04/06/2026

ARRÊT N° 212/2026

N° RG 25/02920 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RFEM

SG/KM

Décision déférée du 06 Juin 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 24-000121)

VERGNE

[U] [W]

C/

[V] [H]

[M] [K] épouse [H]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [U] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2] – FRANCE

Représenté par M^e Céline DURAND-LEVAVASSEUR, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-13342 du 18/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMES

Monsieur [V] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean hubert ROUGE de l’AARPI R.C.C. ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [M] [K] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean hubert ROUGE de l’AARPI R.C.C. ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

S. GAUMET, président

P. BALISTA, conseiller

S.DESJARDIN, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par S. GAUMET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Suivant contrat de location du 29 août 2020, M. [V] [H] et Mme [M] [K] épouse [H] ont donné à bail à M. [U] [W] un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros, outre une provision de 20 euros sur les charges.

Le bail a été conclu pour un durée d’un an, renouvelable sur proposition du bailleur et à défaut tacitement pour une durée de trois ans aux mêmes conditions.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, M. et Mme [H] ont fait signifier à leur locataire un commandement de payer la somme, en principal, de 4 231,08 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 05 février 2024, visant la clause résolutoire contenue dans le bail litigieux.

Par exploit de commissaire de justice du 24 mai 2024, M. [V] [H] et Mme [M] [H] ont fait assigner M. [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire au paiement provisionnel de l’arriéré des loyers et charges, arrêté à la date du 6 mars 2025, à la somme de 5 416,08 euros,

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant contractuel du loyer et des charges à compter du mois d’avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner le locataire aux dépens, outre au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 6 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret, statuant en référé, a :

— constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement à leur terme des loyers et charges,

— autorisé l’expulsion sans délai des lieux loués de M. [U] [W] et de tous occupants ou effet de son chef,

— condamné M. [U] [W] à payer aux époux [H] :

' la somme de 9 208,02 euros, en dernier ou quittance, montant des loyers et charges arriérés à la date du 6 mars 2025,

' une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer et des charges, à compter du mois d’avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

' une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [U] [W] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer, de l’assignation et des actes de signalement et dénonciation de droit.

Par déclaration du 1er septembre 2025, M. [U] [W] a relevé appel de cette ordonnance, en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 janvier 2026, M. [U] [W] demande à la cour, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et plus particulièrement de ses articles 6 et 24 V, des articles 1231-1, 1343-5 et 1719 du code civil et des articles 144, 145, 232 et suivants et 835 du code de procédure civile, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] le 6 juin 2025 en ce qu’elle a :

' constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement à leur terme des loyers et charges,

' autorisé l’expulsion sans délai des lieux loués de M. [U] [W] et de tous occupants ou effets de son chef,

' condamné M. [U] [W] à payer aux époux [H] la somme de 9 208,02 euros en deniers ou quittance, montant des loyers et charges arriérés à la date du 6 mars 2025,

' condamné M. [U] [W] à payer aux époux [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer et des charges à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

' condamné M. [U] [W] à payer aux époux [H] une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [U] [W] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer, de l’assignation et des actes de signalement et dénonciation de droit,

— ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties en désignant tel expert qu’il plaira à la cour avec la mission de :

' se rendre sur les lieux du litige, [Adresse 1] [Localité 2] et visiter l’immeuble litigieux en présence des parties,

' prendre connaissance des documents de la cause,

' vérifier si l’état d’insalubrité allégué existe,

' dans l’affirmative, en indiquer les causes ainsi que l’antériorité,

' indiquer et chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement,

' fournir tous éléments techniques ou de fait permettant de définir les responsabilités encourues,

' donner tous éléments utiles permettant d’apprécier les préjudices matériels et immatériels subis par M. [W] en se prononçant, notamment, sur la valeur résiduelle du loyer durant l’occupation des locaux insalubres,

' procéder à l’apurement des comptes entre les parties,

' soumettre un pré-rapport aux parties et recueillir leurs dires éventuels,

' rapporter à la cour l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

' à défaut, déposer son rapport définitif dans les plus brefs délais,

' faire, plus généralement, toutes constatations utiles à la solution du présent litige,

— ordonner la réduction de 50% du montant du loyer et de la provision sur charge dont il doit s’acquitter chaque mois, en attendant que la cour d’appel soit en mesure de statuer sur les demandes des parties à la lumière des conclusions de l’expert judiciaire,

— débouter M. et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes comme dépourvues de fondement et de justification au regard des contestations sérieuses qui leur sont opposées,

— condamner in solidum M. et Mme [H] à réaliser ou faire réaliser les travaux de remise en état du logement nécessaires tels qu’ils seront définis par l’expert judiciaire moyennant une astreinte de 150 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation qui lie M. [W] à M. et Mme [H],

— accorder à M. [W], tel que le lui permet l’article 24 V de la loi de 1989, un délai de grâce d’une durée de 36 mois pour lui permettre d’apurer son éventuelle dette subsistante, en plus du paiement des loyers et charges courants,

— déclarer que si M. [W] se libère dans le délai imparti, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— condamner M. et Mme [H] aux entier dépens,

— constater que M. [W] est bénéficiaire d’une décision d’admission à l’aide juridictionnelle totale.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 février 2026, M. [V] [H] et Mme [M] [H] demandent à la cour, au visa des articles 1219, 1719 et 1728 du code civil, des articles 7, 24 et 24V de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 144, 145, 146, 564, 565, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

Rejetant toutes conclusions adverses non fondées ou en tout cas mal fondées,

— rejeter l’exception d’inexécution soulevée par M. [W],

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 6 juin 2025 en toutes ses dispositions,

— débouter M. [U] [W] de l’ensemble de ses fins et prétentions,

— condamner M. [U] [W] aux entiers dépens de l’instance,

— condamner M. [U] [W] à payer à M. [V] [H] et Mme [M] [H] née [K] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 février 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 02 mars 2026. Par avis du 04 mars 2024, la réouverture des débats a été ordonnée en vue d’un changement dans la composition de la cour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demandes d’expertise

Pour solliciter l’organisation d’une expertise destinée à vérifier l’état d’insalubrité du logement dont il se prévaut, M. [W] se fonde sur un diagnostic technique et un courrier de la CAF en faisant valoir que le logement présente un état insalubre depuis le renouvellement du bail, en raison de la présence d’humidité, d’un défaut d’isolation et d’un manque de système de chauffage générateur de très importants coûts de consommation électrique. Il expose avoir en vain demandé aux bailleurs de remédier à cette situation à plusieurs reprises.

Les intimés s’opposent à l’organisation d’une expertise, dont ils estiment qu’elle n’est pas légitime au regard des éléments contenus dans le rapport de visite du logement produit par l’appelant qui tente par cette demande de combler sa propre carence probatoire.

Sur ce,

Selon l’article 145 al. 1er du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code prévoit que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Selon l’article 566 de ce code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il ressort des éléments de l’ordonnance entreprise que si M. [W] ne formait pas de demande particulière devant le juge des contentieux de la protection, sa défense reposait sur l’indécence du logement, ce dont il se déduit que sa demande d’expertise, nouvelle en cause d’appel, est recevable dès lors qu’elle est le complément nécessaire du fait qu’il recherche in fine le rejet des prétentions des bailleurs. Ses demandes aux fins de travaux et en réduction du loyer, qui s’analysent en l’accessoire de sa demande d’expertise sont également recevables.

Pour justifier de sa demande d’expertise, il verse aux débats un diagnostic technique établi le 28 mars 2024 par la société Erim Conseil, en recherche d’infractions aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation, ainsi qu’un courrier du 02 décembre 2025 que la CAF a adressé tant aux bailleurs qu’au locataire, indiquant que suite au diagnostic réalisé, le constat a conclu à la non-conformité du logement aux critères de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation afférents à la décence des logements.

La cour observe que M. [W] n’a pas formé de demande d’expertise devant le premier juge alors qu’il disposait déjà de ces éléments, les notes d’audience mentionnant seulement qu’il ne proposait rien, qu’il attendait 'le surendettement avec l’assistante sociale’ et mettait en avant l’insalubrité du logement.

En cause d’appel, il ne développe pas spécialement les motifs pour lesquels il serait à l’avenir susceptible d’engager un procès à l’encontre des époux [H] en raison de l’indécence du logement dont il se prévaut comme moyen de défense pour s’opposer aux prétentions des bailleurs. Le litige qu’entretiennent les parties est en réalité né et actuel, M. [W] indiquant s’être plaint depuis février 2023 du refus des bailleurs de réaliser des travaux dans son logement.

Il n’est pas légitime pour le locataire qui a cessé de régler les loyers depuis près de trois années de prétendre au stade de l’appel à l’organisation d’une expertise.

M. [W] sera en conséquence débouté de cette demande.

2. Sur l’exception d’inexécution

Le premier juge a rejeté l’exception d’inexécution mise en avant par le locataire au motif d’une indécence du logement en constatant que si le logement ne répond pas à toutes les normes du confort locatif, il ne correspond pas à la définition d’un logement qui ne serait pas décent. Le premier juge a conclu que le locataire avait de mauvaise foi, de sa propre initiative et sans mise en demeure préalable aux bailleurs, suspendu le paiement des loyers et charges depuis deux années.

En cause d’appel, M. [W] soutient qu’il était bien fondé à suspendre le paiement du loyer et se prévaut d’une légitime exception d’inexécution en faisant valoir que le logement présente un état insalubre depuis le renouvellement du bail, en raison de la présence d’humidité, d’un défaut d’isolation et d’un manque de système de chauffage générateur de très importants coûts de consommation électrique. Il expose avoir en vain demandé aux bailleurs de remédier à cette situation à plusieurs reprises.

Il sollicite par ailleurs la condamnation in solidum des bailleurs à réaliser les travaux à définir par l’expert, ainsi que la réduction de moitié du montant des loyers et charges dans l’attente de l’expertise.

Pour réfuter le bien fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, les bailleurs font valoir que le rapport sur lequel celui-ci s’appuie ne conclut pas à l’indécence du logement ni à son impropriété à l’habitation et n’établit pas une privation totale de jouissance. Ils contestent avoir été sollicités à plusieurs reprises par M. [W] auquel ils imputent un manque d’entretien du logement. Ils soulignent que malgré ses doléances le locataire s’est maintenu dans les lieux sans engager de démarches afin de faire cesser le trouble qu’il dénonce.

Les époux [H] soutiennent qu’au sens des articles 564 et 565 du code de procédure civile, les demandes de réduction du loyer et de condamnation à leur encontre à réaliser des travaux sont irrecevables pour être nouvelles en cause d’appel et que dans l’hypothèse dans laquelle elles seraient déclarées recevables, elles doivent être rejetées au regard de la mauvaise foi de M. [W].

Sur ce,

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements en bon état de fonctionnement […],

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués […].

Les critères de la décence auxquels doit satisfaire tout logement donné à bail sont déterminés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont l’article 2 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […],

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. […],

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, […]

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements […].

Il découle de ces dispositions une obligation de résultat du bailleur qui est tenu de mettre à la disposition du locataire, même sans demande particulière de sa part, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il revient au locataire qui se prévaut de l’indécence du logement pour demander réparation d’un trouble de jouissance de rapporter la preuve de l’indécence et de ce qu’elle est à l’origine du trouble allégué. S’agissant de la preuve de faits, elle peut être rapportée par tout moyen.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation […].

En application de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est de jurisprudence constante en matière de relation contractuelle reposant sur un bail à usage d’habitation que le locataire n’est fondé à suspendre le paiement des loyers qu’à la condition de se heurter à une impossibilité totale d’habiter les lieux loués (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n° 16-27.246).

En l’espèce, en application des articles 5 et 14 du bail conclu à effet du 29 août 2020 pour une durée expressément convenue entre les parties d’un an, ce contrat a été tacitement renouvelé pour une durée de 3 ans à compter du 29 août 2021 courant jusqu’au 29 août 2024.

Selon le décompte annexé au commandement de payer du 29 février 2024 et le décompte arrêté au 06 mars 2025 produit à l’audience de première instance, le loyer et les charges ont été totalement impayés à compter du mois d’août 2023, ce que M. [W] revendique comme constituant une suspension volontaire de sa part en raison de l’insalubrité du logement. Il lui revient donc de démontrer qu’à compter du mois d’août 2023, son logement était affecté d’un phénomène d’insalubrité nature et d’une ampleur telles qu’il était totalement inhabitable.

À cette fin, M. [W] verse aux débats un courrier simple établi à l’adresse de la mairie d'[Localité 6], daté du 23 février 2023, dans lequel il est mentionné qu’il a constaté au fil des mois des 'tâches d’humidité et de moisissures sur certains pans de murs du logement et de la salle de bains’ et se plaint d’une insuffisance du système de chauffage, en précisant que 'pendant les périodes froides et de forte humidité extérieure, la température du logement peut descendre jusqu’à 9 voire 8 degrés’ et qu’il est contraint de dormir avec son blouson. Il est ajouté que cette situation n’est pas supportable et souligné le refus du propriétaire d’engager des travaux.

L’appelant produit également un courrier daté du 27 mars 2023 établi à l’attention de M. [H] indiquant qu’il lui a à maintes reprises signalé l’insalubrité et l’insuffisante isolation du logement pris à bail et mentionnant un courrier de la mairie à compter duquel le bailleur dispose de trois semaines pour réaliser tout travaux de mise en conformité et d’isolation. Il est précisé 'dans le cas où vous ne donniez pas de suite favorable à ce courrier, tout futur payement de loyer sera bloqué'.

Il n’existe cependant dans le dossier de l’appelant aucune preuve de l’envoi de ces courriers datés de février et mars 2023 à leurs destinataires, ni courrier que la mairie d'[Localité 6] aurait adressé aux bailleurs de façon contemporaine à ces courriers.

M. [W] verse également aux débats un diagnostic technique établi par la société Erim Conseil, en recherche d’infractions aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation. Cette société a effectué une visite du logement le 28 mars 2024 et le vice-président de la communauté de communes du bassin auterivain a transmis son rapport à M. [W] par courrier du 03 mai 2024.

Il est noté dans ce rapport que la visite du logement a eu lieu à la demande de la mairie d'[Localité 6] et de la maison de l’habitat de la communauté de communes après un signalement de M. [W] auprès du Pôle Départemental de Lutte [Localité 7] l’Habitat Indigne de la Haute-Garonne, dont la date n’est pas mentionnée.

Le logement est décrit comme composé d’une pièce principale d’environ 25 m², d’une cuisine indépendante d’environ 14 m² et d’une salle de bains avec cabinet de toilette d’environ 5 m², soit au total 44 m².

Selon les indications contenues dans ce rapport :

— il n’a pas été constaté d’humidité importante, le relevé HBE étant de 14%,

— des traces de moisissures sont constatées au niveau du soubassement des menuiseries situées dans la cuisine, le séjour et l’angle du mur situé à l’ouest du séjour,

— un extracteur d’air situé dans la salle de bains présente un défaut d’entretien,

— le joint du pourtour de la baignoire est dégradé, ce qui pourrait engendrer à terme un dégât des eaux,

— il est constaté une absence d’émetteur permettant d’assurer le chauffage dans la cage d’escalier, le dimensionnement des émetteurs dans la cuisine et le séjour est à vérifier, conduisant l’intervenant à conclure à une forte probabilité de sous-dimensionnement des convecteurs,

— il est souligné une absence d’entrées d’air naturelles dans la cuisine et la présence d’une bouteille de gaz butane alimentant la gazinière installée par le locataire, le mode d’alimentation du tableau électrique ne permettant pas l’installation d’une plaque de cuisson,

— il est noté l’absence d’isolation des murs donnant sur l’extérieur et l’isolation des combles perdus par 10 cm de laine de verre résiduelle installée il y a plus de 30 ans.

À l’issue de cette visite, il a été :

— préconisé de faire établir une note de dimensionnement permettant l’installation d’un système de chauffage central pour chauffer l’ensemble du logement,

— recommandé de faire isoler les combles perdus et les murs afin de limiter les déperditions énergétiques et assurer un bon confort l’été.

Le 02 décembre 2025, la CAF a adressé un courrier tant aux bailleurs qu’au locataire, indiquant que suite au diagnostic réalisé, le constat a conclu à la non-conformité du logement au critères de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation et que le propriétaire disposait de 18 mois pour procéder à la mise en conformité, durant lesquels l’allocation logement ne lui serait plus versée.

La cour observe que la visite du logement occupé par M. [W] effectuée par la société Erim Conseil sous l’autorité de la communauté de communes du bassin auterivain n’a eu lieu que le 28 mars 2024, à une date à laquelle M. [W] avait cessé le paiement des loyers depuis 7 mois.

Ainsi, lorsqu’il a derechef suspendu le paiement de ses loyers en août 2023, M. [W] ne disposait d’aucun constat objectif d’insalubrité et il ne démontre pas qu’à cette date le logement aurait été totalement inhabitable.

La cour n’est pas tenue par l’appréciation que la CAF a porté sur le logement 18 mois après ce rapport. Il convient d’observer que si le logement présentait des traces de moisissures, il n’était pas humide en permanence, la société Erim Conseil ayant constaté un taux d’humidité faible. Le déficit d’isolation et le sous-dimensionnement du système de chauffage ne sont pas décrits comme privant le logement de façon générale et permanente de son caractère habitable. Les travaux préconisés ou recommandés ne sont pas décrits par la société Erim Conseil comme impératifs pour assurer l’habitabilité du logement. Au surplus, la dégradation du joint autour de la baignoire est imputable au locataire, s’agissant d’une réparation lui incombant, de même que le défaut d’entretien de la ventilation, dont le bon fonctionnement est essentiel à l’aération du logement et de nature à influer sur le développement des moisissures.

L’unique facture d’électricité N°R22081493 datée du 17 mai 2022 très difficilement lisible que M. [W] verse aux débats, d’un montant de 1 212,55 euros ne concerne pas une période de 6 mois comme il le prétend, mais une période plus longue dont la durée est indéterminée, puisqu’il y est indiqué que sur ce total, il reste à payer une somme de 565,83 euros correspondant à la facture N°R21238885. M. [W] ne soutient dès lors pas utilement que le défaut d’isolation aurait entraîné une particulière surconsommation d’énergie.

Il n’est ainsi pas établi que lorsque le locataire a cessé de payer les loyers, le logement aurait présenté les caractéristiques de l’indécence de façon imputable au bailleur au sens des dispositions sus-visées.

M. [W] n’est donc pas fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur.

3. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Le premier juge a constaté la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à défaut pour le locataire d’avoir soldé les causes du commandement de payer du 29 février 2024 dans les deux mois de sa délivrance. Il a en conséquence ordonné l’expulsion du locataire et l’a condamné au paiement de l’arriéré locatif sur la base du décompte produit par les bailleurs arrêté au 06 mars 2025.

M. [W] conclut à l’infirmation de la résiliation du bail et des conséquences qu’elle emporte sur le seul fondement de l’exception d’inexécution.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, les époux [H] se prévalent du jeu de la clause résolutoire.

Sur ce,

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

En application de l’article 24 I. alinéa 1er de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Hormis l’exception d’inexécution rejetée par la cour, M. [W] n’oppose aucun autre moyen de fait ou de droit pour conclure à l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et en a déduit l’expulsion du locataire, ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le décompte annexé au commandement de payer fait état d’une somme restant due de 4 231,08 euros en loyers et charges arrêtée au 05 février 2024. Il n’est ni démontré ni même allégué par l’appelant, qui ne prétend pas avoir effectué de paiement, que les causes du commandement auraient été soldées dans le délai de deux mois de sa délivrance.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail et en a tiré les conséquences de droit qui s’imposaient, la clause résolutoire ayant produit son plein effet au 30 avril 2024.

4. Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

M. [W] ne présente aucun moyen de droit ni de fait au soutien de ses demandes en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire.

Les époux [H] soutiennent que la demande tendant à la suspension du jeu de la clause résolutoire est irrecevable au sens des articles 564 et 565 du code de procédure civile et concluent au rejet de la demandes de délais de paiement en faisant valoir que l’appelant ne remplit pas les conditions légales à cette fin.

Sur ce,

Slon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En vertu de l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article et si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Il est constant que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, même formée pour la première fois en cause d’appel, est recevable dès lors qu’elle s’analyse en un complément à la demande tendant au rejet de la demande principale en constat de la résiliation du bail.

En l’espèce, la demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [W] est recevable.

Il découle des dispositions précitées que pour obtenir des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire, le locataire doit démontrer qu’il a repris le paiement des loyers courants avant l’audience et qu’il est en mesure de solder la dette soit par le versement de mensualités, soit au terme du délai de 36 mois.

Or en l’espèce M. [W], qui supporte la charge de la preuve au soutien de ses prétentions ne fournit aucun élément relatif à ses ressources et charges qui démontreraient qu’il serait en capacité de solder l’arriéré locatif dû aux bailleurs. Au surplus, il n’allègue pas avoir repris le paiement des loyers courants avant l’audience qui s’est tenue devant la cour le 16 mars 2026.

L’appelant sera en conséquence débouté de ces deux demandes.

5. Sur les mesures accessoires

Les dépens de première instance ont à juste titre été mis à la charge de M. [W], la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Partie perdant le procès en appel, M. [W] en supportera les dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le premier juge a fait une exacte appréciation des éléments de la cause en mettant à la charge de M. [W] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la décision sera également confirmée sur ce point.

Il n’est pas inéquitable de laisser aux époux [H] la charge des frais par eux exposés en cause d’appel et il y a lieu de rejeter leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Déclare recevables en cause d’appel les demandes formées par M. [U] [W] aux fins :

* d’expertise,

* de réalisation de travaux,

* de réduction du loyer,

* de suspension des effets de la clause résolutoire,

— Confirme l’ordonnance rendue le 06 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret de statuant en référé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— Déboute M. [U] [W] de ses demandes aux fins d’expertise, de réalisation de travaux et en réduction du loyer,

— Déboute M. [U] [W] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— Condamne M. [U] [W] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— Déboute M. [V] [H] et Mme [M] [K] épouse [H] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI S.GAUMET