17/12/2025

ARRÊT N° 630/2025

N° RG 23/02032 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PPXW

EV/KM

Décision déférée du 04 Mai 2023

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

21/03249

[Z]

S.A.S. SOMEBY

C/

S.C.I. [Adresse 7]

S.A.R.L. GARONNE IMMOBILIER

S.A.S.U. URBIA

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. SOMEBY

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

S.C.I. [Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Henry COSTES de la SELARL HENRY COSTES, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. GARONNE IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S.U. URBIA

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffière de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

La Sci [Adresse 7] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 7] à Toulouse soumis au régime de la copropriété.

Par acte du 8 janvier 2019, elle a confié à la Sarl Garonne Immobilier un mandat de gestion et d’administration locative.

Par contrat du même jour, un contrat de location était signé avec la Sas Someby.

Le 9 janvier 2019, un avenant était signé entre la Sarl Garonne Immobilier pour le compte de la bailleresse Sci [Adresse 7] et la Sas Someby autorisant la locataire à sous-louer le bien et à effectuer des travaux et agencements.

Par acte du 26 août 2021, la Sci [Adresse 7] a fait assigner la Sas Someby et la Sarl Garonne Immobilier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de :

— prononcer la nullité de l’avenant au contrat de location signé le 9 janvier 2019 par la mandataire Garonne Immobilier pour le compte de la bailleresse Sci [Adresse 7] et la société Someby, à l’insu et sans autorisation préalable du bailleur, au mépris de dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989,

— prononcer la résiliation du contrat de location consenti le 8 janvier 2019 par la société Garonne Immobilier, mandataire du bailleur, à la société Someby, aux torts de la locataire, en application des articles 1227 et 1741 du code civil, pour violation caractérisée des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 7],

— dire et juger, conformément à l’article 2 d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, que la société Someby, qui a une activité commerciale de sous-location, et qui ne réside pas dans le logement, ne peut pas bénéficier du droit à l’habitat,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai de la société Someby ainsi que de tous occupants de son chef,

— condamner la société Someby, sous astreinte de 300 € par jour de retard, à remettre les lieux dans leur état initial, à procéder à ses frais aux réparations qui s’avéreraient nécessaire et à l’enlèvement de tous badges ou de toute installation permettant l’accès à l’entrée de l’immeuble et à l’appartement litigieux,

— dire et juger qu’un constat d’huissier contradictoire sera dressé au départ de la locataire et à l’issue des travaux de remise en état et ce aux frais de la société Someby, et ordonner la restitution des clés de l’appartement à l’huissier,

— dire que le juge des contentieux de la protection liquidera l’astreinte et en prononcera une autre,

Si necéssaire,

— condamner la société Someby à verser à la Sci [Adresse 7] la somme de 25 000 € au titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondues,

— dire et juger que la société Garonne Immobilier a commis des manquements graves et réitérés aux obligations nées de son mandat à l’égard de sa mandante et a engagé sa responsabilité professionnelle en signant l’avenant au bail du 9 janvier 2019 avec la société Someby à l’insu et sans autorisation du bailleur, et ce sur le fondement des articles 1984 à 2000 du code civil,

— condamner la société Garonne Immobilier à verser à la Sci [Adresse 7] la somme de 25 000 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation des préjudices causés à sa mandante,

— condamner la société Someby à verser à la Sci [Adresse 7] la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile,

— condamner la société Garonne Immobilier à verser à la Sci [Adresse 7] la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Someby et la société Garonne Immobilier in solidum aux entiers dépens qui comprendront les frais du constat d’huissier du 5 avril 2019, ainsi que les frais du constat d’état des lieux de sortie,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement contradictoire du 4 mai 2023 rectifié le 6 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la nullité de l’avenant au contrat de location signé le 9 janvier 2019 par le mandataire Garonne Immobilier pour le compte de la bailleresse Sci [Adresse 7] et la société Someby, à l’insu et sans autorisation préalable du bailleur, au mépris de dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989,

— prononcé la résiliation du contrat de location consenti le 8 janvier 2019 par la société Garonne Immobilier, mandataire du bailleur, à la société Someby, aux torts de la locataire, en application des articles 1227 et 1741 du code civil, pour violation caractérisée des dispositions d’ordre public de la Ioi du 6 juillet 1989, de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation et du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 7],

— dit et jugé, conformément à l’article 2 d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, que la société Someby, qui a une activité commerciale de sous location, et qui ne réside pas dans le logement, ne peut pas bénéficier du droit à l’habitat,

En conséquence,

— ordonné l’expulsion de la société Someby ainsi que de tous occupants de son chef selon les conditions visées à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Someby sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant 6 mois, à remettre les lieux dans leur état initial, à procéder à ses frais aux réparations qui s’avéreraient nécessaires et à l’enlèvement de tous badges ou de toutes installations permettant l’accès à l’entrée de l’immeuble et à l’appartement litigieux,

— dit que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution,

— dit et jugé qu’un constat d’huissier contradictoire sera dressé au départ de la locataire et à l’issue des travaux de remise en état et ce aux frais de la société Someby et ordonné la restitution des clés de l’appartement à l’huissier,

— condamné la société Someby à restituer l’ensemble des sous-loyers versés par les sous-locataires depuis leur entrée respective dans les lieux et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— condamné la société Someby à verser à la Sci [Adresse 7] la somme de 8 000 € à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondus,

— dit et jugé que la société Garonne Immobilier a commis des manquements graves et réitérés aux obligations nées de son mandat à l’égard de sa mandante et a engagé sa responsabilité professionnelle en signant l’avenant au bail du 9 janvier 2019 avec la société Someby à l’insu et sans autorisation du bailleur, et ce sur le fondement des articles 1984 à 2000 du code civil,

— condamné la société Garonne Immobilier à verser à la Sci [Adresse 7] la somme de

10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés à sa mandante,

— condamné la société Someby à verser à la Sci [Adresse 7] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Garonne Immobilier à verser à la Sci [Adresse 7] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Someby et la société Garonne Immobilier in solidum aux entiers dépens qui comprendront les frais du constat d’huissier du 5 avril 2019, ainsi que les frais du constat d’état des lieux de sortie,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par déclaration du 6 juin 2023, la Sarl Someby a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Sas Someby dans ses dernières conclusions du 2 juillet 2025, demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau :

A titre principal,

— débouter la Sci [Adresse 7] de sa demande de nullité de l’avenant signé le 9 janvier 2019,

— débouter la Sci [Adresse 7] de sa demande de résiliation judiciaire du bail signé le 8 janvier 2019,

— débouter la Sci [Adresse 7] et toute autre partie de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la sociétéSomeby,

— condamner la Sci [Adresse 7] à payer à la société Someby la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner la Sci [Adresse 7] à verser à la société Someby la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d’appel,

A titre subsidiaire,

— débouter la Sci [Adresse 7] de sa demande de restitution des sous-loyers perçus ou encore, très subsidiairement, réduire leur montant en déduisant a minima le prix des loyers perçus,

— débouter la Sci [Adresse 7] de sa demande de dommages-et-intérêts,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Urbia venant aux droits de la société Garonne Immobilier à relever et garantir la société Someby de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal frais et accessoires en ce compris une éventuelle condamnation à restituer les sous-loyers,

— au besoin, condamner la société Urbia à verser à la société Someby à titre de dommages-et-intérêts, une somme correspondant au montant des loyers restitués,

— condamner les sociétés Urbia et Garonne Immobilier à verser à la société Someby la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La Sarl Garonne immobilier et la Sas Urbia dans leurs dernières conclusions du 5 décembre 2023 demandent à la cour de :

' infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Toulouse du 4 mai 2023 et rectificatif du 6 juin 2023,

Statuant à nouveau,

— débouter la Sci [Adresse 7] et la société Someby de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société Garonne Immobilier aux droits de laquelle vient la société Urbia,

— condamner tout succombant à verser à la société Urbia venant aux droits Garonne Immobilier la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Vincent Parera, avocat au barreau de Toulouse sur son affirmation de droit.

La Sci [Adresse 7] dans ses dernières conclusions du 1er décembre 2023, demande à la cour au visa de l’article L 213 -4-4 du code de l’organisation judiciaire, des articles 547, 1102, 1227, 1741, 1984 à 2000 du code civil, les articles 2, 7b, 7f et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, de :

— débouter la société Someby de l’ensemble de ses demandes en appel,

En conséquence,

— confirmer le jugement du 4 mai 2023 et rectificatif du 6 juin 2023 en ce qu’il prononce la nullité de l’avenant au contrat de location signé le 9 janvier 2019 par la mandataire Garonne Immobilier pour le compte de la bailleresse Sci [Adresse 7] et Ia société Someby, à l’insu et sans autorisation préalable du bailleur, au mépris de dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, et notamment en violation de l’article 8,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que les sous-locations consenties par la société Someby sans autorisation écrite du bailleur sont illégales et inopposables au bailleur,

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de location consenti le 8 janvier 2019 par la société Garonne Immobilier, mandataire du bailleur, à la société Someby, aux torts de la locataire, en application des articles 1227 et 1741 du code civil, pour violation caractérisée des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 7],

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé, conformément à l’article 2 d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, que la société Someby, qui a une activité commerciale de sous-location, et qui ne réside pas dans le logement, ne peut pas bénéficier du droit à l’habitat,

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société Someby ainsi que de tous occupants de son chef selon les conditions visées à l’article L.412~6 du code de procédure d’exécution,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sarl Someby sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant 6 mois, à remettre les lieux dans leur état initial, à procéder à ses frais aux réparations qui s’avéreraient nécessaires et à l’enlèvement de tous badges ou de toute installation permettant l’accès à l’entrée de l’immeuble et à l’appartement litigieux et en ce qu’il a dit que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé qu’un constat d’huissier contradictoire sera dressé au départ de la locataire et à l’issue des travaux de remise en état et ce aux frais de la Sarl Someby, et en ce qu’il a ordonné la restitution des clés de l’appartement à l’huissier,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Someby à restituer l’ensemble des sous-loyers versés par les sous-locataires depuis leur entrée respective dans les lieux et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux, sur le fondement de l’article 547 du code civil,

— débouter la société Someby de sa demande nouvelle en appel de réduction du montant des sous-loyers perçus et de sa demande de déduction du prix des loyers perçus, dénuée de tout fondement juridique sérieux,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que la société Garonne Immobilier a commis des manquements graves et réitérés aux obligations nées de son mandat à l’égard de se mandante et a engagé sa responsabilité professionnelle en signant l’avenant au bail du 9 janvier 2019 avec la société Someby à l’insu et sans autorisation du bailleur, et ce sur le fondement des articles 1984 à 2000 du code civil,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sarl Someby et la société Garonne Immobilier in solidum aux entiers dépens qui comprendront les frais du constat d’huissier du 5 avril 2019, ainsi que les frais du constat d’état des lieux de sortie,

— constater que la société Garonne lmmobilier a exécuté le jugement,

— constater que la société Someby a quitté les lieux le 12 septembre 2023 et a exécuté le jugement le 6 novembre 2023,

Sur appel incident de la Sci [Adresse 7],

— confirmer Ie jugement en ce qu’il a condamné la société Someby à verser à la Sci [Adresse 7] des dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondus, mais le réformer sur le montant et condamner le société Someby à verser à ce titre à la Sci [Adresse 7] la somme de 25 000 €,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Garonne lmmobilier à verser à la Sci [Adresse 7] des dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondus, mais le réformer sur le montant et condamner la société Urbia et Garonne Immobilier à verser à ce titre à la Sci [Adresse 7] le somme de 25 000 €,

— confirmer le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

— condamner la société Someby à verser à la Sci [Adresse 7] la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d’appel,

— condamner la société Garonne Immobilier et la société Urbia à verser à la Sci [Adresse 7] la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Someby et la société Garonne Immobilier et Urbia in solidum aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e Henry Costes, avocat, sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

La Sarl Garonne Immobilier et la Sas Urbia évoquant une cession intervenue entre Garonne Immobilier et Urbia mais les extraits K bis de ces deux sociétés ne portant aucune mention relative à une éventuelle cession, il était demandé d’en justifier par soit-transmis du 9 décembre 2025.

Le lendemain, était transmis à la cour un protocole transactionnel établi entre les deux sociétés le 5 juillet 2019, par lequel la Sas Urbia a racheté la clientèle en gestion locative de la Sarl Garonne Immobilier moyennant le prix prévisionnel de 10'700 €.

En conséquence, la Sas Urbia sera reçue en son intervention volontaire.

La Sas Someby fait valoir que :

' elle a pour objet social l’activité de location de logements meublés et qu’après plusieurs échanges avec la Sarl Garonne Immobilier elle a informé cette société de son projet de réaménagement des locaux justifiant d’une autorisation expresse par le propriétaire,

' l’avenant signé le 9 janvier 2019 l’autorisait à sous-louer et à faire réaliser des aménagements intérieurs lui permettant de réaliser dans le cadre d’une colocation la signature de conventions d’une durée de six mois renouvelable tacitement,

' les parties ont convenu de déroger à certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 le bail ayant été consenti à une personne morale,

' la propriétaire a confié la gestion et l’administration du bien à la Sarl Garonne Immobilier et le mandat n’empêchait pas cette dernière de louer à des personnes morales,l’éventuel manquement de la mandataire à son obligation d’information ne pouvant lui être opposé et par ailleurs, selon le mandat de gestion, elle pouvait légitimement croire que la société Garonne Immobilier disposait des pouvoirs de conclure un bail aux conditions qui ont été définies lui permettant de sous-louer à un prix supérieur au loyer principal et de réaliser des aménagements intérieurs,

' dès lors que la société Garonne Immobilier pouvait signer le bail et l’avenant, le simple accord du mandataire étant suffisant et en tout état de cause la sanction applicable à une sous-location non autorisée n’est pas la nullité du bail mais sa résiliation,

' le premier juge n’a pas caractérisé un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail alors qu’elle s’est acquittée de l’ensemble de ses obligations aucune activité commerciale n’étant exercée dans les lieux, comme indiqué par le premier juge et aucuns travaux lourds de transformation n’ayant été réalisés, la propriétaire ayant eu connaissance de leur réalisation dès février 2019 soit plus de deux années avant l’introduction de l’instance ,

' la réalisation de ces travaux ne pouvait entraîner la résiliation du bail mais seulement sa condamnation à une remise en état,

' elle ne peut être considérée comme ayant donné le bien à bail de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage,

' la nullité de l’avenant ne peut entraîner la restitution des sous-loyers perçus alors qu’elle était de bonne foi et que les sous-loyers qu’elle a perçus ont été utilisés pour l’entretien du bien.

La Sarl Garonne Immobilier et la Sas Urbia soutiennent que :

' le mandat donnait pouvoir à l’agence de louer le bien aux conditions qu’elle déterminerait et ne prévoyait pas que la location devait impérativement être sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 ni que le bailleur interdisait une éventuelle sous-location ou colocation,

' le tribunal n’explique pas en quoi il considère que les travaux qui ont été réalisés étaient des travaux de transformation alors qu’il s’agissait de simples aménagements consistant en des constructions démontables et provisoires ne nécessitant qu’une autorisation et ne justifiant l’octroi d’aucun dommages-intérêts, alors que la société locataire qui a quitté les lieux a remis l’appartement dans son état initial,

' l’usage et la destination de l’appartement ont été respectés sans violation du règlement de copropriété et sans location touristique saisonnière,

' la demande de dommages-intérêts de la propriétaire n’est pas fondée alors qu’elle demande de manière séparée une indemnisation à la société locataire cherchant ainsi à obtenir deux fois l’indemnisation d’un préjudice qu’elle ne démontre pas et qui ne saurait résulter que d’une perte de chance,

' elles ne peuvent être condamnées à rembourser des sommes qu’elles n’ont pas touchées et la société locataire étant un professionnel de l’immobilier de la location connaissait parfaitement la réglementation en vigueur.

La Sci [Adresse 7] oppose que :

' elle a donné mandat à la Sarl Garonne Immobilier pour la gestion et d’administration locative d’un appartement à usage exclusif d’habitation,

' elle n’a jamais donné mandat de louer l’appartement à une personne morale et ce n’est que le 27 février 2019 qu’elle s’est aperçue que le bail avait été signé avec une société commerciale dont l’activité est la sous-location de biens immobiliers ce qui caractérise un abus de mandat et de pouvoir ainsi qu’une faute professionnelle alors au surplus que le règlement de copropriété exclut toute location saisonnière dans l’immeuble ainsi que la transformation des appartements en chambre meublée pour être louée à des personnes distinctes,

' elle a appris que son mandataire avait signé avec la société Someby un avenant l’autorisant à faire réaliser des travaux alors qu’il lui avait été dit que les locataires étaient un couple dans l’aérospatiale,

' le 27 février 2019 elle a été informée du contrat qui avait été signé le 8 janvier et le 14 mars 2019 la société locataire lui a adressé un avenant du 9 janvier 2019 dont elle n’avait pas été informée auparavant et portant renonciation aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et autorisant la sous-location de l’appartement ainsi que l’autorisation d’y effectuer des travaux,

' elle a fait réaliser un constat le 5 avril 2019 et adressé des lettres recommandées valant mise en demeure qui sont restées sans effet,

' l’absence d’autorisation écrite justifie que soit prononcée la nullité de l’avenant et du bail, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et la société Someby ne peut prétendre avoir donné le bien en colocation alors qu’elle a produit cinq contrats distincts de sous-location, le contrat de bail n’autorisant pas la sous-location,

' le mandataire lui a délibérément dissimulé l’avenant qui avait été préétabli par la locataire qui est passée outre à ses risques et périls à l’absence d’accord écrit, le message « c’est bon pour le propriétaire » n’ayant aucune valeur juridique,

' la sous-location suppose un accord écrit du bailleur sur le principe et sur le montant du loyer qui ne peut être supérieur à celui du loyer principal pour éviter que le locataire réalise un profit et éviter toute fraude,

' le règlement de copropriété prévoit l’interdiction de la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes.

Il est constant que la Sas Someby a quitté les lieux le 12 septembre 2023 et exécuté le jugement déféré, par ailleurs, elle ne sollicite pas sa réintégration dans les lieux.

— sur la validité de l’avenant:

La Sci [Adresse 7] conclut à la nullité de l’avenant en ce que son mandataire n’avait pas les pouvoirs de le signer sans autorisation écrite, ce qui est contesté par ses adversaires.

La Sarl Garonne Immobilier et la Sas Urbia opposent que le mandat donnait pouvoir à la mandataire de louer selon les conditions qu’elle déterminerait et de signer tous les baux quelle que soit leur nature.

La Sas Someby rappelle que la mandataire s’est vue confier la gestion et l’administration du bien, le mandat ne restreignant aucune possibilité de location.

Par mandat de gestion signé le 8 janvier 2019 la Sci [Adresse 7] a donné à la Sarl Garonne Immobilier mandat pour une durée d’un an renouvelable de gérer et administrer le bien immobilier objet du litige.

Pour permettre au mandataire de mener à bien sa mission il lui était donné pouvoir en son nom et pour son compte du mandant de :

' louer pour la durée et aux conditions qu’il déterminera les appartements, boutiques et locaux commerciaux de l’immeuble,

' signer tous baux de location, renouveler, résilier, accepter et donner tout congé, établir tout état des lieux,

' percevoir, sans limitation, les loyers, charges, dépôts de garantie,

' faire exécuter toutes les réparations d’entretien courant. Pour tous les travaux d’un montant supérieur à 150 € HT, le mandataire en référera au préalable au mandant,

' délivrer toutes quittances, décharges, mainlevées et plus généralement faire le nécessaire au mieux des intérêts du mandant.

Par contrat de bail du 8 janvier 2019, la Sci [Adresse 7], représentée par la Sarl Garonne Immobilier a donné à bail pour trois ans l’immeuble objet du litige à la Sas Someby.

Le contrat prévoit une prise d’effet le jour même et une soumission au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989.

Par avenant du 9 janvier 2019, la bailleresse a autorisé:

' la sous-location du bien, le bailleur acceptant de consentir au locataire la faculté de sous-louer le bien à un prix supérieur à celui payé par lui, précisant que les parties entendent «ainsi se soustraire expressément, d’un commun accord, à l’application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 » dont les dispositions sont reprises, le bien pouvant être sous-loué à un ou plusieurs sous-locataires

' la locataire à effectuer des travaux dans l’appartement pour l’embellir et le mettre en valeur, à ses frais et sans possibilité pour lui, sans l’accord préalable du bailleur, de démolir ou supprimer des équipements présents dans le bien, le locataire pouvant librement sans accord préalable « poser des cloisons intérieures dans le bien ou des équipements sanitaires supplémentaires », le bailleur pouvant demander lors de la résiliation du bail la parfaite remise en état du bien dans les conditions d’origine par le locataire et à ses frais ou conserver les travaux d’aménagement et d’amélioration sans devoir verser aucune indemnité.

Il précise avoir vocation «à venir marquer le renoncement volontaire des parties aux dispositions de l’article 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 régissant le contrat signé entre le bailleur et le locataire », le bailleur déclarant avoir parfaitement connaissance que le bien objet du bail ne constitue pas la résidence principale du locataire.

Au regard des termes particulièrement généraux du mandat donné à la Sarl Garonne Immobilier, celle-ci n’avait pas obligation de transmettre à son mandant le bail ou son avenant.

Par ailleurs, le mandat n’interdit pas spécialement la location à toute personne morale et n’impose pas l’application de la loi du 6 juillet 1989 alors qu’il prévoit au contraire l’hypothèse de la location de locaux commerciaux. Enfin, l’interdiction d’une sous-location n’est pas spécialement envisagée.

En conséquence, le bail signé le 8 janvier 2019 entre deux personnes morales était parfaitement valable et d’ailleurs, la Sci [Adresse 7] ne le critique pas.

Le caractère d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne s’impose que lorsqu’il régit les rapports entre un bailleur et un locataire personne physique ce qui n’est pas le cas en l’espèce, autorisant les parties à y renoncer.

Ainsi, bien que le bail objet du litige vise la loi du 6 juillet 1989, il était loisible aux parties de s’affranchir de l’application des dispositions les articles 2 et 8 interdisant la sous-location moyennant au surplus un sous-loyer supérieur au loyer principal.

L’avenant prévoit au surplus la possibilité d’effectuer des aménagements intérieurs.

Si l’article 7f de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle les parties se sont soumises dans le cadre du bail prévoit l’interdiction de transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, la sanction de l’absence de respect de ces dispositions réside dans la possibilité pour le propriétaire d’exiger la remise en état du bien. Là encore, aucune nullité de l’acte ne peut être envisagée pour ce motif.

Par ailleurs, le mandat prévoyait que le mandataire pouvait faire exécuter toutes les réparations d’entretien courant mais devait en référer au préalable au mandant pour tous les travaux d’un montant supérieur à 150 € HT.

Il s’en déduit que la mandataire n’avait pas le pouvoir d’autoriser la Sas Someby à effectuer des travaux.

Cependant, l’article 1156 du Code civil dispose : « L’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

Lorsqu’il ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.

L’inopposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l’a ratifié. ».

Il s’en déduit que le dépassement de pouvoir du mandataire n’est pas sanctionné par la nullité de l’acte que seul le tiers contractant peut l’invoquer, le mandant ne pouvant invoquer que son inopposabilité qui ne remet pas en cause la validité intrinsèque de l’acte qui demeure juridiquement valable, mais ne peut être imposé au représenté.

Enfin, l’inopposabilité de l’acte au représenté n’est pas absolue et peut être écartée lorsque le tiers contractant a pu légitimement croire que le représentant disposait du pouvoir d’engager le représenté.

Il convient de rechercher si la locataire a pu légitimement croire en la réalité des pouvoirs du représentant de la Sci [Adresse 7].

La Sas Someby produit un message adressé le 27 décembre 2018 par sa chargée d’affaires à la mandataire lui indiquant être intéressée par l’appartement mais souhaiter créer des espaces de vie supplémentaire grâce à la pose de cloisons légères et amovibles. Elle précisait « 'pour cela, nous souhaiterions nous assurer de l’accord préalable du propriétaire. Comme nous nous y engageons lors de l’état des lieux, l’appartement sera restitué tel qu’il nous a été confié, exception faite si le propriétaire souhaite conserver le nouvel agencement’Nous pouvons apporter plus d’informations techniques concernant ce cloisonnement (puis son enlèvement en fin de bail) afin de rassurer le propriétaire, si vous le jugez nécessaire. Tout cela sera de toute façon stipulé dans l’avenant qui doit être signé en même temps que le bail et dont vous trouverez un exemplaire en pièce jointe. ».

Cette demande était réitérée le 3 janvier 2019 et le jour même, l’agence répondait : « je voulais justement vous faire un retour, c’est bon pour le propriétaire », il est clair qu’au regard de ces messages, l’accord indiqué de la propriétaire se référait à la demande relative aux travaux que la locataire souhaitait engager.

Au regard de cette confirmation, émanant du mandataire de la propriétaire, par ailleurs elle-même société professionnelle de l’immobilier, la Sas Someby, qui dans son premier message proposait de fournir au propriétaire lui-même et non à son mandataire des explications techniques, a légitimement pu croire que la mandataire avait pris contact avec son mandant et obtenu son accord pour la réalisation des travaux tels qu’envisagés.

En conséquence, la décision déférée doit être infirmée en ce qu’elle a ordonné la nullité de l’avenant signé le 9 janvier 2019 et déclaré illégal les sous-locations consenties par la Sas Someby.

— sur la résiliation du bail :

La bailleresse fait valoir que:

' la Sas Someby ayant une activité commerciale ne bénéficie pas du droit à l’habitat et que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public les parties ne pouvaient y déroger et que les dispositions de l’article 8 de cette loi sur la sous-location n’ont pas été respectées,

' la transformation des locaux par la Sas Someby a contrevenu au règlement de copropriété ainsi qu’à l’article 7 b) et f) de la loi du 6 juillet 1989, la locataire ayant complètement changé la destination des lieux en divisant l’appartement en cinq logements,

' les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas été respectées.

La locataire rappelle que la résolution du contrat est soumise à la démonstration d’une inexécution suffisamment grave des obligations du cocontractant alors qu’en l’espèce elle a parfaitement respecté ses obligations, notamment de paiement du loyer. Elle rappelle exercer une activité civile de location de logements meublés à usage d’habitation à destination d’étudiants et de jeunes actifs et souligne que le règlement de copropriété avait seulement pour but de d’éviter la division des lots en plusieurs lots distincts et autonomes, ce qui ne correspond pas aux travaux de transformation qu’elle a réalisées.

Enfin, dès lors qu’elle ne s’inscrit pas dans des locations de courte durée et à une clientèle de passage il ne peut lui être reproché de ne pas avoir respecté les dispositions de l’article L 637-1 du code de la construction et de l’habitation.

Sur ce

Selon l’article 1227 du Code civil, la résolution d’un contrat peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1741 du Code civil dispose: «Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. ».

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements reprochés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il appartient à la Sci [Adresse 7], qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve des manquements et de justifier de leur gravité suffisante pour entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et son expulsion des lieux.

En premier lieu, il n’est pas établi que la locataire fournissait des prestations de services de type hôtelier (exceptée celle de fourniture de draps, parures de lit et serviettes de bain qu’elle mentionne dans ses conclusions (page 20)) aux sous-locataires au vu des contrats en cause, mais seulement des prestations de base de location meublée elle-même constitutive d’une activité civile par nature en vertu de l’article L110-1 du code de commerce.

Par ailleurs, ainsi qu’il a été dit, il ne peut être reproché à la Sas Someby d’infraction à la loi du 6 juillet 1989.

En tout état de cause, ainsi qu’il a été dit, la locataire a pu légitimement se croire autorisée par la bailleresse à effectuer les travaux de transformation de l’appartement, dès lors, elle ne peut être considérée comme ayant voulu contourner la volonté de la propriétaire lors de la conclusion du contrat.

La Sas Someby ne conteste pas que le règlement de la copropriété lui était opposable et qu’elle devait en respecter les termes.

Le règlement de copropriété, qui détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance, prévoit que : « La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées. ».

Cette clause du règlement de propriété avait clairement pour objectif d’éviter une rotation trop importante de locataires et ainsi assurer la tranquillité de la copropriété.

Or, la transformation de l’appartement avait pour finalité et eu pour conséquence de permettre à la locataire de donner le bien à bail à plusieurs personnes distinctes (au sens du règlement de copropriété) dont les contrats avaient des points de départ et des durées différentes, ceci en contravention avec le règlement de copropriété. Enfin, chacun de ces contrats avait une durée limitée dans le temps entre six mois et un an.

Par ailleurs, la locataire ne peut prétendre que le bien était donné en colocation, les contrats prévoyant parfaitement une sous-location sans aucune référence à la colocation, régie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui définit les obligations des parties et Titre I bis de la loi du 6 juillet 1989 (durée minimale d’un an réduit à neuf mois, le montant total de loyer du bien n’étant pas prévu à chacun des contrats).

Enfin, l’article L. 631-7 alinéa 6 du code de la construction et de l’habitation soumet à autorisation préalable le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation d’une manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Cette disposition a pour objectif de lutter contre la pénurie de logements destinés à la location.

Selon l’article L. 631-7, alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

L’article L 324-1-1 du code du tourisme précise : «Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. ».

En application de ces textes, le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable.

Enfin, en application de l’article L 651- 2 du code de la construction et de l’habitation, le changement d’usage sans autorisation préalable de locaux destinés à l’habitation elle susceptible de justifier le prononcé d’une amende civile.

En l’espèce, il résulte des baux produits par la locataire qu’elle a consenti la sous-location du bien à cinq locataires pour une durée de six mois.

Par ailleurs, la locataire ne justifie pas que l’appartement objet du litige constituait la résidence principale des sous-locataires, malgré la brièveté des sous-locations dont elle précise notamment qu’elles étaient destinées, entre autres, à des cadres internationaux.

Or, l’utilisation du bien en infraction avec la législation applicable ne peut être considérée comme caractérisant un usage paisible de la chose et constitue aussi une faute de la locataire.

En conséquence, la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire.

— sur la demande en « restitution » des sous-loyers:

La propriétaire présente cette demande sur le fondement de l’article 547 du Code civil et en considération de son absence d’autorisation à la sous-location.

La Sas Someby oppose que la nullité de l’avenant ne peut avoir pour conséquence la restitution des sous-loyers qui ne peuvent être considérés comme des fruits civils, la source du paiement du loyer ne résidant pas dans la concession d’un droit réel d’usage mais dans l’exécution d’une obligation de jouissance paisible de la chose. Elle considère qu’au regard de sa bonne foi et de l’autorisation qu’elle a cru avoir il ne peut être fait droit à la demande.

Enfin, elle souligne que les surloyers perçus ont servi à financer la gestion des rotations des occupants ainsi que les coûts technologiques, administratifs et la main-d''uvre afférente soulignant qu’elle entretenait et gérait l’appartement protégeant le propriétaire de tout risque de vacance ou d’impayés.

Sur ce

La bailleresse invoque les dispositions de l’article 547 du Code civil qui prévoit : «Les fruits naturels ou industriels de la terre,

Les fruits civils,

Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession.».

L’article 584 du même code précise que : «Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. ».

Ces dispositions concernent le statut des biens et non la législation sur les baux.

En l’espèce, même inopposable à la propriétaire, la sous-location a produit tous ses effets dans les rapports entre la locataire principale et les sous-locataires.

Et il résulte des textes visés que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. Il s’en déduit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur que les sommes perçues à ce titre doivent lui être remboursées. Le droit d’accession du propriétaire s’appliquant indépendamment de la recherche d’une quelconque faute ou de la mauvaise foi du locataire.

Par ailleurs, la Sas Someby n’explique pas en quoi l’abonnement Internet, l’assurance multirisque habitation ou le coût des parures de lit et autres dépenses utiles aux services offerts aux sous-locataires ou le coût d’encaissement des sous loyers devraient être déduits du montant des sous-loyers de même que la consommation d’eau, gaz et électricité. En effet, il s’agissait de frais qu’elle a choisi d’engager dans l’exercice de son activité professionnelle ou d’une consommation effective n’ayant en rien profité au bien pour lequel elle ne justifie d’aucun entretien particulier.

Enfin, aucun motif ne permet une quelconque réduction du montant des sous-loyers.

En conséquence, il doit être fait droit à la demande de la propriétaire, par confirmation de la décision déférée.

— sur la demande de dommages-intérêts présentée par la Sci [Adresse 7] :

La Sci [Adresse 7] réclame 25'000 € de dommages-intérêts « toutes causes de préjudices confondues », résultant de l’établissement d’un constat d’huissier établi le 15 avril 2019 et des correspondances échangées par les parties lui ayant causé peines et tracas alors qu’elle a été mise en demeure par le syndic de copropriété de faire cesser toute location saisonnière, la Sas Someby l’ayant dépossédée totalement de la chose louée par des man’uvres avec le concours de la mandataire Garonne Immobilier et s’est maintenue dans les lieux lui causant un préjudice ne pouvant être considéré comme réparé par la restitution des sous loyers.

La Sas Someby oppose que la propriétaire ne démontre aucun préjudice alors qu’elle a toujours perçu les loyers résultant du bail et l’occupation du bien ayant toujours été effectué de manière paisible, l’immeuble ayant été restitué en parfait état.

La Sarl Garonne Immobilier et la Sas Urbia rappellent que l’agence avait le droit de signer le bail et que l’appartement a été occupé bourgeoisement, respectant la destination de l’immeuble et la propriétaire a perçu les loyers convenus. Dès lors aucune faute ne peut être reprochée à la Sarl Garonne Immobilier.

Sur ce

*sur la demande présentée à l’encontre de la Sas Someby

Ainsi qu’il a été dit, la Sas Someby, a pu légitimement croire au pouvoir du mandataire de la propriétaire de signer l’avenant et aucune faute ne peut lui être reprochée concernant la signature du bail et de l’avenant et l’occupation du bien. Par ailleurs, la Sci [Adresse 7] ne lui a jamais adressé de congé, le dernier courrier de son conseil du 14 février 2020 sollicitant seulement une «occupation normale» telle que prévue au bail, et ce n’est que par assignation du 26 août 2021 que la propriété sollicitait la résiliation du bail.

Au regard de cet historique et de la croyance légitime que pouvait avoir la locataire dans le pouvoir de la mandataire de la propriétaire pouvant expliquer son refus de modifier les modalités d’occupation des lieux, il ne peut être fait droit à la demande de dommages-intérêts de la Sci [Adresse 7].

Enfin, la propriétaire ne justifie pas que la faute de la locataire résultant de l’absence d’autorisation administrative visée à l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation lui a causé un préjudice.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts présentée par Sci [Adresse 7] à l’encontre de la Sas Someby, par infirmation de la décision déférée.

* sur la demande à l’encontre de la Sarl Garonne Immobilier :

La Sarl Garonne Immobilier et la Sas Urbia affirment que la première avait le pouvoir de signer le bail et l’avenant, que l’appartement était occupé bourgeoisement, conformément au règlement de copropriété et que la propriétaire a encaissé les loyers convenus.

L’article 1992 du Code civil prévoit que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, ainsi qu’il a été dit, les termes du mandat de gestion sont particulièrement larges. Cependant, il en résultait clairement la nécessité d’obtenir l’autorisation du mandant pour tous les travaux d’un montant supérieur à 150 € HT. Par ailleurs, il ne prévoyait aucune possibilité pour le mandataire d’autoriser un réaménagement des lieux. D’ailleurs, la locataire a sollicité l’autorisation de la propriétaire et, par message du 3 janvier 2019, la mandataire a confirmé cette autorisation.

Or, en l’espèce, la Sas Someby souhaitait procéder à un réaménagement de l’appartement par la pose de cloisons.

Il n’est pas contesté par la Sarl Garonne Immobilier qu’elle n’a à aucun moment contacté son mandant sur ce point, manquant ainsi à son obligation. De même, si le mandat était rédigé en termes larges, elle n’a, à aucun moment, contacté sa mandataire afin de l’informer sur la nature particulière du contrat consenti à un professionnel dans un but de sous-location de meublés.

Enfin, alors qu’elle n’avait pas mandat pour autoriser la sous-location du bien, elle a, selon avenant du 9 janvier 2019 autorisé la locataire à sous-louer et à effectuer des travaux sans que la limite de 150 € HT soit mentionnée.

Les travaux , consistant dans la pose d’une cloison aux fins de séparation de la pièce à vivre en deux chambres se sont élevés à 2070 € selon facture du 9 mars 2019. Par ailleurs une information de la propriétaire sur ces travaux l’aurait immédiatement alertée sur la nature de l’occupation.

Enfin, alors que par message du 14 février 2019 le représentant de la Sas Someby proposait à la gérante de l’agence immobilière d’apporter plus d’informations techniques concernant ce cloisonnement, afin de rassurer la propriétaire, elle n’a pas informé la propriétaire de cette proposition ni du projet de modification des lieux, ni sollicité de précision auprès de la candidate-locataire.

Il en résulte que la mandataire a commis une faute en manquant à son obligation d’information de la propriétaire en ce qu’elle ne lui a pas précisé donner à bail le bien à un professionnel de la location aux fins de réalisation de travaux dans un but de sous-location et en dépassant les limites de son mandat.

Aucune conclusion ne peut être tirée des courriers établis par Mme [F] «[T] » (nom manuscrit difficilement lisible) et le syndic qui ne sont pas datés.

Cependant, par la suite, la Sci [Adresse 7] a adressé des lettres recommandées à la Sarl Garonne Immobilier le 27 mars puis le 15 juillet 2019 lui rappelant les difficultés rencontrées résultant de la découverte de la réalisation de travaux. Par ces courriers, la propriétaire évoquait la question des travaux non autorisés, de la sous-location et lui reprochait d’avoir loué le bien à un montant inférieur à celui qui avait été convenu (1400 € au lieu de 1500 € hors charges), d’avoir autorisé la sous-location dans des conditions ne répondant pas aux exigences légales et en régularisant un avenant autorisant à effectuer des travaux sans qu’elle en soit informée.

Par courrier du 14 février 2020, le conseil de la Sci [Adresse 7] rappelait à la Sas Someby les manquement à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, l’absence d’autorisation à la réalisation de travaux et le caractère professionnel de son activité de location.

Il le mettait en demeure de régulariser la situation en rétablissant les lieux dans leur état d’origine, ce qui était refusé par la Sas Someby selon courrier du 24 février 2020.

Par ailleurs, ainsi qu’il a été dit, il résulte des documents signés avec la mandataire de la propriétaire, que la Sas Someby pouvait légitimement se croire autorisée à effectuer les modifications réalisées dans l’appartement. Ainsi, seule l’intervention de la mandataire qui a faussement affirmé à la locataire avoir obtenu une autorisation, selon message du 3 janvier 2019, a eu pour conséquence la signature d’un contrat sur des bases erronées.

Il en est résulté, que la propriétaire a tenté une régularisation de la situation dans un premier temps de manière amiable puis par l’engagement de la présente procédure, selon assignation du 26 août 2021, la Sas Someby ayant finalement quitté les lieux et remis l’appartement ainsi qu’il résulte du constat d’état des lieux de sortie du 12 septembre 2023.

Ainsi, malgré des démarches initiées dès le 12 février 2019, ce n’est que presque trois ans après que la bailleresse a pu récupérer la pleine possession de son appartement.

Dès lors, les manquements de l’agence immobilière à ses obligations d’information et de ne pas outrepasser les pouvoirs qui lui étaient donnés par le mandat ont causé à la propriétaire un préjudice résultant des difficultés qu’elle a par la suite rencontrées à récupérer son bien afin de lui rendre une destination conforme à sa volonté qui sera indemnisée par l’octroi de dommages-intérêts à hauteur de 5000 €, par infirmation de la décision déférée.

— sur la demande en garantie de la Sas Someby:

La Sas Someby relève que le tribunal a omis de statuer sur ce recours.

Il résulte de la décision déférée qu’elle réclamait la garantie de la Sarl Garonne Immobilier et qu’il n’a pas été statué sur cette demande qu’il convient de réparer.

La Sas Someby rappelle que la Sarl Garonne Immobilier a été son interlocuteur exclusif alors qu’elle était parfaitement transparente sur son activité et son objectif de réaménagement du logement en vue de le donner en location à de jeunes cadres ou étudiants majoritairement internationaux et a souhaité s’assurer de l’accord préalable de son propriétaire.

La Sarl Garonne Immobilier oppose avoir rempli ses obligations conformément au mandat, que la Sas Someby est un professionnel de l’immobilier de la location connaissant parfaitement les réglementations en vigueur, elle-même n’ayant perçu aucun loyer dont elle ne connaissait de toute façon pas le montant et ne peut donc être condamné à les restituer.

Sur ce

Il résulte des faits tels qu’ils ont été relatés que la Sas Someby et la Sarl Garonne Immobilier ont été en contact à tout le moins à compter du 27 décembre 2018, date à laquelle la candidate locataire a confirmé son intérêt pour l’appartement et expliqué les réaménagements qu’elle envisageait afin de créer des espaces de vie supplémentaires grâce à la pose de cloisons, précisant « pour cela, nous souhaiterions nous assurer de l’accord préalable du propriétaire » et indiquant pouvoir apporter des informations techniques afin de rassurer la propriétaire.

Ainsi qu’il a été dit, la mandataire de la bailleresse s’est abstenue de tenir cette dernière informée qu’elle donnait le bien en location à une personne morale laquelle envisageait une location à plusieurs personnes et un réaménagement du bien.

Or, la Sas Someby entendait développer son activité en toute transparence et en s’assurant d’avoir l’accord du propriétaire du bien pris à bail, ce qui démontre que si elle avait eu connaissance d’un refus, elle n’aurait pas transformé l’appartement pour le donner à la sous-location et qu’à tout le moins, elle aurait cherché à donner plus d’informations au bailleur pour le rassurer.

Ainsi, la carence de l’agence immobilière a eu pour conséquence qu’en application de la législation sur le droit de propriété, la locataire est tenue de verser à la propriétaire les sous-loyers perçus, lui causant un préjudice justifiant qu’il soit fait droit à sa demande d’être relevée et garantie de cette condamnation par la Sarl Garonne Immobilier, qui en est seule à l’origine.

— sur la demande de dommages-intérêts présentée par la Sas Someby à l’encontre de la Sci [Adresse 7] :

Au regard de la solution du litige et à défaut de fautes démontrées de la propriétaire par la locataire, sa demande de dommages-intérêts doit être rejetée.

— sur les demandes annexes :

La Sarl Garonne Immobilier sera condamnée au paiement du constat du 5 avril 2019 qui n’est pas inclus dans les dépens contrairement au constat d’état des lieux de sortie.

La Sarl Garonne Immobilier et la Sas Urbia qui succombent seront condamnées aux dépens de première instance et d’appel, par infirmation de la décision déférée, avec distraction au profit de Maître Henry Costes.

L’équité commande d’infirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’elle a condamné la Sarl Garonne Immobilier à verser à la Sci [Adresse 7] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, de la confirmer en ce qu’elle a condamné la Sarl Garonne Immobilier à verser le même montant à la Sci [Adresse 7].

Enfin, l’équité commande qu’il soit fait droit à la demande de la Sci [Adresse 7] et de la Sas Someby au titre de l’article 700 à hauteur de 5000 € chacune à l’encontre de la Sarl Garonne Immobilier et de la Sas Urbia, exclusivement.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Reçoit la Sas Urbia en son intervention volontaire,

Infirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a :

— prononcé la résiliation du contrat de location consenti le 8 janvier 2019 à la Sas Someby,

— ordonné l’expulsion de la Sas Someby ainsi que de tous occupants de son chef,

— condamné la Sas Someby à restituer l’ensemble des sous-loyers versés par les sous-locataires depuis leur entrée respective dans les lieux et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— condamné la Sarl Garonne Immobilier à verser à la Sci [Adresse 7] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant:

Constate que la Sas Someby a quitté les lieux,

Déclare valable l’avenant au contrat de location signé le 9 janvier 2019,

Réparant l’omission de statuer du premier juge :

Condamne la Sas Urbia à relever et garantir la Sas Someby de sa condamnation à restituer à la Sci [Adresse 7] l’ensemble des sous-loyers versés par les sous-locataires depuis leur entrée respective dans les lieux et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux,

Condamne la Sarl Garonne Immobilier et la Sas Urbia à verser à la Sci [Adresse 7] 5000 € de dommages-intérêts,

Déboute la Sci [Adresse 7] de sa demande en dommages-intérêts à l’égard de la Sas Someby,

Condamne la Sarl Garonne Immobilier au paiement du constat du 5 avril 2019,

Condamne la Sarl Garonne Immobilier et la Sas Urbia à verser à la Sci [Adresse 7] 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sarl Garonne Immobilier et la Sas Urbia à verser à la Sas Someby 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la Sarl Garonne Immobilier et la Sas Urbia aux dépens de première instance et d’appel en ce inclus le coût de l’état des lieux de sortie,

Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Henry Costes à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans recevoir provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET