COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

12^e chambre section 2

A.M./P.G.

ARRET N° Code nac : 30G

contradictoire

DU 05 FEVRIER 2009

R.G. N° 07/06960

AFFAIRE :

XXX

C/

S.A.R.L. A B INTERNATIONAL Y (France)

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Septembre 2007 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° Section :

N° RG : 06/3435

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

SCP TUSET-CHOUTEAU

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

SCP KEIME GUTTIN JARRY

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE CINQ FEVRIER DEUX MILLE NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant, après prorogation, dans l’affaire entre :

XXX ayant son XXX, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP TUSET-CHOUTEAU, avoués – N° du dossier 20070572

Rep/assistant : M^e Nadia LE PODER, avocat au barreau de PARIS.

APPELANTE

****************

S.A.R.L. A B INTERNATIONAL Y (France) Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 428 726 061 RCS NANTERRE, ayant son siège Le Monge, XXX,

La Défense 5, XXX, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués – N° du dossier 20071210

Rep/assistant : M^e Michel BARTHELOT DE BELLEFONDS, avocat au barreau de PARIS (C.566).

S.A. SUEZ ENERGIE SERVICES, anciennement dénommée X Ile de France Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 552 046 955 RCS NANTERRE, ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués – N° du dossier 07000935

Rep/assistant : M^e Claude APSTEIN pour la SCP LGH, avocat au barreau de PARIS (P.483).

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Novembre 2008 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Albert MARON, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Albert MARON, Président, (rédacteur)

Monsieur Denis COUPIN, conseiller,

M^me Marie-Hélène POINSEAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL,

Délibéré du 22 janvier 2009, prorogé au 05 février 2009, après avis aux avoués le 22 janvier 2009.

FAITS ET PROCEDURE :

La SCI MIROMESNIL 49-1 (la SCI MIROMESNIL) est propriétaire d’un immeuble dont sont locataires commerciales diverses sociétés. Elle a confié l’entretien des installations de chauffage et de climatisation à la société X (aujourd’hui dénommée SUEZ ENERGIE SERVICES) avec laquelle elle a conclu un contrat d’exploitation.

La société A B INTERNATIONAL Y (FRANCE) (ci après Y) est l’une de ses locataires. Lors de son installation, elle a fait procéder à divers travaux d’aménagement.

Estimant que la climatisation ne fonctionnait pas correctement, Y en avisait le gérant de l’immeuble qui indiquait qu’X allait faire le nécessaire pour remettre les installations en bon ordre.

Y estimait, néanmoins, que les dysfonctionnements perduraient et, en juillet 2002, faisait constater la température des locaux qui s’établissait entre 32° C et 34° C. En août, la climatisation ne fonctionnait pas du tout.

Le 29 octobre 2002, elle assignait la SCI MIROMESNIL devant le juge des référés pour obtenir le désignation d’un expert.

Celui-ci déposait son rapport le 10 décembre 2003.

Les travaux qu’il préconisait n’étant pas réalisés, Y assignait à nouveau la SCI MIROMESNIL devant le juge des référés. A la suite de cette instance, la SCI MIROMESNIL et X étaient condamnées à payer à Y une provision de 14 655 €.

Par actes des 11 et 13 janvier 2006, Y assignait sa bailleresse et X pour obtenir leur condamnation à lui payer 87 828,02 € de dommages intérêts pour le préjudice qu’elle subissait depuis plus de quatre ans et pour voir dire que le montant des travaux devait rester à la charge des défenderesses.

Par le jugement déféré, en date du 4 septembre 2007, le tribunal de grande instance de NANTERRE a notamment prononcé la nullité des clauses exonératoires de responsabilité du contrat de bail liant la SCI MIROMESNIL à Y, déclaré la SCI MIROMESNIL 49-1 et SUEZ ENERGIE SERVICES responsables in solidum des préjudices subis par Y et les a condamnées à lui payer 17 585 € de dommages intérêts. Il a par ailleurs condamné SUEZ ENERGIE SERVICES à garantir la SCI MIROMESNIL des condamnations prononcées à son encontre.

Au soutien de l’appel qu’elle a interjeté contre cette décision, la SCI MIROMESNIL fait valoir liminairement que, dans le cadre d’une procédure initiée par d’autres locataires, l’expert a déposé un nouveau rapport dans lequel il estime que tous les travaux de réparation et/ou d’amélioration ne seront pas de nature à produire des effets suffisants.

Ainsi cette nouvelle expertise contredit-elle toute l’argumentation de Y et exclut-elle toute faute de la part de la bailleresse.

En outre, souligne la SCI, la preneuse a renoncé à tout recours contre la bailleresse, aucune faute n’a été commise par celle-ci et aucune preuve d’un préjudice n’est rapportée par la locataire.

Contrairement aux allégations des locataires, aucune clause du bail ne peut être annulée sur le fondement des articles 1170 et suivants du code civil, au motif qu’elles auraient un caractère potestatif.

En effet, fait valoir la SCI, la clause exonératoire de responsabilité prévue au bail, à l’article 2-5-2 est une clause essentielle du contrat. Elle ne contient, par ailleurs, pas d’obligation de l’une ou l’autre des parties, qui aurait été contractée sous une condition potestative, puisqu’il ne dépend pas de la volonté de la SCI MIROMESNIL d’être exonérée de sa responsabilité dans les hypothèses retenues. Il s’agit d’un engagement des sociétés locataires, qui n’est pas conditionnel.

L’article 2-5-1 du bail ne contient pas davantage d’obligation contractée sous une condition potestative, puisque cette clause du bail constitue une dérogation expresse aux articles 1719 et 1721 du code civil, qui a été acceptée en connaissance de cause par les sociétés locataires lors de la conclusion du contrat. Il s’agit là encore d’un engagement des locataires qui n’est pas conditionnel.

L’ensemble de ces clauses est, par conséquent, licite.

Sur les articles 1-7, 2-1-8, 2-2-5 et 2-3-10 du bail, la bailleresse souligne que le premier concerne l’engagement de la preneuse de régler sa quote-part de toutes les charges de l’immeuble étant précisé que les installations de chauffage et de climatisation bénéficient d’un contrat garantie totale de type P3 qui assure au locataire, pour un coût fixe, la maintenance des installations, l’entretien, la réparation et si nécessaire le remplacement de tous les équipements. Si l’article 2-8-10 impose à la preneuse de ne pas utiliser un autre mode de chauffage, cela se justifie par la nécessité de ne pas perturber l’équilibre de l’immeuble. Au demeurant, Y ne s’est jamais plainte du fonctionnement du chauffage.

Dans ces conditions, la SCI demande l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a annulé les clauses 2-5-1 et 2-5-2 du bail.

La SCI fait par ailleurs valoir qu’elle est de bonne foi et qu’elle n’a pas commis de faute.

Sur le premier point, elle souligne que les clauses 2-5-1 et 2-5-2 du bail ne figurent pas que dans le bail consenti à Y. On ne saurait donc, comme l’a fait le premier juge, inférer de leur présence et de sa reconnaissance, trois mois après la signature du bail, de dysfonctionnements, qu’elle aurait alors été de mauvaise foi.

Sur le second point, elle fait valoir ses multiples diligences pour tenter de remédier aux problèmes de climatisation, et met en avant les travaux effectués.

Elle souligne que les dysfonctionnements constatés ont plusieurs causes possibles. La question principale est celle de la modification des caractéristiques des locaux par Y, ce qui a déséquilibré les volumes d’air.

Subsidiairement, elle estime qu’il n’y a pas de préjudice. Les locaux concernés, qui donnent sur le jardin, ne représentent que 2/5^e de la surface totale louée. Aucune réclamation n’a par ailleurs été adressée entre l’été 2000 et l’été 2002. Enfin, durant les opérations d’expertise, la partie des locaux concernée était toujours utilisée. Jamais Y n’a été dans l’impossibilité de se servir du bien loué.

La SCI MIROMESNIL demande restitution, par Y, des sommes qui lui ont été allouées à titre de provisions, soit 14 655 €.

La SCI souligne par ailleurs que Y n’a pas motivé sa demande de condamnation en ce qui concerne le paiement des travaux. Or les locataires ont l’obligation contractuelle de payer les charges d’entretien et de réparation de l’immeuble (article 1-7) à l’exception des travaux relevant de l’article 606 du code civil. Or les travaux concernés ne relèvent pas de ce domaine.

Par ailleurs, l’article 1-7 du bail constitue une dérogation expresse à l’article 1720 du code civil qui dispose que 'le bailleur doit faire pendant la durée du bail les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

Très subsidiairement, il y aurait lieu de condamner X à la garantir de toutes condamnations. En effet, aux termes du contrat qui les lient, la première nommée s’est engagée à une obligation de résultat (article 2 du contrat).

Enfin, la SCI MIROMESNIL demande condamnation de Y à lui payer 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Y fait valoir en premier lieu qu’à aucun moment la SCI MIROMESNIL ne remet en cause les conclusions de l’expert, que ce soit quant à l’existence des désordres ou aux travaux nécessaires pour y remédier, bien au contraire, puisqu’elle affirme avoir scrupuleusement respecté ses préconisations, que ce soit pendant ou après ses opérations.

C’est donc de façon parfaitement contradictoire que la SCI MIROMESNIL nie tout préjudice lié au dysfonctionnement de la climatisation.

Il est en effet clairement établi que le fonctionnement par intermittence (voire l’interruption totale) de la climatisation a généré des températures anormalement élevées à l’intérieur des bureaux, rendant ainsi particulièrement difficiles les conditions de travail des salariés de la société Y.

L’expert a par ailleurs conclu que les désordres relèvent de la responsabilité conjointe de la société X en tant que titulaire du contrat d’entretien et qu’exécutant des travaux d’aménagement au 3^e étage et de la SCI MIROMESNIL qui n’a pas relayé les doléances de son locataire et n’a pas suivi l’exécution du contrat d’entretien, lequel fait obligation d’avoir à communiquer de manière récurrente et périodique les informations relatives au fonctionnement de l’installation.

Sur le caractère potestatif des clauses annulées par le premier juge, Y fait valoir que l’on ne saurait opposer, au caractère potestatif des clauses du bail, le principe de la liberté contractuelle.

Ce n’est pas en effet parce qu’une stipulation ne contrevient pas à un texte d’ordre public, qu’elle n’est pas potestative, et c’est justement pour éviter que de telles clauses ne soient insérées dans les contrats, que le juge peut les annuler alors même qu’elles ne contreviennent pas à l’ordre public.

En outre, le libéralisme contractuel invoqué par l’appelante n’est pas absolu puisqu’il est soumis au statut des baux commerciaux et que le juge a en outre la faculté de vérifier que les clauses qu’il contient n’ont pas un caractère potestatif.

Les clauses concernées ne doivent pas s’analyser in abstracto mais au sein du contrat, chacune d’entre elles n’ayant, conformément à l’article 1161 du code civil, de sens que par rapport aux autres.

En l’occurrence, les articles 2.5.1 et 2.5.2 s’analysent par rapport au bail dans son ensemble et Y a contracté une obligation potestative, faisant dépendre le bon entretien de l’installation de climatisation du pouvoir de la SCI MIROMESNIL.

En effet, aux termes de l’article 1.7 du bail règlement des charges, prestations et dépenses « le preneur sera tenu de régler au bailleur ou à son gérant sa quote-part prorata temporis de tous les impôts et taxes afférents à l’immeuble (notamment l’impôt foncier, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux définie par la loi 89 936 du 29.12.89, etc'), ainsi que toutes les charges relatives à la gestion, à l’entretien et aux réparations de l’immeuble, y compris les frais et honoraires de gestion, l’assurance de l’immeuble, etc’ Seuls les travaux relevant expressément de l’article 606 du code civil demeureront à la charge du bailleur. Il est précisé que les installations de chauffage et de climatisation bénéficient d’un contrat de garantie totale, type P3 ».

L’article 2-1-8 lui impose de son côté de « souscrire un contrat d’entretien en garantie totale, pièces, main d''uvre et déplacements, pour tous les équipements techniques privatifs alimentant les lieux loués. Notamment les équipements de chauffage, de production d’eau chaude ou de climatisation, telles que les chaudières ou ballons chauffant, climatiseurs, les ascenseurs privatifs, V.M. C., etc’ Il devra en outre en justifier sur simple demande ».

Tandis que l’article 2-2-5 l’oblige à « utiliser les entreprises de chauffage, de plomberie, de ventilation, d’électricité, et plus généralement de gros 'uvre de l’immeuble indiquées par le bailleur, ou des entreprises ayant reçu son agrément préalable et justifiant de la qualité de présentation, d’une qualification professionnelle et de garantie équivalente aux entreprises du bailleur. Tous les frais que ces travaux occasionneraient, seront à la charge du preneur seul ».

Enfin, l’article 2-3-10 du bail ajoute qu'« en aucun cas, le preneur ne pourra utiliser un autre mode de chauffage que celui existant. »

Il s’agit bien là de conditions potestatives puisque la délivrance d’une installation de climatisation en bon état de fonctionnement et son entretien, d’ailleurs facturés au preneur, relèvent du seul pouvoir de la SCI MIROMESNIL.

Or, dès l’origine le bailleur a délivré une installation ne fonctionnant pas correctement, puisqu’alors que la société Y est devenue titulaire dudit bail à compter du second trimestre de l’année 2000, les dysfonctionnements ont été reconnus par courrier du mandataire de la SCI du 25 juin 2000.

Il résulte de ce qui vient d’être exposé que tout en délivrant une installation de climatisation non-conforme à ses obligations contractuelles, en lui imposant de ne pas utiliser d’autre moyen de chauffage que celui existant, et en l’obligeant à recourir à sa propre entreprise, la SCI MIROMESNIL imposait au preneur des clauses lui interdisant de recourir à son encontre au titre de cette délivrance ou au titre de l’entretien.

Le caractère potestatif des articles 2-5-1 et 2-5-2 du bail est par conséquent établi et il y a lieu d’en prononcer la nullité.

La mauvaise foi de la SCI est par ailleurs avérée. L’expert a noté que l’installation a été réalisée en 1972 au moment de la construction de l’immeuble et conclu que « l’installation n’est pas apte à fournir les conditions climatiques dues contractuellement par l’installation dont la société X a la charge ».

La SCI MIROMESNIL a fait signer à la concluante un contrat lui interdisant tout recours, alors même qu’elle connaissait les disfonctionnements de l’installation.

Contrairement à ce qu’elle indique, elle était parfaitement informée des défaillances de l’installation lorsqu’elle a fait signer à PA CONSULTING puis à Y le contrat litigieux et ce alors même que les contrats qu’elle avait régularisés avec la société X étaient en cours depuis plusieurs années et que rien n’était en réalité fait pour remédier aux défaillances de l’installation.

C’est donc à tort que la SCI MIROMESNIL prétend avoir été de bonne foi lors de la conclusion du contrat.

La SCI MIROMESNIL a, par ailleurs, fautivement exécuté son contrat.

Elle prétend qu’avant l’expertise elle aurait « systématiquement répercuté auprès de la société X les dysfonctionnements mentionnés par la locataire » cette affirmation est combattue par le rapport d’expertise, l’expert relevant que « la responsabilité 'd’X) doit être partagée avec le bailleur dès l’instant où d’une part, celui-ci n’a pas relayé les doléances de son locataire Y, et d’autre part, n’a pas suivi l’exécution du contrat d’entretien, lequel fait obligation d’avoir à communiquer de manière récurrente et périodique les informations relatives au fonctionnement de l’installation ».

Au surplus, la SCI MIROMESNIL n’a communiqué aucune pièce susceptible de démontrer que l’expert aurait pu commettre une erreur d’appréciation.

Cette défaillance contractuelle est d’autant plus constituée que si la défenderesse a fait réaliser en cours d’expertise, puis postérieurement au dépôt du rapport, les travaux préconisés, ils n’ont été entrepris qu’après que Y, a saisi le juge des référés pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

S’agissant de SUEZ ENERGIE, sa responsabilité contractuelle peut être recherchée par Y, en l’état du contrat conclu lors de l’aménagement intérieur des locaux de la demanderesse et du manquement à l’obligation de résultat pesant sur elle en vertu de celui-ci.

Au surplus, Y peut rechercher la responsabilité de SUEZ ENERGIE sur le fondement de l’article 1382 du code civil, à raison des défaillances de l’installation collective de climatisation de l’immeuble, installation de l’entretien de laquelle elle est chargée de l’entretien dans le cadre d’un contrat comportant obligation de résultat. En effet, tous ceux qui ont concouru à un dommage sont tenus in solidum à réparation envers la victime.

SUEZ est ainsi responsable à l’égard de Y sur le fondement contractuel de la mauvaise exécution des travaux qui lui ont été confiés par la société Y lors de son entrée dans les lieux et sur le fondement quasi délictuel, les conséquences de sa défaillance dans l’exécution du contrat d’entretien conclu avec la SCI MIROMESNIL.

La reconnaissance du caractère vétuste de l’installation ne saurait avoir d’incidence. X qui indique avoir émis des réserves pendant l’exécution du contrat reconnaît implicitement n’en avoir jamais effectué sur l’installation au moment d’en prendre possession. Elle était donc débitrice d’une garantie totale quelle que soit l’état de vétusté de cette installation et elle a manifestement manqué à son obligation.

En effet, X était débitrice d’une obligation de résultat quant à la température constatée dans les locaux, température qu’elle n’a pas été capable d’assurer.

En réponse aux dernières écritures de la SCI, Y souligne que la garantie qui lui était contractuellement due s’entendait quelle que soit la configuration des lieux et sans faire la moindre distinction entre un usage sous la forme de plateaux de bureaux paysagés ou d’espaces aménagés en bureaux cloisonnés, le bail ne mentionnant pas la nécessité de maintenir un plateau paysagé qui, en ce qui concerne Y, existe toujours comme le relève l’expert (p.20 du rapport). En outre et en toute hypothèse, les travaux effectués par Y ne l’ont été qu’avec l’accord du bailleur qui n’a jamais émis la moindre réserve sur le fait que ces travaux pouvaient être de nature à perturber le fonctionnement de l’installation de climatisation.

En outre, un tel argument n’est pas de nature à faire oublier le caractère obsolète de l’installation et le fait que l’obligation contractuelle de résultat à la charge de la SCI MIROMESNIL 49-1 et de la société X n’a jamais été remplie.

Enfin, le bailleur a véritablement été de mauvaise foi lors de la conclusion du contrat puisqu’il était alors déjà informé des dysfonctionnements du système de climatisation.

Y se porte appelante incidente. Elle demande en premier lieu que son préjudice soit évalué non à 17 585 € mais, compte tenu des différents éléments qu’elle énumère, à 87 928,08 € correspondant à 1,5 mois de loyer sur 4 ans.

Elle justifie ce chiffre comme suit :

• Loyer mensuel = 14.654,68 €
• Période estivale (3 mois) = 14.654,68 X 3 soit 43.964,04 €
• Préjudice subi : 43.964,04/2 X 4 (1999 à 2003) = 87.928,02 €.
  

Elle souligne qu’elle n’a jamais prétendu à l’inutilisation de ces locaux mais uniquement à l’inconfort et aux difficultés de travailler du fait de la température très élevée notamment pendant la saison la plus chaude de l’année (jusqu’à 34° C ') et qu’elle a alerté à maintes reprises son bailleur sur les conditions climatiques intolérables des locaux sans que celui-ci ne fasse quoi que ce soit.

Sur les frais de remise en état de l’installation, Y demande l’infirmation du jugement. Elle observe que l’expert a relevé que ses doléances étaient admises et que les désordres relevaient de la responsabilité conjointe de la société X en tant que titulaire du contrat d’entretien P2 P3 et en tant qu’exécutant des travaux d’aménagement au 3è étage et du bailleur dès l’instant où ce dernier n’avait pas relayé les doléances de son locataire et n’avait pas suivi l’exécution du contrat d’entretien, lequel fait obligation d’avoir à communiquer de manière récurrente et périodique les informations relatives au fonctionnement de l’installation.

Le tribunal a refusé de faire droit à la demande de Y d’être déchargée des frais de remise en état de l’installation, estimant qu’elle était tenue aux termes de son contrat de bail (article 1.7) de régler « toutes les charges relatives à la gestion, à l’entretien et aux réparations de l’immeuble » à l’exception des « travaux relevant expressément de l’article 606 du code civil ».

Pourtant, il résulte clairement du rapport de l’expert que l’installation était pour le moins vétuste.

S’agissant de travaux ayant pour objet de mettre un terme à une telle vétusté, pour lesquels les termes de « remise en état » ont été employés à plusieurs reprises c’est à tort que le tribunal a considéré qu’il lui appartenait d’en supporter la charge.

Dès lors, les réparations occasionnées par les dysfonctionnements de la climatisation, qui constituent des réparations nécessaires à l’utilisation de l’immeuble loué conformément à sa destination rendues indispensables par la vétusté de l’installation resteront à la charge exclusive du bailleur et le jugement sera en conséquence réformé.

A titre subsidiaire elle rappelle que la SCI MIROMESNIL a conclu que les réparations effectuées sur l’installation sont des « travaux d’entretien ».

Si la cour considérait que l’installation n’était pas vétuste, il s’agirait de travaux d’entretien normalement inclus dans le contrat en « garantie totale » de la société X. Aussi SUEZ ENERGIE SERVICES qui se trouve aux droits d’X devrait-elle l’en garantir.

Compte tenu de ce qui précède, Y s’oppose à toute restitution des sommes déjà versées.

Elle demande enfin condamnation in solidum de SUEZ ENERGIE SERVICES et de la SCI MIROMESNIL 49-1 à lui verser la somme de 35 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

SUEZ ENERGIE SERVICE demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité contractuelle et délictuelle à l’égard de Y et l’a condamnée à garantir la SCI MIROMESNIL 49-1.

Il n’est pas contesté que SUEZ ENERGIE a, pour le compte de Y, effectué des travaux ponctuels lors de l’entrée de celle-ci dans les locaux. Pour autant, les dysfonctionnements constatés concernaient l’installation de climatisation faisant partie des parties communes de l’immeuble. Ils ne concernaient, dès lors, absolument pas les relations contractuelles ponctuelles ayant existé entre Y et SUEZ ENERGIE.

Dès lors, seule sa responsabilité délictuelle pourrait être invoquée.

X est en effet titulaire d’un contrat d’exploitation la liant à la bailleresse pour la maintenance des installations de chauffage et de climatisation.

Or elle a toujours été diligente dans l’exécution des obligations en découlant et n’a commis aucune faute.

L’expert a reconnu que l’installation de chauffage climatisation donnait globalement satisfaction, avec seulement quelques moments ponctuels d’inconfort.

Les travaux préconisés par l’expert ont été effectués.

Contrairement à ce que soutient Y, X avait émis toutes réserves sur le caractère ancien de l’installation. Elle n’a pu effectuer sa maintenance de l’installation que pour ce qui était encore exploitable.

La garantie totale d’X ne concernait que les pièces défectueuses et le fonctionnement correct de l’installation dans son état d’origine, nullement une garantie d’amélioration.

Il y a donc lieu de mettre hors de cause X (lire SUEZ ENERGIE SERVICES).

Subsidiairement, SUEZ ENERGIE souligne que Y n’a pas subi de préjudice. Les demandes qu’elle forme ne reposent sur aucun justificatif. Les locaux ont toujours été occupés et habitables.

A titre très subsidiaire, le montant du préjudice, tel qu’il est demandé, est très excessif. Tout au plus y a-t-il eu, pour les occupants d’une partie des locaux, celle donnant sur les jardins, quelques périodes ponctuelles d’inconfort.

A titre plus subsidiaire, il y aurait lieu de débouter la SCI de sa demande de garantie qui n’est ni justifiée ni motivée.

Reconventionnellement, SUEZ ENERGIE demande restitution des sommes qu’elle a versées à Y dans le cadre de l’exécution de l’ordonnance de référé du 28 juin 2004 et de l’arrêt de la cour de ce siège du 21 septembre 2005 ainsi que du jugement du 4 septembre 2007.

Elle demande enfin condamnation de Y à lui payer 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR

Attendu que FUTURESTEPa renoncé à tout recours et actions contre le bailleur sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil par la clause 2-5-1 du bail ;

Attendu que Y fait cependant valoir que l’ensemble des clauses 2-5-1 et 2-5-2 du bail, considérées globalement, contiendrait une condition potestative, dans la mesure où les clauses exonératoires de responsabilité prévues au profit du bailleur reviendraient à faire dépendre, en définitive, l’exécution par celui-ci de ses obligations contractuelles principales de sa seule bonne volonté : en effet, en tout état de cause, il ne répondra envers son cocontractant ou ses ayants droits, d’aucune des conséquences résultant d’un manquement aux dites obligations, pour quelle que cause que ce soit ;

Attendu que selon l’article 1170 du code civil, « la condition potestative est celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un évènement qu’il est au pouvoir de l’une ou de l’autre des parties contractantes de faire arriver ou empêcher » ; qu’en application de l’article 1174 du même code, « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige » ;

Attendu qu’en l’espèce la renonciation à recours, de la part de la société locataire, dont la légalité n’est pas, en elle-même, remise en cause, n’a pas pour effet de faire dépendre de la seule volonté de la bailleresse l’exécution de ses propres obligations ; que notamment l’obligation de bonne foi dans les contrats s’opposerait à ce que la bailleresse fût, nonobstant la présence de ces clauses, exonérée de toute responsabilité en cas d’inexécution volontaire de ses obligations sous garantie des clauses en question ; qu’il ne saurait, dès lors, être fait droit à la demande des sociétés bailleresse tendant à faire dire les clauses de renonciation à recours génératrices d’une condition purement potestative au profit du bailleur ;

Attendu qu’il en est d’autant moins ainsi que l’article 1.7 des baux stipule que « le preneur sera tenu de régler au bailleur ou à son gérant sa quote-part prorata temporis de tous les impôts et taxes afférents à l’immeuble (notamment l’impôt foncier, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux définie par la loi 89 936 du 29.12.89, etc'), ainsi que toutes les charges relatives à la gestion, à l’entretien et aux réparations de l’immeuble, y compris les frais et honoraires de gestion, l’assurance de l’immeuble, etc’ Seuls les travaux relevant expressément de l’article 606 du code civil demeureront à la charge du bailleur », ajoutant que celui-ci « sera également tenu de régler au bailleur sa quote-part des dépenses relatives au fonctionnement de l’immeuble, de ses équipements et de leurs entretiens, ainsi que de ses consommations telles que eau, électricité, gaz, téléphone ou autres » et que « cette clause restera maintenue même si le preneur renonçait à utiliser lesdits équipements en décidant la mise en place de systèmes individuels tels qu’autocommutateur téléphonique, climatiseur, chauffage ou autres » pour conclure que « le bailleur entend ainsi recevoir un loyer net de tous frais et charges’ » ; que dans ces conditions, on voit mal pourquoi la bailleresse aurait voulu se dérober à l’exécution de ses obligations d’entretien ;

Attendu, sur la bonne ou la mauvaise foi de la bailleresse lors de la conclusion du contrat que Y fait valoir que, dès l’origine, le bailleur lui a délivré une installation ne fonctionnant pas correctement, puisqu’elle est devenue titulaire du bail à compter du second trimestre de l’année 2000, les dysfonctionnements ayant été reconnus par courrier du gestionnaire du bien du 25 juin 2000;

Attendu cependant que la mauvaise fois alléguée du bailleur, lors de la conclusion du contrat, ne saurait résulter de la simple existence de dysfonctionnements du système de climatisation, même antérieurs à la conclusion de celui-ci d’autant qu’il n’est pas contesté que, déjà à cette époque, la SCI MIROMESNIL 49-1 avait souscrit un contrat de maintenance P2 P3 auprès d’X ILE DE FRANCE; ;

Attendu, sur la bonne ou la mauvaise foi de la SCI MIROMESNIL 49-1 dans l’exécution du contrat que Z fait valoir que la bailleresse n’a pas relayé les doléances de son locataire Y et n’a pas suivi l’exécution du contrat d’entretien lequel fait obligation d’avoir à communiquer de manière récurrente et périodique, les informations relatives au fonctionnement de l’installation;

Attendu que la bailleresse justifie de ce qu’elle a souscrit le contrat précédemment évoqué auprès d’X; qu’elle démontre, par ailleurs, l’existence de diligences précises durant l’exécution du contrat; qu’ainsi elle faisait intervenir une société de contrôle (CIGMA) depuis 1997, dont elle verse les rapports des 3^e et 4^e trimestres 2000; qu’elle justifie de travaux d’amélioration du réseau aérolique, réalisés par X en 2001 (facture du 15 novembre 2001 pour un montant TTC de 34 637 €); qu’elle verse enfin aux débats des correspondances et des télécopies démontrant l’effectivité de son suivi des problèmes rencontrés (correspondances des 8 août 2002, d’X du 9 août 2002, 12 août 2002, d’X du 29 août 2002, télécopie du 9 août 2002) ;

Attendu dans ces conditions que, nonobstant, l’appréciation sur ce point de l’expert -que ne partage pas la cour-,il n’est pas justifié de la mauvaise foi de la bailleresse dans l’exécution, ni dans la conclusion du contrat; que par voie de conséquence, la demande de Y ne saurait, en application des clauses 2-5-1 et 2-5-2 du contrat, être admise ;

Attendu, en ce qui concerne la demande de restitution de la provision allouée en référé, que la SCI MIROMESNIL 49-1 ne justifie pas du versement de la provision à laquelle elle était d’ailleurs condamnée in solidum avec SUEZ ENERGIE; que faute de justificatif, il ne saurait, dès lors, être fait droit à sa demande;

Attendu, sur la demande de Z sur les frais de remise en état de l’installation que, comme l’a relevé le premier juge, Y est tenue aux termes de son contrat de bail (article 1.7) de régler « toutes les charges relatives à la gestion, à l’entretien et aux réparations de l’immeuble » à l’exception des « travaux relevant expressément de l’article 606 du code civil »; que les travaux de remise en état du système de climatisation n’étant pas de ceux qui relèvent de ce texte, Y ne saurait être admise à être déchargée de la part de leur coût lui incombant ; que le jugement déféré sera, sur ce point, confirmé ;

Attendu, sur la demande de Y contre SUEZ ENERGIE, qu’il ne résulte d’aucun élément que les travaux effectués par X pour le comte de Z auraient été défectueux ou insuffisants ou, en tout cas, seraient à l’origine des désordres allégués; que la responsabilité contractuelle de SUEZ ENERGIE, qui vient aux droits d’X, ne saurait, dès lors, être retenue;

Attendu, en ce qui concerne la mise en oeuvre de sa responsabilité quasi délictuelle, qu’il n’est pas contesté qu’X a signé un contrat d’exploitation des installations de chauffage et de climatisation de l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués par Y; que ce contrat, P2 P3, comporte notamment une clause selon laquelle (article 2, OBLIGATION DE RESULTATS, « la prise en charge des prestations définies dans le présent contrat constitue un marché d’entreprise avec obligation de résultats. Les objectifs en matière de résultats consistent à: garantir la maintenabilité (sic) et la durabilité des performances de fonctionnement à un niveau optimal proche de celui des performances intiales, garantir la continuité de services et le maintien des paramètres de fonctionnement »;

Attendu qu’il n’est pas contesté et qu’il résulte du rapport d’expertise, ainsi que des diverses réclamations et du constat d’huissier versés aux débats par Y que l’installation de climatisation avait des performances très en deçà de celles qui auraient dû être les siennes; qu’en particulier, il est justifié y compris de températures supérieures à 30° C (32 et 34 ° C le 29 juillet 2002); que ces anomalies de fonctionnements n’ont pas été ponctuelles;

Attendu que SUEZ ENERGIE fait valoir qu’elle « a toujours été diligente dans l’exécution de son contrat pour améliorer au maximum l’installation de chauffage-climatisation de l’immeuble qui a une durée de vie de plus de trente ans et qui apparaît aujourd’hui quelque peu inadaptée aux besoins des occupants »;

Attendu cependant qu’il n’est ni contestable ni contesté que, nonosbtant les « diligences » qui ont pu être les siennes, X n’a pas garanti le maintien et la durabilité des performances de fonctionnement du système de climatisation à un niveau optimal proche de celui des performances intiales, non plus que la continuité de services et le maintien de ses paramètres de fonctionnement; qu’à cet égard, la durée de vie dudit système est sans incidence, X s’étant contractuellement engagée en connaissance de cause;

Attendu qu’il n’apparaît pas que ls travaux d’aménagement effectués par Z soient à l’origine des dysfonctionnements constatés;

Attendu que Z justifie son préjudice en faisant valoir que celui-ci correspond à l’inconfort d’utilisation de la partie sur jardin pendant les trois mois d’été des quatre années de location, soit 14.654,68 € X 3 = 43.964,04 €;

Attendu qu’il est certain que l’inconfort subi a constitué, pour Z, un préjudice certain; que cependant, il y a lieu de l’apprécier non à la moitié de la valeur locative sur la durée indiquée, mais à un tiers de cette valeur (l’ensemble des lieux loués n’était pas affecté par le dysfonctionnement) sur une moyenne d’un mois par an; qu’il y a lieu, en conséquence, de lui allouer la somme de 14 654 € x1/3 x 4 = 19 539,57 €;

Attendu en outre que pour les motifs précédemment exprimés, les travaux effectués n’étant pas des travaux d’amélioration, mais de simples travaux de remise en état du système de climatisation, il sera fait droit à la demande de garantie de Z par SUEZ ENERGIE;

Attendu que l’équité s’oppose à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à prononcer la nullité des articles 2-5-1 et 2-5-2 des baux liant la SCI MIROMESNIL à A B INTERNATIONAL Y,

Déboute Y de ses demandes à l’encontre de la SCI MIROMESNIL 49-1 et cette dernière de sa demande de restitution,

Condamne SUEZ ENERGIE SERVICES à payer à A B INTERNATIONAL Y la somme de 19 539,57 € de dommages intérêts,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté A B INTERNATIONAL Y de sa demande tendant à être déchargée du paiement des charges afférentes aux travaux de remise en état du système de climatisation et en ce qu’il a condamné SUEZ ENERGIE SERVICES à garantir A B INTERNATIONAL Y de ce paiement,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne SUEZ ENERGIE SERVICES aux dépens,

Admet la SCP TUSET-CHOUTEAU et JULLIEN-LECHARNY-ROL-FERTIER, avoués, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Albert MARON, Président et par Madame GENISSEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,