11/09/2025

ARRÊT N°434/2025

N° RG 23/02284 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PRFU

PB/IA

Décision déférée du 16 Mai 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

( 22/04315)

G.GRAFFEO

[E] [P]

C/

[U] [X] [V]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [E] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Lilia LASSOUED, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-2385 du 30/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMÉE

Madame [U] [X] [V]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Eglantine DUCONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-4903 du 13/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 3 novembre 2015, M. [Y] [B] a donné à bail à Mme [U] [X] [V] des locaux d’habitation sis [Adresse 1], à [Adresse 9] ([Adresse 5]) pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction, à compter du 3 novembre 2015.

Suite au décès de M. [Y] [B] survenu le 13 novembre 2017 à Toulouse, la Direction Régionale des Finances Publiques Midi Pyrénées a été chargée par ordonnance du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 2 novembre 2020 de la gestion financière de sa succession vacante.

Le 30 avril 2021, la Direction Régionale des Finances Publiques Midi Pyrénées venant aux droits de M. [Y] [B], selon ordonnance de curatelle rendue le 2 novembre 2020 par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Toulouse, a fait délivrer à Mme [U] [X] [V] un congé pour motifs légitimes et sérieux par voie d’huissier avec effet au 2 novembre 2021, suite aux manquements répétés à l’obligation de payer les loyers et au manquement à l’obligation d’user paisiblement des locaux, de répondre des dégradations et permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution de travaux.

Mme [U] [X] [V] s’est maintenue dans les lieux après le 2 novembre 2021.

Par ailleurs une saisie immobilière des locaux litigieux a été mise en oeuvre à l’initiative de la Banque Postale à l’encontre de l’Administrateur Général des Finances Publiques de la région Midi Pyrénées en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [B].

Par jugement d’adjudication en date du 17 février 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse a adjugé à M. [L] [P] le bien immobilier loué à Mme [U] [X] [V].

Le conseil de M. [L] [P] a par ailleurs informé, le 17 mars 2022, Mme [U] [X] [V] du changement de propriétaire des lieux occupés par elle par l’effet du jugement d’adjudication et ce par lettre recommandée avec accusé de réception, du plein effet du congé délivré, lui demandant de quitter les lieux.

Par acte en date du 13 décembre 2022, M. [L] [P] a fait assigner Mme [U] [X] [V] aux fins de :

— constater que le congé délivré le 30 avril 2021 avait mis fin au bail au 2 novembre 2021, prononcer la résiliation du bail sur le fondement du congé délivré le 30 avril 2021, et ordonner l’expulsion de la défenderesse,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers,

— condamner Mme [U] [X] [V] au paiement de la somme de 5 475 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges arrêté à décembre 2022, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date de l’assignation,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation effective du bail jusqu’à la complète libération des lieux,

— la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 16 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté M. [L] [P] de sa demande de résiliation de bail,

— condamné Mme [U] [X] [V] à verser à M. [L] [P] la somme de 7035 euros au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2023,

— autorisé Mme [U] [X] [V] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 293 euros et une 24ème mensualité qui devra solder la dette en principal et intérêts,

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signi’cation de la présente décision,

— dit qu’à défaut du règlement d’une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— débouté M. [L] [P] de toute demande plus ample et contraire,

— condamné Mme [U] [X] [V] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 26 juin 2023, M. [L] [P] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— débouté M. [L] [P] de sa demande de résiliation de bail,

— débouté M. [L] [P] de toute demande plus ample et contraire.

M. [L] [P], dans ses dernières conclusions en date du 15 décembre 2024, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217, 1224, 1728, 1729, 1741, 1102 et suivants du code civil, de :

— débouter Mme [X] [V] de l’intégralité de ses demandes,

— déclarer recevable l’appel interjeté par M. [P],

— réformer le jugement rendu le 16 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection en ce qu’il a :

*débouté M. [L] [P] de sa demande de résiliation de bail,

*débouté M. [L] [P] de toute demande plus ample ou contraire,

— et statuant à nouveau,

— à titre principal,

— constater que le congé délivré le 30 avril 2021 a mis fin au bail pour le 2 novembre 2021,

— prononcer la résiliation du bail de Mme [X] [V] sur la base du congé délivré le 30 avril 2021, à effet du 2 novembre 2021,

— à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement Mme [X] [V] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers,

— en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [V] et de tout occupant de son chef et de pouvoir disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués conformément aux dispositions des articles L.411-1 à L.412-8 et R.411-1 à R.441-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— accorder le concours de la force publique à la décision à intervenir, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un commissaire de police ou représentant de l’ordre public si besoin est, tel que prévu par les articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [X] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la date de résiliation effective du bail jusqu’à complète libération des locaux,

— en tout état de cause et en réactualisant la créance,

— condamner Mme [X] [V] au paiement de la somme de 17 955 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges arrêté au mois de juin 2024, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, majorée des intérêts de droit à compter de la présente assignation.

Mme [U] [X] [V], dans ses dernières conclusions en date du 4 décembre 2023, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217, 1224, 1240, 1289, 1728, 1729, 1741, 1102 et suivants du code civil, de :

— débouter M. [L] [P] de sa demande de résiliation de bail,

— débouter M. [L] [P] de toutes demandes plus amples ou contraires,

— juger à nouveau,

— juger que Mme [U] [X] [V] était dans l’impossibilité de régler les loyers dus à M. [L] [P] du fait de l’absence de communication de relevé d’identité bancaire,

— en conséquence,

— rejeter toute majoration de la dette locative sollicitée par M. [L] [P],

— juger que M. [L] [P] a commis une faute délictuelle en ce qu’il a manqué à son obligation de jouissance paisible du logement de sa locataire, Mme [U] [X] [V],

— en conséquence,

— condamner M. [L] [P] à verser la somme de 10.500 euros à Mme [U] [X] [V] à titre de dommages et intérêts,

— constater que la dette locative est fixée à la somme de 10.675 euros arrêtée au mois de septembre 2023,

— en conséquence,

— ordonner la compensation des sommes dues par les parties

— en tout état de cause,

— accorder des délais de paiement à Mme [U] [X] [V],

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [L] [P],

— condamner M. [L] [P] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré et l’expulsion

Le premier juge a indiqué que M. [E] [P] n’étant ni propriétaire ni bailleur à la date où le congé avait été délivré, il ne pouvait s’en prévaloir, que la locataire n’avait pas les coordonnées exactes du bailleur pour procéder au paiement des loyers de sorte que la résiliation judiciaire du bail n’était pas fondée, condamnant Mme [U] [X] [V] au paiement d’une somme de 7035 € au titre de loyers et lui allouant des délais de grâce.

L’appelant fait valoir que le congé délivré par l’administration en charge de la succession vacante n’a pas été contesté de sorte que Mme [U] [X] [V] était déchue de tout titre d’occupation à la date de l’adjudication, qu’il n’était pas justifié d’un grief quant à l’erreur matérielle figurant dans ce congé sur l’orthographe de son nom, qu’étant subrogé dans les droits de l’ancien bailleur, M. [E] [P] était fondé en sa demande en résiliation du bail et expulsion, plus aucune somme n’étant versée par Mme [U] [X] [V] depuis décembre 2017.

L’intimée fait valoir que le congé pour motifs légitimes et sérieux a été délivré alors qu’il existait une erreur sur l’orthographe de son nom, qu’aucun RIB n’avait été communiqué par l’administration pour permettre le paiement des loyers et que le manquement à l’obligation de jouir paisiblement des lieux n’était pas établi.

La recevabilité de M. [E] [P] à se prévaloir du congé délivré à la locataire par l’administration en charge de la succession vacante de M. [B] le 30 avril 2021, à effet du 2 novembre 2021, n’était pas contestée en première instance par Mme [U] [X] [V], comparante en personne.

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Aux termes de l’article L 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi, en transmet la propriété à l’adjudicataire et confère à celui-ci les droits appartenant au saisi.

Il s’en déduit que l’adjudication du 17 février 2022 a conféré à M. [E] [P] les droits du bailleur saisi, c’est à dire l’administration en charge de la succession de M. [B], à poursuivre l’expulsion de Mme [U] [X] [V] par l’effet du congé délivré.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [E] [P] de sa demande en expulsion motif pris qu’il n’était pas propriétaire ou bailleur à la date de délivrance du congé.

Mme [U] [X] [V] n’a jamais saisi le tribunal en contestation du congé délivré lequel l’a déchue de tout titre d’occupation à compter du 2 novembre 2021 de sorte qu’à la date de l’adjudication, le 17 février 2022, l’intimée ne pouvait plus se prévaloir du bail signé le 3 novembre 2015.

Elle n’a jamais contacté l’huissier ayant délivré le congé, mandaté par le bailleur, dont les coordonnées figuraient sur ce congé, pour proposer le moindre paiement.

Le tribunal, pas plus que la cour, n’était saisie, dans la présente instance, d’une demande en nullité du congé.

Dès lors qu’il n’a jamais été sollicité la nullité du congé, l’intimée n’est pas fondée à indiquer qu’il existe une erreur d’orthographe sur son nom dans le congé, orthographié [I] au lieu de [X], pour laquelle il n’est au demeurant allégué aucun grief, qu’elle n’avait pas le RIB de l’administration pour payer les loyers ou que les divers manquements à ses obligations d’user paisiblement des locaux, de répondre des dégradations et de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution de travaux ne sont pas caractérisés.

Le courrier du conseil de M. [P] adressé le 17 mars 2022 à Mme [U] [X] [V] l’informant de l’adjudication, du fait qu’elle occupait depuis le 2 novembre 2021 le local sans droit ni titre, de l’arriéré locatif qui s’élevait à la somme de 21529,97 € au jour de sa délivrance et du fait qu’à défaut de libération des lieux, une procédure d’expulsion serait engagée, n’emportait aucune renonciation du nouveau propriétaire à se prévaloir du congé délivré par l’ancien dont il demandait au contraire l’exécution.

La cour, par voie d’infirmation, constatera que par l’effet du congé délivré à la locataire le 30 avril 2021, à effet du 2 novembre 2021, Mme [U] [X] [V] est de plein droit occupante sans droit ni titre et ordonnera son expulsion, fixera l’indemnité d’occupation au montant du loyer, dans les conditions énoncées au dispositif, sans qu’il soit nécessaire de prononcer la résiliation du bail.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L’intimée fait valoir, en cause d’appel, des actes d’intimidation imputables à M. [E] [P] ou à d’autres personnes, comme indiqué lors d’un dépôt de plainte du 15 novembre 2023, exposant par ailleurs que l’absence de fourniture d’un RIB ne lui a pas permis de régulariser sa dette.

Mme [U] [X] [V] ne peut invoquer l’absence de fourniture d’un RIB par M. [P] préalablement à la saisine du tribunal alors qu’à la date où ce dernier est devenu propriétaire, elle était déjà occupante sans droit ni titre, ce qui permettait à l’appelant d’engager une procédure d’expulsion.

La cour observera par ailleurs:

— que le courrier du conseil de M. [P] du 17 mars 2022 adressé à Mme [U] [X] [V] comportait les coordonnées de l’avocat de ce dernier que l’intimée n’a jamais contacté,

— que la DRFIP Occitanie lui a adressée un courrier le 8 février 2021, antérieurement au congé, avec un RIB joint, pour permettre le paiement du loyer (pièce n°21 de l’appelant),

— que l’intimée n’a jamais cherché à régulariser sa dette avec l’un quelconque des intervenants dans ce dossier.

Mme [U] [X] [V] a déposé plainte en exposant la venue de personnes à son domicile se présentant comme étant M. [P], mentionnant un harcèlement.

Dès lors que la plainte, dont l’issue n’est pas connue, n’est corroborée pas aucun élément, la cour déboutera, faute d’éléments probants, Mme [U] [X] [V] de sa demande en dommages et intérêts.

Sur l’arriéré d’indemnité d’occupation

Il ressort du décompte produit par M. [P] que l’arriéré se chiffre, pour la période postérieure à l’adjudication, à la somme de 17955 €, décembre (et non juin) 2024 inclus.

La cour, par voie d’infirmation, condamnera Mme [U] [X] [V] au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement

Mme [U] [X] [V] n’a effectué aucun versement, même modeste, depuis l’année 2017, ce qu’elle ne conteste pas, alors qu’elle a eu, tour à tour, l’huissier, la DRFIP Occitanie et le conseil de M. [P] qui l’ont informée de l’obligation de payer puis de libérer les lieux.

Elle ne peut en conséquence être considérée de bonne foi, ne justifie par ailleurs pas de sa capacité à honorer sa dette dans le délai de 24 mois et la demande formée à ce titre sera, par voie d’infirmation, écartée.

Sur les dépens

Partie perdante, Mme [U] [X] [V] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 16 mai 2023 sauf en ce qu’il a condamné Mme [U] [X] [V] aux dépens et rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit recevable la demande en expulsion formée par M. [E] [P], suite au congé délivré le 30 avril 2021.

Constate que Mme [U] [X] [V] est occupante sans droit ni titre du local à usage d’habitation sis [Adresse 2] depuis le 2 novembre 2021 par l’effet du congé délivré le 30 avril 2021.

Ordonne en conséquence à Mme [U] [X] [V] de libérer les lieux.

Dit qu’à défaut de libération des lieux volontaire, M. [E] [P] pourra, deux mois après un commandement de libérer les lieux demeuré infructueux, poursuivre l’expulsion de Mme [U] [X] [V] et de tout occupant de son chef du local à usage d’habitation sis [Adresse 2], dans les conditions énoncées aux articles L.411-1 à L.412-8 et R.411-1 à R.441-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant, avec le concours de la force publique.

Condamne Mme [U] [X] [V] à payer à M. [E] [P] la somme de 17955 €, au titre des indemnités d’occupation échues jusqu’a décembre 2024 inclus.

Condamne à compter de cette date, Mme [U] [X] [V] à payer à M. [E] [P] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la complète libération des lieux.

Déboute Mme [U] [X] [V] de sa demande de délai de grâce.

Déboute Mme [U] [X] [V] de la demande en dommages et intérêts formée contre M. [E] [P].

Condamne Mme [U] [X] [V] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA