COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 SEPTEMBRE 2019

N° RG 18/04855

N° Portalis DBV3-V-B7C-SQES

AFFAIRE :

SARL […]

C/

X, Y, C D épouse Z

…

Décision déférée à la cour :

jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 17 décembre 2012

N° Chambre : 5^e chambre 2^e section

N° RG : 17-16.657

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA

M^e Geoffroy LE NOBLE de la SCP LE NOBLE & LOCTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation du 03 mai 2018 (1^re chambre civile) cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris du 17 février 2017 (Pole 4 chambre 1)

SARL […]

RCS n° : […]

[…]

[…]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Stéphanie ARENA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Représentant : M^e Martine SADKOWSKI RAMO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2040

****************

DEFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI

1/ Madame X, Y, C D épouse Z

née le […] à SAUMUR

de nationalité Française

[…]

[…]

2/ Monsieur E Z

[…]

Il […]

Représentant : M^e Marion DESPLANCHE, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 63

Représentant : M^e Geoffroy LE NOBLE de la SCP LE NOBLE & LOCTIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R265

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Juin 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

Le 2 mai 2012, M. et M^me Z ont consenti un 'mandat exclusif’ à l’agence Century 21 Immo’Villiers 17 (Century 21) de rechercher un acquéreur pour leur appartement situé […] à […], pour une période irrévocable de trois mois prenant effet à compter du 2 mai 2011. Les biens devaient être présentés au prix de 840 000 euros commission comprise, soit 808 000 euros net vendeur.

Par courrier recommandé du 26 juin 2012, l’agence Century 21 a informé M. et M^me Z, avoir trouvé un acquéreur pour leur appartement, en la personne de M^me B aux prix et termes du mandat.

Le compromis de vente, signé le 3 juillet 2012, entre M^me B et l’agence Century 21 sans que cette dernière n’ait reçu procuration de la part des vendeurs, mentionnait un prix du bien immobilier hors commission de 803 000 euros et un prix des meubles meublants pour un montant de 5 000 euros.

Le 11 juillet 2012 par lettre recommandée avec accusé de réception à la société Century 21, M. et M^me Z ont indiqué qu’ils résiliaient leur mandat.

Par acte du 17 décembre 2012, la société Century 21 les a assignés en paiement de sa commission de 32 000 euros, ces derniers ayant refusé de régulariser la vente.

Par jugement du 18 juin 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté la société Century 21 de ses demandes,

— condamné la société Century 21 à payer la somme de 2 000 euros à M. et M^me Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec recouvrement direct.

La société Century 21 Immo Villiers 17 a relevé appel de ce jugement et par arrêt du 17 février 2017, la cour d’appel de Paris a :

— infirmé le jugement,

— condamné in solidum M. et M^me Z à payer à la société Century 21 Immo Villiers 17 la somme de 25 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

— les a condamnés également in solidum à régler à la société Century 21 Immo Villiers 17 la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— condamné in solidum M. et M^me Z aux dépens avec recouvrement direct.

M. et M^me Z ont formé un pourvoi en cassation, et par arrêt du 3 mai 2018, la Cour de cassation a cassé l’arrêt en toutes ses dispositions et renvoyé les parties devant la cour d’appel de Versailles.

Par dernières écritures du 20 mai 2019, la société Century 21 prie la cour de :

— rejeter en tous points les prétentions de M. et M^me Z,

— juger qu’il y avait bien accord sur la chose et sur le prix entre M. et M^me Z et le bénéficiaire de la promesse de vente, M^me B,

— juger qu’elle a parfaitement et intégralement achevé sa mission prévue au mandat de vente et n’a jamais fait preuve de résistance abusive,

— juger que M. et M^me Z n’ont pas respecté leurs engagements à son égard,

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 32 000 euros au titre de dommages et intérêts sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, ainsi qu’une somme de 5 000 euros au titre du préjudice complémentaire subi,

— les condamner solidairement au versement d’une somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières écritures du 22 mai 2019, M. et M^me Z prient la cour de :

— confirmer le jugement en ce que la société Century 21 a été déboutée de toutes ses demandes et condamnée à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

— condamner la société Century 21 à leur payer la somme complémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés par eux en cause d’appel,

— juger qu’ils n’ont commis aucune faute contractuelle, engageant leur responsabilité à l’égard de l’agent immobilier en refusant de réaliser cette vente,

— juger qu’ils n’ont pas commis non plus une faute de nature délictuelle,

subsidiairement :

— juger que la société Century 21 n’a pas exécuté correctement son mandat en leur soumettant un compromis de vente qui diffère sur la chose et le prix des conditions de vente stipulées dans le contrat de mandat exclusif signé par les parties le 2 mai 2012,

— juger que la société Century 21 a également manqué à son obligation de renseignement et de conseil,

à titre plus subsidiaire,

— juger que cette dernière ne peut prétendre au maximum qu’à la somme de 18 394,65 euros en

réparation de son préjudice,

— condamner la société Century 21 aux dépens avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2019.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a retenu qu’aucune vente ne s’était formée en l’absence de preuve de l’acceptation par les vendeurs de l’offre faite par l’acquéreur à hauteur de 803 000 euros pour le bien et 5 000 euros pour les meubles meublants, que les conditions pour que l’agence perçoive sa commission n’étaient pas remplies et qu’elle n’a subi aucun préjudice.

La cour de Paris a retenu que le mandat avait été parfaitement exécuté, en sorte que M. et M^me Z avaient engagé leur responsabilité à l’égard de l’agence en refusant de réitérer la vente.

La Cour de cassation a cassé cet arrêt au visa des articles 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010. Elle a rappelé qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties, et qu’un tel mandat ne permettant pas au mandataire, d’engager le mandant, sauf clause expresse contraire, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions du mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, sauf s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

La société Century 21 fait valoir que si M. et M^me Z n’ont pas voulu régulariser le compromis de vente, il n’en demeure pas moins qu’ils se doivent de régler des dommages et intérêts équivalents à la commission contractuellement prévue, l’agence ayant trouvé un acquéreur au prix du mandat et parfaitement accompli sa mission. A cet égard, elle soutient qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir transmis le projet de promesse alors qu’il est démontré dans les mails versés aux débats que les vendeurs ont bien eu le document et que par ailleurs le prix obtenu était bien le prix prévu dans le mandat, prix qui, qui plus est, a été accepté par les vendeurs comme en attestent les nombreux courriers versés. Aussi, l’agence soutient qu’elle n’a nullement manqué à son obligation de renseignement et de conseil relativement à un projet de loi concernant le régime des plus-values immobilières en cas de vente par les français non résidents en France, cette dernière ne pouvant être tenue à une telle obligation pour une loi non votée mais seulement en projet.

Enfin, l’agence fait valoir qu’une indemnité doit lui être versée par les vendeurs, le mandant devant régler à son mandataire la commission qui lui est due en raison des diligences accomplies par lui. De plus, elle souligne que le non respect de ses obligations contractuelles par le mandant autorise le mandataire à obtenir réparation de son préjudice par l’allocation de dommages-intérêts équivalents à la commission éludée, or en l’espèce les vendeurs ont agi avec déloyauté et doivent par conséquent réparer le préjudice causé.

Sur la demande reconventionnelle de M. et M^me Z, au titre des frais d’exécution de l’arrêt de la cour de Paris, l’agence soutient que contrairement à ce qu’ils indiquent, elle n’a jamais refusé de les rembourser et que ces derniers ne démontrent aucunement cette prétendue résistance abusive et la nécessité des frais d’huissier qu’ils ont dû exposer.

M. et M^me Z font valoir qu’aucune somme d’argent n’est due à quelque titre que ce soit à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties et que le refus du mandant de réaliser l’opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts. Par suite, ils soutiennent que la vente n’ayant pas été conclue, aucune somme n’est due à l’agence. Elle ajoute que l’unique cas dans lequel ces dommages-intérêts peuvent être attribués est celui dans lequel le mandataire agit frauduleusement, ce qui n’est ni avancé ni démontré en l’espèce.

De plus, les vendeurs soutiennent que l’agence a commis une faute dans son devoir de conseil et d’information s’agissant de la réforme en cours sur les plus-values immobilières et que l’existence de cette faute les a légitimement amenés à résilier le mandat de vente.

A titre subsidiaire, les vendeurs font valoir que le mandat n’envisageait à aucun moment que le prix de 808 000 euros nets vendeur comprenne les meubles en complément de l’appartement, or la promesse prévoyant un prix de 808 000 euros meubles compris, soit inférieur au montant prévu dans le mandat, l’agence n’a pas respecté ledit mandat.

******

Il n’est pas contesté que l’acquéreur n’a pas donné suite au compromis qu’il avait pourtant seul signé, et que les vendeurs n’ont pas donné procuration à l’agence de signer à leur place, contrairement à ce que cette dernière a mentionné sur le compromis.

Il est de jurisprudence constante qu’aucune somme d’argent n’est due à quelque titre que ce soit à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandat ait été conclue et que l’unique cas dans lequel ces dommages-intérêts peuvent lui être attribués est celui dans lequel le mandant agit frauduleusement.

Il ressort des éléments versés au dossier que M. et M^me Z ont fait le choix de ne pas finaliser la vente de leur appartement en ne signant pas le compromis de vente pour des motifs d’ordre fiscal. Le débat sur le point de savoir si l’offre recueillie était ou non conforme aux conditions du mandat est donc vain.

Le choix des vendeurs de ne pas signer la promesse ne pouvant constituer ni une faute contractuelle, la vente n’étant pas effectivement conclue, ni une faute délictuelle, aucune action frauduleuse n’étant démontrée, et la vente n’ayant pas été conclue par ailleurs, les vendeurs conservaient la liberté de signer le compromis proposé par l’agence ou de ne pas le faire, et l’agence ne peut se prévaloir d’aucune faute de leur part.

Par suite, aucune indemnité n’est due à l’agence immobilière et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

L’agence Century 21, qui succombe, sera tenue de verser la somme de 4 000 euros à M. et M^me Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Century 21 Immo Villiers 17 à payer la somme de 4 000 euros à M. et M^me Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens de l’instance devant la cour de Paris et celle de Versailles, avec recouvrement direct.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,