COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30G

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 SEPTEMBRE 2021

N° RG 19/08058 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TSK7

AFFAIRE :

Société DE LA PASSERELLE DE PLAISIR OUEST

C/

S.A.R.L. NLPP exerçant sous l’enseigne FLEXA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 07 Novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/04784

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Dan ZERHAT

M^e Stéphanie TERIITEHAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société DE LA PASSERELLE DE PLAISIR OUEST

N° SIRET : 441 41 9 3 30

[…]

[…]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 19078133 – Représentant : M^e Guillaume ABOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

S.A.R.L. NLPP exerçant sous l’enseigne FLEXA

N° SIRET : 478 17 9 3 69

[…]

[…]

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 732 – N° du dossier 20190802 – Représentant : M^e Agnès PARTY BOURDIE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0604

par M^e ROGÉ

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Mars 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

La société civile De La Passerelle de Plaisir Ouest (ci-après la société DLPPO) a pour activité déclarée

l’acquisition, la propriété, la gestion de locaux à usage commerciaux.

La société NLPP indique exercer une activité de vente de meubles et articles pour chambres d’enfants sous

l’enseigne FLEXA.

Par acte du 10 juin 2008, la société Passerelle Ouest, devenue la société civile DLPPO lui a donné à bail

commercial, pour une durée de neuf années, des locaux d’une superficie de 72 m² formant le lot 1006 Nord

situés 'au niveau Passerelles, […]' pour y exercer une activité

d''équipement de la maison en particulier mobilier, décoration et accessoires, commerces, importation,

exportation’ moyennant le règlement d’un loyer annuel en principal de 24.378,32'.

Selon avenant du 16 juin 2014, la bailleresse a renoncé à l’application de la clause d’indexation du loyer, à

effet rétroactif au 1^er avril 2013.

Venu à échéance le 9 juin 2017, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte du 11 juillet 2017, la société NLPP a fait assigner la société DLPPO devant le tribunal de grande

instance de Versailles notamment afin de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la

bailleresse à laquelle elle reprochait des manquements à ses obligations de délivrance et de sécurité

consécutivement aux travaux réalisés dans le centre commercial, et d’obtenir l’indemnisation des préjudices

qu’elle estimait subir.

Par jugement du 7 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Versailles a :

— dit que les demandes de la société NLPP sont recevables,

— prononcé la résiliation judiciaire du bail du 10 juin 2008 aux torts exclusifs de la société DLPPO,

— condamné la société DLPPO à payer à la société NLPP la somme de 236.500 ' de dommages et intérêts au

titre du préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce,

— condamné la société DLPPO à payer à la société NLPP la somme de 121.724 ' de dommages et intérêts au

titre du préjudice résultant de la perte d’exploitation,

— débouté la société NLPP du surplus de ses demandes,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société DLPPO,

— condamné la société DLPPO à payer à la société NLPP la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code

de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné la société DLPPO aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la société Patricia

Minault agissant par Maître Patricia Minault, avocat au barreau de Versailles, en application des dispositions

de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 20 novembre 2019, la société DLPPO a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 18 mars 2021, la société DLPPO demande à la cour de :

— recevoir la société DLPPO en son appel et la déclarer bien fondée :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et condamné la société

DLPPO à payer à la société NLPP des dommages-intérêts en réparation de son préjudice,

statuant à nouveau :

— déclarer la société NLPP irrecevable en ses demandes relatives aux prétendus manquements du bailleur à ses

obligations de délivrance et d’entretien de la chose louée,

— déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de la société NLPP tendant au

remboursement des frais d’exécution du jugement entrepris et subsidiairement l’en débouter, l’exécution étant

poursuivie aux risques du créancier, en application de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles

d’exécution,

En tout état de cause :

— débouter la société NLPP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, si la résiliation judiciaire était confirmée :

— modérer substantiellement le montant des dommages-intérêts alloués, tant au titre de la perte du fonds de

commerce qu’au titre de la perte de chiffre d’affaires :

/ à un montant n’excédant pas 80.000 euros s’agissant de la perte du fonds de commerce,

/ à un montant n’excédant pas 12.000 euros s’agissant des pertes d’exploitation,

Reconventionnellement :

— condamner la société NLPP à payer à la société DLPPO la somme de 10.000 ' à titre de dommages-intérêts

pour procédure abusive,

En tout état de cause :

— condamner la société NLPP à payer à la société DLPPO la somme de 5.000 ' en application de l’article 700

du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 18 mars 2021, la société NLPP demande à la cour de:

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 novembre 2019 par le tribunal de grande instance

de Versailles, notamment en ce qu’il a :

/ dit que les demandes de la société NLPP sont recevables,

/ prononcé la résiliation judiciaire du bail du 10 juin 2008 aux torts exclusifs de la société DLPPO,

/ condamné la société DLPPO à payer à la société NLPP :

// 236.500 ' de dommages-intérêts au titre du préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce,

// 121.724 ' de dommages-intérêts au titre du préjudice résultant de la perte d’exploitation,

// 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

/ rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la société DLPPO,

/ condamné la société DLPPO aux dépens de l’instance,

Y ajoutant,

— condamner la société DLPPO à payer à la société NLPP la somme de 36.517 ' en réparation du préjudice

résultant de la perte d’exploitation subie par la société NLPP du 1^er avril 2019 (les dernières conclusions

devant le tribunal ayant été signifiées le 28 mars 2019) au 23 décembre 2019,

— condamner la société DLPPO à payer à la société NLPP la somme de 20 000 ' à titre de dommages-intérêts

pour résistance abusive, le refus de la société DLPPO d’exécuter les condamnations prononcées le 7 novembre

2019 avec exécution provisoire causant un préjudice à la société NLPP, en ce qu’elle ne peut se réinstaller

ailleurs,

— condamner la société DLPPO à payer à la société NLPP la somme de 12 020,13 euros en remboursement des

frais d’exécution forcée et honoraires de la société Dragon, huissier de justice, et comprenant les émoluments

proportionnels des articles A 444-31 pour 153,63 H.T. et A 444-32 pour 3 981,72 euros H.T.

— débouter la société DLPPO de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

si par extraordinaire la cour devait infirmer le jugement sur la résiliation judiciaire du contrat,

— condamner la société DLPPO à reconstruire le quai de déchargement situé sous la passerelle et à remplacer

l’ascenseur desservant la passerelle par un monte-charge aux dimensions initiales, mesurées par huissier

(largeur intérieure : 1,407 mètre, profondeur intérieure : 2,762 mètres, hauteur intérieure : 2,247 mètres), et à

démolir le mur érigé à 1,6 mètre de la porte de l’ascenseur, ce sous astreinte de 4.000 ' par mois de retard et

par équipement manquant, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause,

— condamner la société DLPPO à payer à la société NLPP la somme de 10 000 ' au titre de l’article 700 du

code de procédure civile, du fait des frais irrépétibles que la société NLPP a été contrainte d’engager en appel.

— condamner la société DLPPO aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires d’exécution de

l’huissier y compris les émoluments proportionnels des articles A 444-31 et A 444-32, avec distraction au

profit de la société Minault Teriitehau agissant par Maître Stéphanie Teriitehau, avocat au barreau de

Versailles, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes présentées par la société NLPP

Après avoir relevé que les clauses limitatives de responsabilité sont en principe valables mais ne doivent pas

porter sur une obligation essentielle du contrat sauf à le vider de sa substance, le jugement a retenu que le

rapport d’expertise réalisé dans le cadre d’un référé préventif, relevant que les préjudices étaient 'notamment'

consécutifs aux travaux entrepris par la SCI Carlin, était de nature à établir que cette SCI n’était pas seule

responsable des troubles subis par les preneurs. Il a ajouté que la société NLPP dénonçait l’état des parties

communes, qui relevait de l’obligation de délivrance de la société DLPPO, de sorte que les demandes étaient

recevables.

La société DLPPO avance que la société NLPP prétend faussement que son bailleur devait commencer des

travaux dès 2016, et qu’elle avait renoncé à tout recours contre le bailleur, lequel ne doit pas la garantir des

troubles provenant d’un chantier voisin. Elle ajoute que la société NLPP ne peut lui reprocher la suppression

d’un quai de déchargement dont elle n’est pas responsable, et devait rechercher la responsabilité du tiers

responsable, la SCI Carlin. Elle dénonce la lecture tendancieuse par la société NLPP d’un rapport d’expertise

de M. X, et que cette société a renoncé par contrat à se plaindre d’une interruption de l’ascenseur.

La société NLPP soutient que les travaux en question ont été réalisés de 2016 à 2019 par la société DLPPO,

laquelle a dissimulé certaines informations à l’expert judiciaire en soutenant que les travaux litigieux étaient

réalisés par la SCI Carlin, voisine. Elle relève que l’expert a mentionné que la société DLPPO n’a pas pris de

mesures préventives pour anticiper les nuisances et désordres dus aux travaux et assurer au preneur une

jouissance paisible des locaux. Elle dénonce la suppression du quai de déchargement et du monte-charge, et le

fait que la bailleresse rend la SCI Carlin voisine responsable des désordres de ses propres travaux.

***

Le contrat de bail liant les parties prévoit (article V-2) que 'le preneur fera son affaire personnelle de tous

travaux qui seraient exécutés sur la voie publique, dans les immeubles ou terrains voisins qui entraîneraient

un trouble de jouissance pour le preneur' et (article IX) que 'le preneur renonce expressément à tout recours

en responsabilité contre le bailleur :… 4. En cas d’interruption même prolongée et quelle qu’en soit la cause,

de l’eau, du gaz, de l’électricité, du chauffage, de l’ascenseur et plus généralement de toute source d’énergie et

fluide quelconque. 5. En cas de trouble apporté à la jouissance du preneur par la faute de tiers, quelle que

soit leur qualité, le preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir remettre en cause le bailleur'.

L’article 1170 du code civil indique que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du

débiteur est réputée non écrite.

Les 'SCI Passerelles’ (soit la société DLPPO et la société de la passerelle de Plaisir Est) étant les bailleresses

de plusieurs commerçants titulaires de baux commerciaux situés dans la passerelle du centre commercial de

Plaisir, laquelle se situe dans une zone concernée par un projet de restructuration globale, et ces SCI indiquant

qu’elles allaient entreprendre des travaux de restructuration de la toiture et de réaménagement intérieur, elles

ont fait missionner dans le cadre d’un référé préventif un expert, M. X, lequel a déposé son rapport le

30 mai 2017.

L’expert y a notamment relevé que le planning prévisionnel des travaux avait été demandé, mais n’avait pas

été transmis.

Il a indiqué que les travaux n’avaient pas été entrepris lors des réunions d’expertise, tout en relevant que 'les

préjudices subis sont notamment consécutifs à des travaux voisins réalisés par la SCI Carlin et non par les

SCI Passerelles, car ces dernières n’ont pas commencé leur intervention sur la passerelle commerçante. A ce

jour et au vu des pièces réceptionnées, les SCI Passerelles et son maître d’oeuvre n’ont pas mis en place des

solutions préventives pour anticiper les désordres et nuisances occasionnées par les travaux en cours et / ou

travaux projetés'.

Comme indiqué par le jugement, l’indication selon laquelle les dommages sont 'notamment’ consécutifs aux

travaux réalisés par la SCI Carlin établit qu’elle n’est pas la seule responsable des troubles subis.

Par ailleurs, si la société DLPPO indique ne pas avoir commencé ses travaux alors, elle a déclaré à

l’administration fiscale des dépenses importantes de réparation, d’entretien et d’amélioration au titre des années

2016, 2017, 2018, pour un montant total supérieur à 830.000 '.

Le rapport d’expertise relève en outre les nombreuses doléances adressées par les différents

titulaires de baux commerciaux de la passerelle, qui établissent la réalité des désordres qu’ils ont subis, et qui

sont de nature à établir que la société DLPPO n’a pas respecté, à l’égard de la société NLPP, son obligation de

délivrance.

Ainsi l’expertise a notamment listé l’absence de chauffage de la passerelle et des boutiques, la présence

incessante de poussière du fait des travaux, la fermeture d’un rideau métallique entre le centre Auchan et la

passerelle rendant la circulation des clients impossible, et conclu à l’absence de solutions préventives pour les

anticiper.

En conséquence, et alors que l’application de la clause exclusive de responsabilité nécessite d’apprécier le

bien-fondé des manquements reprochés, la recevabilité de la demande de la société NLPP sera confirmée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Le jugement a retenu que la société NLPP avait utilisé constamment le quai de déchargement et le

monte-charge, et que leur suppression et remplacement par un ascenseur de plus petite taille révélait un défaut

d’exécution du contrat de bonne foi par le bailleur. Il relève également que les mesures de sécurité préconisées

n’ont pas été mises en oeuvre, que la société DLPPO n’a pas répondu à la problématique d’accessibilité à la

passerelle, que les pièces établissent son défaut d’entretien voire son abandon. Il en a déduit que la société

DLPPO n’avait pas satisfait à son obligation d’entretien des parties communes, et manqué ainsi à son

obligation de délivrance et de jouissance paisible. Il a ainsi écarté la clause exonératoire de responsabilité et,

tirant les conséquences des manquements de la société DLPPO, résilié le bail à ses torts exclusifs.

La société DLPPO rappelle la nécessité d’un manquement d’une gravité suffisante pour provoquer la

résiliation judiciaire, et de la prise en compte de toutes les circonstances au moment de la décision. Elle

conteste la gravité des troubles de jouissance qui lui sont reprochés, l’obligation d’entretien des parties

communes étant une obligation de moyens, et indique avoir réalisé des travaux afin d’améliorer la

commercialité de la passerelle dans un contexte difficile du fait des travaux d’un tiers, la SCI Carlin. Elle

relève que la suppression de l’ascenseur ne peut lui être reprochée, alors que c’est le fait de la SCI voisine et

qu’elle l’a remplacé. Elle ajoute que le preneur pouvait dénoncer auprès de cette SCI les désordres qu’elle

subissait, ce d’autant qu’une expertise préventive était en cours concernant les travaux engagés par cette SCI.

Elle fait état de l’avis favorable de la commission de sécurité à l’exploitation de la passerelle, et de la carence

de la société NLPP dans le paiement des loyers et charges. Elle soutient que la société NLPP ne justifie pas

d’une gêne ou d’un trouble dans son exploitation.

La société NLPP fait état des obligations légales du bailleur, qui doit garantir l’utilisation normale de la chose

louée et entretenir les parties communes, et soutient être fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail. Elle

dénonce la suppression du monte-charge et du quai de déchargement, qui ont conditionné son consentement

au contrat, le nouvel ascenseur étant trop petit pour transporter des meubles, et le quai étant une partie

commune. Elle met en avant le défaut d’accessibilité par le public des locaux loués, et les désordres anormaux

qu’elle a subis pendant trois années du fait des travaux, dont témoignent les procès-verbaux produits, qui

établissent le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien. Elle relève les

conséquences sur son chiffre d’affaires, la passerelle étant une cuvette, non chauffée, note qu’elle n’avait pas

de boîte aux lettres, et que les travaux -dont le bailleur met l’entière responsabilité sur la SCI Carlin- ne sont

pas finis. Elle dénonce les manquements du bailleur à l’obligation de sécurité et sa mauvaise foi.

***

L’article 1719 du code civil prévoit notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il

soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en

état de servir pour l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée

du bail.

En l’occurrence, c’est à raison que le jugement a relevé, au titre des manquements du bailleur à son obligation

de délivrance et de jouissance, les dires de plusieurs commerçants preneurs de locaux dans la passerelle,

faisant état des nombreuses nuisances sonores les amenant à annuler ou à délocaliser des rendez-vous et

rendant le travail du personnel difficile (société BNP Paribas), du défaut de chauffage de la passerelle

(sociétés Scevaco, Gin Fizz et NLPP), du défaut d’éclairage (sociétés Scevaco et M. Y), de la présence

continuelle de poussière et de l’absence de nettoyage dénoncées par plusieurs locataires, comme la fermeture

du rideau métallique séparant la passerelle du centre et rendant impossible l’accès des clients, ou encore

l’absence de surveillance…

Le fait que ces nuisances proviendraient des travaux menés par la SCI Carlin ne décharge pas la société

DLPPO de son obligation de délivrer au preneur la chose louée et de lui permettre d’en jouir paisiblement,

quand bien même l’article 9 du contrat de bail prévoit qu’ 'en cas de trouble apporté à la jouissance du preneur

par la faute d’un tiers', le preneur devait agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le bailleur.

Un procès-verbal du 10 novembre 2016 établit que la température était de 9,9° dans la galerie et de 14° dans

le magasin de la société NLPP, qu’il manquait des portes à l’entrée de la galerie commerciale et qu’il y avait

donc un courant d’air permanent venant de l’extérieur, que les deux escalators ne fonctionnaient pas.

Dans un procès-verbal du 25 octobre 2017, l’huissier de justice a notamment constaté que le système de

chauffage n’avait pas été changé depuis ses constatations de novembre 2016, que le monte-charge pré-existant

était condamné et que le quai de livraison n’était pas accessible.

Il a aussi observé la présence d’une palissade en bois délimitant le passage dans la galerie marchande,

l’ouverture de trappes de désenfumage au plafond, l’absence d’accès handicapés.

La température constatée dans la galerie-passerelle le 1^er mars 2018 était de 8°, l’huissier recueillant les dires

d’un des commerçants indiquant qu’ils avaient seuls les clés d’un ascenseur pour personnes à mobilité réduite.

Le 25 mars 2018, il a été constaté par huissier qu’il ne pouvait être accédé au magasin de la société NLPP que

par la galerie Auchan, 'la zone étant dépourvue d’accès autonome', ce qui avait déjà été constaté le 1^er mars

2018, que la température intérieure du magasin était de 10°, que le faux-plafond avait été déposé et l’éclairage

assuré par des néons suspendus, que les trappes de désenfumage étaient ouvertes ce qui laissait passer l’air

froid (déjà constaté le 1^er mars 2018), que le sol était poussiéreux et couvert de diverses traces.

Il n’est pas contesté et ressort des articles de presse qu’un rideau métallique baissé empêche l’utilisation de la

passerelle pour se rendre au nouveau centre commercial situé de l’autre côté de la route, ce qui réduit

considérablement l’attractivité de la passerelle et le flux des clients.

La réalité des griefs de la société NLPP à l’encontre de son bailleur est également établie par les pièces versées

au débat, certaines évoquant un délabrement de la passerelle.

De plus, si le bail ne prévoyait pas la nécessité pour la société NLPP de disposer d’un monte-charge et d’un

quai de déchargement, le jugement a relevé que cette société avait depuis son entrée dans les lieux en juin

2008 utilisé ces installations pour les besoins de son activité, et il est établi par le procès-verbal du 25 octobre

2017 que le quai de livraison précédemment utilisé par la société NLPP n’est plus utilisable et que le nouveau

monte-charge présente des dimensions inférieures au précédent qui ne permettent pas le transport de

marchandises destinées à la société NLPP, alors que le jugement a souligné que la société NLPP avait alerté à

plusieurs reprises le bailleur sur le volume et la dimension de sa marchandise pour que l’élévateur puisse être

compatible. Même si une solution alternative a été trouvée par un accès via le magasin Auchan, cette solution

ne présente pas un caractère pérenne et est intervenue après plusieurs mois de désorganisation de l’activité du

preneur.

La pétition du 10 mars 2020 des différents commerçants locataires de locaux commerciaux sur la passerelle

montre aussi la persistance du défaut d’entretien de la passerelle par le bailleur, qui n’a pas mis un terme aux

problèmes persistants de nuissance sonore, de chauffage, de poussière, de fermeture du rideau métallique

enclavant ainsi le local de la société NLPP, et révèle encore le fait que le bailleur a failli à son obligation de

délivrance et de jouissance paisible.

La clause exclusive de responsabilité du bailleur ne peut être appliquée, car elle vide le contrat de sa

substance.

L’article 1184 dans sa version applicable au litige prévoyait que la condition résolutoire est toujours

sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à

son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle

l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est

possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Les seuls développements qui précèdent permettent de retenir, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres

dommages allégués par la société NLPP à l’encontre de son bailleur, que celui-ci a manqué à ses obligations

d’entretien, de jouissance paisible et de délivrance de la chose louée, et la gravité de ces manquements justifie

que le bail soit résilié à ses torts, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur le quantum du préjudice

Le tribunal a retenu la somme de 236.500 ' au titre du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce,

somme correspondant à la demande présentée par la société NLPP au vu d’un rapport établi à sa demande par

un expert qui a utilisé la méthode d’usage de valorisation d’un fonds de commerce lors du versement d’une

indemnité d’éviction, en relevant que le bailleur n’avait avancé aucun argument pour contester cette

valorisation. Il a retenu, au titre de la perte d’exploitation, la somme de 121.724 ' avancée par l’expert

comptable de la société NLPP, la bailleresse n’ayant pas plus argumenté pour contester ce montant. Il n’a pas

fait droit à la demande tendant au remboursement partiel du loyer, ni à celle de dommages-intérêts pour

résistance abusive.

La société DLPPO soutient que le chiffre d’affaires de la société NLPP était en baisse avant même le début

des travaux, fait état d’un rapport d’expert concluant à une valeur moindre du fonds de commerce, et rappelle

qu’il ne s’agit pas d’une indemnité d’éviction. Elle ajoute que la perte d’exploitation n’est pas une perte de

chiffre d’affaires mais de marge nette, et que le préjudice de la société NLPP ne peut être estimé qu’à son

départ du local commercial en décembre 2019, la baisse de chiffre d’affaires étant structurelle.

La société NLPP soutient que le jugement a bien analysé la valeur attribuée au titre de la perte du fonds de

commerce, au vu du rapport d’un expert, et rappelle qu’elle avait réalisé un investissement de 194.000 '. Elle

ajoute que son préjudice n’est pas limité à la seule perte du droit au bail, et conteste avoir subi une baisse de

chiffre d’affaires structurelle.

Elle rappelle la baisse de la fréquentation et de son chiffre d’affaires, du fait des conditions d’exploitation

dégradées, et souligne que l’expert missionné par le bailleur n’a fait que reprendre les indications fausses de

celui-ci.

***

Chaque partie a fait réaliser une estimation du préjudice subi par la société NLPP, par M. Z pour le

preneur (18 mai 2017), celle de M. A B C pour le bailleur (26 février 2021), le tribunal de commerce ne

disposant pas de ce dernier rapport.

La perte du fonds de commerce sera retenue par la cour, la société NLPP ayant quitté la galerie commerciale

et aucune pièce n’étant produite par la société DLPPO établissant qu’elle aurait transféré son activité dans un

autre local ou par internet, et l’adresse de son siège social correspondant à celle d’un pavillon sans vitrine, ne

constituant pas un point de vente apparent.

Si le rapport Z a retenu, s’agissant de la méthode de détermination de la valeur du fonds de commerce

par le chiffre d’affaires, les années 2012 à 2016, il a lui-même observé une baisse nette du chiffre d’affaires de

la société NLPP entre 2012 (321.900 '), 2013 (268.300 '), 2014 (225.600 ') et 2015 (184.100 '), soit avant que

les conditions d’exploitation du commerce ne se dégradent du fait des nuisances engendrées par les travaux et

du défaut d’entretien par le bailleur.

Aussi, et étant nécessaire de se placer à la date du départ du locataire pour estimer la valeur du fond, sera

retenu le cumul des chiffres d’affaires sur les cinq dernières années (2015 à 2019, soit 826.625 ', chiffres

retenus par le rapport A B C et non contestés) ; compte-tenu de la baisse du chiffre d’affaires liée à la

moindre fréquentation de la passerelle du fait de la carence du bailleur, une fourchette haute de 60% sera

retenue, ce qui parvient à une valorisation annuelle du fonds de commerce de 99.195 '.

S’agissant de la méthode par l’excédent brut d’exploitation, le rapport Z n’a pas précisé pourquoi les

éléments de rémunération du gérant étaient retraités, de sorte qu’il sera retenu les 3 derniers exercices (2017 à

2019, soit 15.444 ' selon le rapport A B C) multiplié par un coefficient de 6 afin de tenir compte des

circonstances affectant l’exploitation des dernières années, soit 92.664 '. La cour précise qu’en retenant l’EBE

du rapport Z sans les éléments de rémunération du gérant, le résultat est de 107.598 ' en utilisant un

coefficient de 6, de 89.665 ' avec un coefficient de 5.

En conséquence, une valorisation du fonds de commerce de 96.000 ' sera retenue.

Les frais d’agence (5%) s’élèvent ainsi à 4750 ', les droits de mutation à 2160 '.

Une indemnité au titre du préjudice commercial subi pendant la période de déménagement sera retenue à

hauteur de 4000 ', les frais de déménagement à hauteur de 3000 ' seront retenus comme la perte du stock (5000

') du fait de sa liquidation.

Si les frais de réinstallation retenus par le rapport Z sont contestés dans leur principe, il n’est pas

contesté par la société DLPPO que la société NLPP avait engagé en 2008 des travaux d’aménagement (39.263

', non contestés) qu’elle a abandonné, de sorte qu’il convient de les retenir, en leur appliquant une décote de

50% ; aussi, la société NLPP se verra attribuée à ce titre la somme arrondie à 19.500 '.

Les frais divers n’étant pas justifiés, ils ne seront pas retenus.

En conséquence, la perte du fonds de commerce sera réparée par le versement d’une somme de 133.410 ', et le

jugement sera réformé sur ce point.

S’agissant de la perte d’exploitation, si le jugement mentionne une baisse du chiffre d’affaire de plus de 30%

par an depuis 2016, cette baisse s’inscrit dans un mouvement engagé avant la dégradation des conditions

d’exploitation depuis 2016, le rapport Z dressé à la demande de la société NLPP ayant relevé une

sérieuse baisse de son chiffre d’affaires depuis 2012 (321.900 '), 2013 (268.300 '), 2014 (225.600 ') et 2015

(184.100 ').

Dans ces conditions, et alors que les manquements du bailleur ne sont pas antérieurs à 2016, il convient de

retenir, pour estimer s’il existe une perte d’exploitation sur les trois derniers exercices (soit 2017 à 2019), le

chiffre d’affaire moyen des trois années précédant ces griefs (678.000 ', total de 2013 à 2015), soit 226.000 ',

étant encore rappelé qu’une tendance baissière nette était déjà engagée.

Le chiffre d’affaires des années 2017 à 2019 étant de 437.025 ' soit en moyenne 145.675 ', le maintien sur ces

années d’un chiffre d’affaires identique à celui réalisé en moyenne entre 2013 et 2015 aurait généré un

supplément de 240.975 ' sur ces trois années.

En retenant le taux de marge (46,96%) et le taux d’imposition (28%) de l’expert comptable de la société

NLPP, la perte serait de 113.161 ' avant impôt et de 81.476 ' après.

Il convient cependant de retenir qu’une tendance baissière était engagée depuis plusieurs années, et qu’une

baisse de plus de 31% était intervenue entre le début de la période retenue (2013-2015), et il sera appliqué le

même pourcentage de baisse. Aussi, le préjudice d’exploitation, pour la période allant jusqu’au départ de la

société NLPP du local, sera fixé à la somme de 55.403 '.

Sur les demandes nouvelles de la société NLPP

La société NLPP sollicite la condamnation de la société DLPPO pour résistance abusive, ainsi que le

versement d’une somme correspondant aux frais d’exécution.

Pour autant, la résistance de la société DLPPO n’apparaît pas avoir dégénéré en une faute donnant lieu à

dommages-intérêts, ce qui n’est retenu qu’en cas de malice ou de faute équipollente au dol, ce qui n’est pas

établi.

Par ailleurs, l’article 695 du code de procédure civile prévoit notamment que les dépens afférents aux

instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

Les frais d’exécution sur lesquels portent la demande ont été exposés par un huissier de justice, officier

ministériel, et entrent donc dans les dépens. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, la société

NLPP disposant déjà d’un titre pour obtenir le paiement des frais d’exécution.

Sur les autres demandes

Les condamnations aux dépens et frais irrépétibles de 1^re instance seront confirmées.

Chaque partie supportera ses dépens d’appel, et il ne sera pas fait droit aux demandes présentées sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Confirme le jugement, sauf s’agissant du montant des condamnations prononcées contre la société DLPPO,

ramenées à 133.410 ' s’agissant de la perte du fonds de commerce, et à 55.403 ' s’agissant de la perte

d’exploitation,

y ajoutant,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,