RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 273/2024, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/12263 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD637

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 juin 2021- Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux)- RG n° 14/16236

APPELANTE

S.A.S. SALONS DE THE MARIAGE FRERES (Société à associé unique), venant aux droits de la S.A. MAISONS DE THE MARIAGE FRERES (R.C.S. 449 212 471) ensuite d’un apport partiel d’actif du 23 février 2018, elle-même venant aux droits de la S.A. MARIAGE FRERES (R.C.S. 672 000 049) ensuite d’un apport partiel d’actif du 16 mai 2003

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n°837 597 384

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Assistée de M^e Gilles-Eric de BIASI de HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : D951, substituée par sa collaboratrice M^e Magali BIDE.

INTIMÉES

Mme [K] [A] [L] [V] veuve [W]

née le 19 décembre 1930 à [Localité 14]

[Adresse 11]

[Localité 3]

Mme [U] [J] [W] épouse [X]

[Adresse 11]

[Localité 3]

[N] [D] [W] veuve [O], décédée le 21 octobre 2023

née le 07 juillet 1951 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentées par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de Paris, toque : G0334

Assistées de M^e Isabelle LAFON du cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de Paris, toque : A550

INTERVENANTE

Mme [G] [B] [K] venant aux droits de [N] [W] veuve [O]

née le 12 avril 1977 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 15]

Représentées par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de Paris, toque : G0334

Assistées de M^e Isabelle LAFON du cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de Paris, toque : A550

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 septembre 2024, en audience publique, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère. Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 22 avril 2002, M. [C] [W], Mme [K] [V] épouse [W], Mme [N] [W] épouse [O] et Mme [U] [W] épouse [X] (ci-après les consorts [W]) ont consenti à la société Mariage Frères un bail commercial portant sur les locaux suivants dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 15], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2002 :

« Au sous-sol :

— au [Adresse 5], sous la boutique, deux réserves et un laboratoire pour la pâtisserie, partie du lot n° 1 ;

— au [Adresse 7], une cave sous le lot n° 4, que le locataire devra rendre accessible par celui-ci ;

Au rez-de-chaussée :

— au [Adresse 5], une boutique, locaux annexes et cuisine formant partie du lot n° 1 ;

— au [Adresse 7], une boutique à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, et un local situé au fond du couloir, formant les lots n° 3 et n° 4.

Au premier étage :

— au [Adresse 5], trois pièces donnant sur rue et deux pièces donnant sur cour, formant les lots n° 5 et n° 6. Le tout relié au local du rez-de-chaussée par deux escaliers intérieurs ».

L’activité autorisée dans les lieux est : « importation-exportation, distribution en gros et détail de thés, épicerie, denrées coloniales et étrangères, produits et accessoires s’y rattachant ' salon de thé ' restaurant ». Le loyer a été fixé à la somme de 88.420,50 euros par an HT et HC.

Par avenant sous seing privé du 10 mars 2003, les parties sont convenues de mettre à disposition du preneur les caves portant les numéros 47, 49, 50, 51 et 52, situées au sous-sol du n° [Adresse 7]. En conséquence, la désignation des lieux loués a été modifiée comme suit s’agissant du sous-sol : « au [Adresse 7], la totalité des caves accessibles par un escalier partant du lot n° 4 ».

Parvenu à son terme le 30 juin 2011, le bail s’est tacitement prolongé.

Par acte du 6 décembre 2011, les consorts [W] ont fait signifier à la société Mariage Frères un congé à effet du 30 juin 2012, avec offre de renouvellement au 1er juillet 2012, moyennant un loyer porté à la somme de 500.000 euros par an HT et HC.

Le 24 octobre 2014, les consorts [W] ont fait assigner la société Mariage Frères devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 10 juin 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, en substance, fixé à la somme de 142.700 euros HT et HC par an, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2012, dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus à compter du 24 octobre 2014 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil et partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire confiée à M. [M].

Par déclaration du 1er juillet 2021, la société Salons de The Mariage Frères a interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 22 décembre 2021, les consorts [W] ont interjeté appel incident partiel du jugement.

Mme [N] [W], veuve [O] est décédée le 21 octobre 2023 et, par conclusions déposées le 22 janvier 2024, Mme [G] [O] est intervenue volontairement à l’instance, venant aux droits de sa mère décédée Mme [N] [W], veuve [O].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 mai 2024.

Le 4 juin 2024, la société Salons de Thé Mariage Frères a déposé des conclusions au fond avant de déposer des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture le 27 juin 2024.

Par ordonnance du 3 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de la société Salons de Thé Mariage Frères tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 29 mai 2024 et déclaré irrecevables les conclusions et les pièces déposées le 4 juin 2024 par la société Salons de Thé Mariage Frères.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 15 décembre 2023, la société Salons de Thé Mariage Frères, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

1. déclarer la société Salons de Thé Mariage Frères, venant aux droits de la société Maisons de Thé Mariage Frères ensuite d’un apport partiel d’actif du 23 février 2018, elle-même venant aux droits de la société Mariage Frères, ensuite d’un apport partiel d’actif du 16 mai 2003, recevable en ses demandes, fins et conclusions sous appel interjeté et la déclarer bien fondée ;

2. réformer le jugement rendu le 10 juin 2021 en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— déclarer qu’aucune modification notable des caractéristiques des lieux loués ni aucune modification des facteurs locaux de commercialité n’a eu lieu au cours de l’exécution du bail à effet du 1er juillet 2002 ;

— juger qu’aucun motif valable ne saurait justifier que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative ;

— dire que le bail du 22 avril 2002, modifié par avenant du 10 mars 2003, s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2012, aux clauses et conditions du bail expiré ;

— voir fixer le loyer annuel en principal à la somme de 127.046,29 €, hors taxes, hors charges ;

— déclarer irrecevables, en tout cas mal fondées, Mme [K] [A] [V] veuve [W], Mme [N] [D] [W] veuve [O] et Mme [U] [J] [W] épouse [X] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter ;

— condamner Mme [K] [A] [V] veuve [W], Mme [N] [D] [W] veuve [O] et Mme [U] [J] [W] épouse [X] à rembourser à la société Salons de Thé Mariage Frères la somme de 490.792, 25 € versée en exécution des causes du jugement du 10 juin 2021 et correspondant à la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel à compter du 24 octobre 2014 et jusqu’au 30 juin 2021 ;

— condamner au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 490.792, 25 € à compter du 10 août 2021, date du versement effectif par la société Salons de Thé Mariage Frères jusqu’au jour du parfait remboursement ;

— débouter Mme [K] [A] [V] veuve [W], Mme [N] [D] [W] veuve [O] et Mme [U] [J] [W] épouse [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [K] [A] [V] veuve [W], Mme [N] [D] [W] veuve [O] et Mme [U] [J] [W] épouse [X] à payer à la société Salons de Thé Mariage Frères la somme de 15.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais du commandement, dont distraction au profit de Maître Etevenard en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Salons de Thé Mariage Frères expose :

— Sur l’absence de modification de l’assiette du bail, que les caves n°s 47 à 52, situées sous la nouvelle cuisine au rez-de-chaussée (lot n° 4), ont été, par accord entre les parties, incluses dans le bail à effet du 1er juillet 2002 ; que la société Mariage Frères a conditionné son souhait de prendre à bail les nouveaux locaux à la possibilité de les joindre avec les locaux d’ores et déjà exploités ; que le 17 juillet 2002, soit près de quinze jours après la date de prise d’effet du bail au 1er juillet 2002, l’Étude [R] a adressé les clés des caves n°s 42 à 57 à la société Mariage Frères ; que le courrier de Maître [Y] [H] du 22 juillet 2002 avait pour but de régulariser une erreur de plume ; que l’avenant du 10 mars 2003 n’a eu pour objet que de constater un état de fait, déjà prévu lors de la conclusion du bail en avril 2002 ; que la « nouvelle de’signation » des locaux ressortant de l’avenant du 10 mars 2003 est une erreur de plume ; qu’aucune modification des caractéristiques des locaux n’est intervenue ;

— Sur la fixation du montant du loyer,

sur la modification des facteurs locaux de commercialité, que l’expert [M] a rejeté l’hypothèse d’une modification des facteurs locaux de commercialité, analyse dont fait sienne la concluante ;

sur le changement de destination des locaux, que la mise en place d’un prétendu musée du thé ne correspond pas à l’exploitation d’une surface commerciale mais à l’aménagement autour de l’histoire et du contexte du thé ; qu’elle a respecté’ la position de la 3ème chambre civile qui a juge’ dans un arre’t du 3 avril 2012 (n° 10-21.008) que la de’cision du locataire de ne pas exploiter certaines surfaces n’est pas opposable au bailleur ; que la concluante n’a jamais utilise’ les caves sous le n° 30 autrement qu’en tant que re’serve, non accessible au public, conforme’ment au bail ; que dans son rapport, l’expert retient que l’ajout des caves a augmente’ la surface ponde’re’e de 3,71 %, étant précisé que les bailleresses n’apportent pas la preuve de l’incidence favorable de l’ajout des caves sur l’activité de la concluante.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 22 janvier 2024, les consorts [W], intimées à titre principal et appelantes à titre incident, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu le déplafonnement du loyer renouvelé des locaux [Adresse 6] à [Localité 15] et fixé celui-ci en fonction de la valeur locative ;

— juger que le déplafonnement du loyer renouvelé est justifié par la modification des caractéristiques des locaux, la modification de la destination des lieux et la modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— l’infirmer en ce qui concerne le prix du loyer renouvelé ;

Et statuant à nouveau :

— fixer le loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2012 en application de la valeur locative à la somme annuelle en principal de 183.000 € HT HC ;

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la locataire au paiement des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2014 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date et dit qu’ils seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter l’appelante de sa demande de réformation du jugement entrepris et de remboursement de la somme qu’elle a versée en exécution du jugement de première instance ;

— la débouter plus généralement de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les dépens ;

— condamner la Société Salons de Thé Mariage Frères au paiement d’une somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [W] opposent :

— Sur le déplafonnement du loyer,

sur la modification des caractéristiques des locaux loués, qu’aux termes de l’article R. 145-3 du code de commerce, une extension de la surface louée au sous-sol est intervenue par l’acceptation des bailleurs d’une telle modification par avenant du 10 mars 2003, sans contrepartie financière ni modification du prix du bail ; que le nouveau loyer a e’te’ fixe’ en tenant compte de la nouvelle assiette du bail qui inte’grait de’sormais une seconde boutique et un local au fond du couloir (lots n° 3 et n° 4) au n° [Adresse 7] outre une cave sous le lot n° 4 que le locataire devait rendre accessible par celui-ci ; que, dans l’esprit des parties, ces deux caves 47 et 52 ne faisaient pas partie de l’assiette du bail du 22 avril 2002 ainsi qu’il re’sulte de la de’signation explicite des lieux figurant audit bail qui ne mentionne qu’une seule cave sous le lot 4 et du plan annexe’ a’ celui-ci ; que cette extension présente un caractère notable dès lors que les locaux sont plus fonctionnels et mieux adaptés à l’activité exercée ; que le sous-sol constitue bien une surface commerciale ; qu’un remaniement des parties communes est intervenu au rez-de-chausse’e, qui a permis un agrandissement du lot n° 4 au rez-de-chausse’e, a’ usage de cuisine, par emprise sur le couloir de circulation des parties communes, permettant ainsi de gagner une surface d’au moins 3 m2 ;

sur le changement de destination des locaux, qu’aux termes de l’article R. 145-5 du code de commerce, les lots n° 3 et n° 6 ont été transformés en musée du thé ce qui a entraîné une modification notable de la destination des lieux dès lors qu’elle a créé un pôle d’attraction supplémentaire et qu’elle est de nature à attirer davantage de clientèle ;

sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité, qu’aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les locaux loue’s se trouvent dans un quartier tre’s recherche’ de la ville, tre’s anime’ commercialement qui a connu d’importantes modifications au cours du bail expire’ ; que l’évolution de la population n’est pas pertinente dès lors que les références sont anciennes ; que compte-tenu de la situation des locaux a’ moins de 200 me’tres du 3ème arrondissement, il apparaît inte’ressant de proce’der a’ l’analyse des foyers fiscaux sur les 3e’me et 4e’me arrondissements, ce qui démontre une augmentation du pouvoir d’achat en faveur du commerce exploité ; que ce quartier a connu une gentrification, portée par la communauté gay et demeure désormais un lieu de plus en plus prise', branche’ et touristique ; que l’augmentation de l’attractivite’ commerciale du secteur et des rues voisines a donc « ne’cessairement » des retombe’es favorables sur les locaux loue’s qui se trouvent implante’s en plein c’ur du quartier du [Localité 12] ; que la fréquentation des musées environnants, à savoir le Centre [10], le musée de la nature et la chasse, le musée [9], la création du Mémorial de la Shoah et le musée d’art et d’histoire du Judaïsme, a augmenté et a drainé un flux de chalandise complémentaire sur le secteur considéré, qui n’a pu que bénéficier au commerce exploité ; que l’ouverture du BHV Hommes et le remaniement du magasin principal n’ont pu avoir que des retombées favorables pour les locaux loués ; que le réaménagement de la [Adresse 16] entre 2005 et 2006, la rénovation de la [Adresse 18] en 2003-2004 et l’implantation de nouvelles enseignes ont eu une incidence favorable sur le commerce loué en attirant plus de chalands ; que le chiffre d’affaires des boutiques Mariage Frères situées [Adresse 17] a augmenté’ de près de 25 % entre 2002 et 2012 passant de 3.761.100 euros a’ 4.674.100 euros soit 913.000 euros supplémentaires ;

— Sur le prix du loyer,

sur la pondération des surfaces, que la partie aire de vente ne devrait donner lieu qu’a' deux zones au lieu de trois, car la partie arrière du restaurant-salon de the’ que l’expert affecte d’un coefficient de seulement 0,6, même située a’ l’arrière des locaux, présente autant d’intérêt que la deuxième zone ; que cette partie des locaux bénéficie d’un très bon éclairement naturel grâce a’ la présence verrière qui lui donne une excellente luminosité', même supérieur a’ la partie sur rue (pièce n° 21), de sorte qu’au rez-de-chaussée, la pondération de 146,37 m² doit être retenue ; qu’au 1er étage, la superficie pondérée estimée par l’expert est de 40,61 m², qui doit être retenue ; que le sous-sol cimente', utilise’ pour partie au stockage du the', présente une bonne hauteur sous plafond, pouvant atteindre jusqu’a' 3,15 mètres, et sert également pour partie de local de préparation pour le restaurant salon de the', de sorte que le coefficient doit être pondéré à 0,25 au lieu de 0,20, ce qui aboutit à la surface de 28,30 m2 ;

sur le prix unitaire, que le prix unitaire de 700 € le m2 retenu par l’expert et le Tribunal apparaît faible au regard des caractéristiques des locaux loués et de leur emplacement dans le quartier du [Localité 12] extrêmement recherche’ ; que compte-tenu de la très bonne situation des locaux loués, de leurs caractéristiques, des éléments de comparaison précités, la valeur locative des lieux loués, pour un renouvellement de bail a’ effet du 1er juillet 2012 apparaît devoir être fixée au minimum sur la base de 850 € le m² soit pour une superficie pondérée de 216,28 m², la somme de 183.000 euros ; que les charges, à savoir la taxe foncière, l’article 606 du code civil et les travaux de mise en conformité, se compensent avec la très large destination contractuelle des lieux si bien qu’il n’y a pas lieu de retenir d’abattement sur la valeur locative ; qu’elles font sienne le raisonnement du tribunal sur les intérêts échus.

— Sur le remboursement de loyers, qu’elle a réglé les loyers en vertu de l’exécution provisoire ; que subsidiairement et quand bien même le loyer serait, par impossible, plafonne', un rappel de loyer serait du’ par la locataire par rapport a’ l’ancien loyer en vigueur qui s’établissait, avant que le jugement intervienne, a’ la somme de 98.423,64 euros, soit un montant inférieur de 28.622,65 euros par an par rapport a’ celui résultant de l’application de la variation indiciaire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

L’intervention de la société Salon de thé Mariages Frères, venant aux droits de la société Maisons de Thé Mariage Frères, suite à un apport partiel d’actif du 23 février 2018, venue elle-même aux droits de la société Mariage Frères, suite à un apport partiel d’actif du 16 mai 2003, n’est pas discutée.

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'déclarer’ ou de 'juger', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord entre les parties, cette valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Cependant, conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit en principe être fixé selon la règle du plafonnement et ne peut excéder la variation intervenue de l’ILC, depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, sauf à démontrer l’existence d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, repris par les articles R. 145-2 à R. 145-6 et R. 145-8 du même code.

L’article R. 145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de 1'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R. 145-7 énonce que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Enfin, l’article R. 145-8 prévoit, notamment, que, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Sur la modification notable des caractéristiques des lieux loués

Au cas d’espèce, aux termes du bail signé par les parties le 1er mars 1995, les locaux pris à bail par l’appelante, au [Adresse 6] à [Localité 15], sont ainsi désignés :

« Au sous-sol :

—  2 réserves,

—  1 laboratoire pour pâtisserie.

Au rez-de-chaussée :

—  1 boutique et divers locaux à usage de restaurant d’une surface de 136 m²,

—  1 cuisine.

Au 1er étage :

Sur rue :

—  3 pièces.

Sur cour :

—  2 pièces à usage de salle de restaurant.

Le tout relié par deux escaliers intérieurs.

(voir plans ci-annexés) »

Le bail renouvelé signé entre les parties le 22 avril 2002 désigne ainsi les locaux pris à bail :

« Au sous-sol :

— Au [Adresse 5], sous la boutique, deux réserves et un laboratoire pour la pâtisserie, partie de lot n° 1.

— Au [Adresse 7], une cave sous le lot n° 4, que le locataire devra rendre accessible par celui-ci.

Au rez-de-chaussée :

— Au [Adresse 5], une boutique, locaux annexes, et cuisine, formant partie du lot n° 1.

— Au [Adresse 7], une boutique à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, et un local situé au fond du couloir, formant les lots n° 3 et n° 4.

Au 1er étage :

— Au [Adresse 5], trois pièces donnant sur rue et deux pièces donnant sur cour, formant les lots n° 5 et n° 6. Le tout relié au local du rez-de-chaussée par deux escaliers intérieurs.

(voir plans ci-annexés) »

L’avenant signé le 10 mars 2003 rappelle l’ancienne désignation des locaux telle que reprise ci-dessus pour fixer ainsi la nouvelle désignation :

« Au sous-sol :

— Au [Adresse 5], sous la boutique, deux réserves et un laboratoire pour la pâtisserie, partie de lot n° 1.

— Au [Adresse 7], la totalité des caves accessibles par un escalier partant du lot n° 4.

Au rez-de-chaussée :

— Au [Adresse 5], une boutique, locaux annexes et cuisine, formant partie du lot n° 1.

— Au [Adresse 7], une boutique à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, et un local situé au fond du couloir, formant les lots n° 3 et n ° 4.

Au 1er étage :

— Au [Adresse 5], trois pièces donnant sur rue et deux pièces donnant sur cour, formant les lots n° 5 et n° 6. Le tout relié au local du rez-de-chaussée par deux escaliers intérieurs.

(voir plans annexés aux présentes) »

Il s’infère de ces éléments que les locaux pris à bail à l’origine étaient situés uniquement au [Adresse 5] et que le bail de 2002, puis l’avenant de 2003 ont porté sur l’extension de l’assiette du bail à des locaux situés au [Adresse 7], soit les lots n°s 3 et 4 au rez-de-chaussée, outre, pour le bail de 2002 à la cave située sous le lot n° 4 des plans annexés et, pour l’avenant de 2003, aux caves 47 à 52 situées sous le lot n° 3.

Comme relevé par le premier juge, par des motifs précis et pertinents que la cour approuve, la société Salon de thé Mariages Frères ne démontre pas plus en cour d’appel que les parties ont convenu dès la renégociation du bail d’avril 2002 d’adjoindre la totalité des caves situées sous les lots n°s 3 et 4, tel que consacré par l’avenant de 2003, ce qui ne correspond pas à la lettre du contrat rappelée ci-dessus, ni aux plans annexés.

S’il n’est pas contesté que l’appelante a mené des discussions avec la société l’Artisan Parfumeur, exploitante d’un fonds de commerce au sein du lot n° 2 figurant sur les plans, en vue d’un échange éventuel avec le lot n° 3 ce avec accord du bailleur et tel qu’attesté par un courrier du conseil de la société Mariage Frères, en date du 14 février 2002 (pièce n° 15 des intimées), ce même courrier démontre que les discussions ne portaient que sur les lots en rez-de-chaussée et que les caves en étaient exclues en ce qu’il y est expressément mentionné que la société Mariage Frères « aura la jouissance de l’ensemble des caves de l’immeuble à l’exception de celles numérotées 47 à 52 ».

L’appelante ne peut raisonnablement soutenir que le bail renouvelé en avril 2002 comporte « une erreur de plume » au motif que le projet de bail adressé, le 7 février 2002, par le cabinet [R] indiquait que la totalité des caves en sous-sol était prévue dans la prise à bail au regard des termes clair, précis et dénué d’ambiguïté du courrier postérieur de son conseil dont les termes ont été rappelés ci-dessus. Au demeurant, il est établi que la société Mariage Frères a renoncé à ce projet en raison du montant des frais liés à l’opération qu’elle devait assumer.

La rédaction même de l’avenant au bail, signé en mars 2003, confirme l’absence d’accord des parties sur le nouveau périmètre du bail avant la signature de cet acte, lequel énonce qu’après la signature du bail d’avril 2002 « la SA Mariages Frères a manifesté son désir d’acquérir la jouissance des caves portant les numéros 47, 49, 50, 251 et 52 », rédaction dont il se déduit, sans équivoque, une manifestation de volonté du preneur postérieure à la signature du bail de 2002 consécutive à la libération des caves par la société L’Artisan Parfumeur dont il est établi que l’appelante s’est vue accorder la jouissance sans augmentation de loyer, ni autre contre-partie financière représentant un effet d’aubaine.

Enfin, contrairement à ce ce que soutient la société Salon de thé Mariage Frères, il ne saurait se déduire de la rayure faîte des 2 lignes rappelées ci-dessus sur l’avenant de première révision du montant du loyer, non paraphée par le représentant des bailleurs, autre chose qu’une manifestation de volonté du preneur que les surfaces des caves ajoutées au bail, sans augmentation de loyer, ne soient pas intégrées dans le montant du loyer révisé.

Ainsi le premier juge a, à bon droit, considéré que l’avenant de 2003 a opéré une modification des caractéristiques des lieux loués au cours du bail expiré.

Il n’est pas contesté, en cause d’appel, que la surface ajoutée est de 37,20 m² utile (hors surface d’une hauteur

Contrairement à ce que soutient l’appelante, il doit être examiné non seulement le caractère notable de la modification des caractéristiques des locaux loués, mais aussi leur incidence favorable pour le commerce considéré, de sorte que l’appréciation ne se fait pas par rapport au seul critère de la surface ajoutée mais dans une appréciation in concreto.

S’il est exact et relevé par le premier juge que les caractéristiques des caves basses et voûtées n’ont pas permis un accroissement de la surface commerciale ; en revanche, il est établi que les surfaces nouvelles en sous-sol, affectées conformément au bail à usage de réserve, chambre froide et zone de préparation pour le salon de thé ont permis, d’une part, une réorganisation de la cuisine en rez-de-chaussée avec création d’un accès direct au sous-sol par un escalier et annexion de 4 m² sur les parties communes au niveau du couloir de circulation, éléments non contestés par le preneur, d’autre part, la création d’un vestiaire pour les salariés, obligatoire au regard de la législation du travail, sans que le preneur n’ait à sacrifier d’autres surfaces pour ce faire.

Il s’en déduit que ces surfaces nouvelles, dans lesquelles certes le preneur a dû faire des travaux mais mises à disposition sans augmentation de loyer, sont donc utiles à l’exploitation de l’activité et ont une incidence favorable pour le commerce considéré au sens de l’article R. 145-33 du code de commerce.

Ainsi c’est à bon droit que le premier juge en a déduit que le loyer renouvelé devait être fixé à la valeur locative et n’a pas statué sur les autres motifs de déplafonnement développés par les consorts [W].

Sur le loyer du bail renouvelé

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, sans que les moyens réitérés par les bailleurs devant la cour concernant les surfaces pondérées calculées par l’expert et retenues par le premier juge pour l’aire de vente et le sous-sol au regard de leurs caractéristiques, les références citées ou l’abattement appliqué, ne conduisent à devoir modifier cette appréciation.

Il sera simplement ajouté, sur l’objection faîte par les bailleurs des coefficients de pondération retenus par l’expert sur la surface de vente dont la cour relève que ce point technique n’a pas fait l’objet d’un dire, que non seulement la distinction de trois zones en rez-de-chaussée au regard de l’éloignement de la vitrine, sans considération de la luminosité des lieux, est conforme à la méthode préconisée par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, mais encore que l’expert a retenu, compte-tenu de la qualité de l’aménagement des locaux, les coefficient de pondérations les plus élevés de sorte que le moyen est inopérant. Tout comme est inopérant le moyen tiré de la hauteur des caves voûtées, hauteur sous plafond selon l’expert entre 1,80, rendant certaines parties inexploitables, et 2,20 m et non 3,15 m comme allégués par les bailleurs, ou de leur affectation, critères non retenus par la Charte qui ne distingue que les locaux reliés ou non en sous-sol au local principal.

La cour renvoie aux motifs détaillés du premier juge concernant la description de l’environnement et de l’implantation des locaux, ainsi que les références retenues par l’expert et relève que c’est par de justes motifs qu’il a considéré peu pertinentes les références indicatives citées par les bailleurs qui nécessitent d’être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, en termes de surface ou de la commercialité de la rue. Le jugement sera donc approuvé en ce qu’il a retenu un prix unitaire de 750 €.

Enfin, c’est par motifs tout aussi pertinents que le premier juge a retenu l’abattement de 5 % proposé par l’expert au regard des clauses exorbitantes de droit commun que comporte le bail renouvelé s’agissant surtout du transfert des travaux de l’article 606 du code civil et des travaux de mises aux normes sans qu’en cause d’appel les bailleurs ne caractérisent davantage en quoi la destination du bail compenserait ces charges. Le jugement sera donc approuvé de ce chef.

Ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé la valeur locative en renouvellement au 1er juillet 2012, après abattement, à la somme arrondie de 142.700 euros par an hors taxes et hors charges et en ses dispositions relatives aux intérêts et à leur capitalisation, sans qu’il n’y ait dès lors lieu de statuer sur la demande de l’appelante au titre du remboursement des loyers.

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes supportera la charge de ses propres dépens et les demandes au titre de l’article 700 seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2021 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés.

La greffière, La présidente,