ARRET N°90

EC/KP

N° RG 17/02335 – N° Portalis DBV5-V-B7B-FHC6

I

H

AH

K

S

P

BJ

L

F

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Q

X

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EA-EB
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S

CC

CE

CG

DI

CI

CK

CM

A

R

CP

CQ

CS

B

CV

C/

S.A.R.L. LES HARMONIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 08 FEVRIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/02335 – N° Portalis DBV5-V-B7B-FHC6

Décision déférée à la Cour : jugement du 16 mai 2017 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTS : Monsieur BB I

né le […] à […]

[…]

17400 SAINT AX D’ANGELY

Monsieur AX-DU H

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BC AH

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BE K

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BF S

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BH P

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame BI BJ veuve C

née le […] à […]

[…] […]

Monsieur BK L

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BL F

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BM Q

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BN Q

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BO X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame U AA

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BQ E

né le […] à […] […]

[…]

Monsieur AX-DO AV

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AX AO

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BS J

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BT Y

né le […] à […]

23 rue AX Mermoz

[…]

Monsieur BU D

né le […] à […]

7 rue BH Bourcy

17400 SAINT AX D’ANGELY

Monsieur AX-BV M

né le […] à CASABLANCA

[…]

[…]

Monsieur BV G né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BW N

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BX O

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame DZ EA-EB épouse D

née le […] à […]

7 rue BH Bourcy

17400 SAINT AX D’ANGELY

Madame BY Z épouse Y

née le […] à […]

23 rue BH Mermoz

[…]

Madame BZ Z épouse E

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame CA S épouse F

née le […] à […]

[…] Madame CB CC épouse G

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame CD CE épouse H

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame CF CG épouse I

née le […] à […]

[…]

17400 SAINT AX D’ANGELY

Madame U-DH DI épouse J

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame CH CI épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame CJ CK épouse K

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame CL CM épouse L

née le […] à RYES […]

Madame CN A épouse M

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur CO R

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame CB CP épouse N

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame CD CQ épouse O

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame CR CS épouse P

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame CT B épouse Q

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame CU CV épouse R

née le […] à […] […]

[…]

Ayant tous pour avocat postulant M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Marc MANCINET, avocat au barreau de PARIS.

INTIMEE :

S.A.R.L. LES HARMONIES

8 rue AX Nouraud

17400 SAINT AX D’ANGELY

Ayant pour avocat postulant M^e BL CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e CF LATIEULE, avocat au barreau de PARIS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Décembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur AX-BU FRANCO, Président

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur AX-BU FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE

Selon actes des 23 mars 2006 (et 15 décembre 2006 pour M. S), divers appartements vides ou meublés, ont été acquis par des personnes physiques au sein d’un ensemble immobilier considéré en son état futur d’achèvement situé à Saint AX d’Angely ([…] à chats, destiné à un usage de résidence-services dénommé « Résidence Saint AX ».
Parmi les acquéreurs et logements concernés se trouvent :

- M. BB I et son épouse M^me CF CG (propriétaires des lots 78 et […]

- M. AX-DU H et son épouse M^me CD CE (propriétaires des lots 47, 63 et […]

- M^me BI BJ veuve C (propriétaire du lot […]

- M. CZ AH (propriétaire du lot 42)

- M. BE K et son épouse M^me CJ CK (propriétaires du lot […]

- M. BF S (propriétaire du lot 29).

- M. BH P et son épouse M^me CR CS (propriétaires du lot […]

- M. BK L et son épouse M^me CL CM (propriétaires du lot […]

- M. BL F et son épouse M^me CA S (propriétaires du lot 52)

- M. BM Q (propriétaire du lot 86)

- M. BN Q et son épouse M^me CT B (propriétaires des lots 56, 80 et […]

- M. BO X et son épouse M^me CH CI (propriétaires des lots 23, 24 et […]

- M^me U AA (propriétaire des lots 40 et 55)

- M. BQ E et son épouse M^me BZ Z (propriétaires du lot […]

- M. AX-DO AV (propriétaire du lot 94)

- M. et M^me CO R et son épouse M^me CU CV (propriétaires du lot 13)

- M. AX AO (propriétaire du lot 22)

- M. BS J et son épouse M^me U-DH DI (propriétaires du lot 83)

- M. BT Y et son épouse M^me BY Z (propriétaires des lots 37 et […]

- M. BU D et son épouse M^me DZ EA-EB (propriétaires du lot […]

- M. AX-BV M et son épouse M^me CN A (propriétaire du lot 76)

- M. BV G et son épouse M^me CB CC (propriétaires du lot […]

- M. BW N et son épouse M^me CB CP (propriétaires du lot […]

- M. BX O et son épouse M^me CD CQ (propriétaires du lot […]

Concomitamment à ces acquisitions, les acquéreurs ont confié l’exploitation des logements devant composer cette résidence à la société Les Harmonies, exerçant à titre professionnel l’activité d’exploitant de résidence-services, en vertu de 25 baux commerciaux d’une durée de neuf ans consentis par chacun d’eux à cette société, selon actes du 23 mars 2006 à effet du 1er juin 2006 (et du 15 décembre 2006 à effet du 1er janvier 2007, pour M. S).

Par courrier du 15 janvier 2015, anticipant l’échéance de renouvellement des baux, la société Les Harmonies a proposé amiablement à chacun des bailleurs la fixation à la baisse du loyer annuel des baux à renouveler à compter du 1er juin 2015 (et du 1er janvier 2016 pour M. S), faisant valoir une baisse significative des valeurs locatives.

En l’absence d’accord des parties sur les modalités de fixation du loyer des baux à renouveler, la société Les Harmonies, par actes d’huissiers des 9, 10, 11, 12 et 13 février 2015 et du 31 juillet 2015 pour M. S (Pièce n 3), a notifié à une partie des bailleurs (M et M^me F, M et M^me X, M^me AA, M et M^me E, M et M^me Y, M et M^me I, M et M^me H, M^me C, M. BM Q, M. AF, M et M^me N et M. S), des demandes de renouvellement des baux pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2015 (et du 1er janvier 2016 pour M. S), moyennant un loyer de fait plus bas que celui pratiqué.

Les autres bailleurs (M. AH, M et M^me R, M et M^me D, M et M^me O, M et M^me K, M et M^me P, M et M^me L, M et M^me BN Q, M. AO, M et M^me J, M. M et M et M^me G) ont notifié à la SARL Les Harmonies par actes d’huissier du 30 mars 2015 des congés pour le 30 septembre 2015 avec offre de renouvellement pour une durée de neuf ans à compter du 1eroctobre 2015, suivant les charges et conditions des baux initiaux et moyennant un loyer annuel en principal fixé selon l’évolution indiciaire et plus élevé que celui proposé ou souhaité par la SARL Les harmonies.

Les parties ont échangé leurs mémoires respectifs.

La société Les Harmonies a ensuite assigné courant novembre et décembre 2016 les bailleurs devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Saintes aux fins de fixation du loyer de renouvellement de ses baux échus. Les bailleurs comme le preneur ne contestaient pas le caractère monovalent des locaux loués mais étaient en désaccord sur la méthode à retenir pour fixer la valeur locative, le preneur demandant l’application de la méthode hôtelière et se fondant sur les rapports établis à sa demande par M. AS et Messieurs AT et AU experts immobiliers, et les bailleurs s’y opposant au motif que la résidence n’a rien à voir avec un hôtel et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant du dernier loyer augmenté du taux de variation de l’indice des loyers commerciaux.

Le président du tribunal de grande instance de Saintes, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux a par jugement du 16 mai 2017 statué comme suit:

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 1155 ancien du code civil,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les numéros 17/00056 à 17/00079 et 17/00139 avec l’instance 17/56 ;

-17/56 :

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes, donné acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 octobre 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 370,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux G au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 octobre 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux G au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux G au paiement d’une indemnité de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/57 :

statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 1155 ancien du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 octobre 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 480,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux M au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 octobre 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux M au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux M au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/58 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil, Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 octobre 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 480,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux J au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 octobre 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux J au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux J au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/59

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

donne acte au bailleur de ce qu’il reconnaît le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 octobre 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 480,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne M. AO au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 octobre 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne M. AO au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année,

- condamne M. AO au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/60 :
Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte au bailleur de ce qu’il reconnaît le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 juin 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 480,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne M. AV au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 juin 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne M. AV au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne M. AV au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/61 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 1155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

donne acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 octobre 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 480,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux O au remboursement des loyers trop versés

depuis le 01 octobre 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux O au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux O au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/62 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 octobre 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 480,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux D au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 octobre 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux D au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux D au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/63 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,
- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 juin 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 4 960,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux Y au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 juin 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux Y au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année,

- condamne les époux Y au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/64 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 janvier 2016 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 090,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne M. S au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 janvier 2016, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne M. S au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne M. S au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/65 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce, Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 1155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 juin 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 090,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux N au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 juin 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux N au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux N au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/66 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 1155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

donné acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 juin 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 090,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux F au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 juin 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux F au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux F au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
-17/67 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 1155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 juin 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 6 510,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux X au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 juin 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux X au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux X au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/68 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 juin 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 8 246,78 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux H au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 juin 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux H au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux H au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/69 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 juin 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 170,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux I au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 juin 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux I au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux I au paiement d’une indemnité de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

- 17/70

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,
- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 octobre 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 3 180,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux R au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 octobre 2015, qui produiront intérêts au taux légal à. compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux R au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux R au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/71 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 juin 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 3 180,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux E au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 juin 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux E au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux E au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/72 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce, Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte au bailleur de ce qu’il reconnaît le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 juin 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 4 650,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne M^me AA au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 juin 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne M^me AA au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne M^me AA au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/73 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

donné acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 octobre 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 170,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne M. AH au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 octobre 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne M. AH au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne M. AH au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
-17/74 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte au bailleur de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 juin 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 170,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne M^me C au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 juin 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne M^me C au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne M^me C au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/75 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donne acte au bailleur de ce qu’il reconnaît le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 juin 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 170,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne M. Q au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 juin 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne M. Q au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne M. Q au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/76 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

donné acte au bailleur de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 octobre 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 3 066,33 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux L au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 octobre 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux L au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux L au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/77 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile, dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

donné acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 octobre 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 170,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux P au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 octobre 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux P au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux P au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/78 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

donné acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 octobre 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 480,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux K au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 octobre 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux K au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux K au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/79 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à. disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce, Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

donné acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 octobre 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 6 690,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux Q au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 octobre 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux Q au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

- condamne les époux Q au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-17/139 :

Statuant par décision contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article l’article R.145-10 du code de commerce, Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 155 du code civil,

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

- dit et juge la société Les Harmonies recevable et bien fondée en ses demandes,

- donné acte aux bailleurs de ce qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux loués,

- fixe le loyer au bail renouvelé au 01 juin 2015 dû par la société Les Harmonies à la somme de 2 170,00 € hors charges et hors taxes.

- condamne les époux I au remboursement des loyers trop versés depuis le 01 juin 2015, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement.

- condamne les époux I au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année,

- condamne les époux I au paiement d’une indemnité de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamne solidairement les défendeurs au paiement des entiers dépens de l’instance.
- assortit de l’exécution provisoire la présente décision.

Le premier juge a constaté le caractère monovalent des locaux loués, après avoir relevé l’absence de contestation des parties sur ce point et a dit que les locaux échappaient de ce fait à la règle du plafonnement conformément à l’article R.145-10 du code de commerce. Il a ensuite décidé de faire application de la méthode hôtelière après avoir considéré au vu des pièces du dossier et des débats que le mode d’exploitation, sous la forme de résidences-services de la résidence Saint-AX était proche de celui d’un hôtel et que les usages professionnels préconisaient que le loyer en renouvellement des résidences-services soit déterminé selon la méthode dite hôtelière. L’application de cette méthode conduisant à des loyers moins élevés, il a condamné les bailleurs à rembourser à l’exploitant, les loyers trop versés outre les intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement, et la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année.

Les propriétaires (M. BB I, M. AX-DU H, M. BC AH, M. BE K, M. BF S, M. BH P, M. BI BJ, M. BK L, M. BL F, M. BM Q, M. BN Q, M. BO X, M. U AA, M. BQ E, M. AX-DO AV, M. AX AO, M. BS J, M. BT Y, M. BU D, M. AX-BV M, M. BV G, M. BW N, M. BX O, M^me DZ EA-EB épouse D, M^me BY Z épouse Y, M^me BZ Z épouse E, M^me CA S épouse F, M^me CB CC épouse G, M^me CD CE épouse H, M^me CF CG épouse I, M^me U-DH DI épouse J, M^me CH CI épouse X, M^me CJ CK épouse K, M^me CL CM épouse L, M^me CN A épouse M, M. CO R, M^me CB CP épouse N, M^me CD CQ épouse O, M^me CR CS épouse P, M^me CT B épouse Q, et M^me CU CV épouse R) ont relevé appel de ce jugement selon déclaration du 30 juin 2017 aux fins d’annulation et/ou réformation du jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Saintes du 16 mai 2017 (RG n° 17/00056).

Par arrêt du 13 novembre 2018, la présente cour a :

En dernier ressort :

- débouté les appelants de leurs demandes tendant à dire que la société Les Harmonies a renoncé à se prévaloir d’une diminution du loyer et est irrecevable en sa demande de fixation du loyer à un montant inférieur à celui réglé avant la date d’effet du renouvellement des baux,

- dit que les lieux loués ont le caractère de locaux monovalents et que l’évaluation du loyer de renouvellement est régie par les dispositions de l’article R145-10 du code de commerce ;

Avant dire droit ;

- ordonné une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

M. De AY DW, […],

lequel aura pour mission de :

1° – réunir contradictoirement les parties conformément aux dispositions de l’article 160 du code de procédure civile, recueillir leurs explications, et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission.
2° – visiter contradictoirement les locaux donnés à bail à la SARL Les Harmonies, Résidence Saint AX, à Saint AX d’Angély (17400), rue Combe à Chats ;

3° – fournir tous éléments d''information permettant de déterminer la valeur locative des différents logements (n° 78,79 ; 47, 63,67 ; 96 ; 42 ; 49 ; 29 ; 48 ; 88 ; 52 ; 86 ; 56, 80, 81 ; 23, 24, 26 ; 40, 55 ; 20 ; 94 ; 13 ; 22 ; 83 ; 37, 38 ; 31 ; 76 ; 87 ; 97 ; […] à la date de renouvellement des différents baux (c’est à dire au 1er juin 2015 pour les logements 78,79 ; 47, 63,67 ; 96 ; 52 ; 86 ; 23, 24, 26 ; 40, 55 ; 20 ; 94 ; 37, 38 ; 97 ; au 1er octobre 2015 pour les logements n° 42 ; 49 ; 48 ; 88 ; 56, 80, 81 ; 13 ; 22 ; 83 ; 31 ; 76 ; 87 ; 25 ; au 1er janvier 2016 pour le logement n° 29), selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, en précisant et en appliquant là ou les méthodes en usage dans la branche d’activité considérée (méthode hôtelière ' méthode comparative par référence à des loyers de comparaison au m2 ' autre méthode ') et au besoin, si plusieurs méthodes sont en usage, en donnant son avis sur la méthode apparaissant la plus adaptée ;

- rappelé qu’en application de l’article 278 du code de procédure civile, l’Expert pourra, en cas de besoin, prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre à son mémoire de frais et honoraires celui de son homologue.

- ordonné la consignation au greffe de la présente cour d’Appel par la société Les Harmonies d’une provision de 4 000 € à valoir sur les honoraires de l’expert, avant le 30 décembre 2018.

- dit qu’à défaut de consignation de cette somme dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du magistrat chargé du contrôle des expertises, et que l’instance sera poursuivie en tirant toute conséquence de ce défaut.

- dit qu’en application de l’article 280 alinéa 2 du code de procédure civile, modifié par le décret n° 2012-1451 du 24/12/2012, en cas d’insuffisance manifeste de ladite provision, au vu des diligences faites ou à venir, l’Expert en fera sans délai part au conseiller chargé du contrôle de l’expertise désigné infra, lequel, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera.

- dit qu’en cas d’empêchement légitime de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise.

- dit qu’il sera procédé, dès la saisine de l’expert par le greffier de la juridiction, aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées et leurs conseils avisés, et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile.

- dit que l’expert, afin d’informer les parties du résultat de ses opérations et de l’avis qu’il entend exprimer, devra leur envoyer une note de synthèse en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de trente jours et qu’il devra y répondre dans son rapport définitif en apportant à chacune d’elles la réponse appropriée en la motivant.

- dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la cour, service des expertises, dans un délai de six mois à compter du jour où il sera informé de la consignation sauf prorogation des opérations demandée par l’expert et autorisée par le conseiller de la mise en état chargé de suivre les opérations d’expertise.

- dit qu’en application de l’article 282 du même code modifié par le décret n° 2012-1451 du 24/12/2012, le dépôt par l’Expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; et que, s’il y a lieu, celles-ci adresseront à l’Expert et à la Juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception.

- dit que cette mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle du magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, à qui il en sera référé en cas de difficulté.

- dit que dans l’attente du rapport d’expertise et de la décision à venir à l’issue, la SARL Les Harmonies acquittera un loyer équivalent au loyer arrêté par le tribunal à la date du renouvellement, indexé en application de la clause d’indexation contenue dans l’acte qui lie les parties c’est-à-dire après correction des erreurs matérielles aux sommes annuelles suivantes :

- M. CZ AH (lot n° 42) : loyer au 1er octobre 2015 de 2.170 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BL F (lot n° 52) : loyer au 1er juin 2015 de 2 090 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BO X (lots n° 23, 24, […] : loyer au 1er juin 2015 de 6.510 € hors charges et hors taxe,

- M^me U AA (lots n° 40, 55) : loyer au 1er juin 2015 de 4 650 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BQ E (lot n° […] : loyer au 1er juin 2015 de 3 180 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me CO R (lot n° 13) : loyer au 1er octobre 2015 de 3.180 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BT Y (lots n° 37, […] : loyer au 1er juin 2015 de 4 960 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BU D (lot n° […] : loyer au 1er octobre 2015 de 2 480 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BX O (lot n° […] : loyer au 1er octobre 2015 de 2.480 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BB I (lot n 78) : loyer au 1er juin 2015 de 2.170 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BB I (lot n […] : loyer au 1er juin 2015 de 2.170 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me AX-DU H (lots n° 47, 63 et […] : loyer au 1er juin 2015 de 6 910 € hors charges et hors taxes,

- M^me BI C (n° […] : loyer au 1erjuin 2015 de 2.170 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BE K (lot n° […]: loyer au 1er octobre 2015 de 2 480 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BH P (lot n° […] : loyer au 1er octobre 2015 de 2.170 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BK L (lot n° […] : loyer au 1er octobre 2015 de 2 480 € hors charges et hors taxes,
- M. BM Q (lot n° 86) : loyer au 1er juin 2015 de 2.170,00 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BN Q (lots n° 56, 80, […] : loyer au 1er octobre 2015 de 6.690 € hors charges et hors taxes,

- M. AX-DO AV (lot n° 94) : loyer au 1er juin 2015 de 2.480 € hors charges et hors taxes,

- M. AX AO (lot n° 22) : loyer au 1eroctobre 2015 de 2 480 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BS J (lot n° 83) : loyer au 1er octobre 2015 de 2 480 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me AX-BV M (lot n° 76) : loyer au 1er octobre 2015 de 2 480 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BV G (lot n° […] : loyer au 1er octobre 2015 de 2 170 € hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BW N (lot n° […] : loyer au 1er juin 2015 de 2 090 € hors charges et hors taxes,

- M. BF S (lot n° 29) : loyer au 1er janvier 2016 de 2 090 € hors charges et hors taxes,

- renvoyé l’affaire à la mise en état.

- réservé les dépens.

Par dernières conclusions du 3 juin 2021, les appelants demandent à la cour :

Vu les articles R145-10, R 145-31 et R 145-33 du code de commerce,

Vu l’arrêt de la cour du 13 novembre 2018,

- d’infirmer purement et simplement le jugement entrepris et ce, en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

1. de fixer le loyer de renouvellement des baux consentis à la société les Harmonies, dans l’ensemble immobilier sis rue du Combe à Chats à Saint-AX d’Angely, par :

- M. et M^me I pour le lot n° 78 à la somme annuelle de 4 592 € HT et pour le lot n°79 à la somme annuelle de 4 588 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er juin 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. et M^me H pour les lots 47 à la somme annuelle de 5 172 € HT, pour le lot 63 à la somme annuelle de 4 592 € HT et pour le lot 67 à la somme annuelle de 5 563 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er juin 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M^me C pour le lot N° 96, à la somme annuelle de 4 625 € HT outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er juin 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;
- M. et M^me K pour le lot N°49 à la somme annuelle de 5 887 € HT outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. S pour le lot N° 22, à la somme annuelle de 4.389 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2016 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. P , pour le lot n°48, à la somme annuelle de 4.868 € HT , outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. et M^me DN, pour le lot n°52, à la somme annuelle de 4 429 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er juin 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés à compter de cette même date ;

- M. et M^me BN Q, pour le lot N° 56 à la somme annuelle de 4 884 € HT, pour le lot n°80 à la somme annuelle de 4 814 € HT, pour le lot n°81 à la somme annuelle de 4 592 € HT outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. BM Q, pour le lot n°86, à la somme annuelle de 4 592 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. et M^me X, pour le lot N° 23 à la somme annuelle de 4 625 € HT, pour le lot N° 24 à la somme annuelle de 4 623 € HT, pour le lot N° 23 à la somme annuelle de 4 625 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M^me AA, pour le lot N° 40 à la somme annuelle de 4 625 €, pour le lot N° 55 à la somme annuelle de 5 301 € HT outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er juin 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. et M^me E, pour le lot n°20, à la somme annuelle de 8 073 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. AV, pour le lot n°94, à la somme annuelle de 5 856 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er juin 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. et M^me R, pour le lot n°13, à la somme annuelle de 7 868 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. AO, pour le lot n°22, à la somme annuelle de 6.197 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. et M^me J, pour le lot n°83, à la somme annuelle de 5 776 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. et M^me Y, pour les lots n°37 à la somme annuelle de 5 714 € HT pour le lot N° 38 à la somme annuelle de 4 625 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er juin 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. et M^me D, pour le lot n°31, à la somme annuelle de 5 809 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. M, pour le lot n°76, à la somme annuelle de 5.776 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. et M^me G, pour le lot n°87, à la somme annuelle de 4 592 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

- M. et M^me N, pour le lot n°97, à la somme annuelle de 4 656 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er juin 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ; '

- M. et M^me O, pour le lot n°25, à la somme annuelle de 5 985 € HT, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives depuis cette date, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, à compter de cette même date ;

2. – condamner la société Les Harmonies à payer à chacun des bailleurs, la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile La condamner en tous les dépens qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e Bruno Rigaudon – selarl Jurica, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La SARL Les Harmonies demande à la cour, dans ses dernières conclusions du 27 octobre 2021,

Vu l’article R145-10 du code de commerce, Vu les articles 1155 et 1343-2 du code civil,

- de déclarer les appelants irrecevables et mal fondés en leur appel,

- de confirmer le jugement entrepris du 16 mai 2017, en ce qu’il a :

- jugé que les usages professionnels préconisent que le loyer en renouvellement des résidences-services soit déterminé selon la méthode dite hôtelière,

- fait application de la méthode hôtelière pour fixer la valeur locative des loyers des baux renouvelés de la Résidence Saint-AX, et fixé les loyers des baux renouvelés des bailleurs

comme suit :

- M. CZ AH : loyer au 1er octobre 2015 fixé à la somme annuelle de 2.170,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BL F : loyer au 1er juin 2015 fixé à la somme annuelle de 2 090,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BO X : loyer au 1er juin 2015 fixé à la somme annuelle de 6 510,00 euros hors charges et hors taxe,

- M^me U AA : loyer au 1er juin 2015 fixé à la somme annuelle de 4 650,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BQ E : loyer au 1er juin 2015 fixé à la somme annuelle de 3.180,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me CO R : loyer au 1er octobre 2015 fixé à la somme annuelle de 3.180,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BT Y : loyer au 1er juin 2015 fixé à la somme annuelle de 4 960,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BU D : loyer du bail 1er octobre 2015 fixé à la somme annuelle de 2.480,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BX O : loyer du bail au 1er octobre 2015 fixé à la somme annuelle de 2 480,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BB I (lot n°78) : loyer du bail au 1er juin 2015 fixé à la somme annuelle de 2 170,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BB I (lot n°[…] : loyer du bail au 1er juin 2015 fixé à la somme annuelle de 2 170,00 euros hors charges et hors taxes,

- M^me BI C : loyer du bail au 1er juin 2015 fixé à la somme annuelle de 2 170,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BE K : loyer du bail au 1er octobre 2015 fixé à la somme annuelle de 2.480,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BH P : loyer du bail au 1er octobre 2015 fixé à la somme annuelle de 2.170,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. BM Q : loyer du bail au 1er juin 2015 fixé à la somme annuelle de 2 170,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BN Q : loyer du bail au 1er octobre 2015 fixé à la somme annuelle de 6.690,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. AX-DO AV : loyer du bail au 1er juin 2015 fixé à la somme annuelle de 2 480,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. AX AO : loyer du bail au 1er octobre 2015 fixé à la somme annuelle de 2.480,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BS J : loyer du bail au 1er octobre 2015 fixé à la somme annuelle de 2.480,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me AX-BV M : loyer du bail au 1er octobre 2015 fixé à la somme annuelle de 2.480,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. et M^me BW N : loyer du bail au 1er juin 2015 fixé à la somme annuelle de 2 090,00 euros hors charges et hors taxes,

- M. BF S : loyer du bail au 1er janvier 2016 fixé à la somme annuelle de 2.090,00 euros hors charges et hors taxes,

- condamné les bailleurs à rembourser à la société les Harmonies, les loyers trop versés depuis la date de renouvellement des leurs baux, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement,

- condamné les bailleurs au paiement des sommes dues au titre de la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année,

- condamné chacun des bailleurs à verser à la société les Harmonies, la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné solidairement les bailleurs aux entiers dépens de première instance,

Et statuant à nouveau, de :

- rectifier les erreurs purement matérielles affectant le dispositif du jugement entrepris, à 'égard des époux G, H et L, comme suit :

- rectifier le montant du loyer de renouvellement du bail consenti par les époux BV G et le fixer à compter du 1er octobre 2015, à la somme de 2.170,00 euros HC/HT, au lieu de 2.370,00 euros HC/HT,

- rectifier le montant du loyer de renouvellement du bail consenti par les époux AX-DU H et le fixer à compter du 1er juin 2015, à la somme de 6 910,00 euros HC/HT, au lieu de 8.246,78 euros HC/HT,

- rectifier le montant du loyer de renouvellement du bail consenti par les époux BK L et le fixer à compter du 1er octobre 2015, à la somme de 2 480,00 euros HC/HT, au lieu de 3.066,33 euros HC/HT,
- débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

- condamner chacun des appelants à verser à la société les Harmonies, une indemnité complémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner les appelants aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront la rémunération de M. l’expert de AY, fixée à la somme de 9 375,17 € par ordonnance du Magistrat chargé du suivi des expertises près la cour de céans du 23 juin 2020 et qui pourront être recouvrés par le cabinet Lexavoué Poitiers, M^e BL Clerc, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Selon l’article R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En application de ces dispositions, les locaux monovalents ne sont pas soumis à la règle du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé prévue à l’article L.145-34 du code de commerce et le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

L’article 261 D, 4° du code général des impôts dispose que sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :

b.. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

2. La cour ayant par arrêt mixte débouté les appelants de leurs demandes tendant à dire que la société Les Harmonies a renoncé à se prévaloir d’une diminution du loyer et est irrecevable en sa demande de fixation du loyer à un montant inférieur à celui réglé avant la date d’effet du renouvellement des baux, puis dit que les lieux loués ont le caractère de locaux monovalents et que l’évaluation du loyer de renouvellement est régie par les dispositions de l’article R145-10 du code de commerce, le litige porte exclusivement sur la méthode d’évaluation du loyer et son application par l’expert.

3. Les parties contestent toutes les deux l’évaluation réalisée par l’expertise judiciaire (pour des valeurs locatives au mètre carré oscillant entre 7,28 euros et 9,71 euros hors taxes et hors charge) qui repose sur trois méthodes d’évaluation distinctes, pondérées de coefficients en fonction de leur pertinence :

- la méthode par comparaison directe, affectée d’un coefficient 3, en comparant la résidence tant à d’autres résidences services comparables sur le secteur géographique, le type de structure et la situation locative (dans 12 établissements dans la campagne des Deux-Sèvres, sur les secteurs de La
Rochelle, Rochefort et Saint-AX d’Angély), qu’à du logement « classique » en copropriété, en raison de la nature de ces logements, s’agissant d’appartements privatifs, et en appliquant une majoration de 15 % par rapport à ce marché compte tenu des services proposés.

- la méthode hôtelière, affectée d’un coefficient 2, par référence à l’article L.145-36 du code de commerce permettant de s’en tenir aux seuls usages observés dans la branche d’activité de résidences services seniors, en l’espèce par analogie à l’hôtellerie (méthode calculée en appliquant un « taux de recette » à la recette maximale « hébergement », corrigée par le taux de remplissage et des majorations en vertu des formules restauration et des recettes annexes ;

- la méthode du ratio, affectée d’un coefficient 1, de plus en plus utilisée dans les articles de presse spécialisée pour déterminer la rentabilité économique des établissements médicaux sociaux de type EHPAD.

4. La cour relève en premier lieu que les deux parties excluent l’application de la méthode du ratio ou EBITDAR.

5. Comme le relève le rapport d’expertise, cette méthode repose sur le calcul de la rentabilité dégagée par les entreprises et leur capacité à rembourser les dettes financières et qu’elle constitue dès lors plus une norme d’appréciation de la valeur des parts sociales (ce qui est au demeurant soutenu par les appelants qui estiment que cette méthode conduit à considérer le bailleur comme l’associé du locataire) que de la valeur locative des logements donnés à bail (en considération de la recette réalisable compte tenu des caractéristiques tant de l’emplacement que des locaux). D’autre part, l’expert a retenu que cette méthode, bien qu’elle soit préconisée dans la presse spécialisée pour comparer la rentabilité d’établissements médico-sociaux, peut être assez fluctuante pour ce type d’établissements dans lesquels le taux d’équipement et les charges de personnel peuvent être très importants.

6. A défaut d’usage observé dans la branche d’activité considérée, cette méthode sera exclue pour l’évaluation de la valeur locative des biens donnés à bail sur le fondement de l’article R.145-10 du code de commerce.

7. Les appelants rejettent l’application de la méthode hôtelière au motif qu’un usage récent en jurisprudence a rejeté cette méthode en l’absence d’unité d’exploitation dans le cas de résidences étudiantes (pourtant plus proches de l’hôtel que les résidences seniors), et ce même si chacun des appartements contribue à la réalisation du chiffre d’affaires maximal qu’il est possible de réaliser dans la résidence; ils favorisent la méthode par comparaison retenue par cette jurisprudence, en faisant valoir que l’expert, en indiquant que la méthode de comparaison serait contraire aux principes généraux des baux commerciaux, a pris une position juridique qui lui est interdite.

Au contraire, l’intimée soutient que la fixation du loyer renouvelé doit être effectuée selon la méthode hôtelière, retenue par le premier juge, en raison de la nature de l’activité d’une résidence seniors qui, comme l’a reconnu l’expert, ne peut s’analyser en une simple prestation d’hébergement résidentiel (à l’instar d’une résidence étudiante comportant moins de services); elle s’oppose à la méthode de comparaison que l’expert lui-même a considéré comme hasardeuse (tout en l’affectant du coefficient le plus élevé), et contraire aux principes généraux du décret du 30 septembre 1953 car faisant fi du caractère indivisible et global de l’exploitation ainsi que de la destination commerciale.

8. La cour relève que l’usage dont se prévalent les appelants, résultant de près de 80 arrêts des cours d’appel de Paris et Versailles – dont un arrêt de la cour de cassation a retenu qu’il relevait de leur appréciation souveraine, ne concernent pas le secteur d’activité en cause dès lors que ces arrêts ont été prononcés dans le domaine des résidences pour étudiants.

9. Il est certes acquis que les appartements en cause ne sont pas loués par un bailleur unique, et que sur le plan fiscal, la soumission à la taxe à la valeur ajoutée, déterminante de l’investissement dans ce type de bien immobiliers et expressément stipulée à l’article 3 de chaque bail comme une conditions essentielle et déterminante de l’engagement, n’impose pas l’exploitation des appartements par un preneur unique, puisque la seule condition posée par l’article 261 D, 4° du code général des impôts est que les propriétaires soient en mesure de fournir au moins trois services para-hôteliers.

Toutefois, il n’en résulte pas d’absence d’unicité de l’exploitation alors au contraire que le preneur s’engage aux termes du bail à fournir les services para-hôteliers pendant la durée du bail et des renouvellements, que la configuration de l’immeuble n’est que difficilement compatible avec l’exploitation par plusieurs locataires-exploitants dès lors qu’il supposerait que la multiplication de services communs, alors au contraire que le règlement de copropriété n’a prévu, pour les locaux de services communs, qu’une seule société de services en ayant la jouissance exclusive.

De même, c’est à tort que les appelants font état d’une l’absence de volonté de la collectivité des bailleurs de louer à un preneur commun, au motif que les baux auraient été conclus sans projet collectif entre acquéreurs et dans l’ignorance des baux signés par les tiers, alors au contraire que l’état descriptif de division et règlement de copropriété définit expressément la destination de l’immeuble comme étant une résidence avec services compte tenu de sa conception architecturale et de ses aménagement et de l’offre et de la fourniture de services spécifiques, assurés dans les locaux de services dont la société de services (définie comme une société unique) a la jouissance exclusive.

Les appelants justifient certes que le preneur a donné congé pour trois autres appartements de la résidence (à M. DO DP et M^me DQ DP née AZ le […] pour le […], à M^me DR DS née BA le […] pour la même date, et enfin le 27 novembre 2014 à M. DT Q pour la même date); mais il n’en résulte pas pour autant une absence d’unité d’exploitation dès lors que la sortie de ces trois appartements du bail n’ôte pas au cumul d’un hébergement et de services annexes de nature hôtelière leur caractère essentiel au bail commercial.

Il s’évince de cette analyse des rapports contractuels que les locaux objets des baux commerciaux en cause assurent une prestation principale d’hébergement agrémentée d’un ensemble de services permettant à des personnes âgées de résider dans des locaux sécurisés et animés, comme l’a retenu l’expert, et comme le concèdent les appelants, que chacun des appartements contribue à la réalisation du chiffre d’affaires maximal qu’il est possible de réaliser dans la résidence.

Dès lors, même si le recours à ces services est -pour partie – facultatif pour les résidents, il constitue dans le cadre du bail commercial une condition essentielle de l’exploitation confiée au preneur.

10. En outre, il résulte du rapport d’expertise en page 32 que la restauration représente en moyenne 29 % du chiffre d’affaires de la résidence entre 2012 et 2015, et que les recettes annexes de surveillance, abonnements de téléphone, blanchisserie/repassage, ménage, aide aux gestes quotidiens et animations représentent 13 % du chiffre d’affaires en moyenne sur les mêmes années, de sorte que 42 % des recettes sont assurées par les services annexes. Il est certes exact que la masse salariale (22.36 % du chiffre d’affaires en 2016) et l’ampleur des prestations ne sont pas aussi importantes que dans le secteur hôtelier; il n’en demeure pas moins que l’importance relative de ces services essentiels rapproche également sur le plan comptable, les résidences séniors du secteur de l’hôtellerie et non du secteur de l’hébergement locatif (à la différence des résidences étudiantes).

Ainsi la méthode comparative, qui consiste à comparer la valeur locative des locaux commerciaux avec celle d’immeubles à usage d’habitation, de résidences implantées dans des lieux distincts, ou encore de l’unique résidence située à proximité (résidence autonomie), par des baux initiaux en 2019 (non comparable avec la valeur locative à la date du renouvellement), ne peut recevoir application dès lors qu’elle relève du seul secteur de l’hébergement locatif.
11. C’est donc à juste titre que le premier juge a conclu que les résidences services seniors s’apparentent, au regard du caractère essentiel des prestations hôtelières fournies, au secteur de l’hôtellerie, branche d’activité dans laquelle l’usage est de déterminer la valeur locative en considération de la recette hébergement du gestionnaire auquel est appliqué un 'taux de recette’ en tenant compte de la valorisation d’aménagements extérieurs ('méthode hôtelière').

12. L’intimée fait valoir que cette méthode n’a pas correctement été suivie par l’expert qui n’a pas tenu compte du taux d’occupation réel de 64 à 70 % en retenant un taux de 95 % éloigné de la réalité, purement théorique et dont il n’a pas justifié.

13. Pour la détermination de la recette théorique maximale, M. DW de AY a retenu la seule valeur des loyers (de 456 euros pour un T1 de moins de 22 m² à 803 euros pour un T2), pondérée par une recette théorique corrigée au coefficient 1.46; au contraire, le rapport de MM. AT et AU a retenu, pour chacun des appartements, le montant du loyer majoré du forfait services hors restauration et ménage (de 265 à 293 euros soit un loyer global de 721 à 1096 euros respectivement).

Le calcul retenu par l’expert judiciaire, qui applique un correctif réel à une recette théorique, ne peut ainsi être retenu dès lors que la méthode hôtelière repose sur le calcul d’une recette théorique et non réelle, de sorte que seule la valeur de la location forfait obligatoire inclus, peut être retenue – soit une recette maximale annuelle de 8652 euros (8201 euros hors taxes) pour les T1 de catégorie A (moins de 22 m²), 8976 euros (8508 euros hors taxes) pour les T1 de catégorie B (entre 22 et 23 m²), 9360 euros (8872 euros hors taxes) pour les T1 de catégorie C (plus de 23 m), 10 260 euros (9725 euros hors taxes) pour les T1Bis, et 13 152 euros (12466 euros hors taxes) pour les T2.

En considération de ces recettes théoriques, il n’y a pas lieu d’appliquer les correctifs de 5 % pour terrasse et 5 % pour mobilier qui sont invoqués par les appelants (dès lors que la recette inclut nécessairement la prise en compte de ces éléments).

14. L’expert judiciaire a appliqué à cette recette un taux de remplissage de 95 % au motif que 'le taux de remplissage minimum habituellement constaté dans les RSS sur le secteur après consultation des archives serait compris entre 95 et 98%', sans que cette affirmation soit étayée par des éléments de preuve.

Or, il résulte également du rapport d’expertise que la commune de Saint-AX-d’Angély connaît une baisse de la population municipale (-1.2 % annuels en moyenne entre 2009 et 2014), du fait d’un solde naturel fortement négatif, et d’une baisse d’attractivité de la commune. Or ce vieillissement, avec l’augmentation des plus de 75 ans entre 2006 et 2016, ne s’est pas accompagné d’une hausse du nombre de personnes âgées en structure d’hébergement (13.6%). Ces éléments démontrent étayent ainsi l’affirmation selon laquelle le choix d’une résidence services est déterminé en fonction de la proximité du lieu d’habitation des proches des futurs occupants (et non le lieu d’habitation préalable des occupants en perte d’autonomie), de sorte que le vieillissement de la population n’est pas un critère favorable au développement de ce type de résidences services.

Le rapport amiable de MM. AT et AU a également relevé une forte concurrence avec la présence de trois maisons de retraite et d’une offre locative dans le secteur (avec une hausse de 101

% des logements vacants et un excédent de 30 % du nombre de logements par rapport au nombre de ménages)

Il n’est donc pas établi que le taux moyen de remplissage de 85 % retenu par le juge de première instance par référence audit rapport soit anormal au regard des normes du secteur, ni que l’absence de remplissage à un taux supérieur puisse être imputé à une mauvaise gestion.

Ce taux de 85 % de remplissage théorique sera donc retenu eu égard aux caractéristiques des locaux loués.
15. Enfin, sans que cette appréciation soit contestée par aucune des parties, les deux experts ont retenu un taux de recette de 30 % appliqué au produit de la recette théorique par le taux de remplissage théorique.

16. La valeur locative déterminée selon la méthode hôtelière a ainsi justement été déterminée par le premier juge par application de ce produit arrondi à la dizaine d’euros la plus proche, soit:

- 2 090 euros (8 201*0,85*0,3) pour les T1 de catégorie A (moins de 22 m²),

- 2 170 euros (8 508*0,85*0,3) pour les T1 de catégorie B (entre 22 et 23 m²),

- 2 260 euros (8 872*0,85*0,3) pour les T1 de catégorie C (plus de 23 m),

- 2 480 euros (9 725*0,85*0,3) pour les T1Bis,

et 3180 euros (12 466*0,85*0,3) pour les T2.

Le jugement sera donc intégralement confirmé, sauf à rectifier en application de l’article 462 du code de procédure civile l’erreur purement matérielle du dispositif concernant les époux G (2.170,00 euros au lieu de 2.370,00 euros), les époux AX-DU H (6 910,00 euros – soit 2260+2170+2480 – au lieu de 8.246,78 euros), et les époux BK L (2 480,00 euros, au lieu de 3.066,33 euros) – les sommes y mentionnées ne correspondant pas aux termes du rapport dont le tribunal avait retenu les conclusions.

17. Les appelants, qui sont la partie perdante, supporteront les dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût de l’expertise, et devront payer outre la somme de 300 euros justement arbitrée par le juge de première instance, une somme complémentaire mise à la charge de chaque appelant ou couple d’appelants au titre des frais non compris dans les dépens rendus nécessaires par leur appel.

La demande des appelants sur ce même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Rectifie les erreurs matérielles du jugement du tribunal de grande instance de Saintes du 16 mai 2017 en ce sens que :

- page 56, lignes 22-23 l’expression ' 2 170,00 € (deux mille cent soixante-dix euros) ' sera substituée à l’expression ' 2 370,00 (deux mille trois cent soixante-dix) euros '

- page 63, lignes 14-15, l’expression ' 6 910,00 € (six mille neuf cent dix euros) ' sera substituée à l’expression ' 8.246,78 euros (huit mille deux cent quarante-six euros et soixante-dix-huit centimes) ';

- page 67, lignes 36-38, l’expression '2 480,00 € (deux mille quatre cent quatre-vingts euros’ sera substituée à l’expression '3.066,33 euros (trois mille soixante-six euros)';

Confirme le jugement ainsi rectifié en toutes ses dispositions;

Y ajoutant ;

- Condamne in solidum M. CZ AH, M. BL F et M^me CA S épouse F, M. BB I et M^me CF CG épouse I, M. AX-DU H et M^me CD CE épouse H,, M. BE K et M^me CJ CK épouse K, M. BF S, M. BH P et M^me CR CS épouse P, M. BI BJ veuve C, M. BK L et M^me CL CM épouse L, M. BM Q, M. BN Q et M^me CT B épouse Q, M. BO X et M^me CH CI épouse X, M. U AA, M. BQ E et M^me BZ Z épouse E, M. AX-DO AV, M. CO R et M^me CU CV épouse R, M. AX AO, M. BS J et M^me U-DH DI épouse J, M. BT Y et M^me BY Z épouse Y, M. BU D et M^me DZ EA-EB épouse D, M. AX-BV M et M^me CN A épouse M, M. BV G et M^me CB CC épouse G, M. BW N et M^me CB CP épouse N, M. BX O et M^me CD CQ épouse O aux dépens de l’appel, incluant les frais de l’expertise judiciaire ;

- Dit que la selarl Lexavoué Poitiers pourra recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

- Condamne

- M. CZ AH au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BL F et M^me CA S épouse F au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BO X et M^me CH CI épouse X au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M^me U AA au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BQ E et M^me BZ Z épouse E au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. CO R et M^me CU CV épouse R au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BT Y et M^me BY Z épouse Y au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BU D et M^me DZ EA-EB épouse D au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BX O et M^me CD CQ épouse O au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BB I et M^me CF CG épouse I au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. AX-DU H et M^me CD CE épouse H au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M^me BI BJ veuve C au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BE K et M^me CJ CK épouse K au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)
- M. BH P et M^me CR CS épouse P au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BK L et M^me CL CM épouse L au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BM Q au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BN Q et M^me CT B épouse Q au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. AX-DO AV au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. AX AO au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BS J et M^me U-DH DI épouse J au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. AX-BV M et M^me CN A épouse M au paiement de la somme de 300

€ (trois cents euros)

- M. BV G et M^me CB CC épouse G au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BW N et M^me CB CP épouse N au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

- M. BF S au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros)

à la SARL Les Harmonies sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Rejette la demande des appelants sur ce fondement ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, 1. EF EG EH EI

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