09/02/2022

ARRÊT N°107/2022

N° RG 21/01017 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OAME

OS/IA

Décision déférée du 11 Janvier 2021 – Juge des contentieux de la protection d’ALBI – 11-19-0003

M. ATTAL

Association URBA TERRA

C/

Fondation FONDATION SAINT-MARTIN

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

Association URBA TERRA

ferme de Gô

[…]

Représentée par M^e Olivia CLOTTES-GERMAIN, avocat au barreau D’ALBI

INTIMÉE Fondation FONDATION SAINT-MARTIN

[…]

[…]

Représentée par M^e Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E. VET, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

FAITS ET PROCEDURE

La fondation Saint Martin, fondation reconnue d’utilité publique, est propriétaire de la Ferme du Gô à ALBI (81).

Au terme de ses statuts en date du 10 novembre 2017, l’association Urba Terra, régie par la loi du 1er juillet 1901, a pour objet de créer , développer et soutenir un collectif d’agriculture urbaine et périurbaine, dans un souci environnemental et social.

Le 29 mars 2018, une convention de partenariat a été conclue entre la fondation Saint Martin et l’association Urba Terra visant à faciliter l’ancrage et le développement du projet d’Urba Terra sur le territoire albigeois par la mise à disposition d’un site de la fondation, la Ferme du Gô .

La convention était conclue pour une durée de 3 ans à compter du 29 mars 2018.

Le 25 avril 2018, les parties ont signé :

-un contrat intitulé ' Bail de la Ferme du Go', conclu pour une durée de trois ans commençant à courir le 25 avril 2018 pour finir le 24 avril 2021 portant sur un immeuble à usage d’habitation et une grange, édifiés sur les parcelles figurant au cadastre sous les relations suivantes :

Section EZ , N 228 Lieu Dit Le Go Surface : 15 a 72 ca

Section EZ N 245 Lieu Dit Le Go Surface : 92 a 37 ca

A l’exclusion du terrain non bâti des dites parcelles.
et ce pour un loyer annuel de 1.200 euros payable en 4 trimestres de 300 euros chacun, avec franchise de loyer la première année.

Ce bail porte mention préalable qu’il est signé ' entre les parties sous seing privé dans l’attente de l’enregistrement définitif de l’acte en l’étude de Maitre Y Z A à réception des diagnostics préliminaires obligatoires, d’ores et déjà diligentés prévus à la réalisation le 3 mai 2018 et qui seront par suite envoyés par l’expert à l’étude pour finalisation de l’acte dont la signature définitive est estimée à mi mai 2018" .

- un contrat de prêt à usage de 3 ans, à caractère gratuit, pour les 2 hectares environ de terrains non bâtis de la ferme du Gô, conclu pour la même durée.

Le contrat porte la même mention préalable ci avant décrite.

Les parties convenaient de l’indivisibilité des contrats.

Par courrier recommandé en date du 15 décembre 2018, l’association Urba Terra a mis en demeure la fondation Saint Martin de lui fournir un certain nombre de documents et informations et d’engager la partie des travaux définis comme incontournables et urgents et datés dans le bail .

Par courrier en date du 26 décembre 2018, le conseil de la fondation Saint Martin a adressé une réponse à l’association Urba Terra, en remettant en cause l’existence d’un contrat de bail.

Le 26 avril 2019, la fondation Saint Martin a fait délivrer à l’Association Urba Terra une sommation interpellative, relevant une occupation sans droit ni titre de la ferme et la sommant de décliner son identité et qualité et de lui indiquer à quel titre elle occupait les lieux.

Dans le courant du mois d’avril 2019, l’association Urba Terra a adressé un règlement de loyer trimestriel à la fondation Saint Martin, qui a refusé de l’encaisser.

*

Par acte du 17 septembre 2019,l’association Urba Terra a assigné la fondation Saint Martin devant le tribunal d’instance d’Albi, sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la loi modifiée 86-1290 du 23 décembre 1986, et des articles 1231-1 et 1713 et suivants du code civil, aux fins essentiellement de voir dire que les parties sont liées par un contrat de location pour un immeuble à usage d’habitation et une grange et par un contrat de prêt à usage à titre onéreux pour les 2Ha de terrain attenant, et de voir condamner la fondation Saint Martin à rélaiser les travaux de plancher et toiture de la grange et à lui verser une indemnité de 8 000 € en réparation de ses préjudices.

Par jugement du 11 janvier 2021 , le tribunal judiciaire d’Albi a :

-dit que le contrat de bail et le contrat de prêt qui unissent I’association Urba Terra et la fondation Saint Martin courent jusqu’au 25 avril 2021,

-rejeté les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation formulées par la fondation Saint Martin

,

-rejeté la demande de résolution des contrats formulée par la fondation Saint Martin,

-condamné la fondation Saint Martin à verser à I’association Urba Terra une

somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices par elle subis,

-condamné la fondation Saint Martin à verser à I’association Urba Terra une

somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

-condamné la fondation Saint Martin aux entiers dépens
-rejeté toutes autres demandes des parties.

**

L’Association Urba Terra a formé appel partiel de ce jugement suivant déclaration du 3 mars 2021 sollicitant sa réformation en ce qu’il a :

--dit que le contrat de bail et le contrat de prêt qui unissent I’association Urba Terra et la fondation Saint Martin courent jusqu’au 25 avril 2021

-condamné la fondation Saint Martin à verser à I’association Urba Terra une

somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices par elle subis

-rejeté la demande de condamnation de la fondation, sous astreinte de 150 € par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à réaliser les travaux de plancher et de toiture de la grange conformément à la clause contenue en ce sens dans le contrat du bail.

*

Par dernières conclusions du 10 octobre 2021 l’association Urba Terra, au visa des articles L 411-1 et suivant du code rural et maritime, des articles 75 et suivants du code de procédure civile, des articles 563 et suivants du code de procédure civile et de l’article 1231-1 du code civil,

demande à la cour de réformer le jugement,

In limine litis,

considérant l’octroi de la qualité d’exploitant agricole de l’association Urba Terra à effet rétroactif comme étant un élément nouveau,

considérant que cet élément nouveau emporte compétence exclusive du Tribunal paritaire des baux ruraux pour connaitre du litige entre les parties,

Prononcer la nullité du jugement et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant la juridiction compétente.

Au fond

Au principal :

Sollicitant l’évocation du litige par la cour, elle entend voir reconnaitre que le contrat est un bail rural et qu’il n’a pu être établi pour une durée inférieure à neuf années,

Subsidiairement, dire que le contrat lie les parties pour une durée de trois années à compter de la réalisation des travaux par la fondation Saint Martin prévus pour permettre à l’association de mettrre en oeuvre le projet pour lequel le partenariat a été conclu,

En tout état de cause

-condamner la fondation Saint Martin à réaliser les travaux de remises en état du plancher et de la toiture de la grange ainsi que les huisseries de l’habitation et ce sous astreinte dfe 150 € par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

-condamner la fondation Saint Martin à lui payer la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis ainsi que la somme de
Elle fait valoir essentiellement que :

- in limine litis : l’association est considérée comme une exploitation agricole qui a été déclarée le 23 mars 2021 ; la qualité d’agriculteur est donc conférée à l’association et ce de manière rétroactive au 1er mai 2018 ; au vu des dispositions d’ordre public de l’article L 411-1 du code rural, le tribunal paritaire des baux ruraux étant seul compétent pour connaître du litige, la nullité du jugement devra être prononcée et les parties invitées à saisir le tribunal compétent

-au fond :

*sur la durée du bail , si la cour estimait que l’élément nouveau ne justifiait pas le prononcé de la nullité du jugement et que la cour souhaitait évoquer, l’association ne s’y oppose pas ; la qualité d’exploitante agricole à effet rétroactif et l’objet du contrat de bail et du prêt à usage entrant dans les dispositions de l’article L 411-1 du code rural, ils ne peuvent être analysés que comme constituant un bail rural ;

le projet de l’association était clair dès octobre 2017, les statuts de l’association également ; le jugement sera réformé et il sera dit que ces contrats ont été conclus pour une durée ne pouvant être inférieure à neuf ans ; subsidiairement, si la qualification du bail rural n’était pas retenue, le jugement sera également réformé en ce qu’il a retenu l’application du droit commun ; le partenariat qui a été mis en place et contractualisé par les parties est un contrat sur le long terme, la fondation devant réaliser les travaux et accompagner l’association dans son projet, ce qu’elle n’a pas exécuté sciemment ; il doit être considéré que le contrat n’a été conclu pour une durée de trois années qu’à compter de la réalisation des travaux permettant à l’association de mettre le projet à exécution,

*sur la réalisation des travaux : la fondation s’était engagée à réaliser les travaux de réhabilitation , mise en sécurité ou autres lui revenant de fait dans la convention de partenariat ; dans le cadre du contrat de bail , il était précisé que le bailleur fera réparer au plus tard fin décembre 2018 et à ses frais le plancher et la toiture de la grange. Les huisseries de l’habitation feront l’objet d’un devis et le calendrier sera établi en concertation avec le preneur pour réaliser au mieux les travaux nécessaires dans des délais raisonnables ; la fondation ne s’est pas exécutée ; le locataire se tient à la disposition de la fondation pour faire entrer tout entrepreneur qu’elle mandatera pour faire établir les devis et réaliser les travaux ; son préjudice doit être évalué à 8000 € ; s’agissant du non paiement de loyer, la fondation a refusé le paiement et l’association a dû faire consigner les sommes en CARPA,

-le consentement de la fondation n’a jamais été vicié et elle sera déboutée de sa demande en nullité.

*

Par dernières conclusions du 17 octobre 2021 la fondation Saint Martin

sollicite la réformation du jugement en ce qu’il a :

- rejeté ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

- rejeté sa demande de résolution des contrats

-condamné la fondation Saint Martin à verser à l’association Urba Terra

une somme de 5 000 € de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis

-condamné la fondation Saint Martin à verser à l’association Urba Terra

une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- condamné la fondation Saint Martin aux entiers dépens

Au préalable :
Vu l’article 74 du code de procédure civile,

Vu les articles L.411-1 et L 311-1 du code rural et de la pêche maritime,

- juger que les dispositions du code rural et maritime ne sont pas applicables

-juger que le contrat liant les parties est soumis aux dispositions du code civil -juger irrecevable l’exception d’incompétence

-débouter l’appelante de sa demande de nullité du jugement entrepris

Au Fond :

-juger que l’association Urba Terra se prévaut de simples projets d’actes qui n’ont pas force obligatoire entre les parties

-débouter l’association Urba Terra de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions

-ordonner la libération des lieux dans le délai de quinze jours qui suivra la signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 500 €uros par jour de retard

-ordonner l’expulsion de l’association Urba Terra et celle de tous occupants

de son chef, des immeubles visés ci-avant avec l’assistance de la force publique, si besoin est, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner.

- Subsidiairement

Vu l’article 568 du code de procédure civile,

Vu les articles 1131 et 1137 du code civil,

Evoquer l’affaire :

- prononcer la nullité des contrats de bail et de prêt du 25 avril 2018 ,pour dol

-Très subsidiairement :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le bail et le prêt

prenaient fin le 24 avril 2021

-le réformer pour le surplus

Y ajouter,

-condamner l’association Urba Terra au paiement de la somme de 5 771,32 €uros au titre de la taxe foncière pour la période 2018 à 2021

En tout état de cause

- juger l’association Urba Terra occupante sans droit ni titre des immeubles

cadastrés à Albi, […], section EZ, […], 241, 243, 244, 245, 250, et […], section HK, […], 34 et 273 ;
Dès lors, et encore,

- ordonner la libération des lieux dans le délai de quinze jours qui suivra la

signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 500 €uros par jour de retard ,

- ordonner l’expulsion de l’Association Urba Terra et celle de tous occupants

de son chef, des immeubles visés ci-avant avec l’assistance de la force publique, si besoin est, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner,

- condamner la même au paiement de la somme de 1 200 €uros par an au titre du loyer ou de l’indemnité d’occupation depuis le 25 avril 2018, soit celle de 3 600 € à parfaire à la libération des lieux ,

-ordonner la compensation entre toutes sommes,

-condamner l’association Urba Terra au paiement de la somme de 3.500 €uros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens de l’instance.

La Fondation fait valoir essentiellement :

*l’irrecevabilité de l’exception d’incompétence soulevée pour la première fois en cause d’appel, alors qu’elle devait être soulevée in limine litis , avant toute défense au fond et que c’est l’association elle même qui a saisi le tribunal,

- la déclaration de début d’activité a été réalisée par l’association le 23 mars 2021 après sa déclaration d’appel pour revendiquer un début d’activité au 1er mai 2018 ; enfin elle ne justifie pas de cette application rétroactive,

- la nullité ne peut être invoquée en considération d’un évènement postérieur,

- en tout état de cause le contrat ne saurait être qualifié de bail rural ; l’intention des parties au jour de la conclusion du contrat n’était pas de le soumettre à ce statut ; les dispositions civiles sont seules indiquées ; les conventions ont pour objet l’activité de l’association laquelle exerce une activité d’insertion de formation et d’animation qui peut être en lien avec l’agriculture mais qui n’est en aucun cas une activité agricole,

*les contrats dont se prévaut l’association n’étaient que des simples projets ; les E ne sont pas toutes paraphées, la mention 'fait pour valoir ce que de droit’ n’est pas une formule devant figurer à la fin d’un contrat régulièrement formé, à de multiples reprises figurent des points d’interrogation ce qui démontre le caractère non définitif de ces actes outre l’existence d’erreurs,

- les échanges de courriels ultérieurs démontrent qu’il s’agissait bien de projet d’acte,

-le contrat de bail devait être signé chez le notaire ,

-les deux actes ne constituent pas des contrats engageant les parties,

-la fondation a notifié son souhait de ne plus signer les contrats et l’association lui en a donné acte tout en faisant une offre de prix d’achat ,

-enfin certaines parcelles dans le projet de bail n’appartiennent pas à la Fondation,

-c’est en raison de l’absence d’accord en septembre 2018 sur le prix d’achat proposé par l’association qui avait noté que les contrats de bail et de prêt à usage ne seraient pas signés que cette dernière a décidé d’occuper les lieux et de revendiquer deux titres d’occupation, *les projets ne sont pas conformes à la convention de partenariat constituant l’accord cadre des parties, la durée des contrats ne pouvant être que d’une année à compter du 24 avril 2018, soit jusqu’au 23 avril 2019 ; depuis l’association est sans droit ni titre,

*à titre subsidiaire, si les relations liant les parties constituaient un bail rural, le vice du consentement sera retenu,

* à titre très subsidiaire, sur la confirmation du jugement quant au régime et à la durée du bail, la non réalisation des travaux n’a pas freiné le développement de l’activité de l’appelante ; elle n’est pas fondée à solliciter de décaler dans le temps une date de durée de contrat ; elle n’est pas également fondée à demander réparation d’un prétendu préjudice ; l’association n’a jamais réglé quelque somme que ce soit au titre des loyers ; conformément à l’acte du 25 avril 2018, l’association devra verser la taxe foncière pour la période de 2018 à 2021,

*en tout état de cause, sur la fin du bail, congé a été donné le 20 janvier 2021 pour le 24 avril 2021.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2021.

La cour pour un plus ample exposé des faits ,des demandes et moyens des parties fait expressément référence au jugement entepris ainsi qu’aux dernières conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du jugement

L’association Urba Terra soulève, après avoir saisi elle -même le tribunal d’instance d’Albi, la nullité du jugement au motif de l’incompétence du tribunal, le bail et le prêt à usage relevant des dispositions d’ordre public du code rural .

L’association Urba Terra ne peut, en invoquant un élément nouveau survenu le 23 mars 2021 relevant de son propre fait (sa déclaration en qualité d’exploitante agricole à effet rétroactif), de surcroît non opposable à la fondation Saint Martin, soulever une exception d’incompétence pour la première fois et ce devant la cour d’appel .

La demande en nullité du jugement formulée de ce chef ne peut qu’être rejetée.

Sur les conventions liant les parties

Sur la qualification des actes en date du 25 avril 2018

L 'article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s 'engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d 'un comportement non équivoque de son auteur.

La fondation Saint Martin conteste être liée par un contrat de bail depuis le 25 avril 2018, celui-ci n’étant en réalité qu’un projet, la signature de la Présidente de la fondation n’ayant été réclamée par l’association qu’aux fins de constituer un dossier.

Il convient de rappeler que les parties avaient au préalable signé une convention de partenariat le 29 mars 2018 pour une durée de trois ans, dont la validité n’est pas contestée.

Les conventions litigieuses intitulées Bail de 'la ferme du Go’ et prêt à usage ont été signées le 25 avril 2018 par les parties. La mention manuscrite qui précède la signature de la bailleresse M^me X , 'Fait pour valoir ce que de droit ' ne peut aucunement signifier qu’elle n’entendait pas s’engager selon les termes des dites conventions.

Les conventions comportent une mention préalable : Bail signé -prêt à usage signé entre les parties sous seing privé dans l’attente de l’enregistrement définitif de l’acte en l’étude de Maitre Y Z A à réception des diagnostics préliminaires obligatoires, d’ores et déjà diligentés prévus à la réalisation le 3 mai 2018 et qui seront par suite envoyés par l’expert à l’étude pour finalisation de l’acte dont la signature définitive est estimée à mi mai 2018" .

Si la commune volonté des parties était de procéder ultérieurement à la rédaction d’un acte notarié, non obligatoire en la matière, il doit être relevé que les actes sous seing privés ne prévoient pas cette modalité future 'd’enregistrement 'comme étant une condition suspensive de leur validité.

Par ailleurs, une absence de paraphe sur chacune des E des actes et l’existence de point d’interrogations concernant les références des parties ne peuvent priver les actes d’effets alors que ces dernières sont parfaitement identifiées et leurs signatures non contestables.

La Fondation Saint Martin invoque le fait que le projet de bail stipule en p3 diverses parcelles visées dont les parcelles cadastrées section EZ n° 243 et 244 tout en précisant en page 7 ' les parcelles 243 et 244 de la section EZ appartiennent à la Commune d’Albi au moyen de l’acquisition qu’elle en a faite de la Fondation Saint Martin aux termes de l’acte reçu par notaire le 2 décembre 1997 .'

Les biens objets du contrat de bail sont parfaitement définis et appartiennent à la Fondation , l’immeuble à usage d’habitation et la grange étant édifiés sur les parcelles figurant au cadastre sous les relations suivantes Section EZ N°228 lieu Dit LE GO d’une surface de 15a 72 ca et Section EZ n° 245 d’une surface de 92 a 37 ca. L’immeuble à usage d’habitation et la grange ne sont donc pas concernés par les parcelles 243 et 244 de la section EZ .

Quant à la réalisation des diagnostics préalables, ces derniers sont exigés en faveur du preneur ; leur défaut de production ne peut être invoqué par le bailleur.

S’agissant des travaux à réaliser , le contrat de bail dispose , au chapitre Etat des lieux : le preneur prend l’immeuble loué dans l’état où il se trouve actuellement. Il confirme parfaitement le connaitre pour avoir pu personnellement s’en rendre compte lors d’une visite des lieux effectuée préalablement à ce jour et en vue du présent acte .

Les parties déclarent et reconnaissent qu’un état des lieux a été établi contradictoirement entre elles le 30 janvier 2018 ]… [Par suite lors de son entrée en jouissance, le preneur ne pourra exiger du bailleur aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires ou travaux quelconques hormis les engagements de réhabilitations détaillés plus loin (vétusté de la grange et révision des huisseries de l’habitation) . Le bailleur fera réparer au plus tard fin décembre 2018 et à ses frais le plancher et la toiture de la grange. Les huisseries de l’habitation feront l’objet d’un devis et le calendrier sera établi en concertation avec le preneur pour réaliser au mieux les travaux nécessaires dans des délais raisonnables.

Il y a lieu de retenir que ces travaux sont suffisamment définis pour déterminer l’étendue de l’engagement du bailleur.

Le bail précise le montant du loyer annuel et des charges ainsi que ses conditions de réglement . Le prêt à usage était consenti à titre gratuit . Il était précisé que la gratuité disparaissait si le prêteur bénéficiait d’une contrepartie, y compris en nature.

Par la suite, divers échanges ont eu lieu entre les parties, à la réception des expertises diligentées par la fondation St Martin, adressées par le notaire à l’Association le 25 mai 2018. Il convient de relever que le notaire a déclaré par courriel du 3 novembre 2020 que les parties avaient signé l’acte du 25 avril 2018 hors sa présence et sans qu’il en soit informé au préalable .

Les échanges en juin 2018 font apparaître un retard dans la réalisation du projet dénommé UT.

Par courriel du 19 septembre 2018, la Fondation Saint Martin adressait à l’association Urba Terra la décision du conseil d’administration du 13 septembre 2018 lequel avait décidé à l’unanimité de ne pas poursuivre les négociations avec cette dernière .La Fondation précisait que le terrain du Gô était mis à la vente et que si l’association était intéressée, elle pouvait se porter acquéreur.
Par courriel du 2 octobre 2018, l’Association formulait une proposition d’acquisition tout en invoquant les travaux nécessaires aux bâtiments.

Il n’a pas été donné suite à cette offre.

Par courrier recommandé en date du 15 décembre 2018, l’association Urba Terra a mis en demeure la fondation Saint Martin de lui fournir un certain nombre de documents et informations et d’engager la partie des travaux définis comme incontournables et urgents et datés dans le bail .

Par courrier en date du 26 décembre 2018, le conseil de la fondation Saint Martin indiquait qu’aucun bail n’avait été signé entre les parties.

Ces divers échanges ne peuvent permettrent de démontrer que les engagements conclus le 25 avril 2018 n’étaient qu’éventuels, au stade de projets.

Il est constant que l’Association a pris possession des lieux, en accord avec la Fondation et qu’elle n’a fait l’objet d’ aucun commandement de quitter les lieux ou procédure aux fins de la voir reconnaitre sans droit ni titre, avant la présente instance diligentée à son initiative.

Dès lors, eu égard à l’ensemble des éléments ci avant exposés, des écrits litigieux tels qu’analysés, il convient de retenir que ces conventions signées le 25 avril 2018 lient les parties .La preuve de la démonstration de la volonté des parties de s’engager est donc rapportée.

Quant à leur qualification, le bail mentionne au contrat que la destination des biens loués sont destinés à l’usage exclusif d’habitation, activités de productions, de formation et d’insertion et toute activité liée de fait aux précédentes mais à l’exclusion de toute autre usage non validé par le bailleur et ce même temporairement.

L’Association Urba Terra entend voir reconnaître la qualification de bail rural laquelle doit s’appliquer aux deux contrats souscrits en raison de leur indivisibilité, et ce, au vu de sa déclaration du 23 mars 2021 de création d’entreprise agricole, avec début d’activité au 1er mai 2018.

Outre le fait qu’elle ne justifie pas de l’application rétroactive de ce statut d’exploitante agricole au vu de sa seule déclaration produite au débat, elle ne peut l’opposer à la fondation St Martin alors qu’il n’est aucunement entré dans le champ contractuel des parties lors de la conclusion des conventions litigieuses du 25 avril 2018 .

Il convient en effet de relever que la qualité des parties et leur volonté commune doivent s’apprécier au moment de la conclusion des conventions. Il est souligné que les parties ont clairement soumis celles-ci aux seules dispositions du code civil, et que l’association Urba Terra, régie au terme de ses statuts par la loi de 1901, ne revendiquait ni n’avait alors aucunement la qualité d’exploitante agricole.

Au terme de ses statuts et de la convention de partenariat signée le 29 mars 2018, l’association Urba Terra s’est définie comme étant une association dont la finalité était le développement de l’agriculture urbaine en mettant en oeuvre l’insertion sociale et professionnelle, la formation et l’accompagnement de producteurs et artisan intégrés au projet.

Si la convention de partenariat permettait d’envisager une évolution de structure, notamment la création d’une SCIC par l’Association, celle-ci ne pouvait intervenir sans information préalable de la Fondation et adaptation des relations entre les parties.

L’Association ne peut opposer en conséquence, de surcroît de manière rétroactive, la qualité d’exploitante agricole au bailleur, plus de trois années après la conclusion des conventions litigieuses, qualité qu’elle n’évoquait d’ailleurs pas elle -même devant le premier juge.

La qualification de bail rural doit être exclue.

Tant le contrat de bail que le prêt à usage, étant relevé le caractère indivisible de ces deux contrats, sont donc soumis aux dispositions civiles comme précisées dans les actes, précision faîte qu’il n’existe plus de contestation sur l’exclusion en l’espèce des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

**

Il est précisé que la demande en nullité des dits contrats pour vice de consentement formée à titre subsidiaire par la Fondation dans l’hypothèse de la reconnaissance d’un bail rural n’a donc pas à être examinée.

Sur la durée du bail et du prêt à usage

La durée du bail était consentie et acceptée pour une durée de trois ans commençant à courir le 25 avril 2018 (soit avant la date d’effet rétroactif de la qualité d’exploitante agricole revendiquée par l’Association), pour finir le 24 avril 2021, avec possible reconduction tacite, mais sans bénéfice du droit au renouvellement du bail, lequel n’est pas soumis aux dispositions du code de commerce.

L’Association sollicite, dans l’hypothèse où la qualification de bail rural ne serait pas retenue, de dire que les contrats liant les parties ne prendront fin qu’à l’expiration d’une durée de trois années suivant l’achèvement des travaux convenus par la Fondation .

Le manquement par une partie de ses obligations ne saurait avoir pour effet de modifier la durée des contrats, en l’absence de dispositions expresses ou d’accord survenu entre les co contractants, postérieurement à la signature des actes du 25 avril 2018.

Aucun accord ne peut être constaté en ce sens , étant relevé également que le contrat ne fait aucune référence aux dispositions de la convention de partenariat du 29 mars 2018 antérieure aux contrats litigieux laquelle prévoyait des baux initiaux précaires d’un an renouvelables eu égard à l’état de projet naissant. Il est observé que la convention de partenariat était elle conclue pour une durée de trois ans à compter du 29 mars 2018, corroborant ainsi la durée des baux prévus le 25 avril 2018.

La Fondation a donné congé à l’Association en cours d’instance à effet du 24 janvier 2021 minuit, tant pour le bail que pour le prêt à usage.

L’Association ne formule, à titre subsidiaire, aucune observation sur le dit congé.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la date d’expiration des contrats au 25 avril 2021.

Y ajoutant, au vu du congé donné, il y a lieu de dire que l’association Urba Terra est occupante sans droit ni titre des biens faisant l’objet des contrats de bail et prêt à usage, d’ordonner la libération des lieux dans un délai de quinze jours, sans astreinte à ce stade la procédure, et à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si nécessaire.

En cas d’abandon des lieux objet des contrats de bail et prêt à usage par les occupants, autorise la Fondation à effectuer l’inventaire des meubles meublant des dits lieux, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira, aux frais des expulsés.

Sur les obligations respectives des parties

Il ne peut être fait droit à la demande de réalisation des travaux formée par l’Association au vu du sort donné au litige, celle-ci étant occupante sans droit ni titre à compter du 25 avril 2021.

En vertu de l’article 3 in fine du contrat de bail, celui-ci prévoyait que le bailleur ferait réparer au plus tard fin décembre 2018 et à ses frais le plancher et la toiture de la grange. Les huisseries de l’habitation feront l’objet d’un devis et le calendrier sera établi en concertation avec le preneur pour réaliser au mieux les travaux nécessaires dans des délais raisormables.

La fondation Saint Martin ne conteste pas que les dits travaux n’ont pas été réalisés.

Eu égard à la nature de ces travaux, à l’usage prévu des lieux par l’Association laquelle a cependant pu utiliser partiellement les lieux, il convient de confirmer l’appréciation du préjudice de jouissance subi par la locataire justement évalué par le premier juge à hauteur de 5 000 €.

Quant au non paiement des loyers par l’Association , celle-ci devait au terme du contrat de bail un loyer annuel de 1200 €, payable en quatre termes égaux de 300 € chacun. D’un commun accord entre les parties, aucun loyer n’était dû au cours de la première année de location, seules les charges étant à payer.

Les charges locatives (taxes foncières …) devaient être remboursées par le preneur à première demande du bailleur, sur justificatif.

La Fondation est bien fondée à solliciter paiement d’un loyer qu’à compter du 25 avril 2019 , précision faîte que l’Association n’a versé en compte Carpa qu’une somme de 900 € disponible à compter du 20 Août 2021, sans préciser l’identité du bénéficiaire ni son objet .

L’Association doit donc au titre des loyers jusqu’à la date de fin du bail la somme de 2400 € pour la période de fin avril 2019 à fin avril 2021 outre une indemnité d’occupation mensuelle de 100 € à compter du mois de mai 2021 (tenant compte de la proratisation nécessaire ) jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera ajouté en ce sens à la décision entreprise laquelle a rejeté à juste titre les demandes de résolution et d’indemnité d’occupation formées à compter du 24 avril 2018.

S’agissant de la demande actuelle en paiement de la taxe foncière sollicitée à hauteur de 5 771,32 pour la période 2018 à 2021, il convient de faire droit à la dite demande au vu des justificatifs produits ainsi qu’à la demande de compensation formée par la Fondation entre les obligations respectives des parties.

Sur les dépens et article 700 du code de procédure civile

Eu égard au sort donné au litige, précision faite que la fin des contrats n’est à bon droit survenue que postérieurement au jugement entrepris, il convient de confirmer la décision en ce qu’elle a laissé les dépens de première instance à la charge de la Fondation et a condamné celle-ci à verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des dépens d’appel, l’Association succombant dans l’essentiel de son appel, elle devra les supporter. Elle devra également verser à la Fondation la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La cour

Rejette les demandes de l’association Urba Terra en nullité du jugement entrepris et de renvoi des parties à mieux se pourvoir.

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Dit que l’association Urba Terra est occupante sans droit ni titre à compter du 25 avril 2018 des biens faisant l’objet des contrats de bail (immeuble à usage d’habitation et grange édifiés sur les parcelles figurant au cadastre sous les relations suivantes Section EZ N°228 lieu Dit LE GO d’une surface de 15a 72 ca et Section EZ n° 245 d’une surface de 92 a 37 ca. ) et du prêt à usage (terrain non bâti à prendre sur les parcelles figurant au cadastre sous les relations suivantes […], section EZ, […], 241, 243, 244, 245, 250, et […], section HK, […], 34 et […]
Ordonne à l’ association Urba Terra et tous occupants de son chef de libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision.

Ordonne à l’échéance de ce délai, l’expulsion de l’association Urba Terra et de tous occupants de son chef des immeubles ci avant désignés, avec le cas échéant l’assistance de la force publique.

Autorise , en cas d’abandon par les occupants des lieux objets du contrat de bail et du prêt à usage sus visés, la fondation Saint Martin à effectuer l’inventaire des meubles meublant des dits lieux, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira, aux frais des expulsés.

Condamne l’association Urba Terra à payer à la fondation Saint Martin :

- la somme de 2400 € au titre de loyers pour la période fin avril 2019 à fin avril 2021 outre une indemnité d’occupation mensuelle de 100 € à compter du mois de mai 2021 jusqu’à la libération effective des lieux

- la somme de 5 771,32 au titre de la taxe foncière pour la période 2018 à 2021,

Ordonne la compensation entre les sommes dues respectivement par les parties entre elles.

Rejette le surplus des demandes,

Condamne l’association Urba Terra à verser à la fondation Saint Martin la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel .

Condamne l’association Urba Terra aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER 1. B C D E