COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 56B

DU 25 MAI 2021

N° RG 19/06515

N° Portalis DBV3-V-B7D-TOHB

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE ABEILLE DAME BLANCHE

C/

S.N.C COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Mars 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 18/07171

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Xavier USUBELLI,

— M^e Laurence X-DE-Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE ABEILLE DAME BLANCHE

représenté par son administrateur provisoire la SARL LA CROIX MALO

[…]

[…]

représenté par M^e Xavier USUBELLI, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 359 – N° du dossier X000267

M^e Sophie POUSSIN, avocat ayant procédé au dépôt de son dossier de plaidoirie – barreau de CAEN, vestiaire : 100

APPELANT

****************

S.N.C COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA, anciennement dénommée COMPTAGE IMMOBILIER SCHLUMBERGER

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

N° SIRET : 582 017 810

[…]

[…]

représentée par M^e Laurence X-DE-Y, avocat ayant procédé au dépôt de son dossier de plaidoirie – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 128 – N° du dossier 1600030

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Mars 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente et Madame Nathalie LAUER, Conseiller chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu le jugement rendu le 22 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise qui a :

— condamné le syndicat de copropriétaires de la résidence Abeille, sise 1 à 7 rue Robert de Luzarches 95140 Garges-lès-Gonesse, à payer à la SNC Comptage Immobilier Services Ista la somme de 45 485,16 euros correspondant aux 12 factures impayées du 20 décembre 2013 au 1^er septembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné le syndicat de copropriétaires de la résidence Abeille, sise 1 à 7 rue Robert de Luzarches 95140 Garges-lès-Gonesse, à payer à la SNC Comptage Immobilier Services Ista la somme de 6 693,01 euros à titre de clause pénale,

— condamné le syndicat de copropriétaires de la résidence Abeille, sise 1 à 7 rue Robert de Luzarches 95140 Garges-lès-Gonesse aux dépens qui seront recouvrés par M^me X de Y conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat de copropriétaires de la résidence Abeille, sise 1 à 7 rue Robert de Luzarches 95140 Garges-lès-Gonesse, à payer à la SNC Comptage Immobilier Services Ista la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SNC Comptage Immobilier Services Ista du surplus de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

Vu l’appel de ce jugement interjeté le 10 septembre 2019 par le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille demande à la cour de :

Vu l’article L. 218-2 du code de la consommation,

Vu les articles 1219, 1231-5 et 1345-5 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— dire le Syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille recevable et bien fondé en son appel,

— y faire droit,

— confirmer le jugement rendu le 22 mars 2019 par le tribunal de grande Instance de Pontoise (RG n° 18/07171) en ce qu’il a :

débouté la SNC Comptage Immobilier Services Ista du surplus de ses demandes,

— réformer le jugement rendu le 22 mars 2019 par le tribunal de grande Instance de Pontoise (RG n°18/07171) en ce qu’il a :

condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille, sise 1 à 7 rue Robert de Luzarches 95140 Garges-lès-Gonesse, à payer à la SNC Comptage Immobilier Services Ista la somme de 45 485,16 euros correspondant aux 12 factures impayées du 20 décembre 2013 au 1 septembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille, sise 1 à 7 rue Robert de Luzarches 95140 Garges-lès-Gonesse, à payer à la SNC Comptage Immobilier Services Ista la somme de 6 93,01 euros à titre de clause pénale,

condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille, sise 1 à 7 rue Robert de Luzarches 95140 Garges-lès-Gonesse, aux dépens qui seront recouvrés par M^me X de Y, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille, sise 1 à 7 rue Robert de Luzarches 95140 Garges-lès-Gonesse, à payer à la SNC Comptage Immobilier Services Ista la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

Statuant à nouveau,

A titre liminaire,

— dire que l’action de la SNC Comptage Immobilier Services Ista est prescrite s’agissant des factures émises entre le 20 décembre 2013 et le 12 janvier 2016,

A titre principal,

— débouter SNC Comptage Immobilier Services Ista de sa demande en paiement de la somme de 45 485,16 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi que les pénalités de retard à compter de la date de chaque facture et jusqu’à parfait paiement,

— débouter la SNC Comptage Immobilier Services Ista de sa demande en paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— condamner la SNC Comptage Immobilier Services Ista à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— dire que la demande en paiement de la SNC Comptage Immobilier Services Ista sera cantonnée à la somme de 12 020,08 euros, correspondant aux trois factures non prescrites,

— dire que la clause pénale prévue au contrat conclu le 1^er janvier 1997 est manifestement excessive,

— débouter la SNC Comptage Immobilier Services Ista de sa demande en paiement de la somme de 6 693,01 euros à titre de clause pénale ou, à titre subsidiaire, réduire la somme réclamée au titre de la clause pénale à de plus justes proportions,

— reporter pour une période de 24 mois à compter de la décision à intervenir le paiement des sommes dues par le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2021 par lesquelles la société en nom collectif (SNC) Comptage Immobilier Services Ista demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article L. 2018-2 du code de la consommation,

Vu les articles 1219, 1231-5 et 1345-5 du code civil,

— sur la fin de non-recevoir, rejeter l’argument du syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille, l’action de la SNC Comptage Immobilier Services Ista n’étant pas prescrite,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille de sa demande d’octroi de délai,

A titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise, y ajoutant,

— actualiser la créance de la SNC Comptage Immobilier Services Ista à la somme de 22 612,01 euros en principal, outre les intérêts légaux, à compter de la mise en demeure du 12 avril 2016 et jusqu’à parfait paiement, en deniers ou quittances,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 1/7, rue Robert de Luzarches 95140 Garges-lès-Gonesse, pris en la personne de son syndic, la société La Croix Malo, à régler à la SNC Comptage Immobilier Services Ista les pénalités de retard au taux de 2 % à compter de l’échéance de chaque facture et jusqu’à parfait paiement,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 1/7, rue Robert de Luzarches 95140 Garges-lès-Gonesse, pris en la personne de son syndic, la société La Croix Malo, à régler à la SNC Comptage Immobilier Services Ista la somme de 9 609,11 euros au titre de la clause pénale,

A titre subsidiaire,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise,

— réduire la clause pénale fixée à l’article 3 du contrat en date du 1^er janvier 1997 à 10 % du montant des factures impayées,

Y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille à régler la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens devant la cour d’appel de Versailles ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 4 février 2021 ;

FAITS ET PROCÉDURE

La société Comptage Immobilier Schlumberger (désormais dénommée SNC Comptage Immobilier Services Ista) a conclu avec le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille, sise 1 à 7 rue Robert de Luzarches 95140 Garges-lès-Gonesse, représenté par son syndic alors en exercice, Foncia GIS, un contrat de location, maintenance et relevés de compteurs d’eau.

La SNC Comptage Immobilier Services Ista a demandé au syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic en exercice, La Croix Malo, le paiement de factures de prestations émises entre le 20 décembre 2013 et le 11 janvier 2017.

N’ayant pas obtenu satisfaction, la SNC Comptage Immobilier Services Ista a, par acte d’huissier du 25 juillet 2018, fait assigner le syndicat de copropriétaires de la résidence Abeille devant le tribunal

de grande instance de Pontoise aux fins d’obtenir, avec exécution provisoire, sa condamnation à lui payer notamment les sommes suivantes :

—  45 485,16 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi que les pénalités de retard à compter de la date de chaque facture et jusqu’au parfait paiement,

—  6 693,01 euros à titre de clause pénale,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

C’est dans ces circonstances qu’a été rendu le jugement déféré ayant fait droit à ses demandes principales.

SUR CE , LA COUR,

L’irrecevabilité de l’action de la SNC Comptage Immobilier Services Ista

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en vertu de l’article L. 218-2 du code de la consommation, l’action des professionnels pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs se prescrit par deux ans. Il précise que, selon la jurisprudence, un syndicat des copropriétaires, même représenté par un syndic professionnel, n’est pas un professionnel et doit se voir appliquer les dispositions du code de la consommation. L’appelant en déduit que les factures émises entre le 20 décembre 2013 et le 12 janvier 2016 sont prescrites, la SNC Comptage Immobilier Services Ista n’ayant introduit son action en justice que le 25 juillet 2018. Il juge donc que l’action dirigée à son encontre est irrecevable car prescrite, exception faite des trois dernières factures, émises à compter du 1^er septembre 2016.

La SNC Comptage Immobilier Services Ista réplique que les dispositions du code de la consommation relatives à la prescription biennale ne sont pas applicables au bénéfice du syndicat des copropriétaires. D’une part, elle indique que le consommateur s’entend uniquement de personnes physiques, ce que n’est pas le cas du syndicat des copropriétaires. D’autre part, elle souligne que la jurisprudence invoquée par l’appelant n’est pas applicable au litige puisqu’elle se fonde sur l’article L. 136-1 du code de la consommation, lequel a été abrogé par l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, et visait la seule reconduction ou non du contrat, hypothèse qui n’est pas celle de l’espèce.

Aux termes de l’article L 218-2 du code de la consommation l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

L’article préliminaire de ce code introduit par la’loi n° 2014-344 du 17 mars 2014, d’application immédiate, dispose qu’au sens du présent code, est considérée comme un consommateur toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale.

Il résulte de cet article qu’un syndicat des copropriétaires, personne morale, ne peut se prévaloir de la qualité de consommateur, qui se distingue de celle de non-professionnel ; en effet, le syndicat des copropriétaires, bien que non-professionnel, n’est pas un consommateur au sens de la loi précitée.

Ainsi, la prescription biennale prévue par l’article susmentionné n’étant pas applicable, la présente demande en paiement obéit à la règle de la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article 2224 du code civil.

La jurisprudence citée par l’appelant concerne l’hypothèse particulière de la reconduction ou non du contrat et a été rendue au visa de l’article L 136-1 du code de la consommation alors applicable lorsque ces décisions ont été rendues. Elle n’est donc pas transposable en la cause.

En l’espèce, la SNC Comptage immobilier services Ista a engagé son action en paiement par acte d’huissier du 25 juillet 2018 pour des factures dont la plus ancienne remonte au 20 décembre 2013 de sorte que la prescription quinquennale n’était pas acquise à la date d’introduction de l’instance. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche sera donc débouté de sa demande d’irrecevabilité des demandes de la SNC Comptage immobilier services Ista.

La demande en paiement des factures et des pénalités de retard

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires invoque l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil pour s’opposer au paiement des factures litigieuses. A cette fin, il relève que les interventions de l’intimée sont établies au moyen desdites factures, alors même que nul se saurait se constituer de preuve à soi-même. S’agissant des interventions de la SNC Comptage Immobilier Services Ista, l’appelant expose qu’elles ne correspondent pas aux prestations prévues au contrat et qu’elles sont inutiles. Il précise que le contrat impose à l’intimée d’assurer la maintenance des compteurs d’eau et d’en réaliser des relevés. Or, le syndicat des copropriétaires soutient que la maintenance des compteurs n’est pas assurée, ceux-ci étant incrustés de calcaire, et que le relevé des compteurs est effectué de manière irrégulière. Il ajoute que, lorsque des relevés sont effectués, de nombreux chiffres sont inexacts et doivent être rectifiés par le syndic. L’appelant considère donc que l’intimée n’a pas exécuté ses obligations contractuelles et que cette inexécution est grave car elle a entravé le bon fonctionnement de la copropriété, empêchant le syndic d’établir des régularisations de charges proportionnelles à la consommation de chaque copropriétaire. Il s’estime donc fondé à ne pas régler les factures litigieuses.

En réplique, la SNC Comptage Immobilier Services Ista expose que l’appelant ne produit aucune preuve au soutien de son argumentaire relatif à une mauvaise exécution du contrat. L’intimée rappelle être en relation avec le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille depuis 1990 et relève que ce dernier n’a jamais contesté, avant un courrier daté du 22 avril 2016, les prestations effectuées par son cocontractant. La SNC Comptage Immobilier Services Ista indique également que l’appelant n’avait pas constitué avocat en première instance. Elle déduit de ces constatations le caractère bien-fondé de sa demande en paiement.

Elle s’estime en outre fondée à réactualiser sa créance. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires est redevable d’une facture supplémentaire pour la période du 1^er septembre 2019 au 31 août 2020 et de plusieurs factures pour la période du 1^er janvier 2020 au 31 décembre 2020, pour un montant total de 12'126,85 euros, auquel s’ajoute la somme initialement non réglée de 45'585,16 euros, soit une somme totale de 57'612,01 euros. La SNC Comptage Immobilier Services Ista ajoute cependant que le syndicat des copropriétaires s’est acquitté de diverses factures, lui versant une somme totale de 35'000 euros.'Elle en conclut que l’appelant lui doit encore une somme de 22'612,01 euros (57'612,01 euros – 35'000 euros), à laquelle s’ajoute le montant de la clause pénale.

Appréciation de la cour

Selon l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, à effet du 1^er janvier 1997, le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche, par l’intermédiaire de son syndic d’alors, la société Foncia GIS a souscrit un contrat de location, maintenance et relevés de compteurs d’eau qui au titre des prestations prévues à l’article 1 des conditions générales stipule que CIS, aux droits de qui vient désormais la SNC Comptage Immobilier Services Ista, adresse à l’avance, aux personnes désignées par le souscripteur, un avis indiquant la date de passage de ses agents, pour l’affichage à l’attention des usagers ; que CIS fournit après chaque relevé, au souscripteur ou à tout autre personne ou organisme désigné par lui, un état récapitulatif des consommations d’eau enregistrées par chacun des compteurs dont il a pu avoir l’accès au jour dit (') ; que CIS assure la maintenance des appareils lors du passage de ses agents ou

sur demande fondée du souscripteur, sous réserve des possibilités d’accès et de la présence d’un robinet d’arrêt avant compteurs en état de fonctionnement.

L’article 2 des conditions générales intitulé « tarifs facturation » prévoit que le montant à facturer variera au 1^er janvier de chaque année selon une formule qu’il détermine ; que la première facture sera établie un mois après la livraison des compteurs au prorata du nombre de mois restant à courir jusqu’au 1^er janvier suivant.

Il en résulte qu’en souscrivant ce contrat, le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche a accepté non seulement les modalités de relevé des consommations d’eau par la SNC Comptage Immobilier Services Ista mais aussi la facturation qui en découlerait. Il ne peut donc sérieusement faire valoir qu’en produisant des factures dont elle réclame paiement, la SNC Comptage Immobilier Services Ista s’établit une preuve à elle-même.

En outre, il s’est vu adresser un compte rendu des interventions sur compteurs récapitulant les interventions du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2016.

La SNC Comptage Immobilier Services Ista a initialement réclamé paiement des factures du 20 décembre 2013, 1^er septembre 2017, 1^er janvier 2017, 1^er septembre 2016, 22 janvier 2015, 3 mars 2014 et 3 mars 2014.

Il en découle que les autres factures émises par la SNC Comptage Immobilier Services Ista n’ont pas donné lieu à critique de sorte que le principe de la facturation a été accepté.

De plus, ce n’est qu’à réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception du 12 avril 2016 que le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche, par l’intermédiaire de son syndic actuel, a soutenu que la SNC Comptage Immobilier Services Ista n’avait pas respecté ses engagements.

Son courrier recommandé en réponse, dont la date n’est pas identifiable, indique que l’essentiel des compteurs n’est pas relevé par l’entreprise et que pour les quelques relèves effectuées, celle-ci ne correspondent pas aux chiffres présents sur les appareils.

Toutefois, la première objection est vaine, la SNC Comptage Immobilier Services Ista ayant fourni les relevés justifiant les factures dont elle revendique paiement. En outre, le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche ne peut se contenter d’affirmer que quelques relevés ne correspondent pas aux chiffres présents sur les appareils sans en fournir le moindre exemple précis.

Ces contestations apparaissent d’autant plus dépourvues de fondement que la SNC Comptage Immobilier Services Ista justifie que sont désormais réglées 6 des 12 factures causes de l’assignation outre le règlement de factures postérieures, soit une facture du 30 juillet 2020 et le règlement partiel d’une autre facture du 30 juillet 2020.

Dans ces conditions, la SNC Comptage Immobilier Services Ista justifie, par les factures et les relevés qu’elle produit aux débats que le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche est débiteur à son égard d’une somme de 22'612,01 euros de sorte que le jugement déféré sera rectifié sur le montant de la condamnation prononcée qui sera ramenée à ce montant.

Par ailleurs, la SNC Comptage Immobilier Services Ista maintient sa demande en paiement de pénalités de retard de 2 % à compter de l’échéance de chaque facture.

Toutefois, le contrat régularisé entre les parties stipule en son article 3 que toute somme non réglée à son échéance entraînera, à compter du jour de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de

réception contenant mis en demeure, l’exigibilité d’intérêts de droit au taux légal sur le montant du principal des sommes restées impayées.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que le contrat ne prévoyait pas de pénalités applicables depuis la date de chaque facture et a débouté la SNC Comptage Immobilier Services Ista de sa demande à ce titre. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Néanmoins, en application de la disposition contractuelle susvisée, la condamnation prononcée au titre des factures impayées portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 avril 2016 pour les factures échues à cette date de sorte qu’il sera ajouté au jugement sur ce point.

La clause pénale

Le syndicat des copropriétaires rappelle que, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, le juge a la faculté de modifier ou de supprimer une clause pénale qu’il juge manifestement excessive. Il indique que l’usage est de prévoir une clause pénale de 10 %, celle-ci visant à inciter le débiteur à payer ainsi qu’à indemniser le créancier du non-paiement de sa créance. Or, en premier lieu, l’appelant soutient que la pénalité est manifestement excessive car fixée à 20 %. En second lieu, il estime la clause pénale inopérante dans la mesure où il est de bonne foi et où l’intimée n’a subi aucun préjudice, les prestations pour lesquelles les factures litigieuses ont été émises n’ayant pas été réalisées dans le respect des stipulations contractuelles. Dès lors, le syndicat des copropriétaires considère que la clause pénale doit être supprimée ou, à tout le moins, réduite à de plus justes proportions. En outre, il juge que la demande en paiement de frais administratifs doit être rejetée car, d’une part, elle n’est pas expliquée, la SNC Comptage Immobilier Services Ista ne fournissant aucun justificatif à cet égard et, d’autre part, elle recouvre des frais qui entrent dans le champ de la clause pénale.

La SNC Comptage Immobilier Services Ista objecte que l’appelant a librement accepté les conditions générales du contrat, lesquelles prévoyaient la clause pénale fixée à 20 % des sommes à recouvrer. Elle ajoute que si le juge a effectivement le pouvoir de modifier la clause pénale, il ne s’agit que d’une faculté et non d’une obligation. L’intimée soutient avoir subi un préjudice du fait de l’absence du règlement des factures par le syndicat, constitutive d’un manquement à ses obligations contractuelles. En outre, elle rappelle qu’une clause pénale reçoit application dès lors qu’une partie a manqué à ses obligations contractuelles, indépendamment de tout préjudice. L’intimée estime donc que l’appelant doit être débouté de sa demande. Subsidiairement, elle juge que si la clause pénale était considérée excessive, elle devrait être modérée à hauteur de 10 % minimum des sommes à recouvrer, en vertu de l’usage en la matière, ainsi que le rappelle l’appelant.

Appréciation de la cour

En application de l’article 1152 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, l’article 3 du contrat régularisé entre les parties stipule que si la carence de paiement se continue, et indépendamment du cours des intérêts de droit, la mise en 'uvre d’une action en recouvrement forcé, constatée, notamment, par une réclamation formée par un avocat ou un huissier, entraînera l’exigibilité d’une clause pénale fixée à 20 % des sommes à recouvrer, sans que son montant puisse être inférieur à une somme de 800 Fr., à laquelle s’ajouteront, s’il y a lieu, le remboursement des actes extrajudiciaires, frais divers de justice et tous autres honoraires engagés pour la récupération des sommes impayées et auquel s’oblige expressément le locataire.

La SNC Comptage Immobilier Services Ista sollicite à ce titre une somme de 9609,11 euros. Or, le montant des factures restant dues s’élevant à 22'612,01 euros, le montant de la clause pénale contractuelle ne pourrait s’élever en tout état de cause qu’à 4 522,40 euros. Néanmoins, le taux de 20 % apparaît manifestement excessif comme en convient d’ailleurs la SNC Comptage Immobilier Services Ista à titre subsidiaire. Le montant de la clause pénale sera donc ramené à 10 % du montant des sommes restant dues, soit à la somme de 2 261,20 euros. Le jugement déféré sera donc rectifié sur ce point.

Les délais de paiement

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le juge peut, sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues en fonction de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Il estime être de bonne foi, rappelant n’avoir pas payé en raison des prestations réalisées par l’intimée, non conformes aux stipulations contractuelles. Il indique également connaître de graves difficultés financières, exposant que la copropriété est débitrice d’une somme de 527 735,98 euros à l’égard de ses fournisseurs alors que les copropriétaires, qui doivent honorer les charges de la copropriété à hauteur de plus de 700 000 euros, ont cessé tout règlement. Le syndicat des copropriétaires demande donc, à titre subsidiaire, le report du paiement de sa dette pour une période de 24 mois.

La SNC Comptage Immobilier Services Ista réplique que le report de la dette n’est qu’une faculté et non une obligation pour le juge. Elle souligne attendre depuis un certain temps le règlement de ses factures, dont la plus ancienne est échue depuis plus de 6 ans. L’intimée s’oppose donc au report du paiement, estimant être étrangère aux difficultés financières que connaît son débiteur. Au reste, elle argue de la mauvaise foi de ce dernier, lequel reconnaît, en sollicitant un délai de paiement, être débiteur des factures. La SNC Comptage Immobilier Services Ista relève encore que le syndicat des copropriétaires n’a jamais offert de lui régler les factures qu’il estime devoir à titre subsidiaire, à hauteur de 12 020,08 euros, malgré l’important délai dont il a déjà bénéficié depuis leur émission. Enfin, elle précise que ses besoins de trésorerie ne lui permettent pas d’acquiescer à cette demande d’octroi d’un délai de paiement.

Appréciation de la cour

Eu égard à l’ancienneté de la dette, la facture impayée la plus ancienne remontant à l’année 2013 et à l’ancienneté de la mise en demeure intervenue en 2016, le syndicat des copropriétaires a d’ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement étant rappelé que ses contestations sont jugées mal fondées. Il ne sera donc pas fait application des dispositions de l’article 1345-5 du code civil. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche sera donc débouté de sa demande de délai de paiement.

Les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a exactement statué sur les dépens ainsi que sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que partie perdante tenue aux dépens, le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche sera débouté de sa propre demande sur ce même fondement.

L’équité ne commande pas davantage de faire application en cause d’appel desdites dispositions au bénéfice de la SNC Comptage Immobilier Services Ista qui sera également déboutée de sa demande en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche de sa demande d’irrecevabilité des demandes de la SNC Comptage Immobilier Services Ista,

INFIRME le jugement rendu le 22 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise sur le montant de la condamnation mise à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche au titre des factures dues à la SNC Comptage immobilier services Ista et sur le montant de la clause pénale,

Et, statuant à nouveau,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche à payer à la SNC Comptage Immobilier Services Ista la somme de 22'612,01 euros au titre des factures restant dues outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 avril 2016 sur le montant des factures échues à cette date et à compter du présent arrêt pour le surplus,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche à payer à la SNC Comptage Immobilier Services Ista la somme de 2 261,20 euros au titre de la clause pénale,

CONFIRME pour le surplus le jugement rendu le 22 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise,

Et, y ajoutant,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche de sa demande de délai de paiement,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche et la SNC Comptage Immobilier Services Ista de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Abeille Dame blanche aux dépens d’appel.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anne LELIEVRE, conseiller pour le président empêché, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,