COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

FL

Code nac : 30G

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2018

N° RG 16/09276

AFFAIRE :

Société civile Y X

C/

SAS IDEAL STANDARD FRANCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 14 Novembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 0

N° Section : 0

N° RG : 16/06290

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Monique TARDY

M^e Martine DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société civile Y X

[…]

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003103

Représentant : M^e Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1806 -

APPELANTE

****************

SAS IDEAL STANDARD FRANCE

[…]

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1757017

Représentant : M^e Nathalie CAZEAU de la SELARL CAZEAU & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0247 -

par M^e Olivier JAVEL

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Janvier 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François LEPLAT, Conseiller faisant fonction de Président ,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2003, la succursale parisienne de la société de droit étranger Commerz

Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbH, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société civile de

placement immobilier à capital variable Y-X, a consenti un bail commercial d’une durée de 9

années à la société anonyme Sanifrance, aujourd’hui devenue la société par actions simplifiée Idéal Standard

France.

Le bail portait sur un local commercial neuf à usage de bureaux d’une surface totale de 1730 m2, quote-part de

parties communes incluse, et 60 emplacements de parkings extérieurs, le tout compris dans le bâtiment H d’un

ensemble immobilier […] à Roissy en France

([…]

Par avenant du 30 octobre 2003, la société Idéal Standard France a pris à bail des locaux supplémentaires

situés dans l’immeuble portant la surface des locaux loués à 2246 m2 et le nombre d’emplacements le parking

à 77.

Par actes des 20 mai et 7 juin 2010, le bail initial a été renouvelé par anticipation, et ce pour une durée de 9

années à compter du 1^er juin 2010.

Par acte sous seing privé du 30 mai 2014, la SCPI Y-X et la société Idéal Standard France ont

convenu de résilier par anticipation le bail initial qui avait été renouvelé en 2010 et ont conclu un nouveau

contrat portant sur les mêmes locaux à effet du 1^er janvier 2014, pour une durée ferme de 9 années en

contrepartie d’un prix de location au m2 moindre.

Les locaux pris à bail sont notamment équipés d’une installation de climatisation, ventilation et chauffage

(CVC) dont la maintenance avait été confiée par le bailleur, conformément aux stipulations du bail initial, à la

société Derichebourg Energie, au terme d’un contrat conclu le 19 décembre 2011, avec effet au 1^er janvier

2012.

Faisant valoir un dysfonctionnement de l’installation CVC créant des conditions de travail difficiles pour ses

salariés obligés de supposer des températures très élevées, la société Idéal Standard France a, par acte

d’huissier du 3 juillet 2015, fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise

la SCPI Y-X et la société BNP Paribas Real Estate Investment Management Service, son

gestionnaire, afin notamment de se faire délivrer les rapports d interventions de maintenance réalisées par la

société Derichebourg Energie et de voir désigner un expert judiciaire chargé de déterminer les travaux requis

pour obtenir un fonctionnement satisfaisant de la climatisation dans les locaux pris à bail.

La société bailleresse ayant entrepris des travaux de maintenance sur le système CVC, la société Idéal

Standard France a par la suite renoncé à sa demande tendant à voir désigner un expert judiciaire et a été

déboutée de sa demande de communication des rapports d’interventions, par ordonnance de référé du 22

janvier 2016.

Depuis le 1^er janvier 2016, la maintenance du système CVC a été confiée par le bailleur à la société Rougnon.

En mars 2016, la SCPI Y-X a fait réaliser un audit de l’installation CVC par le Cabinet FB

Ingénierie, à la suite duquel elle a adressé, le 7 juin 2016, un courrier à la société Idéal Standard France lui

indiquant que de l’audit réalisé, deux options de travaux étaient envisageables, à savoir une remise en état de

l’installation existante avec diverses options, pour un budget maximum de 425.000 euros hors taxes, ou un

remplacement de l’ensemble de l’installation, pour un budget de 870.000 euros hors taxes. La société

bailleresse lui indiquait en outre qu’au regard des dispositions du bail, les travaux lui seraient refacturables.

Par courrier recommandé du 21 juillet 2016, la société Idéal Standard France a mis en demeure son bailleur de

financer et d’effectuer lui-même les travaux nécessaires au bon fonctionnement du système CVC.

Par courrier recommandé du 25 juillet 2016, la société bailleresse a indiqué à sa locataire avoir mandaté la

société Rougnon pour une remise à niveau du groupe froid et le changement des pièces défectueuses.

Par ordonnance sur requête le 8 août 2016, la société Idéal Standard France a été autorisée à faire assigner à

jour fixe la SCPI Y-X devant le tribunal de grande instance de Pontoise, ce qu’elle a fait par

exploits d’huissier des 11 et 31 août 2016.

Dans son assignation, la société Idéal Standard France demandait en substance au tribunal de condamner la

société bailleresse à effectuer à ses frais les travaux de remise en état du système CVC et à lui verser la

somme de 10.000 euros pour exécution déloyale du contrat de bail, de désigner un expert judiciaire chargé de

superviser l’accomplissement de ces travaux et de l’autoriser à séquestrer le montant des loyers et charges

entre les mains d’un huissier.

Dans ses dernières écritures signifiées le 16 septembre 2016, la société Idéal Standard France demandait au

tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater que l’entretien de la climatisation des locaux loués est à la charge du bailleur,

— constater le défaut dans l’entretien de la climatisation,

— condamner la société Y-X à ses frais à procéder à la réparation du système de climatisation des

locaux objets du bail commercial suivant les termes de la lettre du 7 juin 2016, sous astreinte de 500 euros par

jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir

— désigner, aux frais de la société Y-X un expert judiciaire chargé principalement de surveiller

l’exécution des travaux et de déterminer leur conformité au regard des travaux préconisés dans le courrier de

cette dernière du 7 juin 2016,

— autoriser le séquestre du montant des loyers et charges entre les mains d’un huissier jusqu’au dépôt du

rapport dressé par l’expert judiciaire constatant la conformité des travaux au regard de ceux préconisés dans le

courrier du bailleur du 7 juin 2016,

— condamner la société Y-X à lui payer la somme de 10.000 euros pour exécution déloyale du

contrat de bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail commercial avec effet à 6 mois à compter de la

signification de la décision à intervenir et ordonner la restitution du dépôt de garantie,

— rejeter l’ensemble des demandes de la société Y-X,

— condamner la société Y-X à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700

du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par jugement entrepris du 14 novembre 2016 le tribunal de grande instance de Pontoise a :

Dit que les travaux de réparation de l’installation climatisation, ventilation et chauffage qui équipe les locaux

pris à bail par la société Idéal Standard France étaient des gros travaux au sens des dispositions de l’article

606 du code civil ;

Dit que la société Y-X avait failli à ses obligations d’entretien, de délivrance conforme et de

jouissance paisible de la chose louée ;

Condamné la société Y-X à effectuer à ses frais les travaux de réparation suivants sur le système

CVC, tels que décrits en page 16 du rapport d’audit de mars 2016 effectué par le Cabinet FB Ingénierie

- Climatisation Chauffage

Etudes, relevés, repérage des réseaux (absence de DOE) & DOE,

Révision CMZ, remplacement des filtres, réparation des gaines, équilibrage des débits, recalepinage et

nettoyage des grilles de soufflage, déplacement des thermostats (pour tenir compte du nouvel aménagement),

désinfection des CMZ et des gaines semi-rigides de soufflage,

Remplacement régulations existantes des CMZ,

Remplacement groupe froid par groupe au R410A (après un bilan de puissance et une note de calcul précis

permettant de déterminer la puissance que devrait avoir le nouvel appareil),

- Ventilation

[…] et extracteur,

Désinfection des réseaux de gaines,

Remplacement batterie de récupération, réseau glycolé, régulation CTA et récupération,

Dit qu’à compter de l’expiration d’un délai de 4 mois suivant la signification du jugement, la société

Y-X serait redevable d’une astreinte de 150 euros par jour de retard au profit de la société Idéal

Standard France ;

Dit que le tribunal se réservait, le pouvoir de liquider l’astreinte prononcée,

Condamné la société Y-X à verser à la société Idéal Standard France la somme de 5.000 euros à

titre de dommages et intérêts ;

Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamné la société Y-X à verser à la société Idéal Standard France la somme de 3.000 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société Y-X aux entiers dépens ;

Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 décembre 2016 par la société Y-X ;

Vu les dernières écritures signifiées le 23 juin 2017 par lesquelles la société Y-X demande à la

cour de :

Vu les articles 606, 1103, et 1719 du code civil,

Débouter la société Idéal Standard France de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

Juger recevable et bien fondée la SCPI Y-X en son appel du jugement rendu par le tribunal de

grande instance de Pontoise le 14 novembre 2015,

Y faisant droit,

Réformer le dit jugement en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’il a débouté la société Idéal Standard

France de sa demande tendant au séquestre du montant des loyers et charges et de désignation d’un expert

judiciaire en charge du suivi des travaux et de résiliation judiciaire du contrat de bail.

Statuant à nouveau,

Condamner la société Idéal Standard France à rembourser à la SCPI Y-X le coût des travaux

portant sur l’installation de climatisation chauffage ventilation effectués en exécution du jugement de première

instance assorti de l’exécution provisoire,

Condamner la Société Idéal Standard France à verser à la SCPI Y X la somme de 7.000 euros sur

le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la Société Idéal Standard France aux entiers dépens de l’instance et autoriser, pour ceux le

concernant, Maître Monique Tardy, avocat au Barreau de Versailles, à en poursuivre le recouvrement direct,

sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu les dernières écritures signifiées le 16 octobre 2017 au terme desquelles la société Idéal Standard France

demande à la cour de :

Vu les articles 605, 606, 1719,1109 et 1961 et suivants du code civil

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

A titre principal :

Rejeter, les demandes fins et conclusions de la société Y-X

Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise (du) 14 novembre 2016, sauf en ce qu’il a

cantonné la demande de dommages et intérêts de la société Idéal Standard France à la somme de 5.000 euros.

Et y ajouter

Condamner le bailleur à payer à la société Idéal Standard France la somme de 10.000 euros à titre de

dommages et intérêts.

Ordonner la liquidation de l’astreinte provisoire pour un montant de 150 euros par jour pour non-exécution

des travaux (219 jours du 4 avril 2017 au 9 novembre 2017)

Condamner en conséquence la société Y-X à payer à la société Idéal Standard la somme de

32.850 euros

A titre subsidiaire : si la Cour estimait que les travaux réalisés étaient des travaux d’amélioration.

Constater que le bail commercial ne met pas à la charge de la société Idéal Standard France le coût des

améliorations des équipements effectués par le bailleur ;

En conséquence,

Rejeter la demande de remboursement du coût des travaux portant sur l’installation de climatisation chauffage

ventilation effectués en exécution du jugement de première instance assorti de l’exécution provisoire.

En tout état de cause :

Condamner la société Y-X à payer à la société Idéal Standard France la somme de 7.000 euros

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner le bailleur aux entiers dépens.

Dire que les dépens pourront être directement recouvrés par la Selarl Lexavoue Paris Versailles,

conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l’article 455 du

code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature des travaux litigieux :

Les parties sont contraires sur la charge des travaux de remise en état de l’installation de climatisation,

ventilation et chauffage, la SCPI Y-X estimant qu’ils incombent à sa locataire, la société Idéal

Standard France, laquelle estime qu’il s’agit de grosses réparations à la charge du bailleur.

La SCPI Y-X rappelle les stipulations du bail, desquelles il ressort que les frais de remplacement

des climatiseurs sont à la charge du preneur.

Epousant la motivation du tribunal, qui a jugé que les travaux préconisés dans le rapport d’audit commandé

par la bailleresse étaient d’une ampleur telle qu’ils atteignaient la structure de l’immeuble et relevaient des

grosses réparations de l’article 606 du code civil, la société Idéal Standard France considère que la

climatisation, la ventilation et le chauffage (CVC) participent de l’obligation de délivrance du bailleur, prévue

à l’article 1719 du code civil.

Mais il doit être rappelé que le bail a été conclu en 2003 avec la société Idéal Standard France, alors

dénommée Sanifrance, et a été renouvelé par acte du 30 mai 2014, à effet rétroactif au 1^er janvier 2014 et qu’il

n’est pas rapporté de dysfonctionnements de l’installation de CVC révélés avant l’été 2013 et ce alors que le

bail stipule :

article 1.2.1. Le PRENEUR s’engage donc à rembourser au BAILLEUR, en sus du loyer principal et calculées

en fonction de la quote-part correspondant aux Locaux Loués parties communes incluses, l’ensemble des

charges, honoraires, frais, taxes et cotisations diverses se rapportant aux Locaux Loués, à l’immeuble dont ils

dépendent, son environnement et son standing, à tous prestataires, bureaux spécialisés etc… (…)

Ces charges et prestations comprendront notamment, sans que l’énumération qui suit soit limitative, ni qu’elle

constitue pour le BAILLEUR une obligation d’assurer toutes les prestations ci-après visées :

(…)

- Les frais d’éclairage, de chauffage ou de réfrigération, tels que rafraîchissement ou climatisation s’ils

existent, les frais de maintenance et d’une façon générale toute consommation de fluides quels qu’ils soient,

- Les frais de remplacement des équipements de l’immeuble et de toutes installations nécessaires à son bon

fonctionnement, tels que notamment les ascenseurs, monte-charges, nacelles de nettoyage, climatiseurs,

autocommutateurs, sprinklers, transformateurs, armoires électriques, chaudières, etc… (…)

- Les grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil dans la mesure où elles sont mises à la charge

du locataire aux termes de l’article 13 ci-après du présent Bail (…)

article 13.2. Pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, le PRENEUR s’engage à tenir les

Locaux Loués et leurs éléments d’équipements en parfait état d’entretien et de réparations de toutes espèces, à

l’exception des seules grosses réparations de l’article 606 du Code civil, lesquelles s’entendent

contractuellement comme consistant exclusivement dans les couvertures entières et les gros murs porteurs.

Toutes les autres réparations et remplacements non visées dans les exclusions ci-dessus restent, suivant

accord des parties, à la charge du PRENEUR.

Dans les limites ci-dessus fixées, le PRENEUR sera ainsi tenu d’effectuer ou de supporter à

ses frais, toutes les réparations, le remplacement et tout l’entretien, de quelque nature et de quelque

importance qu’ils soient, nécessaires au maintien du bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de

propreté des Locaux Loués et des éléments d’équipement privatifs. Il en supportera, si nécessaire, le

remplacement à l’identique, quelle qu’en soit la raison. (…).

Contrairement au tribunal, la cour en déduit que le bail a formulé une interprétation restrictive de l’article 606

du code civil, mis expressément à la charge du preneur le remplacement des climatiseurs, la société Idéal

Standard France plaidant ainsi vainement le manquement de la SCPI Y-X à son obligation de

délivrance et qu’il convient ainsi de l’infirmer en toutes ses dispositions, sauf celles ayant rejeté la désignation

d’un expert, le séquestre des loyers et la résiliation du contrat de bail.

Sur le remboursement du montant des travaux à la SCPI Y-X :

La SCPI Y-X demande le remboursement des travaux de CVC dont elle a supporté la charge.

En l’absence de chiffrage de ces travaux et à la demande de la cour, la SCPI Y-X a produit, par

note en délibéré, diverses factures et justificatifs de paiement :

— honoraires de maîtrise d’oeuvre de la société FB Ingénierie : 24.287 euros HT

— marché de rénovation des installations CVC par la société MCI : 310.000 euros HT

— location d’un groupe froid à l’été 2007 à la société MCI : 13.826,72 euros HT

— audit du groupe froid par la société Carrier : 1.101 euros HT

— facture de l’Agence Environnement Contrôles et Prévention : 1.038 euros HT

Hormis la dernière facture, qui ne précise pas à quelle intervention elle se rapporte, il y a lieu de retenir toutes

les autres, représentant la somme totale de 349.214,72 euros HT, somme au paiement de laquelle la société

Idéal Standard France sera condamnée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à la SCPI Y-X une indemnité de procédure de 5.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la désignation d’un expert, le séquestre des loyers et la

résiliation du contrat de bail,

Et statuant à nouveau,

Dit que les travaux relatifs à la climatisation, à la ventilation et au chauffage sont contractuellement à la

charge du preneur,

Déboute la société par actions simplifiée Idéal Standard France de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la société par actions simplifiée Idéal Standard France à rembourser à la société civile de

placement immobilier à capital variable Y-X la somme totale de 349.214,72 euros HT au titre des

travaux relatifs à la climatisation, à la ventilation et au chauffage,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société par actions simplifiée Idéal Standard France à payer à la société civile de placement

immobilier à capital variable Y-X la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile,

Condamne la société par actions simplifiée Idéal Standard France aux dépens d’appel, avec droit de

recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

signé par Monsieur François LEPLAT, Conseiller et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,