16/07/2025

ARRÊT N°387/2025

N° RG 24/03088 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QO4U

SG/IA

Décision déférée du 28 Août 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

( 24/00037)

F.LEBON

[I] [O] [T]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [I] [O] [T] divorcée [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emmanuelle LION, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-14192 du 30/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 1er juillet 2008, la SA le Nouveau Logis Méridional, aux droits de laquelle vient la SA CDC Habitat Social, a donné en location à Mme [I] [T] divorcée [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 364,47 euros, charges comprises.

Invoquant des loyers impayés, la SA CDC Habitat Social a adressé plusieurs courriers à Mme [I] [Y] à compter du 07 janvier 2019 en lui demandant de régulariser sa situation locative. Dans un ultime courrier du 19 juin 2020, le bailleur a sollicité le paiement de la somme de 1 176,21 euros. Un plan d’apurement conventionnel portant sur la somme de 694,63 euros a été proposé à la locataire à compter du 15 octobre 2020 sur une durée de 12 mois. Celle-ci n’y a pas donné suite.

Par courrier du 11 décembre 2020, l’organisme bailleur a avisé la caisse d’allocations familiales de l’existence d’un impayé d’un montant de 1 025,15 euros.

Par acte du 23 juillet 2021, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer par voie d’huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1720,89 euros.

Par courrier de son conseil en date du 21 septembre 2021, Mme [Y] a contesté le bien-fondé du commandement, en faisant valoir une créance de charges concernant la consommation d’eau chaude suite à une régularisation et contestant l’arriéré locatif.

Par courrier électronique de son conseil du 5 janvier 2022, Mme [Y] a reconnu être débitrice de mois de loyers mais contesté les sommes dues au titre de la régularisation des charges.

Entre janvier et mars 2022, les conseils de la locataire et de la bailleresse ont échangé divers courriers et courriers électroniques, en vue de la mise en place d’un échéancier sur la base d’une mensualité de 40 euros après que la SA CDC Habitat Social ait procédé à une régularisation de charges en faveur de Mme [Y] et fourni des explications sur l’imputation de charges au titre de réparations dans le logement et du remplacement d’un badge perdu par la locataire.

À défaut de reprise du paiement du loyer pendant deux mois, puis de transmission de pièces justificatives par la locataire, deux tentatives de recours au FSL ont échoué en avril et novembre 2022.

Mme [Y] a engagé une première action contentieuse à l’encontre de la SA CDC Habitat Social qu’elle a faite assigner par acte du 8 novembre 2022 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin de voir ordonner le séquestre du paiement des loyers et charges et la condamnation de la société bailleresse au paiement de la somme de 500 euros en indemnisation du préjudice de perte de chance de percevoir l’aide au logement, outre sa condamnation à lui payer la somme de 1036 euros sur le fondement du dernier alinéa de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Emmanuelle Lion.

Par ordonnance en date du 31 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a dit n’y avoir lieu à référé concernant :

— la demande de mise sous séquestre des loyers et charges dus, au motif de l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, le litige trouvant son origine dans la contestation des régularisations de charges par la locataire,

— la demande en dommages et intérêts au motif que le juge n’étant pas saisi au principal, il ne pouvait accorder qu’une provision non sollicitée par Mme [Y], celle-ci ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice non sérieusement contestable.

Par courrier du 20 octobre 2023, la SA CDC Habitat Social a adressé à Mme [Y] une mise en demeure de payer la somme de 9 935,04 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 03 novembre 2023, la SA CDC Habitat Social a fait signifier à la locataire un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10 565,40 euros en principal.

Le 14 novembre 2023, la bailleresse et la locataire ont conclu sur la base d’une dette locative d’un montant de 10 227,24 euros un plan conventionnel d’apurement en 12 mensualités de 852,27 euros.

Par acte du 22 décembre 2023, Mme [Y] a fait assigner la SA CDC Habitat Social devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé afin de voir :

— ordonner le séquestre des paiements du loyer et charges dus par Mme [I] [T] [Y] et à la société CDC Habitat Social au titre du bail locatif conventionné du 1er juillet 2008,

— condamner à titre provisionnel la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 500 euros à Mme [I] [T] [Y] en indemnisation du préjudice de perte de chance de percevoir l’aide au logement,

— condamner à titre provisionnel la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 1036 euros sur le fondement du dernier alinéa de l’article 700 du code de procédure civile et du second alinéa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle et aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Emrnanuelle Lion.

À l’audience utile du 18 juin 2024, Mme [I] [T] divorcée [Y] a précisé ne pas maintenir ses demandes initiales et sollicité conformément à ses écritures déposées de voir :

in limine titis et à titre principal,

— ordonner la nullité du commandement de payer du 03 novembre 2023 et subséquemment le rejet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— déclarer irrecevable la demande en paiement provisionnelle de la CDC Habitat Social sur les loyers et charges prétendument impayés avant le 03 décembre 2020 comme étant prescrite,

— débouter la SA CDC Habitat Social de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions,

— condamner la SA CDC Habitat Social au paiement à Mme [I] [T] divorcée [Y] de la somme de 1 036 euros sur le fondement du dernier alinéa l’article 700 du code de procédure civile et du second alinéa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle et aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Emmanuelle Lion,

in limine litis et à titre subsidiaire,

— ordonner la suspension de l’instance jusqu’à la décision à intervenir dans la procédure de surendettement de Mme [I] [T] divorcée [Y],

— ordonner que Mme [I] [T] divorcée [Y] est une débitrice de bonne foi et lui accorder des délais des paiement jusqu’à la décision à intervenir dans la procédure de surendettement,

— débouter la SA CDC Habitat Social de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions,

— condamner la SA CDC Habitat Social au paiement à Mme [I] [T] divorcée [Y] de la somme de 1 036 euros sur le fondement du dernier alinéa de l’article 700 du code de procédure civile et du second alinéa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle et aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Emmanuelle Lion,

à titre infiniment subsidiaire,

— juger que la mauvaise foi de la SA CDC Habitat Social lors de la délivrance du commandement de payer à Mme [I] [T] divorcée [Y] caractérise une

contestation sérieuse à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— débouter la SA CDC Habitat Social de sa demande de résiliation du bail,

— subsidiairement, octroyer à Mme[I] [T] divorcée [Y] un délai de 3 ans pour la libération effective des lieux,

— appliquer une décompte de 30 % sur le montant de l’indemnité d’occupation calculée en fonction de la valeur locative du bien, soit 362,30 euros et en conséquence fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 253,61 euros et y condamner la locataire en tant que de besoin,

— ordonner que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens de l’instance pour éviter d’obérer définitivement la situation particulière de Mme [I]

[T] divorcée [Y].

La SA CDC Habitat Social demandait au juge des référés de :

in limine litis,

— déclarer irrecevables les demandes en référé formées par Mme [I] [T] divorcée [Y],

— débouter Mme [I] [T] divorcée [Y] de sa demande de nullité du commandement de payer,

sur le fond,

— débouter Mme [I] [T] divorcée [Y] de l’ensemble de ses demandes,

reconventionnellement,

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et des charges,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [I] [T] divorcée [Y] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner Mme [I] [T] divorcée [Y] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 11 155,38 euros représentant l’arriéré des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au 16 mai 2024 (quittancement de mai 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 novembre 2023, à actualiser selon décompte produit à l’audience,

— condamner Mme [I] [T] divorcée [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant du loyer et des charges mensuelles jusqu’à libération effective des, lieux, soit 620,80 euros, révisable annuellement,

en tout état de cause,

— condamner Mme [I] [T] divorcée [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 28 août 2024, le juge des référés a :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité des demandes non maintenues de Mme [I] [T] divorcée [Y],

— débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription des loyers et charges antérieurs au 3 novembre 2020,

— débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de sa demande de suspendre l’instance dans l’attente de la décision concernant la procédure de surendettement,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2008 entre la SA CDC Habitat Social et Mme [I] [T] divorcée [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 4 janvier 2024,

— débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de ses demandes en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement,

— dit que les conditions de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire résultant des dispositions de l’article 24- V et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies,

— ordonné en conséquence à Mme [I] [T] divorcée [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit que les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables au présent litige,

— rejeté la demande de la SA CDC Habitat Social tendant à la suppression desdits délais légaux,

— débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux au titre des articles L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit en conséquence qu’à défaut pour Mme [I] [T] divorcée [Y] d’avoir volontairement libéré lesdits lieux et restitué les clés, dans les quinze jours de la signification de la présente décision, la SA CDC Habitat Social pourra , à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous réserve de la trêve hivernale,

— condamné Mme [I] [T] divorcée [Y] à verser à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel la somme de 11 396,10 euros (décompte arrêté au 3 juin 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2024 comprise) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10 565,40 euros à compter de la date du commandement de payer (3 novembre 2023), et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

— condamné Mme [I] [T] divorcée [Y] à payer à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 3 juin 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 641,80 euros, révisable selon stipulations contractuelles,

— débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de sa demande aux fins de minorer le montant de l’indemnité d’occupation,

— condamné Mme [I] [T] divorcée [Y] à verser à la SA CDC Habitat Social une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’articie 39 de la loi relative à l’aide juridictionnelle,

— condamné Mme [I] [T] divorcée [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la préfecture, et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi relative à l’aide juridictionnelle,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 9 septembre 2024, Mme [I] [T] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [I] [T] dans ses dernières conclusions en date du 21 avril 2025, demande à la cour au visa des articles 114, 700 et 835 du code de procédure civile, des articles 1961 et 2243 du code civil, de l’article L. 351-9 du code de la construction et de l’habitation, des articles L. 722-2 et L. 722-9 du code de la consommation, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, de :

— infirmer l’ordonnance de référé contradictoire et rendue en premier ressort du juge du contentieux et de la protection de [Localité 7] du 28 août 2024, signifiée le 3 septembre 2024, en ce qu’elle a rejeté toutes les demandes de Madame [I] [T], ordonné son expulsion, ainsi que les conséquences de celle-ci,

et statuant de nouveau,

in limine litis, et à titre principal,

— ordonner la nullité du commandement de payer du 03 novembre 2023 et subséquemment le rejet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— déclarer irrecevable la demande en paiement provisionnelle de la SA CDC Habitat Social sur les loyers et charges prétendument impayés avant le 3 novembre 2020 comme étant prescrite,

— déclarer recevables les demandes de Mme [I] [T] [Y],

— débouter la SA CDC Habitat Social de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions,

— condamner la SA CDC Habitat Social au paiement à Mme [I] [T] [Y] de la somme de 1 036 euros sur le fondement du dernier alinéa de l’article 700 du code de procédure civile et du second alinéa de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e Emmanuelle Lion sur son affirmation de droit.

in limine litis, et à titre subsidiaire,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail litigieux pour une durée de deux ans, en considération des versements mensuels de Mme [I] [T] [Y] depuis le mois d’octobre 2024 et la nécessaire régularisation de l’allocation pour le logement versée à la société CDC Habitat Social des suites du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de Mme [I] [T] [Y] contradictoire et rendu en premier ressort du juge du contentieux et de la protection du 17 mars 2025,

— ordonner que Mme [I] [T] [Y] est une débitrice de bonne foi et lui octroyer en tant que de besoin des délais de paiement pour se libérer du solde restant dû après imputation de la régularisation de l’allocation pour le logement versée à la société CDC Habitat Social,

— débouter la SA CDC Habitat Social de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions,

— condamner la SA CDC Habitat Social au paiement à Mme [I] [T] [Y] de la somme de 1 684,80 euros sur le fondement du dernier alinéa de l’article 700 du code de procédure civile et du second alinéa de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e Emmanuelle Lion sur son affirmation de droit,

à titre infiniment subsidiaire,

— juger que la mauvaise foi de la SA CDC Habitat Social lors de la délivrance du commandement de payer à Mme [I] [T] [Y] le 3 novembre 2023 caractérise une contestation sérieuse à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— débouter en conséquence la SA CDC Habitat Social de sa demande de résiliation du bail,

— subsidiairement, octroyer à Mme [I] [T] [Y] un délai de 3 ans pour la libération effective des lieux,

— appliquer une décote de 30 % sur le montant de l’indemnité d’occupation calculée en fonction de la valeur locative du bien loué, soit 362,30 euros,

— en conséquence, fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 253,61 euros, et y condamner la locataire en tant que de besoin,

— ordonner que chaque partie conservera la charge des ses frais irrépétibles et dépens de l’instance, pour éviter d’obérer définitivement la situation particulièrement précaire de Mme [I] [T] [Y].

La SA CDC Habitat Social dans ses dernières conclusions en date du 18 avril 2025, demande à la cour de :

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse le 28 août 2024, en ce qu’elle a :

* dit n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité des demandes non maintenues de Mme [I] [T] divorcée [Y],

* débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription des loyers et charges antérieurs au 3 novembre 2020,

* débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de sa demande de suspendre l’instance dans l’attente de la décision concernant la procédure de surendettement,

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2008 entre la SA CDC Habitat Social, et Mme [I] [T] divorcée [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 4 janvier 2024,

* débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de ses demandes en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement,

* dit que les conditions de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire résultant des dispositions de l’article 24- V et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies,

* ordonné en conséquence à Mme [I] [T] divorcée [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

* dit que les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables au présent litige,

* rejeté la demande de la SA CDC Habitat Social tendant à la suppression desdits délais légaux,

* débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux au titre des articles L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* dit en conséquence qu’à défaut pour Mme [I] [T] divorcée [Y] d’avoir volontairement libéré lesdits lieux et restitué les clés, dans les quinze jours de la signification de la présente décision, la SA CDC Habitat Social pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous réserve de la trêve hivernale,

* condamné Mme [I] [T] divorcée [Y] à verser à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel la somme de 11 396,10 euros (décompte arrêté au 3 juin 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2024 comprise) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10 565,40 euros à compter de la date du commandement de payer (3 novembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

* condamné Mme [I] [T] divorcée [Y] à payer à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 3 juin 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,

* fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 641,80 euros, révisable selon stipulations contractuelles,

* débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de sa demande aux fins de minorer le montant de l’indemnité d’occupation,

* condamné Mme [I] [T] divorcée [Y] à verser à la SA CDC Habitat Social une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’articie 39 de la loi relative à l’aide juridictionnelle,

* condamné Mme [I] [T] divorcée [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la préfecture, et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi relative à l’aide juridictionnelle,

* rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

y ajoutant en cause d’appel,

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Y] aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en nullité du commandement de payer formée par Mme [T] divorcée [Y]

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 24 I. de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le commandement de payer contient, à peine de nullité : […]

3° Le décompte de la dette ; […]

En l’espèce, pour soutenir à hauteur d’appel que le commandement de payer qui lui a été délivré à la diligence du bailleur le 03 novembre 2023 est affecté d’une nullité, Mme [T] divorcée [Y] prétend que l’acte qui lui a été remis ne contenait aucun décompte.

De façon pertinente que la cour approuve, le premier juge a souligné qu’il n’entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés d’apprécier de la validité du commandement et que ce moyen de droit pouvait seulement être apprécié sous l’angle d’une éventuelle contestation sérieuse de nature à faire obstacle à ses pouvoirs.

Il n’a cependant pas été statué dans le dispositif de l’ordonnance sur la demande en nullité expressément formulée.

Il appartient dès lors à la cour de réparer cette omission en disant n’y avoir lieu à référé quant à la nullité du commandement de payer.

2. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des loyers et charges antérieurs au 03 novembre 2020 soulevée par Mme [T] divorcée [Y]

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 7-1 al. 1er de la loi du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’appelante soutient que la demande en paiement portant sur les loyers et charges impayés antérieurs au 03 novembre 2020 est prescrite.

Pour rejeter cette fin de non-recevoir, le premier juge a retenu, en application de l’article 1342-10 du code civil, qu’à défaut pour la locataire d’avoir informé la bailleresse de sa volonté d’affecter les paiements partiels qu’elle a effectués depuis le 05 juillet 2019, date du dernier relevé à zéro, les paiements se sont imputés automatiquement sur les dettes échues les plus anciennes et ce dans l’intérêt de la locataire, les dettes les plus anciennes générant le plus d’intérêts et son intérêt n’ayant pu être de régler les loyers les plus récents au mépris des plus anciens, sauf à considérer qu’elle entendait ne pas régler sa dette locative, ce qui tendrait à considérer sa mauvaise foi.

La cour observe toutefois qu’il n’entre pas non plus dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur une éventuelle prescription d’une partie de la créance, dont l’appréciation relève de l’office du juge du fond et que son éventualité doit s’apprécier sous l’angle d’une contestation sérieuse afférente à la partie de la dette contestée par ce moyen.

Par infirmation de la décision entreprise ayant débouté Mme [T] divorcée [Y] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription des loyers et charges antérieurs au 03 novembre 2020, la cour dira n’y avoir lieu à référé de ce chef.

3. Sur la clause résolutoire

3.1 Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le premier juge a à juste titre relevé au vu du libellé de la clause résolutoire insérée au bail que le délai de deux mois s’appliquait à la situation de Mme [T] divorcée [Y] nonobstant la mention d’un délai de 6 semaines pour solder la dette dans le commandement de payer du 03 novembre 2023 et il a de façon pertinente recherché si cette dernière avait ou non soldé les causes du commandement de payer dans ce délai.

La cour observe qu’au commandement délivré le 03 novembre 2023 que produit l’appelante elle-même, est annexé un décompte locatif couvrant la période du 30 juin 2019 au 31 juillet 2023, détaillé mois par mois et poste par poste, comprenant l’imputation des loyers, charges et régularisations de ces dernières, outre les paiements opérés par la locataire d’une part, la caisse d’allocations familiales d’autre part.

Il en résulte que le commandement de payer n’est entaché d’aucune nullité manifeste qui aurait privé le juge des référés de la faculté de statuer sur les demandes de la société bailleresse.

Le premier juge a justement écarté le caractère sérieux de cette contestation.

Le décompte fait apparaître que la somme de 10 565,40 euros réclamée au 03 novembre 2023 était constituée d’une dette locative ayant pris naissance à compter du 09 juillet 2019 et ayant évolué à la hausse et à la baisse jusqu’à la date de délivrance du commandement sans jamais avoir été totalement éteinte.

La contestation opposée par Mme [T] divorcée [Y] selon laquelle la dette antérieure au 03 novembre 2020 serait prescrite ne pourrait concerner que la période du 09 juillet 2019 au 02 novembre 2020, date à laquelle le montant de la dette s’élevait à la somme de 859,36 euros.

La société bailleresse ne saurait valablement exciper d’une reconnaissance de dette de nature à avoir interrompu son action en paiement au motif de la conclusion d’un échéancier de paiement le 22 octobre 2021 en produisant un échéancier non signé de Mme [T] divorcée [Y] et en l’absence de reconnaissance de dette non équivoque dans le cadre de l’échange de courriers entre les conseils des parties.

La SA CDC Habitat Social se prévaut néanmoins à juste titre du principe de l’imputation des paiements sur les dettes échues tel que l’a retenu le premier juge, prévu par l’article 1342-10 du code civil, qui dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En effet, l’appelante ne prétend pas avoir avisé le bailleur de son souhait de voir imputer les paiements partiels qu’elle a effectués entre le 09 juillet 2019 et la date de délivrance du commandement de payer, lesquels se sont de façon progressive imputés sur les dettes échues et ont manifestement couvert les sommes dues pour la période arguée de prescription, dont l’acquisition n’est pas sérieusement opposée par l’appelante.

Dans les deux mois ayant suivi la délivrance du commandement de payer la somme de 10 565,40 euros, Mme [T] divorcée [Y] a seulement versé la somme de 338,16 euros le 09 novembre 2023, laquelle n’a pas permis d’en solder les causes, ainsi que l’a retenu le premier juge, après déduction de diverses sommes d’un montant total de 401,08 euros, afférentes à des réparations locatives ou à des frais ne s’analysant pas en des loyers et charges.

L’appelante ne se prévaut pas plus valablement 'à titre infiniment subsidiaire’ d’une mauvaise foi du bailleur qui serait de nature à faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire en indiquant que la dette a augmenté par la faute de la société intimée en raison de la suspension des allocations logements et de l’imputation de charges qu’elle a toujours contestées.

En effet, en application de l’article R. 824-4 du code de la construction et de l’habitation (anciennement codifié R. 351-30), le bailleur est tenu d’informer l’organisme qui sert les allocations personnalisées au logement lorsqu’est constitué un impayé de plus de deux mois de loyers, de sorte qu’en l’espèce, la saisine de la caisse d’allocations familiales par la SA CDC Habitat Social n’est susceptible de présenter aucun caractère fautif et ce d’autant qu’elle a donné lieu plusieurs reprises à des tentatives de mise en place de fonds d’apurement que la locataire n’a pas respectées ou auxquelles elle n’a pas répondu, ainsi qu’à une tentative d’activation du FSL à laquelle la locataire n’a pas donné suite. En outre, il est constant qu’après de nombreux échanges effectués pour son compte par son conseil, Mme [T] divorcée [N] a obtenu du bailleur une régularisation de charges.

Il n’est dès lors opposé par l’appelante aucune contestation sérieuse à l’acquisition de la clause résolutoire et c’est en conséquence à bon droit que le premier juge, après avoir vérifié que l’action reconventionnelle du bailleur était recevable au regard du fait qu’il avait préalablement avisé la caisse d’allocations familiales des loyers impayés et transmis ses conclusions aux fins de résiliation au représentant de l’État dans le département, a constaté que les effets de la clause résolutoire contenue au bail étaient acquis et le bail résilié au 04 janvier 2024.

Il s’en suit que c’est également à bon droit que le premier juge a tiré les conséquences de la résiliation du bail en ordonnant l’expulsion des occupants, ainsi que la fixation à la charge de Mme [T] divorcée [Y] d’une indemnité d’occupation correspondant au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 641,80 euros, révisable selon stipulations contractuelles, en écartant l’abattement sollicité par celle-ci, lequel n’est pas applicable entre bailleurs et locataires entre lesquels le bail a été résilié, mais afférent à la liquidation du régime matrimonial.

3.2 Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VIII. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le premier juge a débouté la locataire de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire au motif qu’elle ne remplissait pas les conditions pour en bénéficier, dans la mesure où l’ensemble des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étaient applicables que si le locataire avait repris au jour de l’audience le règlement des loyers courants, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, Mme [T] divorcée [Y] ne justifiant pas avoir repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience du 18 juin 2024, comme n’ayant procédé qu’à un seul règlement partiel en avril 2024.

La cour observe qu’il ressort des éléments de la procédure de surendettement dans laquelle l’appelante s’est engagée qu’elle a déposé sa demande auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 23 février 2024, que cette demande a été déclarée recevable le 28 mars 2024, date à laquelle la commission a orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que la SA CDC Habitat Social s’est opposée à la décision en contestant la bonne foi de Mme [T] divorcée [Y] et enfin que par jugement rendu le 17 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de l’appelante.

Le dernier décompte produit par la SA CDC Habitat Social est arrêté au 09 avril 2025.

La société intimée affirme que Mme [T] divorcée [Y] n’ayant pas réglé les loyers courants depuis le jugement imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, elle reste débitrice de la somme de 2 748,27 euros selon le calcul qu’elle opère dans ses écritures (13 903,65 euros – dette effacée 11 155,38 euros). La somme prétendument effacée ne se retrouve pas dans le dernier décompte. Elle ne correspond ni à celle mentionnée par le juge des contentieux de la protection dans le jugement du 17 avril 2025 (10 808,39 euros), ni au montant de la dette au jour du jugement (13 493,11 euros). En outre, le dernier décompte, postérieur au jugement, ne prend pas en considération l’effacement de la dette et il y est indiqué que l’appelante a versé le 09 avril 2025 la somme de 200 euros, le paiement du loyer dû pour ce mois étant de nature à constituer l’exécution du contrat au sens de l’article 24 VIII. précité. Enfin, l’effacement de la dette doit avoir pour effet la reprise du versement de l’aide personnalisée au logement ainsi que le soutient cette dernière.

Étant rappelé à la société intimée qu’elle est tenue de prendre en considération dans le décompte locatif l’effacement de la dette résultant du jugement rendu le 17 mars 2025, celle-ci ne démontre pas par un décompte incomplet et arrêté moins d’un mois après le prononcé du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que l’exécution du contrat n’aurait pas repris.

C’est en conséquence à bon droit que Mme [T] divorcée [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle sera ordonnée pour une durée de 2 ans à compter du 17 mars 2025, par voie d’infirmation de la décision entreprise.

Si la locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet dès le premier loyer impayé et l’expulsion de Mme [T] divorcée [Y] pourra être poursuivie par la SA CDC Habitat Social dans les conditions prévues par l’ordonnance de référé du 28 août 2024.

4. Sur la demande de délais de paiement

L’effacement de la dette locative, doublé de la suspension des effets de la clause résolutoire qui résultent de façon automatique de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 17 mars 2025 font obstacle à l’octroi de délais de paiement sollicités par l’appelante, laquelle ne vise aucune disposition légale au soutien de cette prétention qui sera en conséquence rejetée comme le demande la SA CDC Habitat Social.

Il n’y a pas lieu d’examiner les demandes formées par l’appelante à titre infiniment subsidiaire.

5. Sur les mesures accessoires

Les demandes de chacune des parties étant partiellement accueillies, chacune d’entre elles conservera la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni de celles du second alinéa de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle et les parties seront déboutées de leurs demandes respectives à ces titres.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réparant une omission de statuer de l’ordonnance rendue le 28 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé :

— Dit n’y avoir lieu à référé quant à la nullité du commandement de payer délivré le 03 novembre 2023,

— Confirme l’ordonnance ainsi rectifiée, sauf en ce qu’elle a débouté Mme [I] [T] divorcée [Y] de :

* sa fin de non-recevoir tirée de la prescription des loyers et charges antérieurs au 03 novembre 2020,

* sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— Dit n’y avoir lieu à référé quant à la prescription des loyers et charges antérieurs au 03 novembre 2020,

— Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée de 2 ans à compter du 17 mars 2025,

— Dit que si la locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— Dit que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet dès le premier loyer impayé et que l’expulsion de Mme [I] [T] divorcée [Y] pourra être poursuivie par la SA CDC Habitat Social dans les conditions prévues par l’ordonnance de référé du 28 août 2024,

Y ajoutant :

— Rappelle à la SA CDC Habitat Social qu’elle est tenue de prendre en considération dans le décompte locatif l’effacement de la dette résultant du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse le 17 mars 2025,

— Rejette la demande de délais de paiement formée par Mme [I] [T] divorcée [Y],

— Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés en appel,

— Déboute Mme [I] [T] de sa demande formée au titre du second alinéa de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— Déboute la SA CDC Habitat de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET