COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 58E

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 OCTOBRE 2013

R.G. N° 11/07918

AFFAIRE :

SA EMMAÜS Z

C/

SA SAGENA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Octobre 2011 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1

N° RG : 10/03403

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Pierre GUTTIN

M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SA EMMAÜS Z

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de son président directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 – N° du dossier 1100088

Représentant : M^e Stéphanie LAGARDE Plaidant , avocat substituant M^e Isabelle MONIN LAFIN de la SCP MONIN BERTHAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C230

APPELANTE

****************

SA SAGENA

N° SIRET : 332 78 9 2 96

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 00040495

Représentant : M^e Thomas DU PAVILLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0921

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Septembre 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José VALANTIN, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,

Le 29 juillet 2006, un incendie criminel a endommagé un immeuble de 60 logements appartenant à la SA EMMAUS Z situé à Saint-Ouen-l’Aumône (bâtiment E de la cité Blanche de Castille).

Le cabinet X, expert missionné par la SA SAGENA, a déposé son rapport le 31 juillet 2006.

Le 30 juillet 2007, la SA EMMAUS Z a signé la lettre d’acceptation d’indemnité, la SA SAGENA ayant versé la somme de 3.075.854,36 €, un réglement différé sur présentation de factures d’un montant de 857.965 € étant prévu.

Parallèlement, l’auteur de l’incendie a été condamné le 26 juin 2007 par la cour d’assises du Val d’Oise qui a statué le 7 janvier 2008 sur les intérêts civils.

Un protocole d’accord a été conclu le 3 septembre 2007 entre la SA SAGENA, la SA EMMAUS Z et l’assureur de l’auteur de l’incendie.

Le 10 juillet 2008, la SA EMMAUS Z a informé la SA SAGENA de ce que les travaux dureraient plus longtemps que prévu et qu’elle n’était pas certaine de pouvoir les achever dans le délai contractuellement prévu de 3 ans.

Le 30 mars 2009, la SA SAGENA a refusé de proroger ce délai.

C’est dans ce contexte que la SA EMMAUS Z a fait assigner la SA SAGENA devant le tribunal de grande instance de Pontoise afin de voir ordonner la prorogation des délais accordés par la SA SAGENA et le paiement par celle-ci de la somme de 857.965 € au titre de l’indemnité différée sur présentation des factures lorsqu’elle sera en mesure de justifier de son bien fondé et, au plus tard, à l’issue des travaux.

Par jugement en date du 4 octobre 2011, le tribunal de grande instance de Pontoise a débouté la SA EMMAUS Z de toutes ses demandes et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les premiers juges ont considéré que la SA EMMAUS Z ne rapportait pas la preuve de l’impossibilité absolue dans laquelle elle se serait trouvée de reconstruire à l’identique dans le délai contractuel de trois ans, ayant décidé de sa propre autorité, dès 2006, de changer la destination de son immeuble et d’en accroître les capacités d’accueil.

La SA EMMAUS Z a interjeté appel de cette décision le 8 novembre 2011.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 26 juin 2013, la SA EMMAUS Z demande à la cour , au visa des articles 1131, 1134, 1147 et 1148 du Code civil :

d’infirmer le jugement rendu le 4 octobre 2011 par le tribunal de grande instance de Pontoise en toutes ses dispositions,

et, statuant de nouveau :

à titre principal :

de constater que l’impossibilité de la SA EMMAUS Z de reconstruire le bâtiment sinistré dans le délai de trois ans résulte d’un cas de force majeure,

en conséquence, de constater que l’obligation de reconstruire/remplacer le bâtiment sinistré dans le délai de trois ans à compter du sinistre n’a pas lieu à s’appliquer à la SA EMMAUS Z,

de condamner la SA SAGENA à lui payer le montant de l’indemnité différée sur présentation de facture à hauteur de 857.965 €.

À titre subsidiaire :

de juger que la condition du délai de trois ans posée par l’alinéa 3 de l’article 1-17 du contrat multirisques immeuble lui est inopposable,

en conséquence, de condamner la SA SAGENA à lui payer la somme de 857.965 € au titre de l’indemnité différée sur présentation de facture.

À titre infiniment subsidiaire :

de juger que la SA SAGENA a commis une faute en n’adaptant pas ses produits, privant la SA EMMAUS Z de la possibilité de percevoir son indemnité différée,

en conséquence, de condamner la SA SAGENA à lui payer la somme de 857.965 € correspondant à des dommages-intérêts équivalant au montant de l’indemnité différée.

En toute hypothèse :

de condamner la SA SAGENA au paiement de la somme de 6.000 € au profit de la SA EMMAUS Z ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle sollicite au premier chef l’infirmation de la décision de première instance qui a considéré qu’elle n’était pas dans l’impossibilité matérielle et absolue de procéder à la reconstruction du bâtiment sinistré dans le délai de trois ans, considérant :

que la mairie de Saint Ouen l’Aumône a décidé d’inclure la reconstruction du bâtiment sinistré dans un projet de réhabilitation du quartier Blanche de Castille,

que contrairement à ce que la SA SAGENA voudrait faire croire à la cour, une telle décision émanant du maire lui-même vis-à-vis d’un organisme de logement social n’a rien d’un simple souhait mais constitue une directive à laquelle la SA EMMAUS Z n’avait d’autre choix que d’obtempérer,

que cette décision de la mairie revête le caractère de la force majeure pour la SA EMMAUS Z, l’exonérant du respect de son obligation de reconstruire dans un délai de trois ans l’immeuble sinistré, s’agissant d’une décision imprévisible lors de la conclusion du contrat d’assurance et irrésistible, la SA EMMAUS Z n’étant pas en mesure de construire un autre projet que celui souhaité par la commune,

qu’elle n’a commis aucune faute de nature à la rendre responsable de la non reconstruction de l’immeuble dans le délai de trois ans.

Elle indique ensuite, à titre subsidiaire, que l’indemnité différée est due sans qu’aucune condition de délai ne lui soit opposable, la clause instaurant ce délai devant être réputée non écrite, l’ordonnance du 6 juin 2005 qui a obligé les sociétés HLM à procéder à des appels d’offre ayant pour conséquence un allongement considérable des délais de commande et donc de réalisation des travaux en résultant, rendant illusoire la reconstruction d’un immeuble d’importance (en l’espèce, 4 étages et plusieurs dizaines de mètres de long) dans un délai de trois ans. En conséquence, la SA EMMAUS Z estime qu’il n’y a plus d’aléa dans le contrat d’assurance s’agissant de la garantie 'valeur à neuf’ et qu’elle est donc confrontée à un contrat d’assurance dans lequel le paiement de la prime pour une garantie 'valeur à neuf’ n’est assorti d’aucune contrepartie.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, elle considère que la SA SAGENA, en ne modifiant pas les conditions générales de son contrat au moment de l’entrée en vigueur de la législation sur les marchés publics a commis une faute la privant du bénéfice de son indemnité différée ; elle réplique à la SA SAGENA qu’elle reste pleinement responsable du contenu du contrat d’assurance rédigé par son mandataire, le Cabinet Y.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 juillet 2013, la SA SAGENA demande à la cour, au visa des articles L 112-4, L 113-5 du Code des assurances, 1134 du Code civil :

de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SA EMMAUS Z mal fondée en toutes ses demandes et l’en a débouté,

en outre, de déclarer la SA EMMAUS Z mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à voir dire et juger que le volet d’assurance 'valeur à neuf’ doit être privé de contrepartie,

de l’en débouter,

de constater que la SA EMMAUS Z peut difficilement formuler un grief de défaut de conseil à l’encontre de la SA SAGENA alors qu’elle avait pour mandataire le Cabinet Y lors de la négociation du contrat, courtier en assurance d’une part, et que, d’autre part, c’est le Cabinet Y qui est le rédacteur du contrat,

de déclarer ainsi la SA EMMAUS Z mal fondée en toutes ses demandes tendant à la condamnation de la SA SAGENA au paiement de dommages-intérêts équivalents au montant de l’indemnité différée,

de l’en débouter,

à titre reconventionnel, de condamner la SA EMMAUS Z au paiement de la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens.

Elle considère que la SA EMMAUS Z ne peut prétendre à l’indemnité différée puisque :

— d’une part, elle n’a pas respecté le délai contractuel de trois ans pour procéder à la reconstruction du bien sinistré,

— d’autre part, elle ne justifie pas de l’impossibilité absolue dans laquelle elle se serait trouvée de procéder à la reconstruction dans le délai précité, les documents produits laissant même apparaître que c’est de son propre chef et dès l’année 2006 qu’elle a décidé de ne pas procéder à la reconstruction à l’identique qui lui aurait permis de tenir le délai de trois ans, mais de procéder à la construction d’un programme plus ambitieux,

— et enfin, la SA EMMAUS Z ne justifie pas envisager une reconstruction et/ou un remplacement du bien sinistré, mais bien la réalisation d’un immeuble distinct et plus ambitieux, ce qui ne lui permet pas d’obtenir le versement de l’indemnité différée.

Elle ajoute que les dernières pièces communiquées par l’appelante ne modifient aucunement cette analyse, révélant même, pour celles qui concernent l’immeuble en cause, que les décisions ont été prises en concertation entre la commune et le bailleur et qu’il ne s’agit donc pas de décisions imposées par la commune au bailleur.

Elle indique qu’en outre, si la SA EMMAUS Z avait exécuté ses obligations de bonne foi, elle aurait dû informer son assureur du fait qu’elle n’entendait pas reconstruire à l’identique et que le délai de trois ans qui lui était imposé par le contrat n’était pas tenable, et ce avant la signature de la lettre d’acceptation du 30 juillet 2007 ; elle précise que la SA EMMAUS Z a tenté de la mettre devant le fait accompli et qu’elle ne peut prétendre au versement de l’indemnité différée dès lors que le contrat prévoit la reconstruction ou le remplacement du bien sinistré, à l’exclusion de toute réalisation d’un immeuble nouveau.

Sur les nouveaux moyens développés par la SA EMMAUS Z, elle indique que la garantie 'valeur à neuf’ n’est pas sans cause, le seul délai incompressible résultant de l’obligation de procéder à des appels d’offres étant de 52 jours.

Sur le manquement au devoir de conseil, elle observe que la SA EMMAUS Z était représentée, en ce qui concerne la rédaction du contrat, par le Cabinet Y, qui est donc son mandataire et non celui de l’assureur, et que si une faute a été commise, c’est à son mandataire qu’elle doit le reprocher.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2013.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1.17 de la police d’assurance multirisques immeubles souscrite à effet du 1^er juillet 2003 par la SA EMMAUS Z auprès de la SA SAGENA : l’assureur garantit à l’assuré la valeur de reconstruction ou de remplacement au jour du sinistre des biens assurés … l’indemnité VALEUR A NEUF ne sera due que si les dispositions ci-après sont parfaitement respectées, à savoir :

maintien des biens assurés en état normal d’entretien,

reconstruction et/ou remplacement des biens sinistrés, effectués dans le délai de trois ans à compter du jour du sinistre,

reconstruction effectuée, sauf impossibilité absolue, sur l’emplacement du bâtiment sinistré ou sur tout autre emplacement à l’intérieur du groupe, sans qu’il soit apporté de modifications importantes à sa destination initiale.

La SA EMMAUS Z doit donc, pour échapper à la sanction liée à l’absence de reconstruction dans le délai de trois ans, démontrer que c’est un cas de force majeure qui l’a empêché de respecter ce délai.

Pour constituer un cas de force majeure, un événement doit présenter deux caractères : l’imprévisibilité au moment de la conclusion du contrat et l’irrésistibilité.

La SA EMMAUS Z fait état de ce que la mairie de Saint Ouen l’Aumône lui a imposé de démolir le bâtiment et de le reconstruire, tout en réhabilitant les autres bâtiments de la cité, ce qui, compte tenu de l’ampleur du projet rendait impossible la reconstruction dans le délai imposé.

Or, le contrat d’assurance ayant été conclu en 2003 et l’immeuble en cause datant de 1958, le fait que la commune ait pu envisager, à l’occasion de la destruction partielle du bâtiment, de proposer à la SA EMMAUS Z de reconstruire en ses lieu et place un immeuble plus grand dans le cadre d’une réhabilitation du quartier n’était pas un événement imprévisible.

Pour justifier du caractère irrésistible de la demande de la mairie, la SA EMMAUS Z verse aux débats le courrier de celle-ci en date du 23 août 2006, le compte-rendu de la réunion du 4 février 2008 et deux attestations du maire de la commune en date des 8 mars 2010 et 6 janvier 2012.

Comme l’ont relevé à juste titre les premiers juges, les termes du courrier du 23 août 2006 ne sont nullement comminatoires puisque le maire commence cette lettre par 'le réglement applicable au secteur Blanche de Castille permet, après sinistre, la reconstruction des immeubles à l’identique', avant de faire ensuite état d’une autre possibilité consistant à 'reconstruire une offre de logements un peu plus importante', possibilité qui suppose, comme l’explique l’élu, que la SA EMMAUS Z sollicite l’assouplissement des règles d’emprise et de densité applicables dans ce secteur de la commune auprès du magistrat chargé de l’enquête publique en cours en vue de l’adoption du nouveau PLU, puisque les règles du document d’urbanisme applicable ne permettent pas cette augmentation de surface.

Bien que la reconstruction de l’immeuble à l’identique soit techniquement possible aux termes des expertises, la SA EMMAUS Z a adhéré à cette proposition de reconstruire un nombre plus important de logement puisque le 3 octobre 2006, elle a écrit au commissaire enquêteur afin de solliciter un assouplissement des règles d’emprise et de densité de la zone d’implantation de l’immeuble en cause afin de pouvoir utiliser une surface au sol plus importante et donc de reconstruire un plus grand nombre de logements.

Le maire de Saint Ouen l’Aumône a établi deux attestations (pièces 11 et 12) aux termes desquelles il indique que 'c’est la commune qui a demandé à la SA EMMAUS Z de présenter un projet de reconstruction de la résidence Blanche de Castille comprenant une augmentation des surfaces au sol (et donc une augmentation des capacités de logements) en lieu et place d’une reconstruction à l’identique du bâtiment sinistré'.

Mais s’il n’est pas contestable que les sociétés qui construisent des logements collectifs se doivent d’agir en concertation avec les collectivités locales et que la mairie de Saint Ouen l’Aumône a effectivement proposé à la SA EMMAUS Z d’augmenter l’offre de logements sur la commune, il n’en est pas pour autant établi que la SA EMMAUS Z était dans l’impossibilité de décliner cette proposition, ou, à tout le moins, de faire part à la mairie du fait qu’un projet de cette nature nécessiterait une réalisation avant le 30 juillet 2009. Le maire avait d’ailleurs conclu son courrier du 23 août 2006 par ces mots :'Mes services sont à votre disposition pour mettre au point précisément cette intervention, si vous la jugez souhaitable'.

La SA EMMAUS Z ne saurait affirmer qu’elle n’était pas en mesure de construire un autre projet que celui souhaité par la commune, alors que celle-ci ne pouvait, sans abus, s’opposer à la délivrance des autorisations administratives nécessaires à la reconstruction à l’identique du bâtiment, le maire ayant d’ailleurs écrit le 23 août 2006 que le réglement d’urbanisme applicable autorisait une telle opération.

C’est donc, comme l’ont justement relevé les premiers juges, de sa propre initiative, que la SA EMMAUS Z s’est tournée vers le commissaire enquêteur en charge du projet de PLU pour solliciter une modification de celui-ci et a fait le choix d’opter pour la construction d’un bâtiment plus vaste.

D’ailleurs, lorsqu’elle a accepté l’indemnisation proposée par la SA SAGENA le 30 juillet 2007, la SA EMMAUS Z, qui était déjà engagée dans ce projet qui excluait une reconstruction à l’identique, ne l’a pas évoqué et n’a formé aucune réserve, alors que, rompue aux opérations de constructions et donc capable de mesurer le temps nécessaire à la réalisation effective d’un projet, elle était en capacité de vérifier si les conditions de son indemnisation étaient adaptées à la situation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la proposition de la mairie de voir la SA EMMAUS Z reconstruire un immeuble plus grand que celui qui existait n’était ni imprévisible, ni irrésistible et ne constitue donc pas un cas de force majeure, seul à même de justifier le non respect par la SA EMMAUS Z de son obligation contractuelle de reconstruire le bien sinistré dans le délai de trois ans.

La SA EMMAUS Z fait valoir un nouveau moyen tiré du caractère non écrit de la clause de la police d’assurance prévoyant ce délai du fait de son absence de cause, la reconstruction d’un grand bâtiment en trois ans étant tout à fait illusoire, au regard de l’allongement considérable des délais de commande des travaux depuis l’ordonnance du 6 juin 2005.

Or, le fait que les dispositions sur les marchés publics soient devenues applicables aux sociétés d’HLM, n’explique pas le délai qui a été nécessaire pour que la SA EMMAUS Z dépose enfin un permis de construire, en janvier 2011, soit plus de 4 ans après le sinistre. En effet, les pièces qu’elle verse elle-même aux débats, qui permettent de constater qu’un délai d’environ 60 jours seulement s’est écoulé entre le courrier d’appel d’offres pour la maîtrise d’oeuvre des travaux de démolition (31 mars 2009) et le choix de l’entreprise (2 juin 2009), ne sont pas de nature à établir un lien causal entre le recours à la procédure d’appel d’offres et le délai écoulé depuis le sinistre.

De ce chef, la SA EMMAUS Z ne fournit aucune donnée précise quant au retard que subiraient désormais les projets de construction, la SA SAGENA, sans être démentie, précisant que le seul délai issu de la procédure d’appel d’offres est de 52 jours.

Les modalités de mise en oeuvre de la garantie dite 'valeur à neuf’ ne sont donc pas devenues dépourvues de cause du fait du changement de réglementation susvisé.

Enfin, la SA EMMAUS Z invoque le manquement par la SA SAGENA à son devoir de conseil.

Cependant, et sans qu’il y ait lieu d’analyser la nature des relations juridiques existant entre la SA EMMAUS Z et le courtier, le Cabinet Y, et entre la SA SAGENA et cet intermédiaire, il convient d’observer, comme il a été dit plus haut, que la SA EMMAUS Z ne justifie nullement que le fait de s’être trouvée soumise à la procédure d’appel d’offres en application de l’ordonnance du 6 juin 2005 constitue un événement susceptible de compromettre significativement les conditions de garantie au point de nécessiter impérativement la révision du contrat d’assurance, le délai de trois ans pour reconstruire apparaissant comme suffisant.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Il convient de mettre à la charge de la SA EMMAUS Z les dépens de la procédure d’appel mais il n’est pas inéquitable de laisser à la SA SAGENA la totalité de ses frais irrépétibles d’appel. Sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Déboute la SA SAGENA de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne la SA EMMAUS Z aux dépens d’appel,

Autorise le recouvrement des dépens dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José VALANTIN, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,