Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03716 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI7B6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 22/04991

APPELANTS

Madame [R] [L] épouse [I] née le 6 décembre 1947 à [Localité 29], (Algérie),

[Adresse 15]

[Localité 17]

Madame [A] [L] épouse [J] née le 17 juin 1955 à [Localité 29], (Algérie),

[Adresse 2]

[Localité 20]

Monsieur [W] [H] [L] né le 4 janvier 1961 à [Localité 27] ,

[Adresse 4]

[Localité 18]

Madame [N] [L] née le 30 mai 1963 à [Localité 27],

[Adresse 3]

[Localité 19]

Monsieur [Z] [L] né le 12 juillet 1965 à [Localité 27],

[Adresse 9]

[Localité 22]

Madame [T] [L] épouse [Y] née le 9 novembre 1966 à [Localité 27],

[Adresse 7]

[Localité 13]

Madame [U] [L] épouse [D] née le 19 septembre 1968 à [Localité 27],

[Adresse 8]

[Localité 13]

Madame [M] [L] née le 19 novembre 1972 à [Localité 27],

[Adresse 16]

[Localité 13]

Monsieur [P] [L] né le 3 mai 1974 à [Localité 27],

[Adresse 11]

[Localité 21]

Tous représentés par M^e Aurélie BELGRAND de la SCP MICHEL-AUDOUIN-GILLET-BELGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : 172

INTIMEE

S.A. SOREQA immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le n° B 521 804 237, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 14]

[Localité 12]

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

M. [W] [E] [L] est décédé le 8 mai 1992, laissant pour lui succéder son épouse, Mme [X] [V], elle-même décédée le 26 avril 2003, et leurs onze enfants aujourd’hui majeurs :

— Madame [R] [L] épouse [I],

— Mme [A] [L] épouse [J],

— M. [W] [H] [L],

— M. [F] [L], décédé le 26 décembre 1997,

— Mme [N] [L],

— M. [K] [L], par la suite décédé 13 mai 2016

— M. [Z] [L],

— Madame [T] [L] épouse [Y]

— Mme [U] [L],

— Mme [M] [L]

— M. [P] [L].

Les époux [L], qui s’étaient mariés en Algérie sous le régime légal de la séparation de biens, étaient propriétaires chacun pour moitié indivise des lots n°2, 3 et 4 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 10] à [Localité 23] (SEINE-[Localité 28]) pour les avoir acquis le lot n°2 suivant acte authentique du 13 mai 1965, et les lots 3 et 4 par acte authentique du 29 juin 1987.

M. [L] était également propriétaire des lots n°6 et 7 dans le même ensemble immobilier par suite de leur acquisition, seul, le 20 septembre 1976.

Enfin, Mme [V] veuve [L] était propriétaire de la moitié indivise du lot n°8, toujours dans la même copropriété, pour l’avoir acquise par acte notarié du 8 novembre 1996, l’autre moitié indivise ayant été acquise par M. [C] [L].

L’immeuble [Adresse 6] est situé dans le périmètre de l’opération d’aménagement du secteur [Localité 24] [Localité 25], dont la réalisation a été concédée par l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE à la SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIES ANCIENS (ci-après SOREQA) par un traité de concession du 24 juin 2015 en vue du traitement de l’habitat dégradé sur ledit secteur, et pour laquelle la SOREQA a obtenu l’ouverture d’une enquête publique unique regroupant une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et une enquête relative à la mise en compatibilité du plan local d’urbanisme d'[Localité 23] en vue de l’aménagement du secteur susvisé, par arrêté n° 2019-0402 du 13 février 2019.

Par deux jugements en date du 29 mars 2018, le tribunal de grande instance de BOBIGNY, saisi par requêtes du 11 janvier 2018 déposées par la SOREQA, a déclaré vacantes les successions de M. [W] [L] et Mme [X] [V] veuve [L], et nommé le service des domaines, pris en la personne de Mme la directrice de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), curateur auxdites successions.

Au vu du rapport du commissaire enquêteur avec avis favorable sans réserve en date du 26 avril 2019, a été déclarée d’utilité publique au profit de la SOREQA, l’acquisition à l’amiable ou par voie d’expropriation, des immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement du [Adresse 26] [Localité 23], selon arrêté préfectoral n° 2019-3178 du 28 novembre 2019.

Par acte authentique en date du 9 septembre 2021, les biens immobiliers appartenant aux époux [L] ont été vendus par la DNID, ès-qualités, à la SOREQA, moyennant le prix global de 278.390 €, revenant entièrement, après ventilation entre les successions, à ces dernières.

Par acte d’huissier en date du 26 avril 2022, Madame [R] [L] épouse [I], Mme [A] [L] épouse [J], M. [W] [H] [L], Mme [N] [L], M. [Z] [L], Madame [T] [L] épouse [Y], Mme [U] [L], Mme [M] [L] et M. [P] [L] ont fait assigner la SOREQA devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY, aux fins en l’état de leurs dernières conclusions du 22 mars 2023, d’obtenir la nullité, ou, a tout le moins, d’inopposabilité de l’acte de vente du 29 septembre 2021 intervenu entre la DNID et la SOREQA, et la constatation de leur qualité de propriétaires des lots 2,3, 4, 6, 7 et de la moitié indivise du lot 8 de l’immeuble sis [Adresse 5], ainsi que la condamnation de la SOREQA à leur payer, à chacun, la somme de 5.000 € de dommages et intérêts, outre 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 18 décembre 2023, le tribunal judiciaire de BOBIGNY a :

— déclaré irrecevables les conclusions au fond et pièces notifiées par la SA SOREQA;

— déclaré irrecevable la demande de nullité ou d’inopposabilité de la vente de la moitié indivise du lot numéro 8, dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], cadastré section H numéro [Cadastre 1], intervenue par acte notarie reçu le 29 septembre 2021 et consentie par la DNID agissant en qualité de curateur aux successions vacantes de [W] [E] [L] et [X] [V], sa veuve, au profit de de la SA SOREQA ;

— rejeté la demande de nullité ou d’inopposabilité de la vente des lots numéros 2, 3, 4, 6 et 7 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], cadastré section H numéro [Cadastre 1], intervenue par acte notarié reçu le 29 septembre 2021 et consentie par la DNID agissant en qualité de curateur aux successions vacantes de [W] [E] [L] et [X] [V], sa veuve, au profit de la SA SOREQA ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum les consorts [L] aux dépens ;

— rejeté la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Les consorts [L] ont interjeté appel par déclaration du 14 février 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 14 mai 2024 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les consorts [L] demandent à la cour de :

Vu l’article 2227 du Code civil,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a

— Déclaré irrecevable la demande de nullité ou d’inopposabilité de la vente de la moitié indivise du lot numéro 8 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 23], cadastré section H numéro [Cadastre 1] intervenue par acte notarié reçu le 29 septembre 2021 ,

— Rejeté la demande de nullité ou d’inopposabilité de la vente des lots numéro 2,3,4,6 et 7 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 23], cadastré section H numéro [Cadastre 1] intervenue par acte notarié reçu le 29 septembre 2021 ;

— Rejeté la demande de dommages et intérêts,

— Condamné in solidum les consorts [L] aux dépens,

— Rejeté la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— Constater que les consorts [L] sont les seuls légitimes propriétaires des lots n°2, 3, 4, 6, 7 et de la moitié indivise du lot n°8 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 23]

— Déclarer recevable la revendication de propriété des demandeurs et y faire droit ;

— Déclarer nul ou, à tout le moins, inopposable aux consorts [L] l’acte de vente en date du 29 septembre 2021 intervenu entre la DNID et la SOREQA ;

— Condamner la SOREQA à payer à chacun des demandeurs la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamner la SOREQA à payer aux demandeurs la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— La condamner aux entiers dépens.

Au soutien de l’infirmation du jugement, les consorts [L] font valoir qu’il résulte de l’article 789 ancien du code civil que la durée du délai pour accepter ou répudier une succession ouverte avant le 1er janvier 2007 est de trente ans, de sorte qu’ils sont encore dans le délai pour accepter les successions, et ont ainsi fait établir un acte de notoriété le 29 avril 2022. Ils ajoutent que la constatation du caractère vacant des successions résulte de man’uvres de la SOREQA, dès lors que des recherches usuelles élémentaires auprès des registres d’état civil et de l’administration fiscale auraient suffi à constater que les défunts étaient parents de neuf enfants, résidant tous en région parisienne, dont un, M. [W] [H] dans l’immeuble litigieux, et qu’ils s’acquittaient de la taxe foncière.

Ila ajoutent que la SOREQA n’ignorait pas que l’immeuble était occupé, M. [W] [L] occupant un des lots et ayant d’ailleurs fait l’objet d’une procédure d’expulsion à la requête de la SOREQA qui n’a pas prospéré en raison de la contestation sérieuse tenant à sa qualité de propriétaire, et les autres lots étant mis en location.

Ils soulignent qu’en tout état de cause, ils n’ont pas consenti à la vente des biens leur appartenant et sont donc fondés à en revendiquer la propriété entre les mains de la SOREQA.

Par ailleurs, ils font valoir que la vente de la moitié indivise du lot n° 8 n’a pas donné lieu à la notification prévue par l’article 815-14 du code civil, et que le tribunal a fait une inexacte appréciation pour déclarer irrecevable la demande de nullité sur ce fondement, au motif que n’était pas rapportée la preuve que le coindivisaire identifié à l’acte de vente querellé par le prénom [C] était en réalité [P] [L], l’un des demandeurs à l’instance, alors qu’il ressort clairement de l’ensemble des pièces versées au dossier que l’indivisaire concerné est bien M. [P] [L], et que l’erreur sur le prénom provient du notaire.

Enfin, ils soutiennent que les man’uvres engagées par la SOREQA ont été source d’un préjudice moral important, en ce qu’ils sont confrontés depuis plusieurs mois à une situation d’insécurité juridique particulièrement angoissante liée à la crainte de perdre, sans aucune contrepartie, les biens acquis par leur parents et constituant le patrimoine de la fratrie.

Par ses premières et dernières conclusions du 10 février 2025, la SOREQA demande à la cour de :

Vu l’article 809 du Code civil ;

Constater la vacance des successions de Monsieur et Madame [L], respectivement décédés le 8 mai 1992 et le 26 avril 2003, celle-ci n’ayant pas donné lieu à acceptation tacite.

En conséquence, débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner les demandeurs aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de la confirmation du jugement, la SOREQA fait valoir qu’en application des dispositions de l’article 809 du code civil, les successions des époux [L] décédés étaient vacantes, le délai de six mois suivant l’ouverture des successions, étant largement dépassé à la date du 11 janvier 2018 où elle a déposé ses requêtes ; que les consorts [L] n’établissent pas que, comme ils le prétendent, ils se sont comportés comme les héritiers et avoir ainsi accepté tacitement les successions, les avis de taxe foncière produits portant le nom de Monsieur [L] décédé ; qu’à la date où le contentieux a été engagé, le 26 avril 2022, les consorts [L] n’ont pas produit d’acte de notoriété établissant leur qualité d’héritiers, celui-ci étant daté du 29 avril 2022. Elle ajoute que, chargée d’une opération déclarée d’utilité publique, dans le périmètre de laquelle se trouve l’immeuble sur lequel les consorts [L] prétendent avoir des droits, son rôle n’était pas de rechercher les héritiers mais, après avoir constaté que les successions sont vacantes, de solliciter la désignation d’un curateur ; qu’elle a agi conformément au droit et à l’utilité publique conférée à l’opération dont elle a la responsabilité ; et n’a engagé aucune procédure de façon abusive. Elle souligne qu’elle a cherché à prendre attache avec M. [P] [L], propriétaire indivis du lot 8, en 2015 et 2019, et lui a fait notifier un mémoire préalable à la procédure de fixation des indemnités d’expropriation le 3 décembre 2020 n’ayant donné lieu à aucune réaction de l’intéressé ; que les consorts [L] se sont manifestement désintéressés de l’immeuble sur lequel ils prétendent avoir à présent des droits et qu’en aucun cas le comportement de la SOREQA qui a agi conformément à sa mission déclarée d’utilité publique, n’a été fautif à leur égard.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025.

MOTIFS DE L’ARRET

— Sur la recevabilité des conclusions d’intimée de la SOREQA

Aux termes de l’article 909 du code de procédure civile en sa rédaction applicable du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024 s’agissant d’une déclaration d’appel antérieure à cette dernière date, « L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué. «

Toutefois, la cour d’appel peut statuer sur des conclusions d’intimé, non notifiées dans le délai de l’article 909 du code de procédure civile, si l’appelant n’a pas saisi le conseiller de la mise en état pour les voir déclarer irrecevables.( Civ. 1re, 16 déc. 2015, no 14-24.642).

En l’espèce, s’il est constant que la SOREQA a déposé ses conclusions d’intimée le 10 février 2025, soit après l’expiration du délai de trois mois à compter des conclusions des appelants remises par voie électronique le 14 mai 2024, ceux-ci n’ont pas saisi le conseiller de la mise en état pour les voir déclarer irrecevables, de sorte qu’elles ne peuvent être déclarées telles et que la cour doit les prendre en compte pour statuer.

— Sur les règles applicables aux successions des époux [L]

M. [W] [L] et Mme [X] [V] veuve [L] étant décédés respectivement le 8 mai 1992 et le 26 avril 2003, tous deux à [Localité 23], leurs successions se sont ouvertes à ces dates respectives, soit antérieurement à la loi n°2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités.

Il est constant que, sauf exceptions limitativement énoncées à l’article 47 de cette loi, les successions ouvertes avant cette date demeurent régies par les dispositions précédemment en vigueur.

Il sera rappelé qu’une succession est dite vacante lorsque personne, pas même l’État en sa qualité de successeur irrégulier, ne la réclame.

Le législateur avait prévu un régime provisoire destiné à assurer la sauvegarde des intérêts des créanciers héréditaires et des successeurs non informés ou méconnus, régi par les articles 811 à 814 anciens du code civil, complétés par les articles 999 à 1002 de l’ancien code de procédure civile.

Ancien art. 811 : Lorsqu’après l’expiration des délais pour faire inventaire et pour délibérer, il ne se présente personne qui réclame une succession, qu’il n’y a pas d’héritiers connus, ou que les héritiers connus y ont renoncé, cette succession est réputée vacante.

Ancien art. 812 : Le tribunal de grande instance dans l’arrondissement duquel elle est ouverte, nomme un curateur sur la demande des personnes intéressées ou sur la réquisition du procureur du Roi [du procureur de la République].

Ancien art. 813 : Le curateur à une succession vacante est tenu, avant tout, d’en faire constater l’état par un inventaire: il en exerce et poursuit les droits; il répond aux demandes formées contre elle; il administre, sous la charge de faire verser le numéraire qui se trouve dans la succession, ainsi que les deniers provenant du prix des meubles ou immeubles vendus, dans la caisse du receveur de la Régie royale [nationale] ( À la caisse ainsi visée a été substituée la Caisse des dépôts et consignations par la loi 28 avril 1816), pour la conservation des droits, et à la charge de rendre compte à qui il appartiendra.

Ancien art. 814 : Les dispositions de la section 3 du présent chapitre, sur les formes de l’inventaire, sur le mode d’administration et sur les comptes à rendre de la part de l’héritier bénéficiaire, sont, au surplus, communes aux curateurs à successions vacantes en ce qu’elles ne sont pas contraires aux dispositions des articles 1000 et 1001 du code de procédure civile [ancien]».

Article 998 ancien du code de procédure civile

Lorsque après l’expiration des délais pour faire inventaire et pour délibérer, il ne se présente personne qui réclame une succession, qu’il n’y a pas d’héritier connu, ou que les héritiers connus y ont renoncé, cette succession est réputée vacante ; elle est pourvue d’un curateur, conformément à l’article 812 du Code civil.

Article 1000

Le curateur est tenu, avant tout, de faire constater l’état de la succession par un inventaire, si fait n’a été, et faire vendre les meubles dans les conditions prévues à l’article 1001.

Article 1001

Le curateur aura le pouvoir de procéder à la vente des biens, meubles et immeubles, de la succession à concurrence du passif dont celle-ci est grevée.

Le curateur ne pourra néanmoins vendre les immeubles que si le produit de la vente des meubles lui apparaît insuffisant.

La vente des meubles aura lieu suivant les formalités prescrites aux titres « De l’inventaire » et « De la vente du mobilier ».

(')

La vente des immeubles aura lieu dans les formes prescrites au titre « De la vente des biens immeubles appartenant à des mineurs ». Elle pourra toutefois avoir lieu dans la forme prévue par les articles L. 82 et suivants du Code du domaine de l’Etat pour l’aliénation des immeubles appartenant à l’Etat lorsque la valeur vénale de l’ensemble des immeubles dépendant de la succession est inférieure à une somme fixée dans les conditions prévues à l’alinéa précédent.

Article 1002

Les formalités prescrites pour l’héritier bénéficiaire s’appliqueront également au mode d’administration et au compte à rendre par le curateur à la succession vacante.

Enfin, par l’arrêté du 2 novembre 1971, la curatelle des successions vacantes a été confiée exclusivement au service des domaines représenté soit par le préfet qui peut déléguer ses pouvoirs au directeur des services fiscaux, soit, lorsque sa compétence en la matière est pluri départementale, par le directeur à l’administration chargée des domaines.

— Sur l’action en revendication

Le tribunal n’a pas statué sur la demande des consorts [L] tendant à voir constater qu’ils sont propriétaires des biens litigieux, mais uniquement sur la demande de nullité de l’acte de vente, ou son inopposabilité aux consorts [L].

La revendication est l’action par laquelle le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui le détient la restitution de son bien (3e Civ., 16 avril 1973, n° 72-13.758, Bull., III, n° 297 ; 3e Civ., 25 mars 2021, n° 20-10.947.)

Elle est dirigée contre le possesseur actuel du bien revendiqué.

Aux termes de l’article 711 du code civil, la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations.

M. [W] [L] et Mme [X] [V] veuve [L] étant décédés respectivement le 8 mai 1992 et le 26 avril 2003, tous deux à [Localité 23], leurs successions se sont ouvertes à ces dates respectives.

La qualité d’héritiers de leurs neuf enfants, appelants à la présente instance, dans les termes de l’article 731 ancien du code civil applicable lors de l’ouverture de la succession de M. [L] (Les successions sont déférées aux enfants et descendants du défunt, à ses ascendants, à ses parents collatéraux et à son conjoint survivant, dans l’ordre et suivant les règles ci-après déterminées), et de l’article 734 concernant Mme [L] ( En l’absence de conjoint successible, les parents sont appelés à succéder ainsi qu’il suit: 1o Les enfants et leurs descendants;'), n’est pas contestée par la SOREQA, qui soutient seulement qu’ils s’en sont désintéressés, ce qui n’a aucune portée juridique, seule la renonciation, laquelle ne se présume pas, pouvant avoir pour effet de les priver de cette qualité d’héritiers, et qu’ils n’établissent pas avoir accepté lesdites successions.

Selon l’article 778 ancien du code civil en sa rédaction antérieure à la loi no 2006-728 du 23 juin 2006, l’acceptation peut être expresse ou tacite: elle est expresse, quand on prend le titre ou la qualité d’héritier, dans un acte authentique ou privé; elle est tacite, quand l’héritier fait un acte qui suppose nécessairement son intention d’accepter, et qu’il n’aurait droit de faire qu’en sa qualité d’héritier.

Aux termes de l’article 789 dans sa rédaction applicable à la date des décès, la faculté d’accepter ou de répudier une succession se prescrit par le laps de temps requis pour la prescription la plus longue des droits immobiliers.

L’article 2262, qui ne distinguait pas selon qu’elles étaient mobilières ou immobilières, disposait alors que « Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Si la loi du 17 juin 2008 réformant le régime de la prescription en matière civile a substitué à l’ancienne prescription trentenaire de droit commun une prescription plus courte de cinq ans en ce qui concerne les actions personnelles et mobilières (article 2224), elle n’a, en revanche, pas modifié la durée de la prescription en ce qui concerne les actions immobilières qui demeurent toujours soumises à un délai trentenaire (article 2227 : « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer »)

Il en résulte que l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 n’a pas modifié le délai pour accepter ou répudier une succession. (Civ.1ère, 12 février 2020, n° 19-11.668).

Par conséquent, les consorts [L] pouvaient accepter expressément la succession de leur père ou faire un acte emportant acceptation tacite jusqu’au 8 mai 2022, et celle de leur mère jusqu’au 26 avril 2033, et ce nonobstant la déclaration de succession vacante qui ne peut avoir pour effet de les priver du droit de faire acte d’acceptation dans le délai trentenaire.

Or, l’action en revendication de propriété qu’ils ont engagée par acte d’huissier du 26 avril 2022, tout comme l’assignation qu’ils ont fait délivrer à la SOREQA et à la DNID également le 26 avril 2022 aux fins de tierce opposition aux jugements du tribunal de grande instance de BOBIGNY du 29 mars 2018 ayant déclaré les successions vacantes, emportent incontestablement acceptation à tout le moins tacite en ce qu’ils emportent nécessairement acceptation des successions comportant en leur actif respectif les biens revendiqués.

Dès lors, les consorts [L] sont bien propriétaires des biens immobiliers ayant été vendus par acte du 29 septembre 2021 à la SOREQA et leur action en revendication ne peut qu’être accueillie.

— Sur la demande de nullité ou d’inopposabilité de la vente du 29 septembre 2021

Pour débouter les consorts [L] de leur demande de nullité ou d’inopposabilité de la vente, le tribunal après avoir relevé que le curateur à une succession vacante a, en vertu de l’article 813 du code civil susvisé, le pouvoir de vendre les immeubles dépendant de la succession qu’il administre, à charge de verser le produit de la vente à la Caisse des dépôts et consignations, et qu’en application de l’article 815-16 du même code, est nulle la cession opérée au mépris de l’obligation faite à un coindivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis, de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir, a retenu :

— en premier lieu, que « la vente litigieuse, intervenue par acte notarié reçu le 29 septembre 2021 au profit de la SOREQA, a été consentie par la DNID, qui avait qualité pour le faire, pour avoir été désignée curatrice aux successions vacantes des époux [L] par deux jugements du tribunal de grande instance de Bobigny du 29 mars 2018, à l’encontre desquels aucun recours fructueux n’est en l’état justifié, et qui avait, en cette qualité de curatrice, le pouvoir de vendre les biens dépendant des successions litigieuses, conformément à l’article 813 précité », de sorte que la vente était régulière en son principe ;

— en second lieu, que, « si aucune des mentions dudit acte de vente ne permet de justifier que la vente de la moitié indivise du lot numéro 8 a été précédée d’une notification préalable, par acte extrajudiciaire, du projet de cession au coindivisaire de ce lot, conformément à l’article 815-14 précité, seul le coindivisaire concerné a intérêt et qualité à se prévaloir d’une telle irrégularité ; or, la lecture de l’acte fait apparaitre que le coindivisaire du lot numéro 8 était monsieur «  [C] [L] », sans plus d’élément d’identification, ni autre pièce communiquée (n’est notamment pas produit l’acte d’acquisition de ce lot numéro 8 du 8 novembre 1996), permettant d’établir, avec la certitude requise en justice, qu’il s’agit d’un des demandeurs à la présente instance, étant précisé qu’aucun de ces derniers n’est prénommé [C] sur les actes d’état civil communiqués et que la seule proximité avec le prénom [P] est insuffisante en l’absence d’élément corroborant ; la demande de nullité de la vente de la moitié indivise du lot numéro 8 est ainsi irrecevable. »

Il convient d’examiner les demandes de nullité, et à défaut d’inopposabilité, en distinguant les lots n°2, 3, 4, 6 et 7 d’une part, et la moitié indivise du lot n°8 auquel est susceptible de s’appliquer l’article 815-14 précité.

— Concernant les lots n°2, 3, 4, 6 et 7

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

Il en résulte qu’en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables.

En l’espèce, bien que les consorts [L] se soient abstenus de préciser le fondement juridique de leur demande de nullité ou d’inopposabilité de la vente, la cour peut considérer qu’ils invoquent implicitement le défaut de capacité de la DNID pour disposer des biens dès lors qu’ils soutiennent que « la succession n’étant pas vacante, la DNID n’avait pas qualité pour disposer des biens vendus ».

Il résulte en effet de l’article 1128 du code civil qu’est nécessaire à la validité d’un contrat, notamment la capacité des parties de contracter.

Aux termes des articles :

—  1153 du code civil en sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, «  Le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n’est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés »,

—  1154 du même code : «  Lorsque le représentant agit dans la limite de ses pouvoirs au nom et pour le compte du représenté, celui-ci est seul tenu de l’engagement ainsi contracté. Lorsque le représentant déclare agir pour le compte d’autrui mais contracte en son propre nom, il est seul engagé à l’égard du cocontractant. »,

—  1155 : « Lorsque le pouvoir du représentant est défini en termes généraux, il ne couvre que les actes conservatoires et d’administration.

Lorsque le pouvoir est spécialement déterminé, le représentant ne peut accomplir que les actes pour lesquels il est habilité et ceux qui en sont l’accessoire »,

—  1156 : «  L’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

Lorsqu’il ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.

L’inopposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l’a ratifié. »

—  1157 : «  Lorsque le représentant détourne ses pouvoirs au détriment du représenté, ce dernier peut invoquer la nullité de l’acte accompli si le tiers avait connaissance du détournement ou ne pouvait l’ignorer. ».

En l’espèce, il est constant que la DNID a vendu les biens immeubles litigieux en sa qualité de curateur aux successions vacantes des époux [L], désignée en cette qualité par deux jugements du tribunal de grande instance de BOBIGNY rendus le 29 mars 2018, et à l’encontre desquels le recours en tierce opposition formée par les consorts [L] suivant acte d’huissier du 26 avril 2022 a été rejeté par jugement du tribunal judiciaire de BOBIGNY en date du 11 janvier 2024, et dont il n’est pas justifié ni même allégué par les consorts [L] qu’ils aient relevé appel.

Par conséquent, il ne peut être considéré que la DNID n’avait pas qualité pour contracter la vente litigieuse, quand bien même il est désormais avéré que les successions n’étaient pas vacantes au sens des dispositions susvisées, les héritiers ayant certes été taisants, mais non renonçants.

En revanche, si le curateur est un gérant habilité à faire tous actes de gestion, d’administration et même de disposition, pratiquement au même titre que l’héritier bénéficiaire, ses pouvoirs et ses obligations sont limités à la liquidation de la succession : en effet, s’il est tenu, en application de l’article 1000 ancien du code de procédure civile, de vendre les meubles, l’article 1001 limite ses pouvoirs concernant les immeubles qu’il ne peut faire vendre que si le produit de la vente des meubles est insuffisant pour régler le passif.

Il s’évince de ce qui a été dit plus haut que la DNID dont les pouvoirs sont limités à la liquidation de la succession, n’avait pas le pouvoir de disposer du bien, quand il échet d’observer qu’il n’est en l’espèce ni soutenu ni a fortiori démontré que la vente a eu lieu afin d’apurer le passif successoral, de sorte que l’acte de disposition accompli doit être considéré à l’aune des dispositions de l’article 1156 du code civil comme inopposable aux héritiers en ce qui concerne les lots n°2, 3, 4, 6 et 7.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité, mais infirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’inopposabilité de la vente des lots numéros 2, 3, 4, 6 et 7 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], cadastré section H numéro [Cadastre 1], intervenue par acte notarié reçu le 29 septembre 2021 et consentie par la DNID agissant en qualité de curateur aux successions vacantes de [W] [E] [L] et [X] [V], sa veuve, au profit de la SA SOREQA.

— Sur la moitié indivise du lot n°8 :

Aux termes de l’article 815-14 du code civil, « L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés’ »

Par application de l’article 815-16 du même code, est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15. L’action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers.

En premier lieu, il sera observé que le tribunal a soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de M. [P] [L] qui n’était pas soulevée, les conclusions de la SOREQA ayant été déclarées irrecevables, et ce sans avoir respecté le principe de la contradiction lui imposant de rouvrir les débats afin d’inviter les parties à présenter leurs observations sur cette fin de non-recevoir soulevée d’office.

En second lieu, la SOREQA ne conteste pas que, malgré la différence de prénom ([C]/[P]), la personne identifiée à l’acte du 8 novembre 1996 en qualité d’acquéreur indivis du lot n°8 est bien M. [P] [L], auquel elle justifie d’ailleurs avoir adressé en sa qualité de propriétaire indivis dudit lot, trois courriers les 29 septembre 2015, 10 décembre 2015 et 1er mars 2019, ainsi qu’un mémoire en sa qualité d’autorité expropriante à l’appui d’une offre d’indemnisation le 3 décembre 2020, de sorte qu’il est bien établi que M. [P] [L] est propriétaire indivis du lot n°8 à concurrence de la moitié.

Enfin, il est constant qu’aucune des mentions de l’acte de vente du 29 septembre 2021 ne permet de justifier que la vente de la moitié indivise du lot n° 8 a été précédée d’une notification préalable, par acte extrajudiciaire, du projet de cession au coindivisaire de ce lot, conformément à l’article 815-14 précité, ce qui n’est pas non plus contesté par la SOREQA.

Par conséquent, M. [P] [L], et lui seul, est recevable et en outre bien fondé à demander la nullité de la vente de la moitié indivise du lot n°8 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], cadastré section H numéro [Cadastre 1], intervenue par acte notarié reçu le 29 septembre 2021 entre la DNID agissant en qualité de curateur aux successions vacantes de [W] [E] [L] et [X] [V], sa veuve, et SA SOREQA.

— Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [L]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que la procédure de déclaration de succession vacante a été initiée par la SOREQA suivant deux requêtes du 11 janvier 2018 dans lesquelles elle indique que les héritiers des défunts n’ont pu être identifiés, sans toutefois qu’elle justifie des recherches qu’elle aurait mises en 'uvre afin de parvenir à identifier les neuf successibles encore vivants des défunts, et alors que comme le relèvent les consorts [L], des recherches usuelles élémentaires auprès des registres d’état civil et de l’administration fiscale auraient suffi à constater que les défunts étaient parents de neuf enfants vivants, résidant tous en région parisienne, dont un, M. [W] [H] [L] dans l’immeuble litigieux, à l’encontre duquel elle a d’ailleurs engagé une procédure d’expulsion en arguant de sa qualité d’occupant sans droit ni titre.

Il n’est en outre pas inutile de souligner que la SOREQA avait une parfaite connaissance de l’existence d’au moins un des héritiers, M. [P] [L], par ailleurs propriétaire indivis avec sa mère décédée du lot n°8, dont la similitude de patronyme aurait dû, à tout le moins, l’inciter à faire des recherches plus approfondies, et ce d’autant que pas moins de trois années se sont écoulées entre le premier courrier adressé à M. [P] [L] et le dépôt de la requête aux fins de déclaration de succession vacante.

Dès lors, la SOREQA qui s’est abstenue de procéder aux recherches minimales pourtant essentielles avant de solliciter une vacance des successions, a commis une faute qui a incontestablement causé un préjudice moral certain aux consorts [L], de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts, et la SOREQA condamnée à leur payer, chacun, la somme de 7.000 €.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SOREQA, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer aux consorts [L] la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 18 décembre 2023 sauf en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de la vente des lots numéros 2, 3, 4, 6 et 7 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], cadastré section H numéro [Cadastre 1], intervenue par acte notarié reçu le 29 septembre 2021 et consentie par la DNID agissant en qualité de curateur aux successions vacantes de [W] [E] [L] et [X] [V], veuve [L], au profit de la SA SOREQA, et déclaré irrecevable la demande de nullité de la moitié indivise du lot n°8 du même ensemble immobilier en tant qu’elle était formulée par Madame [R] [L] épouse [I], Mme [A] [L] épouse [J], M. [W] [H] [L], Mme [N] [L], M. [Z] [L], Madame [T] [L] épouse [Y], Mme [U] [L], Mme [M] [L] ;

Statuant de nouveau,

DIT que Madame [R] [L] épouse [I], Mme [A] [L] épouse [J], M. [W] [H] [L], Mme [N] [L], M. [Z] [L], Madame [T] [L] épouse [Y], Mme [U] [L], Mme [M] [L] et M. [P] [L] sont propriétaires des lots n°2, 3, 4, 6, 7 et de la moitié indivise du lot n°8 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 23] ;

DECLARE inopposable à Madame [R] [L] épouse [I], Mme [A] [L] épouse [J], M. [W] [H] [L], Mme [N] [L], M. [Z] [L], Madame [T] [L] épouse [Y], Mme [U] [L], Mme [M] [L] et M. [P] [L], la vente des lots numéros 2, 3, 4, 6 et 7 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], cadastré section H numéro [Cadastre 1], intervenue par acte notarié reçu le 29 septembre 2021 entre la DNID agissant en qualité de curateur aux successions vacantes de [W] [E] [L] et [X] [V] Veuve [L] et la SA SOREQA ;

DECLARE M. [P] [L] recevable en sa demande de nullité de la vente de la moitié indivise du lot n°8 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], cadastré section H numéro [Cadastre 1], intervenue par acte notarié reçu le 29 septembre 2021 entre la DNID agissant en qualité de curateur aux successions vacantes de [W] [E] [L] et [X] [V] veuve [L] et la SA SOREQA ;

PRONONCE l’annulation de la vente de la moitié indivise du lot n°8 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], cadastré section H numéro [Cadastre 1], intervenue par acte notarié reçu le 29 septembre 2021 entre la DNID agissant en qualité de curateur aux successions vacantes de [W] [E] [L] et [X] [V] veuve [L] et la SA SOREQA ;

CONDAMNE la SA SOREQA à payer à Madame [R] [L] épouse [I], Mme [A] [L] épouse [J], M. [W] [H] [L], Mme [N] [L], M. [Z] [L], Madame [T] [L] épouse [Y], Mme [U] [L], Mme [M] [L] et M. [P] [L], chacun, la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

CONDAMNE la SA SOREQA aux dépens de première instance et d’appel ;

DEBOUTE la SA SOREQA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA SOREQA à payer à Madame [R] [L] épouse [I], Mme [A] [L] épouse [J], M. [W] [H] [L], Mme [N] [L], M. [Z] [L], Madame [T] [L] épouse [Y], Mme [U] [L], Mme [M] [L] et M. [P] [L], ensemble, la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,