TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e VERSIGNY

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e LECLERCQ DEZAMIS

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/03853

N° Portalis 352J-W-B7E-CSAUT

N° MINUTE :

Assignation du :

02 avril 2020

JUGEMENT

rendu le 23 février 2024

DEMANDEURS

Madame [P] [F] épouse [Z]

Monsieur [K] [Z]

Madame [I] [N] divorcée [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Maître Nathalie VERSIGNY, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #B0073

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet JOURDAN, S.A.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #A0551

Décision du 23 février 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03853 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAUT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffier,

DÉBATS

A l’audience du 17 novembre 2023 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

_____________________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [N], ainsi que M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]), sont chacun propriétaires d’un appartement au septième étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6]. A l’étage supérieur se trouvent seize chambres de service, dont onze sont aménagées pour l’habitation et louées.

Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) dénoncent la survenance de dégâts des eaux dans leurs appartements respectifs a minima depuis le début des années 2010, qu’ils estiment provenir des chambres de service situées au dernier étage de l’immeuble.

Par exploits d’huissier signifié les 11 et 13 février 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner plusieurs copropriétaires de l’immeuble – dont Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) – aux fins d’expertise sur désordres. Par ordonnance du 25 mars 2015, le président du tribunal de grande instance de Paris a ordonné la réalisation d’une mesure d’instruction et désigné M. [E] en qualité d’expert judiciaire.

Celui-ci a déposé son rapport définitif le 6 décembre 2017, dans lequel il conclut notamment à la non-conformité à la réglementation des équipements et installations sanitaires des chambres de service, ainsi qu’au fait qu’elles sont à l’origine d’infiltrations d’eau.

Le 29 janvier 2020 s’est réunie une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble, à laquelle Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) étaient présents. Le procès-verbal de cette assemblée leur a été notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 7 février 2020.

Décision du 23 février 2024

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N° RG 20/03853 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAUT

Par exploit d’huissier signifié le 2 avril 2020, Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 29 janvier 2020, et à titre subsidiaire l’annulation des décisions n°2, 7 et 8 de cette même assemblée.

Le 30 juillet 2020 s’est à nouveau réunie l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, à laquelle Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) étaient absents et non représentés. Lors de cette assemblée, le syndicat des copropriétaires a notamment annulé les résolutions n°2, 7 et 8 de l’assemblée générale du 29 janvier 2020. Le procès-verbal leur a été notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 7 août 2020.

Par exploit d’huissier signifié le 6 octobre 2020, Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la même juridiction, afin d’obtenir l’annulation de plusieurs décisions prises par l’assemblée générale le 30 juillet 2020.

Par ordonnance du 8 avril 2021, le juge de la mise en état a procédé à la jonction de ces deux instances.

Par exploit d’huissier signifié le 7 décembre 2021, Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, en contestation de l’assemblée générale du 20 septembre 2021. L’affaire est enrôlée sous le numéro de répertoire général 22/01081 et demeure pendante devant la 8ème chambre de cette juridiction.

Par exploits d’huissier signifiés les 6 juillet et 2 août 2022, Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires ainsi que sept propriétaires de chambres de service devant le tribunal judiciaire de Paris. L’affaire est enrôlée sous le numéro de répertoire général 22/09627 et demeure pendante devant la 8ème chambre de cette juridiction.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 mai 2023, et au visa des articles 26 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 9 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) demandent au tribunal de :

— annuler l’assemblée générale extraordinaire du 29 janvier 2020.

— donner acte aux demandeurs de leur désistement des demandes d’annulation des résolutions 2, 7 et 8 adoptées par l’assemblée générale du 29 janvier 2020 et des résolutions 7, 19 et 24 adoptées par l’assemblée du 30 juillet 2020 ;

— annuler les résolutions n° 6, 11.1, 11.2, 11.3, 23, 27, 28, 29 et 31 adoptées par l’assemblée générale du 30 juillet 2020.

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— ordonner, au profit de Madame [P] [F] épouse [Z], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [N] divorcée [S], la dispense commune des frais relatifs à la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10.1 de la loi du 10 Juillet 1965.

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6], au profit de Madame [P] [F] épouse [Z], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [N] divorcée [S], au paiement de la somme de 10.000,00 euros, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6], en tous les dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Nathalie VERSIGNY, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2023 par voie électronique, et au visa des articles 8, 18-1 A et 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre principal ,

— donner acte à Madame [P] [F] épouse [Z], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [N] divorcée [S] de ce qu’ils se désistent de leurs demandes d’annulation des résolutions n°2, 7 et 8 de l’Assemblée Générale du 29 janvier 2020 et des résolutions n°7, 19 et 24 de l’Assemblée Générale du 30 juillet 2020

— débouter purement et simplement Madame [P] [F] épouse [Z], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [N] divorcée [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

— condamner solidairement Madame [P] [F] épouse [Z], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [N] divorcée [S] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédures abusives et vexatoires ;

En tout état de cause,

— débouter Madame [P] [F] épouse [Z], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [N] divorcée [S] de leur demande tendant à bénéficier des dispositions protectrices de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

— débouter Madame [P] [F] épouse [Z], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [N] divorcée [S] de leurs demandes formulées au visa des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens ;

— condamner solidairement Madame [P] [F] épouse [Z], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [N] divorcée [S] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

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— Les condamner de même aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Laurence LECLERCQ-DEZAMIS, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

* * *

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 17 novembre 2023, et la clôture de l’instruction a été ordonnée avant l’ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2024, puis au 23 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il doit être constaté que Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) abandonnent plusieurs des chefs de prétention contenus dans les actes introductifs d’instance, à savoir des demandes tendant à l’annulation des décisions n°2, 7 et 8 prises par l’assemblée générale le 29 janvier 2020, ainsi que des décisions n°7, 19 et 24 prises par l’assemblée générale le 30 juillet 2020.

1 – Sur la demande en annulation d’assemblée générale

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose notamment que « sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble ».

En l’espèce, Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) sollicitent tout d’abord l’annulation de l’assemblée générale du 29 janvier 2020, faisant valoir que celle-ci n’a pas été réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

Il est en effet établi et non contesté qu’alors que l’immeuble est situé à [Localité 5], l’assemblée générale s’est tenue dans les locaux du syndic, situés dans la commune de [Localité 4]. Il est en outre constant qu’aucune stipulation du règlement de copropriété n’autorise le syndic à déroger aux dispositions de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précité.

Alors que l’assemblée générale a adopté le 29 janvier 2020 une résolution n°2 visant à « autoriser le syndic à convoquer l’assemblée hors la commune », il apparaît cependant que celle-ci ne peut prendre une décision ponctuelle à ce propos en l’absence de toute clause au règlement de copropriété, sauf à enfreindre les dispositions de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui imposent expressément l’existence de stipulations particulières.

En toute hypothèse, cette autorisation ne peut être valablement accordée une fois l’assemblée réunie, sauf à placer les copropriétaires devant le fait accompli, et devait a minima être obtenue à la date de la convocation.

Pour l’ensemble de ces motifs, il conviendra de prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 2020.

2 – Sur la demande en annulation de décisions d’assemblée générale

L’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que « les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».

De jurisprudence constante, l’abus de majorité est défini comme le fait pour la majorité d’utiliser ses voix en assemblée générale de manière à favoriser ses intérêts exclusifs, au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l’intérêt général. La preuve d’un tel abus est à la charge de celui qui s’en prévaut.

Il appartient au copropriétaire, demandeur à la nullité fondée sur l’abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire de démontrer que chacune des délibérations critiquées a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de lui nuire ou de lui porter préjudice.

Une résolution n’est ainsi pas abusive du seul fait qu’elle contrarie ou lèse certains propriétaires, seul l’intérêt collectif de la copropriété devant être pris en considération.

En l’espèce, Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) sollicitent l’annulation des résolutions n°6, 11.1, 11.2, 11.3, 23, 27, 28, 29 et 31 de l’assemblée générale du 30 juillet 2020.

Ceux-ci sont recevables en leur action, pour l’avoir exercée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, et ce en qualité de défaillants (absents et non représentés).

— Sur la résolution n°6

La résolution n°6, adoptée par l’assemblée générale à la majorité des présents et représentés, est intitulée « Quitus au syndic » et ci-après reproduite : « l’assemblée générale, après en avoir délibéré, donne quitus au Cabinet Jourdan de sa gestion pour la période du 01/01/2019 au 31/12/2019 ».

Les demandeurs en sollicitent l’annulation pour abus de majorité, faisant valoir que celle-ci va à l’encontre de l’intérêt collectif des copropriétaires en délivrant quitus au syndic malgré le fait que d’importants travaux n’aient pas été dûment achevés et réceptionnés, et qu’il n’ait pas donné suite aux demandes d’interventions qu’ils ont formées auprès de lui. Ils soutiennent également que ce quitus privera le syndicat des copropriétaires de la possibilité d’agir en garantie contre le syndic, dans l’hypothèse où la copropriété serait condamnée dans le cadre d’une autre instance.

Il doit être rappelé que le mode de scrutin en copropriété (pour/contre/abstention) conduit nécessairement à ce qu’une majorité et une minorité se dégagent. Une résolution n’est ainsi pas abusive du seul fait qu’elle contrarie ou lèse certains propriétaires, et les griefs formés par Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) envers les choix d’administration de la copropriété ne privent pas la majorité de délivrer quitus au syndic s’ils estiment sa mission accomplie.

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La décision n°6 n’encourt donc pas l’annulation et Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) seront déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur la résolution n°11 (11.1 à 11.3)

Les articles 9 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 disposent notamment que « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée » ; « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I ».

La résolution n°11 et ses sous-résolutions 11.1 à 11.3, adoptées par l’assemblée générale à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, portent sur l’élection des membres du conseil syndical, et désignent Mesdames [W], [U] et [B] en qualité de membres jusqu’à la prochaine assemblée générale.

Les demandeurs font valoir qu’elles ont été adoptées en méconnaissance des dispositions des articles 9 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et qu’elles sont en outre constitutives d’un abus de majorité.

En premier lieu, alors que Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) reprochent le fait que les candidatures nominatives pour le conseil syndical ne figurent pas à l’ordre du jour, il doit être relevé que si l’assemblée générale ne peut en effet se prononcer que sur des questions figurant à l’ordre du jour, celle-ci dispose du pouvoir d’amender ou compléter les projets de résolution soumis au vote, à condition de ne pas en altérer la nature.

Il n’est pas imposé par les dispositions légales et réglementaires applicables, ni en l’espèce par le règlement de copropriété, que les candidatures aux fonctions de conseiller syndical soient déclarées avant la tenue de l’assemblée générale et figurent ainsi à l’ordre du jour.

L’article 17-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit d’ailleurs une telle situation (« les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution »).

A supposer qu’aucune candidature aux fonctions de conseiller syndical n’ait été formée avant l’assemblée générale, les votants par correspondance seraient ainsi considérés comme défaillants.

Les demandeurs soutiennent par ailleurs que cette décision n°11 serait constitutive d’un abus de majorité, en ce qu’elle aboutirait à la désignation de trois conseillers syndicaux « ayant tous un différend avec le syndicat des copropriétaires » et se trouvant « en conflit d’intérêts évident ».

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A supposer cette situation avérée, celle-ci ne peut en aucun cas constituer un abus de majorité et entacher la résolution de nullité. Il doit être rappelé que les copropriétaires disposent d’un pouvoir souverain dans l’élection des membres du conseil syndical, et que le tribunal n’a pas le pouvoir de déterminer qui aurait le droit d’accéder aux fonctions de conseiller syndical, sauf à s’immiscer dans la gestion de la copropriété.

Il doit en outre être relevé qu’en l’espèce, les trois candidatures ont été approuvées par quinze copropriétaires – soit l’unanimité des présents ou représentés -, et ce alors que les griefs formés par Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) à leur encontre étaient nécessairement connus de l’assemblée générale, compte tenu de l’ancienneté du litige qui oppose les copropriétaires et de la tenue d’un « point d’information » sur les procédures judiciaires en cours à chaque assemblée.

C’est donc en pleine connaissance de cause et sans commettre aucun abus de majorité que les copropriétaires ont choisi d’élire Mesdames [W], [U] et [B] en qualité de conseiller syndical.

La décision n°11 n’encourt pas l’annulation et Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) seront déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur la résolution n°23

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que l’assemblée générale ne peut revenir sur une décision prise antérieurement qu’à la condition que la première décision n’ait pas été exécutée, et que cette « rétractation » ne porte pas atteinte aux droits qu’elle a permis aux copropriétaires d’acquérir.

La résolution n°23, adoptée par l’assemblée générale à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, est intitulée « Annulation de la 4ème résolution de l’assemblée générale du 29 janvier 2020 » et a pour objet de revenir sur une décision antérieure intitulée « Décision à prendre sur l’installation d’un coupe-circuit principal collectif par Enedis dans le cadre des travaux d’extension de la ligne du tramway T3 selon les documents joints à la convocation ». Par dernière décision, l’assemblée générale avait « validé le projet Enedis pour l’installation d’un coupe-circuit principal collectif en cave, comme existant (coffret) ».

Les demandeurs sollicitent l’annulation de cette résolution pour abus de majorité, au motif pris d’un défaut d’information de l’assemblée générale et de l’exécution préalable de la décision annulée.

Sur le défaut d’explication des raisons pour lesquelles l’annulation est proposée, il doit être relevé qu’hormis les documents dont la production est exigée par le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour la validité de la décision, le syndic n’est aucunement tenu d’expliciter les raisons qui le conduisent à proposer une résolution à l’ordre du jour.

En outre, alors que les demandeurs soutiennent qu’aucune explication n’a été fournie aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 30 juillet 2020, il est observé que ceux-ci étaient absents lors de cette assemblée et ne peuvent donc connaître la teneur précise des débats intervenus avant le vote.

Décision du 23 février 2024

8ème chambre 3ème section

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Il est par ailleurs constaté que la totalité des copropriétaires présents ou représentés a approuvé la résolution contestée, ce qui démontre qu’ils considéraient disposer des informations suffisantes pour exprimer leur choix.

Sur le fait que la décision à annuler aurait déjà été exécutée, il apparaît en effet que les travaux d’installation d’un coupe-circuit par Enedis avaient d’ores et déjà été réalisés à la date de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires le reconnaissant dans ses conclusions. Ce faisant, la copropriété est revenue sur une décision du 29 janvier 2020 alors que celle-ci avait pourtant été exécutée.

La décision n°23 a ainsi été adoptée irrégulièrement par l’assemblée générale et devra être annulée. Toutefois, cette annulation apparaît sans incidence en fait au regard de l’adoption d’une décision (n°15) par l’assemblée générale le 20 septembre 2021 ayant pour objet de ratifier la réalisation des travaux susmentionnés.

— Sur la résolution n°27

La décision n°27, proposée par le conseil syndical et adoptée par les copropriétaires à la majorité des présents ou représentés, s’intitule « Désignation d’un architecte indépendant » et a pour objet la réalisation d’une mission de maîtrise d’œuvre complète dans le cadre d’un projet de « remise en conformité des installations électriques et sanitaires, outre l’étanchéité des sols des chambres de service et des parties communes du dernier étage ».

Les demandeurs sollicitent son annulation pour abus de majorité, estimant que cette décision serait inutile, « conçue à des fins purement dilatoires », ambiguë et imprécise dans sa rédaction.

Alors que Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) évoquent les conclusions des techniciens intervenus dans l’immeuble et critiquent le choix effectué par la copropriété de recourir aux services de maîtrise d’œuvre d’un architecte, il doit être rappelé que la juridiction n’a pas pour fonction de déterminer si le marché proposé est avantageux ou même nécessaire pour la copropriété, mais uniquement si les résolutions soumises au vote ont été adoptées de manière régulière et sans abus de majorité.

Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) ne démontrent pas davantage en quoi cette décision serait contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, dès lors qu’elle vise précisément à faire établir un cahier des charges puis exécuter des travaux de réfection des chambres de service situées au dernier étage de l’immeuble – que les demandeurs estiment à l’origine de désordres survenus dans leurs parties privatives.

Les demandeurs reprochent également à cette résolution d’être ambiguë et imprécise dans sa rédaction, en ce qu’elle ne permet pas de déterminer qui doit désigner « l’architecte indépendant » en charge de la mission de maîtrise d’œuvre.

Alors qu’il est constant que les décisions de l’assemblée générale encourent l’annulation lorsque l’ordre du jour est libellé d’une manière imprécise ou équivoque, il apparaît que le projet de résolution n°27 soumis aux copropriétaires ne leur permettait pas de se prononcer de manière éclairée.

En effet, la seule indication en objet de la « désignation d’un architecte indépendant », sans davantage de précisions quant à la définition de ce caractère indépendant, est source d’ambiguïté. Par ailleurs, alors qu’il résulte du texte même de la résolution contestée qu’une décision doit être prise quant à l’architecte devant intervenir dans l’immeuble, aucune délégation de pouvoir n’est formellement donnée au syndic ou au conseil syndical pour effectuer ce choix.

Il est en outre relevé qu’à défaut de délégation expresse au syndic ou au conseil syndical, les copropriétaires auraient dû se voir notifier les conditions essentielles du contrat qu’ils étaient appelés à approuver, conformément aux dispositions de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Enfin, il apparaît que la résolution n°27 n’était pas une résolution de principe, mais bien une décision emportant des effets concrets, dès lors qu’il est constaté qu’un architecte a bien été désigné par le syndic en mars 2021, sans approbation de la part de l’assemblée générale.

Pour ces motifs, et dans la mesure où il existe une incertitude quant à la portée de la décision prise par les copropriétaires, il apparaît que cette dernière était libellée de manière imprécise et équivoque et devra donc être annulée.

— Sur la résolution n°28

La décision n°28, proposée par le conseil syndical et adoptée par les copropriétaires à la majorité des deux tiers des copropriétaires (art. 26), s’intitule « Modification du règlement de copropriété », et est ci-après reproduite :

« Modification de l’article 6 du règlement de copropriété comme suit : les chambres de personnel pourront être cédées ou louées librement, de manière vide ou meublée. L’assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve ce projet de modificatif au règlement de copropriété, et donne tout pouvoir au syndic pour procéder à l’enregistrement du modificatif annexé à la présente convocation auprès de la conservation des hypothèques, via le notaire de son choix ».

Les demandeurs sollicitent l’annulation de cette décision en raison de son caractère imprécis et ambigu ; de son adoption à la majorité des deux tiers, alors que la modification à la destination des lots et de l’immeuble imposerait selon eux qu’il soit statué à l’unanimité ; et de son caractère « abusif ».

* Sur la rédaction de la décision, les demandeurs font valoir qu’il existe une contradiction dans le fait d’évoquer des « chambres de personnel » tout en autorisant la location à des personnes extérieures à l’immeuble – une telle désignation imposant selon eux de réserver ces lots au personnel des propriétaires et locataires de l’immeuble.

Toutefois, la rédaction de cette décision n’est aucunement ambiguë et ne peut être source de difficultés pour cette raison. A l’évidence, l’expression « chambres de personnel » est l’exact synonyme des expressions « chambres de service » et « chambres de bonne », et n’est qu’une simple désignation usuelle qui n’implique aucunement que ces chambres soient réservées au seul personnel des occupants de l’immeuble.

Décision du 23 février 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03853 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAUT

En toute hypothèse, à l’examen du texte de la résolution soumise au vote, clair et dénué d’équivoque, les copropriétaires étaient en mesure de se prononcer de manière éclairée.

* Sur la destination des chambres de personnel, Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) font justement valoir que la destination des parties privatives ne peut être modifiée qu’à la condition que cette modification ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

Toutefois, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un changement de destination des chambres de personnel. Ils soutiennent en effet à tort que le constructeur de l’immeuble n’avait pas envisagé que les chambres de personnel « puissent servir de logement », dès lors que ces chambres, certes de faible dimension et non équipées, constituaient bien le logement du personnel de maison et étaient donc destinées à l’habitation.

Le mode d’occupation dénoncé, la nature des installations et l’existence éventuelle de nuisances est sans incidence sur la destination de ces parties privatives, qui demeure aujourd’hui l’habitation. Il est par conséquent indifférent, quant à l’application des dispositions du règlement de copropriété, que ces chambres de service soient qualifiées de lots ou de locaux.

* Les demandeurs ne démontrent pas davantage en quoi la résolution adoptée porterait atteinte à la destination de l’immeuble.

En effet, alors que celui-ci est destiné à l’habitation bourgeoise et peut être qualifié d’immeuble de standing, le simple fait d’autoriser les copropriétaires de chambres de personnel à céder ou louer à des personnes extérieures à l’immeuble ne modifie aucunement la destination de l’immeuble – étant au surplus rappelé que ces chambres de personnel ont toujours été destinées à l’habitation, et que tout copropriétaire bénéficie du droit de proposer librement son bien à la location.

Il apparaît ainsi que cette modification du règlement de copropriété constitue un choix de l’assemblée générale des copropriétaires de prendre en considération une évolution sociale et sociétale, et n’est pas relative à la destination de l’immeuble au sens de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

* Sur l’atteinte aux droits des autres copropriétaires, Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) dénoncent des nuisances récurrentes qu’ils imputent aux chambres de service situées à l’aplomb de leurs appartements, et qui font l’objet d’une instance distincte en ouverture de rapport.

Toutefois, en elle-même, la modification du règlement de copropriété effectuée par l’adoption de la résolution n°28 ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

* Enfin, les demandeurs estiment que la décision serait « abusive » dans la mesure où elle n’aurait été présentée que dans le but de faire échouer les procédures qu’ils ont engagées, et servirait ainsi des intérêts particuliers au détriment de l’intérêt collectif.

Décision du 23 février 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03853 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAUT

Comme relevé précédemment, le mode de scrutin en copropriété (pour/contre/abstention) conduit nécessairement à ce qu’une majorité et une minorité se dégagent. Une résolution n’est ainsi pas abusive du seul fait qu’elle contrarie ou lèse certains propriétaires.

Pour l’ensemble de ces motifs, il apparaît que l’assemblée générale a valablement statué sur la résolution n°28 à la majorité des deux tiers et non à l’unanimité, si bien que Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) seront déboutés de leur demande en annulation.

— Sur la résolution n°29

La décision n°29, proposée par le conseil syndical et adoptée par les copropriétaires à la majorité des présents et représentés (art. 24), s’intitule « Fin de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires », et est ci-après reproduite :

« Fin de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires relatifs aux chambres de service dès lors que les travaux relatifs à l’étanchéité, mises en conformité des parties communes et privatives du dernier étage portant strictement atteinte à la copropriété auront été entrepris ».

Les demandeurs sollicitent l’annulation de cette résolution pour abus de majorité, faisant valoir qu’elle constituerait une « manœuvre frauduleuse » contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, visant à favoriser l’intérêt des défendeurs à une action engagée devant le juge des référés, outre que les conditions requises pour procéder à l’annulation d’une décision ne seraient pas réunies.

Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) soutiennent tout d’abord qu’en adoptant la décision contestée, la majorité ne s’est pas souciée des intérêts des copropriétaires du septième étage.

A cet égard, il doit à nouveau être rappelé que le mode de scrutin en copropriété conduit nécessairement à ce qu’une majorité et une minorité se dégagent, et qu’une résolution n’est ainsi pas abusive du seul fait qu’elle contrarie ou lèse certains propriétaires. Il est par ailleurs constaté que la résolution dénoncée a été adoptée à une très large majorité des présents et représentés, ce qui démontre que la décision prise fait l’objet d’un consensus parmi les copropriétaires.

Les demandeurs soutiennent également que la résolution n°29 serait ambiguë et impossible à mettre en œuvre. Ils ne démontrent cependant pas en quoi cette décision, dont la rédaction apparaît au contraire claire et précise, encourrait l’annulation sur ce motif. Les développements sur le déroulé de l’instance devant le juge des référés sont par ailleurs sans incidence sur le présent litige.

De même, le fait qu’une résolution soit impossible à mettre en œuvre – à le supposer établi – n’est pas un motif d’annulation, le tribunal ne pouvant s’immiscer dans la gestion de la copropriété en se prononçant sur le caractère opportun ou efficace d’une décision.

Décision du 23 février 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03853 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAUT

Enfin, Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) reprochent à la résolution contestée d’avoir annulé une résolution déjà exécutée.

Toutefois, l’annulation effectuée le 30 juillet 2020 porte sur une résolution n°7 adoptée le 29 janvier 2020, qui avait pour objet la « fin de la procédure entre le syndicat des copropriétaires et les défendeurs ». Par conséquent, il est indifférent qu’une autre résolution que celle faisant l’objet de l’annulation (autorisation donnée au syndic d’agir en justice en 2019) ait d’ores et déjà été exécutée.

Pour l’ensemble de ces motifs, il apparaît que la résolution n°29 a été valablement adoptée par l’assemblée générale, si bien que Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) seront déboutés de leur demande en annulation.

— Sur la résolution n°31

La décision n°31, proposée par le conseil syndical et adoptée par les copropriétaires à la majorité des présents et représentés (art. 24), s’intitule « Règlement amiable du litige », et est ci-après reproduite : « Demande de règlement amiable du litige afin d’interrompre la procédure pour les propriétaires souhaitant être mis en conformité ».

Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) sollicitent l’annulation de cette résolution pour abus de majorité, faisant valoir qu’aucune proposition aux fins de règlement amiable ne leur a été faite par le syndicat des copropriétaires, qui a utilisé ce prétexte afin de retarder l’instruction de l’affaire et l’issue du litige.

A nouveau, il doit être relevé qu’une résolution n’est pas abusive du seul fait qu’elle contrarie ou lèse certains propriétaires. La résolution contestée est une simple proposition aux fins de règlement amiable d’un litige en cours, qui peut être librement acceptée ou rejetée par les demandeurs et qui n’a donc pas valeur de décision.

Par conséquent, Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) ne sont pas recevables en leur contestation de cette résolution n°31.

3 – Sur la demande reconventionnelle

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

Décision du 23 février 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03853 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAUT

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de procédures « abusives et vexatoires » engagées à son encontre par Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]).

Toutefois, dans la mesure où ceux-ci ont été jugés partiellement bien fondés en leurs demandes, ils n’ont pas agi de manière abusive à l’encontre du syndicat des copropriétaires, qui sera ainsi débouté de sa demande indemnitaire.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Décision du 23 février 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03853 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAUT

Bien que le syndicat des copropriétaires soit tenu aux dépens, l’équité commande de débouter l’ensemble des parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) irrecevables en leur contestation de la résolution n°31 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] le 30 juillet 2020 ;

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] tenue le 29 janvier 2020 ;

PRONONCE l’annulation des décision n°23 et 27 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] le 30 juillet 2020 ;

DÉBOUTE Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) de leur demande en annulation des décisions n°6, 11, 28, 29 et 31 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] le 30 juillet 2020 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle ;

DISPENSE Mme [I] [N], M. [K] [Z] et Mme [P] [F] (ép. [Z]) de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à M^e Nathalie Versigny de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 23 février 2024.

Le greffierLa présidente