COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71I

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 MAI 2023

N° RG 22/06045 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VODM

AFFAIRE :

[T] [L]

C/

S.A.S. FONCIA AGENCE CENTRALE

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 13 Juillet 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 22/00151

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 25.05.2023

à :

M^e Anne DAUMAS, avocat au barreau de PARIS,

M^e Catherine CIZERON, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [T] [L]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [H] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 6]

Monsieur [D] [L]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Anne DAUMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0532

APPELANTS

****************

S.A.S. FONCIA AGENCE CENTRALE

N° Siret : 732 035 993 (RCS Nanterre)

[Adresse 5]

[Localité 9]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CABINET DE L’ORANGERIE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 – N° du dossier 220341

Ayant pour avocat plaidant M^e Joanna GABAY, du barreau de Paris

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Mars 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] sont copropriétaires au sein d’un immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 11].

Cet immeuble a été construit, à la fin du 19e siècle, sur une parcelle qui appartenait à une seule famille, située entre le [Adresse 10] et le [Adresse 8] à [Localité 11].

En 1969, cette parcelle a été divisée en deux lots : le lot n°1 comprenant l’immeuble '[Adresse 10]' et le lot n°2 correspondant à un terrain à construire.

Un premier règlement de copropriété (horizontal) en date du 9 octobre 1969 organisait la division et la gestion de cette parcelle en deux lots.

En 1970, le lot n°2 ayant été vendu, un immeuble a été érigé, lui-même divisé en lots et soumis au régime de la copropriété.

Le 10 janvier 1970, un règlement de copropriété (vertical) a été établi afin d’organiser l’administration de ce nouvel immeuble sis [Adresse 8].

En 2015, les copropriétaires de l’immeuble '[P]', estimant que ces deux immeubles ne formaient en réalité qu’une seule et même copropriété, ont saisi le tribunal de Nanterre aux fins d’obtenir la désignation d’un administrateur ad’hoc et la tenue d’une assemblée générale commune aux deux immeubles.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et le [Adresse 8] à [Localité 11] a donc été créé.

C’est ainsi que le 11 octobre 2016, une assemblée générale réunissant les copropriétaires des deux immeubles a désigné la société Foncia en qualité de syndic commun.

Se plaignant des carences de la société Foncia dans le cadre de l’exercice de sa mission de syndic, Mme [D] [L], Mme [T] [L] et M. [Y] ont saisi le 24 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre principalement afin de voir la défenderesse, sous astreinte, condamnée à :

— produire les documents comptables permettant de confirmer que les comptes de la copropriété du 1er octobre 2018 jusqu’au 30 septembre 2020 ont été établis et peuvent être approuvés ;

— convoquer une assemblée générale extraordinaire, à ses frais, ayant pour objet d’entériner les comptes des années 2018/2019 et 2019/2020 ;

— exécuter les résolutions n°19, 20, 22 et 23 de l’assemblée générale du 13 novembre 2018 ;

— produire divers documents.

Par ordonnance contradictoire rendue le 13 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré irrecevables les demandes présentées par Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] ;

— mis à la charge de Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] la somme de 1 500 euros à payer à la société Foncia en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— mis à la charge de Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] les entiers dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 2 octobre 2022, Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [D] [L], Mme [T] [L] et M. [Y] demandent à la cour, au visa des articles 699, 700 et l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, 18 et 18-II de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

'- déclarer recevables l’action et les demandes de Mme [D] [L], Mme [T] [L] et M. [Y] ;

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 13 juillet 2022 (N°RG 22/00151) par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre ;

statuant à nouveau :

— débouter la société Foncia de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Foncia :

— à produire les documents comptables permettant de confirmer que les comptes de la copropriété du 1er octobre 2018 jusqu’au 30 septembre 2022 ont été établis et peuvent être approuvés ;

— à convoquer une assemblée générale extraordinaire, à ses frais, ayant pour objet d’entériner les comptes des années 2020/2021 et 2021/2022 ;

— à exécuter les résolutions n°19, 20 et 23 de l’assemblée générale du 13 novembre 2018 ;

— à produire :

— les documents établis par le cabinet Roseau résultant de l’exécution de sa mission de division foncière en exécution de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 13 novembre 2018 ;

— les documents établis par l’étude [U] résultant de l’exécution de sa mission de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété dans l’optique d’une scission de la copropriété en exécution de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 13 novembre 2018 ;

— le détail des sommes qui ont été versées par la société Foncia au cabinet Roseau et à l’étude [U] pour ces trois missions (résolutions n°19, 21 et 23 de l’assemblée générale du 13 novembre 2018) ;

— à exécuter la résolution n°22 de l’assemblée générale du 2 mars 2021 et plus précisément de procéder au remboursement des sommes appelées en février et avril 2019 en application de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 13 novembre 2018 depuis lors annulée par la résolution n°22 de l’assemblée générale du 2 mars 2021 ;

— à produire un relevé de comptes des copropriétaires afin d’en démontrer l’effectivité dudit remboursement ;

— à exécuter la résolution n°19 de l’assemblée générale du 2 mars 2021 et plus précisément de justifier des démarches pour mettre fin au contrat de la femme de ménage ;

— assortir chaque condamnation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— se réserver le pouvoir de liquider les astreintes ;

— condamner la société Foncia à verser à Mme [D] [L], Mme [T] [L] et M. [H] [Y] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Foncia aux entiers dépens'.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Foncia agence centrale demande à la cour, au visa des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile et 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, de :

'- déclarer la société Foncia Agence centrale recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence, à titre principal,

— confirmer l’ordonnance de référé du 13 juillet 2022 en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire,

— déclarer Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] irrecevables en leur demande de production des documents comptables des exercices 2020/2021 et 2021/2022 et de convocation d’une assemblée générale pour approuver ces comptes,

— débouter Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] de l’intégralité de leurs demandes,

en toute hypothèse, y ajoutant,

— condamner solidairement Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] à verser à la société Foncia Agence centrale la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] aux entiers dépens'.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action des copropriétaires

Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] arguent de la recevabilité de leur action, faisant valoir que le syndic est responsable à l’encontre de chaque copropriétaire des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, cette responsabilité étant de nature délictuelle ou quasi-délictuelle.

Ils soutiennent que les copropriétaires peuvent obtenir la condamnation du syndic à une obligation de faire dérivée de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en raison d’un trouble manifestement illicite.

Ils exposent agir en raison de leurs préjudices personnels et non pour le compte de l’ensemble du syndicat des copropriétaires, les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas selon eux applicables en l’espèce.

Ils concluent au blocage total de la situation si la possibilité d’une action ne leur était pas reconnue, dès lors que les copropriétaires de l’immeuble '[P]', majoritaires, refusent de voter les résolutions qui ne les concernent pas.

La société Foncia sollicite en réponse la confirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] irrecevables à agir, faisant valoir en premier lieu que seul le syndicat des copropriétaires est son cocontractant et peut donc demander l’exécution du mandat.

Elle indique ensuite qu’aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en cas de carence ou d’inaction du syndic doit être exercée par le président du conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle reconnaît qu’un copropriétaire ne peut agir en responsabilité contre le syndic que pour obtenir la réparation de son préjudice, et non en exécution du contrat de syndic, contrat auquel il est tiers.

Sur ce,

Sur la recevabilité de l’action

L’article 18 de la même loi prévoit que 'le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…)

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat. (…)

V.-En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.'

Dès lors que le syndic est chargé de faire exécuter les résolutions telles que décidées lors de l’assemblée générale et d’assurer la comptabilité du syndicat, il convient de dire que les copropriétaires sont donc en droit d’obtenir à titre provisionnel la condamnation du syndic au titre d’une obligation de faire dérivée de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le trouble manifestement illicite

Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] font valoir en premier lieu qu’a existé un important retard dans l’approbation des comptes de la copropriété, l’assemblée générale du 5 octobre 2022 ayant mis à l’approbation les comptes des exercices 2018/2019 et 2019/2020, les comptes des exercices 2020/2021 et 2021/2022 n’étant toujours pas été entérinés.

Ils sollicitent en conséquence la production des documents comptables permettant de confirmer que les comptes de la copropriété du 1er octobre 2018 jusqu’au 30 septembre 2022 ont été établis et peuvent être approuvés et la convocation d’une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet d’entériner les comptes des années 2020/2021 et 2021/2022, soulignant que les comptes présentés pour l’assemblée générale du 16 mars 2023 sont incompréhensibles.

Ils contestent l’existence de toute demande nouvelle, faisant valoir d’une part que ce point a été abordé devant le premier juge et ensuite qu’il ne s’agit que d’une actualisation des demandes formées en première instance.

Dans un deuxième temps, Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] exposent n’avoir reçu aucune information relative à la mise en oeuvre des résolutions 19, 20 et 23 de l’assemblée générale du 13 novembre 2018 alors qu’ils ont réglé les budgets appelés à ce titre.

Se fondant sur les réponses sibyllines et incomplètes de l’intimée à leurs demandes et sur l’absence de preuve de ses démarches aux fins d’exécuter ces résolutions, l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 mars 2023 n’étant pas satisfaisant selon eux, ils demandent donc la condamnation de la société Foncia à les mettre en oeuvre sous astreinte.

Concernant ensuite la résolution n°22 de l’assemblée générale du 2 mars 2021, qui annulait la résolution n°21 de l’assemblée générale du 13 novembre 2018 ayant désigné le cabinet Roseau, géomètre-expert, Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] indiquent que la provision de 15 450 euros qui avait été appelée à ce titre doit donc leur être remboursée.

Ils affirment que n’est pas démontrée l’existence d’un commencement de réalisation des diligences du géomètre-expert à ce titre.

Arguant de la dégradation de l’immeuble et de son défaut d’entretien, les appelants demandent enfin la mise en oeuvre de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 2 mars 2021 relative aux démarches à entamer pour procéder au licenciement de la femme de ménage intervenant dans leur bien, dont ils contestent qu’elle puisse être qualifiée de gardienne ou de concierge ou qu’elle travaille dans les deux immeubles dépendant de la copropriété.

La société Foncia expose en réponse qu’elle n’est tenue de rendre compte de sa gestion qu’au syndicat des copropriétaires.

Elle conclut à l’irrecevabilité des demandes relatives aux comptes des exercices 2020/2021 et 2021/2022, faisant valoir qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel.

Sur les demandes relatives à la division parcellaire, elle indique que, dès lors qu’elle a confié cette mission au cabinet Roseau et qu’elle lui a réglé les acomptes réclamés à ce titre, elle a exécuté la résolution litigieuse, aucun autre document ne pouvant selon elle, lui être réclamé à ce titre.

Quant à la résolution n°22 de l’assemblée générale du 2 mars 2021 annulation la résolution n°21 de l’assemblée générale du 13 novembre 2018, la société Foncia affirme que le remboursement des fonds appelés à ce titre s’effectuera à l’occasion de l’approbation des comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2021, précisant que, l’annulation ayant eu lieu plus de deux ans après la désignation du cabinet Roseau, celui-ci avait nécessairement commencé ses diligences, de sorte que l’intégralité des sommes versées ne pourra être restituée aux appelants.

Sur le licenciement de la femme de ménage, l’intimée expose qu’aux termes des règlements de copropriété, le salaire du gardien et les charges sociales sont des charges communes générales, ce qui implique que tous les copropriétaires statuant à la majorité de l’article 26 doivent se prononcer sur la suppression du poste de concierge ou de gardien.

Faisant valoir que seuls les copropriétaires de l’immeuble Borghèse se sont prononcés sur la suppression du poste, la société Foncia soutient qu’elle ne pouvait donc engager une procédure de licenciement qui aurait été irrégulière.

Elle indique en outre que les copropriétaires ont pu se débattre des devis produits en ce sens lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2022.

Sur ce,

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile : 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir ordonner l’exécution de l’obligation : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…)

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;(…)'

Sur la production des éléments comptables des exercices 2020/2021 et 2021/2022 et sur la convocation d’une assemblée générale afin d’approuver les comptes de ces deux années

Il ressort des notes d’audience devant le premier juge (leur pièce 23) que les appelants avaient sollicité oralement l’approbation des comptes de 2018 à 2021 et il ne peut donc être sérieusement soutenu que leur demande en ce sens serait nouvelle en appel.

De même, leur demande au titre des comptes 2021/2022 est manifestement le complément de celles formées en première instance au sens de l’article 566 du code de procédure civile et aucune irrecevabilité n’est encourue de ce chef.

En vertu des dispositions de l’article 43 du décret du 17 mars 1967, 'le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne'.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent'.

L’article 14-3 de la même loi prévoit quant à lui que 'les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé'.

Il s’en infère que le syndic est donc tenu de faire voter en assemblée générale annuelle lors de l’année en cours d’une part, l’approbation des comptes de l’exercice précédent et d’autre part, le réajustement éventuel du budget prévisionnel de l’exercice en cours et le budget prévisionnel de l’exercice futur, dans les 6 mois qui suivent la fin de l’exercice comptable.

Dès lors qu’il n’est pas allégué par la société Foncia que les comptes 2020/2021 et 2021/2022 aient été approuvés en assemblée générale alors que le délai susmentionné est largement expiré, il convient de dire que l’obligation pour le syndic de convoquer une assemblée générale à cette fin n’est pas sérieusement contestable et il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation de l’intimée à ce titre, selon les modalités précisées au dispositif, étant précisé qu’il appartiendra alors à la société Foncia de fournir aux copropriétaires les éléments financiers et comptables afférents. Il est nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte au regard du retard pris par la société Foncia dans l’approbation des comptes.

Sur les résolutions 19, 20 et 23 de l’assemblée générale du 13 novembre 2018

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 novembre 2018 mentionne :

— à la résolution 19 :

'L’assemblée générale du 11 octobre 2016 a voté le principe de la scission de la copropriété. Aussi, il convient désormais de confier au géomètre la mission afin qu’il effectue la division foncière du syndicat des copropriétaires [Adresse 10]. (…)

L’assemblée générale décide, après en avoir délibéré, de confier la mission de division foncière au cabinet Roseau et associés pour la somme de 7 446 euros.'

— à la résolution 20 :

'L’assemblée générale décide, après en avoir délibéré, de confier au cabinet Roseau et associés(sic) afin de réaliser la scission de copropriété pour la somme de 9 430, 68 euros.'

— à la résolution 23 :

'L’assemblée générale décide, après en avoir délibéré, de confier la mission de la scission de copropriété et modificatif de l’état descriptif de division et le règlement de copropriété à l’étude notariale Me [U] selon l’état prévisionnel de frais joint à la convocation pour la somme de 11 550 euros.'

La société Foncia démontre avoir réglé à la société Roseau et associés les factures d’acompte suivantes à ce titre :

— facture de 4 715, 34 euros le 14 mars 2019,

— facture de 3 723 euros le 25 mars 2019.

Elle fournit un courriel de l’étude de Me [U] du 4 mars 2022 qui indique : 'le dossier est en cours et n’est pas finalisé'.

Ces documents sont manifestement insuffisants à démontrer que la société Foncia aurait rempli son obligation incontestable d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale au regard du temps écoulé entre le vote de ces résolutions et l’audience devant la cour – plus de quatre années- et de l’absence de tout élément concret justifiant a minima de l’avancée de la scission des copropriétés, votée en 2016.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de condamnation de l’intimée à ce titre, selon les modalités précisées au dispositif, et il apparaît nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte au regard de l’inertie de la société Foncia.

A l’inverse, aucune condamnation sous astreinte ne saurait être envisagée concernant 'les documents établis’ par la cabinet Roseau et l’étude [U], rien ne démontrant en l’espèce ni qu’un quelconque travail exploitable aurait été établi en l’état, ni que les copropriétaires auraient un droit incontestable à en obtenir la communication.

Sur les résolution n°22 et 19 de l’assemblée générale du 2 mars 2021

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mars 2021 mentionne :

— à la résolution° 22 :

'L’assemblée générale décide d’annuler la mission confiée, lors du vote de la résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2018, au géomètre de réaliser la mise en copropriété du [Adresse 10] pour la somme de 15 450 euros. Cette mission n’a pas d’objet en raison de l’existence d’un règlement de copropriété régissant cet immeuble depuis le 21 juin 1984 et d’un état descriptif de division (ci-joint). Le vote de la présente résolution entraînera de ce fait le remboursement des provisions d’ores et déjà appelées à ce titre le 1er février 2019 et le 1er avril 2019".

C’est à juste titre que la société Foncia indique qu’au regard de la date de cette résolution, le remboursement des fonds ne pouvait s’effectuer qu’à l’occasion de l’approbation des comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2021. Cependant, ainsi qu’il l’a déjà été indiqué, il est tout à fait anormal que le syndic ne soit pas en mesure de démontrer que ces comptes ont été approuvés à la date de l’audience devant la cour.

Aucune contestation sérieuse n’est donc caractérisée à ce titre et il convient d’ordonner à la société Foncia, au titre de l’exécution de la résolution n°22, de procéder au remboursement des sommes appelées à ce titre en février et avril 2019, à l’exception des sommes déjà versées à la société Cabinet Roseau correspondant à ses diligences qui devraient lui rester acquises.

— à la résolution n°19 :

'L’assemblée générale décide d’autoriser le syndic de (sic) mettre en oeuvre les démarches pour mettre fin au contrat de la femme de ménage intervenant dans l’immeuble [Adresse 10].'

Il ressort du relevé général des dépenses établi par la société Foncia que l’employée de ménage concernée n’intervient que dans le bâtiment 'Borghèse', le bâtiment '[P]' ayant conclu un contrat d’entretien ménager avec une société extérieure.

Dès lors, et alors que le procès-verbal de l’assemblée générale indique expressément que la résolution n°19 ne concerne que les copropriétaires de l’immeuble 'Borghèse’ et doit être votée à la majorité prévue à l’article 24, la contestation élevée par la société Foncia selon laquelle il s’agissait d’une résolution nécessitant un vote à la majorité de l’article 26 de tous les copropriétaires des deux immeubles ne peut être qualifiée de sérieuse.

L’obligation de la société Foncia d’exécuter la résolution votée n’est, là encore, pas contestable et il lui sera ordonné d’y procéder, sous astreinte, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] étant accueillis en leur recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Foncia ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] la charge des frais irrépétibles exposés. La société Foncia sera en conséquence condamnée à leur verser une somme globale de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance déférée,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action de Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] ;

Condamne la société Foncia à :

— convoquer une assemblée générale extraordinaire, à ses frais, ayant pour objet d’entériner les comptes des années 2020/2021 et 2021/2022, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

— exécuter les résolutions n°19, 20 et 23 de l’assemblée générale du 13 novembre 2018 (cabinet Roseau : mission de division foncière, étude [U] :modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété dans l’optique d’une scission de la copropriété) dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt ;

— exécuter la résolution n°22 de l’assemblée générale du 2 mars 2021 en remboursant les sommes appelées en février et avril 2019 en application de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 13 novembre 2018, sous réserve du paiement dû au Cabinet Roseau et associés, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;

— exécuter la résolution n°19 de l’assemblée générale du 2 mars 2021 (mettre fin au contrat de la femme de ménage) dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Dit que chacune de ces condamnations est assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société Foncia à verser à Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel,

Dit que la société Foncia supportera les dépens de première instance et d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile , signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame [T] TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,