COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 NOVEMBRE 2021

N° RG 20/01193

N° Portalis DBV3-V-B7E-TYSI

AFFAIRE :

A G X

C/

B I J Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Janvier 2020 par le TJ de PONTOISE

N° Chambre : 3^e

N° RG : 17/05300

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marc FLACELIERE

M^e Katy CISSE

M^e Michel RONZEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame A G X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Marc FLACELIERE de l’AARPI JUDISIS AVOCATS AARPI, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 7 – N° du dossier 021211 -

Représentant : M^e Gautier GISSEROT de la SELARL LAFARGE L, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T10

Représenté par M^e GASTAUD-NUCERA, avocat plaidant

APPELANTE

****************

1/ Monsieur B I J Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Katy CISSE de la SCP FINKELSTEIN/DAREL/AZOULAY/ROLLAND/CISSE, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 10 – N° du dossier 2170529 -

Représentant : M^e Valérie PERRIER-TEXIER de la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & L, Plaidant, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 134

INTIME

2/ Maître C Z, notaire, SCP de notaires anciennement dénommée SCP C Z & L

N° SIRET : 402 065 551

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET L, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 1725843

Représentant : M^e Christiane ROBERTO de la SCP SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET L, Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 9

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Septembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET Conseiller chargé du rapport et Madame Caroline DERNIAUX, conseiller chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

FAITS ET PROCÉDURE

M^me A X a acquis un appartement le 23 juin 2006 situé à […] sous Forêt à M. B Y qui a été par la suite, donné en location le 28 août 2012. A la suite d’une plainte de la locataire, une enquête a été diligentée par l’agence régionale de santé d’Ile de France, qui a estimé que les locaux loués ne pouvaient être considérés comme des locaux d’habitation, de sorte qu’un arrêté du 30 janvier 2015 pris par le préfet du Val-d’Oise a fait interdiction à M^me X de louer son appartement, l’obligeant par là-même à reloger sa locataire et à participer aux frais de réinstallation de cette dernière.

Par acte du 16 août 2017, M^me X a assigné M. Y et la SCP de notaires Z et E devant le tribunal de grande instance de Pontoise en vue de voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 23 juin 2006.

Par jugement du 13 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— constaté que l’assignation litigieuse a été publiée le 5 juin 2009 au service de la publicité foncière de Saint Leu La Forêt,

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par les défendeurs,

— sur le fond, débouté M^me X de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de M. Y et de la société Z E, notaires L,

— condamné M^me X à payer à M. Y une somme de 3 000 euros et à la société Z E une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens

Par un acte du 24 février 2020, M^me X a interjeté appel et demande à la cour par dernières conclusions du 23 juin 2021, de :

— prononcer la nullité de la vente pour vice du consentement, pour erreur sur l’une des qualités essentielles du logement à savoir sa consistance, son habitabilité et l’impossibilité de procéder à sa location,

— juger qu’en matière immobilière, la propriété d’un bien immobilier suppose tant la possibilité d’y habiter que la possibilité d’en percevoir les fruits par le biais de la location,

— juger que l’impossibilité de louer un bien immobilier constitue nécessairement une atteinte à sa substance dans la mesure elle compromet la possibilité de percevoir les fruits et diminue nécessairement la valeur du bien,

— infirmer le jugement dont appel.

Dès lors :

— ordonner la nullité, subsidiairement la résolution, de la vente intervenue par acte notarié du 23 juin 2006, sur un ensemble immobilier situé à Saint-Brice-Sous-Forêt (Val d’Oise) […], cadastré 'Section AB, […], […], pour une superficie de quatre ares vingt centiares (00ha 04a 20ca).

Composé de Lot numéro sept (7) .

Dans un bâtiment A, au troisième étage.

Un appartement comprenant : Un palier, séjour, chambre.

Observation étant faite que par suite d’aménagements intérieurs la désignation est la suivante : Entrée, séjour, chambre, coin bureau, salle de bains avec wc.

Et les quatre-vingt-dix/millièmes (90/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro dix-neuf (19) :

Dans un bâtiment D,

Un Parking.

Et les quatre/millièmes (4/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro vingt-quatre (24) :

Dans un bâtiment A, au sous-sol,

Une Cave

Et les trois/millièmes (3/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales'.

— condamner M. Y à rembourser à M^me X le prix de la vente du bien immobilier sis […], 93 350 Saint-Brice-Sous-Forêt, soit la somme de 110 000 euros,

— condamner la SCP Z notaires L, à rembourser à M^me X des honoraires perçus dans la vente du bien immobilier sis […], 93350 […]-Sous-Forêt, soit la somme de 8 800 euros,

— condamner M. Y à payer à M^me X, les sommes de 47 764,83 euros et 18 177,52 euros sur le fondement de l’article 1178 du code civil.

En tout état de cause :

— condamner solidairement M. Y et la SCP Z à payer à M^me X la somme de 200 000 euros en réparation de son préjudice lié à la non-conformité de la désignation du bien vendu dans l’acte de vente,

— condamner M. Y et la SCP C Z et D E, notaires L, à verser chacun à M^me X, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. Y et la SCP C Z et D E, notaires L aux entiers dépens de la procédure avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 7 septembre 2020, la SCP de notaires C F & L demande à la cour de :

— juger M^me X mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société Z et L, notaires à Eaubonne.

En conséquence :

— confirmer en l’ensemble de ses dispositions le jugement.

Y ajoutant :

— condamner M^me X à payer à la société Z et L une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— condamner M^me X aux entiers dépens de l’instance d’appel avec recouvrement direct

— débouter M. Y de toute demande de garantie qui serait formulée à l’encontre de la société Z et L.

Par écritures du 17 novembre 2020, M. Y demande à la cour de :

A titre principal :

— déclarer M^me X mal fondée en son appel.

En conséquence :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement

— débouter M^me X de toutes ses demandes

Subsidiairement :

— dire que la société Z-E devra garantir M. Y de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de M^me X,

— débouter M^me X de sa demande au titre des frais et intérêts d’emprunt,

— la débouter de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 200 000 euros au titre du préjudice résultant de la non-conformité du bien.

En tout état de cause :

— condamner M^me X, subsidiairement in solidum avec la société Z-E, à payer à M. Y une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour,

— condamner M^me X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2021.

Par conclusions du 30 juin 2021, M. Y demande de révoquer l’ordonnance de clôture du 24 juin 2021et subsidiairement d’écarter des débats les dernières conclusions notifiées par l’appelante le 23 juin 2021. L’incident a été joint au fond.

SUR QUOI, LA COUR

Sur les demandes tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture et à ce que soient écartées des débats les conclusions du 23 juin 2021

S’il ne peut être que regretté que M^me X ait jugé bon de conclure la veille de l’ordonnance de clôture alors que le calendrier de la procédure est connu des parties depuis le 26 janvier 2021, il importe de constater que la comparaison entre ses conclusions signifiées le 23 juin 2021 et celles signifiées le 18 août 2020 révèle qu’elles sont en tous points semblables.

Il n’existe aucune cause grave de nature à justifier la révocation de l’ordonnance de clôture et il n’est pas porté atteinte au principe de la contradiction.

Les demandes seront en conséquence rejetées.

Au fond

Le tribunal a jugé qu’il résultait des pièces produites que le bien litigieux faisait partie intégrante d’un immeuble qui avait été transformé en copropriété le 31 mars 1982 et que le bien était décrit dans l’acte de vente comme un appartement comprenant un palier, un séjour et une chambre outre un coin bureau, une salle de bains avec wc, par suite d’aménagements intérieurs, le tribunal ajoutant que cette désignation correspondait à la description qui en était faite au règlement de copropriété.

Le tribunal a ensuite observé que M^me X avait déclaré à l’acte de vente que le bien était acquis pour un usage personnel de résidence principale, ce qui l’avait d’ailleurs amenée à l’occuper personnellement de 2006 à 2012.

Le tribunal a conclu que M^me X pouvait difficilement soutenir que son consentement avait été vicié alors que toutes les caractéristiques du bien avaient été portées à sa connaissance et qu’elle l’avait visité, ajoutant qu’elle exerçait une activité professionnelle dans le secteur de l’immobilier.

M^me X soutient que l’acte de vente est nul pour erreur sur les qualités substantielles du bien, rappelant que, par application de l’article 544 du code civil, la propriété d’un bien immobilier suppose tant la possibilité d’y habiter que celle d’en percevoir les fruits par le biais de sa location alors qu’elle a acquis des combles impropres à l’habitation et à la location.

Elle souligne que l’immeuble vendu est désigné à l’acte de vente comme étant un appartement, sans précision d’une quelconque restriction à son usage et ajoute que s’il est vrai qu’elle a travaillé au sein d’une agence immobilière, elle n’est en aucun cas une professionnelle de I’immobilier dès lors que ses fonctions étaient administratives.

A titre infiniment subsidiaire, l’appelante sollicite, sur le fondement des dispositions des articles 1604 et suivants du code civil, la résolution de la vente à raison du défaut de conformité du bien

vendu dans la mesure où celui-ci a été considéré par les services préfectoraux comme ne respectant pas les normes minimales d’habitabiIité.

M. Y rappelle que l’acte signé par M^me X avait pour objet la vente d’un appartement précisément décrit dans l’acte et expressément destiné à usage de résidence principale.

Il soutient que l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue doit porter sur ce qui a été expressément ou tacitement convenu entre les parties quant à celles-ci, au moment de la formation du contrat. Il appartient à M^me X de démontrer qu’au moment où elle a consenti à l’acte, elle a commis une erreur sur les qualités substantielles du bien. Selon M. Y, elle échoue à rapporter cette preuve puisqu’au moment de l’acquisition, elle n’avait aucune intention de donner le bien en location et, en tout état de cause, ne l’a pas fait valoir.

M. Y ajoute que, si le bien est impropre à la location, il est habitable, M^me X l’ayant d’ailleurs occupé durant six ans.

S’agissant de la non-conformité alléguée à titre subsidiaire, M. Y souligne que le bien livré était conforme au bien vendu puisque le descriptif du bien figurait à l’acte avec un descriptif conforme à la loi Carrez, que M^me X l’avait visité avant de l’acquérir et l’a habité durant six années sans déplorer une quelconque non-conformité.

La SCP de notaires fait valoir que s’il est exact que le règlement de copropriété n’emploie pas le terme 'appartement’ à la différence de l’acte de vente, ceci ne modifie aucunement la substance et l’usage réel du bien consistant en un appartement et l’acte notarié précisant les aménagements qui y avaient été réalisés. L’intimée observe qu’elle ne disposait d’aucun élément d’information sur la configuration des locaux pouvant révéler une éventuelle inhabitabilité ou une surface habitable insuffisante au regard des dispositions réglementaires, le notaire disposant d’une attestation de surface 'loi Carrez'.

* * *

Aux termes de l’article 1110 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. Elle n’est point une cause de nullité lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.

Il est de principe que l’erreur sur la substance s’entend, non seulement de celle qui porte sur la matière même dont la chose ou la prestation est composée, mais aussi, plus généralement, de celle qui a trait aux qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté.

Ainsi que l’a retenu le tribunal et contrairement à ce qui est soutenu par l’appelante, la description donnée à l’acte de vente telle que rappelée précédemment correspond à la description qui en est faite au règlement de copropriété à cette différence que l’acte de vente y ajoute le terme 'appartement'. Toutefois la description du lot n°7 – soit le bien litigieux – donnée au règlement de copropriété du 31 mars 1982 fait bien apparaître un usage d’habitation puisqu’il y est fait état d’un séjour et d’une chambre. L’absence du terme 'appartement’ dans le descriptif du règlement de copropriété ne modifie donc pas sa substance réelle et son usage réel, étant observé de surcroît que l’acte de vente indique que des aménagements intérieurs ont été effectués par les précédents propriétaires.

Il est de principe que la croyance erronée s’apprécie à la date de conclusion du contrat.

L’acte de vente précise que le bien est à usage d’habitation. Le vendeur l’a occupé personnellement. M^me X l’a pour sa part acquis après l’avoir visité et l’avait donc estimé habitable pour elle même et pour autrui puisqu’elle l’a mis en location après six années d’occupation.

Il est certain que lors de la vente, elle n’envisageait pas de le donner en location puisqu’elle indiquait à l’acte, comme à l’acte de prêt, qu’elle entendait en faire sa résidence principale.

Les services de l’agence régionale de santé ont visité le bien à la demande de la locataire de M^me X qui se plaignait d’infiltrations. Les services de l’ARS ont constaté un non-respect des normes minimales d’habitabilité en considération de la surface de la pièce principale et des deux chambres, très largement inférieures à la surface minimale de 9m² imposée par le règlement sanitaire départemental. Ces surfaces n’ont pu échapper à M^me X lorsqu’elle a visité le bien, a fortiori si l’on tient compte de ce qu’elle travaille dans le secteur de l’immobilier et que loin d’être, comme elle le soutient aujourd’hui, une secrétaire administrative elle s’est présentée tant dans la promesse de vente qu’à l’acte de vente comme ' démarcheuse négociatrice'. Les services de l’ARS ont également fait le constat de ce qu’une pièce utilisée comme chambre était dépourvue d’ouvrant et de ce qu’il existait des traces d’infiltration dans l’autre chambre.

Il n’est pas anodin de relever que dans le second rapport de l’ARS, du 23 janvier 2015, il est mentionné qu’une rencontre a eu lieu sous l’égide de l’ARS avec un architecte afin d’évaluer les travaux pouvant être réalisés dans le logement et que la proposition de l’ARS de créer une pièce unique n’a pas reçu l’agrément de M^me X, laquelle a indiqué qu’elle souhaitait vendre le bien.

Par arrêté du 30 janvier 2015, le préfet du Val d’Oise a mis M^me X en demeure de faire cesser définitivement la mise à disposition du bien aux fins d’habitation. Contrairement à ce qu’affirme M^me X à plusieurs reprises dans ses écritures, ce bien n’est pas interdit à l’habitation mais ne peut être mis à la disposition d’un tiers. Il peut donc être occupé par sa propriétaire, qui peut également le vendre aux fins d’habitation par l’acquéreur ou bien encore le louer une fois réalisés les travaux préconisés par l’ARS. Le fait que l’immeuble dans lequel le bien se situe ait fait l’objet en 2018 et 2019 de deux arrêtés de péril et que ses occupants aient dû être relogés emporte certes une impossibilité pour M^me X de le vendre mais qui n’est en rien imputable au vendeur.

Ainsi que le soutient M. Y, M^me X ne peut se plaindre d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue au regard d’un événement survenu 6 ans après la vente et qui lui a révélé non pas que le bien était inhabitable puisqu’elle y a vécu durant six ans mais qu’elle ne pouvait désormais le louer, étant observé que les normes d’habitabilité d’un bien en vue de sa mise en disposition au profit d’un tiers sont par nature évolutives.

C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande en nullité de la vente formée par M^me X sur le fondement de l’erreur.

La non-conformité suppose la délivrance d’une chose autre que celle faisant l’objet de la vente. Le bien dont M^me X a pris possession correspond à celui dont la description et les spécifications étaient mentionnées à l’acte de vente. La mention figurant à l’acte de vente relative à l’absence de restriction au droit de disposer du bien ne concerne que le vendeur et est étrangère à l’objet du présent litige. Il ne peut en effet être considéré, sauf à dénaturer les termes de l’acte de vente, que le fait pour le vendeur de déclarer 'que les biens vendus ne font l’objet d 'aucune location ou occupation quelconque’ implique qu’il s’engageait à ce que les biens puissent être loués par M^me X.

Le rejet par le tribunal de la demande en nullité de la vente pour défaut de conformité sera donc confirmé.

S’agissant de la responsabilité du notaire recherchée par M^me X, il apparaît à la lecture de ses conclusions qu’elle reproche à ce dernier de ne pas avoir attiré son attention sur la différence de désignation entre l’acte de vente et le règlement de copropriété quant au terme 'appartement’ qui figure dans le premier acte et non dans le second.

Il a déjà été répondu précédemment que cette légère discordance était sans portée réelle. L’intimée fait observer à raison qu’il ne lui appartient pas de se déplacer sur place. Le notaire disposait d’un certificat de mesurage qui mentionnait une surface privative au sens de la loi Carrez de 30,79 m² avec cette seule précision que seuls 19,69 m² de surface n’étaient pas pris en compte. Était également annexé à l’acte le certificat délivré par les services de la ville de […] sous Forêt attestant que l’immeuble n’était pas frappé d’un arrêté de péril, ni d’une interdiction d’habiter et n’avait pas été déclaré insalubre.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées contre la SCP de notaires en l’absence de démonstration d’un manquement de celle-ci à ses obligations en rapport

avec les préjudices allégués par M^me X.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux indemnités de procédure seront confirmées.

M^me X, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel avec recouvrement direct. Elle versera à chaque intimée la somme de 1500 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette les demandes tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture et à ce que soient écartées des débats les conclusions signifiées par M^me X le 23 juin 2021.

Confirme le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

Condamne M^me X à verser à M. Y et à la SCP de notaires C Z & L, chacun, la somme de 1500 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles d’appel.

Condamne M^me X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,