’une obligation de faire non sérieusement contestable (article 835 du code de procédure civile), étant à rappeler qu’elles ont été dirigées contre des personnes non responsable des travaux et qu’en toute hypothèse, les travaux ont été retardés à raison des demandes des locataires, le trouble apporté à la jouissance des lieux ne constituant donc ni un manquement manifeste du bailleur à ses obligations, ni un dommage imminent qui commanderait une obligation d’achèvement des travaux à la charge du propriétaire.

Il sera encore précisé par la cour :

— qu’à supposer même que les travaux entrepris sur la terrasse, s’agissant d’un immeuble inscrit à l’inventaire des monuments historiques, n’aient pas respecté la procédure applicable à ce type d’immeubles, une telle circonstance, comme l’indiquent les intimés, ne pourrait qu’être reprochée au syndicat des copropriétaires ayant voté lesdits travaux ;

— que le lien de causalité entre la vitre brisée et l’intervention de l’entreprise n’est pas établi d’autant plus devant la cour statuant avec les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, alors que les intimés observent à juste titre qu’en principe, le remplacement des vitres détériorées entre dans le champ des réparations locatives au sens du décret du 26 août 1987, le constat d’huissier, établi à la date du 4 février 2020, se limitant à faire état d’une trace de choc, sans production d’autres éléments de nature à établir le rapport avec les travaux (pas d’indication notamment sur l’intervention de la société et la date du choc, pas plus que sont produits des courriers ou messages envoyés après qu’ait constaté le bris de la vitre) ;

— que le courrier du syndic aux époux A du 15 mai 2019 (pièce 29 appelants) indiquent certes que 'le verre brisé sera également remplacé', étant toutefois à relever qu’une telle offre du syndic ne saurait être assimilée à la reconnaissance de la responsabilité de l’entreprise d’étanchéité et qu’au demeurant, ainsi que le font valoir les intimées, il ne saurait justifier une condamnation de la propriétaire du bien en référé à faire remplacer une vitre alors qu’il s’agit de principe d’une réparation à la charge des locataires ;

— que, concernant le restaurant 'Bon', installé dans la cour intérieure sur autorisation du syndicat des copropriétaires, M^me X, simple copropriétaire, ne saurait être tenue à l’obligation de justifier des conditions de son installation, pas plus qu’elle ne saurait répondre, en lieu et place de l’exploitant du restaurant voire du syndicat, des fortes nuisances sonores et olfactives alléguées par les appelants, au demeurant non démontrées par les pièces versées aux débats ;

— qu’ainsi, la demande tendant à enjoindre à M^me X et à l’agence de leur fournir des justificatifs attestant de l’autorisation et de ses renouvellements ne saurait prospérer devant la cour agissant avec

les pouvoirs du juge des référés, étant observé au demeurant qu’ont finalement été versés aux débats les comptes-rendus des assemblées générales des 16 mars 2016 et 5 avril 2017 relatifs aux autorisations d’installation, les développements des appelants sur le quorum de la résolution permettant la reconduction de l’installation étant hors de propos.

C’est également à juste titre que le premier juge a constaté qu’il n’y avait pas lieu de faire droit aux demandes des appelants visant à obtenir, sous astreinte, les régularisations de charges et les quittances de loyer, demandes devenues sans objet compte tenu des pièces versées aux débats.

En cause d’appel, M^me X et la SAS Isis immobilier Sélectif indiquent en effet produire les quittances de loyer et les régularisations de charges opérées au titre de années 2016 à 2018 (pièces 13 et 18) – les charges 2019 n’ayant pas encore fait l’objet d’une approbation en assemblée générale.

Les appelants estiment qu’il ne s’agirait pas de 'véritables’ quittances, étant toutefois observé que la pièce 13 produite comporte les montants dus, en distinguant le loyer et les provisions sur les charges, ainsi que les paiements effectués, de sorte qu’elle apparaît répondre aux dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles la quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Par ailleurs, sur les charges, les développements des appelants sur les erreurs commises dans le calcul sont indifférents à la solution du litige dont la cour est saisie – litige relatif à une demande de communication de pièces.

La demande des appelants relative à la diminution du prix du loyer de 40 pour cent en application des dispositions de l’article 1724 du code civil ('si les réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose loué dont il aurait été privé'), formée devant le juge des référés, ne repose pas non plus sur une obligation non sérieusement contestable, faute à la fois de précision sur la base de calcul et aussi au regard du fait, suffisamment établi, que la durée des travaux, fixée à l’origine à trois ou quatre semaines, a considérablement augmentée en lien avec les diverses demandes des locataires eux-mêmes, ces circonstances ne permettant pas non plus de faire droit à la demande subsidiaire de séquestre du loyer auprès d’un compte ouvert en CARPA.

La demande de dommages et intérêts, qui ne pourrait là aussi prospérer en référé qu’à titre provisionnel à raison d’une obligation non sérieusement contestable en application l’article 835 alinéa 2, ne saurait non plus être accueillie, alors même que les éléments de fait déjà évoqués établissent que les travaux ont été effectués non sous la responsabilité de la propriétaire intimée mais sous la direction du syndicat des copropriétaires et que leur retard s’explique par les demandes des preneurs.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge.

A hauteur d’appel, les époux A devront verser in solidum aux intimés constitués la somme indiquée au dispositif, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront en outre condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Rejette l’exception d’incompétence ;

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Condamne in solidum M. D A et M^me C-O A à verser à M^me F G veuve X et à la SAS Isis Immobilier Sélectif la somme globale de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne M. D A et M^me C-O A aux dépens d’appel ;

La Greffière, La Présidente,