Cour d'appel de Versailles, 1re chambre 2e section, 9 septembre 2014, n° 13/06438

TI Chartres 23 juillet 2013

CA Versailles
Confirmation 9 septembre 2014

Arguments

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Rejeté
Incompétence du tribunal d'instance
La cour a confirmé la compétence du tribunal d'instance, considérant que le litige portait sur un contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation, ce qui justifie la compétence de ce tribunal.
Accepté
Responsabilité contractuelle de l'agence immobilière
La cour a jugé que la société La Remarde Gestion avait engagé sa responsabilité en ne respectant pas son mandat de gestion, ce qui a causé un préjudice aux époux Z.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner la société La Remarde Gestion à verser une somme aux époux Z pour couvrir leurs frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 1re ch. 2e sect., 9 sept. 2014, n° 13/06438
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	13/06438
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Chartres, 23 juillet 2013, N° 11-13-0002
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Serge PORTELLI, président
Avocat(s) :	Hervé KEROUREDANAlain MALET
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE PAR ABREVIATION SCP D'AVOCATS GUILLAUME BAIS ET
Parties :	SAS REMARDE GESTION

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 51B

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 SEPTEMBRE 2014

R.G. N° 13/06438

AFFAIRE :

XXX

D Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Juillet 2013 par le Tribunal d’Instance de Chartres

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-13-0002

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Hervé KEROUREDAN,

M^e Alain MALET de la SCP ALAIN MALET ET GUILLAUME BAIS,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

N° SIRET : 399 431 840

XXX

représentée par M^e Hervé KEROUREDAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 40

APPELANTE

****************

Monsieur D Z

né le XXX à CARETAN

de nationalité Française

XXX

représenté par M^e Alain MALET de la SCP ALAIN MALET ET GUILLAUME BAIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 32 – N° du dossier 2011343

Madame F-G H épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

représentée par M^e Alain MALET de la SCP ALAIN MALET ET GUILLAUME BAIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 32 – N° du dossier 2011343

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Mars 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie FETIZON, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Sylvie FETIZON, Conseiller,

Madame Agnès TAPIN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCÉDURE,

Selon un mandat de gestion en date du 17 avril 2009, M^me Z a confié la gestion locative de sa maison d’habitation située au XXX, XXX.

Le 17 septembre 2010, un contrat de bail a été signé avec deux locataires, M. B et M^me X, locataires qui ont donné congé le 31 mai 2011.

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2011, M. et M^me Z, représentés par l’agence immobilière La Remarde, ont donné ce local d’habitation en location aux époux Y à compter du 16 août 2011, moyennant un loyer mensuel de 1.300¿, outre les charges et le dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Le 10 août 2011, M^me Z a informé l’agence immobilière par lettre recommandée avec accusé de réception de son opposition à l’entrée de nouveaux locataires, prévue le 16 août 2011, en l’absence de réalisation de travaux de remise en état. Les locataires étaient toutefois déjà rentrés dans les lieux.

Le 31 août 2011, M. Y a donné congé de la maison d’habitation en raison de son caractère insalubre.

M. et M^me Y ont fait assigner en référé les bailleurs devant le tribunal d’instance de Chartres.

L’ordonnance de référé rendue le 5 février 2013 a condamné M. et M^me Z à verser à titre provisionnel les sommes de :

—  670¿ représentant la quote part du loyer du mois de août 2011,

—  4.500¿ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

—  1.300¿ au titre de la restitution du dépôt de garantie avec les intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2011,

—  1.000¿ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les bailleurs ont, de leur côté, assigné devant le même tribunal la société Remarde Gestion afin d’obtenir les sommes pour lesquelles ils avaient été condamnés.

Par jugement réputé contradictoire du 23 juillet 2013, le tribunal d’instance de Chartres a :

— condamné la société Remarde Gestion à payer aux époux Z la somme de 10.441,55¿ avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2013, date de l’assignation valant mise en demeure,

— débouté les époux Z de leurs demandes plus amples,

— condamné la société La Remarde à payer aux demandeurs la somme de 1.000¿ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’exécution provisoire a été prononcée.

Le tribunal d’instance a fait valoir qu’il ressortait des éléments du dossier que les locataires qui avaient précédé les époux Y avaient laissé les lieux loués dans un état tel qu’ils ne pouvaient pas être reloués avant des travaux de réparation locatives ou de mise en conformité du logement, l’état du logement ne correspondant pas aux normes de décence d’ordre public. Il a retenu que le mandat de gestion conclu entre les parties comportait une obligation de conseil à la charge de l’agence immobilière, notamment quant à la conformité des lieux à louer aux normes de décence précitées.

La société La Remarde Gestion a interjeté appel. Elle demande à la Cour de :

— prononcer l’annulation du jugement,

— dire que l’ordonnance de référé est dépourvue de l’autorité de la chose jugée au principal,

— déclarer les époux Z mal fondés en leur action à leur encontre,

— les en débouter,

— à titre subsidiaire, dire et juger qu’elle sera condamnée dans la limite de 2.000¿,

— condamner les époux Z au paiement de la somme de 2.000¿ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société La Remarde Gestion soutient que le tribunal d’instance n’est pas compétent pour trancher d’un litige portant non pas sur une action dérivant d’un contrat de bail amis d’une action en responsabilité civile; le tribunal compétent territorialement était le tribunal de grande instance de Versailles et non le tribunal d’instance de Chartres. Elle fait valoir que l’ordonnance de référé n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal. Sur le fond, elle soutient qu’une responsabilité civile ne peut leur être recherchée d’une part en l’absence de preuve rapportée d’une faute en relation causale directe avec le préjudice allégué et d’autre part en raison de la volonté des époux Z de relouer au plus vite à la suite du départ des précédents locataires. Selon l’appelante, aucun accord écrit n’était nécessaire pour la relocation, en raison du mandat de gestion existant. Les locataires ont accepté les lieux dans l’état où ils le prenaient et n’ont jamais formulé la moindre réclamation concernant un souci de vétuste ou d’insalubrité.

La société La Remarde Gestion affirme que M^me Z a manifesté le report de la location consentie aux époux Y après que ces derniers étaient rentrés dans les lieux, demandant que des travaux soient effectués pour rendre le bien habitable, travaux qui ont bien été réalisés. Elle soutient que les sommes demandées n’ont pas à être versées: en effet, la quote part du loyer d’août 2011ne peut être remboursée ce qui est contradictoire avec l’opposition prétendue à la relocation du bien. L’appelante fait valoir que la réalité du préjudice subi par les locataires sortant n’est pas étayée. Par ailleurs le dépôt de garantie a bien été versé aux bailleurs à qui il incombe de restituer cette somme aux époux Y. Enfin, appelant souligne que la proposition transactionnelle n’a pas été acceptée par les époux Z. En tout état de cause, la somme due serait de 2.000¿, soit les frais de déménagement des locataires.

Les époux Z, intimés, dans leurs dernières écritures, demandent à la Cour de confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner la SAS Remarde Gestion à leur payer la somme de 4.000¿ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent que :

— le tribunal d’instance est bien compétent puisqu’il a été saisi d’une action dont le contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation est l’objet, la cause ou l’occasion conformément à l’article R 221-38 du Code de procédure civile ; en outre, il importe peu que la demande dépasse le seuil de compétence du tribunal d’instance en raison de la compétence d’attribution.

S’il est exact, soutiennent-ils, que l’ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée, un jugement au fond a bien été rendu par le tribunal d’instance de Chartres le 23 juillet 2013 qui a reconnu l’entière responsabilité de l’agence immobilière pour ne pas avoir respecté les obligations contractuelles de son mandat de gestion. En outre, font-ils valoir, contrairement à leur courrier en date du 10 août 2011, le logement a été reloué contre leur décision expresse en raison des travaux rendus nécessaires de remise en état. Ils s’opposent au paiement des frais de l’état d’entrée dans les lieux pour cette même raison. Ils font remarquer que la somme de 1.052,48¿ au titre des frais de nettoyage des espaces verts n’est justifié par aucune facture. Ils font enfin valoir que la proposition de transaction a été refusée car les bailleurs ont toujours refusé l’entrée dans les lieux de nouveaux locataires au vu de l’état de la maison laissé par les anciens locataires.

MOTIFS

Sur la compétence du tribunal d’instance

Vu les articles L 221-4, R 221-5 et R 221-38 du code de l’organisation judiciaire.

Il y a lieu de retenir la compétence du tribunal d’instance, compte tenu de la nature du litige portant sur une action dont un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, ce qui est le cas en l’espèce.

En outre, la compétence du tribunal d’instance est une compétence d’attribution. Le fait que la demande excède le seuil de compétence du tribunal d’instance est inopérant. Enfin, la maison d’habitation est située dans le ressort du tribunal de Chartres, tribunal territorialement compétent.

Il y a donc lieu de rejeter la demande d’annulation du jugement attaqué.

Sur la demande en paiement

Il est constant que l’ordonnance de référé n’a pas autorité de chose jugée. Mais le tribunal d’Instance de Chartres a rendu une décision sur le fond et c’est cette décision qui est attaquée.

Le mandat de gestion conclu entre les parties le 17 avril 2009 prévoyait notamment :

— 'la gestion du bien, la recherche de locataires, la location du bien, la relocalisation, après avoir avisé le mandant de la vacance du logement, le renouvellement des baux aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, le don et l’acception de tous congés, l’établissement d’un état des lieux, la signature ou la résiliation de tous baux et accords, la révision des loyers,

— l’appel à tout concours et faire tout ce qu’il jugera utile en vue de procéder à la recherche de locataire et de mener à bonne fin la conclusion de la location des biens sus désignés.'

Il est constant que les locataires précédents ont donné congé de la maison louée le 31 mai 2011. Les époux Z ont refusé de signer le protocole d’accord régularisé par les locataires sortants. Les nouveaux locataires, les époux Y, ont signé un contrat de bail le 5 juillet 2011 à effet du 16 août 2011. Le 5 août 2011, M^me Z a écrit à l’agence immobilière en demandant 'une remise en état complète de la propriété avant l’entrée de nouveaux locataires prévue à compter du 16 août 2011", la liste des travaux à effectuer étant établie dans ce courrier de façon détaillée. Les bailleurs ont, entre temps, adressé le 10 août 2011 une lettre recommandée avec accusé de réception à l’agence immobilière afin de refuser la relocation des lieux en raison des travaux de remise en état nécessaires.

Il appartient à l’agent immobilier, dans le cadre de son devoir de conseil, de donner à bail un logement décent et de respecter le souhait de leur mandant qui s’oppose à toute relocation compte tenu de l’état de la maison laissée par les locataires sortants. L’appelant devait respecter son mandat de gestion en faisant exécuter les travaux importants après accord écrit des mandants, ce qui n’a pas été fait.

Il importe peu que le contrat de bail ne mentionne aucune réserve des locataires quant à l’état général de la maison après les avoir vus et visités. Aucune mention de travaux ne figure sur ce bail.

La responsabilité contractuelle de la SAS La Remarde Gestion est bien engagée sur la base du contrat de gestion qui n’a pas été respecté en sa qualité de professionnel de l’immobilier connaissant la nécessité de louer un bien décent, norme d’ordre public.

Il y a donc lieu de condamner la société La Remarde Gestion à garantir les époux Z de la condamnation principale en paiement soit la somme de 4.500¿ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ainsi que la quote part du loyer d’août 2011 soit 670,97¿ retenue par la décision attaquée.

En effet, même si les bailleurs n’étaient pas d’accord pour la relocation, celle-ci a bien été effectuée et louée sans l’accord expres des époux Z qui s’y sont opposés de façon claire et nette à deux reprises, avant l’entrée dans les lieux des époux Y. Le mandataire doit donc rembourser la quote part de loyer perçu pour le mois d’août 2011 soit 670,97¿.

De même, le montant des dommages et intérêts alloués pour le préjudice subi est confirmé au vu du préjudice subi par les époux Y. Ces derniers ne sont pas appelés dans la cause et la remise en question du principe et du montant de leur préjudice subi ne peut être prononcée (soit 4.500¿). La somme de 1.119,46¿ représentant les frais d’entrée dans les lieux sont également dûs ainsi que les honoraires indûment perçus de 39,95¿ et de 7,71¿ outre 78¿ et 15,29¿. De même, les frais de l’état des lieux en date du 17 août 2011 d’un montant de 218,93¿ doit être remboursé aux bailleurs ainsi que la somme de 1.052,48¿, qui correspondrait à une remise en état du jardin, somme non justifiée par une facture ou un justificatif quelconque. De même, des frais d’huissier ont été débités du compte des époux Z à hauteur de 438,86¿ correspondant aux deux actes dressés lors de l’entrée dans les lieux des précédents locataires et lors de la sortie par huissier de justice en raison du départ précipité des anciens locataires, M. B et M^me X. Il ressort des pièces versées ainsi que du mandat de gestion que ces sommes sont bien dues par les bailleurs mais ont déjà été prélevées sur leur compte bancaire sans que l’huissier de justice n’ait été destinataire de ces fonds.

Le dépôt de garantie, sous réserve qu’il ait bien été reversé aux bailleurs, doit être restitué à M. et M^me Y.

La somme due s’élève donc à la somme retenue par le premier juge, somme qui comprend en outre le dépôt de garantie de 1.300¿ en deniers ou quittances, celle de 438,86¿ au titre des frais d’huissier pour les états des lieux d’entrée et de sortie des précédents locataires débités sur le compte des bailleurs mais jamais payée à l’huissier de justice, maître C. La totalité des sommes dues s’élève, en deniers ou quittances, à la somme de 10.441,55¿.

Les parties sont libres d’accepter ou non une proposition transactionnelle. Il ne saurait être reproché aux bailleurs de ne pas avoir accepté cette dernière. Il n’y a donc pas lieu de limiter la garantie de l’appelant au montant maximum de la somme transactionnelle proposée soit 2.000¿.

Sur la somme demandée pour résistance abusive

Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, le caractère abusif de la résistance n’étant pas rapportée par le seul fait d’interjeter appel.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de faire supporter par les intimés des sommes non comprises dans les dépens et ce, à hauteur de 2.500¿ outre celle déjà allouée de 1.000¿ en première instance.

Sur les dépens

La société La Remarde Gestion succombant en ses demandes en appel supportera, outre les dépens de première instance, ceux d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

— rejette la demande d’annulation du jugement,

— confirme le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la SAS Remarde Gestion à garantir à M. et M^me Z de la somme de 10.441,55¿ avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2013 et à leur verser la somme de 1.000¿ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— y ajoutant, dit que la société La Remarde Gestion est condamnée à verser cette somme en deniers ou quittances,

— condamne la société La Remarde Gestion à payer aux époux Z la somme de 2.500¿ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel,

— rejette toutes les autres demandes.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,