COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 SEPTEMBRE 2021

N° RG 20/06166 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UGKK

AFFAIRE :

S.A.S. TRANSPORTS X

C/

S.C.I. ROISSY-SOGARIS

S.E.L.A.R.L. V & V prise en la personne de Maître A Y, es qualité d’administrateur judiciaire de la Société TRANSPORTS X.

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu(e) le 04 Juin 2020 par le Cour d’Appel de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 18/03648

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD,

M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. TRANSPORTS X

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2018181

Représentant : M^e Françoise GUERY de la SELARL A & C ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0543 -

APPELANTE

****************

S.C.I. ROISSY-SOGARIS

[…]

[…]

Représentant : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 003854 -

Représentant : M^e Hervé FORGE de la SELASU MODUS VIVENDI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

S.E.L.A.R.L. V & V prise en la personne de Maître A Y, es qualité d’administrateur judiciaire de la Société TRANSPORTS X.

8 impasse Jean-Claude Chabanne, […]

95302 CERGY-PONTOISE CEDEX

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2018181

Représentant : M^e Françoise GUERY de la SELARL A & C ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0543 -

S.E.L.A.R.L. MMJ prise en la personne de Maître C Z, es qualité de mandataire liquidateur de la Société TRANSPORTS X.

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2018181

Représentant : M^e Françoise GUERY de la SELARL A & C ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0543 -

PARTIES INTERVENANTES

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Juin 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 juin 2002, la société Roissy-Sogaris (ci-après société Sogaris) a donné en location à la

société Transports X, pour une durée de trois années renouvelables, des locaux (cellule n° 15,

comprenant 1.200 m2 d’entrepôt, 300 m2 de bureaux et 2.500 m2 de cour privative) situés dans le bâtiment

n°1 du centre logistique de fret aérien Roissy-Sogaris. Le loyer trimestriel était fixé à la somme de 47.637

euros HT et HC.

Par contrat du 21 avril 2010, la société Sogaris a donné en location à cette même société Transports X

une cellule n° 14 (entrepôts et bureaux) également située dans le bâtiment n°1 du centre logistique de fret

aérien, pour une durée allant du 21 avril 2010 au 30 juin 2011, renouvelable annuellement. Le loyer annuel

était fixé à la somme de 176.000 euros HT et HC.

Le 12 décembre 2012, la société Transports X a fait délivrer un congé au bailleur à effet du 30 juin 2013

pour chacun des deux contrats. Les parties se sont accordées pour que la locataire conserve les locaux jusqu’au

31 mars 2014, date de son déménagement.

Un pré-état des lieux a été réalisé contradictoirement le 5 septembre 2013, sur la base duquel la société

Sogaris a adressé à la société Transports X un devis pour des travaux de remise en état d’un montant de

218.336 ' HT que cette dernière a contesté.

Le 31 mars 2014, un état des lieux de sortie était réalisé contradictoirement.

Le 5 septembre 2014, la société Sogaris a adressé à la société Transports X une facture d’un montant de

103.192,50 ' au titre des travaux de remise en état. Après discussions, le 10 mars 2015, elle lui a facturé un

coût de travaux d’un montant de 66.183,59 ' HT.

Par acte du 5 août 2016, la société Sogaris a fait assigner la société Transports X devant le tribunal de

grande instance de Pontoise aux fins de voir constater que celle-ci n’a contesté que sept postes de la facture du

5 septembre 2014 ; qu’elle n’a pas rapporté la preuve de la réalisation des travaux déduits de la facture ; qu’elle

n’a restitué les locaux que le 3 septembre 2014, et de la voir condamner en conséquence au paiement des

sommes suivantes :

—  84.412,59 ' HT, montant des travaux de remise en état non réalisés,

—  77.114,59 ' HT au titre de l’indemnité d’occupation de la cellule 14 du 31 mars au 3 septembre 2014,

—  131.378,62 ' HT au titre de l’indemnité d’occupation de la cellule 15 du 31 mars au 3 septembre 2014,

— de déduire de la condamnation la somme de 48.404,66 ' HT conservée au titre du dépôt de garantie.

Par jugement du 9 avril 2018, le tribunal de grande instance de Pontoise a:

— Condamné la société Transports X à payer à la société Roissy-Sogaris les sommes suivantes :

—  44.767,59 ' HT au titre du montant des travaux de remise en état,

—  77.115,54 ' HT au titre de l’indemnité d’occupation de la cellule 14 du 31 mars au 3 septembre 2014,

—  119.431,54 ' H.T. au titre de l’indemnité d’occupation de la cellule 15 du 31 mars au 3 septembre 2014,

— Condamné la société Sogaris à restituer à la société Transports X le dépôt de garantie d’un montant de

48.404,66 euros,

— Ordonné la compensation entre les sommes susvisées,

— Condamné la société Transports X à payer à la société Sogaris la somme de 3.000 ' sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société Transports X aux dépens,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 24 mai 2018, la société Transports X a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance d’incident du 31 janvier 2019, le magistrat chargé de la mise en état a débouté la société

Sogaris de sa demande de radiation de l’affaire du rôle de la cour.

Par jugement du 1° juillet 2019, le tribunal de commerce de Pontoise a prononcé le redressement judiciaire de

la société Transports X.

Par jugement du 29 mai 2020, le redressement a été converti en liquidation judiciaire.

Par ordonnance du 4 juin 2020, le magistrat chargé de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance.

Par conclusions du 8 décembre 2020, la société Transports X, représentée par son administrateur

judiciaire, M^e Y, et son liquidateur, M^e Z, a demandé la réinscription au rôle.

Le 12 juillet 2019, la société Sogaris a déclaré sa créance au passif du redressement de la société Transports

X à hauteur de la somme globale de 246.501,09 euros, dont 81.412,59 euros au titre des remises en état,

et 208.493,16 euros au titre des indemnités d’occupation, sous déduction du dépôt de garantie.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 14 décembre 2020, la société Transports X représentée par

Maître A Y, administrateur judiciaire, et Maître Z, mandataire liquidateur, demande à la

cour de :

— Constater l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire,

— Prononcer la mise hors de cause de M. Y en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société

Transports X,

— Dire n’y avoir lieu à condamnation de la société Transports X à régler des sommes dont la cause est

antérieure à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire,

En conséquence,

— Infirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Transports X à

payer à la société Roissy-Sogaris les sommes suivantes :

—  44.767,59' H.T au titre des montants des travaux de remise en état ;

—  77.115,54' H.T au titre de l’indemnité d’occupation de la cellule 14;

—  119.431,54' H.T au titre de l’indemnité d’occupation de la cellule 15 ;

—  3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens de première instance.

Et ce faisant,

Au titre des réparations locatives,

— Constater que les réparations locatives sollicitées par la société Sogaris sont hors du champ d’application des

dispositions de l’article 1754 du code civil,

— Dire en conséquence que la société Transports X ne peut être tenue à aucune des réparations locatives

sollicitées par la société Roissy Sogaris,

En toute hypothèse,

— Constater que la clause insérée aux conventions souscrites entre les parties est d’interprétation stricte,

Vu les dispositions des articles 1720, 1754, 1755 du code civil,

— Débouter la société Sogaris de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et

mal fondées au titre des réparations locatives,

A ce titre,

— Débouter la société Sogaris de ses demandes de condamnation au titre de l’appel incident à concurrence de

81.412,59 euros HT,

— Condamner en conséquence la société Sogaris à régler à la société Transports X la somme de 48.404,66

' au titre du remboursement du dépôt de garantie,

Au titre de l’indemnité d’occupation,

— Constater que l’état des lieux de sortie a été établi entre les parties de façon contradictoire en date du 31 mars

2014,

— Constater que les locaux étaient vacants et à la disposition de la société Sogaris compter du 31 mars 2014,

— Dire en conséquence n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 31 mars

2014 au 3 septembre 2014,

— Infirmer le jugement entrepris,

— Débouter la société Sogaris de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions au titre de l’indemnité

d’occupation, à savoir,

— Débouter la société Sogaris de ses demandes de condamnation à concurrence de 77.114,54 euros HT, au titre

de l’indemnité d’occupation pour la cellule 14,

— Débouter la société Sogaris de ses demandes de condamnation à concurrence de 131.378,62 euros HT, au

titre de l’indemnité d’occupation pour la cellule 15,

— Dire en toute hypothèse que les demandes formulées par la société Sogaris constituent la mise en 'uvre d’une

clause pénale excessive soumise au pouvoir d’appréciation de la cour de céans,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le principe de cette indemnité à 1 euro,

— Les réduire en toute hypothèse à néant,

En toute hypothèse,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Transports X à la somme de 3.000

Euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— Condamner la société Roissy Sogaris à régler à la société MMJ, représentée par M. C Z

agissant en qualité de mandataire liquidateur de la société Transports X la somme de 4.000 'uros au titre

de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Roissy Sogaris aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 30 avril 2021, la société Roissy-Sogaris demande à la cour de :

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel incident de la société Roissy-Sogaris;

— Constater que la société Transports X a fait l’objet de l’ouverture d’une procédure de liquidation

judiciaire ;

— prononcer la mise hors de cause de M. Y en sa qualité d’administrateur ;

— Dire et juger que la société Transports X n’a pas contesté la nécessité des travaux de remise en état ;

— Dire et juger que la société Transports X n’a contesté que 7 postes de la facture de la société

Roissy-Sogaris du 5 septembre 2014 ;

— Dire et juger que la société Transports X n’a pas rapporté la preuve de la réalisation des travaux déduits

de la facture ;

— Dire et juger que la société Transports X n’a – pour réaliser les travaux – restitué les clés que le 3

septembre 2014 ;

— Dire que les articles 1754 et 1755 du code civil ne sont pas d’ordre public et simplement supplétifs de la

volonté des parties ;

En conséquense,

— Débouter M. C Z – es qualité liquidateur judiciaire ' ainsi que la société Transports X de

l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’égard de la société Sogaris ;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté partiellement la société Sogaris de sa demande de

paiement des travaux de remise en état non réalisés par la société Transports X ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a réduit la clause de pénalité contractuelle à 1 ';

— Confirmer le jugement pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

— Vu la mise en liquidation judiciaire de la société Transports X ;

— Constater l’existence d’une créance au bénéfice de la société Sogaris ;

— Dire et juger que la société Sogaris a régulièrement et valablement déclaré sa créance;

— Fixer la créance à la somme globale de 292.905,75 ', se décomposant en :

—  81.412,59 ' HT au titre du montant des travaux de remise en état non réalisés,

—  77.114,54 ' HT au titre de l’indemnité d’occupation de la cellule 14 du 31 mars au 3 septembre 2014 ;

—  131.378,62 ' HT au titre de l’indemnité d’occupation de la cellule 15 du 31 mars au 3 septembre 2014 ;

—  3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— Dire que celle-ci sera inscrite sur l’état des créances au passif de la société Transports X et traitée dans

le cadre de la procédure collective ;

— Déduire de la fixation de créance la somme de 48.404,66 ' conservée par la société Sogaris au titre du dépôt

de garantie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties sollicitent toutes deux la mise hors de cause de Maître A Y, qui occupait les fonctions

d’administrateur judiciaire dans la procédure de redressement, mais n’a plus de fonction depuis la liquidation

de la société Transports X, de sorte qu’il convient de faire droit à cette demande.

1 – Sur la demande au titre des travaux de remise en état

Le premier juge a partiellement fait droit à la demande du bailleur au titre des réparations locatives en lui

allouant une indemnité de 44.767,59 euros correspondant à des frais de nettoyage, de peinture et de

revêtement de sols.

La société Transports X sollicite l’infirmation du jugement sur ce point, faisant état de l’état de vétusté

dans lequel certains locaux lui ont été remis, et de la longueur des relations contractuelles (12 ans pour la

cellule 15 et 4 ans pour la cellule 14). Elle conteste tout accord tacite qu’elle aurait pu donner pour des travaux

de remise en état. Elle soutient avoir restitué les lieux dans le même état que lors de la mise à disposition. Elle

indique en outre avoir réalisé elle-même certaines remises en état, s’agissant notamment des nez de quais, du

démontage des racks et de la remise en état des sols. Elle fait enfin valoir que les factures produites par la

société Sogaris correspondent à des remises à neuf ou à des gros travaux qui ne sont pas imputables au

locataire, ajoutant qu’il n’est justifié d’aucun travaux de peinture ou de revêtement de sols réalisés par le

bailleur après son départ, alors même que leur nécessité est invoquée par ce dernier.

La société Sogaris fait valoir que les locaux de la cellule 15 ont été donnés en bon état sous des réserves

mineures. Elle admet que les locaux de la cellule 14 présentaient une situation plus contrastée, l’état variant de

bon à moyen, et même mauvais état pour l’état des sols des bureaux. Elle invoque une absence manifeste

d’entretien de la part du preneur pour les deux cellules, outre des dégradations. Elle rappelle le courrier de la

société Transports X du 9 octobre 2014 dans lequel cette dernière ne conteste ni le principe ni les

montants des travaux de reprise, hormis 7 points listés, soutenant ainsi que les réparations ont été admises

tacitement par la société Transports X. Elle sollicite donc paiement d’une somme de 81.412,59 euros HT

au titre de la remise en état.

*****

Il résulte de l’article 1730 du code civil que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur,

celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par

vétusté ou force majeure.

Il résulte également de l’article 1732 du même code que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il résulte enfin de l’article 10 du contrat de location de juin 2002 que la société Transports X : 'devra

restituer les locaux mis à sa disposition en parfait état de réparations locatives lui incombant, et dégagés de

tous câbles, lignes téléphoniques ou liaisons spécialisées qu’elle aura installés pour permettre l’établissement

par les deux parties d’un état des lieux de sortie contradictoire.'

La demande en paiement formée par la société Sogaris à hauteur de 81.412,59 euros correspond à son devis et

sa facture du 5 septembre 2014, d’un montant de 103.192,50 euros HT, dont elle accepte de déduire 3 des 7

postes ( soit 3 postes pour un montant total de 21.780 euros HT) contestés par la société Transports X

dans son courrier reçu le 9 octobre 2014.

Le fait que la société Transports X n’ait contesté que 7 postes sur le devis du 5 septembre 2014 ne permet

pas d’en déduire qu’elle aurait accepté tacitement les autres travaux de remise en état, alors même qu’elle

termine son courrier en indiquant : ' en conséquence, nous vous retournons votre facture que nous refusons,

ainsi que votre devis'.

Il convient d’établir, pour chacune des cellules et pour les extérieurs, les remises en état qui peuvent être

retenues comme incombant au preneur au regard des états des lieux d’entrée et de sortie.

* cellule numéro 15

La société Transports X est entrée dans les lieux le 21 juin 2002. L’état des lieux d’entrée mentionne, en

'observation générale’ que les 'locaux sont en bon état y compris la cour privative'. Il existe toutefois,

ponctuellement, quelques trous, fissures ou traces de salissure sur quelques murs et sols.

S’agissant de cette cellule, le bailleur sollicite paiement de travaux de serrurerie/cloisons, de plomberie,

d’électricité, et de peinture/revêtements de sol.

S’agissant des travaux de serrurerie/ cloison pour un montant global de 1.392 euros correspondant à un

remplacement partiel de dalles de faux plafond et révision des portes d’accès, ils correspondent aux mentions

de l’état des lieux de sortie, de sorte qu’il convient d’y faire droit.

S’agissant des travaux de remise en état des sanitaires (concernant l’ensemble des locaux) pour un montant de

3.246 euros, ils sont conformes au constat réalisé lors de l’état des lieux de sortie et il convient également d’y

faire droit.

S’agissant des travaux d’électricité, comprenant la dépose des anciennes installations et le 'relamping’ des

bureaux, sanitaires et entrepôt, l’état des lieux ne mentionne que quelques rares néons défectueux, sans qu’il y

ait lieu à dépose complète des installations et relamping global, étant rappelé que le preneur n’est pas

redevable de la vétusté de l’installation. S’agissant des seuls éclairages défectueux, la cour retiendra une

somme de 1.000 euros à la charge du preneur, le surplus de la demande à hauteur de 7.252 euros étant rejeté.

S’agissant des travaux de peinture et revêtements de sol imputés au preneur pour un montant de 4.478 euros,

cette somme tient compte d’une déduction pour vétusté de 80%, de sorte que la demande ne correspond qu’à

20% des travaux de remise en état. L’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation, mais

uniquement des peintures ou revêtements hors d’usage. La durée de vie habituellement retenue pour une

peinture étant de 8 années, et celle d’un revêtement de sol étant de 5 années, et la société Transports X

étant restée dans les lieux plus de 12 années, aucune somme ne peut être mise à sa charge au titre des

peintures et revêtements de sol. La demande à ce titre sera rejetée.

S’agissant des travaux de remise en état de la cellule 15, la demande en paiement formée par la société Sogaris

sera accueillie à hauteur de : 1.392 euros +3.246 euros + 1.000 euros, soit un total de 5.638 euros.

* cellule numéro 14

La société Transports X est entrée dans les lieux le 21 avril 2010. L’état des lieux d’entrée mentionne des

éléments en bon état, d’autre en 'moyen état', et même certains en 'mauvais état’ (notamment certains sols dans

les bureaux).

S’agissant de cette cellule, le bailleur sollicite paiement de travaux de serrurerie/cloisons, d’électricité, et de

peinture/revêtements de sol.

S’agissant des travaux de serrurerie/ cloison pour un montant global de 4.563 euros correspondant à un

remplacement partiel de dalles de faux plafond et cloisons de séparation, ils correspondent aux mentions de

l’état des lieux de sortie, de sorte qu’il convient d’y faire droit.

S’agissant des travaux d’électricité, comprenant la dépose des anciennes installations et le 'relamping’ des

bureaux, sanitaires et entrepôt, et vérification de l’armoire électrique, l’état des lieux ne mentionne que

quelques rares néons défectueux, sans qu’il y ait lieu à dépose complète des installations et relamping global,

étant rappelé que le preneur n’est pas redevable de l’éventuelle vétusté de l’installation qui n’est d’ailleurs pas

mentionnée dans le constat. S’agissant des seuls éclairages défectueux, la cour retiendra une somme de 1.000

euros à la charge du preneur, le surplus de la demande à hauteur de 6.981 euros étant rejeté.

S’agissant des travaux de peinture et revêtements de sol imputés au preneur pour un montant de 30.867 euros,

cette somme tient compte d’une déduction pour vétusté de 25%, de sorte que la demande correspond en fait à

75% des travaux de remise en état. L’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation, mais

uniquement des peintures en état d’usage et des revêtements de sol hors d’usage (linoléum pour l’essentiel). La

durée de vie habituellement retenue pour une peinture étant de 8 années, et celle d’un revêtement de sol étant

de 5 années, et la société Transports X étant restée dans les lieux 4 années, il convient d’appliquer un

coefficient de vétusté de 50% sur les travaux de peinture et de 80 % sur les revêtements de sols, d’autant que

certains étaient déjà en état 'mauvais’ lors de l’entrée dans les lieux, de sorte que la cour retiendra, à la charge

de la société Transports X des travaux de peinture pour 6.484 euros (=12.969 euros x 50%), et des

travaux de revêtements de sol pour 3.579,45 euros (= 17.897 euros x 20%), soit un montant total de 10.063,45

euros.

S’agissant des travaux de remise en état de la cellule 14, la demande en paiement formée par la société Sogaris

sera accueillie à hauteur de : 4.563 euros + 1.000 euros + 10.063,45, soit un total de 15.626,45 euros.

* extérieurs

La société Sogaris sollicite à ce titre paiement d’une somme globale de 15.518 euros correspondant à une

réparation de clôtures et bornes, de barrière automatique, de portail, et une reprise ponctuelle de voirie.

L’huissier de justice a constaté dans l’état des lieux de sortie : 'l’enrobé de la chaussée est effrité, fissuré,

affaissé et de l’enrobé est manquant entre les quais 14 et 13 (…), il existe une clôture métallique ajourée,

laquelle penche légèrement vers l’extérieur en plusieurs endroits (…), le battant droit du portail est déformé en

partie basse (…), au niveau du parking véhicule, je constate que 5 plots d’arrêts sont descellés et couchés.'

Les éléments précités affectés de désordres n’étaient pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, de sorte

qu’ils sont présumés, par application de l’article 1730 du code civil,avoir été remis en bon état et doivent être

restitués dans le même état.

Il n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie de dégradations de la barrière automatique, de sorte que ce

poste sera rejeté. Il convient donc de faire droit à la demande de remise en état des extérieurs à hauteur de la

somme de 12.000 euros, outre 3.300 euros au titre des frais de nettoyage de l’ensemble des locaux dès lors

qu’il est mentionné à plusieurs reprises dans le constat des éléments à nettoyer, soit un coût total pour les

extérieurs et le nettoyage général de 15.300 euros.

La société Transports X est ainsi redevable de la somme totale de : 5.638 euros +15.626,45 euros +

15.300 euros = 36.564,45 euros au titre des réparations locatives, cette somme étant fixée au passif de la

liquidation de la société Transports X. Le jugement sera infirmé de ce chef.

2 – sur les demandes en paiement au titre des indemnités d’occupation

La société Sogaris sollicite paiement d’indemnités d’occupation pour la période du 31 mars au 3 septembre

2014. Elle indique que l’état des lieux de sortie a bien été réalisé le 31 mars, mais que la société Transports

X a conservé les clefs jusqu’au 3 septembre 2014 pour réaliser certains travaux de remise en état qui

n’ont toutefois été réalisés qu’en partie. Elle sollicite donc paiement d’une indemnité d’occupation égale au

montant du loyer majoré de 10% – soit une somme de 77.114,54 euros pour la cellule 14, et une somme de

131.378,62 euros au titre de la cellule 15 – et critique le premier juge en ce qu’il a réduit à 1 euro la majoration

contractuelle qui n’est pas excessive.

La société Transports X conteste s’être maintenue dans les lieux jusqu’au 3 septembre 2014, et soutient

que le constat établi le 31 mars 2014 marque la date de restitution des lieux. Elle admet toutefois qu’une

'dernière clef’ avait été laissée à sa disposition pour les besoins des travaux qu’elle acceptait de réaliser, et

qu’elle a réalisés jusqu’au 30 avril 2014, ajoutant toutefois que cela n’empêchait pas la mise à disposition au

profit d’un nouvel occupant. Elle soutient que la remise de la dernière clef ressort de la seule responsabilité du

bailleur, en ce qu’elle l’a avisé, le 10 juillet, qu’elle n’entendait plus discuter des travaux de remise en état. Elle

sollicite donc le débouté de la demande, et à titre subsidiaire la suppression de la majoration de 10% dont elle

considère qu’il s’agit d’une clause pénale.

*****

Il résulte de l’article 10 du contrat de location que : ' Les parties conviennent, en cas de départ de la société

Transports X, de réaliser, deux mois avant ledit départ, un état des lieux provisoire pour déterminer les

travaux de réfection ou de remise en état et permettre leur exécution par la société Transports X. A

défaut d’exécution desdits travaux, tout délai supplémentaire d’indisponibilité des locaux sera facturé par

Roissy Sogaris à la société Transports X sur la base du dernier loyer majoré de 10% (…)'.

Ces dispositions font ainsi apparaître que la facturation du bailleur doit correspondre à la période

d’indisponibilité des locaux pour l’exécution des travaux de remise en état, peu important la date effective de

remise d’une dernière clef.

La société Transports X admet elle-même avoir fait réaliser des travaux de remise en état, dont elle

justifie par la production de factures, jusqu’au 30 avril 2014, soit postérieurement à son départ, et alors même

que l’état des lieux provisoire avait été réalisé en septembre 2013. Il a en outre été démontré que d’autres

travaux de remise en état étaient nécessaires pour un montant fixé par la cour à la somme de 36.564,45 euros.

Au regard de l’ampleur des travaux de remise en état restant à réaliser après le 30 avril 2014, la cour estime

que la période d’indisponibilité, telle que prévue par le contrat, peut être arrêtée du 31 mars au 31 juillet 2014,

soit 4 mois.

La majoration du loyer prévue au contrat est une clause pénale susceptible de réduction lorsqu’elle est

manifestement excessive, comme c’est le cas en l’espèce dès lors qu’elle entraînerait un surcoût de l’ordre de

15.000 euros. Il convient donc de réduire cette clause à la somme de 1.000 euros pour chacune des cellules.

La société Transports X est ainsi redevable des sommes suivantes :

— cellule 14 : loyer entrepôt + bureaux = 16.089,57 euros x 4 mois = 64.358,28 euros.

— cellule 15 : loyer entrepôt + bureaux + terrain = 23.572,72 euros x 4 mois = 94.290,88 euros.

La créance de la société Sogaris, au titre des indemnités d’occupation jusqu’au 31 juillet 2014, sera donc fixée

aux sommes de 65.358,28 euros et 95.290,88 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.

3 – sur la restitution du dépôt de garantie

Les deux parties sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société Sogaris à restituer le

montant du dépôt de garantie à hauteur de 48.404,66 euros, de sorte que la cour confirmera le jugement de ce

chef, et en ce qu’il a ordonné la compensation avec les sommes dues par la société Transports X.

4 – Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société Transports X qui succombe pour l’essentiel sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles exposés en cause

d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Met hors de cause M. Y en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société Transports X,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 9 avril 2018 en ses dispositions relatives

aux frais irrépétibles et aux dépens, et en ce qu’il a condamné la société Roissy Sogaris à restituer à la société

Transports X le dépôt de garantie d’un montant de 48.404,66 euros, et ordonné la compensation entre les

sommes respectivement dues par les parties,

L’infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Fixe la créance de la société Roissy Sogaris au passif de la liquidation judiciaire de la société Transports

X, représentée par son liquidateur Maître Z, aux sommes suivantes :

—  36.564,45 euros au titre des réparations locatives,

—  65.358,28 euros au titre des indemnités d’occupation de la cellule 14 jusqu’au 31 juillet 2014

—  95.290,88 euros au titre des indemnités d’occupation de la cellule 15 jusqu’au 31 juillet 2014,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société Transports X, représentée par son liquidateur Maître Z, aux dépens de la

procédure d’appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,