30/09/2020

ARRÊT N°295

N° RG 18/05481 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MWR5

FP/CO

Décision déférée du 08 Novembre 2018 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 15/02579

FP/CO

Z G H X

A E Y

C/

SAS EDELIS

SA IFB FRANCE

infirmation partielle

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTS

Monsieur Z G H X

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile VILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Anne Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS

Madame A E Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile VILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

assistée de M^e Anne Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

SAS EDELIS Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social.

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane VOLIA de la SCP HELENE LYON – STEPHANE VOLIA, avocat au barreau de TOULOUSE

SA IFB FRANCE

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathieu SPINAZZE de l’ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 modifié par l’article 6 de l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de Covid-19 modifié par l’article 1er de la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, l’affaire a été traitée selon la procédure sans audience, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés

La cour était composée lors du délibéré de

F. PENAVAYRE, président

S. TRUCHE, conseiller

A. ARRIUDARRE, vice président placé,

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par F. PENAVAYRE, président, et par C. OULIÉ greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat préliminaire du 24 février 2009, Monsieur Z X et Madame A Y ont souscrit auprès de la société AKERYS PROMOTION, un contrat de réservation dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, portant sur un appartement de type T2 bis d’une surface habitable de 54, 95 m² outre un emplacement de parking dans un ensemble immobilier dénommé « résidence ARAGO» sis […] .

Le bien a été acquis suivant acte authentique du 24 avril 2009 passé en l’étude de Maître B C notaire associé au sein de la SCP ÉTUDE DU BOULEVARD LECLERC à TOULOUSE moyennant un prix « acte en mains » de 133.700 € qui a été financé au moyen d’un prêt souscrit auprès de la société SOFIAP 7.

Cet investissement locatif leur a été proposée par l’intermédiaire de la société IFB titulaire d’une carte professionnelle « de transactions sur immeubles et fonds de commerce » qui fait partie du groupe AKERYS.

Les acquéreurs ont confié le 18 août 2008 un mandat de gestion locative à la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS devenue ensuite la société BELVIA IMMOBILIERS avec mission de rechercher un locataire « au prix que le mandataire jugera à propos en fonction du marché locatif » et souscrit le 23 juillet 2009 une garantie de loyers impayés auprès de la société d’assurance mutuelle DAS .

Le bien qui a été livré le 25 juin 2010 est resté vacant jusqu’au 28 septembre 2011, pendant 15 mois puis du 12 septembre 2012 au 12 août 2013, pendant 11 mois et enfin du 15 avril 2014 au 10 octobre 2014 soit pendant six mois. Le dernier locataire est parti en avril 2016.

Les acquéreurs ont fait évaluer leur bien qui selon l’estimation produite, ne vaudrait plus que 55 000€.

Ils ont vainement mis en demeure la société AKERYS PROMOTION de les indemniser du préjudice subi par lettre recommandée du 12 août 2014.

Par acte d’huissier du 25 juin 2015, Monsieur Z X et Madame A Y ont fait assigner la SA AKERYS PROMOTION et la SAS IFB devant le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE, pour faire constater que ces sociétés ont manqué à leur devoir d’information et de conseil et les voir condamner, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, à les indemniser solidairement du préjudice subi outre une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 8 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par Monsieur Z X et Madame A Y à l’encontre des sociétés AKERYS et IFB au titre de l’impossibilité de revendre pour le montant investi

— rejeté la fin de non-recevoir s’agissant des autres demandes

— débouté Monsieur Z X et Madame A Y de l’ensemble de leurs demandes

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ni à exécution provisoire

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties

— condamné Monsieur Z X et Madame A Y aux dépens

— dit qu’ils pourront être recouvrés directement par les avocats de la cause sur leur affirmation de droit.

Par déclaration enregistrée au RPVA le 28 décembre 2018, Monsieur Z X et M^me A Y ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a déclaré prescrites les demandes formées à l’encontre des sociétés AKERYS et IFB au titre de l’ impossibilité de revendre pour le montant investi et les a déboutés pour le surplus de l’ensemble de leurs demandes tout en les condamnant aux dépens.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 25 mars 2019, Monsieur Z X et M^me A Y demandent à la cour de :

— d’infirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de TOULOUSE en date du 8 novembre 2018

— de recevoir Monsieur X et Madame Y en leurs demandes et de les dire bien fondées

En conséquence,

— de dire et juger que les sociétés IFB France et AKERYS PROMOTION ont manqué à leur obligation d’information et de conseil

En conséquence :

— de condamner solidairement les sociétés IFB FRANCE et AKERYS PROMOTION à leur verser la somme de 106.297,04 € à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

En tout état de cause :

— de condamner solidairement les sociétés IFB FRANCE et AKERYS PROMOTION à leur payer la somme de 6.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

— de prononcer l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2019, la société EDELIS anciennement AKERYS PROMOTION demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré prescrite la demande de Monsieur X et de Madame Y relative à l’impossibilité de revendre pour le montant investi.

— le réformer en ce qu’il a limité la prescription à ce seul chef de demande,

En conséquence :

— déclarer irrecevables comme étant prescrites l’ensemble des demandes de Monsieur X et de Madame Y

Sur le fond,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts X- Y de l’ensemble de leurs demandes,

— débouter les consorts X -Y de toute autre demande,

— condamner en tout état de cause Monsieur X et Madame Y à payer solidairement à la société EDELIS anciennement AKERYS PROMOTION la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP LYON VOLIA, avocat sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2020, la société IFB France demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé irrecevables comme prescrites les demandes formées par Monsieur X et Madame Y au titre de l’impossibilité de revendre pour le montant investi

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé recevables le surplus des demandes formées par Monsieur X et Madame Y

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société IFB France de sa demande au titre des frais irrépétibles

Et statuant à nouveau :

— de déclarer irrecevables comme prescrites l’ensemble des demandes formées par Monsieur X et Madame Y

— de condamner Monsieur X et Madame Y à lui régler la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

A titre subsidiaire, vu les articles 1315 et 1382 du Code civil (nouvel article 1240) :

— de dire et juger que la société IFB FRANCE n’a commis aucune faute

— de dire et juger que les consorts X- Y ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice indemnisable ni d’un lien de causalité

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur X et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

En toutes hypothèses :

— de condamner Monsieur X et Madame Y à payer à la société IFB FRANCE la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire initialement fixée à l’audience du 23 juin 2020 a été retenue selon la procédure sans audience sans en application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de covid-19, modifié par l’article 1er de la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, les parties ayant été avisées de la possibilité de s’y opposer dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance de clôture du 25 mai 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription de l’action :

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer .

La prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s’est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Il convient de rechercher concrètement à quelle date les appelants ont pris connaissance des préjudices qu’ils invoquent, à savoir essentiellement, l’impossibilité de revendre pour le montant investi, la perte de l’avantage fiscal, les pertes de loyers du fait de la vacance locative ainsi que la sous-évaluation des coûts de l’opération.

C’est donc à bon droit que le Premier juge a distingué entre les différents manquements reprochés aux sociétés intimées lesquelles ne peuvent être suivies dans leurs explications lorsqu’elles soutiennent que le point de départ du délai doit nécessairement commencer à courir à compter de la souscription du contrat, date à laquelle se réalise le préjudice, sans que les emprunteurs ne puissent prétendre décaler le point de départ du délai à la date où ils ont pris connaissance du dommage, ce qui leur permettraient de repousser le point de départ du délai à leur gré.

Monsieur X et Madame Y font valoir que les sociétés AKERYS PROMOTION et IFB ont manqué à leur devoir d’information et de conseil et qu’ils ont été trompés d’une part sur la rentabilité économique de l’opération, notamment sur le potentiel locatif du bien du fait des vacances locatives répétées, la perte de l’avantage fiscal et les coûts induits cachés, et d’autre part sur la valeur vénale du bien lui-même qui aurait été surestimé puisque quelques années plus tard il a perdu près de 50 % de sa valeur.

En l’espèce le contrat de réservation préliminaire est en date du 24 février 2009, l’achat définitif en VEFA est en date du 24 avril 2009, le mandat de gestion du bien est en date du 18 août 2009 et le procès-verbal de livraison du bien avec remise des clés par mandataire a été signé le 25 juin 2010.

Les faits qui ont permis à Monsieur X et à Madame Y de réaliser que le bien n’avait pas le potentiel locatif promis, qu’ils risquaient de perdre leur avantage fiscal et qu’ils avaient été trompé sur l’économie générale du projet ne se situent pas au jour de la conclusion du contrat,

date à laquelle l’immeuble n’était ni construit ni livré ni prêt à être donné en location, mais à l’issue de la première période de vacance locative à l’issue de laquelle le gestionnaire a revu le loyer à la baisse en sorte qu’ils pouvaient légitimement ignorer jusqu’à cette date que l’avantage fiscal serait susceptible d’être remis en cause et que la rentabilité économique de leur investissement serait compromise. Ces éléments ne sont apparus qu’à partir du 28 septembre 2011.

L’acte introductif d’instance ayant été délivré le 9 novembre 2015, la prescription de l’action n’est donc pas acquise de ces chefs.

Par contre il est constant que dès la conclusion de l’acte de vente, ils étaient en mesure de se rendre compte que le prix du bien dont ils se portaient acquéreurs ne reflétait pas la valeur du marché, puisqu’il leur suffisait de consulter les sites spécialisés en la matière, comme ils l’ont fait en juin 2015 en sollicitant une estimation sur le site en ligne « Meilleurs Agents », pour connaître le prix du mètre carré dans le secteur considéré et d’effectuer une étude comparative, le Premier juge ayant fait observer à juste titre qu’il incombe aux acquéreurs, même profanes à la matière, de se renseigner à ce sujet et qu’ils disposaient dès la signature du contrat de réservation de tous les éléments leur permettant de s’informer sur la valeur vénale de leur acquisition et son potentiel de revente.

Dès lors il y a lieu de confirmer la décision du tribunal de Grande instance de Toulouse qui a dit que les demandes étaient recevables en ce qui concerne le manquement au devoir d’information et de conseil des sociétés AKERYS PROMOTION et IFB sur le mécanisme de l’avantage fiscal, la rentabilité économique de l’opération et son potentiel locatif mais les a déclaré prescrits en ce qui concerne l’impossibilité de revendre pour le montant investi du fait d’une surestimation du prix.

Sur le devoir d’information et de conseil des sociétés intimées :

La société AKERYS PROMOTION assure la construction de programmes immobiliers destinés à l’investissement locatif lesquels sont commercialisés par la société IFB en vertu d’un mandat.

La société AKERYS SERVICE IMMOBILIERS assure la gestion locative desdits programmes dans le cadre d’un mandat de gestion signé avec les acquéreurs.

Les trois sociétés qui interviennent à tous les stades de l’opération d’ investissement font partie d’un même groupe, le groupe AKERYS.

Selon les informations fournies, il est proposé aux acquéreurs un schéma financier et juridique pré établi et un projet « clé en main » où chaque entité travaille en synergie. Dans ce contexte particulier où les acquéreurs ne rencontrent qu’un seul interlocuteur, l’intermédiaire chargé de la commercialisation du programme, la qualité de l’information pré contractuelle est particulièrement prégnante et il appartient aux sociétés intimées d’établir qu’elles ont rempli leur devoir d’information et de conseil à cet égard.

Par contre, la responsabilité de chaque intervenant doit être examinée au regard des obligations qui lui sont propres.

Selon les documents contractuels fournis, la société IFB est titulaire d’une carte professionnelle « de transactions sur immeubles et fonds de commerce » et elle a été chargée par le vendeur-promoteur de commercialiser le programme immobilier de la résidence Arago sis à Châteauroux.

Il n’est pas contesté qu’elle a démarché Monsieur X et Madame Y ,et, après avoir procédé à une étude intitulée « relevé d’informations patrimoniales » et une projection financière le 16 février 2009, leur a proposé un investissement immobilier locatif dans le cadre du dispositif SCELLIER CARREZ.

Même si elle n’est pas soumise au statut de conseiller en investissements financiers régi par les articles L541-1 et suivants du code monétaire et financier, elle est tenue en sa qualité d’intermédiaire en opérations immobilières de placement d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques principales et les risques de l’investissement qu’elle lui propose.

Si la simulation financière comporte un avertissement selon lequel il s’agit d’un document non contractuel , il n’est fourni aucun autre élément permettant de s’assurer que la société IFB a satisfait à son obligation générale d’information et de conseil alors qu’elle y était tenue compte tenu des conclusions de l’étude financière qui révélait que les candidats acquéreurs ne disposaient que d’un disponible mensuel, après déduction des charges, de 580 €.

Les données fournies dans la simulation financière font apparaître la possibilité de dégager un résultat positif sur l’opération outre un gain fiscal de 8028 €.

La société IFB France a engagé sa responsabilité dès lors que:

— elle n’a pas vérifié l’exactitude des renseignements recueillis et son adéquation aux besoins des acquéreurs

— elle a fourni des éléments d’information approximatifs qui se sont révélés trompeurs et plus généralement, elle n’a pas veillé au sérieux des conditions de l’opération financière envisagée .

Les dispositions fiscales avantageuses de la loi SCELLIER CARREZ (qui devaient permettre de dégager une réduction d’impôt de 2,78 % du montant total de l’investissement par an) ont constitué un argument déterminant pour l’achat de cet appartement, dont la localisation et les caractéristiques importaient peu à Monsieur X et Madame Y qui recherchaient essentiellement, comme le leur proposait la société IFB, un investissement sans apport, sans contrainte de gestion et parfaitement sécurisé.

Il ne peut être sérieusement soutenu que la société IFB n’avait pas connaissance de l’objectif poursuivi par les investisseurs alors que dans le dossier intitulé « projection financière »,il est mentionné qu’il s’agit d’un dispositif CARREZ qui comporte les obligations suivantes :

— l’engagement de louer le bien pendant 9 ans à titre de résidence principale

— le loyer ne doit pas excéder le plafond prévu selon chaque zone.

Les tableaux de simulation comportent une ligne intitulée « gain fiscal total » et il est annoncé à ce titre une réduction d’impôt de 8.028 € (Pièce 5).

Dans le cadre d’un investissement comportant à titre accessoire un objectif de défiscalisation, l’éligibilité des acquéreurs au dispositif est déterminant. Or il apparaît que Monsieur X et Madame Y étaient imposables pour un montant très faible (119 € en 2009) compte tenu de leurs charges de famille (trois enfants), ce que la simple consultation de leur avis d’imposition permettait de révéler.

Dans ces conditions la société IFB ne pouvait leur faire miroiter un gain fiscal de l’ordre de 8000 € défini à partir d’un montant de revenus qui s’avère surestimé (43 000 € au lieu de 34 282 € net imposable en 2009) étant rappelé que dans l’étude contractuelle, c’est ce dernier montant qui avait été communiqué.

Un tel investissement dans un cadre d’une loi de défiscalisation ne correspondait pas à leur profil ce qui ne pouvait échapper à la société IFB, professionnel du secteur.

Alors que la simulation et le contrat de réservation annonçaient une perspective de revenu locatif de 479 € par mois (avec une évolution annuelle de 2 % ), il apparaît qu’à l’issue d’une période de vacance de 11 mois suivant la livraison du bien, l’appartement a été loué pour un loyer diminué à 413€ et que depuis 2010, le bien a connu près de 32 mois de vacance ce qui affecte la rentabilité de l’opération et compromet le remboursement du prêt.

L’étude patrimoniale soulignait que les investisseurs disposaient d’un disponible limitée en sorte que le sérieux de l’étude financière et la capacité d’autofinancement grâce à un avantage fiscal et à une recette locative régulière, conditionnaient la bonne fin de l’opération.

Dès lors il apparaît que les projections effectuées par la société IFB ont été effectuées sur des bases dénuées de sérieux tant en termes de gains fiscaux que de rentabilité locative sans qu’elle ne puisse justifier d’avoir informé ses clients sur les risques de l’opération et les conditions à remplir pour atteindre les objectifs fixés dont elle avait parfaite connaissance.

Sa responsabilité est engagée de ce chef.

La plaquette commerciale qui leur a été remise annonce que le bien « sera loué sans difficulté » et également avec « une plus-value significative lors de la revente » ce qui ne constitue qu’un argument commercial et non pas un engagement ferme.

Pour sécuriser le placement et limiter les risques, il a été proposé aux appelants par la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS dès la signature du mandat de gérer, à la fois une garantie en cas de carence locative jusqu’à la prise d’effet du bail signé par le premier locataire outre une garantie vacance / loyers impayés auprès d’une compagnie d’assurances à compter de la date d’entrée du premier locataire et pour une durée de 9 années fermes .

Le bulletin d’adhésion aux différentes polices d’assurance souscrites comporte un tableau synthétique des garanties qui rappelle les limites de la prise en charge. Les appelants qui ont signé les notices d’informations afférentes aux dites garanties ne peuvent faire grief à la société IFB de s’être abstenue de les éclairer sur les limites des garanties assurantielles alors qu’ils ont pu bénéficier du dispositif sans pour autant fournir tous les justificatifs du montant des sommes qu’ils ont perçues. Ils seront déboutés de toute prétention de ce chef.

Ils ne peuvent pas non plus reprocher à la société IFB et à la société AKERYS PROMOTION les manquements imputés à la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS du fait des négligences qu’elle aurait commise dans son mandat de gestion et des charges indues qu’elle aurait facturées alors qu’elle n’a pas été appelée dans la cause.

En outre , rien ne permet d’établir que les sociétés intimées avaient connaissance, au moment où a été établi l’avant-contrat de l’existence de « coûts cachés » lesquels à les supposer établis , contribueraient au déséquilibre financier de l’opération.

Il est prétendu en ce qui concerne la société AKERYS PROMOTION devenue EDELIS qu’elle ne pouvait ignorer, au regard du potentiel locatif de la ville qui était en réalité incompatible avec un investissement éligible au dispositif de défiscalisation nécessitant une location effective ininterrompue pendant neuf ans, que les gains fiscaux annoncés seraient irréalisables. Il lui est plus spécifiquement reproché de n’avoir pas vérifié le potentiel locatif de la résidence et d’avoir transmis des informations erronées à la société chargée de commercialiser le programme qui ont été repris dans l’argumentaire de vente de la société IFB (zone éligible à la défiscalisation et informations erronées sur le potentiel locatif de la ville de Châteauroux).

Il n’est formulé aucun grief concernant la livraison du bien dont s’agit ou d’éventuelles distorsions par rapport aux prestations annoncées dans le contrat de réservation.

La société AKERYS PROMOTION PROMOTION a remis une plaquette d’information sur la résidence ARAGO dans laquelle elle présente les principaux avantages de l’investissement , les caractéristiques de la ville d’implantation ainsi que les lignes de force du groupe auquel elle appartient. Elle a fourni les plans et descriptifs techniques remis aux appelants.

Aucun des documents contractuels signé par la société AKERYS PROMOTION ne fait état d’un objectif de défiscalisation dans le cadre d’un investissement SCELLIER qui n’est pas non plus mentionné dans l’acte de vente de sorte qu’il ne peut être reproché au vendeur un défaut d’information sur les contraintes spécifiques de cet investissement et les risques encourus en cas de vacance locative de longue durée.

La société AKERYS ne s’est pas engagée à ce qu’il n’y ait aucune vacance locative, ce qui était impossible compte tenu des aléas du marché immobilier, mais a proposé un ensemble de garanties permettant de sécuriser le placement tant en cas de défaillance du locataire que de vacance locative et il n’est démontré aucun manquement de ce chef puisque la garantie a fonctionné .

Si la plaquette fournie fait une description nécessairement attractive de la ville de Châteauroux, il n’est pas démontré que ces informations seraient fausses ou volontairement exagérées.

Les statistiques fournies par l’INSEE indiquent qu’il s’agit d’une ville d’environ 45.500 habitants que le nombre total de logements est de 25.948 , que la proportion de logements vacants est de 10,8% et que 45,8% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Ces informations qui remontent à l’année 2011 et qui sont livrées sans commentaire ni analyse sont insuffisantes à établir que la société AKERYS PROMOTION aurait dû avoir conscience du faible potentiel locatif de la ville et des risques encourus par les appelants concernant leur investissement.

En tout état de cause, rien ne permet de dire qu’elle a fourni des informations trompeuses à ses cocontractants alors que le marché immobilier est par nature soumis à des fluctuations et à des retournements de tendance.

En l’absence de manquement établi, sa responsabilité ne peut être engagée.

Elle sera mise hors de cause sans qu’il apparaisse inéquitable de laisser à sa charge partie des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour assurer sa représentation en justice

Sur le préjudice :

Monsieur X et Madame Y soutiennent que s’ils avaient été mieux informés, ils n’auraient pas contracté et n’auraient pas subi un préjudice de 106.297,04€ qu’ils décomposent de la manière suivante :

—  78 000 € pour l’ impossibilité de revendre le bien pour le montant investi

—  16 286 € pour la vacance locative et les perte de loyers

—  12 011,04€ au titre des coûts cachés.

Ils ont été déclarés prescrits en leurs prétentions pour la perte de valeur vénale du bien du fait d’une surévaluation du bien lors de la vente. Par ailleurs les manquements liés à la sous-estimation des coûts cachés ont été rejetés en sorte qu’aucune réclamation ne peut prospérer de ces chefs.

Le préjudice pour manquement au devoir d’information et de conseil pré contractuel s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter s’ils avaient été mieux informés, laquelle ne peut être équivalente à l’avantage perdu.

Ce préjudice est établi dès lors qu’il leur a été fourni des informations erronées leur faisant miroiter un avantage fiscal au titre d’un investissement en loi SCELLIER qui était inadapté ce qui a eu pour effet de fausser les résultats de la simulation financière, et que les renseignements fournis sur les perspectives de rentabilité locative se sont révélées trompeuses.

Au vu des éléments fournis, il leur sera alloué la somme de 15 000 € en réparation du préjudice subi.

Sur les autres demandes :

Il serait inéquitable de laisser à leur charge partie des frais irrépétibles par eux exposés pour assurer leur représentation en justice. Il leur sera alloué la somme de 2500 € de ce chef.

La partie qui succombe ne peut se voir allouer aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civil et doit supporter les dépens de l’instance.

Par contre la demande d’exécution provisoire est sans objet.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré,

Confirme le jugement du tribunal de Grande instance de Toulouse en date du 8 novembre 2018 en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrites les demandes formées par Monsieur Z X et Madame A Y à l’encontre des sociétés AKERYS PROMOTION et IFB au titre de l’impossibilité de revendre le bien acquis pour le montant investi et rejeté les fins de non-recevoir s’agissant des autres demandes qui ont été déclarées recevables,

L’infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Met hors de cause la société AKERYS PROMOTION,

Condamne la société IFB FRANCE à payer à Monsieur Z X et à Madame A Y la somme de 15 000 € en réparation du préjudice subi du fait des manquements à son obligation d’information et de conseil ,

La condamne en outre à leur payer la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties du surplus de leurs demandes et de leurs prétentions contraires,

Déboute la société EDELIS ( anciennement AKERYS PROMOTION) de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société IFB FRANCE aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président.