COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

FL

Code nac : 30C

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 SEPTEMBRE 2015

R.G. N° 13/08017

AFFAIRE :

SAS SOCIETE COMMERCIALE CITROEN

C/

SARL Z Y RCS NANTERRE XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 30 Septembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11/13779

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL

M^e Patricia MINAULT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS SOCIETE COMMERCIALE CITROEN

N° SIRET : B34 890 152 1

XXX

XXX

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 44813

Représentant : M^e Alain BOITUZAT de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0391 – par M^e FALTE

APPELANTE

****************

SARL Z Y

N° SIRET : 775 72 2 3 41

XXX

XXX

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20130679

Représentant : M^e Bernard PUYLAGARDE de la SARL CHEMOULI DALIN STOLOFF ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0116 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Juin 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Madame Hélène GUILLOU, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2002 la société anonyme Z Y, aujourd’hui société à responsabilité limitée, a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée CITROËN BOULOGNE, aux droits de laquelle se trouve la société par actions simplifiée SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN, des locaux sis XXX à XXX) pour une durée de 9 années à compter du 1^er octobre 2002.

Par acte extra judiciaire du 25 mars 2011 la société Z Y a fait signifier à la SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN un congé pour le 1^er octobre 2011 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer en principal de 230 000 euros par an.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 mai 2011 la SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN a accepté le renouvellement du bail avec la fixation du loyer en fonction des règles du plafonnement.

Faisant suite à son mémoire préalable la société Z Y a par acte du 25 octobre 2011 fait assigner la SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN en fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 2 avril 2012 le juge des loyers commerciaux a :

constaté le renouvellement au 1^er octobre 2001 du bail entre les parties,

avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé ordonné une expertise,

fixé le loyer provisionnel dû par la SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN pour la durée de l’instance à 128 296,84 euros en principal à compter du 1^er octobre 2011.

Monsieur B C, expert commis, a déposé son rapport le 30 janvier 2013.

Dans son mémoire du 3 avril 2013, la société Z Y demandait de:

— relever le caractère monovalent des lieux loués,

— écarter en conséquence la règle du plafonnement,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2011 à la valeur locative en application des dispositions de l’article R.145-10 du Code de Commerce,

— pour le cas où la monovalence des locaux ne serait pas retenue écarter la règle du plafonnement et fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative en application des dispositions de l’article R.145-6 du Code de Commerce,

— fixer à la somme de 201 260 euros HT par an en principal le montant du loyer renouvelé à compter du 1^er octobre 2011,

— dire que le dépôt de garantie serait réajusté en conséquence,

— dire que les compléments d’arriérés de loyer qui seraient dus porteraient intérêts au taux légal au fur et à mesure de leurs échéances et seraient capitalisés par application de l’article 1154 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Dans son mémoire du 18 juin 2013, la SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN demandait au visa de l’article L.145-34 du code de commerce de :

— fixer le prix de renouvellement plafonné, à compter du 1^er octobre 2011, du bail à la somme de 120 296,84 euros par an HT et HC et débouter la société bailleresse de sa demande de fixation du loyer sur la base de la valeur locative,

— subsidiairement dans l’hypothèse où il serait jugé que le loyer de renouvellement devrait être déplafonné le fixer à la somme annuelle HC et HT de 165 360 euros,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision qui déplafonnerait le loyer de renouvellement.

Par jugement entrepris du 30 septembre 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a :

Vu les articles L 145-33, L 145-34 et R 145-10 du Code de Commerce,

Fixé à 191 500 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1^er octobre 2011, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,

Dit que les compléments de loyer échus et impayés porteraient intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 1^er octobre 2011,

Dit que les intérêts échus pour une année seraient capitalisés par application de l’article 1154 du Code Civil,

Ordonné l’exécution provisoire,

Dit que les dépens seraient supportés pour moitié par chacune des parties.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 30 octobre 2012 par la société SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN ;

Vu les dernières écritures en date du 6 mai 2015 par lesquelles la société SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN, demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article L. 145-34 du Code de Commerce

Infirmer le jugement dont appel prononcé par Madame le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE du 30 septembre 2013 en toutes ses dispositions.

Jugeant et statuant à nouveau,

Fixer le prix de renouvellement plafonné, à compter du 1^er octobre 2011, du bail consenti par la société Z Y à la SOCIETE COMMERCIALE CITROËN et portant sur les locaux sis XXX à XXX à la somme annuelle de 128.296.84 euros par an HT et HC et débouter la société bailleresse de sa demande de fixation du loyer sur la base de la valeur locative.

Très subsidiairement, dans l’hypothèse où par impossible il serait jugé que ce loyer de renouvellement doit être déplafonné, le fixer à la somme annuelle HC et HT de 165.360 euros

Vu les dernières écritures en date du 1^er avril 2015, au terme desquelles la société Z Y, demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement du 30 septembre 2013 du Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Nanterre en toutes ses dispositions,

DÉBOUTER la Société appelante de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

RELEVER le caractère monovalent des locaux loués en considérant que ces locaux ne peuvent être affectés à une autre destination sans des travaux importants et des transformations profondes et coûteuses,

ECARTER en conséquence la règle du plafonnement,

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2011 à la valeur locative, en application des dispositions de l’article R 145-10 du Code de Commerce,

SUBSIDIAIREMENT, pour le cas où par impossible la monovalence des locaux ne serait pas retenue :

RELEVER la modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, ayant eu une incidence directe sur le commerce exploité par la SOCIETE COMMERCIALE CITROËN,

ECARTER en conséquence la règle du plafonnement,

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2011 à la valeur locative, en application des dispositions de l’article R 145-6 du Code de Commerce,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

FIXER à la somme de 191.500 euros HT par an en principal, le montant du loyer renouvelé, à compter du 1^er octobre 2011,

CONDAMNER la Société Commerciale CITROËN aux entiers dépens de première instance (comprenant les frais et honoraires de l’expertise judiciaire) et d’appel, lesquels pourront être recouvrés par la SELARL PATRICIA MINAULT, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 599 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer du bail renouvelé :

Pour contester la décision de première instance et demander la fixation d’un loyer plafonné ou, subsidiairement, d’une valeur locative en deçà de celle sollicitée par la bailleresse, la SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN conteste essentiellement la monovalence des lieux loués, laquelle permet, par application de l’article R.145-10 du code de commerce de déroger à la règle du plafonnement fixée par l’article L.145-34 du même code.

Elle fait valoir que les lieux loués n’ont été ni conçus, ni construits en vue d’une seule utilisation, l’immeuble en copropriété abritant des biens à usage d’habitation, le règlement de copropriété précisant que le lot constitutif des lieux loués est à usage de tous commerces, comme d’ailleurs la clause de destination du bail.

L’appelante fait également état de l’intérêt que porte la société LIDL aux locaux, dans un courrier du 18 décembre 2006, s’ils venaient à se libérer, et de l’absence de rapport par la bailleresse, par la seule production de la consultation non contradictoire de Maurice X, de la preuve d’un coût élevé de travaux pour changer leur destination, ce d’autant qu’elle produit un état des immobilisations relatives à ses locaux, qui lui appartiennent en propre et dont le démontage serait à sa charge, la station-service ayant été depuis longtemps neutralisée.

La société Z Y plaide quant à elle la fixation d’un loyer à la valeur locative, mettant en avant, malgré les indications du règlement de copropriété et la clause de destination du bail, la monovalence des locaux ne pouvant être transformés sans engager d’importants frais, notamment du fait de la présence d’une rampe hélicoïdale, ou bien encore des difficultés techniques et réglementaires qu’engendreraient une telle transformation.

À titre subsidiaire, elle détaille un certain nombre de facteurs locaux de commercialité, tels l’urbanisation de la commune de Boulogne-Billancourt et l’accroissement de sa population pouvant permettre de déroger à la règle du plafonnement.

L’expert commis a mentionné une surface pondérée, non contestée, de 1.368,40 m² répartis entre un rez-de-chaussée, un premier étage, formant entresol, et deux niveaux de sous-sols.

Il est constant que depuis la construction de l’immeuble en 1966, le lot n°1, constitutif des lieux loués, a été conçu et destiné à être utilisé en tant que garage automobile et qu’il a, depuis lors, été exploité à cet usage exclusif.

Selon l’article R.145-10 du code de commerce : Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

La société Z Y, bailleresse, qui supporte la charge de la preuve de la monovalence des locaux loués, rappelle cette conception et cet usage exclusif, mentionnant également, à juste titre, que les clauses d’exploitation de tous commences stipulées tant dans le règlement de copropriété que dans le bail, n’influent en rien sur leur unique utilisation, sauf à engager d’importants travaux à un coût élevé ôtant tout intérêt économique à cette opération.

Elle s’appuie également sur les conclusions du rapport d’expertise, dans lesquels B C affirme (page 23), sans estimation des coûts ni descriptif de travaux à réaliser, que les locaux, objet du bail, ont été conçus et destinés à l’origine de leur édification pour un usage exclusif de garage automobile et qu’une transformation des lieux pour l’exercice d’une autre activité commerciale entraînerait la réalisation d’importants travaux représentant un coût élevé, notamment en ce qui concerne la dépose des installations spécifiques et la suppression des deux niveaux de parkings.

Elle ajoute la consultation de Maurice X, architecte honoraire, qui chiffre le coût estimatif des travaux à engager à environ 3.000.000 euros avec une durée d’immobilisation de 12 à 14 mois minimum, travaux soumis à des autorisations administratives et consistant, notamment, en la suppression de la rampe hélicoïdale d’accès aux sous-sols, la création de nouvelles cages d’escalier, le rééquipement d’un monte-charge conforme aux nouvelles règles d’accessibilité des personnes pour les établissements recevant du public, la réfection totale des installations électriques et de chauffage, la création d’une installation de désenfumage, la modification de la façade, actuellement ouverte sur rue, la transformation des sanitaires par une implantation au deuxième sous-sol et la suppression de ceux du rez-de-chaussée, la création d’une vitrine commerciale et d’enseignes et aussi l’enlèvement des aménagements spécifiques.

La SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN lui oppose la consultation du cabinet d’architecture IAD, lequel conteste la monovalence des locaux en débat, en pointant un faible surface de show room ne permettant d’exposer qu’un nombre limité de modèles, la disposition des ateliers sur les deux niveaux de sous-sol générant une perte de temps, un ratio entre espaces de circulation et places de réparation plutôt défavorable.

Cette consultation, écartant le seul scénario d’une transformation en supermarché, envisage l’exploitation d’une boutique d’optique, d’un salon de coiffure, d’activités tertiaires ou encore d’une salle de sport fitness, les sous-sols étant réaffectés en parc de stationnement. Elle indique que la dépose des équipements est à la charge du preneur et, moyennant des travaux de reprise d’installation électriques, d’adaptation du système de désenfumage, de travaux de cloisonnement et d’isolation, chiffre un coût total des transformations à 363.000 euros.

A cela, l’appelante ajoute la consultation du cabinet D E F, expert, qui souligne la faible emprise de la rampe hélicoïdale et le coût modeste de transformation des plateaux, qui sont sans aménagements spécifiques.

Des éléments apportés aux débats par chacune des parties, il résulte que la monovalence ou la polyvalence des locaux loués dépend très largement de la destination du type de commerce qui y serait implanté en substitution de celui de garage automobile.

Si l’on se réfère aux consultations auxquelles la SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN a eu recours, une transformation des locaux à minima et à peu de frais permettrait l’implantation d’autres types de commerces, autorisés tant par les stipulations du règlement de copropriété que par celles du bail.

Pour la société Z Y, dont le consultant a retenu la seule hypothèse de la création d’un supermarché, par ailleurs conforme à la demande dont la SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN se prévaut de la part de la société LIDL, celle-ci entraînerait des transformations profondes et coûteuses.

La bailleresse ayant toutefois la charge de la preuve de la seule utilisation possible des lieux, force est de constater qu’elle ne parvient pas à rapporter cette preuve, des solutions alternatives étant proposées de manière crédible par la locataire.

Ainsi, la cour, infirmant le premier juge sur ce point, dira qu’il n’y a pas là matière à déplafonnement du loyer.

S’agissant des facteurs locaux ce commercialité, qui permettraient, au terme des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce, un déplafonnement du loyer, l’expert commis, qui relève un accroissement de la population de la commune Boulogne-Billancourt de 6,30% entre 1999 et 2009 et la construction, entre 2002 et 2011 de plus de 3.000 logements, représentant 90.000 m², de 75.00 m² de SHON de bureaux, mais aussi d’établissements hôteliers, de bâtiments industriels, outre des équipements publics et collectifs, et aussi l’implantation de concessions des marques MERCEDES, BMW et PORSCHE sur le territoire de la commune, confirmant son attractivité, retient un prix au mètre carré pondéré de 140 euros et un loyer annuel de 191.500 euros, auquel le premier juge a fait droit.

La société Z Y reprend ces éléments à son compte.

La SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN lui oppose une appréciation trop générale de ces critères, les autres garages du groupe situés en périphérie de Boulogne-Billancourt, notamment à Paris, dans un tissu urbain assez dense, pouvant aussi capter cet accroissement potentiel de population.

Elle produit, à cet égard, un tableau de volume des ventes de véhicules neufs et d’occasion (ces dernières ayant été abandonnées en 2009) et d’heures de réparation, qui, s’il montre une progression régulière de ces données, ne présente cependant pas un écart tel qu’il pourrait corroborer les affirmations de l’expert quant à la corrélation qu’il établit entre l’accroissement de la population de la commune et l’activité générée pour cette concession en particulier.

La cour retiendra ainsi qu’il n’y a non plus pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité qui permettrait un déplafonnement par application de l’article L.145-34 du code de commerce, et fixera donc le loyer annuel à compter du 1^er octobre 2011 à la somme de 128.296,84 euros HT, le jugement étant infirmé en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME en ses dispositions frappées d’appel le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Nanterre du 30 septembre 2013,

Et statuant à nouveau,

FIXE à la somme de 128.296,84 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail conclu entre la société à responsabilité limitée Z Y et la société par actions simplifiée SOCIÉTÉ COMMERCIALE CITROËN, renouvelé à compter du 1^er octobre 2011, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,

Et y ajoutant,

CONDAMNE la société à responsabilité limitée Z Y aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,