COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

1ère chambre

1ère section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 JUIN 2018

N° RG 16/05913

AFFAIRE :

Jean-Pierre X…

Michelle Y… épouse X…

SCI BRC INVESTISSEMENT

C/

SARL CINCINNATUS

Z…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Franco D…, Xavier E… & Vincent SAUVAGE

N…

Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 11 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

POLE CIVIL

N° Chambre : 1

N° RG : 13/10882

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

SCP PEREZ SITBON

M^e Vincent F…

M^e Valérie G…

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant après prorogation le 25 mai 2018 les parties en ayant été avisées, dans l’affaire entre:

Monsieur Jean-Pierre X…

né le […] à PARIS

de nationalité Française

[…]

Représentant : M^e Serge PEREZ de la SCP PEREZ SITBON, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198

Madame Michelle Y… épouse X…

née le […] à MARSEILLE (13000)

de nationalité Française

[…]

Représentant : M^e Serge PEREZ de la SCP PEREZ SITBON, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198

SCI BRC INVESTISSEMENT

[…]

Représentant : M^e Serge PEREZ de la SCP PEREZ SITBON, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198

APPELANTS

****************

SARL CINCINNATUS

[…]

Représentant : M^e Vincent F… substitué par M^e Camille VIALARD, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E1208

SCP 'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Franco D…, Xavier E… & Vincent SAUVAGE', anciennement dénommée 'Patrick I…, Max J…, Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Franco D…, Xavier E… & Vincent SAUVAGE', titulaire d’un office notarial

N° SIRET : 318 67 2 9 79

[…]

Représentant : M^e Valérie G…, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 – N° du dossier 160081 – Représentant : M^e Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

****************

N…, Intervenante Volontaire en sa qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de Maître E…, notaire associé de la Z…, François Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Franco D…, Xavier E… & Vincent SAUVAGE

[…]

Représentant : M^e Valérie G…, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 – N° du dossier 160081 – Représentant : M^e Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 mars 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, président,

Madame Anne LELIEVRE, conseiller,

Madame Nathalie LAUER, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,

****************

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 11 février 2016 qui a statué ainsi':

— rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la Sarl Cincinnatus,

— condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Xavier E… Franco D… et Vincent Sauvage'» à payer à la Sci BRC investissements la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

— déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Xavier E… Franco D… et Vincent Sauvage'» à verser M. et M^me X… et à la Sci BRC investissements, ensemble, la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. et M^me X… et la Sci BRC investissements à verser à la Caisse de crédit mutuel de Beaune la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Xavier E… Franco D… et Vincent Sauvage'» aux dépens,

— ordonne l’exécution provisoire.

Vu la déclaration d’appel en date du 28 juillet 2016 de M. et M^me X… et la Sci BRC Investissement à l’encontre de la Sarl Cincinnatus et de la Scp «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Xavier E… Franco D… et Vincent Sauvage'».

Vu l’ordonnance du 6 mars 2017 déclarant irrecevables les conclusions de la Scp «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Xavier E… Franco D… et Vincent Sauvage'».'

Vu l’intervention volontaire de la N… en qualité d’assureur de la responsabilité civile de la Scp «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Xavier E… Franco D… et Vincent Sauvage'».'

Vu les dernières conclusions en date du 8 janvier 2018 de la Sci BRC et de M. et M^me X… qui demandent à la cour de':

— les dire recevables et bien fondés en leur appel,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a reconnu la responsabilité de la Sarl Cincinnatus et de la Scp «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Xavier E… Franco D… et Vincent Sauvage'», notaires associés dans le préjudice subi par eux,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a limité à 20 000 euros le montant des dommages et intérêts qui leur ont été accordés,

— condamner in solidum la Sarl Cincinnatus et de la Scp «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Franco D…, Xavier E… et Vincent Sauvage'» à payer à la Sci BRC Investissement la somme de 423 000 euros et aux époux X… la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— les débouter de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions,

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions en date du 13 décembre 2017 de la Sarl Cincinnatus qui demande à la cour de':

A titre principal et relevant appel incident :

— infirmer le jugement en ce qu’il a relevé un lien contractuel entre la société Cincinnatus et les époux X…,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté le moyen tiré de la prescription de l’action initiée par les époux X… et la Sci BRC Investissement,

En conséquence,

— relever la défaillance des époux X… et de la Sci BRC Investissement à démontrer l’existence d’un contrat susceptible de fonder la responsabilité contractuelle alléguée de la société Cincinnatus, conjointement et solidairement avec les codéfendeurs,

— relever la prescription frappant l’action en responsabilité contractuelle initiée par les époux X… et la Sci BRC Investissement à l’encontre de la société Cincinnatus,

— juger en conséquence, que les époux X… et la Sci BRC Investissement doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus, ces dernières étant irrecevables et mal fondées,

A titre subsidiaire et relevant appel incident :

— infirmer le jugement en ce qu’il a relevé un manquement à l’obligation d’information et de conseil à l’égard de la société Cincinnatus,

En conséquence,

— relever que la société Cincinnatus n’a manqué à aucune obligation contractuelle ou légale, ni n’a commis de faute à l’origine du dommage dont se prévalent les époux X… et la SCI BRC Investissement,

— juger qu’il n’est pas établi que les époux X… auraient pris une décision différente, s’ils avaient bénéficié d’une information plus complète,

— constater que les époux X… et la Sci BRC Investissement demeurent défaillants à rapporter la preuve matérielle des préjudices dont ils se prévalent,

— juger, en conséquence, que les époux X… et la Sci BRC Investissement doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus,

A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire une quelconque responsabilité était mise à la charge de Cincinnatus, celle-ci demande au tribunal de céans de :

— relever que la société Cincinnatus n’a pas commis de faute à l’origine du dommage dont se prévalent les époux X… et la Sci BRC Investissement,

— dire qu’il y a lieu à ce que le préjudice indemnisable des époux X… et de la Sci BRC Investissement soit circonscrit à la perte de chance dont ils auraient été privés,

— dire qu’il y a lieu également de tenir compte dans la détermination du préjudice indemnisable de la valeur du bien qui demeure leur propriété et qui s’établissait en 2003 à la somme 33 390 euros, mais également des économies d’impôts réalisées par ces derniers sur la période d’investissements et qui s’établissent à la somme de 37 343 euros,

En toute hypothèse,

— condamner en conséquence, les époux X… et de la Sci BRC Investissement à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supporter les entiers dépens.

Vu les dernières conclusions en date du 15 décembre 2017 de la société N… en qualité d’assureur de la responsabilité civile de la Z…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Franco D…, Xavier E… et Vincent Sauvage qui demande à la cour de':

— la déclarer recevable en son intervention volontaire,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement,

— dire et juger la société « BRC Investissement » et les époux X… tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Z…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Franco D…, Xavier E… et Vincent Sauvage,

— les en débouter purement et simplement,

Et statuant de nouveau,

— dire et juger que l’action menée par eux à l’encontre de la SCP notariale revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire,

— dire et juger que celle-ci lui cause un préjudice moral et matériel certain,

— condamner en conséquence in solidum la société BRC Investissement et les époux X… à payer à la Z…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Franco D…, Xavier E… et Vincent Sauvage une somme de 20'000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum la société BRC Investissement et les époux X… à payer à la Z…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Franco D…, Xavier E… et Vincent Sauvage une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société BRC Investissement et les époux X… aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Valérie G…, avec le bénéficie de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 janvier 2018.

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FAITS ET MOYENS

M. Jean-Pierre X…, M^me Michelle Y…, son épouse, ainsi que MM. Bruno et Rémi X… ont constitué le 26 septembre 1999 la société civile immobilière BRC Investissement, ayant pour gérant M. Jean-Pierre X….

M. et M^me X…, désireux de réaliser un investissement immobilier qui leur assureraient des revenus locatifs pour I 'avenir tout en leur permettant une défiscalisation de leurs revenus, sont entrés en relation courant 2003 avec la société Cincinnatus qui au terme d’ une étude personnalisée, leur a conseillé d’investir dans une future résidence hôtelière, située à proximité de Dreux, programme de réhabilitation dit du Château d’ Abondant, développé sous l’égide de la société Financière Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n°62-903 du 4 août 1962 sur les monuments historiques dite loi Malraux.

La proposition présentée aux époux X… par l’étude réalisée consistait à acquérir un lot dans un monument historique en mauvais état, à emprunter des fonds auprès d 'une banque spécialement chargée de financer ce programme afin de régler le prix d’acquisition et les travaux de réhabilitation et à louer immédiatement le bien à un professionnel, les revenus locatifs devant alimenter un compte d’assurance vie, nanti au profit de la banque, qui permettrait lui-même le remboursement de l’emprunt in fine, la totalité du coût des travaux étant déductible des revenus imposables.

C’est dans ces conditions que la Sci BRC Investissement a acquis auprès de la Sarl Financière Barbatre pour un montant de 33 390 euros, selon promesse de vente du 17 novembre 2003, réitérée par acte de vente signé le 26 décembre 2003 devant Maître François-Régis A…, membre de la SCP Patrick I…, Max J…, Carol H…, François Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Franco D… et Xavier E…, notaires associés à Nice, un lot d’une superficie de 47,50 m² dans la copropriété du Château d’ Abondant, immeuble situé en Eure-et Loir à réhabiliter.

Le bien était destiné à être exploité en résidence hôtelière par la Sa Résidence les Ducs de Chevreuse à laquelle la Sci BRC a consenti un bail commercial de 11 ans et 9 mois à compter du 29 décembre 2003 et prévoyant le versement d’un loyer annuel de 140 euros du m² à compter du 31 décembre 2004 (soit 7 015.75 euros ttc annuel) et de 10% soit 14 euros ht du m²'«'durant la période de travaux jusqu’à la livraison soit au plus tard jusqu’au 31/12/2004'».

Préalablement à la signature de cet acte authentique, M. X… en qualité de gérant de la Sci BRC Investissement avait donné procuration à « tout clerc » de la Scp de notaires rédactrice, par acte du 22 décembre 2003, pour acquérir et pour emprunter pour son compte une somme de 175 740 euros auprès de la Caisse de crédit mutuel de Beaune, ci-après le Crédit mutuel de Beaune, afin de financer son acquisition (à hauteur de 38 715 euros correspondant au prix d’achat du lot et aux frais, le solde soit 137 025 euros étant destiné au financement des travaux de réhabilitation).

Les prêts ayant été consentis par le Crédit mutuel de Beaune, la banque a libéré les fonds à hauteur du prix du lot, objet de la vente, et des frais et a débloqué au profit de la société Sogecif chargée des travaux de réhabilitation, après accord donné par M. X… ès qualités, une somme totale de 132 756 euros ttc, en paiement de trois appels de fonds réglés en décembre 2003 au moment de la signature de l’acte, décembre 2004 puis décembre 2005.

A partir de l’année 2007, les loyers convenus, censés payer les intérêts de l’emprunt, n’ont plus été réglés intégralement par la société Résidence Les Ducs de Chevreuse.

Par jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 16 octobre 2007, les sociétés Sogecif, Financière Barbatre et Résidence les Ducs de Chevreuse ont fait l’objet d’un redressement judiciaire, converti en liquidation par jugement du 1er avril 2008 (Maître K… étant désigné en qualité de liquidateur), alors que les travaux de réhabilitation, pour lesquels un permis de construire avait été délivré le 27 mai 2005 n’avaient pas commencé.

Par actes des 14 et 17 juin 2013 M. et M^me X… et la Sci BRC Investissements ont fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Nanterre, l’office notarial «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Franco D…, Xavier E… et Vincent Sauvage'», la société Cincinnatus et la Caisse de crédit mutuel de Beaune en réparation de leurs préjudices.

La Sci BRC Investissement a cédé son lot le 29 décembre 2014 moyennant un prix de 32 647 euros.

Le tribunal a prononcé le jugement déféré.

Aux termes de leurs écritures précitées, la Sci BRC Investissement et M. et M^me X… exposent que, par le biais de sociétés qu’il contrôlait et dont sa femme et ses filles étaient représentantes de droit, M. L… était le vendeur du bien – par la société Financière Barbatre -, le promoteur en charge de la réhabilitation du bien – par la société Sogecif – et le locataire ultérieur du bien – par la société Résidence des Ducs de Chevreuse. Ils observent que ce montage était qualifié par la société Cincinnatus de «'totalement sécurisé'».

Ils exposent également qu’il est apparu après le jugement du tribunal de commerce de Versailles que des fonds considérables avaient été payés par les copropriétaires à la société Sogecif afin d’effectuer des travaux de réhabilitation des châteaux d’Abondant, La Grange Le Roi, Maintenon et Serquigny mais qu’aucun des appartements n’avait été réhabilité et était en état d’être loué.

Ils exposent enfin qu’ils se sont vu réclamer des charges importantes par l’Association Syndicale Libre du Château d’Abondant pour des travaux de conservation de la toiture et de surveillance des lieux et qu’ils ont dû, faute de percevoir des loyers depuis le 1er janvier 2007, payer les intérêts du prêt puis le capital avec leurs deniers personnels.

Les appelants soutiennent que la responsabilité de la société Cincinnatus est engagée.

Ils invoquent sa responsabilité contractuelle.

Ils déclarent que sa qualité, revendiquée, d’agent commercial n’apparaît sur aucun document qui leur a été communiqué et qu’aucun contrat signé par eux ne mentionne la société Vestalis, constituée par la famille L… M…, servant d’interface, de percevoir des commissions complémentaires sur la vente des biens.

Ils soulignent qu’ils ignoraient l’existence de la convention de partenariat conclue le 14 novembre 2002 entre les sociétés Vestalis et Cincinnatus.

Ils déclarent que c’est en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine qu’ils ont consulté la société Cincinnatus et déclarent que celle-ci s’est considérée comme engagée dans une relation de conseil puisqu’intervenue pendant la totalité du processus – de l’étude initiale du dossier au paiement des derniers acomptes pour travaux.

Ils ajoutent qu’elle était rémunérée par une commission censée provenir du groupe L….

Ils font valoir qu’elle leur a présenté le programme du Château d’Abondant et leur a conseillé d’y investir après avoir établi une étude personnalisée.

Ils considèrent que cette étude constituait la première étape de la mission de conseil et d’assistance qui s’est achevée avec le paiement des derniers acomptes des travaux de reconstruction.

Ils ajoutent que c’est la société Cincinnatus qui leur a proposé l’intervention du Crédit mutuel, banque partenaire avec laquelle elle travaillait habituellement et avec Maître A….

Ils ajoutent également qu’elle recevait de la société Sogecif les demandes de fonds pour travaux et que c’est elle qui les a présentées à M. X… et lui a demandé de les signer pour le compte de la SCI BRC Investissement.

Ils ajoutent en outre qu’elle a établi la déclaration fiscale afférente à ces investissements.

Ils en infèrent qu’elle est intervenue à toutes les étapes de cette opération, non comme un agent commercial mais comme un conseil en gestion de patrimoine.

Ils déclarent en outre qu’elle a fait signer à X…, le compromis de vente avec la Financière Barbatre, le contrat de travaux avec Sogecif et le contrat de location avec la société Ducs de Chevreuse.

Ils indiquent qu’elle leur a également présenté diverses demandes d’acompte et leur a demandé de les payer.

Ils estiment qu’en étant chargée de défendre les intérêts des investisseurs tout en travaillant en qualité d’agent commercial pour le compte du groupe L…, elle s’est trouvée en conflit d’intérêts puisqu’elle se devait d’une part de déconseiller aux particuliers qui la consultait de payer les travaux avant leur commencement et, d’autre part, en qualité d’agent commercial du promoteur, de vendre le maximum de lots et de rapporter le maximum de fonds le plus rapidement possible.

Ils en concluent qu’elle a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard, à tout le moins sur le fondement du mandat prévu par les dispositions des articles 1984 et suivants du code civil.

Subsidiairement, ils invoquent sa responsabilité en application des dispositions de l’article 1382 du code civil, et accessoirement des articles 1991 et 1992 du code civil dans leur rédaction en vigueur à l’époque des faits.

Ils contestent toute prescription.

Ils se prévalent des motifs du jugement.

Ils déclarent n’avoir eu connaissance du dommage irrémédiable qu’à la suite de la liquidation judiciaire du groupe Financière Barbatre le 1er avril 2008, et donc, disposer d’un délai de 10 ans, réduit le 19 juin 2008 à cinq ans, pour agir, ce qu’ils ont fait.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, la mission de la société ne se limitait pas à la simple rédaction d’une étude patrimoniale et de recommandations d’investissements et réitèrent leurs développements sur le rôle joué par elle.

Ils soutiennent que le modèle économique proposé était irréaliste.

Ils font valoir que le château ne pouvait être exploitable douze mois après l’acquisition des lots puisque le promoteur ne disposait pas d’un permis de construire pour l’aménager.

Ils en infèrent qu’en l’absence de toute exploitation, et donc de source de revenus, les loyers payés aux copropriétaires par la société locataire, la Résidence Château Les Ducs de Chevreuse, étaient nécessairement financés par les autres sociétés du groupe qui recueillaient les seules contributions des dits copropriétaires, eux-mêmes financés par le Crédit mutuel de Beaune.

Ils affirment donc que les fonds qui auraient dû servir à financer la reconstruction des châteaux d’Abondant, de Maintenon et de La Grange au Roi ont été transférés de la société Sogecif, censée effectuer les travaux, à la société Résidence Châteaux, locataire des lots vendus, en toute illégalité.

Ils estiment que ces mouvements étaient prévisibles par les intimés qui auraient dû s’interroger dès l’origine sur les moyens par lesquels la locataire financerait les loyers qu’elle devait payer aux copropriétaires au cas où les lieux ne seraient pas commercialement exploitables 12 mois plus tard, le 1er janvier 2005, ce qui était évident dans la mesure où les travaux n’avaient pas encore été mis en 'uvre et où aucune demande de permis de construire n’avait été déposée.

Ils déclarent qu’en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine, la société Cincinnatus était tenue de respecter diverses obligations et, en premier lieu, de vérifier le sérieux de l’investissement qu’elle proposait à son client et de son promoteur.

Ils indiquent que M. L…, dont le groupe prétendait mener de front au moins trois projets de réhabilitation de monuments historiques qui étaient tous proposés par la société Cincinnatus, les Châteaux d’Abondant, de la Grange Le Roy et de Maintenon, faisait l’objet d’une interdiction de gérer toute entreprise commerciale en vertu d’un jugement de liquidation judiciaire rendu par le tribunal de commerce de Paris le 23 novembre 1994.

Ils observent qu’il était l’interlocuteur unique des divers intervenants et se présentait comme le dirigeant de fait des sociétés qu’il contrôlait alors que leurs dirigeants de droit étaient des parents et estiment que cet indice aurait dû inciter les intimés à la plus grande prudence, un dirigeant qui n’apparait pas officiellement comme tel dans une société étant généralement interdit de gestion.

Ils déclarent que le groupe L… était fragile et inexpérimenté.

Ils rappellent que le seul interlocuteur des parties, dont la société Cincinnatus, était M. Pascal L… et font valoir que la première précaution consistait à se renseigner sur cette personne et sur son groupe afin d’évaluer la fiabilité des opérations qu’elle proposait, étant rappelé que ce même M. L… , au travers des sociétés précitées, cumulait tous les rôles.

Ils affirment que la société Cincinnatus n’a ni procédé à la moindre vérification en ce sens ni émis le moindre doute sur le cumul des fonctions de vendeur, constructeur et locataire entre les mains d’une seule personne dont la surface financière était inexistante.

Ils précisent que le groupe L… ne comptait à son actif qu’une seule réalisation qui n’était pas achevée à l’époque de la vente.

Ils font donc grief à la société Cincinnatus d’avoir manqué de prudence avant de conseiller à ses clients d’investir.

Ils relèvent qu’elle n’a pas vérifié, alors, la situation financière du groupe Barbatre, la société ne produisant qu’une étude réalisée le 12 août 2013.

Ils déclarent que la seule fonction de la société Financière Barbatre était d’acquérir des monuments historiques en mauvais état, de les diviser en lots de copropriété et de revendre ces lots avec un bénéfice et soulignent qu’elle accusait un résultat d’exploitation en perte au 31 août 2013 de 346 223 euros, situation inquiétante même en imputant cette perte à de prétendus amortissements.

Ils indiquent qu’elle injectait elle-même une partie de ses liquidités dans la société Résidence Château Les Ducs de Chevreuse pour lui permettre de payer des loyers aux investisseurs sans pour autant exploiter les lieux qu’elle louait puisque ces derniers demeuraient à l’état de ruines.

Ils qualifient d’encore plus préoccupante la situation de la société Sogecif chargée de la réhabilitation des châteaux, qui a encaissé plusieurs millions auprès des investisseurs des trois ou quatre projets qu’elle mettait en 'uvre simultanément.

Ils font état d’un résultat d’exploitation en perte de 62 275 euros et d’un résultat net négatif de 230 680 euros en 2003.

Ils exposent que, selon l’analyse du cabinet Europe Expertise Assurance, cette situation s’expliquerait par un abandon de sa créance au profit de sa filiale Résidence Châteaux qui était la locataire des lieux à aménager.

Ils en concluent qu’avant même l’acquisition d’un lot par eux, la société de construction Sogecif utilisait une partie des fonds que lui confiaient les investisseurs non pas pour réhabiliter le château, mais pour les donner à la société Résidence Châteaux qui les reversait en partie aux investisseurs pour leur payer 10 % de leur loyer puis 100 % de ce loyer à partir dès l’année 2003 pour certains et 2004 pour d’autres.

Ils soulignent que la société Sogecif avait déjà reçu des fonds très importants provenant de tous les investisseurs qui avaient été invités à payer par avance la quasi-totalité des travaux et, donc, que ces fonds avaient déjà disparu avant qu’eux-mêmes n’investissent.

Ils soutiennent que la situation de la société Résidence Châteaux révélait l’absurdité du système, ne disposant d’aucune ressource pour payer les loyers alors même que les locaux n’étaient pas encore construits et qu’elle ne pouvait pas les exploiter.

Ils déclarent qu’elle a dû emprunter les capitaux nécessaires à la société Sogecif alors que ces capitaux étaient censés servir à la reconstruction et au réaménagement du Château et que sa situation était si critique au mois d’août 2003 que la société Sogecif a dû abandonner sa créance.

Ils concluent que les sommes que les investisseurs versaient à la société Sogecif à la demande et sous le contrôle de la société Cincinnatus pour leurs travaux étaient pour partie destinées à être transférées à la société Résidence Châteaux afin que celle-ci leur reverse des loyers sur des locaux inexploitables.

Ils s’étonnent que l’analyste financier mandaté par la société Cincinnatus en 2013 ait pu considérer que les capitaux propres de la société Résidence Châteaux étaient largement positifs alors que la société Sogecif a dû abandonner la créance qu’elle détenait sur elle.

Ils ajoutent que sa situation s’est aggravée en 2004 lorsqu’elle a dû payer à certains copropriétaires 100 % de loyers sur des locaux non encore reconstruits.

Ils reprochent aux professionnels, prétendument avertis, de ne pas s’être interrogés sur l’économie financière du montage qu’ils présentaient aux investisseurs.

Ils en concluent que la liquidation était inéluctable, les loyers promis aux investisseurs ne pouvant être payés que par les fonds qu’ils avaient empruntés pour procéder aux travaux qui ne pouvaient, au surplus, donc être réalisés avant le 1er janvier 2005 en l’absence de tout permis de construire.

Ils estiment que les professionnels ne pouvaient pas ne pas déceler cette faille majeure sans même avoir à mettre en 'uvre des investigations complexes.

En réponse à la société, ils déclarent que les difficultés ne se sont pas révélées en 2004, postérieurement aux investissements, mais qu’elles étaient déjà apparentes en 2003.

Ils se prévalent, en outre, d’un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 19 septembre 2013 – qui a souligné que le bénéfice d’exploitation de la Financière Barbatre en 2003 ne provenait que de la vente d’un élément d’actif, un navire, – d’un arrêt de la Cour de cassation du 17 février 2015 et d’un arrêt de cette cour, statuant après cassation, du 9 février 2017.

Ils se prévalent, enfin, d’un arrêt de la Cour de cassation du 17 juin 2015 ayant «'pointé'» la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine qui n’a pas informé les investisseurs de l’absence de garantie de bonne fin de l’opération tout en ayant conscience de la nécessité d’une commercialisation rapide et complète de l’immeuble dans le cadre du montage proposé.

Ils rappellent enfin l’inexpérience des gérantes de droit des sociétés du groupe L….

Ils invoquent l’absence de permis de construire.

Ils estiment que les intimés auraient dû vérifier que le permis de construire du promoteur correspondait bien à l’opération envisagée.

Ils soulignent qu’il n’existait pas de permis de construire et qu’il n’y avait donc aucun espoir de procéder à la livraison du château réhabilité en vue de son exploitation commerciale le 1er janvier 2005 comme annoncé aux investisseurs.

Ils considèrent qu’au-delà des autres fautes, cette absence de vérification de l’existence d’un simple permis de construire 12 mois avant la date de livraison, constitue une faute majeure imputable à chacun des intimés.

Ils leur font grief de ne pas s’être assurés de l’état des constructions vendues et de la mise en 'uvre des travaux de réhabilitation alors même que la date de fin de chantier prévue dans les actes et à compter de laquelle un loyer intégral était dû à la Sci BRC Investissement, était le 1er janvier 2005.

Ils ajoutent qu’aucun des professionnels impliqués dans cette opération, ne s’est préoccupé de l’évolution des chantiers.

Ils rappellent l’obligation d’information de la société Cincinnatus.

Ils relèvent que son étude a qualifié le montage de «'totalement sécurisé'».

Ils lui reprochent de ne pas les avoir alertés sur les anomalies du montage proposé et sur les risques encourus.

Ils lui reprochent également de ne pas s’être s’assurée à tout le moins que cette livraison était, au moins en apparence, envisageable à la date prescrite, de sorte que le locataire puisse l’exploiter à cette date et payer des loyers à ses clients afin qu’ils puissent payer les intérêts des emprunts que la société Cincinnatus leur avait fait souscrire.

Ils lui reprochent enfin de ne pas s’être s’assurée de la faisabilité de l’opération en vérifiant l’existence d’un permis de construire.

Ils se prévalent des termes du jugement.

Ils contestent les diligences invoquées par la société.

Ils estiment accablante son affirmation selon laquelle elle aurait été convaincue par la simple visite d’une autre résidence qui n’était pas achevée et par les assurances verbales du promoteur.

Ils estiment insuffisante la lecture d’un petit article de la revue Investissement Conseils de novembre 2002 et observent que cet article évoque, comme point faible, la qualité du gestionnaire, inexpérimenté.

Ils soutiennent qu’elle aurait dû visiter le bien immobilier pour constater son état, consulter le permis de construire, apprécier l’ampleur des travaux à réaliser et surtout les délais nécessaires à sa réhabilitation puisque d’eux dépend le paiement des loyers et donc des intérêts.

Ils réfutent qu’elle se soit, alors, assurée de la bonne santé financière des sociétés du groupe L…, l’étude produite datant de 2013.

Ils lui reprochent, dans ces conditions, d’avoir présenté l’investissement comme sécurisé.

Ils ajoutent que ni elle ni le notaire ne leur ont jamais indiqué qu’ils devraient suivre personnellement les travaux de construction d’un bien qui se situait à plusieurs centaines de kilomètres de leur domicile et qui était censé leur être livré clés en mains et qu’ils devraient constituer une ASL avec les autres copropriétaires pour déposer une demande de permis de construire, d’autant que cette ASL avait déjà été constituée par M. L… et qu’elle était censée avoir déjà demandé un permis.

Ils lui font grief de les avoir, au contraire, rassurés en leur affirmant et en écrivant dans ses études personnalisées que les travaux seraient terminés en juillet 2004.

Ils affirment également qu’elle connaissait l’ampleur du retard des travaux.

Ils font valoir que les comptes rendus de réunions, respectivement datés des 15 avril, 10 juin, 17 juin et 26 août 2003, démontrent que 16 mois avant la livraison théorique du château, soit quatre mois avant la réalisation de l’investissement par eux, les différents intervenants en étaient encore à élaborer les plans et à consulter les bureaux techniques afin de procéder à des études préliminaires et des sondages.

Ils indiquent que le château était toujours à l’époque dans son état de ruine d’origine, les travaux n’ayant pas commencé et le permis de construire n’étant toujours pas élaboré puisque l’exploration du château n’était pas terminée et que les plans n’étaient pas encore dressés.

Ils ajoutent que, s’agissant précisément d’un monument historique, les travaux ne pouvaient pas être entrepris avant l’obtention d’un permis, agréé de surcroit par l’architecte des bâtiments de France.

Ils contestent, au vu de la taille du château, qui comptait plus d’une soixantaine de lots, qu’il aurait pu être réhabilité en moins d’un an alors que le permis de construire n’était toujours pas déposé.

Ils font donc valoir que ces informations fondamentales ne leur ont jamais été données ni préalablement à leur engagement ni après et qu’ils n’ont donc pas contracté en toute connaissance de cause.

Ils rappellent que la demande de permis n’a été déposée que le 6 octobre 2004 et qu’ après diverses modifications, le permis n’a été obtenu que le 23 mai 2005, soit cinq mois après la date de livraison prévue.

Ils invoquent un défaut d’information.

Ils rappellent les objectifs de l’investissement, énumérés dans l’étude de la société Cincinnatus soit optimiser la fiscalité, disposer de revenus ou de capitaux à court terme, préparer sa retraite dans une stratégie à long terme, acquérir une nouvelle résidence principale, acquérir une maison de campagne et soulignent qu’ils ne sont pas limités à l’optimisation fiscale.

Ils affirment que leur objectif principal était d’investir dans l’acquisition d’un bien pérenne qui produirait lui-même un revenu complémentaire pendant toute leur vie et au-delà pour leurs ayants droit tout en limitant la pression fiscale.

Ils déclarent qu’aucun de ces objectifs n’a été atteint.

Ils soutiennent que la réalisation effective du montage sécurisé de la société Cincinnatus n’était pas soumise à un quelconque aléa qu’ils auraient connu et accepté, la société ayant été choisie parce qu’elle intervenait à tous les stades de l’opération envisagée et fournissait une solution « clé en mains ».

Ils rappellent qu’elle adressait elle-même aux investisseurs les factures de la société Sogecif, leur demandait de les signer et les adressait à la banque, les assistant donc en permanence ce qu’elle reconnaît.

Ils indiquent n’avoir jamais été informés de l’intervention de la société Vestalis, ne connaissant que la société Cincinnatus qui leur a recommandé l’achat de ces biens et le groupe Financière Barbatre qui les leur a vendus.

Ils déclarent avoir ignoré que la société était l’agent commercial du groupe L… et, donc en conflit d’intérêts, eux-mêmes pensant qu’elle était leur conseil.

Ils relèvent qu’aucune pièce fournie par elle ne mentionne que le programme recommandé par elle pourrait faire l’objet d’un retard très substantiel compte tenu de l’état d’avancement du dossier et, surtout, que le bien livrable dans les 12 mois n’en était qu’à l’état de simple projet et qu’il ne faisait pas même l’objet d’un dépôt de permis de construire.

Ils affirment que, le sachant, ils n’auraient pas investi.

Ils concluent qu’il appartenait à la société Cincinnatus, qui était leur seul interlocuteur tant avant qu’après l’acquisition, de les conseiller, de les assister et surtout de les alerter sur le fait que les travaux n’étaient toujours pas entamés à la date prévue pour la livraison de leur bien, fait dont ils n’ont pu avoir conscience à l’époque puisque les premiers loyers leur ont été payés avant le début des travaux, précisément dans le but de ne pas attirer leur attention sur la gravité de la situation.

Ils soutiennent que l’objectif était irréalisable et déclarent que la défiscalisation n’était pas leur seul objectif.

Ils affirment, enfin, que les factures émises sont irrégulières, ne répondant pas exigences légales car s’agissant de demandes d’acomptes sur papier libre, non datées.

Ils concluent qu’elles sont, en application des articles 242 nonies et 242 nonies A de l’annexe II du code général des impôts, sans valeur, les factures devant comporter une date d’émission, le descriptif poste par poste de la prestation fournie et de nombreuses autres précisions.

Ils précisent que l’administration fiscale l’a constaté lors des contrôles subis par un autre copropriétaire.

Ils en concluent que la société n’aurait pas dû les inviter à les payer.

Ils invoquent la responsabilité de la Scp notariale.

Ils exposent qu’elle a eu à connaître de tous les aspects de l’opération immobilière mise en place par M. L… au travers de ses différentes sociétés.

Ils indiquent que c’est par son ministère qu’a été formalisée la vente initiale du château d’Abondant à la société Financière Barbatre le 26 décembre 2002.

Ils indiquent, également, que c’est Maître A… qui a procédé à l’élaboration du règlement de copropriété et à la répartition des lots et qui a ensuite procédé à la vente de ces lots, notamment celui dont la Sci BRC Investissement est devenue propriétaire.

Ils indiquent, en outre, que c’est ce même notaire qui a établi les actes de prêt entre les acquéreurs des lots et le Crédit mutuel de Beaune.

Ils en concluent que la Scp avait parfaitement connaissance de la totalité de l’opération mise en 'uvre par M. L… et de sa nature réelle, soit l’acquisition d’un bien à l’état de ruine qu’il convenait de reconstruire au moyen de travaux financés par un emprunt important afin de constituer des appartements destinés à l’habitation principale dans le cadre d’une résidence hôtelière.

Ils lui reprochent un défaut de précaution et de conseil.

Ils affirment que le notaire aurait dû constater qu’il était en présence d’une vente en état futur d’achèvement qui aurait nécessité au profit des investisseurs la mise en place de garanties similaires à celles offertes par la législation applicable à ce type de projet, notamment la garantie d’achèvement des travaux prévue par les articles R 261-17 du code de la construction et de l’habitation et le règlement progressif des travaux prévu par l’article R 261-14 du même code.

Ils estiment qu’il avait, comme la société Cincinnatus, une connaissance totale des opérations mises en 'uvre et des risques encourus par les investisseurs.

Ils soutiennent qu’il existait une obligation de conseil de Maître A… à leur égard et qu’il aurait dû non seulement les mettre en garde contre les risques encourus du fait d’un paiement anticipé des travaux de construction de l’immeuble mais également mettre en place des garanties afin que la banque ne verse les fonds prêtés qu’au vu d’une attestation de l’architecte relative à l’état d’avancement des travaux.

Ils estiment qu’il est d’autant plus fautif qu’il n’a vu aucune des parties au moment de la signature des actes de vente., toutes étant représentées par des clercs de l’étude.

Ils considèrent qu’en choisissant de confier l’affaire à un notaire de Nice, M. L… s’assurait qu’aucun acquéreur ne pourrait poser de questions ou remettre en cause l’économie de l’opération Château d’Abondant.

Ils affirment, toutefois, qu’il appartenait au notaire de mettre en garde les investisseurs contre les risques évidents d’une acquisition dont le prix était relativement modique mais les travaux de réhabilitation considérables.

Ils déclarent qu’en présence d’un montage atypique, le notaire n’aurait pas dû procéder à une vente classique sans envisager la mise en place d’un mécanisme calqué sur celui de la vente en état futur d’achèvement, Vefa, assurant à l’acquéreur, qui n’était pas assisté d’un avocat ou d’un notaire, que l’emprunt contracté servirait au financement de travaux de reconstruction.

En réponse à la Scp, ils rappellent que la promesse de vente signée par l’intermédiaire de la société Cincinnatus engageait exclusivement le vendeur et pas eux contrairement à un compromis de vente et qu’aucune indemnité d’immobilisation n’était prévue.

Ils en concluent qu’ils n’étaient pas obligés d’acquérir et le notaire était débiteur d’un devoir de conseil qu’il reconnait ne pas avoir exercé nonobstant les risques inhérents à l’opération envisagée.

Ils lui reprochent de n’avoir pas mis en place une garantie d’achèvement.

Ils rappellent l’importance des travaux et estiment qu’il lui appartenait de prévoir que les acomptes sur travaux ne pourraient être payés qu’après une vérification du bon accomplissement de chaque étape du processus de réhabilitation de l’immeuble.

Ils affirment qu’il pouvait juridiquement, eu égard aux particularités de l’opération, prévoir une libération des sommes empruntées pour procéder aux travaux en fonction d’un rapport circonstancié de l’architecte concernant l’état d’avancement de la construction.

Ils estiment sans incidence que les sommes prêtées par la banque n’aient pas transité par l’étude.

Ils affirment, en outre, qu’il ne pouvait ignorer que les investisseurs ne se déplaceraient pas pour procéder à des vérifications techniques et qu’il aurait dû leur conseiller de surveiller personnellement l’évolution du chantier et de ne payer les acomptes sur travaux réclamés, qu’après vérification approfondie de la réalisation des travaux.

Ils indiquent que la cour n’a pas, le 9 février 2017, condamné le notaire rédacteur car aucune réclamation n’avait été formée à son encontre par les investisseurs, seul le conseil en gestion de patrimoine ayant mis en cause le notaire.

Ils font valoir que, dans tous les litiges relatifs à la société Financière Barbatre, les notaires ont systématiquement été condamnés en raison du non-respect de leur devoir de conseil.

Ils ajoutent que le notaire ne s’est pas contenté d’établir un acte de cession de droits immobiliers mais qu’il a également établi l’acte de prêt des fonds destinés à entreprendre les travaux ce qui démontre qu’il connaissait l’objet de l’opération.

Il se prévalent d’arrêts ayant reproché au notaire de ne pas avoir attiré l’attention sur l’opportunité de contracter sous le régime de la Vefa alors que le projet immobilier était également conduit sous le bénéfice de la loi Malraux sur la défiscalisation d’une partie des travaux de réhabilitation de monuments historiques.

Ils estiment que les opérations la Grange Le Roy, O… et Résidence des Ducs de Saint Aignan sont identiques ou comparables et les arrêts prononcés transposables à la présente espèce.

En réponse à la Scp, ils rappellent qu’ils ont investi parmi les premiers et, donc, qu’à l’époque, le taux de vente des lots était tout aussi incertain.

Ils soulignent qu’en l’espèce, d’autres éléments fondamentaux, comme l’absence de permis de construire, leur ont été cachés par le notaire.

Ils concluent qu’en ne prenant pas toutes les précautions utiles afin de garantir à l’acquéreur la bonne utilisation des fonds prêtés et en ne remplissant pas son obligation de conseil, l’étude notariale a engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil.

Les appelants invoquent leur préjudice.

Ils affirment que s’ils avaient été informés que l’opération clé en mains prétendument sûre et garantie qui leur était proposée était en réalité mise en 'uvre par un groupe dépourvu d’expérience en ce domaine et qui ne disposait pas d’un permis de construire susceptible de faire espérer la mise en 'uvre des travaux dans les délais annoncés, ils n’auraient pas souscrit à cet investissement et se seraient tournés vers des produits plus sûrs.

Ils reprochent au tribunal d’avoir retenu un faible pourcentage de perte de chance.

Ils affirment que leur objectif premier était l’acquisition d’un bien immobilier susceptible de générer des loyers et des avantages fiscaux, affirment qu’ils sont des pères et des mères de familles, soucieux de constituer un patrimoine pérenne pour compléter à moyen terme leurs retraites et soutiennent qu’informés des éléments ci-dessus, ils n’auraient pas souscrit.

Ils estiment leur perte de chance à 90 %.

Ils ajoutent que la plupart des préjudices invoqués par eux ne s’analysent pas comme une simple perte de chance mais comme des pertes nettes puisque les circonstances de l’opération litigieuse excluaient d’office toute possibilité pour les investisseurs d’aboutir au résultat escompté.

Ils rappellent que l’entier préjudice doit être réparé et, citant un arrêt de cette cour en date du 24 mars 2017, que « la perte financière doit être appréhendée dans sa globalité » soit le prêt de financement des travaux, le prêt de financement du foncier et les frais annexes.

Ils observent qu’elle a même précisé que ces sommes auraient pu générer un rendement de 2 % et qu’en l’espèce, la présente chambre a uniquement soustrait la valeur résiduelle du lot et les dégrèvements fiscaux dont avaient bénéficié les investisseurs.

A cet égard, ils rappellent que la société Cincinnatus a elle-même calculé ce dégrèvement dans le bilan patrimonial qu’elle leur a remis soit de 86 254 euros sur 15 ans.

Ils réitèrent que ce sont donc bien les conseils de la société Cincinnatus qui n’a d’ailleurs pas proposé d’autres choix d’investissements, qui sont à l’origine du préjudice subi.

Concernant la perte foncière et immobilière, ils déclarent avoir déboursé la somme de 175 740 euros qui aurait dû être celle des appartements en janvier 2005, à la date prévue pour la livraison du château après reconstruction.

Les époux exposent qu’ils se sont endettés, au travers de la Sci, pour acquérir un appartement d’une valeur marchande au moins égale à ce montant. Ils font donc état non d’une perte de gain escompté mais d’une perte effective.

Ils indiquent que l’état du château est resté le même entre leur achat et la liquidation des sociétés du groupe Financière Barbatre et estiment que c’est à l’échelle de l’ensemble du château que doit s’apprécier l’ampleur des travaux à réaliser.

Ils précisent que l’ensemble des investisseurs s’est vu proposer une offre de rachat de leur bien par un promoteur et ils ont collectivement accepté de vendre leurs lots le fin 2014, début 2015.

Ils indiquent que la Sci BRC Investissement a, ainsi, cédé son lot au prix de 32 647 euros soit avec une perte nette de 143 093 euros.

Ils ajoutent que la valeur du bien se serait accrue avec le temps et, sur une base minimale équivalente à la variation de l’indice du coût de la construction, invoquent une progression de 30 % depuis son acquisition il y a 15 ans.

Sur la base d’un rendement annuel de 2 %, ils réclament le paiement d’une somme supplémentaire de 52 722 euros.

Ils ajoutent les intérêts d’emprunts payés soit 110 530 euros qui auraient dû être financés par les loyers.

Ils considèrent que cette somme leur aurait rapporté au minimum 2 % par an soit 33 000 euros sur 15 ans.

En réponse à la société, ils font valoir que le système en place ne prévoyait pas la déduction des intérêts de leurs revenus.

Ils invoquent les loyers impayés jusqu’à la liquidation de la société soit 7 280 euros qui ne lui seront jamais payés faute d’actifs.

Ils réclament également le paiement des loyers perdus du 1er janvier 2007 jusqu’à ce jour soit 60 381,39 euros compte tenu de l’indexation et, jusqu’au terme du bail, 79 705 euros.

Ils rappellent que la société avait présenté ces loyers comme un revenu assuré et soulignent que l’article 1149 du code civil permet d’indemniser «'le gain dont il a été privé'». Ils en concluent que les arrêts invoqués par la société Cincinnatus sur la perte de gains en matière de franchise ne sont pas transposables.

Ils invoquent également les loyers à venir à l’issue de la période de location de 11 ans et 9 mois qui auraient généré une somme minimale de 9 000 euros par an, soit un minimum de 90 000 euros au cours des dix années suivant la fin du bail.

Ils estiment qu’il ne s’agit pas d’un préjudice hypothétique mais d’une perte indiscutable dans son principe qui participe du préjudice global et qui est inférieure au préjudice réel puisque qu’elle ne correspond qu’à 10 ans de loyers.

Ils évaluent forfaitairement les taxes foncières, les frais de conseil et les charges de copropriété que le requérant a payées à l’association syndicale libre pour le gardiennage du bien et les frais de protection du site.

Ils évaluent donc le préjudice à la somme de 422 796 euros.

Les époux excipent d’un préjudice moral consécutif à la privation de leur appartement, de leurs loyers et à l’obligation de consacrer leurs revenus à des remboursements importants qui n’auraient pas dû être à leur charge.

Aux termes de ses écritures précitées, la société Cincinnatus rappelle divers arrêts prononcés par la cour d’appel de Montpellier le 17 janvier 2012 et la cour d’appel de Paris le 21 mars 2013 aux termes desquels les éléments défavorables ayant affecté les programmes du groupe Financière Barbatre ne sont apparus qu’après le 4ème trimestre 2006.

Elle expose qu’elle a été mandatée par la société Vestalis, chargée de la commercialisation du programme, en qualité d’agent commercial et que, dans le cadre de sa mission de conseil en gestion de patrimoine, elle a proposé aux époux X… d’investir dans le programme.

Elle indique qu’elle a, au préalable, procédé à l’étude de leur situation personnelle comportant notamment une analyse de leur situation fiscale et de leur stratégie patrimoniale étant précisé que 49 % de leurs revenus étaient imposés dans la tranche la plus élevée du barème.

Elle détaille le projet d’investissement, l’économie fiscale réalisée en 2003 et les premières difficultés de la société Sogecif apparues en 2004 qui l’ont amenée à déconseiller à ses clients, dont les appelants, de payer le second appel de fonds pour les travaux, 53 144 euros ht.

La société soutient que les demandes sont irrecevables.

Elle conteste tout lien contractuel avec les appelants.

Elle fait valoir qu’elle n’est pas signataire et n’est pas intervenue aux contrats à l’origine du préjudice invoqué soit le « compromis de vente » et la vente, les contrats de travaux et le contrat de location.

Elle expose que le programme litigieux était commercialisé à titre principal par la société Vestalis, avec pouvoir de subdélégation, que, dans le cadre de cette faculté, la société Vestalis lui a confié un mandat d’agent commercial pour la commercialisation dudit programme et qu’elle a commercialisé le programme auprès de ses partenaires disposant d’un portefeuille de clients susceptibles d’être intéressés par de tels investissements.

Elle en conclut que les appelants ont décidé de participer au programme d’investissement commercialisé par Vestalis et qu’elle est intervenue en qualité de simple indicateur entre le commercialisateur (Vestalis) et les clients des conseils en gestion de patrimoine de son réseau, elle-même étant rémunérée par le commercialisateur en qualité d’agent commercial de celui-ci.

Elle affirme que c’est en relevant l’absence de participation du conseil en gestion de patrimoine à ce schéma contractuel que la cour d’appel de Paris, dans ses 5 arrêts rendus le 21 mars 2013, a pu exclure la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine dans les difficultés rencontrées par des investisseurs à l’occasion de la réhabilitation d’un immeuble par la société Financière Barbatre.

Elle ajoute que les appelants n’ont pas attrait les liquidateurs des sociétés impliquées dans le programme de réhabilitation immobilière litigieux et ne contestent pas la validité des contrats de vente, de travaux et de location conclus avec les sociétés du groupe Financière Barbatre.

Elle conclut donc, en l’absence de relation contractuelle, au rejet des demandes formées au titre de l’article 1134 du code civil.

Elle soutient que l’action contractuelle est prescrite.

Elle affirme que le fait générateur de responsabilité est à rechercher précisément dans les préconisations formulées et les conseils prodigués à l’occasion et préalablement à la réalisation de l’investissement litigieux et notamment au terme du rapport établi à l’occasion de l’étude patrimoniale en date du 12 novembre 2003.

Elle rappelle que l’action a été initiée le 17 juin 2013 soit près de 10 ans plus tard.

Elle s’oppose à toute condamnation solidaire en l’absence de tout engagement qui aurait été contracté solidairement par les codéfendeurs à leur égard et de toute solidarité de plein droit par application d’une loi.

Subsidiairement, elle conteste toute faute.

Elle rappelle que le conseil en gestion de patrimoine est tenu d’une obligation de moyen.

Concernant ses obligations d’information et de conseil préalables à l’investissement, elle affirme qu’elle s’est informée préalablement à la commercialisation du programme et à la signature du mandat de commercialisation entre la société Vestalis et elle-même.

Elle expose que son co-gérant a rencontré à plusieurs reprises M. L… et visité le dernier programme que celui-ci avait mené à terme, la « Résidence Hôtelière des Ducs de Chevreuse », qui était alors sa vitrine commerciale et pour laquelle l’ensemble des opérateurs du secteur s’accordaient pour en donner une très bonne appréciation.

Elle ajoute qu’elle avait au surplus été assurée, préalablement à la signature de l’acte de vente, de la livraison du programme par le promoteur et n’avait connaissance, à cette date, d’aucun indice ou circonstance qui aurait dû l’amener à mettre en doute un tel engagement.

Elle soutient qu’aucune circonstance intrinsèque (tenant notamment à la nature du programme) ou extrinsèque (tenant notamment aux liens existants entre les opérateurs du programme) n’était de nature à en remettre en cause sa viabilité ou son sérieux et se prévaut d’un article du magazine Investissements Conseils en novembre 2002.

Elle indique que le fichier des personnes interdites de gestion n’est pas en accès libre et estime que la seule circonstance que la gestion des sociétés du groupe soit assurée par des membres de la famille de M. L… n’était ni de nature, ni suffisante à exclure l’opportunité d’un tel investissement, compte tenu en particulier des programmes immobiliers déjà exécutés par les sociétés du groupe.

Elle ajoute que cette interdiction de gérer au moment où l’investissement a été proposé n’est pas démontrée ainsi que l’a jugé la cour d’appel de Paris le 21 mars 2013.

Elle affirme également que ses investigations menées à l’époque, afin de s’assurer de la bonne santé financière des sociétés du Groupe Barbatre, n’ont pas permis d’identifier un quelconque risque.

Elle se prévaut de l’avis d’un expert sollicité dans le cadre de la procédure qui a analysé la situation financière des sociétés du groupe sur la période litigieuse et qui établit l’absence de signe d’alerte.

Elle excipe de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 17 janvier 2012 relatif à un investissement de juin 2004, des arrêts précités de la cour d’appel de Paris et d’un arrêt de la cour d’appel de Colmar concernant un investissement réalisé en 2006.

Elle infère de ces décisions que jusqu’à fin 2006, date des premiers retards de loyer, il n’existait aucune circonstance défavorable susceptible d’alerter les conseils en gestion de patrimoine commercialisant les programmes du groupe Financière Barbatre.

Elle estime non transposables les arrêts produits par les appelants notamment celui de la Cour de cassation du 17 février 2015 qui concernait une autre opération et une autre société chargée de la réalisation des travaux de réhabilitation qui se trouvait déjà en redressement judiciaire avant même la signature de l’acte de vente.

Elle souligne que l’expert mandaté par elle a expliqué les pertes de la société Financière Barbatre en 2002 et 2003 par 'une dotation aux amortissements d’un montant important et relevé que la société Sogecif disposait de capitaux propres importants et n’avait plus aucune dette vis-à-vis des établissements financiers.

Elle rappelle sa conclusion aux termes de laquelle l’analyse des comptes des exercices clos les 31 août 2002 et 31 août 2003 ne permettait pas à un investisseur de déceler des indices annonçant des difficultés financières pouvant conduire au dépôt de bilan.

Elle ajoute que, compte de la nature de l’activité exercée par elle, il n’est pas étonnant que la société Financière Barbatre ait connu des pertes au cours des premières années de démarrage du programme et ce, dans la mesure où elle avait investi des fonds importants pour l’acquisition des trois actifs immobiliers destinés à être revendus dans le cadre du programme « Résidence Châteaux» .

Elle affirme qu’elle s’était assurée que la société Financière Barbatre était entourée de professionnels compétents (notaire et avocat fiscaliste notamment) afin notamment de vérifier l’éligibilité du programme aux avantages fiscaux envisagés et sa sécurisation de ce programme.

Elle ajoute qu’en octobre 2003 soit préalablement à l’investissement, elle disposait d’un canal d’informations régulier mis en place avec les sociétés du groupe Barbatre afin de suivre le développement des programmes qu’elle commercialisait.

Elle en conclut qu’elle a rempli son obligation d’avoir à s’informer.

Elle estime normal que les travaux n’aient pas commencé, dans la mesure où, pour bénéficier du dispositif fiscal que les époux étaient venus rechercher, les investisseurs devaient être à l’initiative des travaux, au travers d’une ASL de sorte que seuls les investisseurs pouvaient, après acquisition du bien, initier les travaux.

Elle ajoute qu’en octobre 2003, soit quelques mois avant la réalisation de l’investissement des époux X…, le programme était déjà commercialisé à près de 70 %, ce qui pour tout professionnel normalement diligent constituait une relative garantie quant à ses chances de succès.

Elle en conclut que, préalablement à la commercialisation du programme, elle a mené les investigations nécessaires à lui permettre de porter une appréciation objective sur lui – qui bénéficiait d’une bonne appréciation des professionnels – qu’il n’apparaît nullement qu’en novembre 2003, il eût existé des circonstances de nature à douter de la capacité des opérateurs du programme à le mener à bien.

Elle affirme qu’elle a rempli son obligation de s’informer sur les capacités de l’investisseur préalablement à l’investissement.

Elle déclare que l’investissement projeté était adapté aux objectifs des époux X… d’optimiser leur fiscalité au titre de l’impôt sur le revenu tout en constituant un patrimoine pour leur retraite.

Elle excipe de l’étude patrimoniale réalisée.

Elle affirme qu’elle a rempli son obligation d’informer et de conseiller l’investisseur préalablement à l’investissement.

Elle déclare avoir informé les appelants des spécificités du placement au travers de l’étude qui précisait les exigences et obligations attachées à ce type de placement afin de s’inscrire dans les dispositifs fiscaux envisagés.

Elle indique que le bilan patrimonial contenait ainsi un prévisionnel des flux financiers sur la période et un prévisionnel de rentabilité de l’investissement, en prenant pour hypothèses, l’acquisition du foncier et des frais associés à hauteur de 39 105 euros et la réalisation des travaux de réhabilitation pour un coût estimé à 136'560 euros.

Elle souligne que la réalisation effective du prévisionnel demeurait soumise à l’aléa de tout investissement immobilier et, plus particulièrement, dans le cadre de rénovation d’immobilier ancien.

Elle considère que les époux X… ont accepté cet aléa en contrepartie des avantages fiscaux associés.

Elle souligne qu’elle a attiré leur attention sur la nécessité d’être à l’initiative des travaux pour prétendre au bénéfice des avantages fiscaux, les travaux devant être réalisés par les propriétaires au travers d’une ASL, spécialement constituée à cet effet.

Elle fait valoir qu’ils ont ainsi été rendus destinataires, par le biais de la remise de la documentation commerciale afférente au programme du Château d’Abondant, des statuts de l’ASL qui précisent sa mission.

Elle en conclut qu’ils ont été suffisamment informés des mécanismes de réalisation des travaux de réhabilitation.

Elle rappelle enfin que l’obligation de conseil ne s’applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous.

Elle ajoute que l’aléa du programme tenant à la commercialisation rapide a été purgé en amont de la réalisation de l’investissement des époux dans la mesure où, à cette époque, 70 % des lots du Château d’Abondant avaient déjà trouvé acquéreur.

Elle estime que l’arrêt de la Cour de cassation du 17 juin 2015, repris par le tribunal, est un arrêt d’espèce car non publié qui ne peut constituer un principe jurisprudentiel d’application générale afférent au contenu de l’obligation du conseil en gestion de patrimoine.

Elle fait également état de circonstances particulières, l’arrêt concernant un programme immobilier commercialisé par le groupe en 2006 soit quelques mois seulement avant sa mise en redressement judiciaire.

Elle déclare que les documents qu’elle a transmis aux époux correspondent à ceux communiqués dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier qui a écarté sa responsabilité.

Elle souligne qu’elle leur a remis le bilan patrimonial personnalisé des époux , l’ensemble des documents préparés par le Groupe Barbatre et destinés à présenter l’investissement et contenant notamment, la brochure de Financière Barbatre, la notice descriptive de la résidence hôtelière avec les plans des lots à acquérir, l’inventaire du mobilier, l’identification de tous les opérateurs de ce projet (promoteur, architecte, gestionnaire, notaire, commercial), un projet de bail commercial meublé accompagné d’une attestation de la société Résidence Châteaux, garantissant le paiement des loyers durant sa durée de 11 ans et 9 mois, le projet de contrat de réservation et l’énonciation des conditions et avantages fiscaux attachés à la loi sur les monuments historiques et au statut de loueur professionnel de meublé.

Elle affirme enfin que, dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt de cette cour de 2017, les informations données étaient moindres et souligne que M. et M^me X… ont bénéficié des déductions fiscales escomptées.

Elle rappelle que l’intérêt du programme résidait précisément dans ce niveau élevé de travaux permettant un gain fiscal significatif.

Elle conclut qu'«'au vu de l’engagement de paiement de loyer consenti par l’exploitant et garanti par le promoteur du programme, il n’était pas illégitime de considérer à cette époque que le schéma bénéficiait d’une sécurité non négligeable au-delà des risques attachés à toute opération de réhabilitation immobilière'».

Elle estime qu’au regard de l’ensemble de la documentation remise par elle aux époux préalablement à leur décision de réaliser l’investissement litigieux, elle a parfaitement accompli sa mission de conseil.

Elle souligne que le montage juridique était, au cas présent, parfaitement réalisable et conforme à la réglementation en vigueur, les époux ayant par ailleurs bénéficié de l’intégralité des déductions fiscales afférentes au montage juridique proposé.

Concernant les obligations d’information, de conseil et d’assistance postérieurement à l’investissement, elle affirme que, commercialisant le programme jusqu’en 2004, elle s’est régulièrement tenue informée de l’évolution de l’avancement du programme de travaux et recevait les informations requises du Groupe Barbatre.

Elle estime que les difficultés rencontrées en 2003 pour l’obtention du permis de construire n’étaient pas encore de nature à remettre en cause la viabilité du programme, sa faisabilité, ou même sa livraison à l’échéance, compte tenu de la date prévisionnelle de livraison arrêtée plus d’une année plus tard et du fait que certains travaux ne requéraient pas ce permis.

Elle affirme en outre que les appelants n’établissent pas que les factures de travaux aient transité par elle et déclare qu’en tout état de cause, les paiements relevaient de leur seule responsabilité.

Elle ajoute qu’il n’existait pas en 2003, date de paiement du premier appel de fonds, de circonstance de nature à inquiéter les professionnels, les retards sur le permis de construire étant usuels pour de tels programmes, les délais paraissaient encore compatibles avec la date prévisionnelle de livraison et aucune circonstance n’étant de nature à alerter les professionnels.

Elle souligne qu’à compter de l’automne 2004, elle a conseillé à ses clients, dont les appelants, de ne pas honorer les appels de fonds.

Elle affirme qu’ils ont malgré cela fait le choix d’honorer deux appels de fonds complémentaires en décembre 2004 et en décembre 2005.

La société conclut donc qu’elle n’a commis aucune faute.

Infiniment subsidiairement, elle réfute tout préjudice indemnisable.

Elle rappelle qu’il appartient aux appelants de rapporter la preuve de l’étendue de leur préjudice et estime cette preuve non rapportée.

Elle leur reproche de ne pas produire les avis d’imposition afférents aux exercices fiscaux ayant bénéficié des déductions fiscales attachées à l’opération litigieuse ni les justificatifs au titre des intérêts d’emprunt qu’ils ont également déduits de leur revenu imposable.

Elle invoque également l’absence de lien entre ses prétendus manquements et le préjudice invoqué.

Elle soutient à cet égard qu’en sollicitant l’indemnisation de la perte de chance de pouvoir bénéficier d’un bien à l’état de rénovation conforme à ce qui était envisagé, ils reconnaissent implicitement qu’ils auraient procédé à l’investissement concerné, quand bien même ils auraient bénéficié de l’ensemble des informations et conseils dont ils estiment avoir été privés.

Elle soutient également que cette revendication démontre que le préjudice invoqué découle directement et exclusivement de la défaillance des sociétés du groupe Financière Barbatre.

Elle fait valoir que le conseil en gestion de patrimoine ne saurait en aucun cas être tenu responsable de tels préjudices dans la mesure où il ne répond légalement que des conseils qu’il prodigue et excipe des arrêts précités de la cour d’appel de Paris et d’un arrêt de la même cour du 7 mai 2015.

Infiniment subsidiairement, elle rappelle que le préjudice résultant d’un manquement à une obligation d’information et de conseil s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non par une perte d’une chance d’obtenir les gains attendus.

Elle fait grief aux époux de réclamer l’ensemble des sommes investies dans le programme immobilier litigieux (perte foncière, perte de loyers, travaux, et intérêts d’emprunt), mais également les gains de loyers escomptés dans le cadre de l’exploitation de la résidence par la société Résidence Châteaux alors que ces préjudices ne sont pas indemnisables au titre de la perte de chance et sont sans lien avec l’éventuelle faute qu’elle a commise.

Elle ajoute qu’ils ne déduisent pas des sommes réclamées les gains fiscaux qu’ils ont réalisés (au titre des travaux et des intérêts d’emprunt).

Concernant la perte foncière et immobilière, elle estime qu’ils demandent l’indemnisation de la perte d’un gain escompté, impossible.

Elle leur fait grief également de réclamer des intérêts d’emprunt qu’ils déduits de leurs revenus imposables.

Elle ajoute qu’ils ne justifient pas de l’avancement du chantier postérieurement à la mise en redressement judiciaire de la société Sogecif et n’indiquent pas le montant des travaux de finition à régler pour permettre l’achèvement de l’ouvrage.

Elle estime que seul ce montant constituerait un préjudice.

Concernant les loyers escomptés, elle fait valoir qu’ils réclament l’indemnisation d’un préjudice résultant des pertes de gains escomptés et qualifie ces préjudices ces préjudices d’hypothétiques.

Elle fait en outre valoir qu’en ne produisant pas leur avis d’imposition au titre des exercices fiscaux concernés, ils ne rapportent pas la preuve de l’étendue de leur dommage.

Elle expose également que si le préjudice effectivement subi est établi, il convient de l’affecter d’un pourcentage correspondant à la perte de chance.

Elle leur fait grief de ne pas exposer clairement l’information ou le conseil dont ils auraient été privés et de ne pas démontrer dans quelle mesure, en présence d’une information plus complète, ils auraient pris la décision de ne pas réaliser l’investissement litigieux et rappelle qu’il leur incombe de rapporter cette preuve.

Elle conteste la transposition de la motivation de l’arrêt du 17 juin 2015 compte tenu de ses observations ci-dessus et l’application du pourcentage retenu dans l’arrêt du 24 mars 2017, 66 %, au regard des circonstances et toute référence à l’arrêt du 9 février 2017.

Elle fait valoir qu’ils ne démontrent pas en quoi les informations dont ils se plaignent qui leur auraient été tues auraient été de nature à leur faire renoncer à leur investissement, compte tenu de leurs objectifs.

Elle affirme qu’ils étaient désireux d’investir afin de bénéficier des fortes déductions fiscales.

Elle invoque la date de l’acquisition, en toute fin d’année fiscale et les indications du bilan patrimonial.

Elle en conclut que, même informés plus complètement des aléas de ce type de programme, ils auraient contracté pour bénéficier de fortes déductions fiscales autorisées par ce programme et dont elle rappelle qu’il était particulièrement attractif car ces types de programme sont rares au regard des conditions imposées par le législateur.

Elle sollicite enfin la prise en compte la valeur du bien au moment de sa revente, des économies fiscales réalisées y compris au titre des intérêts d’emprunt et des loyers perçus.

Aux termes de ses écritures précitées, la société N… en qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de la Scp notariale observe que ni le vendeur ni l’entreprise générale n’ont été attraits dans la procédure alors que, selon elle, les manquements de la société Sogecif sont seuls à l’origine du préjudice.

Elle estime qu’à défaut d’admission de leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société, ils ne pourraient agir contre elle.

Elle affirme qu’avant son intervention, les parties avaient échangé leur consentement sur la chose et sur le prix et, donc, que la vente était parfaite et les appelants tenus par la promesse.

Elle en conclut que son devoir de conseil ne pouvait plus s’exercer.

Elle ajoute que seul le prix du foncier a transité par l’étude.

Enfin, elle indique que les appelants étaient régulièrement assistés par leur conseiller en gestion de patrimoine.

L’intervenante conteste toute faute de la Scp.

Elle réfute le reproche tiré de l’absence de recours au mécanisme de la Vefa, inapplicable car ne s’agissant pas de la vente d’un immeuble à construire et le régime de vente en état futur de rénovation ayant été créé en 2006.

Elle ajoute, citant l’article 156 du code général des impôts, que le régime de la Vefa n’est pas compatible avec les dispositions relatives aux monuments historiques qui permettent la défiscalisation.

Elle expose que cet article exige que les dépenses de travaux soient réalisées sur « des locaux d’habitation par leur propriétaire et à leur initiative » alors qu’en matière de Vefa, les travaux sont à la charge du vendeur.

Elle affirme que l’opération ne peut, d’un point de vue juridique, être critiquée, le bien étant éligible au régime fiscal recherché et vendu en l’état aux investisseurs à charge pour ceux-ci d’effectuer les travaux de réhabilitation.

Elle estime que les difficultés rencontrées par les appelants ne sont exclusivement que la conséquence de la double défaillance de l’entreprise générale dans l’exécution de sa mission et des copropriétaires dans la surveillance des travaux.

Elle conteste que le régime de la Vefa ait pu être «'calqué'» sur l’opération, les travaux étant, en l’espèce, à la charge des acquéreurs et non des vendeurs et la garantie d’achèvement qui doit permettre aux acquéreurs de s’assurer de la défaillance du vendeur dans l’exécution des travaux n’ayant aucun intérêt, les copropriétaires n’allant pas s’assurer pour leur propre éventuelle défaillance.

Elle réfute le reproche tiré de l’absence de mise en garde.

Elle rappelle que le dispositif consiste à investir dans un bien immobilier inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques pour lequel d’importants travaux de réhabilitation sont à réaliser et estime le risque identique à celui encouru par un propriétaire qui ferait exécuter d’importants travaux dans son immeuble.

Elle estime que les difficultés des appelants sont exclusivement la conséquence de l’absence de contrôle de ceux-ci dans la bonne exécution des travaux et leur reproche de vouloir transformer le notaire en débiteur de substitution et de lui faire supporter les conséquences financières de leurs propres errements.

Elle souligne que l’écart entre le prix du foncier et le coût des travaux constitue justement le motif de l’investissement car permettant une opération fiscalement très intéressante dans la mesure où seuls les travaux donnent droits à déduction.

Elle affirme que les décisions invoquées par les époux et la Sci ne sont pas transposables compte tenu du rôle de la Scp notariale, de la charge des travaux, de l’absence de passage par l’étude des fonds destinés aux travaux et du fort taux de commercialisation des lots.

Elle conteste tout préjudice.

Elle reproche aux appelants de demander plus que l’avantage qu’ils auraient pu retirer de l’opération.

Concernant les intérêts d’emprunts, elle leur fait grief de prétendre au remboursement des intérêts d’emprunt tout en sollicitant la prise en charge d’un préjudice locatif alors qu’ils auraient, si l’opération avait été menée jusqu’à son terme, perçu des revenus fonciers mais dû, en contrepartie, s’acquitter desdits intérêts.

Concernant les loyers, elle affirme que le produit de la location aurait dégagé des revenus fonciers qui seraient venus augmenter leur IRPP et demande la prise en compte de l’impôt supplémentaire et les charges de copropriété qu’auraient dû payer les époux.

Concernant le prix de vente et les travaux, elle fait valoir, citant des arrêts, que la restitution du prix de vente ne peut constituer un préjudice indemnisable en ce qu’elle est dirigée à l’encontre du notaire.

Elle souligne que les fonds devant financer les travaux n’ont pas transité par les comptes de l’office notarial et en infère que si une discordance était constatée entre l’état actuel d’avancement des travaux et les règlements effectués, seule la responsabilité des époux X… et/ou de la société Cincinnatus pourrait être recherchée.

Elle réfute tout préjudice moral.

Elle observe que la somme réclamée correspond à 3 fois le montant total de l’opération (Foncier + travaux) et fait état d’un enrichissement sans cause.

Elle soutient que la faute prétendue n’aurait généré qu’une perte de chance, qui en l’espèce est égale à zéro, l’acquéreur étant seulement préoccupé par le gain fiscal projeté et n’ayant, quelque soit le conseil donné, jamais tendance à renoncer à son acquisition.

Elle affirme que la procédure a été initiée à l’encontre de la Scp avec une particulière légèreté et lui cause un préjudice moral et matériel certain dans la mesure où la compétence professionnelle de l’un de ses associés, en l’occurrence Maître A…, se trouve gravement et injustement mise en cause.

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Sur la nature de la responsabilité invoquée de la société Cincinnatus

Considérant que la société Cincinnatus n’était pas partie aux contrats de vente, de location et de travaux'; qu’elle a, elle-même, conclu une «'convention de partenariat'» avec la société Vestalis – dont le siège est situé à la même adresse que celui de la société Financière Barbatre – aux termes de laquelle celle-ci la charge de distribuer les produits immobiliers du Groupe La Financière Barbatre moyennant, au titre du programme Abondant, une rémunération de 9 %';

Mais considérant que cette qualité d’agent commercial de la société Vestalis n’apparait sur aucun document émanant de la société Cincinnatus adressé aux appelants’étant observé qu’un tel document leur aurait permis de constater que la société Cincinnatus lui proposait, dans le cadre de son bilan patrimonial, de souscrire à un programme qu’elle était chargée de commercialiser';

Considérant que la société Cincinnatus a établi l’étude personnalisée aux termes de laquelle elle a conseillé aux époux X… de s’engager dans l’opération'; qu’elle est intervenue en qualité de conseil en patrimoine';

Considérant que les appelants justifient donc d’une relation contractuelle avec la société Cincinnatus dont la responsabilité doit dès lors être appréciée sur un fondement contractuel';

Sur la prescription

Considérant qu’aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivant par cinq ans «'à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer'»';

Considérant que la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court donc qu’à compter de la réalisation du dommage’ou de la date à laquelle il s’est révélé à la victime ;

Considérant que les époux et la Sci n’ont pas eu connaissance du dommage avant la liquidation judiciaire des sociétés du groupe Financière Barbatre, le 1er avril 2008';

Considérant que la date de remise de l’étude personnalisée ne peut donc constituer le point de départ de la prescription';

Considérant, par conséquent, qu’au regard de la loi du 17 juin 2008 et de ses dispositions transitoires, les demandes de la Sci BRC Investissement et des époux X… n’étaient pas prescrites lorsqu’ils ont assigné, les 14 et 17 juin 2013, la société Cincinnatus';

Sur les manquements reprochés à la société Cincinnatus

Considérant que le conseil en gestion de patrimoine n’est pas tenu de garantir à son client la rentabilité à long terme du placement choisi ou de le prémunir de tout aléa financier';

Considérant, toutefois, que, tenu de son obligation de conseil et d’information à l’égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l’opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ses conditions ;

Considérant que, dans le bilan remis à M. et M^me X…, la société Cincinnatus leur a conseillé d’investir dans l’opération du Château d’Abondant';

Considérant que la présentation de l’opération conseillée se conclut ainsi : « Vous allez disposer d’une sécurité totale sur votre investissement … votre montage sera totalement sécurisé … »';

Considérant qu’ayant l’ambition de proposer à son client un montage «'totalement sécurisé'», la société Cincinnatus devait s’imposer une rigueur et une vigilance particulière sur les tenants et aboutissants de l’opération';

Considérant, de même, qu’en soulignant que M. et M^me X… allaient disposer d’une «'sécurité totale'», la société Cincinnatus n’a émis aucune réserve sur l’existence d’un éventuel aléa';

Considérant que, comme l’a relevé le tribunal, le bilan effectué par la société de conseil en gestion de patrimoine comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l’engagement financier de l’offre faite aux appelants, présentant avec clarté la ventilation entre le coût du bien acquis en l’état et le coût des travaux, dont il ressort avec évidence qu’ils constituent l’essentiel du prix, et détaillant le budget prévisionnel des travaux';

Considérant, toutefois, comme il l’a également relevé, qu’il présente de manière tout à fait générale l’investissement immobilier lui-même, sans renseignements particuliers sur les sociétés intervenantes';

Considérant que cette présentation ne comporte aucune explication sur l’opération de restauration immobilière elle-même, notamment les conditions nécessaires à l 'exécution des travaux, comme la formation d’une ASL regroupant les copropriétaires, seule habilitée à solliciter l’obtention du permis de construire ; que la seule mention, au titre des obligations de l’investisseur selon laquelle « L’opération de restauration doit être à l’initiative des copropriétaires » n’est pas de nature à informer suffisamment l’investisseur, auquel est présenté un investissement « clé en main » sécurisé';

Considérant que la société Cincinnatus n’a procédé, dans ce bilan, à aucune étude de l’opération conseillée';

Considérant que cette présentation ne comprend aucune précision sur les conditions auxquelles le succès de l’opération était subordonné ou sur les risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions alors que celle-ci supposait la réhabilitation complète de l’immeuble ;

Considérant, notamment, que M. et M^me X… et la Sci BRC Investissement n’ont reçu aucune information sur leurs obligations et les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l’inexécution de ceux-ci, alors que la date de fin de chantier est expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus et qu’il est en particulier précisé que le bail débutera «'obligatoirement'» le 15 janvier 2005 ;

Considérant qu’alors que l’économie du projet supposait donc l’achèvement des travaux et la réhabilitation complète de l’immeuble au plus tard le 15 janvier 2005, il appartenait au conseil en gestion de patrimoine, tenu à une obligation de conseil, d’informer les appelants sur les risques encourus du fait des aléas susceptibles d’être rencontrés dans l’exécution de ces travaux'; que le pourcentage de commercialisation du programme ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l’opération qui était tributaire de la bonne fin des travaux';

Considérant qu’il le devait d’autant plus que, compte tenu de la nécessité, pour les investisseurs, de constituer une ASL chargée de solliciter le permis de construire et de l’importance des travaux nécessaires, le délai pour réaliser ceux-ci avant le 15 janvier 2005 était bref';

Considérant qu’il devait alors exposer de quelle manière la société «'Les Ducs de Chevreuse'», future locataire, pourrait payer les loyers en cas de retard, l’indication que le bail était «'contre garanti'» par la société réalisant les travaux étant, compte tenu notamment des liens entre les diverses sociétés et de la destination des fonds dont disposait la société Sogecif – la réalisation des travaux -, insuffisante';

Considérant que ces risques, liés à une opération complexe, n’étaient pas de la «'connaissance de tous'» ce qui l’aurait dispensé de son obligation de conseil';

Considérant qu’en ne procédant, dans cette étude, à aucune analyse de l’investissement proposé, en n’informant M. et M^me X… que des avantages de l’opération, en ne les avisant ni des conditions auxquelles le succès de l’opération était subordonné ni des risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions et en faisant état d’une «'sécurité totale'» de l’investissement, la société Cincinnatus a manqué à ses obligations de conseil en gestion de patrimoine';

Considérant que la remise de la brochure de présentation du projet élaborée par l’auteur de celui-ci et des statuts de l’ASL ne peuvent pallier cette carence et l’analyse de celui-ci';

Considérant que l’analyse du projet aurait permis à la société Cincinnatus de s’interroger sur les conséquences d’un retard des travaux sur le paiement des loyers par un locataire ne pouvant lui-même procéder à leur exploitation et sur la garantie, par la société chargée de la réalisation des travaux, du paiement de ces loyers';

Considérant que l’étude réalisée à la demande de l’assureur de la société Cincinnatus par la société Europe Expertise Assurance, courant 2013, conclut que l’analyse des comptes des exercices clos les 31 août 2002 et 31 août 2003 ne permettait pas à un investisseur de déceler des indices annonçant des difficultés financières pouvant conduire au dépôt de bilan';

Mais considérant, d’une part, que les conséquences d’un retard dans l’exécution des travaux ne pouvaient apparaître, compte tenu des délais de ceux-ci, dès le 31 août 2003';

Considérant, d’autre part, que la société Sogecif avait déjà, selon le rapport, dû abandonner une créance dont elle disposait sur la future société locataire qui devait, depuis 2002, payer 10 % du loyer prévu alors qu’elle ne pouvait exploiter les locaux';

Considérant, enfin, que la société Financière Barbatre n’a dégagé, en 2003, un bénéfice d’exploitation que grâce à la vente d’un navire, acquis dans le cadre de son activité antérieure';

Considérant que cette étude, postérieure, n’atteste donc nullement du caractère «'totalement sécurisé'» du montage conseillé';

Considérant que l’article de la revue Investissements Conseils publié en novembre 2002 qui conclut à l’existence d’un projet «'ultra séduisant'» ne peut dispenser la société Cincinnatus, professionnelle en gestion de patrimoine et dotée, selon le bilan patrimonial des appelants, «'d’une équipe d’une quinzaine de conseillers en gestion de patrimoine assistée de spécialistes juridiques et fiscaux'» de procéder à sa propre analyse';

Considérant que ces pièces et la brochure présentant l’opération ne permettent donc pas à la société Cincinnatus de justifier que, malgré les carences précitées du bilan patrimonial, elle a rempli son obligation de conseil';

Considérant qu’elle a donc commis une faute de ce chef';

Considérant, en ce qui concerne son attitude postérieure à la signature des actes, que la société Cincinnatus verse aux débats des comptes-rendus de chantier ainsi qu’un courrier établissant qu’elle ne s’est nullement désintéressée de l’avancement des travaux de réhabilitation du Château d’Abondant dans le courant de l’année 2003 ; qu’il résulte également du procès-verbal de l’assemblée générale de l’ASL du Château d’Abondant du 30 juillet 2004 – à laquelle la Sci était représentée – que les difficultés de l’avancement des travaux ont été évoquées'; que les appelants ne peuvent donc prétendre utilement que c’est en méconnaissance de la situation qui leur aurait été cachée qu’ils se sont acquittés des appels de fonds postérieurs';

Considérant que leurs griefs postérieurs à la signature des actes ne sont donc pas justifiés';

Sur les manquements reprochés à la Scp notariale

Considérant que les appelants justifient, en tant que de besoin, avoir déclaré leur créance au passif de la société Sogecif';'qu’il est constant que la procédure a été clôturée pour insuffisance d’actif';

Considérant qu’au titre du devoir de conseil dont il est débiteur, le notaire doit'«'éclairer les parties et s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui'»'; qu’il ne peut s’exonérer de cette obligation au motif que son bénéficiaire aurait été assisté par un conseiller en gestion de patrimoine';

Considérant qu’il est donc tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance;

Considérant que la promesse de vente stipule que «'le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, se réservant la faculté d’en demander la réalisation selon qu’il avisera'»';

Considérant que la Sci BRC Investissement n’était donc nullement contrainte d’acquérir le bien étant précisé, en outre, qu’aucune indemnité d’immobilisation n’avait été fixée';

Considérant que la Scp notariale ne peut dès lors utilement prétendre qu’elle était tenue par cet acte d’acquérir ou que la convention était parfaite et qu’il «'n’y avait plus de place pour l’exercice du devoir de conseil'»';

Considérant que Maître A…, membre de la Scp notariale intimée, a établi l’acte de vente par la Sarl Saint Victor de l’ensemble immobilier à la Sarl Financière Barbatre le 26 décembre 2002, a établi, le même jour, le règlement de copropriété, et a reçu, le 26 décembre 2003, l’acte de vente du lot de la société';

Considérant que la société BRC Investissement a instauré pour mandataire tout clerc de l’étude';

Considérant, enfin, que l’acte de prêt a été régularisé par la Scp';

Considérant qu’ainsi, la Scp notariale a procédé à tous les actes permettant la réalisation par la société Financière Barbatre de l’opération et à ceux permettant à la société BRC Investissement d’acquérir le lot y compris d’emprunter les fonds nécessaires à l’opération';

Considérant qu’elle a donc eu à connaître de tous les aspects de l’opération immobilière dite du Château d’Abondant et de l’acquisition par la société de son lot';

Considérant qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir conseillé à la Sci d’acquérir les biens sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement ou de la vente d’immeubles à rénover qui ne lui aurait pas permis de bénéficier des avantages fiscaux ;

Considérant que si le notaire n’est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l’opportunité économique de l’opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, il doit, à tout le moins, informer les parties des risques dont il a connaissance ;

Considérant qu’ayant connaissance de tous les aspects de l’opération immobilière, la Scp savait qu’il s’agissait d’une opération particulière imposant, notamment, aux acquéreurs de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation';

Considérant qu’elle savait également que l’opération formait un ensemble'; qu’elle ne peut donc utilement prétendre que l’acquéreur était dans la même situation que celle de n’importe quel propriétaire désireux d’entreprendre des travaux dans le bien qu’il acquérait';

Considérant que, concernant la Sci, elle savait que la somme empruntée était destinée à hauteur d’environ 80 % au financement des travaux';

Considérant qu’elle n’ignorait pas qu’il n’existait aucune garantie de la bonne exécution des travaux de réhabilitation';

Considérant qu’elle ne justifie pas avoir informé la société que l’acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l’opération dont le succès était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l’immeuble, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement';

Considérant qu’elle a, ainsi, manqué à son devoir de conseil';

Sur les conséquences

Considérant que, compte tenu des caractéristiques précitées de l’opération et de l’éloignement, connu des intimées, de l’acquéreur, il ne peut être reproché à celui-ci une faute’dans la surveillance de l’exécution des travaux'; qu’il n’est pas, fût-ce partiellement, à l’origine de son préjudice';

Considérant que le manquement des sociétés à leur devoir de conseil a privé la société de la possibilité de s’engager en toute connaissance du risque pris'; qu’une information et des conseils adaptés sur les aléas financiers, juridiques et constructifs inhérents à l’opération aurait pu inciter l’appelant à ne pas s’engager'; que le préjudice causé par ces fautes est donc constitué par la perte de chance pour elle de ne pas avoir contracté';

Considérant que le lien de causalité entre les fautes précitées et son préjudice est ainsi établi';

Considérant que les fautes commises par la société Cincinnatus et par la Scp notariale ont contribué à l’entier préjudice invoqué par eux'; que les deux intimées seront donc condamnées in solidum à réparer le préjudice subi';

Considérant que près de 50 % des revenus des époux se situaient dans la tranche maximale d’imposition'; qu’ils n’avaient toutefois pas perçu de revenus exceptionnels en 2002 justifiant, à leurs yeux, une acquisition urgente';

Considérant, enfin, que, comme l’indique le bilan réalisé, l’opération n’avait pas pour seul objectif une défiscalisation'; qu’il est, ainsi, fait état, notamment, de revenus nets procurés par le bail';

Considérant que l’ensemble de ces éléments justifie de considérer que les fautes précitées ont fait perdre à la société une chance évaluée à 60 % de ne pas réaliser l’opération';

Considérant que la perte financière causée par ces fautes doit être appréhendée dans sa globalité';

Considérant que la société a emprunté la somme de 175 740 euros et payé des intérêts de 110 530 euros'; que l’opération lui a donc coûté la somme de 286 270 euros'; que ces sommes qu’elle a payées en raison de son acquisition constituent donc, sous réserve des développements ci-dessous, un préjudice causé par les fautes des intimées, peu important que les fonds n’aient pas transité par elles';

Considérant qu’elle aurait pu placer la somme payée par elle à un taux de 2 %'; que cette perte fait donc partie de son préjudice';'que ce préjudice, calculé sur la durée du prêt soit 15 ans, s’élève à 85 881 euros';

Considérant qu’elle a ainsi été privée d’une somme de 372 151 euros';

Considérant que les gains réalisés doivent être déduits';

Considérant que la propre simulation de la société Cincinnatus faisait d’état d’une réduction d’impôts totale de 86 254 euros'; que la société intimée ne conclut pas que cette estimation ne correspond pas à la réduction fiscale obtenue'; que la société établit donc ainsi le montant de son gain fiscal';

Considérant que le bien a été vendu au prix de 32 647 euros'; qu’au regard des dépenses effectuées et de l’avancement de l’opération, il ne peut être fait grief à la société d’avoir aggravé son préjudice en procédant à la vente ou de ne pas justifier du montant des travaux restant à exécuter';

Considérant que la SCI – qui a déclaré sa créance – expose qu’elle n’a plus perçu de loyer depuis le 1er janvier 2007'; que les intiméEs ne le contestent pas';

Considérant que la SCI a donc perçu les loyers convenus du 29 décembre 2003 au 31 décembre 2006 soit, selon les termes du bail, les sommes non contestées de 7 015,75 euros par an à compter du 31 décembre 2004 et celle de 701,57 euros jusqu’à cette date';

Considérant que la somme de 14 733 euros perçue au titre des loyers sera prise en compte';'

Considérant que la société a donc bénéficié de la somme de 133634 euros';

Considérant qu’elle justifie ainsi d’un préjudice au titre des sommes exposées de 238 517 euros';

Considérant que son préjudice consiste en la perte d’une chance de ne pas avoir acquis le bien';

Considérant qu’elle ne peut, dès lors, réclamer à ce titre le paiement de sommes qu’elle aurait perçues si l’opération avait été menée à bien'; que ses demandes au titre des loyers qu’elle aurait dû percevoir seront donc rejetées';

Considérant que la société a donc perdu une chance égale à 60% de ne pas perdre la somme’de 238 517 euros ;

Considérant que les intimées seront, en conséquence, condamnées in solidum à lui payer la somme de 143 110 euros';

Considérant que, comme l’a jugé le tribunal, le préjudice moral invoqué du fait de la «'tromperie manifeste'» dont les époux prétendent avoir été victimes est dépourvu de lien de causalité avec les fautes commises'; que la demande sera rejetée';

Sur les autres demandes

Considérant que le jugement sera donc partiellement infirmé';

Considérant que, compte tenu du sens du présent arrêt, la demande ne revêt pas un caractère abusif';

Considérant que les intimés devront lui payer la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel'; que leurs demandes aux mêmes fins seront rejetées compte tenu du sens du présent arrêt';

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

Reçoit l’intervention volontaire de la société N… ès qualités,

Confirme le jugement dans ses dispositions contestées sauf en ce qu’il a condamné in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Xavier E…, Franco D… et Vincent Sauvage'» à payer à la Sci BRC Investissement la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

Statuant de nouveau de ce chef':

Condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Xavier E…, Franco D… et Vincent Sauvage'» à payer à la Sci BRC Investissement la somme de 143 110 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

Y ajoutant':

Condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Xavier E…, Franco D… et Vincent Sauvage'» à payer à la société BRC Investissement la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol H…, François-Régis A…, Denis B…, Corinne C…, Xavier E…, Franco D… et Vincent Sauvage'» aux dépens.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,