COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 AVRIL 2015

R.G. N° 13/07281

AFFAIRE :

Z X

C/

B Y

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Septembre 2013 par le Tribunal d’Instance d’ASNIERES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-13-0006

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Julie GOURION-LEVY

M^e Stéphane CHOUTEAU de l’ASSOCIATION AVOCALYS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Z X

né le XXX à XXX

de nationalité Danoise

XXX

XXX

représenté par M^e Julie GOURION-LEVY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 – N° du dossier 213038

assisté de M^e Julien COULET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0178

APPELANT

****************

Monsieur B Y

XXX

XXX

représenté par M^e Stéphane CHOUTEAU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 620 – N° du dossier 001404

assisté de M^e Virginie MARQUES, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 192

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Décembre 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

M^me Claire MORICE, Conseiller,

Madame Agnès TAPIN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCÉDURE,

M. Y a loué verbalement à M. X à compter du 1^er janvier 2004 un studio au XXX à Clichy pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel de 600¿.

M. Y a fait délivrer un congé 'pour motifs légitimes et sérieux’ par acte d’huissier le 15 mai 2012 pour le 31 décembre 2012, date d’expiration du bail.

Par jugement contradictoire du 10 septembre 2013, le tribunal d’instance d’Asnières a :

— débouté M. X de sa demande tendant à dire nul et de nul effet le congé du 15 mai 2012,

— constaté la validité du congé,

— accordé à M. X un délai de 6 mois à compter du jugement pour quitter les lieux,

— dit qu’il sera sursis à l’expulsion pendant ce délai,

— dit qu’à l’expiration de ce délai, à défaut par M. X de libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. X à payer à M. Y une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de renouvellement du bail à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— condamné M. Y à payer à M. X la somme de 1.000¿ à titre de dommages intérêts,

— rejeté toute autre demande des parties,

— condamné M. X à payer à M. Y la somme de 700¿ au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du congé,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. X a relevé appel du jugement. Dans ses dernières conclusions, il formule les demandes suivantes :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes, infirmer le jugement et, statuant à nouveau,

— juger que le congé délivré le 15 mai 2012 est nul et de nul effet,

— constater que le bail de M. X pour les locaux qu’il occupe au XXX à Clichy s’est renouvelé aux conditions identiques, soit un loyer de 700¿ par mois, charges comprises pour une durée de 3 ans à compter du 1^er janvier 2013 en applications des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— condamner M. Y à lui payer la somme de 2.000¿ à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance pendant près de trois ans,

— prendre acte de l’engagement de M. X de libérer les lieux pendant la durée des travaux envisagés par M. Y dans la mesure où sa réintégration sera garantie par une astreinte judiciaire,

— subsidiairement, accorder un délai de 12 mois à M. X à compter de la signification de l’arrêt pour libérer les lieux en application des dispositions du code de la construction et de l’habitation, et condamner M. Y à lui payer la somme de 13.700¿ en remboursement des améliorations apportées à la chose en application de l’article 555 du code civil,

— en tout état de cause, condamner M. Y au paiement de la somme de 3.000¿ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris ceux liés à une éventuelle procédure d’exécution et dire que ceux d’appel pourront être recouvrés par M^e Gourion-Levy, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. Y, intimé, dans ses dernières conclusions, formule les demandes suivantes :

— confirmer le jugement et, en conséquence, débouter M. X de l’ensemble de ses demandes,

— valider le congé du 15 mai 2012,

— en tout état de cause, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. X ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100¿ par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser M. Y à séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble ou réserve qu’il plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— condamner M. X à lui payer à compter du 1^er janvier 2013 une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer plus les charges locatives, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat, et juger que cette indemnité sera due jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— statuant à nouveau, débouter M. X de sa demande de dommages intérêts,

— condamner M. X à lui payer la somme de 3.000¿ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’exécution de l’arrêt.

MOTIFS

Jugement et arguments des parties

Le tribunal a estimé que le motif invoqué par M. Y (procéder à des travaux de rénovation) apparaissait légitime et sérieux et que M. X n’apportait pas la preuve d’une fraude. Il avait considéré que le comportement de M. Y vis à vis de son locataire était plus que désagréable et même pénalement répréhensible. Il avait réparé ce préjudice d’une somme de 1.000¿. La demande de remboursement des travaux de transformation présentée par M. X avait été rejetée faute de justification suffisante.

M. X soutient que le congé délivré était en réalité sans motif légitime et sérieux. M. Y souhaite en fait, dit-il, reprendre à bon compte le local aménagé par M. X à ses frais et le relouer à un prix supérieur. L’appelant fait valoir qu’il n’a pas à prouver la fraude du bailleur. Les travaux envisagés, selon M. X, ne sont pas des travaux de rénovation mais de réhabilitation qui ne nécessitent pas forcément son départ et ne justifient pas la libération définitive des lieux. A titre subsidiaire, l’appelant propose de libérer provisoirement les lieux pendant quelques semaines, le temps nécessaire aux travaux. M. X fait remarquer que la société qui a établi le devis n’est pas inscrite à la chambre des Métiers et de l’Artisanat et ne présente de caractère de sérieux et que les travaux envisagés nécessiteraient une autorisation administrative. L’appelant conteste la réalité du prêt invoqué par M. Y tout comme la solvabilité de son bailleur. M. X fait remarquer que M. Y avait dans un premier temps adressé un courrier indiquant qu’il voulait reprendre les lieux pour y habiter et qu’il a par la suite délivré un congé en alléguant des travaux de rénovation.

M. X demande par ailleurs à être indemnisé pour préjudice moral en raison des agissements malveillants subis de la part de son bailleur. Dans ses conclusions, l’intéressé soutient qu’il ne reprend pas les griefs déjà exposés lors du jugement correctionnel mais fait état de 'pressions psychologiques'.

Subsidiairement, M. X demande des délais supplémentaires pour quitter les lieux, les six mois accordés par le tribunal étant, selon lui insuffisants, car il peut difficilement trouver un local lui permettant à la fois d’y habiter et d’y exercer son activité de photographe.

L’appelant demande enfin que lui soit accordé sur le fondement de l’article 555 du code civil une indemnisation pour les travaux effectués qui avaient fait pour le moins l’objet d’une autorisation tacite de la part de M. Y.

M. Y soutient que son motif de congé est légitime et sérieux. Il s’agit de procéder à des travaux de rénovation afin d’améliorer l’appartement occupé par son locataire depuis près de 9 ans, la jurisprudence validant un congé pour améliorer la chose louée, même si elle est en bon état et sans même que ces travaux soient nécessaires. Il produit un devis et un prêt conclu auprès d’une amie.

M. Y soutient que M. X a procédé à d’importants travaux afin de transformer les lieux en studio photo et installer une climatisation sans jamais lui avoir demandé une autorisation.

L’intimé conteste l’indemnisation de M. X pour préjudice moral et sa condamnation à ce titre. Il soutient avoir subi, lui aussi, pendant plusieurs années, le comportement menaçant, violent et inacceptable de son locataire. Il fait valoir qu’il n’a jamais donné l’autorisation à M. X d’installer dans le logement une activité de photographie. Il rappelle enfin avoir déjà été condamné à des dommages intérêts en mai 2013 et ne pouvoir dès lors être condamné une nouvelle fois pour les mêmes faits.

M. Y s’oppose aux délais demandés pour quitter le logement au motif que M. X a déjà disposé de larges délais pour le faire et qu’il ne justifie pas de démarches de relogement.

S’agissant de l’indemnité demandée pour l’amélioration du logement, M. Y rappelle qu’il n’a jamais donné d’autorisation à cette fin.

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux; à peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué.

Le motif invoqué par M. Y est d’améliorer le studio loué occupé par son locataire depuis près de 9 ans. Il a indiqué par la suite vouloir y faire des travaux pour y disposer de bureaux. Il appartient au bailleur en ce cas de prouver la faisabilité et le sérieux des travaux envisagés.

M. Y produit un devis détaillé des travaux qu’il souhaite entreprendre, devis que rien ne permet de mettre en doute. Il ne peut être demandé d’autre justificatif de ce type de congé au bailleur dès lors qu’il démontre par ailleurs disposer des fonds nécessaires grâce à un prêt qui n’est pas contestable, sans avoir par ailleurs à faire la preuve de l’obtention d’une éventuelle autorisation administrative. Il apparaît que M. X a procédé à des travaux qui ne seront pas maintenus par le bailleur et que M. X lui-même argumente quant à son départ des lieux pendant les travaux.

Le caractère particulièrement tendu des relations entre le bailleur et son locataire ne prouve en rien que le motif du congé par ailleurs légitime et sérieux soit frauduleux ou imaginaire. Il apparaît de plus que M. Y avait adressé dès le 6 avril 2012 un courrier à son locataire l’informant qu’il ne souhaitait pas renouveler le bail.

Il y a donc lieu de valider le congé donné pour un motif légitime et sérieux et de confirmer le jugement sur ce point.

Sur l’indemnisation demandée pour trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

M. X fait état d’une médiation aboutissant à une indemnisation et d’une poursuite correctionnelle. Ces faits ne peuvent lui donner une nouvelle indemnisation pour trouble de jouissance dès lors qu’ils ont déjà été examinés dans un cadre pénal. M. X fait état de pressions psychologiques sans davantage articuler ses griefs. Il n’y a donc pas lieu, faute de justification suffisante, de faire droit à cette demande. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur l’indemnisation demandée pour l’amélioration des lieux

Aux termes de l’article 6d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut réaliser des travaux d’aménagement, le bailleur ne pouvant s’y opposer. Il ne peut toutefois transformer la chose louée.

Aux termes de l’article 7f de la même loi, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés, le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Le fait que le bail initial ait fait l’objet d’un bail verbal ne dispense pas de l’application de l’article 7f de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public.

Ainsi que l’avait retenu le premier juge, M. X ne démontre pas avoir obtenu de son bailleur l’autorisation d’aménager et de transformer les lieux. Il y a donc lieu de rejeter sa demande d’indemnisation à ce titre et de confirmer le jugement sur ce point.

Sur les délais demandés pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L613-1 du code de la construction et de l’habitation, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, précise l’article L 412-4 du même code, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir accomplies en vue de son relogement.

M. X a déjà disposé de délais conséquents depuis la délivrance du congé compte tenu du délai d’appel. Il ne fait pas état de diligences nouvelles pour se reloger. Il y a donc lieu de confirmer le jugement et d’accorder à l’intéressé le délai de 6 mois décidé par le premier juge.

Sur les frais et dépens

Le jugement ayant été confirmé dans ses dispositions principales, il sera également confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer à M. Y la somme de 700¿ au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du congé.

M. X ayant été débouté de ses demandes en appel, les dépens exposés devant la cour seront à sa charge.

S’agissant de la procédure d’appel, il apparaît équitable de condamner M. X, tenu aux dépens, à payer, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, à M. Y la somme de 1.000¿ au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

— confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M. Y à payer à M. X la somme de 1.000¿ à titre de dommages intérêts et, le réformant sur ce point, rejette la demande d’indemnisation de M. X,

— rejette l’ensemble des demandes de M. X,

— y ajoutant, condamne M. X à payer à M. Y la somme de 1.000¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. X aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,