ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 27 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00840 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QEFN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 JANVIER 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER – Pôle civil section 2

N° RG 20/02287

APPELANTS :

Monsieur [D] [K]

né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 22]

décédé le [Date décès 11] 2024 à [Localité 30]

de nationalité Française

[Adresse 25]

[Localité 17]

Représenté par M^e François-Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Association GERANTO SUD ès-qualités de curateur de M. [D] [K]

[Adresse 21]

[Localité 16]

Représentée par M^e François-Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [E] [W] [K] épouse [G]

née le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 29]

de nationalité Française

[Adresse 26]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e DE HAUT DE SIGY Betrand, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Monsieur [V] [G]

né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 24]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e DE HAUT DE SIGY Betrand, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Monsieur [Y] [G]

né le [Date naissance 7] 1972 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 16]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e DE HAUT DE SIGY Betrand, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Madame [P] [G] épouse [Z]

née le [Date naissance 4] 1980 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 15]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e DE HAUT DE SIGY Betrand, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

S.C.I. [Adresse 23] Société civile immobilière au capital de 617.418,52 ', immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 440 760 841, prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 23]

[Adresse 23]

[Localité 18]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e DE HAUT DE SIGY Betrand, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

S.A.R.L. ACCUEIL EN VIGNOBLES prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 27]

[Localité 13]

Assignée par exploit du 25 mars 2024 délivré à personne habilitée

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur [O], [S] [K] ès qualités de fils et seul héritier de [D] [K] décédé le 21.03.2024

né le [Date naissance 9] 1986 à [Localité 28]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 16]

Représenté par M^e François-Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 1er avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 AVRIL 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Elodie CATOIRE

ARRET :

— Réputé contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par M^me Elodie CATOIRE, greffière.

FAITS ET PROCEDURE :

Le 26 novembre 2001, Mme [C] [K], Mme [E] [K] épouse [G], et M. [D] [K] ont constitué la SCI [Adresse 23], le capital social s’élevant à 617 625 euros étant divisé en 405 parts sociales.

Par acte sous seing privé du 6 février 2014 M. [D] [K] a cédé les sept parts numérotées 314 à 320 sur les parts lui appartenant, à son neveu M. [V] [G], au prix de 2 800 ' la part sociale, soit au prix global de 19 600 euros.

M. [D] [K] a vendu également à son neveu la moitié indivise de la nue-propriété de la part numérotée 111 (qu’il détenait en indivision avec Mme [E] [G], l’usufruit étant alors détenu par son père [B]) au prix de 1400 ', soit la moitié du prix d’une part indivise.

Au terme de plusieurs cessions, le capital social de la SCI [Adresse 23] s’est trouvé ainsi réparti de la manière suivante :

' Mme [E] [K] épouse [G] pour 201 parts sociales ;

' [D] [K], 195 parts sociales ;

' M. [V] [G], 67 parts sociales ;

' et Mme [P] [G], 67 parts sociales.

[E] [K] épouse [G] est décédée le [Date décès 12] 2013.

Dans le cadre du partage successoral de leurs parents, M. [D] [K] a reçu une somme de 295 279 ' et celle de 260 000 ' suite à la vente de la villa sise [Adresse 19] à Pérols régularisée le 5 mai 2015 dont une partie lui a permis d’apurer ses dettes.

Par lettre du 22 août 2018, [D] [K] a demandé son retrait de la SCI.

Il a refusé la proposition de sa famille qui souhaitait conserver le [Adresse 23] dans le patrimoine familial, et qui lui a proposé de lui racheter ses parts au prix de 864 800 ', en tenant compte de travaux importants réalisés et en appliquant des décotes de minorité et d’illiquidité, M. [D] [K] préférant que soit acceptée par les associés une offre d’achat émise par un marchand de biens pour l’ensemble des biens immobiliers au prix de 2 500 000 ' net vendeur.

Ses résolutions en ce sens ont été rejetées par la majorité des associés.

Par exploits des 16, 25 et 26 juin 2020, M. [D] [K] a assigné M. [Y] [G], Mme [E] [K] épouse [G], M. [V] [G] et Mme [P] [G] épouse [Z] aux fins, notamment, de voir annuler les actes de cession de parts sociales du 6 février 2014 et les trois assemblées générales ayant décidé d’affecter les pertes de la SCI au compte-courant de chaque associé, et valider son droit de retrait et de condamner la société [Adresse 23] à lui racheter l’intégralité de ses parts.

Parallèlement, par ordonnance de référé du 19 novembre 2020, confirmée par un arrêt du 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant à la demande de M. [D] [K], a suspendu le bail commercial signé entre la société [Adresse 23] et la SARL Accueil en Vignobles jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur la validité des délibérations de l’assemblée générale ordinaire du 23 juillet 2020 par la juridiction saisie au fond.

Par exploits des 18, 22 et 24 septembre 2020, M. [D] [K] a ensuite assigné au fond les mêmes (les consorts [G] : M. [Y] [G], Mme [E] [K] épouse [G], M. [V] [G], Mme [P] [G] épouse [Z]) outre la société [Adresse 23] et la société Accueil en Vignobles aux fins de voir annuler la première résolution et la troisième résolution de l’assemblée générale ordinaire du 23 juillet 2020, et annuler la quatrième résolution autorisant la signature d’un bail commercial entre la société [Adresse 23] et société Accueil en Vignobles, annuler ledit bail commercial et ordonner l’expulsion de la société Accueil en Vignobles.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 23 septembre 2021, M. [D] [K] a été placé sous curatelle renforcée, l’association Geranto Sud étant désignée en qualité de curateur.

Par jugement réputé contradictoire en date du 9 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

reçu l’intervention volontaire de l’association Geranto Sud, ès qualités de curateur de [D] [K] ;

débouté [D] [K] assisté de l’association Geranto Sud :

de la demande d’annulation de l’acte de cession de parts sociales du 6 février 2014 et de l’acte de cession de droits indivis du 6 février 2014 sur le fondement du dol et de la violence ainsi que de ses demandes subséquentes ;

de la demande d’annulation de la première résolution de l’assemblée générale du 27 octobre 2017, la première résolution de l’assemblée générale du 12 juillet 2018 ainsi que la résolution statuant sur les comptes de l’exercice 2017 ayant affecté au compte courant des associés les pertes de la société ainsi que les assemblées générales de 2019 et 2020 ainsi que l’assemblée générale du 13 juin 2022 ayant statué sur les compte clos au 31 décembre 2021 ;

des demandes d’annulation de la première résolution et la troisième résolution de l’assemblée générale ordinaire du 23 juillet 2020 de la société [Adresse 23] ainsi que de la quatrième résolution autorisant la signature d’un bail commercial entre la société [Adresse 23] et la société Accueil en Vignobles ainsi que de l’annulation, s’il a été signé, du bail commercial entre la société [Adresse 23] et la société Accueil en Vignobles et de sa demande de voir ordonner l’expulsion de la société Accueil en Vignobles et de tout occupant de son chef des lieux loués ainsi que de voir dire et juger que toutes les sommes perçues par la société [Adresse 23] ainsi que tout aménagement fait par la société Accueil en Vignobles restera la seule propriété de la société [Adresse 23] et ce sans indemnité ;

des demandes de condamnation à des dommages et intérêts ;

ordonné le retrait de [D] [K] assisté de l’association Geranto Sud de la société [Adresse 23] ;

condamné la société [Adresse 23] à racheter à [D] [K] assisté de l’association Geranto Sud l’intégralité de ses parts ;

dit que la valeur des parts sera fixée conformément aux dispositions de l’article 1843-4 du code civil ;

rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

et dit que chacune des parties gardera à sa charge ses frais irrépétibles et ses dépens.

Par déclaration du 16 février 2024, M. [D] [K] et l’association Geranto Sud ès qualités, ont relevé appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a ordonné le retrait de [D] [K] assisté de l’association Geranto Sud de la société [Adresse 23], condamné cette dernière à racheter à [D] [K] l’intégralité de ses parts et dit que la valeur des parts sera fixée conformément aux dispositions de l’article 1843-4 du code civil.

Le [Date décès 11] 2024, [D] [K] est décédé et selon acte de notoriété établi par M. [L] [H], notaire à [Localité 16], M [O]-[S] [K], son fils et unique héritier, a repris l’instance.

Par conclusions du 25 mars 2025, M. [O]-[S] [K], intervenant volontaire venant aux droits d’ [D] [K], demande à la cour, au visa des articles 1137, 1143, 1144, 1833, 1840-1, 1836, 1836-20 al. 2, 1843-4, 1844-1 du code civil et des articles L. 223-19, L. 612-5 et R. 145-35 du code de commerce :

de déclarer son appel recevable et bien fondé ;

de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné son retrait, tant en son nom personnel que venant aux droits de [D] [K] et condamné la société [Adresse 23] à lui racheter l’intégralité de ses parts et en ce qu’il a dit que la valeur des parts sera fixée conformément aux dispositions de l’article 1843-4 du code civil ;

de l’infirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant,

d’annuler l’acte de cession de parts sociales du 6 février 2014 et l’acte de cession de droits indivis du 6 février 2014 ;

de juger en conséquence que venant aux droit de [D] [K], M. [O]-[S] [K], est seul propriétaire de la moitié indivise de la part numérotée 111 et seul propriétaire des parts numérotées 314 à 320 composant le capital social de la société [Adresse 23] ;

d’annuler en conséquence toutes les décisions d’assemblées générales de société [Adresse 23] depuis le 6 février 2014 et jusqu’à ce que la cour statue ;

Subsidiairement,

de juger que l’affectation des pertes aux associés constituant une augmentation des engagements des associés, ne peut être adoptée qu’à l’unanimité ;

d’annuler en conséquence la première résolution de l’assemblée générale du 27 octobre 2017, la première résolution de l’assemblée générale 12 juillet 2018 ainsi que la résolution statuant sur les comptes de l’exercice 2017 ayant affecté au compte courant des associés les pertes de la société ainsi que les assemblées générales de 2019 et 2020 ainsi que l’assemblée générale du 13 juin 2022 ayant statué sur les compte clos au 31 décembre 2021 ;

de constater l’abus de majorité commis par les majoritaires ;

de condamner en conséquence solidairement Mme [E] [K] épouse [G], M. [V] [G], M. [Y] [G] et Mme [P] [G] épouse [Z] à payer la somme de 165 000 euros pour les pertes causées à l’associé minoritaire pour les années 2016, 2017 et 2018 et la somme supplémentaire de 55 000 euros par an à compter du 1er janvier 2019 jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir ;

de les condamner solidairement à payer la somme 60 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

d’annuler en toutes ses dispositions la première et la troisième résolution de l’assemblée générale ordinaire du 23 juillet 2020 de la SCI [Adresse 23] ;

de juger qu’en tout état de cause la quatrième résolution concernant le bail commercial relève de la compétence de l’assemblée générale extraordinaire ;

de juger en tout état de cause que la quatrième résolution concernant le bail commercial au profit de la société Accueil en Vignobles est une convention réglementée, qu’elle a été rejetée ;

de dire qu’elle constitue un abus de majorité ;

d’annuler en conséquence en toutes ses dispositions la quatrième résolution autorisant a signature d’un bail commercial entre la société [Adresse 23] et la société Accueil en Vignobles ;

d’annuler en toutes ses dispositions, s’il a été signé, le bail commercial entre la société [Adresse 23] et la société Accueil en Vignobles ;

d’ordonner l’expulsion de la société Accueil en Vignobles et de tout occupant de son chef des lieux loués ;

de juger que toutes les sommes perçues par la société [Adresse 23] ainsi que tout aménagement fait par la société Accueil en Vignobles restera la seule propriété de la société [Adresse 23] et ce, sans indemnité ;

et de condamner solidairement Mme [E] [K] épouse [G], M. [V] [G], M. [Y] [G] et Mme [P] [G] épouse [Z] à payer la somme 80 000 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts et la somme 60 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 19 mars 2025, la SCI [Adresse 23], Mme [E] [K] épouse [G], M. [V] [G], M. [Y] [G] et Mme [P] [G] épouse [Z] (les consorts [G]) demandent à la cour, au visa des articles 1137, 1143, 1836, 1844-1, 1857, 1861-10 à 1864, 1869, 1843-4 du code civil et des articles L. 612-5 et L. 223-19 du code de commerce :

de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

ordonné le retrait d'[D] [K], aux droits duquel vient M. [O] [K] en cause d’appel, de la société [Adresse 23] ;

condamné la société [Adresse 23] à lui racheter l’intégralité de ses parts ;

et dit que la valeur des parts sera fixée conformément aux dispositions de l’article 1843-4 du code civil ;

Statuant à nouveau et ajoutant,

de débouter M. [O] [K], en sa qualité d’ayant droit d'[D] [K], de sa demande de retrait judiciaire et de condamnation de la SCI [Adresse 23] à lui racheter l’intégralité de ses parts en cette même qualité ;

de le débouter de sa demande de fixation de la valeur des parts conformément aux dispositions de l’article 1843-4 du code civil ;

En tout état de cause,

débouter M. [O]-[S] [K], de l’ensemble de ses demandes ;

et le condamner à leur payer la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SARL Accueil en Vignobles, assignée par exploit du 25 mars 2024 délivré à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est datée du 1er avril 2025.

MOTIFS :

Sur la demande de nullité des actes de cession de parts sociales et de droits indivis du 6 février 2014

M. [O] [S] [K], venu aux droits d’ [D] [K], soutient que ce dernier s’est vu imposer une cession de parts sociales et de droits indivis au profit de M. [V] [G] le 6 février 2014 de sorte qu’il est devenu associé minoritaire et non plus égalitaire, même en cédant seulement 1,45 % de ses parts ; qu’il était alors gravement malade et profondément dépressif ; qu’il était privé de toutes ressources à cette époque et vivait des minima sociaux ; que parallèlement, il lui a été imposé de verser la totalité de l’indemnité d’occupation de l’appartement [Adresse 20], le but de cette man’uvre étant de forcer la vente des parts qu’il détenait dans la SCI à un prix indigne ; que par ailleurs, à la fin de l’année 2014, Mme [E] [G] a fait donation de la quasi-totalité de la nue-propriété de ses parts à trois enfants ; que la SCI n’avait plus de fonds pour procéder aux différents paiements des charges courantes de la SCI [Adresse 23] qui s’élèvent à peu près à 20 000 euros par an ; que les pertes financières entraînant un résultat gravement déficitaire, il était impossible de procéder à la valorisation du bien immobilier ; que sa valeur locative est au minimum de 66 000 ' par an, ce qui nécessitait d’importants investissements afin de mettre les bâtiments aux normes ; que vu le refus de la vente partielle ou totale de biens appartenant à la SCI par les associés constituant le groupe majoritaire, [D] [K] a formulé une demande de retrait ; que pendant toute cette période il a été procédé à des évaluations immobilières ; que l’expertise réalisée par le GIE [I] le 17 janvier 2014 qui a valorisé la SCI [Adresse 23] à 1 600 000 ' et la valeur de la part sociale à 3951 ', après application d’une supposée décote de 30 % pour minorité et d’illiquidité des titres, a été réalisée à la demande de sa s’ur [E] [G] chargée d’un mandat de protection future de M. [B] [K] et encore en minorant la valeur des parts et en tout cas, à l’insu de ses autres enfants; que ce rapport [I] n’a été connu qu’à compter de l’expertise faite au moment de la succession par M. [N], ce qui montre le caractère prémédité de la tentative de spoliation ; que M. [V] [G] reconnaît lui-même qu’il avait fait jouer l’affection que lui portait [D] [K] âgé de de 90 ans, qu’il avait choisi comme témoin à son mariage pour obtenir cette signature, alors que son état de santé lui permettait pas d’avoir une conscience claire de ce qui se passait ; que l’héritier appelant dispose de modestes revenus, alors qu’il doit régler de succession très importants, de l’ordre de 380 000 ' ; et que l’actif successoral ne permettant pas de payer ce montant sans la vente de la SCI [Adresse 23] comme l’atteste le notaire chargé de la succession le 3 février 2025.

SUR CE,

Il convient de relever en premier lieu que l’appelant continue à solliciter l’annulation des actes de cession régularisés le 6 février 2014 en invoquant expressément les articles 1137 et 1143 du code civil caractérisant le dol et la violence économique (page 16 de ses écritures), alors que le tribunal lui a déjà indiqué qu’en application de l’ordonnance du 10 février 2016, ces dispositions ne sont entrées en vigueur le 1er octobre 2016 et qu’elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats de vente conclus à compter du 1er octobre 2016.

Sur le dol dans sa version applicable en l’espèce, soit sur le fondement des articles 1111 à 1117 anciens du code civil, le tribunal justement retenu qu'[D] [K] compare la valeur des parts sociales retenue au moment de la cession en février 2014 à celle déterminée par le rapport [N] qui a retenu une valeur de la part sociale de 6 419,75 ', soit le double de celle fixée par les actes de cession, alors que ce rapport qui n’a été établi que le 10 novembre 2017 ne pouvait être connu de quiconque en février 2014.

Concernant le rapport du 17 janvier 2014 établi par le GIE [I] à la demande de [E] [K] épouse [G] et communiqué au notaire, celui-ci a estimé la valeur des parts de la SCI en janvier 2014 à 3950 '.

[D] [K] démontre ainsi seulement qu’il aurait pu vendre ses parts sociales à meilleur prix que celui qu’il a accepté de son filleul.

Si ignorant l’estimation [I], il a accepté de vendre ses parts au prix de 2800 ' la part, il lui appartenait de faire estimer lui-même la valeur vénale de ses parts sociales.

Son erreur sur la valeur de ses parts sociales est en effet insuffisante à caractériser de l’existence d’une réticence dolosive et a fortiori de man’uvres dolosives de la part de l’acquéreur, lequel n’est tenu d’aucune obligation d’information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis.

Sur la violence économique également invoquée par le vendeur, le tribunal rappelle que la jurisprudence avait retenu la notion de contrainte économique de manière restrictive précisant que « seule l’exploitation abusive d’une situation de dépendance économique, faite pour tirer profit de la crainte d’un mal menaçant directement les intérêts légitimes de la personne, peut vicier de violence son consentement » (Cass. 1ère civ. 30 mai 2000, 3 avril 2002) ; et que l’article 1143 nouveau du code civil qui énonce qu’ « il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. » n’est pas applicable aux contrats conclus avant le 1 er octobre 2016.

M. [O]-[S] [K], venu aux droits d’ [D] [K] ne rapporte pas la preuve lui incombant de ce qu’en février 2014, lors de la signature des actes de cession, son auteur se serait trouvé dans un état de dépendance économique à l’égard en particulier de sa s’ur ou de son neveu, et de ce que son neveu M. [V] [G] aurait exploité abusivement cet état de dépendance économique, l’état d’impécuniosité d'[D] [K] étant insuffisant à cet égard.

En conséquence [D] [K] a été justement débouté de sa demande d’annulation pour vice du consentement des actes de cession de parts sociales et de droits indivis du 6 février 2014, ainsi que de toutes ses demandes subséquentes tendant à voir juger qu’il serait seul propriétaire de la moitié indivise de la part numérotée 111 et seul propriétaire des parts numérotées 314 à 320 composant le capital social de la SCI [Adresse 23] et d’annuler, en conséquence toutes les décisions d’assemblées générales de la SCI depuis le 6 février 2014.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation des résolutions adoptées en assemblées générales

Concernant les résolutions relatives à l’affectation du résultat :

M. [O]-[S] [K], venu aux droits d’ [D] [K] demande l’annulation de la première résolution de l’assemblée générale du 27 octobre 2017, et de la première résolution de l’assemblée générale du 12 juillet 2018 ainsi que la résolution statuant sur les comptes de l’exercice 2017 ayant affecté au compte courant des associés les pertes de la société ainsi que les assemblées générales de 2019 et 2020 et l’assemblée générale du 13 juin 2022 ayant statué sur les comptes clos au 31/12/2021, sur le fondement des dispositions des articles 1833, 1840-1 et 1836 alinéa 2 du code civil, en soutenant que l’affectation des pertes aux associés, constituant une augmentation des engagements des associés, ne peut être adoptée qu’à l’unanimité.

M. [O]-[S] [K], venant aux droits d'[D] [K], demande l’annulation des dispositions de la première résolution et de la troisième résolution de l’assemblée générale ordinaire du 23 juillet 2020 de la SCI [Adresse 23].

Il soutient que l’article 1844-1 du code civil doit être corrélé à l’article 1836 deuxième alinéa du code civil, de sorte que le refus de répondre à des appels de fonds pendant le cours de la vie sociale ne peut, sauf à ce que ce soit prévu par les statuts, être imputé à la faute d’un associé ; que l’obligation des associés aux pertes ne nait qu’au moment de la dissolution ou la liquidation de la société ; et qu’il ne peut y avoir imputation au compte courant des associés dans le cadre d’une SCI à condition qu’il y ait une disposition claire et précise des statuts en ce sens.

Or le tribunal lui a déjà exactement répondu que dans les sociétés civiles de droit commun et dans toutes les sociétés où la responsabilité des associés n’est pas limitée au montant de leurs apports, les statuts peuvent prévoir que les associés pourront être tenus en cours de vie sociale de répondre à des appels de fonds constituant une participation provisionnelle aux pertes pour assurer le fonctionnement de la société.

En présence d’une telle clause statutaire, les associés qui ont adhéré à ces statuts ne peuvent pas refuser de répondre aux appels de fonds en invoquant une augmentation de leurs engagements au sens de l’article 1836 alinéa 2 du code civil.

En l’espèce l’article 18 alinéa 1 des statuts de la SCI [Adresse 23] prévoit, au chapitre intitulé « Oligations des associés » que « les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens, proportionnellement au nombre de parts possédées par, à la date d’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

À la suite de l’article 39 qui prévoit la répartition du bénéfice distribuable, l’article 40 énonce, sur « Répartition des pertes » :

« les pertes, s’il en existe, seront supportées par les associés, proportionnellement au nombre de parts possédées par chacun d’eux ».

L’assemblée générale ordinaire avait dès lors compétence pour statuer sur la répartition des pertes des exercices clos au 31 décembre 2016, 2010 et 2018 (taxes d’habitation et foncière, minimum chauffage électricité soit 20 000 ' par an) et les porter immédiatement aux comptes courants des associés.

Les résolutions litigieuses ont bien été adoptées à la majorité des associés, [D] [K] n’ayant pas voté.

Ces délibérations, régulières en la forme, ne constituent pas davantage un abus du droit des majoritaires au détriment de l’associé minoritaire pour relever de l’intérêt social de saine gestion.

En conséquence le jugement sera approuvé en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulation de la première résolution de l’assemblée générale du 27 octobre 2017, la première résolution de l’assemblée générale du 12 juillet 2018 ainsi que la résolution statuant sur les comptes de l’exercice 2017 ayant affecté au compte courant des associés les pertes de la société, les assemblées générales de 2019 et 2020 ainsi que l’assemblée générale du 13 juin 2022 ayant statué sur les compte clos au 31 décembre 2021.

Sur la demande d’annulation de la quatrième résolution autorisant la signature d’un bail commercial entre la SCI CHA DE PEROLS et la SARL ACCUEIL EN VIGNOBLES

M. [D] [K] demande de dire que la quatrième résolution concernant le bail commercial relève de la compétence de l’assemblée générale extraordinaire, et qu’elle doit être annulée, de dire qu’à défaut s’agissant d’une convention réglementée, cette quatrième résolution faute du quorum requis doit être considérée comme ayant été rejetée, et de dire qu’elle constitue en tout état de cause un abus de majorité.

La résolution numéro 4 de l’assemblée générale ordinaire du 23 juillet 2020 litigieuse autorise « tout cogérant, seul, à donner à bail commercial à la SARL ACCUEIL EN VIGNOBLES, l’ensemble immobilier détenu par la SCI [Adresse 23] » moyennant un loyer annuel de 36 000 ' révisé de manière triennale.

En vertu de l’article 24 des statuts de la SCI [Adresse 23], les gérants ne peuvent notamment acquérir ou vendre des biens et droits immobiliers, emprunter au nom de la société ou consentir un bail concernant tout ou partie du patrimoine immobilier de la société sans y avoir été préalablement autorisés par une décision collective ordinaire ou extraordinaire des associés, selon la nature des décisions en cause.

Selon l’article 32 intitulé Compétence – Attributions :

« l’assemblée générale ordinaire annuelle entend le rapport de la gérance sur les affaires sociales.

Elle discute, approuve, redresse ou rejette les comptes de l’exercice écoulé.

Elle statue sur l’affectation et la répartition des bénéfices. Elle nomme, réélit ou révoque les gérants. »

Les attributions de l’assemblée générale ordinaire sont ainsi expressément limitées, de sorte que toutes les autres décisions ressortissent d’une assemblée générale extraordinaire.

C’est ainsi que l’article 34 des statuts prévoit que « L’assemblée générale extraordinaire peut notamment : transférer le siège social en n’importe quel endroit du territoire métropolitain lorsque ce transfert excède les pouvoirs attribués à la gérance, prononcer à toute époque la dissolution anticipée de la société, ou décider sa prorogation », l’emploi du terme 'notamment’ confirmant que relèvent des attributions de l’assemblée générale extraordinaire tout ce qui n’est pas prévu par l’article 32 susvisé.

La conclusion d’un bail commercial, qui conduisait à un changement complet de destination des lieux puisque ces derniers étaient, jusqu’au décès des époux [C] et [B] [K], à usage d’habitation, relevait dès lors d’un vote en assemblée générale extraordinaire.

Il convient en conséquence d’annuler la quatrième résolution de l’assemblée générale ayant autorisé la signature d’un bail commercial entre la SCI [Adresse 23] et la société Accueil en vignobles, et le contrat de bail qui s’en est suivi commercial entre la SCI [Adresse 23] et la SARL Accueil en vignobles, étant observé que le juge des référés a suspendu le bail commercial signé entre la SCI [Adresse 23] et la SARL Accueil en vignobles, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur la validité des délibérations de l’assemblée générale ordinaire du 23 juillet 2020 par la juridiction déjà saisie, soit jusqu’au présent arrêt.

Cette société Accueil en vignobles n’étant pas représentée en cause d’appel pour soulever l’inopposabilité à son égard de la décision prise, les consorts [G] ne sont pas fondés à s’emparer de ce moyen.

En revanche la demande de l’appelant tendant à l’expulsion de celle-ci, et de tout occupant de son chef, des lieux loués, prématurée, ne peut prospérer, ni davantage celle tendant à voir juger toutes les sommes perçues par la SCI [Adresse 23] et tout aménagement faits par le preneur reste propriété de la SCI et ce, sans indemnité, alors que la nullité du contrat de bail entraîne de droit les restitutions réciproques.

Sur les demandes indemnitaires pour abus de majorité

M. [D] [K] demande, au visa de l’article 1833 du code civil, de constater l’abus de majorité commis, en conséquence de condamner solidairement les consorts [G] (Mme [E] [K] épouse [G], M. [V] [G], M. [Y] [G] et Mme [P] [Z]) au paiement de la somme de 165 000 euros pour les pertes causées à l’associé minoritaire pour les années 2016, 2017 et 2018, et de condamner ces consorts à une somme supplémentaire de 55 000 ' par an à compter du 1er janvier 2019.

Mais l’abus de droit de la majorité ouvrant droit à l’octroi de dommages-intérêts suppose en premier lieu qu’il soit établi que la délibération a été prise contrairement à l’intérêt général de la société, et afin de rompre intentionnellement l’égalité entre les associés.

L’intérêt général de la SCI [Adresse 23] ne se résumant pas à la recherche du profit maximum, le tribunal a exactement retenu que, s’agissant de cette SCI à vocation familiale créée en 2001 pour préserver la détention par la famille du [Adresse 23], et la SCI n’ayant n’a pas de ressources propres depuis son origine, la décision de donner à bail le château, plutôt que de le vendre pour disposer de liquidités, ne heurte pas l’intérêt social.

Les anomalies dans la conclusion du bail commercial, telles la prise en charge par le bailleur de la taxe foncière s’élevant à 9000 ' l’an, largement équilibrée cependant par la mise à charge du preneur de tous les travaux nécessaires à l’exploitation, ainsi que les réparations de gros 'uvre incombant au bailleur, et ce au mépris des dispositions de la loi Pinel, ce que l’appelant déplore, ne sont pas contraires à l’intérêt social et n’établissent pas davantage la volonté des majoritaires de privilégier un associé en particulier.

Si la délibération autorisant la mise à bail au bénéfice de la société Accueil en vignobles a été irrégulièrement prise en la forme, elle ne caractérise pas au fond un abus du droit des majoritaires. étant relevé qu’il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice financier issu de la résolution annulée, en l’état de la suspension des effets du bail commercial ordonnée par le juge des référés.

En conséquence M. [O]-[S] [K], venant aux droits d'[D] [K] sera débouté de ses demandes tendant au versement de dommages-intérêts sur ce fondement.

Sur la demande de retrait pour justes motifs

Le tribunal pour faire droit à cette demande d'[D] [K] a exactement retenu les motifs développés suivants :

« ' L’article 1869 alinéa du code civil dispose que « Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. » ;

' M. [D] [K] n’a pas donné suite à la proposition de rachat de ses parts par ses neveux et nièces du 5 novembre 2019 pour un montant d’environ 1 600 000 ', ses droits étant payés sur 20 ans sans indexation ;

' La demande de retrait effectuée par M. [D] [K] par lettre du 22 août 2018 fixée à l’ordre du jour de l’assemblée générale extraordinaire du 17 janvier 2020 réunie sur convocation de ce dernier a été rejetée à l’unanimité des autres associés présents et représentés votants.

' À la différence des sociétés commerciales, le blocage des organes sociaux n’est pas une condition de retrait d’une société civile. Le juste motif doit être apprécié par rapport à la situation personnelle de l’associé concernant son âge, état de santé, situation financière

' La demande de retrait de M. [D] [K] est motivée par son état de santé et l’insuffisance de ses ressources personnelles constituées exclusivement de minima sociaux. Il est assisté dans le cadre de la présente procédure par l’association GERANTO SUD, ès qualités de curateur.

' Au vu des résolutions mises au vote le 17 janvier 2020 et de l’absence de tout consensus il est manifeste qu’il n’existe aucune entente entre les associés s’agissant des décisions à prendre en vue de l’administration, la mise en valeur ou même l’entretien courant du patrimoine composant l’actif de la SCI et que cette situation caractérise la perte de tout affectio societatis, ce qui ne peut conduire à terme qu’à la détérioration et à la dévalorisation de l’actif ;

' La demande de retrait de M. [D] [K] étant motivée par son état de santé qui ne lui permet pas d’exercer une activité professionnelle, la modicité de ses revenus et l’opposition des autres associés à la vente du bien, elle est fondée sur de justes motifs. » :

Le tribunal a en conséquence justement ordonné le retrait de M. [D] [K] et condamné la SCI [Adresse 23] à lui racheter l’intégralité de ses parts, en disant que la valeur des parts sera fixée conformément aux dispositions de l’article 1843-4 du code civil.

Les intimés formant appel incident sollicitent, au dispositif de leurs dernières écritures, l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a fait droit aux demandes d'[D] [K], et le rejet de la demande de retrait judiciaire de M. [O]-[S] [K], en sa qualité d’ayant droit de ce dernier, en soutenant que le retrait judiciaire prononcé en première instance est attaché à la situation personnelle d’ [D] [K] et intransmissible à son héritier ; qu’au moment de son décès, [D] [K] était associé de la SCI [Adresse 23] et qu’au jour de la décision à intervenir c’est son héritier, M. [O]-[S] [K], qui est associé de la société ; que le dispositif des conclusions de M. [O]-[S] [K] devant la cour, sollicite la confirmation du jugement sur ce point, et ne distingue pas entre le retrait de M. [O]-[S] [K], en qualité d’ayant droit de son père et son droit de retrait propre ; et qu’il invoque néanmoins sa situation financière précaire pour caractériser, en ce qui le concerne également, le juste motif de l’article 1869 du code civil propre à autoriser son propre retrait judiciaire.

Les consorts [G] et la SCI [Adresse 23] intimés ont conclu in fine dans le corpus de leurs écritures, le cas échéant, s’en rapporter à l’appréciation de la cour sur la demande de voir prononcer son propre retrait judiciaire.

Mais le tribunal a justement ordonné, par les motifs développés supra, le retrait judiciaire d’ [D] [K] et condamné la SCI à racheter l’intégralité de ses parts au prix qui sera fixé par expertise par jugement exécutoire par provision.

Au moment de son décès, [D] [K], qui disposait ainsi de droits de nature patrimoniale sur la SCI [Adresse 23], les a légués à M. [O]-[S] [K], étant observé qu’il n’est pas soutenu que la qualité d’associé des héritiers de parts sociales ne serait pas soumise à l’agrément d’usage, et qu’en réalité l’article 13 des statuts versés aux débats soumet expressément les ayants-droit à agrément, de sorte que M. [O]-[S] [K] n’est pas devenu ipso facto, après le décès de son père, personnellement associé de la SCI [Adresse 23].

Les intimés ne sont donc pas fondés à soutenir qu’il devrait solliciter son retrait, d’où il suit le rejet du moyen.

En définitive, le jugement sera partiellement réformé.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté [D] [K] de sa demande d’annulation de quatrième résolution de l’assemblée générale ordinaire du 23 juillet 2020 de la société [Adresse 23] autorisant la signature d’un bail commercial entre la société [Adresse 23] et la société Accueil en Vignobles ainsi que de l’annulation, s’il a été signé, du bail commercial entre la société [Adresse 23] et la société Accueil en Vignobles ;

statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant :

Prononce la nullité de la quatrième résolution de l’assemblée générale ordinaire du 23 juillet 2020 autorisant la signature d’un bail commercial et le contrat de bail commercial entre la société Accueil en vignobles et la SCI [Adresse 23] ;

Ordonne les restitutions réciproques ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires, notamment d’expulsion, au bénéfice des loyers et aménagements, et tendant à l’octroi de dommages et intérêts formées par M. [O]-[S] [K], venant aux droits d’ [D] [K] ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses frais irrépétibles et des dépens par elle exposés.

La greffière La présidente