Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e Chambre Civile

(anciennement dénommée 1^re Chambre A)

ARRET DU 16 JANVIER 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/03648 – N° Portalis

DBVK-V-B67-MB3S

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 MARS 2015TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11/04375

APPELANTE :

SCI PROXIA

prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au dit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Michel THEVENIN de la SCP JURI OC, avocat plaidant, avocat au barreau de NIMES et représentée par M^e Jean-Michel CHARBIT de la SCP JURI-OC, avocat postulant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

COMMUNE DE VENDARGUES

Hôtel de Ville

[…]

Représenté et assisté par M^e D’ALBENAS de la SCP MARGALL – D’ALBENAS, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A AXA FRANCE IARD

représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Thierry VERNHET, avocat plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER et représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant, avocat au barreau de MONTPELLIER

SAS RAMPA REALISATIONS

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Guillaume BLANC pour la SCP FAYOL&Associés, avocat plaidant, avocat au barreau de VALENCE, et représentée par M^e Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI/BEAUREGARD/MOLINIER/TRIBOUL MAILLET, avocat postulant, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL EPSILON GE

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Michel CASANOVA de la SCP CASANOVA&Associés, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 19 Mars 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 AVRIL 2019, en audience publique, Madame G-H I ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du même code, devant la cour composée de :

M^me G-H I, Présidente

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

M. Thierry CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Henriane MILOT

L’affaire a été mise en délibéré au 06 juin 2019. Le délibéré a été successivement prorogé aux 27 juin 2019, 04 juillet 2019, 05 septembre 2019, 26 septembre 2019, 24 octobre 2019, 21 novembre 2019, 19 décembre 2019, 09 janvier 2020 et 16 janvier 2020.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par M^me G-H I, Présidente, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SAS Rampa réalisations a obtenu le 15 février 2005 un arrêté de lotir afin d’assurer la réalisation et la commercialisation de différentes parcelles situées sur la zone industrielle de Vendargues.

Par actes notariés des 10 et 13 juin 2005, elle a acquis de la communauté d’agglomération de Montpellier et de la commune de Vendargues différentes parcelles aux fins de réalisation de ce lotissement à vocation industrielle, tertiaire et de bureaux.

La parcelle BA 203 a été vendue par la commune de Vendargues à la SAS Rampa réalisations qui l’a divisée avant de la revendre en plusieurs lots.

Par acte notarié du 29 mars 2007 faisant suite à une promesse unilatérale de vente du 22 juin 2006, la SAS Rampa réalisations a vendu à la SCI Proxia un terrain à bâtir cadastré section BA n°233 correspondant au lot numéro 7 du lotissement

« Les terres du roy '' d’une superficie de 1550 m². Après obtention d’un permis de construire le 2 juillet 2007, la SCI Proxia a fait édifier un bâtiment sur ce lot pour un coût supplémentaire à celui prévu à la suite d’une étude de sol de la SA Cemer du 4 septembre 2008 qui, mettant en évidence l’existence d’un remblai sur une très grande épaisseur, a préconisé un mode constructif sur pieux et non pas sur radiers.

Sur demande de la SCI Proxia, M. X a été commis en qualité d’expert par ordonnance de référé du 28 janvier 2010. Celui-ci a déposé son rapport le 29 décembre 2010.

En lecture de ce rapport, la SCI Proxia a le 5 août 2011, tenant la nature de remblai du terrain acquis, assigné la SAS Rampa réalisations, devant le tribunal de grande instance de Montpellier au visa des articles 1641, 1147 et 1135 du code civil, en paiement, exerçant l’action estimatoire, de la somme de 88 233,02 € TTC au titre des travaux d’adaptation au terrain, des frais financiers et immatériels, la somme de 50 000€ au titre de la moins-value affectée à l’immeuble, outre frais irrépétibles et dépens.

Par exploit du 5 juin 2012 la SAS Rampa réalisations a assigné la SARL Epsilon Ge, géomètre-expert ayant réalisé le lotissement et la commune de Vendargues en garantie des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Le 17 mai 2013 elle a assigné en garantie la compagnie AXA France SA, son assurance responsabilité civile.

Par jugement du 24 mars 2015, le tribunal de grande instance de Montpellier a':

— débouté la SCI Proxia de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS Rampa réalisations,

— débouté la SAS Rampa réalisations de ses appels en garantie à |'encontre de la commune de Vendargues, d’AXA France SA et de la SARL Epsilon Ge,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de la compagnie AXA France SA,

— dit que la SAS Rampa réalisations et la compagnie AXA France SA garderont à leur charge leurs frais non taxables de procédure,

— condamné la SAS Rampa réalisations à payer a la commune de Vendargues la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné la SAS Rampa réalisations à payer à la SARL Epsilon Ge la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— rejeté pour le surplus,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

— dit que la SCI Proxia supportera la charge de ses propres dépens';

— dit que la SAS Rampa réalisations supportera la charge de ses propres dépens et des appels en garantie.

Le 13 mai 2015, la SCI Proxia a relevé appel de cette décision.

Vu les dernières conclusions remises au greffe par RPVA le':

—  18 mars 2019 par la SCI Proxia,

—  24 février 2016 par la SAS Rampa réalisations,

—  7 janvier 2016 par la commune de Vendargues,

—  27 novembre 25015 par la SARL Epsilon Ge,

—  1^er novembre 2015 par la compagnie AXA France SA';

L’instruction de la procédure a été clôturée le 19 mars 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de la SCI Proxia :

La SCI Proxia poursuit la SAS Rampa réalisations en sa qualité de vendeur professionnel, débiteur d’une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur sur la nature du terrain vendu, sur le fondement des articles 1641, 1147 et 1135 ancien du code civil .

L’article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou

n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ''.

L’article 1642 de ce même code ajoute que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ''.

Enfin l’article 1643 dispose qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, le 29 mars 2007 la SCI Proxia a acquis de la SAS Rampa un terrain à bâtir cadastré commune de Vendargues section BA n°233 correspondant au lot numéro 7 du lotissement

« Les terres du roy '' d’une superficie de 1550 m² qu’elle avait elle-même acheté à la commune de Vendargues les10 et 13 juin 2005.

L’expert X a identifié le vice comme consistant en la présence d’un remblai récent et non stabilisé dont la hauteur varie d’environ de 5,40 m à 8,40 m, vice du sol qui en l’absence d’une information de l’acquéreur sur la présence de remblai grève le coût de la construction par les ouvrages spéciaux d’assise des fondations.

Il précise que cette zone était une décharge pour l’agglomération de Montpellier et la ville de Vendargues et qu’il ne lui semble pas que cette information ait été officiellement communiquée lors de l’acquisition du terrain à la SAS Rampa réalisations, laquelle ne l’a pas déclarée dans les actes lors de la vente à la SCI Proxia.

Cependant, il ajoute que la visite de la parcelle permet de constater en limite du terrain un talus important et qu’à l’examen de l’image satellite google Earth datée du 11 août 2006, il est possible de constater les dégâts des récents apports de terre avec la présence d’une dizaine de tas correspondant au dépotage lors du soulèvement de la benne des camions. En conséquence, il se déclare enclin à penser que ni le vendeur, ni l’acheteur assisté de son maître d''uvre qui devait établir le projet, n’est allé sur le terrain préalablement à la vente du 29 mars 2007, car l’avant visite du site en 2006 permettait de voir la présence du talus et ces apports de terre. Ainsi l’acquéreur aurait pu voir la présence du talus et en aviser le maître d''uvre et le vendeur aurait dû avoir la même démarche et l’a probablement eu lors de la réalisation des VRD du lotissement. L’expert en conclut que l’existence et la gravité des vices affectant le terrain pouvaient être décelés par l’acquéreur et être connus par le vendeur.

Le vice caché se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination. En l’espèce, la présence d’un vice caché s’apprécie par rapport à l’ampleur des travaux d’adaptation en comparaison du coût de ces travaux à ceux de la construction. En l’espèce, les travaux de fondations spécifiques rendus nécessaires par la présence des remblais se révèlent en l’espèce 10 fois plus coûteux que ceux prévus à l’origine et représentent près de 15'% du prix de la construction et près d’un tiers du prix d’achat du terrain. Dans sa matérialité le vice n’est pas contestable .

La SCI Proxia reproche au premier juge d’avoir considéré que le vice était apparent en commettant un certain nombre d’erreurs d’appréciation induites en grande partie du rapport d’expertise de M. X. N’étant professionnel ni de l’immobilier, ni de la construction, elle déclare n’avoir eu connaissance du vice du terrain que grâce à l’étude géotechnique prévue par l’architecte chargé de réaliser la construction, l’information que la zone était une ancienne décharge pour l’agglomération de Montpellier et la ville de Vendargues et que le terrain acquis était en nature de remblai ne lui ayant pas été

communiquée par la SAS Rampa réalisations qui en avait pourtant connaissance et l’état des lieux lors de la visite avant la vente tout comme la présence de quelques tas de terre dans la période séparant la date de la signature du compromis de celle de la vente ne permettant pas de se rendre compte de l’existence de ce remblai.

Il est constant que l’acte authentique signé le 29 mars 2007 portant vente par la SAS Rampa réalisations à la SCI Proxia d’un terrain à bâtir situé à Vendargues constituant le lot numéro 7 du lotissement «'Les terres du roy'» cadastré section BA numéro 233 pour une superficie de 15 a 50 ca sur lequel lot il est possible d’édifier une surface développée hors-d''uvre nette de 1700 m², moyennant le prix de 157'573 €, s’il renvoie au règlement du lotissement dont la SCI Proxia ne dénie en avoir eu communication avant la vente et précise que les lots 7 à 9 sont en zone ZC laquelle est affectée à la construction des bâtiments à usage d’activités et de services (bureau, laboratoires, services publics etc.) ou des équipements d’accueils sociaux ou de loisirs liés à la zone, ne porte aucun renseignement quant à l’état en nature de remblai du sol ou sous-sol du terrain vendu. La SAS Rampa Réalisations admet indirectement qu’elle n’a jamais communiqué à son acquéreur, puisqu’elle soutient qu’elle n’en était pas en sa possession,l’avis des domaines faisant apparaître cette qualité du sol.

Ainsi la présence de remblais dans le sol du lot acquis n’était pas renseignée dans l’acte de vente. Reste à établir si elle était apparente ou nom au jour de la vente.

Tant la photographie de 2005 que l’image satellite Google Earth du 11 août 2006 présentant selon l’expert des dépôts récents de terre ayant dû attirer l’attention des intervenants, ont été prises soit pour la première, à une date antérieure à la promesse de vente du 22 juin 2006 et à la visite des lieux par le potentiel acquéreur, soit pour la seconde, à une période située entre la signature de cette promesse et la réalisation de la vente, de telle sorte que ces dates n’excluent pas un nettoyage du site pour la vente alors même que la SARL Castigli confirme le 24 octobre 2008 qu’il a été réalisé un nettoyage en surface sur l’emprise du lot n°7. En outre, la cour ne constate la présence de tas de pierres sur le terrain de la SCI Proxia que sur les photographies de 1985 qui lui sont communiquées, soit à une date de 20 ans antérieure à la promesse de vente, et juste avant que le site aux abords de la zone industrielle de Vendargues ne soit réhabilité, végétalisé et replanté à la demande de la très active association«'les terres del Rey'».

S’agissant de la topographie des lieux, les photographies qui ont été prises par M. Y, architecte de la SCI Proxia en début d’année 2006 lorsque celui-ci s’est déplacé sur les lieux pour vérifier l’implantation des futurs locaux, font apparaître le terrain litigieux au sommet d’une colline avec quelques arbres adultes épars, des rochers et une végétation herbeuse sans que rien ne laisse supposer la nature du sous-sol.

Non seulement M. Y atteste que rien ne laissait supposer un tel instant qu’ils allaient rencontrer un sol constitué de remblais sur plus de 5 mètres de hauteur alors même que pour le lot voisin, ils avaient dû attaquer le rocher calcaire en place, mais l’entreprise Boix a établi son devis le 17 juillet 2008 en prévoyant que l’éventuel emploi du brise-roche n’était pas compris dans le devis.

Enfin en tout état de cause, si la présence d’un talus peut attirer l’attention d’un professionnel de la construction sur sa composition, il n’est pas de nature à alerter un profane. Il en est de même de la photographie de Google Earth en août 2006 dès lors que la présence de tas de terre et cailloux issus du remblaiement en limite du talus, à une date d’exécution de travaux dans la zone sur les autres lots du lotissement et de

réalisation des VRD, ne peut interpeller qu’un professionnel de la construction.

Or, si la SCI Proxia a pour activité la gestion immobilière et la mise en location d’immeubles, force est de constater que cette société civile qui a commencé son exploitation le 5 janvier 2007, est une société familiale créée entre M. C A et sa fille mineure Z âgée alors de 5 ans pour l’opération patrimoniale unique consistant en l’achat d’un terrain pour y édifier une construction destinée à abriter l’activité de distribution et application de produits d’entretien de la SAS Protecmo dont

M. C A est le seul dirigeant, avec hangar de stockage et bureaux administratifs mais également le logement personnel de M. A. La SCI Proxia n’est pas un professionnel de l’immobilier et même en admettant qu’elle a la qualité de professionnel de l’immobilier, celle-ci ne suffit pas en tout état de cause, pour lui conférer la qualité de professionnel de la construction qui seule serait de nature à la faire considérer comme ayant une connaissance dans le domaine de la construction ayant pu lui permettre d’apprécier le vice du sol ou du sous-sol lors de l’acquisition et d’autant plus, à dire d’expert, les signes apparents de ce vice. Le domaine de la construction fait appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière. Il n’est d’ailleurs pas prétendu et à plus forte raison démontré par la SAS Rampa Réalisations que M. B présente de telles compétences.

En conséquence de ce qui précède, la SCI Proxia, dénuée de toute compétence particulière en matière de construction n’avait pas la possibilité de se rendre compte de la nature du sol voire même de celle du sous-sol par une simple visite des lieux avant la vente ou par les documents qui lui ont été remis par son vendeur la SAS Rampa réalisations.

Ce vice affectant le sous-sol du terrain acquis n’était donc pas apparent. L’existence d’un vice caché pour la SCI Proxia est donc établie.

Pour s’exonérer de sa responsabilité pour vice caché, la SAS Rampa Réalisations excipe d’une clause de non garantie des vices cachés insérée au cahier des charges.

L’acte de vente du 24 mars 2015 rappelle’au paragraphe

«Charges et conditions » en page 23 que la vente a lieu tant sous les charges et conditions résultant des documents du lotissement que sous celles suivantes à la charge du vendeur et de l’acheteur.

Dans la promesse de vente signée le 22 juin 2006, la société Protecmo à laquelle se substituera la SCI Proxia a déclaré que l’arrêté d’autorisation, le règlement et le cahier des charges du lotissement ainsi que le cahier des charges de cession des terrains de la ZAC lui avaient été communiqués préalablement à la signature de l’acte. L’acte notarié du 29 mars 2007 précise en page 11 qu’un exemplaire du cahier des charges du lotissement avec l’ensemble des pièces du lotissement a été remis à l’acquéreur qui en a pris connaissance préalablement à la vente ce qu’il reconnaît.

L’article 16 du cahier des charges stipule que «les acquéreurs seront tenus de prendre les lois vendus dans l’état où ils se trouveront au jour fixé pour l’entrée en jouissance. Sans préjudice des dispositions contraires du présent cahier des charges, en son article 4, les vendeurs ne seront tenus à aucune garantie de l’état du sol ou du sous-sol, soit de l’existence des vices apparents ou cachés de communauté ou mitoyenneté ». Il a ainsi

été stipulé une clause de non garantie des vices cachés par un cahier des charges qui a valeur contractuelle.

Au demeurant, la cour observe, même si aucune des parties ne relève l’erreur qui l’affecte, que l’acte authentique quant à lui prévoit en page 24 à la charge de l’acquéreur': « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouvera au jour de l’entrée en jouissance «'avec'» garantie de la part du vendeur pour la qualité du sol et du sous-sol à l’effet de permettre l’édification de constructions, telles que prévues au règlement du lotissement'; […]».

La clause de non garantie des vices cachés entre un vendeur professionnel et un acheteur profane n’est pas valide, dès lors que le vendeur dans cette hypothèse est censé connaître les vices de la chose. Elle est valide si l’acheteur est un professionnel de la même spécialité que le vendeur, dès lors qu’en raison de sa profession l’acheteur est à même de connaître les risques de la chose qu’il achète, sauf pour le premier à rapporter la preuve que le second avait une connaissance effective du vice relevant de la mauvaise foi.

Ainsi qu’il l’a été dit plus haut, la SCI Proxia n’étant pas un professionnel de l’immobilier et encore moins de la construction, celle-ci est intervenue à la vente en qualité d’acquéreur non professionnel de sorte que la clause d’exclusion des vices cachés ne lui est pas opposable.

Mais à admettre qu’elle était un professionnel de l’immobilier, il n’est pas contestable que le lotisseur la SAS Rampa Réalisations est elle un vendeur professionnel, ce qu’elle ne dénie, et qu’à ce titre, si antérieurement à la loi Elan du 23 novembre 2018, elle n’avait pas à garantir l’adaptation de la future construction par rapport à la structure géologique du sol et du sous-sol, l’analyse du sol relevant de la seule responsabilité des professionnels intervenant dans la construction auxquels il appartient de vérifier que le sol et le sous-sol conviennent à l’immeuble à construire et de prévoir en conséquence des fondations adaptées, elle se devait à tout le moins d’informer son acquéreur de l’ensemble des éléments dont elle avait connaissance sur la nature du sol et du sous-sol.

En l’espèce, la SAS Rampa a eu de longues négociations avec la mairie de Vendargues. La délibération du 29 janvier 2004 de la mairie de Vendargues rappelle en effet sa précédente délibération numéro 90/1999 portant aliénation d’une parcelle communale sise au parc industriel de la vallée du Salaison et le fait que cette opération ne s’était finalement pas réalisée dans le délai d’un an à compter de l’avis rendu par le service des Domaines. La société Rampa réitérant sa demande d’acquisition, il y a eu nouvelle délibération sur la base du nouvel avis rendu par le service des Domaines. Il a donc été émis un avis favorable à la vente de la parcelle cadastrée section BZA n° 203 pour une superficie de 18'007 m² au profit de la société Rampa et d’en fixer le prix sur la base de l’évaluation du service des Domaines en son avis du 19 janvier 2004 à savoir 137'257 € hors-taxes soit environ 7,62 euros hors-taxes le mètre carré, la présente délibération annulant et remplaçant la délibération numéro 90/99 du 2 décembre 1999 . Par une dernière délibération du 22 avril 2004, le conseil municipal de la commune de Vendargues émettait un avis favorable au déclassement du Domaine public au Domaine privé de la commune, de la parcelle litigieuse et confirmait les termes de la délibération n° 09/2004 du 29 janvier 2004 portant cession de la parcelle BA n°203 au profit de la société Rampa. Certes, seule est annexée à l’acte de vente des 10 juin et 13 juin 2005 la délibération du 22 avril 2004 mais la société Rampa n’a pu ignorer les délibérations précédentes soit qu’elles lui ait été notifiées par la mairie, soit qu’elle en ait pris ou ait du en prendre connaissance par les

publications en mairie.

Parallèlement, les membres de la communauté d’agglomération de Montpellier ont par une délibération du 26 novembre 2003 décidé de la cession des parcelles cadastrées section BA n° 201 et 202 sont de superficies respectives de

2648 m² 37 m² et section BB numéro 221 d’une superficie de 22'080 m² situées sur le parc industriel de la vallée du Salaison à Vendargues moyennant le prix de 15,24 euros le mètre carré, taxe à la valeur ajoutée et frais de cession en sus et à la charge de l’acquéreur, au vu de l’avis du service des évaluations domaniales.

Ainsi dès le 29 janvier 2004, la SAS Rampa Réalisations avait une parfaite connaissance d’une évaluation faite par le service des Domaines du m² de la parcelle BA 203 de moitié inférieure à celle des parcelles BA 201 et 202 qui lui sont contiguës. Il est à tout le moins surprenant qu’en bon professionnel, elle ne soit pas allée ainsi qu’elle l’aurait dû conformément aux usages consulter les avis des Domaines qui fixe le prix des parcelles pour comprendre les motifs de cette évaluation basse de la parcelle 203, de moitié inférieure à celle des parcelles contiguës.

Cet avis des Domaines n° 2003/2508 du 9 janvier 2004 porte clairement dans le descriptif de la parcelle BA 203 les mentions « ce terrain (remblai) est bien desservi, mais à une forme triangulaire, environ la moitié du terrain est plate, puis il descend en pente fortement prononcée vers le Salaison, la société aura à réaliser les raccordements des différents lots et à créer une desserte pour ceux-ci ».

La qualité de remblai du terrain explique incontestablement l’évaluation de 7,62 euros le m² et le classement de la parcelle BA 203 en secteur ZC de la zone industrielle de Vendargues qui ne peut recevoir que des bâtiments à vocation tertiaire ou de bureaux et non des bâtiments à usage industriel, les parcelles 101 et 202 voisines étant classées en secteur ZB de la zone qui peut recevoir des bâtiments à usage industriel, commercial et artisanal et ayant été vendues à 15, 24 € le m².

De par ses compétences techniques, le lotisseur la SAS Rampa ne pouvait pas ne pas s’interroger sur qualité du sol et du sous-sol de la parcelle BA 203 par rapport aux parcelles immédiatement voisines.

Par ailleurs, la SAS Rampa Réalisations a procédé à l’aménagement du lotissement et créé la desserte des lots. Les voiries réseaux divers ont été mis en place avant même la commercialisation des lots. Lors des travaux la SAS Rampa n’a pu qu’avoir connaissance de la nature du sous-sol à proximité de la parcelle BA 233 et ce, alors même que l’étude géotechnique réalisée par la SARL Alpha Sol le 12 mars 2007, soit concomitamment à la vente du 29 mars 2007 à la SCI Proxia, fait apparaître au sud du lot numéro 5, – lot n°5 qui bien qu’en zone ZB jouxte au sud-sud ouest le lot n°7 de la SCI Proxia – partiellement au droit d’un talus, des remblais compacts d’une épaisseur croissante vers le sud-ouest jusqu’à 3,50 m d’épaisseur, remblai mis en place pour l’aménagement de la zone.

Ainsi il est établi que la SAS Rampa réalisations a engagé sa responsabilité dans la mesure où, en sa qualité de vendeur professionnel, elle ne s’est pas acquittée de son obligation d’information à l’égard de la SCI Proxia en ne l’informant pas de la qualité du sous-sol ' remblais ' de la parcelle BA 233 en secteur ZC de la zone industrielle de Vendargues qu’elle lui vendait. Si la SCI Proxia avait eu connaissance de ce vice, soit, elle n’aurait pas acquis la parcelle BA 233, soit elle en aurait donné un moindre prix. La décision déférée sera réformée en ce sens.

La SCI Proxia exerce l’action estimatoire et sollicite la condamnation de la SAS Rampa Réalisations à lui payer':

' la somme de 73 773, 43 € HT, ainsi décomposée :

56 066 € au titre des travaux d’adaptation au terrain du projet de construction directement liés aux vices cachés, 2 707,43 € au titre des frais financiers pour le surcoût lié au retard dans la construction et 15 000 € au titre de la perte mensuelle de loyer pour le retard de chantier soit 2 500 € sur six mois, soit globalement 88 233.02€ TTC ( TVA à 19,60'% ).

' la somme de, 50 000.00€ au titre de la moins-value affectée à l’immeuble.

Il est de jurisprudence constante qu’en matière immobilière l’acheteur est, au visa de l’article 1644 du code civil ancien, fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices lui permettant d’être en possession d’un immeuble conforme à celui qu’il avait souhaité acquérir.

La SAS Rampa Réalisations oppose à la SCI Proxia l’absence de préjudice du fait de la construction d’un bâtiment industriel alors que l’édification d’un tel bâtiment est interdite en zone ZC du plan.

Si les plans déposés à l’appui de la demande de permis de construire de la SCI Proxia portent «création d’un bâtiment industriel avec logement», un examen attentif de ces plans permet de constater que le bâtiment comporte au rez-de-chaussée un grand entrepôt avec un atelier sur 197 m² et des bureaux administratifs sur 178 m² et à l’étage un appartement de type F3 sur 107 m². Le rapport d’expertise amiable de M. D E permet de constater, photographies à l’appui, que la zone de stockage est équipée ce rayonnage servant au stockage des produits commercialisés par la SAS Protecmo, société de vente et de distribution de produits de réparation et de maintenance pour l’industrie et le bâtiment, liée par le bail commercial du 1^er août 2010 à la SCI Proxia, étant précisé que les deux sociétés ont respectivement pour Président et gérant, le même M. C A. Le bâtiment a été construit pour les besoins professionnels de M. A. Il n’y a aucune activité de production ni de transformation des produits dans les lieux et par suite aucune activité industrielle en tant que telle. La surface totale des bureaux et logement étant supérieure à celle de l’entrepôt de stockage, le bâtiment n’a pas une vocation industrielle mais tertiaire. La destination générale reste en nature de bureaux et logement, la destination industrielle reste accessoire, ce qui explique l’acceptation de la commune de Vendargues de la demande de permis de construire de la SCI Proxia le 2 juillet 2007 et l’absence de recours à l’encontre de la déclaration attestant de l’achèvement et la conformité des travaux déposée le 10 octobre 2011. Le tribunal a donc estimé à bon droit que le bâtiment construit est conforme à la zone ZC .

Au surplus l’expert qui spécifie que le bâtiment n’est pas à usage industriel, précise que des fondations spéciales

' fondations sur micro pieux avec longrines préfabriquées pour réaliser l’élévation du vide sanitaire sous la partie bureaux-habitation et mise en place d’un plancher dans la partie stockage ' devaient être réalisées même pour des bâtiments à usage d’activité et de service, la surcharge d’exploitation à

1,3 T m² pouvant être atteinte pour des activités de service ayant l’utilisation d’un matériel lourd. Ces observations rendent, en tout état de cause, inopérantes les

critiques de la SAS Rampa Réalisations.

Le préjudice de la SCI Proxia est réel et fixé par l’expert judiciaire au contradictoire des parties à la somme de

73 773, 43 € HT, soit 88 233.02€ TTC compte tenu d’un taux de TVA à 19,60'%. La SAS Rampas Réalisations qui ne discute pas sérieusement l’estimation de l’expert sera condamnée à payer la dite somme à la SCI Proxia.

Par contre cette dernière société ne peut qu’être déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la moins-value de l’immeuble tant il est vrai qu’il ne peut être à ce jour préjugé d’une éventuelle dépréciation du bâtiment lors de la revente, ce d’autant plus qu’ont été réalisés les travaux de fondations permettant la réalisation d’une construction conforme aux bâtiments édifiés en zone ZC de la zone industrielle de Vendargues. L’expert n’a constaté et il n’est à ce jour argué d’aucun désordre affectant le bâtiment. Enfin cet homme de l’art a indiqué que la diminution de la limitation de la charge de 2T par m² à 1,3 T par m² ne constitue pas un préjudice sur la valeur locative.

Il sera observé que la SAS Rampa Réalisations qui sollicite confirmation en toutes ses dispositions du jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 24 mars 2015 sauf à titre incident à être relevée et garantie de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre par la compagnie Axa France, ne recherche plus la garantie de la SARL Epsilon-Ge ni de la commune de Vendargues. Le premier juge qui a débouté la SAS Rampa réalisations de ses demandes en garantie à l’encontre de la SARL Epsilon-Ge et de la commune deVendargues et l’a condamnée aux dépens des appels en garantie ainsi qu’à leur payer une indemnité pour frais irrépétibles mérite confirmation .

Sur l’appel incident de la SARL Rampa Réalisations à l’encontre de la compagnie d’assurance AXA France SA.

La compagnie Axa France SA oppose à la SAS Rampa Réalisations un refus de garantie au visa des conditions particulières du contrat «Multi garanties» qui assurent seulement «' les vices imprévisibles du sol'», dès lors que le vice était connu de la SCI Proxia, mention étant faite dans l’acte notarié de la limitation d’usage et du type de construction sur le terrain.

Au surplus, elle expose ne prendre en charge que les seuls dommages et intérêts à l’exclusion des conséquences d’actions estimatoires ou rédhibitoires et en tout dernier lieu, excipe d’une exclusion de garantie en application de l’article 14 des conditions générales des préjudices résultant du fait intentionnel ou du vol du souscripteur ou de l’assuré.

Il ressort des conditions particulières du contrat Multigaranties maître d’ouvrage promoteur n° 0030784900071187 que la garantie est acquise pour les activités déclarées à l’article 1, 2,4,5,8,9, 10 et13 des conditions générales.

L’article 1 paragraphe 1.1.3 des conditions générales de la police Multigaranties prévoit que la garantie s’applique notamment en raison des risques de dommages et intérêts dont est tenu le maître d’ouvrage vis-à-vis de l’acquéreur en cas de vice caché affectant l’immeuble vendu en vertu des dispositions des articles 1641 à 1645 du code civil à l’exclusion des travaux de réparation du vice caché et de la restitution totale ou partielle du prix de l’immeuble vendu.

Cependant l’article 4.1 de ces mêmes conditions stipule que «l’assureur garantit le coût que l’assuré doit supporter des travaux supplémentaires imputables à un vice imprévisible du sol sur lequel ou à côté duquel est réalisée l’opération de construction, vice dont la première manifestation est antérieure à la réception».

Ainsi en l’état de l’extension de garantie facultative de l’article 4 pour vice imprévisible du sol, la compagnie Axa France ne peut exciper de l’exclusion des travaux de réparation du vice caché prévue à l’article 1.1.3. Elle discute également en vain le caractère imprévisible du vice pour la SCI Proxia dès lors que la cour a retenu que la nature de remblai du sol de la parcelle BA 233 grevant le coût de la construction par des ouvrages spéciaux constituait pour la SCI Proxia un vice caché dont la topologie du terrain et la limitation technique et administrative de l’usage du terrain ne pouvaient l’avertir, tenant sa qualité de vendeur profane.

Enfin la SA Axa France IARD ne caractérise pas les man’uvres intentionnelles de la SAS Rampa Réalisations pour cacher le vice à la SCI Proxia, fait intentionnel susceptible d’exclure la garantie .

En conséquence, la SA Axa France Iard garantira les condamnations à paiement prononcées à l’encontre de la SAS Rampa Réalisations au bénéfice de la SCI Proxia.

Sur le recours de la SA Axa France à l’encontre de l’architecte et de la SARL Epsilon GE, géomètre,

C’est en vain que la SA AXA Assurances fait référence dans le seul corps de ses écritures à la responsabilité de M. F Y architecte exerçant à l’enseigne Agence Architectonica alors que celui-ci n’a pas été appelé en la cause.

Elle fait valoir par ailleurs que la SARL Epsilon Ge, géomètre, ne pouvait se cantonner à implanter les limites, à la surface apparente du sol et se devait, en sa qualité de sachant réalisateur du lotissement qui mentionne dans ses spécialités l’activité topographie, étude, voiries et réseaux divers, de signaler la particularité du relief du terrain qu’elle ne pouvait ignorer, manquant ainsi à son obligation d’information et de conseil.

Le géomètre ou le géomètre-expert ne peut voir sa responsabilité engagée que dans le cadre des tâches ressortant de la mission qui lui est contractuellement confiée, peu importe la spécialisation qui est la sienne dans des domaines extérieurs à cette mission contractuelle.

Suivant devis du 6 juin 2005 la Sas Rampa Réalisations a donné mission à la SARL Epsilon -Ge, géomètre expert :

d’établir le plan de division en 9 Lots de sa propriété […], de procéder au bornage amiable contradictoire, à l’implantation des points de limite, à la rédaction du procès-verbal de bornage, à l’ établissement du plan de bornage, au recueil des signatures et à la pose des bornes, calcul des surfaces, implantations en trois interventions successives, dans l’axe de la voirie, à la limite des lots puis pose des bornes dans le fond des parcelles et clou ou marque de peinture au niveau de la voie'; division cadastrale en 9 lots + voirie, soit 10 lots à créer.

Ainsi à aucun moment, la SARL Epsilon Ge n’a reçu mission d’effectuer l’étude de la nature du sous-sol ni d’assurer la maîtrise d''uvre des voiries et réseaux. Il ne lui a non plus été confiée aucune mission de géotechnie ou géologie. Et même si elle s’est livrée

à un relevé topographique des lieux pour procéder au bornage commandé du lotissement et des lots, n’intervenant qu’en surface, elle n’avait pas à faire réaliser une étude de sol et par suite à informer la SAS Rampa Réalisations sur la nature du sous-sol et les possibilités de construction. Elle n’a commis aucune faute contractuelle à l’encontre de la SAS Rampa Réalisations susceptible d’engager sa responsabilité.

La SA Axa France sera donc déboutée de sa demande en garantie formée à l’encontre de la SARL Epsilon-Ge.

Sur le recours de la SA Axa France à l’encontre de la commune de Vendargues,

La SA Axa France motive son appel en garantie à l’encontre de la commune de Vendargues du fait de sa qualité de sachante pour les caractéristiques d’un terrain qu’elle a vendu à la SARL Rampa Réalisations en toute connaissance de cause et sur lesquelles elle aurait attiré l’attention en renseignant l’acquéreur sur les restrictions de construction .

La compagnie d’assurance emploie le conditionnel lorsqu’elle évoque l’exécution par la commune de son obligation de renseignement, d’information et de conseil à l’égard de son acquéreur la SAS Rampa Réalisations, la cour en déduit qu’elle estime que la preuve de cette exécution n’est pas rapportée.

Or la cour a précédemment jugé que les annexes, plus particulièrement les délibérations des conseils municipaux des communes de Montpellier et de Vendargues faisant chacun référence à l’avis précis des services des domaines, à l’acte authentique des 10 et 13 juin 2005 portant vente par la communauté d’agglomération de Montpellier et la commune de Vendargues à la SAS Rampa Réalisations de quatre parcelles de terrain à bâtir cadastrées à […] et 221 et les mentions mêmes de cet acte sur les constructions susceptibles d’être édifiées sur chaque parcelle de la zone industrielle de la vallée des Salaisons, permettaient à la SARL Rampa Réalisations, spécialiste de la construction, de connaître la nature du terrain de la parcelle BA 203.

La commune n’a donc manqué à son obligation d’information et la SA Axa France ne peut qu’être déboutée de sa demande en garantie formée à son encontre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Succombant en la procédure, la SAS Rampa Réalisations supportera les entiers dépens de l’instance principale entre elle et la SCI Proxia tant devant le tribunal qu’en appel en ce compris les frais d’expertise et participera équitablement aux frais non compris dans les dépens exposés par la SCI Proxia à hauteur de 3000 € .

La SA Axa France garantira la SAS Rampa Réalisations de toutes les condamnations prononcées à son encontre, supportera les dépens d’appel des actions en garantie et réglera à chacune de la SARL Epsilon-Ge et de la commune de Vendargues une même somme de 3 000 € .

Compte tenu de la garantie d’Axa France, il est prématuré de dire qu’en cas d’exécution forcée, les sommes retenues par l’huissier ront supportées par la SCI Proxia.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Réforme la décision déférée sauf en ce qu’elle a débouté la SAS Rampa Réalisations de ses demandes en garantie à l’encontre de la SARL Epsilon-Ge et de la commune de Vendargues et l’a condamnée aux dépens des appels en garantie ainsi qu’à payer à chacune de la SARL Epsilon-Ge et de la commune de Vendargues la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur le surplus,

Condamne la SAS Rampa Réalisations à payer à la SCI Proxia les sommes de':

—  73 773, 43 € HT, soit 88 233.02€ TTC au titre des travaux d’adaptation au terrain du projet de construction, des frais financiers pour le surcoût lié au retard dans la construction et de la perte de loyers';

—  3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Déboute la SCI Proxia de ses autres demandes';

Condamne la SA Axa France à garantir la SAS Rampa Réalisations de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre y compris dépens et frais irrépétibles';

Déboute la SA Axa France de ses demandes en garanties formées à l’encontre de la SARL Epsilon-Ge et de la commune de Vendargues';

Condamne la SAS Rampa Réalisations aux dépens de première instance et d’appel de la procédure principale pendante entre elle et la SCI Proxia, dépens comprenant les frais d’expertise, ainsi qu’à payer à la SCI Proxia la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne la SA Axa France Iard aux dépens d’appel des actions en garantie dont distraction au profit de la SCP Casanova, avocat, ainsi qu’à payer à chacune de la SARL Epsilon-Ge et de la commune de Vendargues la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,