COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

AP

Code nac : 30Z

12^e chambre section 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 NOVEMBRE 2015

R.G. N° 14/05457

AFFAIRE :

SARL DISTRIMARKET

C/

O X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 30 Juin 2014 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 02

N° Section :

N° RG : 12/08138

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Mélina PEDROLETTI

— M^e Vincent LECOURT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL DISTRIMARKET

N° SIRET : B 5 09 056 503

XXX

XXX

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 14/XXX

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 22891

Représentant : M^e Virginie RAMBERT de la SCP GAMBULI & RAMBERT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0175

APPELANTE

****************

Monsieur O X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 14/XXX

Représentant : M^e Vincent LECOURT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 218 – N° du dossier 200870

Madame I J épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 14/XXX

Représentant : M^e Vincent LECOURT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 218 – N° du dossier 200870

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Octobre 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2008, Monsieur K X et Madame I J, épouse X, ont donné à bail à la société Distrimarket, en cours de formation, des locaux commerciaux, d’une superficie d’environ 192 m², situés à Pontoise (95), 31/33 place Notre Dame.

Ces locaux comprennent une boutique en rez de chaussée portant le numéro 1 du plan en annexe d’environ 126 m², des locaux portant les numéros 2, 3 et 4 dudit plan, les caves appartenant aux époux et la jouissance des parties communes notamment une partie de la cour délimitée sur le plan. Il est précisé que cette partie de cour n’est pas couverte.

Le bail comporte la clause suivante :

« Le bailleur autorise le preneur à entreprendre l’ensemble des travaux à son compte.

L’ensemble des travaux ayant des autorisations administratives seront à la charge exclusive du preneur.

Le preneur ne pourra pas subordonner l’exécution du présent bail à la réalisation des travaux.

L’ensemble des travaux devront être effectués par des professionnels et selon les règles de l’art.

L’ensemble des travaux susceptibles de donner lieu à une autorisation du syndicat des copropriétaires ou de l’autorité administrative devront être avalisés par l’architecte du bailleur ».

Il stipule également que le preneur reconnaît que des travaux d’aménagement du local sont à réaliser et qu’ils seront réalisés à sa charge et que le bailleur devra supporter les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil.

L’annexe comprend un plan du rez de chaussée intitulé « configuration originelle », avec des numéros 1, 2, 3 et 4, et le plan de la cave après travaux par Monsieur X. Ces plans sont contresignés par le preneur.

Les époux X habitent au 1^er étage de l’immeuble situé XXX.

Par acte du 22 octobre 2012, Monsieur et Madame X ont fait délivrer à la société Distrimarket un commandement, visant la clause résolutoire, de respecter les clauses et conditions du bail relatives à l'« entretien, réparations, travaux », aux charges locatives et à la destination des lieux.

Par acte du 28 novembre 2012, la Sarl Distrimarket a fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Pontoise en opposition au commandement.

Par jugement du 30 juin 2014, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a déclaré nul le commandement du 22 octobre 2012 et dit n’y avoir lieu à constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société et ordonné son expulsion.

Il a fixé une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel.

Il a condamné la société au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a rejeté les autres demandes.

Par déclaration du 16 juillet 2014, la société Distrimarket a interjeté appel.

Par déclaration du 30 juillet 2014, les époux X ont interjeté appel.

Les procédures ont été jointes.

Dans ses dernières écritures en date du, 7 septembre 2015, la société Distrimarket conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré nul le commandement du 22 octobre 2012 et dit n’y avoir lieu à constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à son infirmation pour le surplus.

Elle sollicite le rejet des demandes des époux.

Elle réclame le paiement des sommes de 100.000 euros en réparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance et de 500.000 euros en réparation du préjudice causé par la perte du fonds de commerce.

Elle demande le versement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société expose que les époux X sont propriétaires de plusieurs lots dans l’immeuble qui comprend au rez de chaussée deux lots qui étaient à usage d’entrepôt et un troisième lot qui avait été exploité pendant 30 ans comme commerce de proximité et qui était fermé depuis trois ans. Elle expose également que le groupe Carrefour avait envisagé d’ouvrir un magasin mais y avait renoncé compte tenu de l’état dégradé de l’immeuble ce qui a contraint les époux à engager des travaux. Elle précise que Monsieur X était un professionnel du bâtiment.

Elle indique qu’une assemblée générale du syndicat des copropriétaires tenue le 26 mars 2007 a autorisé la transformation des entrepôts formant les lots numéro 12 et 13 de la copropriété en boutiques ouvertes sur la rue, selon les plans de Monsieur F architecte.

Elle relate que les époux ont rencontré des difficultés ayant entraîné l’abandon du chantier et décidé, par l’acte du 4 novembre 2008, de lui donner les locaux à bail pour lui en confier l’aménagement avec l’assistance de Monsieur F. Elle indique que l’importance de ces travaux devait être compensée par l’absence de droit d’entrée.

Elle souligne que Monsieur X lui a remis une autorisation du propriétaire ainsi libellée : « Je’ autorise Distrimarket’ à aménager la devanture des deux boutiques situées au rez de chaussée de ce bâtiment conformément au projet joint et à déposer en mairie de Pontoise le dossier de déclaration préalable pour les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de ce projet ».

Elle indique que Monsieur F est régulièrement intervenu et a établi les plans d’installation des enseignes en façade et celle d’un appentis dans la cour.

Elle précise qu’après l’aménagement des locaux, elle a ouvert, dans les nouvelles boutiques, un commerce de restauration rapide et un salon de coiffure.

Elle indique que, par lettre du 13 mars 2012, le syndic bénévole lui a reproché d’avoir réalisé des travaux non autorisés dans la cour et d’avoir occasionné des nuisances sonores et olfactives, affirme qu’elle subit les conséquences des conflits entre les époux X, majoritaires, et les autres membres de l’assemblée et reproche à ses bailleurs d’avoir pris position contre elle en délivrant l’acte du 22 octobre 2012.

Elle rappelle le jugement, déclare que le premier président a refusé d’arrêter l’exécution provisoire et précise qu’elle a quitté les lieux. Elle ajoute que le fonds de commerce d’épicerie est désormais exploité par une société dirigée par Monsieur X qui a pu reprendre à moindre coût le local qu’elle a aménagé.

Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a annulé le commandement délivré le 22 octobre 2012.

Elle souligne que ce commandement ne vise aucun grief et se contente de reproduire des clauses et conditions du bail. Elle indique quelle ne pouvait connaître les faits reprochés et y apporter une réponse.

Elle fait valoir qu’il appartient aux bailleurs de prouver les infractions invoquées.

Elle déclare qu’elle a fait réaliser les travaux d’aménagement initiés par eux tels qu’ils les avaient conçus et réfute avoir fait réaliser des travaux de gros oeuvre ou démolir un mur porteur ou semi porteur.

Elle fait état de la mauvaise foi des époux qui lui reprochent d’avoir démoli le mur situé au sein de l’épicerie alors que l’espace de vente s’étend, selon le bail, sur 126 m² ce qui exclut la présence d’un mur. Elle conclut de ces stipulations contractuelles que le plan annexé au bail n’était pas au jour des travaux que les époux avaient entrepris avant la mise en location. Elle ajoute que ceux-ci ne rapportent pas, en ce qui concerne les autres griefs, la preuve d’une faute et, surtout, de l’imputabilité de celle-ci à elle-même.

Elle souligne l’absence d’état des lieux d’entrée et l’explique par la connaissance par Monsieur et Madame X des travaux qu’elle devait réaliser.

Elle affirme que la non-conformité des locaux n’est pas démontrée et indique que les époux X se présentaient régulièrement sur le chantier avec divers intervenants sans qu’elle soit invitée à présenter des observations. Elle conteste donc l’existence d’un rapport communiqué par les intimés et dénommé rapport d’expertise.

L’appelante affirme avoir respecté les clauses du bail. Elle rappelle qu’elle doit aux termes de celui-ci réaliser des travaux d’aménagement et soutient qu’elle les a effectués dans la continuité des travaux de gros oeuvre réalisés par les époux. Elle fait valoir que Monsieur X était présent chaque jour et que les plans d’aménagement ont été dessinés par son architecte.

En ce qui concerne le grief tiré de la transformation d’une partie des locaux pour y exploiter des activités différentes, elle souligne que, contrairement aux énonciations du jugement, les locaux n’étaient pas exploités lors de la prise à bail et que les locaux ont été donnés à bail pour une exploitation « tous commerces » et pas seulement « épicerie ».

Elle fait valoir qu’elle les a aménagés pour y développer une activité d’épicerie et que les entrepôts ont été aménagés pour y accueillir des activités de restauration rapide à l’enseigne Pasta Mama et de salon de coiffure et que les plans de transformation des entrepôts et d’installation des enseignes ont été réalisés par l’architecte des bailleurs. Elle ajoute que cette transformation a été autorisée par l’assemblée générale du syndicat du 26 mars 2007 et soutient que Monsieur X l’a expressément autorisée à aménager les deux boutiques. Elle invoque le projet et la destination « tous commerces « du bail.

Elle excipe de l’absence de protestation des bailleurs lors de l’ouverture de « Pasta Mama » et précise que, pour distinguer cette activité de celle d’épicerie, elle a immatriculé une société filiale à 100% et ensuite fusionnée avec la société Distrimarket.

Elle souligne qu’elle a confirmé par écrit aux bailleurs, le 5 juillet 2011, cette adjonction d’activité et affirme qu’ils ont attendu 18 mois pour s’en prévaloir. Elle considère que ce grief ne peut être retenu compte tenu de l’absence alors de réclamation.

Elle déclare que l’activité du salon de coiffure était régulière, Monsieur E ayant été engagé le 15 juillet 2010 en qualité de coiffeur diplômé et l’activité s’étant interrompue après son départ.

Elle invoque donc un accord antérieur des époux confirmé par leur présence continue lors des travaux d’aménagement, l’intervention de leur architecte et l’absence de contestation de leur part.

En ce qui concerne les travaux de démolition de murs porteurs et de couverture de la cour, elle réfute les accusations.

Sur la démolition de murs porteurs, elle conteste toute intervention de sa part. Elle affirme que les murs n’étaient plus en place lors de son entrée dans les lieux le 4 novembre 2008 et excipe de l’attestation d’un employé de la société ayant installé les rayonnages le 18 novembre et de la présence de Monsieur X. Elle ajoute que les démarches pour aménager les boutiques avaient été engagées dès 2006 auprès de la mairie et que l’état projeté fait apparaître une ouverture dans le mur porteur. Elle se prévaut de deux autres attestations établissant l’absence de mur au fond du magasin.

En ce qui concerne la cloison située entre la boutique et la cuisine et le mur séparant la cuisine du débarras, elle invoque le rapport de la société Symbiose Architecture du 22 mars 2013. Elle ajoute que Monsieur F aurait constaté cette destruction de murs porteurs.

En ce qui concerne l’installation d’une couverture dans la cour, elle fait valoir que le projet d’installation d’un appentis émane des époux X et que les plans ont été établis par leur architecte. Elle déclare qu’elle a donc réalisé le projet des propriétaires. Elle estime que la réalisation des plans de l’architecte des bailleurs vaut validation du projet par le bailleur lui-même. Elle souligne que la contestation a été émise par le syndic et affirme qu’elle ne peut apprécier si les époux étaient en contravention avec le règlement de copropriété. Elle ajoute que le règlement fait état d’un abri et que la société Symbiose Architecture indique, dans un rapport du 11 octobre 2012, que cette partie de la cour était couverte à la création de la copropriété le 19 octobre 1971. Elle ajoute que cet abri est facilement démontable ainsi qu’il résulte du rapport du 22 mars 2013.

En ce qui concerne le percement du mur entre le débarras et le fonds de Monsieur G, voisin, la société expose que ce percement, correspondant à l’aération des WC, est antérieur à son arrivée. Elle affirme s’être contentée de condamner cette aération et invoque le rapport de la société Symbiose Architecture du 22 mars 2013.

En ce qui concerne l’implantation d’un moteur dans la cour permettant la compression du gaz réfrigérant servant à la production de froid, elle déclare que l’installation est située en sous-sol et ne génère pas de nuisance particulière.

En ce qui concerne le percement d’un mur pour faire passer une évacuation en PVC donnant sur la voie publique, elle excipe de photographies datées de 2008 faisant apparaître cette évacuation et du rapport de la société Symbiose Architecture du 22 mars 2013.

En ce qui concerne la sous location d’une partie des locaux à la société Pasta Mama, elle répond, se prévalant d’une note de son expert comptable et d’un arrêt, qu’il n’y a pas eu de sous location faute pour elle de percevoir un loyer de sa filiale à 100%. Elle ajoute que cette activité a été donnée en location gérance le 8 novembre 2012 soit avant qu’il soit statué.

En tout état de cause, la société soutient que les manquements résiduels qui pourraient lui être reprochés sont insuffisants à justifier la résiliation judiciaire compte tenu de sa bonne foi et de l’importance de ses investissements.

Elle forme une demande d’indemnisation.

Elle invoque des troubles de jouissance commis par les bailleurs qui la dénigraient auprès de clients ou de son locataire gérant.

Elle fait état de la perte de son fonds aujourd’hui exploité par une société dirigée par les époux X et invoque une estimation de son expert comptable évaluant son fonds de 400.000 à 500.000 euros.

Elle s’oppose à la demande de remise en état des locaux. Elle estime, comme le tribunal, que celle-ci a pour objet de la condamner à finaliser les travaux d’aménagement et à lui faire prendre en charge l’ensemble des travaux de remise aux normes.

Dans leurs dernières écritures portant le numéro 1 en date du 28 octobre 2014, Monsieur et Madame X sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société, ordonné son expulsion, fixé une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel et condamné la société au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils demandent son infirmation pour le surplus.

Ils réclament la condamnation de la société à leur payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils demandent qu’il soit dit que le contrat de bail prévoit que les loyers versés d’avance et le dépôt de garantie resteront acquis du fait de la résiliation aux torts du preneur.

Ils réclament le paiement d’une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux soulignent que le plan annexé au bail a été signé par les deux parties, exposent que la société Distrimarket a cherché à étendre ses activités pour exploiter plusieurs commerces distincts et a réalisé des travaux non autorisés et font état de vaines tentatives amiables.

Ils sollicitent la résiliation du bail.

Ils invoquent la réalisation de travaux non autorisés. Ils se prévalent des clauses du bail précisant les modalités de réalisation des travaux et du plan annexé signé par les parties de la situation préexistante à la prise de bail. Ils excipent de photographies et constats permettant de comparer les états. Ils invoquent enfin un constat dressé après le jugement dans le cadre de la procédure tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire.

Ils comparent le plan du bail et celui annexé au constat du 29 novembre 2012.

Ils font état de la destruction de l’essentiel du mur entre l’entrepôt portant le numéro 3 du plan annexé au bail et le débarras portant le numéro 4 (mur porteur). Ils relèvent que le plan datant de 2008 invoqué par la société est un état projeté et non un plan de l’existant. Ils précisent que ce projet n’a jamais été approuvé par l’autorité administrative. Ils indiquent que le plan annexé au projet approuvé en 2009 démontre que ce mur porteur était présent. Ils affirment que la société a détruit ce mur sans autorisation pour créer le fonds de restauration rapide, que le refus de l’autorité administrative date de février 2010 et qu’un nouveau projet a été présenté en novembre 2010. Ils reprochent à la société d’avoir réutilisé l’autorisation écrite donnée par le propriétaire sur le projet déposé en 2009, caractérisant un abus de confiance.

Ils font état de la construction d’une extension couverte dans la cour aboutissant à sa privatisation alors que seule la jouissance de cette partie de la cour avait été concédée. Ils soulignent que le bail précise qu’il ne peut exister de tolérance et que les travaux doivent être autorisés expressément et par écrit. Ils indiquent que son démontage avant le départ de la locataire démontre qu’il a été fixé dans les murs.

Ils font état du percement du mur entre le débarras portant le numéro 4 et le fonds de Monsieur G. Ils affirment démontrer que celui-ci a été réalisé par la locataire, ou pour son compte, pour les besoins de l’extraction des fumées dégagées par le commerce de restauration rapide. Ils déclarent que la société n’a changé son installation fin 2012 qu’à la suite de plaintes des occupants de l’immeuble.

Ils font état du percement du mur situé entre le débarras portant le numéro 4 sur le plan et la cour pour faire passer l’extracteur des cheminées. Ils admettent que le mur n’est pas porteur mais soulignent qu’une autorisation du syndicat était nécessaire. Ils précisent que le trou a été rebouché au départ de la société.

Ils font état de l’implantation d’un ventilateur dans la cour afin de rejeter la chaleur produite par le moteur permettant la compression du gaz réfrigérant et déclarent en justifier par les constats et plaintes..

Ils se prévalent du rapport de médiation à la suite des plaintes qui a entraîné le non renouvellement de l’autorisation de voirie accordée au commerce de restauration rapide. Ils soulignent que les nuisances olfactives ont cessé quelque temps afin d’éviter la fermeture puis ont repris par le biais de la sous location consentie à la société Malika en novembre 2012. Ils précisent que le moteur lui-même initialement implanté dans la cour a été déménagé en sous-sol et déclarent que le percement du mur n’a pas été autorisé.

Ils font état de la suppression de la cloison entre la boutique portant le numéro 1 du plan et le local intitulé cuisine et, surtout, de la disparition du mur placé entre la cuisine et le débarras (mur porteur). Ils excipent de la reconnaissance en première instance par la société de la suppression de ce mur et de constats et rapports, dont celui du bureau d’études Pipa du 20 mars 2013, établissant un lien de causalité entre les fissures sur l’immeuble et la disparition du mur porteur. Ils ajoutent l’absence de reprise de charges rendue nécessaire par la suppression du mur porteur.

Ils font état du percement du mur pour faire passer une évacuation en PVC donnant sur la voie publique sans accord du syndicat.

Ils contestent bénéficier des aménagements et soulignent qu’ils ont demandé, devant le tribunal, la remise en état. Ils soutiennent que les seuls aménagements conservés sont ceux autorisés par eux et relatifs au percement des murs de façade pour y réaliser les vitrines, ces travaux correspondant au projet antérieur à la mise à bail. Ils affirment qu’ils ont en réalité supporté le coût des travaux car ils n’ont pas réclamé de pas de porte.

Ils réfutent avoir donné leur autorisation à ces travaux, non autorisés par le syndicat. Ils prétendent, reprenant le jugement, que les seuls travaux autorisés sont ceux d’aménagement du local nécessaires à l’activité, déclarée, de commerce d’alimentation générale. Ils nient avoir autorisé les travaux d’aménagement des locaux à destination de réserve.

Ils rappellent que le bail prévoit, pour la réalisation de travaux, l’autorisation expresse et écrite du bailleur et celle de la copropriété et la conduite des travaux par l’architecte du bailleur. Ils affirment qu’aucun des aménagements n’a été réalisé conformément à ces stipulations.

Ils déclarent que leur autorisation, non datée, avait pour seul objet d’aménager la devanture du bâtiment dans les suites du projet établi courant 2007 par eux. Ils indiquent qu’ils envisageaient alors de créer une porte sur chacun des entrepôts pour permettre la division en plusieurs boutiques. Ils soulignent que leur projet de couvrir la cour pour donner au commerce alimentaire une réserve a été rejeté par le syndicat en 2006. Ils exposent qu’ils ont formé une nouvelle demande de travaux en 2007 excluant toute atteinte aux murs porteurs, sauf sur la façade, et laissant la cour en l’état accepté par le syndicat. Ils font valoir que celui-ci n’a jamais autorisé un agrandissement de la cour ou sa couverture ou le percement des murs porteurs entre le débarras et l’entrepôt transformé en boutique. Ils déclarent que le permis de construire leur a été accordé et que les travaux ont commencé pour une livraison fin juillet 2008 mais qu’ils n’ont pu être achevés. Ils indiquent qu’ils n’étaient pas terminés lors de la signature du bail ce qui a donné lieu à l’autorisation précitée, limitée.

Ils relatent que la société Distrimarket a déposé d’autres demandes en mairie pour la réalisation d’un abri provisoire, accordée pour une durée de 2 ans et donc périmée, pour une déclaration d’enseignes, refusée, et pour une déclaration de travaux, le 18 février 2010, refusée. A cet égard, ils déclarent qu’il leur semble qu’un permis de construire ait été obtenu mais affirment que celui-ci n’a pas été produit. Ils soulignent la portée limitée de l’autorisation qui fait état « de l’aménagement de l’ouverture de deux boutiques’ conformément au projet ci- joint ». Ils contestent le rapport de la société Symbiose Architecture du 12 octobre 2012 qui ne comporte pas les pièces justificatives, qui fait état d’autorisation implicite et de tolérance et qui donne des avis juridiques.

Ils ajoutent que le projet initial de la société était d’élargir la surface de vente de la boutique principale et non d’exploiter d’autres commerces et font état des changements d’objet social de la société.

Ils affirment prouver, notamment par l’attestation de Monsieur G, que les trous dans le mur séparatif n’existaient pas et reprennent leurs moyens sur les travaux réalisés sans leur autorisation.

Les intimés invoquent la privatisation de la cour soit l’installation dans celle-ci d’un local couvert et fermé ayant servi de réserve et à l’origine d’hébergement du compresseur. Ils soulignent que cette construction n’a été autorisée ni par eux ni par le syndicat et rappellent que el bail énonce que la cour n’est pas couverte.

Ils invoquent la violation de l’affectation des locaux et de l’interdiction de sous location.

Ils exposent que la société ne les a pas informés des changements d’affectation des locaux et lui reprochent d’avoir sous loué une partie de ceux-ci à la société Pasta Mama. Ils déclarent qu’elle n’a cessé cette infraction que plusieurs mois après qu’elle a été mise en demeure. Ils observent que la société Pasta Mama elle-même a obtenu en juillet 2012 de la mairie l’autorisation d’installer une terrasse. Ils soutiennent que la location gérance au profit de la société Malika est en réalité une sous location, interdite. Ils font valoir que la société Distrimarket n’a jamais exploité en propre cette activité alors que l’article L 144-3 du code de commerce prescrit une exploitation minimale de deux ans par le titulaire du fonds. Ils estiment que la mention sur le K Bis est insuffisante, la société devant justifier qu’elle a effectivement exploité cette activité et qu’il existait un fonds de commerce et une clientèle. Ils ajoutent qu’elle a déclaré avoir fait exploiter cette activité au mépris du bail par la société Pasta Mama et qu’elle ne peut exciper d’une exploitation depuis 2010 alors que les travaux nécessaires à l’activité n’étaient pas mis en 'uvre. Ils invoquent des arrêts et se prévalent du jugement.

Ils rappellent les conditions d’exploitation d’un salon de coiffure, observent que les gérants de la société ne bénéficient pas du diplôme requis et en infèrent que l’activité a été confiée à un tiers. Ils affirment opaques les conditions d’exploitation du fonds.

Ils concluent que la société Distrimarket a, en multipliant les activités exercées et en faisant réaliser des travaux interdits, changé non seulement la valeur du fonds mais aussi l’économie générale du contrat de bail à leur détriment. Ils font valoir que la destination « tous commerces » du bail ne permet pas au preneur d’exploiter simultanément plusieurs commerces distincts sans lien entre eux. Ils expliquent ainsi l’obligation faite au preneur d’informer par écrit le bailleur de tout changement de destination. Ils soulignent que le loyer initial a été fixé au regard de l’activité projetée, un commerce de détail à prédominance alimentaire et que l’indemnité d’éviction aurait été majorée compte tenu de la multiplicité des activités. Ils ajoutent l’importance des nuisances causées par l’activité de restauration rapide.

Ils excipent de la violation par le locataire de ses obligations règlementaires. Ils font état de livraisons en dehors des heures autorisées, des nuisances olfactives et sonores. Ils se prévalent de constats d’huissier, de la médiation organisée par la ville et du rapport Pipa. Ils contestent l’attestation de Madame D, une ancienne locataire, dont ils ont obtenu l’expulsion en raison du non paiement de loyers, qui ne peut contredire ces constats et rapports.

Ils invoquent enfin la violation par la société de ses obligations au regard de la copropriété. Ils rappellent que l’assemblée générale du syndicat a, le 20 janvier 2010, décidé d’engager une procédure en raison de travaux entrepris dans la cour et de la présence de câbles. Ils font état de la réalisation de travaux sans autorisation, dont certains ont entraîné des désordres dans les locaux d’autres copropriétaires, et des nuisances

Ils demandent donc la confirmation du jugement qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur mais lui font grief d’avoir rejeté leur demande tendant à condamner le preneur à la remise en état des locaux. Ils affirment avoir constaté des dégradations après le départ de la société, invoquent les nuisances subies lors de la présence de la société et les tracas ce qui justifie leur demande indemnitaire.

Ils s’opposent aux demandes de la société. Ils reconnaissent être intervenus auprès de consommateurs de la société Pasta Mama ou de clients de l’épicerie mais expliquent qu’il s’agissait de faire cesser les troubles qu’ils causaient. Ils affirment, en ce qui concerne la valeur du fonds, que la société produit des éléments tenant à la situation du locataire gérant, de ses salariés ou de ses associés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2015.

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Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Considérant que le commandement reprend des paragraphes du bail et indique que, faute pour le preneur d’exploiter le fonds conformément aux clauses du bail dans un délai d’un mois, le bailleur se pourvoira devant le tribunal pour faire constater la résiliation du bail;

Considérant qu’il ne précise pas les mesures que la société Distrimarket doit prendre pour faire cesser les infractions reprochées ;

Considérant que, compte tenu de cette imprécision, il ne permet pas la mise en 'uvre de la clause résolutoire ;

Considérant qu’il sera déclaré nul et de nul effet ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur la résiliation judiciaire

Sur les travaux reprochés à la société

Considérant que Maître H, huissier de justice, a dressé le 29 novembre 2012 à la demande des époux X un constat de l’état des locaux loués ;

Considérant qu’il a déclaré avoir constaté la présence d’une extension couverte dans la cour, la présence dans cette cour d’une hotte et de ventilateurs, l’absence de cloison dans la supérette et l’existence de deux ouvertures circulaires de ventilation dans le mur entre le restaurant et le fonds de Monsieur et Madame G ;

Considérant qu’il a porté sur une copie du plan annexé au contrat de bail les modifications qu’il a observées soit, dans la boutique, la suppression du mur semi porteur séparant la boutique de la cuisine et la suppression du mur porteur séparant la cuisine du débarras, la fermeture partielle de la cour, la pose d’un moteur et d’une installation de gaz, la pose d’une hotte dans la réserve d’alimentation, le percement d’un mur porteur entre le débarras et la cour et le percement du mur entre le débarras portant le numéro 4 et le fonds de Monsieur et Madame G ; que des clichés photographiques confirment ces constats ;

Considérant que ce constat 'qui corrobore d’autres attestations, courriers ou constats- démontre l’existence de modifications entre le plan annexé au bail et signé par le preneur et l’état des locaux en novembre 2012 ;

Considérant qu’il incombe dès lors à la société de démontrer que le plan contresigné par elle n’était pas exact ;

Considérant que l’indication, dans le bail, d’une surface de 126 m² pour la boutique ne suffit pas à justifier que les murs situés dans ce lot étaient détruits et à remettre en cause l’exactitude des plans signés par le preneur ;

Considérant que Messieurs Z et Y attestent ne pas avoir constaté, en novembre et décembre 2008, de mur séparant « le fond du magasin » et Monsieur B avoir constaté en novembre 2008 qu’aucun mur n’avait été abattu ;

Mais considérant que Messieurs Y et Z ne précisent pas où se situe, pour eux, le « fond du magasin » alors que les murs litigieux séparaient la boutique de la cuisine et, surtout, celle-ci du débarras, que Monsieur C n’indique pas ce qui lui permet de considérer qu’aucun mur n’a été abattu et relate des faits constatés fin 2008 soit au début du bail ;

Considérant que Monsieur Q R est revenu, dans une autre attestation, sur son attestation aux termes de laquelle les « deux trous sur le mur mitoyen de Monsieur G’ y figuraient bien avant le ravalement que j’ai fait entre décembre 2009 et février 2010 » ; qu’en tout état de cause, cette attestation- qui ne démontrait pas l’existence de ces trous lors de l’entrée de la société dans les lieux- était contredite pas la plainte de Monsieur G ;

Considérant que dans ses notes techniques, le cabinet Symbiose Architecture remet en cause l’existence d’un mur porteur séparant la cuisine du débarras et limite l’incidence de certains travaux ;

Considérant, toutefois, que l’existence en 2013 d’une poutraison porteuse ne contredit pas l’existence en 2008 d’un mur porteur figurant comme tel dans le plan originel ; que l’existence antérieure d’une porte dans le mur séparant le débarras du fonds G ne justifie pas le percement de trous ; que l’existence à l’origine de la copropriété d’une cour couverte ne démontre pas que, contrairement aux énonciations du bail, celle-ci l’était encore en 2008 ;

Considérant que ces pièces ne permettent donc pas de remettre en cause la validité des plans des locaux lors de l’entrée en jouissance de la société annexés au bail et contresignés par la société Distrimarket ;

Considérant qu’il résulte donc du plan annexé au bail, de l’indication selon laquelle la partie de la cour laissée au preneur n’était pas couverte, du courrier de Monsieur G et du constat dressé par Maître H que la société Distrimarket a détruit la cloison séparant la boutique portant le numéro 1 et le local intitulé cuisine, le mur porteur séparant la cuisine du débarras, l’essentiel du mur séparant l’entrepôt (numéro 4) et le débarras (numéro 3), a construit une extension couverte sur la cour, a percé le mur entre le débarras portant le numéro 4 et le fonds des époux G, a percé le mur entre ce débarras et la cour et implanté dans la cour un ventilateur ;

Considérant qu’il appartient à la société de démontrer que ces travaux ont été autorisés par le bailleur ;

Considérant, d’une part, que le bail stipule que le preneur autorise la société à effectuer certains travaux et subordonne la réalisation d’autres à l’aval de l’architecte des époux X soit Monsieur F ; qu’il soumet tout changement, démolition, percement de murs ou cloisons à l’accord exprès et écrit du bailleur ;

Considérant que les travaux précités excèdent les travaux autorisés dans le bail ;

Considérant que l’autorisation donnée par le bailleur porte sur l’aménagement de la devanture des deux boutiques « conformément au projet joint » ;

Considérant que cette autorisation, destinée aux services municipaux, a un objet limité ; qu’elle ne porte pas sur les travaux litigieux ;

Considérant que la présence alléguée de Monsieur X et de son architecte sur les lieux ne vaut pas accord exprès et écrit de ceux-ci sur les travaux réalisés par la société Distrimarket ;

Considérant que les travaux autorisés par le syndicat des copropriétaires le 26 mars 2007 étaient limités à l’ouverture en façade des entrepôts ; que Monsieur et Madame X n’étaient pas autorisés à étendre les locaux loués sur la cour ou à percer des murs porteurs ; que la société ne peut donc prétendre utilement que, nonobstant l’absence d’accord écrit des époux X, elle n’a fait que mettre en oeuvre leur projet ;

Considérant que la société Distrimarket a donc entrepris ces travaux en violation des clauses du bail ;

Sur la sous location

Considérant qu’à défaut de stipulation contraire dans le bail, toute sous location était, conformément à l’article L 145-31 du code de commerce, interdite ;

Considérant que la société Distrimarket a sous-loué à la société Pasta Mama, ayant le même dirigeant qu’elle, une partie des locaux loués ; qu’il ne s’agit pas d’une simple domiciliation mais d’une véritable location à une autre société créée à cet effet ;

Considérant que, par lettre du 22 juin 2011, les époux X ont menacé le preneur d’engager une procédure en cas de poursuite de l’infraction ;

Considérant que par lettre du 5 juillet 2011, la société Distrimarket a déclaré qu’elle « renonce à la société Pasta Mama » et affirmé développer elle-même désormais cette activité de restauration rapide ;

Considérant que la société Distrimarket a conclu avec la société Malika un contrat de location gérance le 8 novembre 2012 ;

Mais considérant qu’une telle convention n’est autorisée, aux termes de l’article L 144-3 du code de commerce, que si le titulaire du fonds a exploité celui-ci pendant deux ans sauf autorisation judiciaire non invoquée en l’espèce;

Considérant que l’inclusion de cette activité dans son objet social mentionné au K Bis ne démontre pas que celle-ci a été effectivement exercée par elle ;

Considérant que la société Distrimarket ne rapporte pas la preuve qu’elle a exploité les locaux pendant deux ans; qu’elle a donc mis à la disposition de la société Malika non un fonds de commerce avec une clientèle mais de simples locaux ;

Considérant que la location gérance invoquée s’analyse, en conséquence, en réalité en une sous location prohibée ;

Considérant que la société Distrimarket a donc manqué à ses obligations contractuelles ;

Considérant que l’absence de poursuite durant plus d’un an n’interdit nullement aux époux X d’invoquer cette violation des clauses du bail qui s’est poursuivie avec la signature du prétendu contrat de location gérance ;

Sur les conséquences

Considérant que les travaux entrepris irrégulièrement ont été particulièrement importants ; qu’ils caractérisent une violation grave et répétée par le preneur des stipulations contractuelles ; qu’ils justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société ;

Considérant que la sous location d’une partie des locaux durant plusieurs années constitue de la part du preneur une violation grave et répétée de ses obligations ; qu’elle justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société ;

Considérant que, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres griefs, la résiliation judiciaire du bail sera donc prononcée aux torts du preneur ; que le jugement sera confirmé ; qu’il le sera également en ce qu’il a fixé les modalités du départ de la société et le montant de l’indemnité d’occupation ainsi que l’indemnité due au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Considérant que la demande tendant à « dire que le contrat de bail prévoit » que les loyers payés d’avance et le dépôt de garantie resteront acquis au bailleur ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les époux X ne tirant aucune conséquence du constat demandé ;

Considérant que les époux X ne rapportent pas la preuve d’un préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts ; que leur demande sera rejetée ;

Considérant que les attestations versées par la société font état de remarques désagréables faites par les époux X à ses clients mais n’établissent pas que celles-ci sont d’une importance telle qu’elles caractérisent une atteinte à la jouissance paisible des lieux; que la demande sera donc rejetée ;

Considérant que la demande d’indemnisation de la perte du fonds de commerce sera, compte tenu du sens du présent arrêt, rejetée ;

Considérant que la société paiera aux époux la somme de 2.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel ; que sa demande sur le même fondement sera rejetée ;

PAR CES MOTIFS

Contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne la SARL Distrimarket à payer à Monsieur et Madame X la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société Distrimarket aux dépens qui comprendront le coût des constats d’huissier des 7 août et 16 septembre 2014,

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Alain PALAU, Président et par Monsieur BOUTEMY, Faisant Fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier f.f., Le président,