26/11/2025

ARRÊT N° 25/ 456

N° RG 23/01932

N° Portalis DBVI-V-B7H-PPGD

LI – SC

Décision déférée du 22 Mars 2023

TJ de [Localité 8] – 21/01315

V. ANIERE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 26/11/2025

à

M^e Dominique JEAY

M^e Guy DEDIEU

M^e Florence REMAURY-[Localité 9]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [B] [O]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [V] [X] épouse [O]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [R] [H]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Guy DEDIEU de la SCP DEDIEU PEROTTO, avocat au barreau D’ARIEGE

S.A.R.L. [Localité 8] IMMOBILIER CONSEILS

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 11 mai 2020, M. [R] [H] à vendu à M. [B] [O] et Mme [V] [X] épouse [O] (ci-après désignés les époux [O]), un immeuble composé de trois appartements destinés à la location, sis [Adresse 7] [Localité 8] (09), moyennant un prix de 91.000 euros.

La vente a été conclue par l’intermédiaire de la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils en contrepartie d’honoraires d’un montant de 6.370 euros, mis à la charge des acquéreurs.

Selon acte sous-seing privé (contrat n°00001168813) en date du 26 mars 2020, les époux [O] ont souscrit auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 10] un prêt immobilier d’un montant de 120.585 euros, remboursable sur 180 mois au taux de 1,05% sans assurance, et destiné à financer l’acquisition dudit bien ainsi que des travaux de rénovation.

Dans le courant du mois de juin 2020, les acquéreurs ont engagé des travaux qui ont révélé la possible présence de mérules dans le plancher et les colombages, ce qui a été constaté par huissier le 17 août 2020. Les travaux ont été suspendus.

Par ordonnance du 20 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Foix a ordonné une expertise et commis en qualité d’expert M. [I] [P], afin de constater les désordres et malfaçons qui affecteraient l’immeuble, et mettant la consignation et les dépens à la charge des époux [O].

L’expert a rendu son rapport le 9 juillet 2021.

*

Par actes des 5, 17 et 18 novembre 2021, les époux [O] ont fait assigner M. [H], la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Toulouse devant le tribunal judiciaire de Foix aux fins, à titre principal, de condamnation solidaire de M. [H] et la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils à leur payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1231-1 du code civil et, à titre subsidiaire, d’annulation de la vente et du prêt immobilier et de réparation de leur préjudice.

Par un jugement du 22 mars 2023, le tribunal judiciaire de Foix a :

— dit n’y avoir lieu à prononcer la nullité du rapport d’expertise ;

— débouté les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de M. [H], de la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils et de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 10] ;

— condamné les époux [O] à payer à M. [H], à la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils et à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 10], chacun, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

— condamné les époux [O] aux dépens, y compris les dépens de l’instance de référé et le coût de l’expertise de M. [P].

Se fondant sur le rapport d’expertise, jugé exempt de cause d’annulation, le tribunal a relevé l’absence de désordres liés aux mérules tandis que, si l’expert avait relevé le mauvais état de la structure des colombages et de la charpente et imputé celui-ci à un défaut d’entretien, aucun élément ne permettait d’établir que la dégradation du bien pouvait être connu du vendeur, de sorte qu’en l’absence de mauvaise foi de ce dernier, la clause d’exclusion des vices cachés devait trouver application. Le premier juge a également écarté la nullité pour erreur sur les qualités substantielles au motif que, d’une part, l’immeuble demeurait habitable après travaux de rénovation et, d’autre part, que la différence entre le coût initialement prévu par les acquéreurs au titre desdits travaux et leur coût réel constituait une appréciation économique inexacte ne pouvant être une cause de nullité.

Par déclaration du 30 mai 2023, les époux [O] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il:

— les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de M. [H] et de la société [Localité 8] Immobilier Conseils ;

— les a condamnés à payer à M. [H] et à la société [Localité 8] Immobilier Conseils, chacun, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux dépens y compris les dépens de l’instance de référé et le coût de l’expertise de M. [P] ;

et intimé M. [H] et la Sarl [Localité 8] immobilier Conseils.

Par arrêt avant dire droit du 9 juillet 2025, la cour d’appel de Toulouse a :

— ordonné la réouverture des débats ;

— invité les époux [O] à produire :

# le pré-rapport déposé par l’expert judiciaire et ses éventuelles annexes ;

# toutes les pièces annexées du rapport définitif d’expertise judiciaire ;

— invité la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils à produire ses dires n° 1 et 2 adressés à l’expert avec les éléments permettant de dater ces communications à ce dernier ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 15 septembre 2025 à 14 heures ;

— reporté la clôture au 12 septembre 2025 ;

— réservé l’ensemble des demandes, frais et dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 juillet 2023, les époux [O], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et 1231-1 du code civil, de :

rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Foix du 22 mars 2023 en ce qu’il a débouté les époux [O] de leurs demandes à l’égard de M. [H] et de la société [Localité 8] Immobilier Conseils et les a condamnés à payer à chacun d’eux la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau, demeurant le défaut d’entretien généralisé du bien immobilier vendu,

— condamner in solidum M. [H], en raison de sa mauvaise foi, et la société [Localité 8] Immobilier Conseils, faute pour elle de s’être renseignée utilement sur l’état de l’immeuble dont elle assurait la vente, à payer aux époux [O] la somme totale de 80.409,22 euros au titre des travaux de remise en état et de leurs entiers préjudices, outre celle de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens qui incluront les frais de l’instance de référé du 20 octobre 2020, les honoraires de M. [P] ainsi que les frais de première instance et d’appel, distraction en étant prononcée au profit de M^e Jeay, avocat, sur son affirmation de droit.

Au soutien du fait que M. [H] est tenu au titre de la garantie des vices cachés, ils font valoir que, comme le retient l’expert, les vices affectant le bien sont dus à un défaut d’entretien des différents ouvrages par le vendeur, entretien qui lui incombait au titre de son obligation de délivrance d’une chose conforme à sa destination et exigeait ainsi qu’il assure la conservation de son habitabilité. Ils ajoutent que M. [H] n’a jamais communiqué d’informations sur les conditions d’occupation des lieux par la dernière locataire, expulsée en novembre 2019, et que sa mauvaise foi se trouve caractérisée par le fait qu’il ne pouvait ignorer qu’en s’abstenant d’entretenir régulièrement le bien celui-ci présenterait des dégradations.

S’agissant de la responsabilité de la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils, ils invoquent le fait qu’en sa qualité de « professionnel de la vente », elle était tenue de contrôler l’état du bien vendu, ce qui n’a pas été fait puisqu’aucune vérification même élémentaire n’a été réalisée alors qu’elle aurait permis de déceler l’état dégradé de la toiture. Ils font valoir qu’elle devait pareillement leur transmettre loyalement les éléments communiqués par M. [H] et les mettre en garde sur l’absence d’entretien généralisé de l’immeuble.

S’agissant de l’estimation des travaux de remise en état du bien, ils arguent qu’outre le fait de s’être basé sur différents devis dont il a contrôlé la pertinence au regard des réparations nécessaires, M. [P] a justifié la prise en compte de l’évier et du meuble sous celui-ci ainsi que les travaux de peinture rendus nécessaires par la reprise du doublage.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 septembre 2023, M. [H], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1130, 1132, 1133, 1178, 1353, 1641, 1642, 1643, 1644 et 1645 du code civil, de :

prenant droit de l’ensemble des éléments de la cause,

rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— confirmer le jugement du 22 mars 2023 en ce qu’il a débouté « les époux » ([O]) de toutes leurs demandes à l’encontre de M. [H] ;

— condamner les époux [O] à payer à M. [H] une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il oppose essentiellement le fait que l’acte de vente comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, comme le permet l’article 1643 du code civil, et que celle-ci doit trouver application puisqu’aucune mauvaise foi du vendeur n’est démontrée dans la mesure où la preuve de la connaissance par M. [H] des désordres que présentait la chose n’est pas rapportée puisque, comme le relève l’expert, lesdites dégradations sont vraisemblablement dues à des infiltrations d’eau minimes en toiture tandis qu’elles étaient tout autant indécelables pour M. [H] que pour les époux [O].

Il ajoute que c’est à ce même caractère indécelable que s’est trouvé confronté le contrôleur technique (M. [F]), comme il l’a indiqué aux époux [O] lors d’un échange de courriels dans lequel il rappelle l’impossibilité de réaliser des investigations destructives au titre des diagnostics obligatoires, et que n’habitant pas les lieux, il ne pouvait derechef qu’ignorer les dégradations dont le bien souffrait.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 septembre 2023, la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1353 du code civil et des articles 9 et 276 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Foix le 22 mars 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu de prononcer la nullité du rapport d’expertise ;

— prononcer la nullité du rapport d’expertise ;

— condamner M. et Mme [O] à régler la somme de 5.000 euros à la concluante au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

S’agissant de la nullité du rapport d’expertise, elle fait valoir que l’expert n’a pas respecté le principe du contradictoire en se rendant à nouveaux sur les lieux lors d’une seconde réunion à laquelle l’ensemble des parties n’ont pas été convoquées, ni même informées de la date, de sorte qu’elles n’ont pas été en mesure de procéder aux mêmes observations sur l’état de la toiture, que le pré-rapport n’apporte aucune réponse à son dire n°1 tandis que, d’une part, elle n’a pas été destinataire du rapport définitif qui y répond de manière brève et péremptoire et, d’autre part, ce même dire n’a pas été annexé ni au pré-rapport, ni au rapport définitif. Elle ajoute que l’expert procède par affirmation, ou par supposition, en ce qui concerne l’origine de la dégradation du bien puisqu’aucune fuite active n’a été constatée.

Au soutien de son absence de responsabilité, elle invoque le fait que, n’ayant aucune connaissance des dégradations dénoncées par les époux [O], elle ne pouvait attirer leur attention à cet égard, ou bien encore les mettre en garde, aucun manquement à son obligation de conseil ne pouvant être reproché à un agent immobilier n’ayant eu aucune connaissance du vice caché (Cass. Civ.(3e), 16 janvier 2007, n°04-12.908). Elle ajoute que les époux [O] avaient eux-mêmes conscience de la vétusté du bien puisqu’ils ont souscrit un emprunt couvrant près de 30.000 euros de travaux de remise en état. Elle fait enfin valoir qu’elle a transmis l’ensemble des documents obligatoires aux acquéreurs qui n’expliquent pas quels autres documents n’auraient pas fait l’objet d’une « honnête communication » et que, l’agent immobilier n’étant pas un professionnel de la construction, il n’a pas à se rendre sur le toit de l’immeuble pour en faire le diagnostic, de même qu’il n’a pas à approfondir par des investigations techniques sur le bien ce que son état visible ne laisse pas soupçonner.

S’agissant des préjudices invoqués par les appelants, elle oppose le fait que la réfection du chauffage, des murs, des sols ainsi que le changement des meubles de cuisine relèvent de la rénovation entreprise par les époux [O], et que l’existence des frais résultant des suites de la vente n’est pas rapportée.

En réouverture des débats, l’affaire a été examinée à l’audience du 15 septembre 2025 à 14h. La décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en nullité du rapport d’expertise

Aux termes de la jurisprudence (Cass. Civ. 2e, 29 novembre 2012, n°11-10.805, Bull. II n°192), les irrégularités affectant le déroulement des opérations d’expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du code de procédure civile, qui renvoient aux règles régissant les nullités des actes de procédure ; de sorte qu’une nullité pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

Aux termes de la jurisprudence (Cass. Civ. 3e, 30 juin 1998, n°96-18.934), le caractère non contradictoire des constatations de l’expert n’est pas de nature à entraîner la nullité du rapport dans la mesure où elles n’ont pas eu de conséquences sur l’appréciation des causes des désordres, l’étendue des réparations à accomplir et la détermination des responsabilités.

En l’espèce, s’agissant des dires n°1 et 2 adressés à l’expert [P] par le conseil de l’agent immobilier, il est constant que tant le pré-rapport en date du 10 juin 2021 que le rapport définitif daté du 9 juillet 2021 n’en comportent aucune reproduction en annexe. Toutefois, la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils ne caractérise pas le grief que lui aurait causé cette inobservation alors même que la cour observe que l’expert a pris le soin de répondre à chacun de ces dires dans son rapport définitif (p. 10 et 11). A cet égard, si les réponses ainsi apportées ne satisfont pas la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils qui les estime, à l’instar de l’ensemble du rapport, insuffisamment étayées, pareille critique ne saurait à elle-seule emporter annulation du rapport. Son contenu ne s’imposant pas au juge tandis que les parties conservent tout loisir d’en débattre les mérites devant lui.

S’agissant de l’absence de communication du rapport définitif à la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils, à la supposer avérée (ce qui est contraire aux indications figurant en page 12 du rapport), il n’en demeure pas moins que l’agent immobilier a pu en prendre utilement connaissance pour les besoins de la défense de ses intérêts puisqu’il en critique expressément le contenu dans ses conclusions devant le premier juge. De sorte que le manquement reproché à l’expert par la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils ne saurait lui avoir causé grief.

S’agissant de la réunion tenue sur les lieux le 13 janvier 2020 à 14h30, lors de laquelle l’entreprise [R] Dejean a procédé à des prélèvements destinés à détecter la présence de mérules, il est constant que la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils n’y a pas été convoquée alors que Mme [O] était en revanche présente. Or, si le pré-rapport comme le rapport définitif (page 5) font certes état de ce que « en accord avec l’ensemble des parties, ne seraient présents pour cette visite que l’expert, l’entreprise Dejean ainsi que M. ou Mme [O] ou leur représentant pour nous ouvrir les lieux », pareille assertion de l’expert ne saurait suffire à démontrer que la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils aurait valablement renoncé à être présente à cette occasion alors même que le respect du contradictoire constitue une exigence essentielle à laquelle il doit tout particulièrement veiller.

Pour autant, le fait que la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils ait été ainsi privée de la possibilité d’être présente lors des prélèvements est sans emport sur la validité du rapport d’expertise dès lors que la localisation desdits prélèvements ainsi que les résultats de leur analyse ont été ensuite soumis contradictoirement aux parties afin de leur permettre de formuler tout dire utile devant l’expert. En outre, l’analyse des prélèvements ne retient pas la présence de mérules tandis que, d’une part, aucune affirmation contraire n’est soutenue et que, d’autre part, les époux [O] font uniquement valoir le fait que les dégradations dont souffre le bien ont été causées par des infiltrations d’eau qu’ils imputent à un défaut généralisé d’entretien de celui-ci. Ce que retient également l’expert mais sans qu’une telle analyse ne se trouve elle-même en lien avec la réunion du 13 janvier 2020 et le résultat des prélèvements réalisés à cette occasion par l’entreprise Dejean.

Dès lors, la demande en nullité du rapport ne peut prospérer.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils de cette demande.

Sur la demande en garantie des vices cachés

Selon les dispositions de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui Ia rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, on n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Pour obtenir la mise en 'uvre de cette garantie, il appartient à l’acquéreur d’établir l’existence d’un vice inhérent au bien vendu et compromettant son usage, son caractère caché, c’est-à-dire non apparent et dont il ignorait l’existence, étant précisé que le professionnel est présumé connaître les vices affectant la chose, et dont la cause est antérieure à la vente.

L’article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente comporte une clause élusive de garantie des vices cachés ainsi libellée :

« L’AQUEREUR prend le BIEN dans l’état ou il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— Des vices apparents

— Des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— S’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Bien que l’expert n’ait pas formellement répondu à la question de savoir si les désordres dénoncés par les époux [O] étaient ou non apparents lors de la vente (l’ordonnance de référé visant de façon inappropriée la « réception »), il est constant que les époux [O] ne se sont aperçus de la présence des désordres tenant au mauvais état de la structure (colombages du 1er et 2ème étage, plancher et ossature au niveau de la cuisine du 2ème étage, charpente et couverture au niveau du mur mitoyen) qu’à l’occasion des travaux de rénovation du bien et, plus précisément, lors des opérations de destruction ou de dépose des revêtements de sol et des habillages de murs à colombages. Or, comme le relève à juste titre le premier juge, ce qui vaut pour les époux [O], en leur qualité de profane, est également vrai pour M. [H] qui n’a pas plus de compétence qu’eux en matière de construction. De sorte que tant l’état apparent de l’immeuble que la qualité de profane du vendeur conduisent à écarter le fait qu’il pouvait avoir connaissance de la dégradation de la structure du bien au jour de la vente.

En outre, si l’expert [P] attribue les atteintes structurelles dont souffre l’immeuble à des infiltrations d’eau minimes (qu’il situe en toiture pour la dégradation des colombages et de la charpente) qui ont lentement produit leur effet destructif, pareil phénomène sournois n’a pu alerter M. [H] en l’absence d’une quelconque manifestation extérieure.

De même, le défaut d’entretien du bien auquel l’expert impute sa dégradation ne saurait suffire à permettre d’agir contre le vendeur au titre de la garantie des vices cachés.

En effet, si la loi exige qu’il fournisse à l’acquéreur un certain nombre d’informations sur l’état du bien, obtenues à l’aide de diagnostics techniques obligatoires, elle n’interdit pas en revanche la cession d’un immeuble vétuste.

Dès lors, l’éventuelle mauvaise foi de M. [H], seule hypothèse de nature à permettre aux époux [O] d’agir contre lui nonobstant la clause écartant la garantie des vices cachés, ne peut se déduire du fait qu’il aurait mal veillé à la conservation de son bien et qu’en conséquence, il aurait nécessairement eu conscience de la dégradation effective de sa structure.

À cet égard, s’il est exact que l’absence d’entretien régulier d’un immeuble conduit à terme à sa dégradation, l’ampleur et la rapidité de ce phénomène varient en fonction de nombreux paramètres tenant notamment aux caractéristiques du bien et à son environnement. De sorte qu’en l’absence de signe extérieur, la conscience du seul principe abstrait de cette dégradation potentielle ne permet pas d’établir que le vendeur ait connaissance du fait que son bien souffre effectivement d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, lequel requiert une certaine gravité.

Dès lors, en l’absence de tout élément de preuve en ce sens, les époux [O] procèdent par pure affirmation lorsqu’ils soutiennent que M. [H] avait connaissance des défauts affectant le bien qu’il a pris le soin de céder une fois la dernière locataire partie.

La clause d’exclusion des vices cachés trouvant valablement à s’appliquer, ils ne peuvent utilement agir contre M. [H] sur le fondement de cette garantie.

En conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté les époux [O] de leur demande en garantie des vices cachés.

Sur la responsabilité de la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’agent immobilier, qui est un professionnel de l’immobilier et non de la construction, n’a pas à mener d’investigations techniques sur le bien dont il a la charge de la vente. De même, en l’absence de signes apparents permettant de suspecter le fait que l’immeuble souffre de désordres, il n’a pas à mettre en garde l’acquéreur contre le risque de ne pas faire réaliser de telles investigations.

En l’espèce, outre le fait qu’il ne pouvait être attendu de la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils qu’elle procède notamment à la vérification de l’état de la toiture, il sera rappelé que le bien ne présentait aucun signe apparent pouvant laisser suspecter qu’il était affecté de vices. De sorte qu’il ne peut être fait reproche à la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils d’avoir manqué à son obligation de mise en garde quant au risque tenant à l’absence d’investigations techniques autres que celles rendues obligatoires par la loi.

De même, une telle mise en garde ne pouvait être attendue de la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils à propos de l’absence d’entretien du bien dans la mesure où, d’une part, aucun élément ne permet d’établir que l’agent immobilier disposait d’informations particulières à ce sujet et, d’autre part, l’état vétuste du bien était connu des acquéreurs qui avaient intégré au financement de leur projet immobilier le coût de sa rénovation. De sorte qu’ils avaient conscience de l’aléa inhérent à son état.

Enfin, les époux [O] procèdent par pure affirmation lorsqu’ils soutiennent que la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils n’a pas loyalement relayé les informations dont elle disposait dès lors qu’il est constant que les diagnostics techniques ont été transmis aux acquéreurs et alors même que ces derniers ne précisent pas de quelle autre information ils auraient été injustement privés du fait de la carence de l’agent immobilier.

Les époux [O] ne pouvant utilement rechercher la responsabilité de la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils, le jugement sera également confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation à son encontre.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie générale de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par les époux [O].

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, eu égard aux circonstances, il y a lieu de condamner les époux [O] à payer à M. [H] la somme de 3.000 euros sur ce fondement.

La Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils, succombant en sa demande d’annulation du rapport d’expertise, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Condamne M. [B] [O] et Mme [V] [X] épouse [O] aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

Condamne M. [B] [O] et Mme [V] [X] épouse [O] à payer à M. [R] [H] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sarl [Localité 8] Immobilier Conseils de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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