16/12/2025

ARRÊT N°2025/451

N° RG 25/00198 – N° Portalis DBVI-V-B7J-QYKX

SM CG

Décision déférée du 10 Décembre 2024

Président du TJ de [Localité 9]

( 24/01410)

M. [Localité 7]

S.C.I. EC 31

C/

S.A.S. OP'7 HOLDING OMNIPHAR’O7 (ATIDA)

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à M^e Julien DEVIERS

M^e Christelle LAPIERRE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.C.I. EC 31

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A.S. OP'7 HOLDING OMNIPHAR’O7 (ATIDA)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christelle LAPIERRE de l’AARPI BLEUROI, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère, et S. MOULAYES, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V.SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V.SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 30 septembre 2019, la Sci Ec31 a donné à bail commercial à la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 des locaux à usage de bureau, d’activité de show-room et de stockage et d’activité industrielle, situés lieudit " [Adresse 4] " à Montrabé (31850).

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années commençant à courir le 18 juillet 2019 pour se terminer le 17 juillet 2028.

En 2021, le preneur à bail a constaté des infiltrations d’eau au niveau du plafond des locaux loués.

Un avenant au bail a été régularisé le 14 décembre 2021 afin de faire évoluer les conditions contractuelles du bail. Il a notamment été convenu que suite à l’augmentation des surfaces louées, le nouveau loyer annuel hors taxe et hors charge soit fixé à la somme de 715 000 euros à compter de l’année 2025, avec application d’une franchise rétroactive dégressive les années précédentes. Cet avenant a également abordé la question des travaux de toiture.

Estimant que les travaux de couverture nécessaires n’avaient pas été mis en 'uvre, la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 a par acte de commissaire de justice du 08 juillet 2024, assigné la Sci Ec31 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Par ordonnance de référé du 10 décembre 2024 le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné la Sci Ec31 à exécuter les travaux sur toiture qui procèdent de l’exécution de l’article 8 de l’avenant au bail commercial, signé les 25 novembre et 14 décembre 2021 consistant à « procéder à ses frais, à la réfection intégrale de la toiture des locaux loués, afin d’en assurer une parfaite étanchéité » au sein du local à usage commercial exploité par la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 dépendant d’un immeuble situé lieudit " [Adresse 4] " à Montrabé (31850) ;

— précisé que cette injonction judiciaire s’étend à l’ensemble de la toiture des surfaces louées à l’exception de la couverture des deux bâtiments administratifs rectangulaires situés à l’Est du local, non concernés par les travaux de phasage liés à la réhabilitation de la toiture pour mise en 'uvre de production photovoltaïque ;

— dit qu’à défaut pour la Sci Ec31 de justifier du respect de cette injonction judiciaire par procès-verbal de constat par commissaire de justice ou par un rapport d’un cabinet d’expert spécialiste avant le 18 juillet 2025 inclus, jour prévu pour la réception des travaux, la Sci Ec31 sera condamnée à payer à la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 une astreinte de 100 euros (cent euros) par jour calendaire de retard, à compter du 19 juillet 2025 inclus ;

— dit que cette astreinte provisoire courra sur un délai de 12 mois à compter de sa mise en 'uvre

— dit que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et/ou en prononcer de nouvelles qui pourraient également viser notamment toute infraction en cas de nouveau dégât des eaux ;

— débouté la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 de sa demande de consignation des loyers et des charges dus à la Sci Ec31 au titre du contrat de bail commercial ;

— condamné la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 à verser à la Sci Ec31 les sommes provisionnelles de :

—  56 060,23 euros au titre des arriérés de loyer du 2ème trimestre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2024,

—  56 060,23 euros au titre des arriérés de loyer du 3ème trimestre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024,

—  56 060,23 euros au titre des arriérés de loyer du 4ème trimestre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 ;

— condamné la Sci Ec31 à verser à la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 la somme provisionnelle de 50 000 euros au titre de l’avance sur son préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2024 ;

— débouté toutes autres ou surplus de prétention, dont les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sci Ec31 et la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 à assumer chacune le coût de la moitié des dépens de l’instance ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit

Par déclaration du 20 janvier 2025 la Sci Ec31 a relevé appel de l’ordonnance. La portée de l’appel est la réformation de l’ensemble des chefs du jugement, à l’exception de ceux relatif au débouté de la demande en consignation des loyers et charges formée par la Sas Op'7 Holding Omniphar'07, et de l’exécution provisoire.

Par avis du 28 janvier 2025 l’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai.

La clôture est intervenue le 6 octobre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 13 octobre 2025.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions d’appelant n°4 notifiées par RPVA le 19 septembre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sci Ec31 demandant, au visa des articles 835 alinéa 1 et 2 du code de procédure civile et 1104 du code civil de:

— Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la Sci Ec31 à exécuter les travaux sur toiture qui procèdent de l’exécution de l’article 8 de l’avenant au bail commercial, signé les 25 novembre et 14 décembre 2021 consistant à « procéder à ses frais, à la réfection intégrale de la toiture des locaux loués, afin d’en assurer une parfaite étanchéité » au sein du local à usage commercial exploité par la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] Bel [Adresse 8] " à Montrabé (31850) ;

— précisé que cette injonction judiciaire s’étend à l’ensemble de la toiture des surfaces louées à l’exception de la couverture des deux bâtiments administratifs rectangulaires situés à l’Est du local, non concernés par les travaux de phasage liés à la réhabilitation de la toiture pour mise en 'uvre de production photovoltaïque ;

— dit qu’à défaut pour la Sci Ec31 de justifier du respect de cette injonction judiciaire par procès-verbal de constat par commissaire de justice ou par un rapport d’un cabinet d’expert spécialiste avant le 18 juillet 2025 inclus, jour prévu pour la réception des travaux, la Sci Ec31 sera condamnée à payer à la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 une astreinte de 100 euros (cent euros) par jour calendaire de retard, à compter du 19 juillet 2025 inclus ;

— dit que cette astreinte provisoire courra sur un délai de 12 mois à compter de sa mise en 'uvre

— dit que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et/ou en prononcer de nouvelles qui pourraient également viser notamment toute infraction en cas de nouveau dégât des eaux ;

— condamné la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 à verser à la Sci Ec31 les sommes provisionnelles de :

—  56 060,23 euros au titre des arriérés de loyer du 2ème trimestre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2024,

—  56 060,23 euros au titre des arriérés de loyer du 3ème trimestre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024,

—  56 060,23 euros au titre des arriérés de loyer du 4ème trimestre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 ;

— condamné la Sci Ec31 à verser à la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 la somme provisionnelle de 50 000 euros au titre de l’avance sur son préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2024 ;

— débouté toutes autres ou surplus de prétention, dont les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sci Ec31 et la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 à assumer chacune le coût de la moitié des dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau :

Sur les travaux :

— A titre principal :

— Débouter la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions comme étant mal fondées et soumises en toutes hypothèses à contestations sérieuses ;

— A titre subsidiaire sur la demande de réalisation des travaux :

— Accorder un délai à la Sci Ec31 pour la réalisation des travaux de réfection intégrale de la toiture avec une réception au 6 avril 2026 ;

— Juger n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte et débouter la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 de sa demande présentée à ce titre ;

Sur la provision sur dommages et intérêts

— Déclarer irrecevables les prétentions indemnitaires excédant la somme de 80 000 euros ;

— Débouter la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions comme étant mal fondées et soumises en toutes hypothèses à contestations sérieuses ;

Sur la clause pénale et les intérêts conventionnels

— Condamner la société Sas Op'7 Holding Omniphar'07 à payer à Sci Ec31 une provision sur les intérêts conventionnels au taux légal majoré de 5 points :

o A compter du 1er avril 2024 sur la somme 56 060,23 euros au titre des arriérés de loyer du deuxième trimestre 2024 ;

o A compter du 1er juillet 2024 sur la somme complémentaire de 56 060,23 euros au titre des arriérés de loyer du troisième trimestre 2024 ;

o A compter du 1er octobre 2024 sur la somme complémentaire de 56 060, 23 euros au titre des arriérés de loyer du quatrième trimestre 2024 ;

o 16 818, 07 euros en liquidation de la clause pénale (article 11) outre intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

Sur l’appel incident de la Sas Op'7 Holding Omniphar'07

— Débouter la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 de son appel incident et en toutes hypothèses de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Sur les frais irrépétibles et dépens

— Condamner la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Sur la condamnation à réaliser les travaux de réfection intégrale de la toiture sous astreinte, la Sci soutient l’absence de manquement à son obligation de délivrance en ce que le local est exploité et exploitable. Elle reproche au preneur des dégradations et notamment un défaut d’entretien et d’être responsable du retard dans l’avancement des travaux. Elle fait valoir que les travaux de réfection intégrale de la toiture du bâtiment ayant débuté, la demande de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte est sans objet.

A titre subsidiaire elle sollicite des délais pour réaliser les travaux arguant que le calendrier fixé par le juge des référés n’est pas réalisable.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour un montant de 50 000 euros la Sci soutient l’absence de faute et de préjudice et rappelle que l’avenant du 14 décembre 2021 qui reprend les stipulations du bail commercial du 30 septembre 2019 prévoit une clause de non garantie et exclusive de responsabilité.

Elle sollicite la condamnation du preneur au règlement des intérêts conventionnels.

Sur le périmètre de l’obligation contractuelle de réfection de la toiture définie par l’avenant, elle s’oppose à la demande d’élargissement formée par le preneur en rappelant que l’obligation visée à l’article 8 ne concerne pas le bâtiment administratif.

La Sci affirme que les conditions de l’exception d’inexécution ne sont pas réunies et donc que le preneur retient illicitement les loyers. Sur la demande de consignation des loyers formulée par le preneur la Sci oppose la clause de non garantie et exclusive de responsabilité.

Vu les conclusions d’intimée et d’appel incident récapitulatives n°3 notifiées par RPVA le 30 septembre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sas Op'7 holding Omniphar'07 demandant, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et 1719 et 1720 du code civil de :

— Au vu de l’appel principal des chefs de jugement critiqués par la société Ec31 et au vu de l’appel incident du chef de jugement suivant critiqué par la société Omniphar'07 :

— Déboute la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 de sa demande de consignation des loyers et des charges dus à la Sci Ec31 au titre du contrat de bail commercial ;

— Rejetant toutes conclusions adverses comme injustes et en tous cas mal fondées, il est demandé à la Cour de :

Sur la demande de condamnation à travaux

— Débouter la Sci Ec31 de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions

— Confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 10 décembre 2024 des chefs de jugement dont appel par l’appelant ayant :

— Condamné la Sci Ec31 à exécuter les travaux de toiture qui procède de l’exécution de l’article 8 de l’avenant au bail commercial consistant à procéder à la réfection intégrale de la toiture des locaux loués afin d’en assurer une parfaite étanchéité au sein du local à usage commercial exploité par la société Omniphar'07 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à Montrabé ;

— Prononcé une astreinte par jour de retard à compter du 19 juillet 2025 inclus à défaut de réception des travaux avant cette date, pour une durée de 12 mois, et dit que le juge de l’exécution serait compétent pour liquider cette astreinte

— Infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 10 décembre 2024 du chef de jugement ayant :

— Précisé que l’injonction judiciaire d’avoir à procéder aux travaux s’étend à l’ensemble de la toiture des surfaces louées « à l’exception de la couverture des 2 bâtiments administratifs rectangulaires situé à l’est du local » non concerné par les travaux de phasage liés à la réhabilitation de la toiture pour mise en 'uvre de production photovoltaïque »

Et ce faisant

— condamner la Sci Ec31 à exécuter les travaux de réfection sur l’ensemble de la toiture des locaux loués à la société Omniphar'07 sans restriction, conformément à l’article 8 de l’avenant au bail commercial en date du 14 décembre 2021

Sur la demande de consignation des loyers :

— Infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 10 décembre 2024 du chef de jugement ayant débouté la société Omniphar'07 de sa demande de consignation des loyers

Et ce faisant :

— autoriser la consignation par la société Omniphar'07 de 20% du loyer HT hors charges des locaux loués à compter de la décision à intervenir, et dire qu’elle interviendra sur le compte CARPA ouvert à cette fin par le conseil de la société Omniphar'07 ce jusqu’à achèvement des travaux de réfection totale de la toiture.

Sur la demande de provision :

— Confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 10 décembre 2024 du chef de jugement ayant accueilli la demande de provision formée par la société Omniphar'07

— L’infirmer s’agissant du montant de 50 000 euros octroyé au regard de l’augmentation du préjudice de la société Omniphar'07 et dès lors de la nécessité d’actualiser la provision octroyée

Et ce faisant

— Débouter la Sci Ec31 de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions

— Déclarer la demande d’actualisation parfaitement recevable

— Condamner la Sci Ec31 à payer à la société Omniphar'07 une provision d’un montant de 125 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance

Sur la demande de la Sci Ec31 de provision à valoir sur les loyers des 2eme, 3eme et 4eme trimestre 2024 et clause pénale :

— Rejeter à défaut d’objet la demande de la Sci Ec31 de condamnation de la société Omniphar'07 au règlement d’une provision à valoir sur les loyers des 2ème, 3ème et 4ème ces loyers étant d’ores et déjà réglés

— Confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 10 décembre 2024 du chef de jugement dont appel par l’appelant l’ayant débouté de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 16 818,07 euros en application de la clause pénale outre intérêt au taux légal majoré de 5 points

Sur les frais irrépétibles :

— Débouter la Sci Ec31 de sa demande au titre des frais irrépétibles et dépens

— Condamner la Sci Ec31 à payer à la société Omniphar'07 une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Omniphar'07 rappelle que le bailleur est tenu par une obligation de réfection intégrale de la toiture conformément aux termes de l’article 8 de l’avenant au contrat de bail et que cet article se suffit à lui-même sans nécessiter une interprétation par le juge. Elle soutient que la demande de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte n’est pas sans objet en ce que les travaux ont juste commencé en juillet 2025 mais ne sont pas exécutés. Elle ajoute que la condamnation à la réfection de la toiture est justifiée par la nécessité de mettre fin à un trouble manifestement illicite, à savoir un trouble de jouissance.

La société Omniphar'07 s’oppose à la demande de délai formée par le bailleur faisant valoir qu’il existe déjà un important retard au regard des engagements contractuels.

La société Omniphar'07 a formé appel incident et sollicite que le périmètre de la condamnation à la réfection de la toiture comprenne les deux bâtiments administratifs rectangulaires situés à l’est du local. Elle explique que des fuites ont été constatées sur cette zone et que cette zone étant incluse dans le bail initial est donc concernée par l’article 8 de l’avenant instaurant l’obligation de réfection.

Elle sollicite la consignation de 20% du loyer au motif que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en raison des fuites qui portent atteinte à la jouissance du local. Elle indique que ce manquement justifie l’exception d’inexécution. Elle poursuit en indiquant que la demande reconventionnelle du bailleur de condamnation au règlement d’une provision à valoir sur les loyers des 2eme, 3eme et 4eme trimestre 2024 est sans objet car ces loyers ont d’ores et déjà été réglés.

MOTIFS

Sur la demande en réalisation de travaux

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 de ce même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Le preneur demande à la Cour de confirmer la condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux d’étanchéité de la toiture, au titre non seulement de l’engagement pris par celui-ci lors de la signature de l’avenant au bail, mais également afin de faire cesser un trouble manifestement illicite, les infiltrations n’ayant pas cessé.

Il forme en revanche appel incident du chef de décision ayant limité l’étendue de la zone de travaux.

Pour s’opposer à la demande de réalisation de travaux sur la toiture sous astreinte formée par le preneur, le bailleur affirme avoir fait procéder à toutes les réparations nécessaires lorsque des fuites ponctuelles se sont présentées, de sorte que le clos et le couvert est assuré.

Le bailleur reproche par ailleurs au juge des référés d’avoir procédé à une interprétation de la clause de l’avenant mentionnant la réalisation de travaux sur la toiture, ce qui excède ses pouvoirs.

Sur la réalisation des travaux sous astreinte

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local qui respecte le clos et le couvert. Il doit également l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et effectuer toutes les réparations nécessaires.

Le bailleur ne conteste pas la réalité des fuites affectant la toiture, dans la mesure où il se prévaut de plusieurs rapports d’interventions d’entreprises mandatées par ses soins pour y remédier.

Il estime toutefois que ces interventions ont permis de mettre fin aux infiltrations, et ainsi de respecter son obligation de délivrance.

Il produit un rapport de la société Reflex Toit en date du 29 mars 2024, faisant état d’une toiture réparée, estimant qu’il suffit à démontrer le respect de son obligation de délivrance.

La cour constate que les fuites affectant la toiture constituent une difficulté récurrente et importante, dans la mesure où l’annexe 3 figurant dans l’avenant au contrat de bail du 14 décembre 2021 fait état sur le plan du bâtiment de 49 repères correspondant aux points de fuite identifiés.

Depuis, le preneur a régulièrement signalé par mail l’apparition de nouveaux points de fuite.

Si le rapport produit par le bailleur fait état de travaux réalisés sur la toiture, force est de constater que postérieurement au 29 mars 2024, date de ce rapport, de nouvelles fuites ont été signalées, notamment le 14 août et le 2 septembre 2024.

Si le bailleur affirme que l’évènement climatique du 14 août 2024 était exceptionnel et que le preneur ne justifie que de peu de dommages, il ne peut qu’être relevé que les travaux réalisés n’ont pas empêché de nouvelles infiltrations, et il convient de rappeler que le respect par le bailleur de son obligation de délivrance ne dépend pas de l’importance des dommages subis par le preneur.

Les parties produisent par ailleurs aux débats un rapport d’expertise judiciaire en date du 23 juin 2025, réalisé dans le cadre d’une procédure de référé préventif, avant le démarrage des travaux ordonnés par la décision contestée.

Les photographies réalisées lors de la visite du 20 mai 2025 permettent de constater la présence de nombreuses flaques d’eau, en plusieurs endroits du bâtiment, l’expert précisant qu’elles sont liées à des infiltrations par la toiture.

En conséquence, le trouble manifestement illicite est caractérisé par l’ancienneté et la persistance des infiltrations au niveau de la toiture, et ce en dépit des nombreux travaux de réparation ponctuels réalisés par le bailleur, ayant pour conséquence de contraindre le preneur à exploiter durablement les locaux sans que le clos et le couvert ne lui soient assurés.

En outre, il ne peut qu’être constaté que le bailleur s’était engagé contractuellement, dans l’avenant du 14 décembre 2021, à procéder à des travaux de réfection intégrale de la toiture.

Il ressort des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1217 de ce même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

Le 14 décembre 2021, les parties ont signé un avenant, afin notamment de donner en location au preneur des locaux supplémentaires sur le même site.

Le point n°5 du propos liminaire de cet avenant vient préciser que : « les parties se sont rapprochées à l’effet (') d’arrêter les conditions de la réfection intégrale de la toiture desdits locaux, en concluant le présent avenant ».

L’article 8 de cet avenant, intitulé « Travaux sur toiture », est ainsi rédigé :

« Nonobstant toutes dispositions contraires pouvant figurer dans le bail commercial du 30 septembre 2019, le Bailleur s’engage à procéder, à ses frais, à la réfection intégrale de la toiture des Locaux Loués, afin d’en assurer une parfaite étanchéité (étant précisé que des points de fuite ont été constatés par les parties, au niveau de la toiture des Locaux Loués).

Néanmoins, compte tenu des délais d’intervention communiqués par les entreprises susceptibles de réaliser cette prestation (savoir un début d’intervention sur site d’ici à 2 ans environ), le Bailleur s’engage, dans l’attente de la réalisation du chantier de réfection totale de la toiture, à procéder à des travaux permettant de réparer/consolider les points de fuites qui ont été identifiés par les parties, tels que figurant en Annexe 03 (celle-ci matérialisant en rouge les points de fuites existants).

A ce titre, les parties conviennent que :

— cette intervention « intermédiaire », compte tenu de son ampleur, sera réalisée dans les tous prochains mois, dès que possible, en fonction des disponibilités des prestataires concernés ;

— dans l’hypothèse où de nouveaux points de fuite apparaitraient (ou seraient constatés) avant la réalisation de ces réparations « intermédiaires », ceux-ci seraient également réparés et ce, même s’ils ne figurent pas sur l’Annexe 4 ci-jointe. »

Si le bailleur estime que cette clause ne le liait pas en termes de délais et concernait en réalité une réfection plus générale permettant la pose de panneaux photovoltaïques sur toute la surface du toit, force est de constater que le texte de l’avenant est clair et ne nécessite aucune interprétation.

Cette clause parle uniquement et expressément de « réfection intégrale de la toiture des locaux loués, afin d’en assurer une parfaite étanchéité ».

C’est donc sans procéder à une quelconque interprétation que le premier juge en a déduit que le bailleur s’était engagé à refaire la toiture pour en assurer l’étanchéité, sans qu’il y ait lieu de faire de confusion avec le projet photovoltaïque du bailleur.

S’agissant du délai fixé dans cette clause, il n’est certes pas précis, mais l’indication donnée, à savoir « un début d’intervention d’ici à 2 ans environ » figure dans l’acte signé par les deux parties et est opposable au bailleur.

Or, il ne peut qu’être relevé qu’à la date où le juge des référés a statué, les travaux n’avaient pas débuté, alors que l’avenant avait été signé trois ans auparavant.

Le délai de 2 ans « environ » n’apporte pas une précision au jour près, mais permet de fixer un délai raisonnable dans lequel l’intervention doit débuter.

Trois ans après, il ne peut qu’être constaté que ce délai raisonnable est dépassé.

Le bailleur affirme avoir procédé à un début d’intervention en produisant aux débats les démarches réalisées pour obtenir les autorisations nécessaires à la réalisation de son projet photovoltaïque ; ce faisant, il opère une nouvelle fois la confusion évoquée par le premier juge, dans la mesure où l’avenant au bail l’engageait à procéder à des travaux d’étanchéité.

Or, il n’est pas démontré un quelconque début d’intervention s’agissant de l’étanchéité, le bailleur ne justifiant que de réparations ponctuelles.

Il n’est pas plus démontré que la pose de panneaux photovoltaïques sur le toit vienne résoudre la question de l’étanchéité, seule visé dans l’article 8 de l’avenant.

Il n’est donc pas nécessaire de procéder à une interprétation de la clause de l’avenant, pour déterminer qu’il n’y a pas eu de début d’intervention concernant l’étanchéité du toit, le bailleur ayant mené uniquement son projet de pose de panneaux photovoltaïques qui ne constitue pas une condition prévue à l’avenant.

En outre, si le bailleur met en cause des dégradations réalisées par une entreprise mandatée par le preneur, comme étant à l’origine d’infiltrations, force est de constater qu’il n’en rapporte pas d’autre preuve que des photographies non horodatées et des échanges de mails, qui ne permettent d’établir ni la certitude de l’origine des dégradations, ni aucun lien de causalité entre celles-ci et des infiltrations.

Enfin, en dépit des développements du bailleur en ce sens, la demande de condamnation à réaliser les travaux formée par le preneur n’est pas devenue sans objet, dans la mesure où d’une part ces travaux n’ont débuté qu’en exécution de la condamnation prononcée par l’ordonnance dont appel, et d’autre part où il convient de s’assurer que les travaux initiés, portant sur la pose de panneaux photovoltaïques, viendront résoudre les difficultés d’étanchéité de la toiture.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné la Sci Ec31 à exécuter les travaux sur toiture qui procèdent de l’exécution de l’article 8 de l’avenant au bail commercial, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

En revanche, il convient de constater que la société bailleresse verse aux débats un calendrier prévisionnel fixant la date de réception des travaux au 6 avril 2026 ; si comme l’affirme le preneur, les travaux ont souvent fait l’objet de report, ce calendrier constitue un document contractuel opposable aux différents intervenants aux travaux, de sorte que la cour en tiendra compte pour accorder un délai supplémentaire à la Sci Ec31.

L’astreinte commencera donc à courir à compter du 7 avril 2026 inclus, et l’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur l’étendue des travaux

Le preneur forme appel incident de la disposition de l’ordonnance de référé excluant les bâtiments administratifs de la condamnation à faire réaliser les travaux d’étanchéité.

A titre liminaire sur cette demande, il convient de constater que le preneur évoque non seulement les bureaux situés dans la zone numérotée 15 sur le bail initial, mais également la zone de stockage numérotée 4.

Dans son ordonnance, le juge des référés n’exclut expressément que la « couverture des deux bâtiments administratifs rectangulaires situés à l’Est du local ».

Il convient de constater que la zone 4 est située au milieu d’autres bâtiments, et permet de procéder à du stockage.

Dans ses conclusions, la société bailleresse ne conteste pas que les travaux doivent porter sur cette zone 4 dans la mesure où elle affirme qu’ils sont déjà prévus et intégrés au planning.

En conséquence, le débat porte uniquement sur les bâtiments administratifs à usage de bureaux, le bailleur admettant que les travaux doivent porter sur la zone 4, et l’ordonnance contestée n’ayant pas expressément exclut cette zone de la condamnation prononcée.

S’agissant de ces bureaux, le bailleur affirme qu’il s’agit d’une construction récente, mitoyenne de l’ensemble plus ancien, et dont la toiture ne présente aucune fuite ; elle rappelle que ce bâtiment est indépendant du reste et qu’il n’est pas justifié de refaire sa toiture.

Ces bureaux font partie de l’ensemble donné initialement en location à la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 par le bail du 30 septembre 2019.

Les photographies produites permettent de constater une nette différence d’aspect entre cette partie de bureaux (toiture grise et construction plus récente) et le reste de l’ensemble immobilier (toiture plus vétuste avec des traces de rouille).

L’examen de l’annexe n°3 à l’avenant du 14 décembre 2019 permet de constater l’existence de deux points de fuite sur ce bâtiment.

Toutefois, ainsi que l’a justement noté le premier juge, il n’est pas démontré une persistance des infiltrations dans ce bâtiment ; l’expertise réalisée dans le cadre du référé préventif avant le début des travaux ne donne pas plus d’informations dans la mesure où ce bâtiment, exclut des travaux, n’a pas été visité.

L’article 8 de l’avenant, ci-dessus repris, est clair en ce qu’il fait obligation au bailleur, outre les réparations ponctuelles, de procéder à la réfection de l’intégralité de la toiture.

Le fait que le bailleur n’ait jamais eu l’intention d’implanter des panneaux photovoltaïques sur ce bâtiment est sans effet, dans la mesure où l’avenant ne justifie cette réfection totale que par la nécessité d’obtenir une toiture étanche.

En revanche, l’absence de preuve d’une persistance des infiltrations dans cette zone ne permet pas à la cour de constater un trouble manifestement illicite, l’autorisant à prescrire des mesures conservatoires même en cas de contestations sérieuses.

L’absence de nécessité de procéder à la réfection d’une toiture qui ne présente pas de problème d’étanchéité ou de vétusté comme le reste de l’ensemble immobilier auquel elle est rattachée, et dont elle est indépendante, constitue une contestation sérieuse dans la mesure où l’avenant lie expressément la réfection de l’ensemble de la toiture à la nécessité de la rendre étanche.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a exclu ces bâtiments de l’assiette des travaux que le bailleur a été condamné à réaliser.

Sur la demande en consignation des loyers

Le preneur forme appel incident de l’ordonnance en ce qu’elle l’a débouté de sa demande visant à être autorisé à consigner une partie des loyers, du fait de l’absence de réalisation des travaux de réfection de la toiture.

Il ressort des dispositions de l’article 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 de ce même code ajoute qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

Il est jugé de longue date que l’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire sont réciproques, et qu’une partie au contrat de bail a donc la possibilité de se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Toutefois, cette exception d’inexécution ne peut être invoquée que lorsque la jouissance des lieux est rendue totalement impossible.

Ainsi, en matière de bail commercial, l’exercice de l’exception d’inexécution est possible dès lors que les agissements du bailleur rendent les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés (rappelé par Civ 3, 6 juillet 2023, n°22-15.923 et Civ 3, 18 septembre 2025, n°23-24.005).

L’impossibilité de jouir des lieux loués relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, le preneur a retenu unilatéralement le paiement d’une partie du loyer, en se prévalant de l’absence de réalisation par le bailleur des travaux destinés à rendre la toiture étanche ; ce faisant, il invoque l’exception d’inexécution sans pour autant justifier que les locaux sont ou ont été impropres à leur usage.

En réalité, dans ses conclusions, la société preneuse ne se prévaut pas d’une impossibilité totale d’user des locaux, mais se plaint d’avoir été « empêchée de jouir des locaux normalement » (page 44) ; cette gêne dans l’exploitation normale des locaux ne permet pas d’admettre l’exercice d’une exception d’inexécution même partielle.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté le preneur de sa demande en consignation des loyers, la décision sera confirmée.

Sur les demandes de provision

Sur la demande formée par le bailleur

Dans le cadre de l’ordonnance dont appel, le juge des référés, après avoir débouté le preneur de sa demande de consignation des loyers, a corrélativement fait droit à la demande de condamnation provisionnelle du preneur à reverser au bailleur les sommes retenues depuis le deuxième trimestre de l’année 2024.

En revanche, le bailleur a été débouté de ses demandes complémentaires en lien avec la majoration de l’intérêt légal et la mise en 'uvre de la clause pénale, au motif qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la responsabilité contractuelle des contractants.

Le bailleur rappelle que le juge des référés a la possibilité de statuer sur une clause pénale dans la limite de son montant non sérieusement contestable ; il demande à la Cour de condamner le preneur au paiement d’une somme provisionnelle complémentaire :

— d’une part correspondant aux intérêts conventionnels au taux légal majoré de 5 points sur les sommes d’ores et déjà accordées ;

— d’autre part de 16 818,07 euros en liquidation de la clause pénale, outre intérêts au taux légal majoré de 5 points.

Il fonde ses demandes sur l’article 11 du bail ainsi rédigé :

« En cas de non-paiement à échéance exacte de toute somme due par le Preneur en vertu du présent Bail, le Preneur sera en application de l’article 1231-5 du Code civil de plein droit débiteur envers le Bailleur d’une majoration forfaitaire de 10% des sommes exigibles, le tout augmenté d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points sur les sommes dues à compter de l’échéance contractuelle sans mise en demeure préalable, tout mois commencé étant dû. »

Le pouvoir du juge du fond de modifier les indemnités conventionnelles n’exclut pas celui du juge des référés d’allouer une provision sur le montant de la clause pénale quand la dette n’est pas contestable. Si le juge des référés ne peut modérer une clause pénale, il n’excède pas ses pouvoirs en allouant à un bailleur, à titre de provision sur le montant du loyer et d’une clause pénale, la somme qui lui apparaît justifiée (3e Civ., 14 décembre 1988, pourvoi n° 87-14.424).

En l’espèce toutefois, et au regard des circonstances de l’espèce, le cumul de la pénalité résultant de la fixation d’une majoration forfaitaire de 10 % avec celle résultant de la majoration du taux de l’intérêt légal de cinq points apparaît manifestement excessif et n’est susceptible de modération que par le seul juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes et l’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée.

En réponse à la demande du preneur de déclarer la demande de condamnation formée de ce chef par le bailleur comme sans objet, du fait du paiement effectué en exécution de l’ordonnance dont appel, il convient de constater que le bailleur conteste la décision uniquement en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes relatives aux intérêts et à la clause pénale, et forme une demande de condamnation pour des sommes qui n’ont pas été admises en première instance.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer la demande sans objet.

Sur la demande formée par le preneur au titre de son préjudice de jouissance

Devant le juge des référés, le preneur a formé une demande de condamnation du bailleur au paiement de la somme provisionnelle de 50 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance, à laquelle il a été fait droit.

En cause d’appel, elle sollicite toutefois l’infirmation de ce chef de décision sur le quantum, faisant valoir une actualisation de son préjudice, et demande à la cour de condamner le bailleur à lui verser une provision de 125 000 euros de ce chef.

Dans la mesure où le preneur ne conteste pas le montant d’ores et déjà alloué, mais qu’il sollicite un complément du fait d’une actualisation de son préjudice, cette demande ne s’analyse pas en réalité comme une demande d’infirmation, mais plutôt comme une demande nouvelle de complément d’indemnisation.

Le bailleur s’oppose dans un premier temps à la demande formée par le preneur, dans la mesure où il fixait son préjudice, dans ses premières conclusions en cause d’appel, à la somme de 80 000 euros, avant de solliciter dans ses conclusions n°2 la somme de 125 000 euros ; il estime que cette demande nouvelle formulée à partir des conclusions n°2 est irrecevable.

Il ressort des dispositions de l’article 915-2 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

Néanmoins, et sans préjudice de l’article 914-3, demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il a été récemment jugé qu’il résulte de ces dispositions (auparavant article 910-4 du code de procédure civile), et de l’article 6 paragraphe 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, que sauf dans le cas prévu par le dernier alinéa cité, lorsqu’une prétention, présentée dans les premières conclusions, est reprise dans les dernières conclusions avec une majoration de son montant, elle n’est recevable qu’à concurrence du montant fixé dans les premières conclusions (2e Civ., 11 septembre 2025, n° 22-20.458).

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 de ce même code ajoutent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Ainsi, si le principe de concentration des prétentions ne remet pas en cause la possibilité de présenter en cause d’appel une demande nouvelle lorsqu’elle tend aux mêmes fins que la demande soumise au premier juge, une telle demande n’est cependant recevable qu’à la condition qu’elle soit formulée dans le dispositif des premières conclusions où les parties sont tenus de concentrer leurs demandes.

Les conclusions postérieures ne sont pas susceptibles de majorer le montant d’une prétention, sauf à justifier que cette majoration résulte de la survenance ou de la révélation d’un fait nouveau, de la réponse à des conclusions adverses, ou de questions nées postérieurement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ainsi, les demandes formées par le preneur au titre de son préjudice de jouissance ne seront donc recevables qu’à hauteur de 80 000 euros, correspondant au montant réclamé dans les premières conclusions d’intimé de la Sas Op'7 Holding Omniphar'07.

Sur le fond de la demande de provision, le bailleur reproche au premier juge d’avoir statué de manière forfaitaire.

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Il a été précédemment rappelé que depuis au moins la signature de l’avenant du mois de décembre 2021, le preneur est confronté à des dizaines de points de fuite en provenance de la toiture des locaux qu’il exploite, ainsi qu’à une persistance des infiltrations en dépit des travaux de réparation ponctuels réalisés par le preneur, qui ressort sans contestation possible de l’expertise très récente réalisée dans le cadre du référé préventif.

Le bailleur invoque en vain deux dispositions du bail initial faisant obstacle à toute action indemnitaire du preneur, dans la mesure où il est constant que le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (3e Civ., 26 janvier 2022, pourvoi n° 18-23.578, 18-24.065, 18-24.944).

Ainsi, aucune clause ne peut vider de sa substance l’obligation de délivrance du bailleur ; ces clauses de non-garantie et d’exclusion ne constituent donc pas des contestations sérieuses s’opposant à l’octroi d’une provision.

C’est ainsi par de justes motifs, que la cour s’approprie, que le juge des référés a alloué une provision au preneur à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance, retenant l’existence d’un trouble manifestement illicite ne lui permettant pas de jouir normalement des locaux donnés à bail.

Sur le montant de cette provision, que le preneur demande à la cour d’actualiser à la hausse, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 23 juin 2025 réalisé par Monsieur [L] dans le cadre du référé préventif, que des flaques d’eau se retrouvent encore dans plusieurs bâtiments de l’ensemble immobilier donné à bail à la Sas Op'7 Holding Omniphar'07.

Les travaux sont en cours mais ne seront pas terminés avant plusieurs mois, de sorte qu’il est démontré par le preneur que les désordres et la limitation de jouissance qui en résulte, ont persisté plusieurs mois au-delà de l’ordonnance contestée.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a alloué une provision au preneur, mais d’infirmer le quantum en le majorant de 10 000 euros, le portant ainsi à la somme de 60 000 euros.

Sur les demandes accessoires

En l’état de la présente décision, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce que, considérant que les parties succombaient toutes deux en leurs demandes, et étaient également accueillies en leurs demandes, elle a partagé les dépens de première instance par moitié entre chacune des parties.

Pour ces mêmes motifs, les dépens d’appel seront également partagés par moitié entre les parties.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; l’ordonnance sera confirmée de ce chef et les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance déférée sauf s’agissant de la date fixée pour faire courir l’astreinte et du quantum de la provision allouée au preneur à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que l’astreinte commencera à courir à compter du 7 avril 2026 inclus, dans les circonstances décrites par l’ordonnance déférée ;

Déclare irrecevables les prétentions excédant la somme de 80 000 euros, formées par la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 au titre de la provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Condamne la Sci Ec31 à verser à la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 la somme provisionnelle de 60 000 euros au titre de l’avance sur son préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2024 ;

Déboute la Sci Ec31 et la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la Sci Ec31 et la Sas Op'7 Holding Omniphar'07 à assumer chacune la moitié des dépens de l’instance d’appel ;

La Greffière La Présidente

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