13/01/2020

ARRÊT N°12

N° RG 17/01490 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LQMX

NC/CM

Décision déférée du 06 Mars 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 15/01936

M^me X

B C

C/

Z A

SARL DALLAU COUVERTURE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

Madame B C

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre ESPLAS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur Z A

Chivialle

[…]

Représenté par M^e Denis BOUCHARINC, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Mélanie COUSIN de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE

SARL DALLAU COUVERTURE

(immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULOUSE sous le numéro 792036832)

[…]

[…]

assigné par acte déposé à étude le 21 juillet 2017

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. MULLER, Conseiller et A. ARRIUDARRE, Vice-président placé, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

C. MULLER, conseiller

A. ARRIUDARRE, vice-président placé

Greffier, lors des débats : C.PREVOT

ARRÊT :

— DÉFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C.PREVOT, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 15 novembre 2013, M. Z A a vendu à M^me B C divers lots de copropriété dépendant d’un ensemble immobilier situé […], comprenant un appartement de 192,05 m² au premier étage du bâtiment B avec étage supérieur mansardé à usage de grenier (lot n°33), un local à usage bureau de 75,80 m² (lot n°28), un garage (lot n°29), une remise de 20,20 m² (lot n°30) et un réduit (lot n°31) au rez-de-chaussée du même bâtiment situé en chartreuse en fond de cour et deux caves (lots n°27 et 32) au sous-sol, ce au

prix principal de 876.000 euros.

Il est précisé dans l’acte que le vendeur a fait réaliser dans les dix années précédentes, sans souscrire d’assurances de responsabilité et de dommages contrairement aux articles L 241-1 et L 242-1 du code des assurances, des travaux de toiture par l’entreprise DALLAU dont la facture a été remise en copie à l’acquéreur.

Se plaignant d’infiltrations d’eau constatées par huissier le 7 juillet 2014 en toiture après un épisode orageux et le 22 du même mois sur le sol et les murs du rez-de-chaussée, M^me B C a, sur assignation délivrée le 31 juillet 2014 à M. Z A et à la SARL DALLAU Couverture, obtenu en référé le 29 août 2014 la désignation en qualité d’expert de M. D Y.

Dans son rapport déposé le 19 janvier 2015, l’expert judiciaire conclut que les ouvrages périphériques tels que faîtages, rives, solins etc… sont dans un état de vétusté tel qu’ils ne peuvent en aucun cas assurer correctement l’étanchéité de la couverture, que la pose partielle des tuiles sans mise en oeuvre des tuiles de couvrant servant à récupérer les eaux de pluie n’est pas conforme à la notice de «FLEXOUTUILE», que le phénomène de remontées d’humidité par capillarité sur les parois verticales et au sol des pièces du rez-de-chaussée, inévitable sur ce type de maçonneries en brique foraine pleine, ne constitue pas une malfaçon ni une non-conformité et que les infiltrations en toiture comme les remontées d’humidité par capillarité ne pouvaient être ignorées de l’utilisateur de l’immeuble avant la vente.

Il préconise pour y remédier la réfection de l’ensemble de la couverture et des ouvrages périphériques pour un coût de 21 348,80 euros TTC selon devis de la SARL FAURE Construction, un traitement du sol contre les remontées d’humidité pour un coût de 6 413,55 euros TTC selon devis de l’entreprise FANTIN et le doublage des parois verticales et du dallage pour un coût de 12 320 euros TTC selon devis de la SARL FAURE Construction.

Par ordonnance en date du 6 mai 2015, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de M^me B C à l’encontre de M. Z A et déclaré sans objet l’appel en cause par ce dernier de la SARL DALLAU Couverture.

Par acte d’huissier en date du 28 mai 2015, M^me B C a fait assigner M. Z A devant le tribunal de grande instance de TOULOUSE sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil en paiement du coût des travaux d’étanchéité de la toiture et de traitement des remontées d’humidité venant en déduction du prix de vente et indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par acte d’huissier en date du 25 juin 2015, M. Z A a appelé en garantie au titre des demandes afférentes aux travaux de couverture la SARL DALLAU Couverture qui, citée en l’étude de l’huissier, n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire en date du 6 mars 2017, le tribunal a rejeté les demandes de M^me B C, constaté que le recours de M. Z A est sans objet, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, dit que M^me B C doit supporter les dépens de l’instance et conserver la charge du coût de l’expertise ordonnée en référé et rejeté toutes prétentions contraires ou plus amples.

Pour statuer ainsi, il a considéré, d’une part, que les infiltrations en toiture constituent un vice caché dont aucun élément ne démontre que le vendeur, qui n’était pas utilisateur de l’immeuble car résidant à CHAMBERET (19) au moins depuis juin 2010, avait connaissance après les importants travaux réalisés en toiture par l’entreprise DALLAU trois ans avant la vente, de sorte que la clause de non garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente doit recevoir son plein effet et, d’autre part, que les remontées d’humidité par capillarité, phénomène courant ne rendant pas l’immeuble impropre à son usage ni ne justifiant une diminution du prix par rapport à celui payé en deçà du prix moyen de biens comparables au coeur historique de la ville, n’est pas d’une gravité suffisante ni, compte tenu des traces d’humidité relevées sur la totalité des parois verticales et n’ayant pu apparaître brutalement, caché.

Suivant déclaration en date du 8 mars 2017, M^me B C a relevé appel de ce jugement à l’égard de M. Z A qui, par assignation en date du 21 juillet 2017, a formé appel provoqué à l’égard de la SARL DALLAU Couverture.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2017, M^me B C demande à la cour, réformant le jugement dont appel, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de dire et juger que le défaut d’étanchéité de la toiture et les remontées d’humidité dans les murs en rez-de-chaussée sont constitutifs d’un vice caché au sens de ces articles et que les travaux retenus par l’expert pour remédier aux désordres constatés doivent venir en déduction du prix de vente par elle acquitté entre les mains de M. Z A, en conséquence, de condamner celui-ci à lui régler les sommes de 21 348,80 euros au titre des travaux d’étanchéité de la toiture et de 18 733,60 euros au titre des travaux nécessaires au traitement des remontées d’humidité, de le condamner au paiement de la somme de 12 985,76 euros à titre des dommages et intérêts et de le condamner au titre des frais irrépétibles au paiement des sommes de 400 euros TTC au titre des frais de constat, de 2 400 euros TTC au titre des frais de conseil en première instance et de 2 400 euros TTC au titre des frais de conseil en appel, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise d’un montant de 2 521,44 euros et les dépens de référé.

Elle expose qu’elle a entrepris à compter du 7 avril 2014 d’importants travaux de rénovation de démolition intérieure et aussi de mise en place d’une isolation thermique au niveau de la toiture par pose de laine de verre entre des rails fixés sous la charpente mais qu’en juillet 2014, mois à la pluviométrie particulièrement importante, sont apparues d’importantes infiltrations d’eau qui ont endommagé ce matériau isolant qui s’est en plusieurs endroits détaché du support et qu’elle a également constaté en rez-de-chaussée et sur les murs porteurs d’importantes remontées d’humidité d’origine inconnue qui rendent l’immeuble impropre à sa destination dès lors que le clos et le couvert ne sont pas assurés et que l’humidité affecte les pièces de vie.

Elle fait valoir que les conditions de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil sont réunies en présence de défauts diminuant tellement l’usage normal et habituel de l’immeuble qu’elle l’aurait acquis à moindre prix si elle en avait eu connaissance, défauts qu’elle n’a pu déceler même si elle habitait l’immeuble avant la vente dans la mesure où la charpente n’était pas visible pour être revêtue en sous-face (face coté combles) d’un placage en lattis bois/plâtre, où les murs avaient été doublés par la mise en place d’une feuille d’étanchéité au bitume permettant de pallier au moins partiellement cet inconvénient et recouverts de tapisserie et où le sol était recouvert de moquette masquant également la présence d’humidité.

Elle dénonce le caractère inopérant des arguments présentés par le vendeur sur la connaissance de l’état de vétusté de l’immeuble dès lors que les différents diagnostics joints à l’acte de vente concernaient exclusivement l’installation électrique, la présence d’amiante et de plomb et non les défauts litigieux, que les importants travaux de rénovation et d’isolation entrepris participaient d’une logique de rénovation du bien acquis en vue de sa mise en location sans lien avec les désordres litigieux, que la supposition selon laquelle elle se serait fait assister d’un professionnel avant l’achat ne repose sur aucun élément de preuve et que le compromis de vente a été signé le 29 août 2014 (sic) en pleine période estivale de sorte que ni le défaut d’étanchéité de la toiture prétendument refaite à neuf ni les remontées d’humidité n’étaient décelables, le constat d’huissier de juillet 2014 ayant été dressé après de violents orages.

Elle considère que la clause exclusive de la garantie des vices cachés insérée à l’acte authentique de vente ne peut recevoir application car le vendeur est de mauvaise foi pour avoir eu connaissance du vice lors de la vente et ne pas l’en avoir informée puisqu’il avait fait réaliser d’importants travaux de remaniement sur toiture en juin 2010 pour un montant de 27 113 euros confirmant l’existence d’un problème d’étanchéité antérieur, qu’existait dans l’ancienne cuisine ou salle de bains une paroi intérieure de doublage contre laquelle était accolée une feuille d’étanchéité au bitume destinée à pallier les inconvénients des remontées d’humidité dont l’importance lui a été dissimulée et qu’il a occupé la chartreuse du printemps 2009 à l’automne 2013 selon les attestations de divers occupants de l’immeuble.

Elle précise que l’article 1645 du code civil lui permet de choisir entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire et réclame à ce dernier titre une réduction de prix égale au coût de la remise en état soit

21 348,80 euros TTC au titre de la toiture et 18 733,60 euros au titre des remontées d’humidité selon l’évaluation expertale, augmentée des troubles de jouissance liés à la durée d’exécution de ces travaux soit 12 985,76 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2017, M. Z A demande à la cour, au visa des articles 1641 du code civil, de :

— à titre principal, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me B C de l’ensemble de ses demandes, procéder en tant que de besoin par substitution de motifs et constater l’absence de vices cachés au sens de ces articles

— à titre subsidiaire, constater l’existence dans l’acte notarié du 15 novembre 2013 d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés à son profit et débouter M^me B C de l’ensemble de ses demandes

— à titre plus subsidiaire, constater que les sommes réclamées par M^me B C ne sont pas justifiées, que les montants indiqués sont infondés et que celle-ci a déjà bénéficié d’une diminution du prix de 224 000 euros lors de l’acquisition de l’immeuble et la débouter de l’ensemble de ses demandes

— très subsidiairement, si quelque somme que ce soit devait être mise à sa charge, la limiter à 21 348,80 euros à l’exclusion de toute autre somme et, en tout état de cause, condamner la SARL DALLAU Couverture à le garantir de toute somme éventuellement mise à sa charge et à payer en ses lieu et place.

Il fait valoir que M^me B C ne peut se prévaloir de la garantie des articles 1641 et suivants du code civil en l’absence de vice caché au sens de ces textes dès lors qu’elle avait connaissance de l’état exact de l’immeuble, ancien et vétuste, nécessitant des travaux d’importance, ce qui lui a permis de négocier une réduction de prix de 20 % représentant une économie de 224 000 euros par rapport au prix initialement réclamé de 1 100 000 euros, qu’elle a du nécessairement faire appel avant l’achat à des professionnels venus estimer le coût de la rénovation, que lors de l’achat elle vivait déjà depuis plusieurs années en qualité de locataire dans cet ensemble immobilier dans un appartement donnant sur la même cour, que selon l’expert l’état de vétusté de la toiture était parfaitement visible sans exiger de compétence particulière et les problèmes de remontées d’humidité par capillarité sont un phénomène inévitable sur ces corps de bâtiments, ces deux types de désordres étant visibles à l’oeil nu sans avoir besoin de démonter quoi que ce soit ni de prendre quelque mesure particulière pour accéder aux combles, et que les revêtements muraux et de sol présentaient des auréoles à l’aspect ancien ainsi que mentionné sur le constat d’huissier de juillet 2014 ; il ajoute qu’il n’est pas démontré que les défauts dénoncés rendaient l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuaient l’usage.

Subsidiairement, il se prévaut de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments insérée à l’acte notarié de vente, parfaitement claire et précise, d’autant qu’en ce qui concerne la toiture l’acte indiquait expressément qu’aucune assurance de responsabilité ou de dommages ouvrage n’avait été souscrite pour les travaux réalisés en juin 2010 et que, dûment informé par le notaire des inconvénients pouvant résulter pour lui de cette situation, l’acquéreur avait voulu néanmoins acheter en l’état ; il souligne qu’il ne pouvait avoir connaissance des difficultés alléguées car, étant devenu propriétaire dans le cadre de la succession de sa mère, ne vivant pas dans l’immeuble divisé en appartements tous loués, il avait organisé sa vie par ailleurs et n’a vécu que de façon intermittente dans l’appartement du 1^er étage du printemps 2009 à 2012, partageant son temps entre TOULOUSE et CHAMBERET, aucun de ses locataires ne s’étant jamais plaint de quoi que ce soit et aucune des attestations produites ne faisant allusion au moindre désordre.

Encore plus subsidiairement, il soutient qu’en vertu de l’article 1644 du code civil, la restitution d’une partie du prix doit être arbitrée à dire d’expert alors que M. Y ne s’est pas prononcé sur ce point, qu’elle peut ne pas correspondre au coût de la remise en état des lieux, d’autant que les montants réclamés par M^me B C ne sont pas ceux admis par l’expert qui a chiffré les travaux de toiture sur la base contestable d’un seul devis et n’a pas retenu aucun montant pour les remontées d’humidité par capillarité, que les dommages et intérêts réclamés au titre d’une perte de

jouissance et de loyers ne sont étayés par aucune pièces justificative et que la réduction du prix d’achat déjà obtenue par rapport au prix de mise en vente couvre largement les désordres allégués et la réhabilitation de l’ensemble de l’immeuble.

Infiniment subsidiairement, il offre la somme de 21 348,80 euros au titre des seuls travaux de reprise de toiture et sollicite d’être intégralement relevé indemne de toute condamnation éventuelle à son encontre par la SARL DALLAU Couverture qui engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil pour être intervenue sur la toiture en 2009 et 2010 pour des travaux d’importance qui sont affectés de désordres et malfaçons.

La SARL DALLAU Couverture, citée en l’étude de l’huissier, n’a pas constitué avocat en appel, de sorte qu’il sera statué par défaut.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les articles 1641 et suivants du code civil imposent au vendeur de remettre à l’acheteur une chose qui ne révèle pas, après la livraison, des vices à la fois graves, cachés, antérieurs à la vente et imputables à la chose, la rendant inapte à son usage normal, sous peine de résolution du contrat ou de réduction de prix et/ou de dommages et intérêts, à moins qu’une clause exonératoire de garantie ne soit insérée dans l’acte, comme autorisé par l’article 1643 du même code, dont l’efficacité reste toutefois subordonnée à la bonne foi du vendeur.

L’existence des désordres dénoncés par M^me B C, qui consistent en des défauts d’étanchéité de la toiture de la chartreuse, objet de la vente, et des remontées d’humidité par capillarité en sol du rez-de-chaussée et sur les parois verticales, a été constatée par l’expert judiciaire.

Pour la couverture, ce dernier indique qu’elle était constituée de tuiles canal à crochet (pour le couvrant) et posées sur des panneaux ondulés de type 'Flexoutuile’ fixés eux-mêmes à la volige, qu’il existe des plots de mousse retenant en partie l’eau de pluie entre les tuiles, que les ouvrages périphériques (solin maçonné, rives, entourages de cheminée et autres) sont dans un état de dégradation très avancée, tel que la couverture ne peut assurer correctement le couvert de cet immeuble, que ces panneaux de 'Flexoutuile’ ont déjà fait l’objet d’une réparation (au moins) au vu de l’existence d’un panneau plus récent et visible par sa couleur plus soutenue, qu’en l’état actuel des panneaux de 'Flexoutuile’ à ce jour, il n’est pas possible de garantir une étanchéité de la 'sous couverture', sans pour autant avoir pu localiser précisément les points d’infiltration (pouvant être multiples).

Pour les problèmes de remontées d’humidité, il note qu’il existe des traces sur la totalité des parois verticales du rez-de-chaussée de cette chartreuse (entre 0,70 m et 0,90 m), qu’il existait déjà la mise en place d’un doublage et de remontées de matériaux bitumineux (dans l’ancienne cuisine ou salle de bains) prouvant que des remontées étaient connues et avaient bien été prises en compte lors de ces travaux (non datés).

Ces données objectives établissent que les conditions de la garantie légale, qui sont cumulatives, ne sont pas réunies, les deux vices dénoncés ne pouvant être qualifiés de cachés au sens des textes susvisés.

En effet, l’état de vétusté avancé de tous les ouvrages périphériques visibles de la toiture (faîtages, rives, solins, et autres raccords) était apparent même pour un acquéreur profane en matière de bâtiment puisque l’expert judiciaire fait remarquer que cet état de fait n’exige pas de compétence particulière pour la déceler, ce que confirment le procès-verbal dressé le 7 juillet 2014 par l’huissier mandaté à la suite des fortes intempéries de la veille, qui indique s’être rendu au dernier niveau de la chartreuse et avoir constaté par la fenêtre d’accès au toit 'la présence de tuiles canal qui ne recouvrent pas entièrement le toit et qui reposent sur un revêtement (Flexoutuiles)', avec 'présence de tuiles de dessus et absence de tuiles de dessous' et 'solin […] en mauvais état', et les photographies annexées à ce constat, et qu’il ajoute que le caractère partiel de la réfection de la couverture opérée quelques années avant la vente est visible par la couleur plus soutenue du nouveau panneau, comme l’établissent clairement les photographies jointes à son rapport.

Or, lors de la vente, M^me B E s’est vu remettre la facture des travaux effectués en toiture par le vendeur, comme précisé en page 16 de l’acte notarié, même si elle n’a pas estimé utile de la verser aux débats, et habitait déjà dans le même ensemble immobilier pour être locataire d’un des appartements dépendant d’un autre bâtiment disposé autour de la cour commune.

Pour les remontées d’humidité, elles sont inhérentes aux modes constructifs de l’immeuble, qui étaient ceux de tous les bâtiments contemporains de l’époque de son édification, à savoir des maçonneries verticales de brique foraine pleine facilitant traditionnellement, en raison de leur nature microporeuse, ce phénomène inévitable jusqu’à une hauteur de 90 cm, comme souligné par l’expert judiciaire.

Elles ont laissé des traces apparentes pour tout acquéreur normalement attentif.

Si l’expert judiciaire relève que l’un des murs d’une pièce du rez-de-chaussée avait fait l’objet d’un doublage avec mise en place de matériaux bitumineux destinés à pallier au moins partiellement à cet inconvénient, il signale que la totalité des parois verticales du rez de chaussée de la chartreuse est affectée et qu’il existe des traces de ces remontées, lesquelles sont manifestes à l’examen des photographies annexées au constat d’huissier du 22 juillet 2014 et de la description des lieux faisant état d’auréoles encore humides, mais aussi de 'larges auréoles jaunâtres' sur le papier peint en bas du mur dans l’entrée, ce qui démontre qu’elles ne sont pas apparues récemment, ainsi que de nombreuses auréoles sur les murs extérieurs à gauche et à droite de la chartreuse recouverts d’enduit ocre et au bas du mur qui rejoint la cour, notamment sous la fenêtre de la pièce à gauche du rez-de-chaussée, avec présence de 'traces blanchâtres' à ce dernier endroit, ce qui témoigne de leur ancienneté.

Le rejet des prétentions de M^me B E pour absence de toutes les conditions exigées pour la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés dispense d’examiner la validité de la clause conventionnelle d’exclusion de cette garantie et rend sans objet l’appel provoqué formé par M. Z A à l’encontre de la SARL DALLAU Couverture.

Partie perdante, M^me B C supportera les dépens de première instance et d’appel, sans qu’il y ait lieu, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de chacune des parties au titre des frais non compris dans les dépens qu’elles ont exposés devant le tribunal et la cour.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

CONDAMNE M^me B C aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

C. PREVOT C. BELIERES

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