COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 00A

16^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 JUIN 2021

N° RG 20/04539 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UBW6

AFFAIRE :

[…]

C/

A X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Juillet 2020 par le Juge de l’exécution de NANTERRE

N° RG : 20/00553

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10.06.2021

à :

M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Karine LEVESQUE, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : B 572 059 459 (RCS Nanterre)

[…]

[…]

Représentant : M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, Plaidant, avocat au barreau de Paris, vestiaire R101

APPELANTE

****************

Madame A X

née le […] à Issy-Les-Moulineaux

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Karine LEVESQUE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 488

Représentant : M^e Bruno ELIE, Plaidant, avocat au barreau de Paris, vestiaire P501

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mai 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvie NEROT, Président,

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 3 avril 2001, l’office public d’HLM de la ville de Malakoff a donné bail à M^me X épouse Y un logement situé au […], au loyer de 2 157,82 francs.

La SA SAIEM Malakoff habitat a assigné M^me X devant le président du tribunal d’instance de Vanves le 4 janvier 2017, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de condamnation au paiement d’un arriéré locatif qui était alors de 4 962,63 €, et d’expulsion. A l’audience du 26 septembre 2017 les parties ont signé un procès-verbal de conciliation, portant reconnaissance de l’arriéré de loyer, arrêté à 2 326,66 €, et accord de paiement échelonné avec clause de déchéance du terme.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2019, la SA SAIEM Malakoff habitat, venant aux droits de l’office public d’HLM de la ville de Malakoff, a délivré à M^me X un commandement de quitter les lieux.

Statuant sur la contestation de ce commandement, fondée sur l’absence prétendue de titre exécutoire d’expulsion, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre, par jugement contradictoire du 17 juillet 2020, a :

— prononcé l’annulation du commandement de quitter les lieux délivré le 23 juillet 2019 par la SA SAIEM Malakoff habitat à M^me A X ;

— condamné la SAIEM Malakoff habitat aux dépens ;

— condamné la SAIEM Malakoff habitat à verser à M^me X la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 21 septembre 2020 la SA SAIEM Malakoff habitat a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 16 décembre 2020, et auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SAIEM Malakoff habitat, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution de Nanterre le 17 juillet 2020 en qu’il a:

• prononcé l’annulation du commandement de quitter les lieux délivrés le 23 juillet 2019 par la SAIEM Malakoff habitat à M^me X ;

• condamné la SAIEM Malakoff habitat aux dépens ;

• condamné la SAIEM Malakoff habitat à verser à M^me X la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

— débouter M^me X de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger que le commandement de quitter les lieux du 23 juillet 2019 n’est pas entaché de nullité ;

— condamner M^me X à payer la somme de 2000 euros à la SAIEM Malakoff habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance;

— condamner M^me X à payer la somme de 2000 euros à la SAIEM Malakoff habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles devant la cour ;

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes la société Malakoff habitat fait valoir :

— que par application de l’article L.111-3 du code des procédures civiles d’exécution, le procès-verbal de conciliation du 26 septembre 2017, signé par les parties et par le juge pendant l’instance et mentionnant que « Le procès-verbal a été lu aux parties, puis revêtu de leur signature et de celles du juge et du greffier. Il a force de chose jugée. » et revêtu de la formule exécutoire, constitue bien un titre exécutoire ; qu’il prévoit en des termes clairs et précis, qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la créance locative devenait exigible et que l’expulsion serait poursuivie ainsi que celle de tout occupant de son chef ; que dès lors, le commandement de quitter les lieux du 23 juillet 2019 ne saurait être entaché de nullité pour défaut de titre exécutoire ;

— qu’en tout état de cause, la clause résolutoire était acquise de plein droit à l’issue des deux mois suivant le commandement de payer en date du 5 octobre 2015, soit le 6 décembre 2015, sans avoir besoin d’être prononcée par un juge ; que l’expulsion sollicitée dans l’assignation initiale découle directement de l’application de la clause résolutoire et non de sa constatation par le juge du fond ; que le seul effet du procès-verbal de conciliation, qui ne porte pas que sur l’étalement de l’arriéré locatif mais fait référence à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, relatif aux conditions de l’expulsion, a été de suspendre les effets automatiques de la clause résolutoire si la locataire respectait l’échéancier prévu et le règlement de ses loyers ; que l’échéancier n’ayant pas été respecté, la clause résolutoire a repris ses pleins effets ; que sous le contrôle du juge, M^me X a bien donné son accord sur les modalités de l’expulsion à laquelle il serait procédé en cas de non-paiement d’une mensualité de remboursement.

Par dernières conclusions transmises au greffe le 13 janvier 2021, et auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M^me X, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— condamner la SAIEM Malakoff habitat aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement par Maître Karine Levesque, avocat au barreau de Versailles, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la SAIEM Malakoff habitat à payer à M^me X la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes M^me X fait valoir :

— que le juge de l’exécution a exactement retenu qu’il disposait des pouvoirs pour trancher une contestation d’une mesure d’exécution forcée fondée sur un titre imprécis et incomplet ; qu’en l’espèce le procès-verbal de conciliation du 26 septembre 2017, qui est complètement taisant sur le sort du contrat de bail, est manifestement imprécis et incomplet ; que l’accord a été signé dans les suites d’une lettre du bailleur en date du 17 juillet 2017 qui ne préconisait nullement que le sort du contrat de bail soit scellé ; que dès lors le contrat de bail n’a pas été résilié ; que l’accord formalisé ne portait que sur un étalement de la dette locative et nullement sur l’anéantissement du contrat de bail ;

— qu’en l’espèce, les relations entre les parties postérieurement au procès-verbal de conciliation du 26 septembre 2017 démontrent la poursuite du contrat de bail ; que par lettre du 22 mars 2018 le bailleur a formellement indiqué à M^me X : « Votre bail est toujours en vigueur (') » ; que d’ailleurs M^me X a reçu des avis d’échéances libellés invariablement comme « loyer conventionné » et nullement comme « indemnité d’occupation » ; qu’en conséquence, la SAIEM Malakoff habitat ne dispose pas de titre exécutoire lui permettant de mettre en 'uvre une procédure

d’expulsion forcée.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 avril 2021.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 19 mai 2021 et le prononcé de l’arrêt au 10 juin 2021 par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile;

MOTIFS DE LA DECISION

La question opposant les parties est celle de savoir si le procès-verbal de conciliation du 26 septembre 2017, qui certes remplit les conditions posées par l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution pour constituer un titre exécutoire, constitue au cas particulier un titre d’expulsion, ayant pu fonder valablement la délivrance d’un commandement de quitter les lieux le 23 juillet 2019.

La portée du titre est en l’espèce encadrée par les termes de l’accord des parties et par les dispositions d’ordre public de la législation sur le bail d’habitation.

Le procès-verbal tel que signé par le juge et les parties et revêtu de la formule exécutoire, est libellé de la façon suivante :

« M^me C Y reconnaît devoir à la SAIEM DU FOND DES GROUX (ancienne dénomination de MAKAKOFF HABITAT) la somme de 2326,66 euros (mentionnée aussi en toutes lettres) au titre des loyers et charges à payer au 26 septembre 2017, terme d’août 2017 inclus ;

« Elle s’engage à s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 50 € (cinquante) en sus du loyer courant, à compter du 10 octobre et tous les 10 de chaque mois jusqu’à extinction.

« À défaut de paiement d’une seule mensualité (mensualité et loyer courant) à son échéance (caractères gras dans le texte):

-L’intégralité de la créance locative restant due sera exigible ;

-Si le locataire n’a pas quitté spontanément les lieux, l’expulsion pourra être poursuivie à l’expiration du délai prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile exécution, comme éventuellement celle de tout occupant du chef du locataire et ce, avec l’aide de la force publique en cas de besoin des lieux loués [adresse] ;

-Le locataire devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuelles jusqu’au départ des lieux, se caractérisant soit par l’expulsion soit par la remise des clés ;

-Le sort des meubles meublants sera régi par les dispositions des articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ['] ; »

Le commandement préalable visant la clause résolutoire délivré le à M^me X le 5 octobre 2015 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à cette date, a fait injonction à M^me X de régler la somme de 2373,09 € avant le 5 novembre 2015.

Le bailleur a ensuite saisi le juge des référés en condamnation provisionnelle de 4 962,63 € ce qui démontre que les causes du commandement n’ont pas été régularisées, et aux fins d’expulsion.

La teneur de l’accord des parties recueilli sous le contrôle du juge permet de tenir pour acquis que reconnaissant devoir la somme de 2326,66 €, M^me X admettait que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’avait pas été exécuté en totalité dans le délai imparti, de telle sorte que la clause résolutoire a nécessairement produit ses effets.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, d’ailleurs demeurée inchangée dans les versions ultérieures du texte, prévoit la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement sur l’arriéré locatif après la délivrance du commandement, et dispose que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

C’est précisément l’objet du procès-verbal de conciliation du 26 septembre 2017, qui a par l’effet de la loi, suspendu de plein droit les effets de la clause résolutoire entre les parties tant que les modalités de rééchelonnement de la dette seraient respectées.

Le procès-verbal de conciliation prévoit d’ailleurs expressément la sanction de l’inexécution de l’accord, par la déchéance du terme, l’expulsion avec l’assistance de la force publique à défaut de départ volontaire, et le paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par l’expulsion ou la remise des clés.

En l’espèce, le bailleur a pris acte de l’inexécution le 28 février 2018, en prenant le soin de faire signifier par huissier à M^me X la déchéance du terme, ainsi que le procès-verbal de conciliation du 26 septembre 2017, l’acte précisant que le requérant entend faire appliquer cette décision, à savoir le procès-verbal de conciliation, pour obtenir son expulsion.

Il convient de rappeler que par application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire le juge de l’exécution est compétent pour statuer sur les difficultés relatives au titre exécutoire qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, et pour trancher toute contestation sur le fond du droit.

Les éléments de fait et de droit ainsi relatés permettent de conclure que le procès-verbal de conciliation valant suspension des effets de la clause résolutoire tant que les modalités de paiement convenues étaient respectées, se suffit à lui-même sans obliger le bailleur à délivrer un nouveau commandement de payer ou une nouvelle assignation en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, et que le juge de l’exécution est compétent pour statuer sur les éventuelles contestations de M^me X sur la bonne ou mauvaise exécution du titre exécutoire ou le fait que la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais produit effets par suite de l’apurement total de sa dette.

Or, elle se contente de plaider l’absence de titre exécutoire d’expulsion, sans prétendre même à titre subsidiaire qu’elle se serait libérée de sa dette et que par conséquent le bail initial continuerait à lier les parties. A défaut, la clause résolutoire ayant produit ses effets, le procès-verbal de conciliation litigieux constitue un titre exécutoire d’expulsion valable pour le bailleur.

En conséquence, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions, et M^me X déboutée de sa demande d’annulation du commandement de quitter les lieux du 23 juillet 2019.

M^me X supportera les dépens d’appel et l’équité commande d’allouer à la SAIEM Malakoff Habitat, la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile indemnisant justement partie de ses frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe

INFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate que le procès-verbal de conciliation du 26 septembre 2017 constitue un titre exécutoire d’expulsion valable,

Déboute M^me A X épouse Y de sa demande d’annulation du commandement de quitter les lieux du 23 juillet 2019,

Condamne M^me A X épouse Y à payer à la SAIEM Malakoff Habitat la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me A X épouse Y aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sylvie NEROT, Président et par Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,