COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 21 MARS 2023

N° RG 22/04387 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VJMQ

AFFAIRE :

S.A.S.U. FONCIERE CRONOS ayant pour mandataire de gestion In’li Property Management SAS

C/

M. [J] [H]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection de POISSY

N° RG : 11-21-916

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21/03/23

à :

M^e Jeanine HALIMI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S.U. FONCIERE CRONOS ayant pour mandataire de gestion In’li Property Management SAS, dont le siège social est [Adresse 5]

N° SIRET : 884 884 701 RCS Nanterre

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat postulant et plaidant, au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

APPELANTE

****************

Monsieur [J] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [R] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Assignés à étude

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Janvier 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu sous seing privé le 28 octobre 2015, la société RRP a donné à bail à Mme [R] [G] et M. [J] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] (bâtiment 2, escalier 00, rez-de-chaussée) à [Localité 3] logement n°202, parking n°6022, moyennant un loyer mensuel de 526,89 euros et 16,81 euros pour le stationnement, outre 197, 58 euros de provisions sur charges.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur, devenu la société foncière Cronos, a fait signifier le 17 septembre 2021. à M. [H] et Mme [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 décembre 2021, la société Cronos a assigné M. [H] et Mme [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy aux fins de voir, notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation.

Par jugement réputé contradictoire du 21 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy a :

— rejeté la demande d’expulsion présentée par la société Cronos, venant aux droits de la société RRP à l’encontre de Mme [G] et M. [H],

— condamné solidairement Mme [G] et M. [H] à verser à la société Cronos, venant aux droits de la société RRP la somme de 592,44 euros à titre d’arriéré de loyers et charges,

— dit que les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter du jugement,

— autorisé Mme [G] et M. [H] à s’acquitter de cette somme en 11 mensualités de 50 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— précisé que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du jugement,

— dit qu’à défaut de paiement d’une échéance, la totalité de la somme restant due pourra être exigée par la société Cronos,

— débouté la société Cronos, venant aux droits de la société RRP de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Cronos, venant aux droits de la société RRP aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 4 juillet 2022, la société Cronos a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 août 2022, elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le juge de des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy en date du 21 avril 2022 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau, de :

— condamner solidairement Mme [G] et M. [H] à lui payer la somme de 1 682,88 euros, hors frais de procédure, terme du mois de février 2022 inclus,

— constater la clause résolutoire acquise à son profit,

— subsidiairement, vu les dispositions des articles 1184 (ancien), 1729 et 1741 du code civil,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner en conséquence l’expulsion des cités et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 3] en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de la résiliation judiciaire, et jusqu’à leur départ définitif, les cités devront mensuellement à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au montant du loyer et des charges du logement litigieux ; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble ou local de son choix, aux frais exclusifs (aussi bien des frais de garde-meuble que du transport des meubles), risques et périls des cités, sous réserve des dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Mme [G] et M. [H] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Jeanine Halimi, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ni Mme [G], ni M. [H] n’ont constitué avocat. Par actes d’huissier de justice délivrés le 22 août 2022, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant leur ont été signifiées à chacun par dépôt à l’étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 décembre 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.

Sur l’appel de la société Cronos.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

La société Cronos poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’elle a été déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence de sa demande d’expulsion, faisant grief au premier juge d’avoir relevé que les charges incluses dans les sommes réclamées aux locataires n’étaient pas justifiées.

Sur ce,

Aux termes de l’alinéa 2 du 3° de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : ' Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,

3° De la contribution annuelle représentative du droit au bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’état.

Les charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature des charges, ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois avant l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires'.

Le principe posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n’a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable.

En l’espèce, pour justifier cette régularisation de charges, la société Cronos se borne à produire un décompte détaillé de sa créance intégrant notamment la régularisation de charges l’année 2019 pour une somme de 981,01 euros inscrite au débit du compte locataire, ainsi qu’un document intitulé 'décompte de charges de l’exercice 2019" où figurent les charges par nature poste par poste, ainsi que leur mode de répartition.

Or, force est de constater que les documents fournis par la bailleresse ne sont accompagnées d’aucune pièce justificative (dépenses-contrats divers), ni à tout le moins d’une note d’information donnée au locataire qu’il a la possibilité de prendre connaissance des pièces justificatives dans tels lieu et délai.

Les charges n’ayant pas été justifiées selon les exigences prescrites à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la société Cronos doit être déboutée de la somme de 981,01 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2019.

Il s’ensuit qu’ à la date du commandement de payer délivré le 17 septembre 2021, la créance de la société Cronos n’était certaine, liquide et exigible qu’à hauteur de la somme de 1 681,96 euros (2 662,97 euros – 981,01 euros) selon décompte arrêté au 15 septembre 2021.

Les locataires se sont acquittés de la somme due dans le délai de deux mois du commandement, soit par un premier versement de 1 750 euros le 23 septembre 2021, et un second de 600 euros le 26 octobre 2021, sans tenir compte des échéances courues depuis, les paiements étant évidemment imputés sur la dette locative qui est la plus ancienne.

Le jugement rendu le 21 avril 2022 par le tribunal de proximité de Poissy doit être confirmé en ce qu’il a déclaré non acquise la clause résolutoire insérée à l’engagement de location et visée dans le commandement de payer délivré le 17 septembre 2021.

— Sur la résiliation du bail.

La société Cronos sollicite subsidiairement la résiliation du bail.

Du décompte actualisé au 9 février 2022 produit par la société Cronos, il ressort que les locataires lui restent devoir la somme de 1 682,88 euros, terme de février 2022 inclus, déduction étant faite des frais de procédure. Il y a lieu de déduire de cette somme, celle de 981,01 euros au titre des charges non justifiées de l’année 2019, ainsi que celle de 485,23 euros (334,10+ 112,83 euros + 38,30 euros) au titre des charges de l’année 2020 qui, pour les mêmes raisons, ne sont pas justifiées. Il s’ensuit que M. [H] et Mme [G] ne sont redevables envers la société Cronos que de la somme de 216,64 euros au paiement de laquelle ils doivent être condamnés.

Aux termes de l’aliéna de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 alinéa a, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…..).

En l’espèce, il est constant que les locataires ne se sont pas acquittés de leur dette locative dans son intégralité.

Cependant, compte tenu de la modicité de la somme dont ils restent redevables, leur manquement à leur obligation contractuelle de payer leur loyer n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à leurs torts et griefs.

La société Cronos doit donc être déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les mesures accessoires.

M. [H] et Mme [G] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel, la disposition du jugement contesté relative aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmée.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des parties.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 21 avril 2022 par le tribunal de proximité de Poissy en toutes ses dispositions, sauf sur celle relative à la condamnation à paiement de M. [H] et de Mme [G] au titre de l’arriéré locatif et sauf celle relative aux dépens de première instance,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [H] et Mme [G] à verser à la société Cronos la somme de 216,64 € au titre de leur arriéré locatif, terme de février 2022 inclus,

Y ajoutant,

Déboute la société Cronos de sa demande relative à la résiliation du bail consenti à M. [H] et Mme [G],

Déboute la société Cronos de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [H] et Mme [G] aux dépens de première instance d’appel dont distraction, s’agissant des dépens d’appel, au profit de M^e Jeanine Halimi, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,