COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71G

14^e chambre

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 11 FEVRIER 2021

N° RG 20/02567 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T4JA

AFFAIRE :

SARL REAL 31

C/

Z X

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 02 Juin 2020 par le Président du TJ de NANTERRE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 19/01710

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Hervé KEROUREDAN

M^e Jérôme BERTIN

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL REAL 31 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

Assistée de M^e Marine COURTAUT substituant M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] représenté par son syndic en exercice, la SAS ALTO SEQUANAIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 835 265 612

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérôme BERTIN de la SELARL BERTIN & BERTIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J126 – N° du dossier D17-0161

Monsieur Z X

de nationalité Française

[…]

[…]

Non représenté – Assigné le 15 septembre 2020 à étude

SAS GBRICARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

16-[…]

[…]

Non représentée – Assignée le 15 septembre 2020 à étude

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Janvier 2021, Madame Marie LE BRAS, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat conclu le 4 juillet 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], pris en la personne de son syndic, la SARL Real 31, a confié l’entretien de ses installations de chaufferie et de panneaux solaires à l’entrepreneur individuel M. Z X qui a par la suite créé en 2016 la SAS Gbricard.

L’ensemble immobilier qui avait été réceptionné le 27 juin 2013 a subi au cours de l’année 2015 des désordres affectant principalement les chaudières, le circuit d’eau chaude sanitaire et les panneaux solaires.

A la suite des déclarations de sinistres et d’une expertise amiable, la SMABTP, assureur dommage-ouvrage de l’immeuble, a versé à la SARL Real 31, syndic de la copropriété, diverses indemnités afin d’entreprendre les travaux de réparation.

La société Gbricard, suivant plusieurs devis acceptés, s’est vu confier au cours des opérations d’expertise les travaux de reprise. Toutefois, courant 2017, le syndicat des copropriétaires et son syndic se sont aperçus que ces travaux n’avaient pas été entièrement et correctement exécutés.

Un nouveau contrat de maintenance a été signé avec la société Fidec en mai 2017 qui a par ailleurs établi des devis en vue de la reprise et de l’achèvement des travaux.

A la suite d’un différend opposant la SARL Real 31 au syndicat des copropriétaires concernant la surveillance des travaux, la première a mis fin le 4 juillet 2018 à ses fonctions de syndic. Elle a ultérieurement été remplacée par la société Alto Sequanais.

Estimant que l’inachèvement des travaux de reprise était aussi en partie imputable à des fautes de gestion de son ancien syndic, le syndicat des copropriétaires a, par actes des 12 et 14 juin 2019, fait assigner en référé M. X, la société Gbricard et la SARL Real 31 aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum, et subsidiairement de l’un ou certains d’entre eux, à lui verser les sommes provisionnelles de :

—  43 672,42 euros TTC correspondant au montant des travaux nécessaires à la remise en état de l’installation de chauffage,

—  2 475 euros au titre du remplacement des joints des gaines techniques,

—  925 euros correspondant à la différence entre l’indemnisation accordée par l’assureur dommage-ouvrage et la facture de la société Gbricard au titre de désembouage de 36 appartements,

—  2 139,50 euros au titre des travaux afférents aux pompes de relevage,

—  3 685,50 euros au titre des travaux afférents aux panneaux solaires,

—  140,80 euros correspondant au remplacement des serrures du local chaufferie,

—  4 643,10 euros correspondant à la surconsommation d’eau ayant résulté des fautes et carences de ces deux sociétés,

—  31 128,50 euros arrêtée au 30 juin 2018 correspondant à la surconsommation électrique ayant résulté du maintien injustifié de la résistance électrique provisoire.

En cours d’audience, le syndicat des copropriétaires a ajouté de nouvelles demandes de provision afférentes notamment au circuit d’eau chaude partiellement réalisé.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 2 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

par provision, tous moyens des parties étant réservés,

— condamné la SARL Real 31 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme provisionnelle de 27 521,49 euros, outre celle de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la SARL Real 31 aux dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 16 juin 2020, la société Real 31 a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 27 521,49 euros outre celle de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 décembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Real 31 demande à la cour, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 2 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ;

en conséquence et en statuant à nouveau,

à titre principal,

— déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en ses demandes de condamnation à son encontre

dès lors qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses ;

en conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 décembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Alto Sequanais demande à la cour, au visa des articles 485 alinéa 2 et 809 alinéa 2 du code de procédure civile et 1231-1 (anciennement 1147) et 1992 du code civil, de :

— confirmer l’ordonnance du 2 juin 2020 dont appel en ce qu’elle a condamné la SARL Real 31 à lui verser les sommes provisionnelles de :

* 22 485,19 euros correspondant aux travaux afférents au circuit d’eau chaude sanitaire partiellement réalisés ;

* 3 685,50 euros au titre des travaux afférents aux panneaux solaires non réalisés par la société Gbricard ;

* 140,80 euros correspondant au remplacement des serrures du local chaufferie ;

* 1 210 euros correspondant à l’indemnité qu’il a versée à X ;

* la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— infirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

statuant à nouveau :

— dire que M. X et la société Gbricard n’ont pas procédé à la réalisation des travaux qui leur ont été confiés ;

— dire que la SARL Real 31 n’a pas assuré le suivi de l’exécution des travaux et n’a accompli aucune diligence afin que ceux-ci soient réalisés ;

— dire que la responsabilité contractuelle de M. X, de la société Gbricard et de la SARL Real 31 est engagée ;

— dire que la demande provisionnelle qu’elle a formée n’est pas sérieusement contestable ;

en conséquence,

— condamner in solidum la SARL Real 31 avec M. X et la société Gbricard aux condamnations provisionnelles susvisées ;

— condamner in solidum M. X, la société Gbricard et la société Real 31, et subsidiairement l’un ou certains d’entre eux, à lui verser les sommes provisionnelles de :

* 43 672,42 euros TTC correspondant au montant des travaux nécessaires à la remise en état de l’installation de chauffage ;

* 2 475,00 euros au titre du remplacement des joints des gaines techniques selon devis de la société Fidec ;

* 925 euros correspondant à la différence entre l’indemnisation accordée par l’assureur dommage ouvrage et la facture de la société Gbricard au titre du désembouage de 36 appartements ;

* 2 750 euros au titre des travaux afférents aux pompes de relevage selon devis de la société Fidec ;

* 4 643,10 euros TTC correspondant à la surconsommation d’eau ayant résulté des fautes et carences de ces deux sociétés ;

* 40 220,67 euros arrêté au 30 juin 2020 et, subsidiairement, 31 128,50 euros arrêté au 30 juin 2018 correspondant à la surconsommation électrique ayant résulté du maintien injustifié de la résistance électrique ;

* 4 141,50 euros correspondant à l’indemnité versée par l’assureur dommage ouvrage et non réalisés par X ;

— débouter la société Real 31 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner in solidum M. X, la société Gbricard avec la société Real 31, et subsidiairement l’un ou certains d’entre eux, à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel ;

— condamner in solidum M. X, la société Gbricard et la société Real 31, et subsidiairement l’un ou certains d’entre eux, aux entiers dépens comprenant son remboursement du coût des différents constats d’huissier établis pour caractériser les manquements de M. X, la société Gbricard et la société Real 31.

M. X et la société Gbricard, à qui la déclaration d’appel a été signifiée à étude d’huissier le 15 septembre 2020 n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. La cour ne pourra toutefois faire droit aux demandes et aux moyens du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société Gbricard et de M. X que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Le syndicat des copropriétaires par voie d’infirmation partielle, conclut à la condamnation in solidum de la SARL Real 31, de M. X et de la société Gbricard à lui payer à titre provisionnel diverses sommes à valoir sur l’indemnisation de préjudices qu’il aurait subis du fait d’une part de l’inachèvement et de la mauvaise exécution du programme de travaux confié à M. X et à son entreprise, et d’autre part de la défaillance de la SARL Real 31, son ancien syndic, dans le suivi de la bonne réalisation desdits travaux.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile applicable à compter du 1^er janvier 2020, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les termes clairs du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n’en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le juge des référés, et la cour à sa suite, peuvent ainsi accorder une provision à valoir sur la réparation d’un préjudice si l’indemnisation sollicitée est établie de manière non sérieusement contestable en son principe et en son montant, c’est à dire si la partie en demande rapporte avec l’évidence requise en référé la preuve de la faute contractuelle commise et de la réalité du préjudice qui en serait directement résulté.

Au vu des griefs avancés par le syndicat des copropriétaires, il convient d’examiner en premier lieu si celui-ci rapporte de manière non sérieusement contestable la preuve des manquements contractuels de l’entreprise Gbricard et de M. X dans l’exécution des travaux ainsi que de la réalité des préjudices qui en seraient découlés, avant d’apprécier s’il est démontré

avec la même évidence que la responsabilité contractuelle de la SARL Real 31 est également susceptible d’être engagée relativement à ces mêmes chefs de préjudices en raison d’une défaillance dans le suivi des travaux.

- sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société Gbricard et de M. X :

Les parties exposent toutes deux qu’en raison de divers désordres affectant à partir de 2015 les chaudières de l’immeuble, puis la production d’eau chaude sanitaire et les panneaux solaires, plusieurs déclarations de sinistres ont été faites auprès de la société SMABTP, assureur dommage-ouvrage de l’immeuble, qui a diligenté une expertise amiable menée par le cabinet Y Ducrot.

M. X à qui avait été confiée suivant contrat du 4 juillet 2015 la maintenance des installations de chauffage, a présenté plusieurs devis pour la reprise des différents désordres, qui ont tous été

acceptés au cours des opérations d’expertise.

Les parties s’accordent pour dire que M. X et surtout la société Gbricard qui a pris sa suite au cours de l’année 2016, le premier ayant procédé à la radiation de son entreprise individuelle en février 2016, n’ont en fait pas correctement et intégralement exécuté le programme de travaux qui leur avait été confié alors que la SARL Real 31 en avait réglé le coût grâce notamment aux indemnités d’assurance versées par l’assureur dommage-ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires précise que c’est à la suite de ses interrogations concernant une possible surconsommation d’électricité et de son insistance auprès de son ancien syndic pour accéder aux locaux techniques et vérifier les compteurs, que les parties ont constaté que la société Gbricard avait égaré les clés du local.

Après intervention en avril 2017 d’un serrurier pour enfin y accéder, les parties expliquent avoir découvert que la résistance électrique provisoire du ballon d’eau chaude posée par la société Gbricard le temps des travaux et qui aurait du être retirée depuis septembre 2016 était toujours en place, que l’installation de la chaudière n’était pas terminée et les panneaux solaires non raccordés et enfin que le tuyau de vidange présentait une fuite à laquelle la société Fidec a dû remédier en urgence.

L’intimé liste et détaille précisément les travaux confiés à la société Gbricard, en particulier ceux intéressant la chaufferie de l’immeuble, le circuit d’eau chaude sanitaire et les panneaux solaires. Il s’appuie notamment sur les devis, les rapports d’expertise amiable, deux procès-verbaux de constat d’huissier établis le 12 mai 2017 et le 15 décembre 2017 ainsi que sur l’évaluation faite par la société Fidec des travaux de reprise à entreprendre, pour corroborer ses dires et justifier de ses préjudices.

Les deux parties s’accordent par ailleurs sur les règlements des travaux opérés par des virements intervenus :

— le 24 juillet 2015 pour un montant global de 22 458,19 euros au titre des travaux de circuit d’eau chaude sanitaire

— en septembre 2015, une somme de 2 954,80 euros pour la mise en place de la résistance électrique provisoire,

— courant 2015/2016 pour un montant global de 28 325, 20 (19 075,20 + 9 250 euros) au titre du remplacement de la chaudière et du désembouage,

— le 15 mars 2016 pour un montant global de 9 927,50 euros correspondant aux travaux de pompes de relevage et aux panneaux solaires,

— le 4 novembre 2016 pour un montant de 1 210 euros pour la recherche de fuites.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite une provision au titre du remboursement de la surconsommation d’électricité et d’eau qui selon lui résulte directement de l’inachèvement des travaux et plus précisément du maintien injustifié de la résistance électrique provisoire, très consommatrice d’énergie, postérieurement à septembre 2016 et des fuites d’eau sur l’installation de chaufferie.

Sur ce,

Il est constant que M. X et à sa suite la société Gbricard se sont vus confier certains travaux de reprise des désordres constatés par M. Y, expert amiable mandaté par la SMABTP, assureur dommage-ouvrage de l’immeuble, les devis suivants ayant été validés par l’expert :

— la réparation du système de panneaux solaires : devis 15-0047 du 23 juillet 2015 d’un montant de 3 685,50 euros,

— réparation du circuit de la chaufferie (tuyauterie, équilibrage, eau chaude sanitaire) : devis 15-022 d’un montant de 22 458,19 euros accepté le 1^er juillet 2015,

— remplacement des deux chaudières, traitement anti-boue et désembouage : devis 15-00461, 15-0062 et 15-0139 pour un montant global validé par l’expert de 28 325, 20 euros, outre 2 954,80 euros pour la mise en place temporaire d’une résistance électrique au sein du ballon d’eau chaude,

— remplacement des pompes de levage et 3 flotteurs : devis 15-0128 du 8 novembre 2015 de 2 750 euros,

— réparation de la fuite en dalle chauffage au 3^e étage : facture de recherche de fuite du 20 octobre 2016 (1210 euros) et devis 16-01601 du 5 juillet 2016 d’un montant de 2 381,50 euros.

A travers l’extrait du compte sinistre tenu par son ancien syndic à la date du 25 novembre 2017, retraçant l’historique des paiements et des indemnités d’assurance reçues, document parfaitement cohérent avec les devis susvisés et les rapports d’expertise amiable, ainsi que des courriers informant la société Gbricard de certains virements, le syndicat des copropriétaires et son ancien syndic rapportent la preuve suffisante du règlement des travaux relatifs :

— au circuit de chaufferie ( 22 458,19 euros) ,

— au remplacement des chaudières et désembouage ( 19 075,20 + 9 250 euros),

— aux pompes de levage (2 750 euros)

— aux panneaux solaires (3 685,50 euros),

— recherche de fuite (1210 euros).

Or, il résulte des deux procès-verbaux de constat établis par huissier de justice le 12 mai 2017 et le 5 décembre 2017 et des clichés photographiques annexés, que les travaux au sein de la chaufferie apparaissent avoir été abandonnés avant achèvement, ainsi :

— le nouvel adoucisseur d’eau n’est pas raccordé,

— le moteur de la vanne 3 voies n’est pas posé sur la canalisation du chauffage,

— la résistance provisoire est toujours en place,

— la chaudière est toujours en place avec un système non refait,

— l’armoire électrique est en mauvais état,

— le branchement des pompes de chauffage est incohérent,

— le ballon d’eau chaude présente une fuite d’eau,

— aucun élément du système de production solaire n’est raccordé.

Par ailleurs, il ressort des constats faits dans les gaines techniques situées dans les parties communes de l’immeuble que des traces de fuites vert de gris sont visibles sur les nourrices, plusieurs plombs

sont endommagés, certains capillaires sont tordus et en contact avec les nourrices voisines, des vannes thermostatiques ne sont pas branchées aux sondes des nourrices et des adaptateurs pas installés.

Le syndicat des copropriétaires rapporte par ces différentes pièces la preuve suffisante et non sérieusement contestable que M. X et à sa suite la société Gbricard, n’ont procédé ni au remplacement des chaudières, ni aux travaux de raccordement des panneaux solaires et leur mise en fonctionnement, ni terminé le circuit de circulation de la chaufferie à travers l’immeuble, et ont de ce fait, indiscutablement engagé leur responsabilité contractuelle.

Pour évaluer le coût des travaux de remise en état de l’installation de chauffage, le syndicat des copropriétaires verse aux débats plusieurs devis de la société Fidec dont:

—  1^er devis d’un montant de 30 103 euros HT (33 113,30 euros TTC) comprenant notamment : le raccordement hydraulique de la chaudière, la mise en place de l’adoucisseur ECS déjà présent, la production d’ECS, raccordement gaz, la production solaire avec raccordement des panneaux, la reprise calorifuge des tuyauteries et ECS,

—  2^e devis d’un montant de 9 599,20 euros HT (10 559,12 euros TTC) concernant les gaines techniques dans les étages avec notamment déplacement d’une nourrice chauffage sur deux dans les gaines techniques,

—  3^e devis d’un montant de 2 475 euros TTC pour le remplacement des joints dans les gaines techniques.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre provision à la fois le remboursement des règlements relatifs aux travaux afférents au circuit d’ECS (22 485,19 euros) et aux panneaux solaires (3 685,50 euros) mais également le coût des travaux de reprise tels qu’ils résultent des devis susvisés pour l’ensemble de l’installation incluant aussi le circuit ECS et la production solaire.

De telles demandes reviendraient à réparer deux fois ces postes de préjudices, de sorte qu’il conviendra de limiter le montant de la provision aux sommes dues avec une évidence suffisante qui sont les suivantes :

—  43 672,42 euros TTC correspondant au vu des deux premiers devis au montant des travaux nécessaires à la remise en état de l’installation de chauffage, en ce incluses la production solaire, les gaines techniques dans les étages et la production d’ECS,

—  2 475 euros TTC pour le remplacement des joints dans les gaines techniques.

De même, il résulte de l’intervention de la société FIDEC sur les pompes de relevage que celles mises en place par la société Gbricard étaient sous-dimensionnées et que leur installation n’est pas conforme aux règles de l’art.

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre le remboursement par la société Gbricard de la somme perçue de 2 750 euros. Toutefois, il ressort des devis établis par la société FIDEC que le coût des réparations des pompes de relevage s’élève à une somme globale de 2 139,50 euros TTC (1 993,20 euros + 146,30 euros). Il conviendra en conséquence d’allouer à l’intimée une provision non sérieusement contestable limitée à un montant de 2 139,50 euros TTC.

Par ailleurs, il ressort des échanges de courriels entre la SARL Real 31 et le syndicat des copropriétaires entre janvier et avril 2017 que la société Gbricard a égaré les clés du local technique, obligeant la copropriété à faire intervenir un serrurier pour un coût de 140,80 euros. La négligence de la société Gbricard étant établie avec évidence, il conviendra également de la condamner à

rembourser à titre provisionnel cette somme.

De même, la société Gbricard a perçu 2 fois la somme de 1 210 euros au titre de la recherche d’un fuite dans les étages, directement par l’assureur mais également par la SARL Real 31 suivant virement du 4 novembre 2016. Ce dernier versement étant indu, la société Gbricard devra donc aussi la rembourser au syndicat des copropriétaires à titre provisionnel.

En revanche, les pièces justificatives produites par l’intimé, que sont des tableaux comparatifs établis par ses soins et les factures d’énergie, ne suffisent pas à chiffrer avec l’évidence requise en référé le montant de la surconsommation d’électricité et d’eau qui résulterait exclusivement du maintien de la résistance électrique provisoire et de la fuite d’eau au niveau du ballon d’eau chaude.

De même, il n’est pas établi de manière non sérieusement contestable que la société Gbricard aurait bénéficié d’un trop perçu de 925 euros au titre des travaux de désembouage du réseau. En effet, si elle a été effectivement payée à hauteur d’une somme de 10 175 euros le 29 mars 2016, force est de constater comme le souligne d’ailleurs l’appelante que le devis 15-0139 est d’un montant de 9 250 euros correspondant strictement au coût de la fourniture et de la main d’oeuvre, ce dont il se déduit que c’est un coût hors taxe, même si cela n’est pas précisé, ce qui revient bien en tenant compte de la TVA de 10% à un montant de 10 175 euros TTC.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite une provision de 4 141,50 euros correspondant au remboursement de l’indemnité perçue par la société Gbricard au titre des travaux afférents à la fuite sur tuyau de retour de chauffage entre la gaine palière et l’appartement 31 au 3^e étage, arguant du fait qu’ils n’auraient pas été réalisés.

Toutefois, outre le fait que contrairement à ce qu’il prétend, ce règlement de 4 141,50 euros ne figure pas sur l’extrait du compte sinistre de la copropriété qu’il verse aux débats (pièce 53), ni sur les pièces de son ancien syndic, l’intimé n’indique pas sur quelle pièce il se fonde pour prétendre que ces travaux n’auraient pas été exécutés. A défaut de la preuve évidente de la faute et du préjudice allégués, il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision à l’égard de M. X et de la société Gbricard et de condamner in solidum ces derniers à lui payer à titre provisionnel une somme globale de 49 637,72 euros détaillée comme suit :

—  43 672,42 euros TTC au titre des travaux nécessaires à la remise en état de l’installation de chauffage, en ce incluses la production solaire, les gaines techniques dans les étages et la production d’ECS,

—  2 475 euros TTC pour le remplacement des joints dans les gaines techniques,

—  2 139,50 euros TTC pour les travaux relatifs aux pompes de relevage,

—  1 210 euros TTC au titre de la recherche d’un fuite dans les étages.

—  140,80 euros TTC pour le coût d’intervention du serrurier.

Il n’y a en revanche pas lieu à référé sur le surplus de ses demandes de provisions à leur égard.

- sur la condamnation in solidum de la SARL Real 31 :

La SARL Real 31 soutient que la demande de provision du syndicat des copropriétaires à son encontre se heurte à plusieurs contestations sérieuses et que la créance alléguée par celui-ci n’est pas

certaine.

Si elle considère aussi que M. X et la société Gbricard ont abandonné le chantier sans achever les travaux, l’appelante réfute en revanche toute défaillance de sa part dans l’exercice de ses prérogatives de syndic.

Rappelant toutes les démarches qu’elle a accomplies notamment à l’égard de l’assureur dommages-ouvrage, de l’huissier de justice pour établir les constats et enfin vis-à-vis de M. X dans le cadre du suivi du chantier, l’appelante fait valoir qu’elle n’est ni maître d’oeuvre, ni professionnel du bâtiment et qu’il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir découvert plus tôt les points de non-conformités ou l’inachèvement de certains travaux particulièrement techniques. Elle précise également qu’aucune mission spécifique concernant le suivi des travaux litigieux ne lui avait été confiée par l’assemblée générale des copropriétaires.

La SARL Real 31 affirme n’être tenue dans le cadre de l’exécution de son mandat de syndic qu’à une obligation de moyen et dénonce également l’absence d’expertise contradictoire pour déterminer, à supposer que les fautes soient établies, la part de responsabilité de chaque intervenant, l’origine des désordres ainsi que l’estimation réelle des préjudices allégués.

Selon elle, il appartient au seul juge du fond de déterminer sa faute éventuelle et sa part de responsabilité dans la survenance des désordres allégués, eu égard aux fautes manifestes de la société Gbricard.

En réponse, le syndicat des copropriétaires dénonce des fautes évidentes de gestion de la part de son ancien syndic résultant plus précisément d’une absence totale de surveillance des chantier en cours et de procédure de réception en fin de travaux ainsi que d’une négligence importante en ayant procédé au paiement de la société Gbricard sans exercer de contrôle sur la réalisation des prestations ainsi réglées, affirmant que la SARL Real 31 s’est décidée à réagir qu’après les nombreuses interrogations émanant de membres du conseil syndical.

Il fait également grief à la SARL Real 31 d’avoir laissé le seul jeu de clé disponible du local technique à M. X sans en conserver un double, un tel oubli ayant contribué à retarder la découverte des désordres et de lui avoir versé la somme de 1 210 euros au titre de la recherche d’une fuite alors que l’assureur dommage-ouvrage avait directement payé l’entrepreneur.

L’intimée considère que la preuve est établie par ses pièces d’un manquement grave de la SARL Real 31 à son obligation de moyen dans le cadre de l’exécution de son mandat de syndic dès lors qu’elle n’a pas tout mis en oeuvre pour y parvenir.

Sur ce,

Comme rappelé en liminaire, le juge des référés peut accorder une provision à valoir sur la réparation d’un préjudice si l’indemnisation sollicitée est établie de manière non sérieusement contestable en son principe et en son montant, c’est à dire si la partie en demande rapporte avec l’évidence requise en référé la preuve de la faute contractuelle commise et de la réalité du préjudice qui en serait directement résulté.

La responsabilité d’un syndic de copropriété peut être recherchée vis-à-vis du syndicat pour des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, sur le fondement de la responsabilité du mandataire prévue par l’article 1992 du code civil.

Il est admis que le syndic est tenu à une obligation de diligence et de vigilance dans l’exécution de sa mission qui s’apparente à une obligation de moyen.

La preuve de la faute et de la responsabilité contractuelle du syndic doit ainsi être rapportée par le syndicat des copropriétaires et ce avec d’autant plus d’évidence lorsque le juge est saisi en référé.

Il résulte des pièces produites par les parties que la SARL Real 31 a entrepris les démarches nécessaires pour faire les déclarations de sinistres à la société SMABTP courant 2015-2016 après la découverte des dysfonctionnements de l’installation de chauffage et a assuré le suivi des opérations d’expertise amiable et des versements des indemnités d’assurance.

En revanche, peu d’éléments sont produits concernant les échanges entre la SARL Real 31 et M. X ou la société Gbricard au cours de la réalisation des travaux qui se sont pourtant étalés sur plusieurs mois, les 1^ers courriels de relance adressés à M. X, concernant par ailleurs uniquement l’accès au local technique et aux compteurs, datant de janvier 2017.

La SARL Real 31 ayant, en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 la charge de l’administration, de la conservation, de la garde et de la sécurité de l’immeuble et de ses occupants, il est établi de manière non sérieusement contestable qu’elle a fait preuve d’une grave négligence en confiant à la société Gbricard le seul jeu de clés permettant l’accès au local technique de la chaufferie, sans veiller à en garder un double.

Cette négligence évidente ayant obligé le syndicat des copropriétaires à faire intervenir un serrurier pour un coût de 140,80 euros, la responsabilité contractuelle de SARL Real 31 est établie à ce titre. Elle devra donc in solidum avec M. X et la société Gbricard payer au syndicat des copropriétaires la provision de 140,80 euros en remboursement du coût de cette intervention.

En revanche, aucune faute n’est établie à son encontre avec l’évidence requise concernant le versement de la somme de 1 210 euros payée également à la société Gbricard par l’assureur. En effet, l’appelante a été informée par courrier du 2 mars 2017 du règlement direct par l’assureur de cette indemnité alors qu’elle avait déjà procédé à son paiement suivant virement du 4 novembre 2016 (pièce 56 de l’intimée et pièce 9 de l’appelante).

De même, sa responsabilité ne peut être engagée pour un manquement dans le suivi des travaux s’agissant des dommages et défauts d’exécution qui n’ont pu être imputés à la société Gbricard et à M. X avec l’évidence requise en référé.

Enfin, à supposer que la SARL Real 31 ait manqué de vigilance concernant le suivi des travaux dans le cadre de l’exercice de son mandat de syndic et ce d’autant qu’elle avait la responsabilité du règlement de leur coût, sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée, concernant les dommages retenus, dans les mêmes proportions que celle de la société Gbricard et de M. X qui étaient tenus à une obligation de résultat concernant lesdits travaux.

En effet, le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre vis-à-vis du syndic qu’à la réparation d’une perte de chance, la responsabilité de la bonne exécution des travaux revenant à l’entrepreneur.

Or, à supposer la négligence de l’appelante établie, les éléments versés aux débats par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas de démontrer avec l’évidence requise en référé qu’elle a contribué aux préjudices tels que précédemment retenus, ni dans l’affirmative de déterminer sa part de responsabilité dans lesdits préjudices, sachant que cette négligence fautive ne pourrait pas conduire à une réparation intégrale du dommage subi mais uniquement à celle de la chance perdue.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à ce que l’appelante soit condamnée in solidum avec la société Gbricard et M. X à lui verser les autres provisions qui lui ont été accordées.

L’ordonnance sera donc infirmée en ce sens.

- sur les demandes accessoires :

La SARL Real 31 étant accueillie en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions la condamnant aux frais irrépétibles et dépens de première instance qui seront mis in solidum à la charge de la société Gbricard et de M. X.

Il convient également de laisser à chaque partie la charge des dépens exposés à hauteur d’appel.

L’équité commande en outre de débouter les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt rendu par défaut,

INFIRME l’ordonnance entreprise en date du 2 juin 2020 en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

CONDAMNE in solidum la société Gbricard et M. Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue Conte à La Garenne-Colombes une provision d’un montant global de 49 637,72 euros détaillée comme suit :

—  43 672,42 euros TTC au titre des travaux nécessaires à la remise en état de l’installation de chauffage, en ce incluses la production solaire, les gaines techniques dans les étages et la production d’ECS,

—  2 475 euros TTC pour le remplacement des joints dans les gaines techniques,

—  2 139,50 euros TTC pour les travaux relatifs aux pompes de relevage,

—  1 210 euros TTC au titre de la recherche d’un fuite dans les étages,

—  140,80 euros TTC au titre de l’intervention du serrurier ;

DIT que la SARL Real 31 est uniquement condamnée in solidum avec la société Gbricard et M. Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue Conte à La Garenne-Colombes la provision de 140,80 euros susvisée ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de provision du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue Conte à La Garenne-Colombes ;

CONDAMNE la société Gbricard et M. Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue Conte à La Garenne-Colombes une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

DIT que la société Gbricard et M. Z X supporteront les dépens de première instance ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que chaque partie conservera les dépens d’appel qu’elle aura exposés.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame CHERCHEVE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,