COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

4^e chambre expropriations

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 MARS 2021

N° RG 19/08307 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TTAT

AFFAIRE :

Société PHARMACIE MARCEAU

C/

LE DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Octobre 2019 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 18/105

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Michaël MOUSSAULT

M^me Y Z Commissaire du Gouvernement

+

Parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société PHARMACIE MARCEAU

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Représentant : Maître Bahia HAJI avocat plaidant au barreau de PARIS – vestiaire F 1

APPELANTE

****************

DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE

Hôtel du département

[…]

[…]

Représentant : Maître Vianney CUNY Substituant Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07

INTIME

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Y Z, direction départementale des finances publiques.

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Valentine BUCK, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame X DUCAMIN

FAITS ET PROCEDURE,

La SELARL Pharmacie Marceau exploite son fonds de commerce au sein d’un immeuble situé 52

[…], édifié sur la parcelle cadastrée […].

Par arrêté du 7 juillet 2015, le préfet des Hauts-de-Seine a déclaré d’utilité publique le projet de

prolongement du tramway T1 de la station « Asnières-Gennevilliers-Les-Courtilles » au tramway T2

à Colombes sur les communes d’Asnières-sur-Seine, Bois-Colombes et Colombes et déclaré

immédiatement cessibles les parcelles de terrain nécessaires à la réalisation de ce projet.

Le tribunal de grande instance de Nanterre a rendu une ordonnance d’expropriation emportant

transfert de propriété le 20 juillet 2016 au profit du département des Hauts-de-Seine.

Par courrier du 9 mars 2018, le département des Hauts-de-Seine a fait une offre d’indemnisation à la

société Pharmacie Marceau et à défaut d’accord, le département des Hauts-de-Seine a saisi le juge de

l’expropriation le 27 juillet 2018 aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

Par jugement du 21 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— sursis à statuer sur les indemnités de licenciement et contrats de sécurisation professionnelle ;

— fixé pour le surplus l’indemnité à revenir à la SARL Pharmacie Marceau au titre de l’éviction du

fonds de commerce sis […] édifié sur la parcelle cadastrée

section […] à la somme totale de 1.651.139,25 euros se décomposant comme suit :

* indemnité principale au titre de la perte du fonds de commerce : 1.357.717,50 €

* indemnité pour frais de remploi : 134.621,75 €

* indemnité pour perte d’exploitation et perte de stock : 15.800 €

— condamné le département des Hauts-de-Seine à payer à la SARL Pharmacie Marceau la somme de

5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rappelé que les dépens sont de droit supportés par le département des Hauts-de-Seine.

La SELARL Pharmacie Marceau a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 25

novembre 2019 à l’encontre du département des Hauts-de-Seine.

Elle demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 21 février 2020, notifiées à

l’expropriant (AR signé le 27 février 2020) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 2 mars

2020), de :

—  infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité à revenir à la SARL Pharmacie

Marceau au titre de l’éviction du fonds de commerce qu’elle exploite […] à

Colombes (92700) sur la parcelle cadastrée section […] à la somme de 1.651.139,25 euros ;

Statuant de nouveau

—  fixer cette indemnité à la somme de 2.406.640 euros se décomposant comme suit :

* 1.810.290 € au titre de l’indemnité principale de perte de fonds

* 179.879 € au titre de l’indemnité de remploi

* 33.915 € pour trouble commercial

* 38.626 € au titre des frais de déménagement

* 193.130 € au titre des frais de réinstallation

* 79.400 € pour perte de stock

* 71.400 € au titre des frais de licenciement

A titre subsidiaire, sur les frais de licenciement, condamner le département des Hauts-de-Seine à leur

paiement sur justificatifs.

— condamner le département des Hauts-de-Seine à payer à la pharmacie Marceau la somme de 10.000

euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront

recouvrés par Maître Pedroletti, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions des

articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe de la cour le 2 juin 2020,

notifiées à l’expropriant (AR signé le 4 juin 2020) et à l’expropriée (AR signé le 10 juin 2020),

évalue l’indemnité d’éviction due à la SCI Turquoise à 1.249.348 euros, frais de remploi inclus.

Le département des Hauts-de-Seine, expropriant intimé, forme appel incident par conclusions

reçues au greffe de la cour le 12 aout 2020, notifiées au commissaire du gouvernement (AR signé le

27 aout 2020) et à l’expropriée (AR signé le 28 aout 2020), et demande à la cour de :

— débouter la SELARL Pharmacie Marceau de l’ensemble de ses prétentions ;

—  infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué les sommes suivantes :

* 1.357.717,50 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 134.621,75 euros au titre des frais de remploi.

— confirmer le jugement précité pour le surplus.

Statuant à nouveau,

—  fixer l’indemnité totale d’éviction à la somme de 1.249.348 €, décomposée comme suit :

* Indemnité principale : 1.122.380 € (1.810.290 € x 62%)

* Indemnités accessoires :

— Frais de remploi : 111.088 € ((5% x 23.000 € = 1.150 €) + (10% x 1.099.380 € = 109.938)).

— Frais pour perte de stock : 15.880 € (10% x 158.800 €)

La SELARL Pharmacie Marceau, par conclusions déposées au greffe de la cour le 26 aout 2020,

notifiées à l’expropriant et au commissaire du gouvernement (AR signés le 28 aout 2020),répond aux

conclusions du commissaire du gouvernement, maintient ses demandes et produit trois nouvelles

pièces (n°13 liste des actes de décès à Colombes en 2018, n°14 communiqué de Santé Publique

France du 11 mai 2017 et n°15 étude Interfimo 2019).

La SELARL Pharmacie Marceau, par conclusions reçues au greffe de la cour le 12 novembre

2020, notifiées à l’expropriant (date de l’AR illisible) et au commissaire du gouvernement (AR signé

le 13 novembre 2020), répondant aux conclusions du département des Hauts-de-Seine, demande que

la valeur du stock soit fixée à sa valeur réelle au jour de la restitution des locaux telle qu’établie par

un inventoriste agréé par l’ANIP et, subsidiairementà la somme de 79.400 euros et produit deux

pièces supplémentaires (n°16 modalités de l’inventaire ANIP et n°17 descriptif du prolongement du

tramway).

Le 9 février 2021, soit le jour de l’audience, la société Pharmacie Marceau a déposé au greffe des

conclusions et une pièce nouvelles transmises la veille par mail. Par note en délibéré autorisée elle a

soutenu que ces conclusions et pièce nouvelles étaient recevables comme ayant été versées en

réponse à l’expropriant et aux arguments retenus par le jugement entrepris quant à la valorisation du

bien exproprié, ce que l’expropriant, par note en délibéré également autorisée a constesté au vu de la

jurisprudence qu’il cite. Étant observé qu’il avait répondu au fond par conclusions adressées par mail

du 8 février 2021.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux

conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

Vu l’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, selon lequel :

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses

conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai trois mois à compter de la

notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai

et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident dispose, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, d’un délai de trois

mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et

l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même

sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Vu les articles 1 et 2 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiée par l’ordonnance

n°2020-427 du 14 avril 2020 et l’ordonnance 2020-560 du 13 mai 2020, prorogeant de deux mois ce

délai, s’il expire entre le 12 mars et le 23 juin 2020,

La société Pharmacie Marceau ne soutient pas utilement que ses conclusions et sa pièce déposées au

greffe le 9 février 2021 sont recevables en ce qu’elles se bornent à répondre , au vu d’un rapport

d’expertise amiable déterminant sur la valorisation du bien exproprié qu’elle a sollicité du cabinet

Colomer, aux arguments de l’expropriant et du jugement entrepris qui lui reprochent de ne pas

justifier des pourcentages de valorisation dont elle demande l’application.

En effet, cette circontance ne suffit pas à justifier qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de produire

cette expertise amiable dans les délais requis, ce qu’elle ne soutient d’ailleurs pas.

Ces conclusions et pièce nouvelles doivent donc être déclarées irrecevables.

1 – Sur l’indemnité principale d’éviction

Les parties s’accordent :

— sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction en valeur perte du fonds de commerce, selon la méthode

des barèmes retenus par la doctrine spécialisée

— et sur le chiffre d’affaires moyen de la société Pharmacie Marceau pris en considération par le

jugement entrepris.

Le jugement entrepris retient un coefficient multiplicateur de ce chiffre d’affaires de 75 %, dans la

fourchette du barème de 70 à 110 % proposé par le commissaire du gouvernement, toutefois, majoré

par rapport à celui de 62 % résultant de la moyenne HT des trois termes de comparaison à Colombes

du commissaire du gouvernement et de l’expropriant qu’il retient , après avoir écarté ceux qui n’y

sont pas situés et dont rien ne justifie le caractère comparable au bien exproprié, majoration qu’il

fonde sur l’augmentation du chiffre d’affaires de l’expropriée de 7 % depuis 2016 et le faible montant

du loyer lié à l’avantage tiré de l’appartement du premier étage ayant pour effet d’accoître sa marge

commerciale.

L’expropriée, pour contester comme sous-évalué le coefficient multiplicateur ainsi retenu, déplore

les variations adverses à ce sujet, invoque les barèmes fournis par la doctrine spécialisée qu’elle cite,

qui se situe, hors Paris, entre 70 et 110 % ainsi que trois décisions de justice et soutient :

— que les termes de comparaison adverses ne sont pas pertinents et ne sont en tout état de cause

corroborés par aucune pièces jointes,

— que son fonds de commerce bénéficie d’un environnement très attractif, pour les mêmes raisons que

celles invoquées en première instance et tenant à la proximité d’un axe majeur de circulation, d’une

forte densité de population défavorisée très consommatrice de génériques bien remboursés et d’un

secteur objet de nombreuses opérations immobilières.

L’expropriant et le commissaire du gouvernement contestent la majoration du coefficient par

rapport à la moyenne des termes de comparaison fournis dont le caractère inférieur à la moyenne

nationale citée par la doctrine spécialisée est confirmé par les publications professionnelles versées

(Annexe 1, CDG). Ils soutiennent :

— que cette majoration n’est justifiée ni par le marché locatif local, ni par l’augmentation de 7% du

chiffre d’affaires de l’expropriée, ni par la faible rentabilité de son fonds de commerce

— et que la comparaison du bien exproprié avec les biens concernés par les décisions judiciaires

produites en appel n’est pas raisonnable compte tenu de l’éloignement géographique, de la différence

flagrante d’environnement ou de l’éccart de résultats financiers.

La cour retient toutefois l’évaluation du premier juge quant au choix des termes de comparaison à

retenir, par motifs adoptés que l’argumentaire de l’expropriée ne remet pas en cause, étant observé

qu’ils sont dûment justifiés par leur références de publication (conclusions CDG p.5).

Il suffira d’ajouter ce qui suit.

D’une part, les décisions de justice de 2016 et 2009 produites par l’expropriée, qui ne concernent pas

des biens à Colombes, ne sont pas comparables, l’expropriée ne soutenant pas utilement à cet égard,

par des considérations uniquement générales, que seule compte la typologie du quartier

d’implantation, l’emplacement et la ville ou le département où se situe le fonds de commerce étant

indifférents pour la détermination du coefficient (conclusions p. 15-17). En effet, si elle fait valoir

que son fonds de commerce bénéficie d’un environnement très attractif, notamment en terme de flux

de clientèle, très défavorisée (conclusions p.7-10), elle ne s’explique pas à cet égard pour ce qui est

des biens concernés par ces décisions dont, au demeurant, celle de 2009 est trop ancienne pour

pouvoir être retenue.

D’autre part, le coefficient de 62 % proposé par le commissaire du gouvernement et l’expropriant se

situe hors des barèmes de la doctrine spécialisée citée dont la fourchette basse se situe à 70 %, en

particulier l’étude Interfimo (pièce 15 expropriée) dont il résulte notamment que la valeur des

officines réalisant un chiffre d’affaires HT de plus de 1.500.000 € a tendance à augmenter depuis

2016 au contraire des autres dont la valeur a tendance à baisser depuis dix ans.

Enfin, si l’expropriée cite la rentabilité comme critère d’évaluation d’une pharmacie, elle ne s’en

explique pas quant à la sienne, sauf à considérer que ses développements relatifs à son chiffre

d’affaires et à la comparaion des loyers en tiennent lieu (conclusions p. 2,4, 12 et 16) , tandis que

l’expropriant, qui admet ce critère, fait état d’un résultat annuel moyen sur les trois dernières années

de 101.242 €.

En conséquence, la majoration à 75 % de la moyenne du coefficient des trois termes de comparaison

retenus – dont le premier correspond, ainsi que le fait valoir l’expropriée, au quatrième du

commissaire du gouvernement en appel, soit un coefficient de 60 % sur un chiffre d’affaires moyen

HT de 2.491.477 € – correspond à une juste appréciation des éléments en débat. En effet, la faiblesse

de progression du chiffre d’affaires (7 %) justifie la modération de cette majoration, également

justifiée par l’attractivité des officines réalisant un chiffre d’affaires annuel supérieur à 1.500.000 €,

ce qui n’est pas le cas de deux des trois références retenues, l’expropriée, pour le surplus, ne justifiant

pas utilement, notamment en ce qui la concerne concrètement, de la fourchette hausse qu’elle

revendique.

Le jugement entrepris sera donc confirmé du chef de l’indemnité principale d’éviction.

2 – Sur les indemnités accessoires

La méthode de calcul de l’indemnité de remploi n’étant pas contestée, celle-ci s’établit comme

indiqué par le jugement entrepris qui sera confirmé de ce chef également.

Il n’y a pas lieu à indemnité pour trouble commercial dès lors que l’indemnité d’éviction est évaluée

en considération de la perte totale de fonds de commerce , ce qui exclut ce préjudice lié à la cessation

temporaire d’activité pour procéder à son transfert.

L’indemnité pour perte de stock a été justement limitée à 10% du stock moyen, ce stock étant

constitué pour l’essentiel de produits standardisés quotidiennement livrés. Ce d’autant que

l’expropriée qui est informée de la procédure depuis 2016 au moins ne justifie pas de ce qu’elle n’a

pas été en mesure de s’organiser pour le gérer en vue de son départ.

Les demandes d’indemnités pour frais de déménagement et de réinstallation ne peuvent être

accueillies en l’absence de tout devis.

L’indemnité pour frais de licenciement peut être évaluée, au vu de l’attestation comptable ( pièce

expropriée 11), non utilement contestée et de la certitude du licenciement résultant de l’évaluation de

l’indemnité d’éviction en considération de la perte du fonds de commerce à la somme de 71.400 €.

3 – Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l’expropriant

conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation et fait une application équitable de

l’article 700 du code de procédure civile.

L’expropriant, partie perdante, doit également supporter les dépens d’appel et l’équité commande de

le condamner comme suit en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Dans les limites de la saisine,

Déclare irrecevables les conclusions et pièce nouvelles déposées au greffe le 9 février 2021 ;

Confirme le jugement entrepris sauf du chef des indemnités de licenciement et contrats de

sécurisation professionnelle ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à 71.400 euros l’indemnité de licenciement due à la société Pharmacie Marceau pour

l’expropriation de son bien en litige ;

Condamne le Département des Hauts de Seine aux dépens d’appel, distraits conformément à l’article

699 du code de procédure civile ;

Condamne le Département des Hauts de Seine à payer à la société Pharmacie Marceau une indemnité

de procédure de 1.000 euros et rejette toute autre demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame X

DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, La PRESIDENTE,