COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30E

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 NOVEMBRE 2023

N° RG 20/00618 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TXES

AFFAIRE :

SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES 'OFIE'

C/

S.A.R.L. HOTEL RESTAURANT LA FRANCILIENNE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 15/13433

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Chantal DE CARFORT

M^e Stéphanie FOULON BELLONY

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES 'OFIE'

RCS Nanterre n° 552 061 517

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET- ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 M^e Olivier JACQUIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0428

APPELANTE

****************

S.A.R.L. HOTEL RESTAURANT LA FRANCILIENNE

RCS Nanterre n° 523 830 016

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphanie FOULON BELLONY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 673

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Septembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte sous seing privé du 4 août 2004, la SCI [Localité 5] 10 a donné à bail à la société BG des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 5] (92), pour un usage d’hôtel, bar et restaurant.

Par acte notarié du 19 octobre 2010, la société Francis de Pressensé, venant aux droits de la société BG, a cédé son fonds de commerce à la SARL Hôtel Restaurant La Francilienne (ci-après La Francilienne).

Le 30 juin 2011, la SAS Office Inter-Entreprises (ci-après OFIE), venant aux droits de la société [Localité 5] 10, a fait délivrer à la société La Francilienne un commandement visant la clause résolutoire, enjoignant à sa locataire, d’une part de n’exercer strictement que l’activité contractuellement autorisée et, d’autre part, de respecter les dispositions du règlement sanitaire des Hauts-de-Seine quant à la surface minimale des chambres louées en meublé.

Le 28 juillet 2011, la société La Francilienne a fait opposition à ce commandement.

Par acte d’huissier du 19 février 2013, la société OFIE a fait délivrer à la société La Francilienne un congé avec refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime avec effet au 30 septembre 2013.

Par jugement du 24 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Nanterre a déclaré nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire du 30 juin 2011. Ce jugement a été confirmé par un arrêt de cette cour du 17 mars 2015, le pourvoi en cassation formé à l’encontre de ce cet arrêt ayant été rejeté par arrêt du 8 septembre 2016.

Par actes du 29 septembre et du 6 octobre 2015, la société La Francilienne a fait assigner la société OFIE devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir dire d’une part que les conditions du congé avec refus de renouvellement ne sont pas réunies faute de motif grave et légitime, d’autre part qu’elle a droit au renouvellement de son bail. Elle sollicitait à titre subsidiaire le paiement d’une somme de 1.750.000 € au titre de l’indemnité d’éviction, formant alors une demande de désignation d’un expert.

Par jugement contradictoire du 15 avril 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Dit et jugé que les conditions de l’article L.145-17-1 du code de commerce ne sont pas remplies, faute de mise en demeure valide, et que la société La Francilienne a vocation au renouvellement de son bail ;

— Condamné la société OFIE à payer à la société La Francilienne la somme de 3.600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société OFIE aux dépens de l’instance ;

— Autorisé M^e Stéphanie Foulon Bellony, avocat, à recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l’avance sans recevoir provision suffisante, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 30 janvier 2020 et enregistrée le 31 janvier 2020, la société OFIE a interjeté appel du jugement.

Par arrêt du 10 juin 2021, la cour a :

— Confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 15 avril 2019 en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

— L’a infirmé pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

— Dit que le congé délivré le 19 février 2013 produira les effets d’un congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, et que la société La Francilienne peut prétendre au paiement d’une telle indemnité, le bailleur étant fondé en sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation ;

— Ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder :

Mme [G] [N]

[Adresse 2]

avec la mission de :

— convoquer les parties, les entendre en leurs dires et observations et y répondre, se faire remettre dans un délai qu’il lui appartiendra de fixer tous documents nécessaires à l’exécution de sa mission,

— se rendre sur place,[Adresse 1] à [Localité 5] (92), visiter les lieux, les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

— rechercher, en tenant compte des activités autorisées par le bail et les facilités offertes par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, au vu du bail du 4 août 2004, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance, et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait la locataire, ainsi que tous éléments de préjudice qu’elle pourrait faire valoir,

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure la locataire avait Ia possibilité de transférer son fonds sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et quel serait dans l’affirmative Ie coût d’un tel transfert en ce inclus l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition, et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert,

— Subordonné l’exécution de la décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation par la société OFIE d’une somme de 3.000 € à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert au greffe de la cour d’appel de Versailles, service de la Régie des avances et recettes, dans un délai de cinq semaines à compter de la décision ;

— Rappelé qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile ;

— Dit que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note d’expertise, indiquer le calendrier des opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise, qu’il devra par la suite, avant toute demande de complément de consignation et toute demande de taxation communiquer aux parties ses mémoires prévisionnels et son mémoire définitif de frais et honoraires ;

— Dit qu’au cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

— Dit que l’expert commis, saisi par Ie greffe de la cour d’appel de Versailles :

1/ devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

2/ qu’il devra impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, à l’expiration de ce délai, aviser le juge de la carence des parties,

3/ que sauf accord contraire des parties, il devra adresser à celles-ci une note de synthèse de ses observations et constatations,

4/ qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

5/ qu’il devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

— Dit que l’expert devra déposer un rapport de ses opérations au greffe de la cour d’appel de Versailles, service des expertises, dans un délai maximal de 6 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

— Dit que l’expert devra procéder personnellement à ces opérations ;

— Désigné le président de la 12ème chambre pour surveiller les opérations d’expertise ;

— Rejeté toutes autres demandes ;

— Condamné la société Office Français Inter Entreprises aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés directement par les avocats qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 12 juillet 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2023, la société OFIE demande à la cour de :

— La recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 15 avril 2019 ;

— Débouter la société La Francilienne de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence, statuant à nouveau,

A titre principal,

— Juger que la société La Francilienne est irrecevable en ses demandes de contestation du congé et de paiement d’une indemnité d’éviction en ce qu’elles sont prescrites ;

— En conséquence, constater que la société La Francilienne occupe sans droit ni titre les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5] dont la société OFIE est propriétaire ;

— Ordonner l’expulsion de la société La Francilienne des locaux loués et de toute autre personne se trouvant dans les lieux de son fait, s’il y a lieu avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel gardes meubles qu’il plaira à la cour d’appel de céans de désigner, aux frais, risques et périls de la société La Francilienne ;

— Condamner la société La Francilienne à payer à la société OFIE une indemnité d’occupation prorata temporis à compter du 1er octobre 2013 égale à la somme annuelle de 74.000 € HT et HC, avec les intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune des indemnités d’occupation, jusqu’au départ effectif des lieux laissés libres de tous occupants et de tous biens, suivi de la restitution effective des clefs ;

— Débouter la société La Francilienne de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Fixer l’indemnité principale d’éviction due par la société OFIE à la société La Francilienne à la somme de 657.000 €, à parfaire en cours d’instance ;

— Fixer le montant des indemnités accessoires se décomposant comme suit :

o 52.560 € au titre des frais de remplois,

o 19.000 € au titre du trouble commercial,

— Condamner la société OFIE au paiement d’une indemnité principale d’éviction d’un montant de 657.000 €, à parfaire en cours d’instance ;

— Condamner la société OFIE au paiement des indemnités accessoires d’éviction, à parfaire en cours d’instance, se décomposant comme suit :

o 52.560 € au titre des frais de remplois,

o 19.000 € au titre du trouble commercial,

— Condamner la société OFIE au paiement des indemnités de licenciement, et de déménagement, sur justificatifs ;

— Rappeler que le paiement de l’indemnité d’éviction interviendra selon les modalités prévues à l’article L.145-29 du code de commerce ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la société La Francilienne à compter du 1er octobre 2013 à la somme annuelle de 74.000 € HT et HC jusqu’à parfaite libération des lieux loués et dire que celle-ci sera indexée sur l’indice du coût de la construction ;

— Condamner la société La Francilienne à payer à la société OFIE la somme annuelle de 74.000€ HT et HC à compter du 1er octobre 2013, avec les intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune des indemnités d’occupation, jusqu’au départ effectif des lieux laissés libres de tous occupants et de tous biens, suivi de la restitution effective des clefs ;

— Dire que les indemnités d’éviction et d’occupation se compenseront jusqu’à due concurrence ;

— Désigner le Séquestre Juridique de l’Ordre des Avocats de Paris en qualité de Séquestre de l’indemnité d’éviction à l’effet de recevoir la somme de 657.000 € correspondant à l’indemnité d’éviction due à la société La Francilienne par la société OFIE, après compensation avec les indemnités d’occupation due par la société OFIE, avec la mission attachée par les articles L.145-29 et L.145-30 du code de commerce, notamment de recevoir les oppositions ou saisies des créanciers ;

— Dire qu’il appartiendra au Séquestre Juridique de l’Ordre des Avocats de Paris de verser l’indemnité séquestrée à la société La Francilienne sur sa seule quittance s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et notamment du bailleur au titre du montant des compléments d’indemnités d’occupations dus, et contre remise des clés du local vide de tous mobiliers, marchandises et occupants du chef de cette dernière, et sur justification du paiement des impôts et sous réserve des réparations locatives et du respect des obligations incombant à la société OFIE ;

— Dire que le délai de trois mois visé à l’article L.145-30 du code de commerce courra à compter du versement de l’indemnité d’éviction entre les mains du séquestre ;

— Dire qu’en cas de non remise des clés dans le délai fixé, le séquestre retiendra 1% par jour de retard, à compter du jour suivant la fin dudit délai sur le montant de l’indemnité et restituera cette retenue au bailleur sur sa seule quittance ;

— Dire que s’il y a opposition, le séquestre devra au préalable, et avant paiement, obtenir mainlevée des oppositions et radiations des inscriptions qui grèvent éventuellement le fonds de commerce, et ce, aux frais du preneur ;

— Laisser à la charge de la société La Francilienne le montant des frais du séquestre ;

En tout état de cause,

— Débouter la société La Francilienne de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société La Francilienne à payer à la société OFIE l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2013 ;

— Condamner la société La Francilienne au paiement de la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société La Francilienne aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 30 août 2023, la société La Francilienne demande à la cour de :

— La déclarer recevable en son action en fixation d’une indemnité d’éviction introduite à l’encontre de la société OFIE ;

En conséquence,

— Fixer à 1.430.000 € l’indemnité globale d’éviction due à la société La Francilienne après refus du renouvellement du bail des locaux dont elle est locataire à [Localité 5], [Adresse 1] et condamner autant que de besoin la société OFIE à son paiement ;

— Fixer à 50.000 € l’indemnité d’occupation due par la société La Francilienne à la société OFIE à effet du 1er octobre 2013 ;

Subsidiairement,

— Fixer à 1.434.000 € l’indemnité d’éviction due à la société La Francilienne après refus du renouvellement du bail des locaux dont elle est locataire à [Localité 5], [Adresse 1] et condamner autant que de besoin la société OFIE à son paiement ;

— Fixer à 63.000 € l’indemnité d’occupation due par la société La Francilienne à la société OFIE à effet du 1er octobre 2013,

En tout état de cause,

— Débouter la société OFIE de toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

— Condamner la société OFIE à payer à la société La Francilienne la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société OFIE aux dépens en ce compris les frais d’expertises et dire que M^e Stéphanie Foulon Bellony pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur la prescription de l’action de la société la Francilienne

La société OFIE soutient que les demandes de la société La Francilienne sont irrecevables car prescrites. Elle rappelle que l’action du preneur en contestation d’un congé ou en paiement d’une indemnité d’éviction se prescrit dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Elle fait valoir que le congé qu’elle a fait délivrer le 19 février 2013 prenait effet le 30 septembre 2013 et que la société La Francilienne ne l’a assignée que le 6 octobre 2015, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé. Elle conteste le fait que la première assignation qui lui a été délivrée le 29 septembre 2015 aurait interrompu la prescription. Elle affirme que, contrairement à ce qu’indique la société La Francilienne, la première assignation n’a pas été placée et ne peut donc être qualifiée de demande en justice. Elle fait valoir qu’elle a notifié une sommation de communiquer le justificatif de placement à la société La Francilienne et que celle-ci a échoué à en rapporter la preuve.

La société La Francilienne soutient que son action n’est pas prescrite en ce qu’elle a bien fait délivrer, le 29 septembre 2015, soit dans le délai de deux ans, une assignation à la société OFIE, mais qu’en raison d’une erreur de plume sur le montant de l’indemnité d’éviction, elle a été contrainte de lui faire délivrer quelques jours plus tard, le 6 octobre 2015, une assignation 'au sur et aux fins’ de la précédente assignation. Elle soutient que les deux actes ont été placés comme cela ressort des décisions rendues qui font référence à l’assignation du 29 septembre 2015 et du triplicata du paiement du timbre au BRA, le placement par RPVA n’existant pas à l’époque.

*****

L’article 2241 du code civil dispose que 'la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de forme'.

Il ressort des pièces du dossier que la société La Francilienne a fait délivrer à la société OFIE une première assignation le 29 septembre 2015, puis une seconde assignation le 6 octobre 2015 afin de corriger une erreur de plume sur le montant de l’indemnité d’éviction demandée dans son dispositif.

A aucun moment, la société OFIE ne conteste le fait que la première assignation lui a été valablement signifiée le 29 septembre 2015. Les discussions entre les parties portent uniquement sur la remise au greffe des deux actes ou uniquement du second.

Une assignation signifiée interrompt valablement la prescription, sans qu’il n’y ait lieu de rechercher si cette assignation a été remise au greffe.

Il en résulte que l’assignation du 29 septembre 2015 a valablement interrompu la prescription biennale de l’article L.145-9 du code de commerce qui expirait le 30 septembre 2015.

A titre surabondant, la cour constate que le tribunal de grande instance de Nanterre a repris le dispositif de l’assignation du 29 septembre 2015 dans sa décision du 18 mai 2017 prononçant le sursis à statuer, démontrant, si besoin est, que celle-ci avait effectivement été enrôlée au greffe. Par ailleurs, les demandes et fondements étant strictement identiques entre les deux actes, la seule modification portant sur le montant de l’indemnité d’éviction, il ne peut être sérieusement affirmé que le tribunal n’avait pas été saisi du litige opposant les parties.

Par conséquent, il convient de déclarer l’action de la société La Francilienne non prescrite et ses demandes recevables.

2/ Sur le montant de l’indemnité d’éviction

La société OFIE soutient que l’indemnité d’éviction vise uniquement à réparer le préjudice causé au locataire par l’absence de renouvellement du bail et qu’elle se compose d’une indemnité principale et des indemnités accessoires. Sur l’indemnité principale, si elle est d’accord avec l’analyse de l’expert judiciaire concernant les surfaces du local, la valorisation du fonds de commerce par le calcul de l’EBE, le retraitement pratiqué sur l’EBE et le taux d’occupation, elle conteste le prix moyen praticable, le taux sur recette et le multiplicateur retenus par l’expert judiciaire :

* Concernant le prix moyen praticable, elle estime que l’expert aurait dû retenir un prix de 30 € TTC et non de 40 € HT au regard de la superficie des chambres ;

* Concernant le taux sur recette, elle fait valoir que l’expert aurait dû retenir le taux le plus élevé, soit 22%, au vu de la catégorie sociale très modeste de l’hôtel ;

* Concernant le coefficient multiplicateur, elle fait valoir qu’il doit être chiffré à 2,5 et non 4,5 comme retenu par l’expert compte tenu de la catégorie sociale de l’hôtel et des cessions précédentes du fonds de commerce comprenant le droit au bail objet des présentes qui font ressortir un coefficient de 2,21 et 2,20.

En tenant compte de ces éléments, le montant de l’indemnité d’éviction devrait s’élever, selon elle, à la somme de 657.000 €. Elle justifie ce montant par le fait que l’autre méthode de calcul de l’indemnité d’éviction consistant à multiplier l’EBE par 8 aboutirait à peu près au même montant.

Sur les indemnités accessoires, elle les chiffre à 71.560 € hors frais de licenciement et de déménagement à parfaire sur justificatifs, soit un total de 728.560 €.

La société La Francilienne acquiesce en totalité aux conclusions de l’expert judiciaire et soutient que celui-ci a tenu compte du dire adressé par le conseil de la société OFIE en proposant des indemnités différentes selon que la surface de restauration était prise en compte distinctement ou globalement. Avant de répondre aux contestations de la société OFIE, elle fait valoir que l’appelante n’avait pas contesté le prix moyen praticable et le taux sur recette pendant l’expertise. Elle rappelle également que la société OFIE a reconnu le caractère monovalent du local et qu’elle accepte l’application de la méthode hôtelière.

*Concernant le prix moyen praticable, la société La Francilienne estime que l’expert a parfaitement justifié son choix de la fixer à 40 € par la pratique moyenne de la concurrence locale. Elle ajoute que le montant doit s’entendre HT conformément à la méthode hôtelière 'actualisée'.

* Concernant le taux sur recette, la société La Francilienne s’en rapporte à la décision de la cour.

* Concernant les éléments de comparaison et le taux multiplicateur, elle soutient que l’expert a pris le soin de choisir des éléments de comparaison situés à [Localité 5] et ayant un caractère monovalent pour arrêter un taux multiplicateur de 4,5.

Sur les indemnités annexes, la société La Francilienne souhaite que le rapport de l’expert soit entériné. Par conséquent, elle sollicite de la cour la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 1.430.000 € à titre principal et à 1.434.000 € à titre subsidiaire si la surface de restauration était valorisée de manière distincte.

*****

Selon l’article L.145-14 alinéa du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

1. L’indemnité principale

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire, Mme [N], que l’hôtel-bar-restaurant est situé dans un quartier résidentiel de la ville de [Localité 5] avec une implantation peu recherchée pour une activité hôtelière mais assez favorable pour celle de restauration. L’activité restauration a été délaissée depuis plusieurs années mais l’exploitant est titulaire d’une licence de débit de boissons de catégorie 4. L’activité d’hôtellerie n’est pas classée en catégorie tourisme mais en hôtel dit de préfecture ou meublé, à vocation d’hébergement social, la société la Francilienne collaborant avec le Samu social.

La cour constate que les parties ne contestent pas la proposition de l’expert judiciaire consistant à faire application des dispositions de l’article R.145-10 du code de commerce et à appliquer la méthode d’évaluation dite hôtelière compte tenu de la configuration des locaux qui ne permet pas de dissocier les activités d’hôtellerie et de restauration sans d’importants travaux.

Sur la méthode de calcul de l’indemnité, la société OFIE ne critiquant que certaines données retenues par l’expert judiciaire, il convient de ne répondre que sur ces points:

* Sur le prix moyen praticable par chambre :

Dans son rapport, l’expert judiciaire a pris en compte le prix moyen pratiqué dans le secteur hôtelier super-économique des Hauts-de-Seine en 2014 estimé à 55 € HT mais également la superficie des chambres (inférieure à 10 m² pour plus de la moitié), le prix pratiqué avec le Samu social (32,69 €) et les prix pratiqués par la concurrence locale (entre 40 et 45 € HT) pour l’estimer à 40 € HT.

La société OFIE estime que le prix moyen d’une chambre doit s’entendre TTC et qu’il doit être estimé à 30 € tout en reconnaissant que le prix moyen actuel appliqué avec le Samu social est de 32,69 €. Elle n’explique pas en quoi le prix retenu devrait être inférieur au prix moyen pratiqué par le Samu social et pourquoi il devrait s’entendre TTC et non HT alors que l’ensemble des données comptables prises en compte par l’expert s’entendent hors taxes.

La cour retiendra le montant de 40 € HT calculé par l’expert judiciaire en tenant compte de plusieurs critères objectifs.

* Sur le taux sur recettes :

Après avoir rappelé que les normes applicables en 2013 en matière d’hôtels de catégorie modeste s’élevaient entre 18 et 22%, l’expert judiciaire a retenu un taux de recette moyen de 20% en tenant compte de plusieurs critères d’appréciation (environnement résidentiel, présence d’un local commercial, absence d’ascenseur et accessibilité PMR…).

La société OFIE estime que compte tenu de la catégorie très modeste de l’hôtel, le taux de 22% aurait dû être retenu sans ne donner plus d’explication.

La cour constate que les normes communiquées par l’expert judiciaire concernent uniquement les hôtels de catégorie modeste et qu’il n’y a donc pas lieu d’appliquer le taux le plus élevé uniquement en raison du caractère modeste de l’hôtel. En reprenant les critères d’appréciation détaillés dans le rapport d’expertise, la cour retiendra un taux sur recettes de 20%.

* Sur le coefficient multiplicateur des recettes :

L’expert judiciaire a proposé un coefficient de 4,5 en raison de plusieurs critères comme le taux de profitabilité calculé à partir de l’EBE retraité – et qui n’est pas contesté par la société OFIE -, la clientèle quasi-captive de ce type d’hébergements et l’existence de locaux exploitables en restauration mais également de la nécessité de mise à niveau de locaux désuets et en état d’usage.

La société OFIE estime que le taux à appliquer devait être de 2,5 et non de 4,5 comme l’a proposé l’expert judiciaire dans son rapport et s’appuie sur plusieurs décisions judiciaires qui concernaient des hôtels meublés et pour lesquels les juridictions ont retenu un coefficient de 3 ou 3,5 en moyenne et non 2,5 comme elle l’affirme.

Le taux de 2,5 avancé par la société OFIE apparaît particulièrement bas et ne tient pas compte de la particularité du fonds de commerce comme le relève l’expert judiciaire dans son rapport. Celui-ci justifie notamment le coefficient de 4,5 par le fait que 's’il ne peut être valorisé de branche de fonds de restauration faute d’exploitation, la locataire dispose du moins d’un outil de travail qui permettrait soit une remise en activité d’un bar/restaurant, soit d’envisager un classement hôtelier touristique. Cet atout a été pris en compte comme accessoire significatif de la valeur du fonds hôtelier par le choix d’un multiplicateur dans le haut de la fourchette.'

Ces éléments doivent être pris en compte dans la valorisation du fonds de commerce et la cour retiendra un coefficient de 4,5 avec un chiffre d’affaires moyen pour les derniers exercices communiqués de 283.877 €. Par conséquent, la valeur du fonds s’établit à la somme arrondie de 1.280.000 €.

2. Les indemnités accessoires

Le principe de l’octroi des frais de remploi n’est pas contesté par les parties, la société OFIE les fixant forfaitairement à 8% de l’indemnité, soit selon son calcul à 52.560 € alors que la société La Francilienne reprend le calcul de l’expert judiciaire qui prend en compte le calcul des droits de mutation par tranche et qui l’évalue à la somme arrondie de 98.000 €.

Les frais de remploi devant être calculés par référence au paiement des droits de mutation progressifs fixés par le code général des impôts, la cour retiendra la méthode de calcul de l’expert judiciaire et la somme de 98.000 €.

La société OFIE ne conteste pas l’existence d’un trouble commercial subi par la société La Francilienne. Celui-ci étant usuellement évalué à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen des trois dernières années, il est fixé à la somme arrondie de 19.000 €.

Concernant les frais divers, la société La Francilienne se contente de s’en rapporter à la décision de la cour. Elle n’explique pas à quoi ces frais correspondent et ne communique aucun devis ou facture. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Concernant les frais de déménagement évalués à 30.000 € par l’expert judiciaire, la société La Francilienne n’apporte aucun devis et, si la société OFIE accepte de verser une indemnité à ce titre, c’est à condition que lui soient produits des justificatifs. Il convient, en effet, de condamner la société OFIE à rembourser les frais de déménagement sur présentation de la facture acquittée par la société La Francilienne, dans la limite de 30.000 € HT.

Enfin, concernant les frais de licenciement, ils seront payés par la société OFIE sur justificatifs à la société La Francilienne.

Au total les indemnités accessoires s’élèveront à 98.000 + 19.000 = 117.000 €.

Par conséquent, la cour fixe le montant total de l’indemnité d’éviction à la somme de 1.397.000 €, outre les frais de déménagement et indemnités de licenciement qui seront payés par la société OFIE sur présentation des justificatifs par la société La Francilienne.

3/ Sur l’indemnité d’occupation

La société OFIE soutient que l’indemnité d’occupation due par la société La Francilienne depuis le 1er octobre 2013 s’élèverait à la somme de 74.000 € HT et HC par an et qu’elle a été minimisée par l’expert qui n’a pas pris en compte la valeur locative du restaurant en sus de celle de l’hôtel. Elle fait valoir que la partie restaurant fait partie intégrante du bail et qu’elle a longtemps été exploitée par la locataire comme cela ressort de sa dénomination sociale 'Hôtel restaurant La Francilienne'. Elle communique une estimation locative de la partie restaurant. Elle reconnaît enfin qu’elle a perçu diverses sommes au titre de l’indemnité d’occupation mais elle conteste les montants indiqués par la société la Francilienne.

La société La Francilienne soutient que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 50.000 € par an à compter du 1er octobre 2013 et à 63.000 € par an si la valeur locative des surfaces de restauration était retenue distinctement. Elle précise qu’elle a déjà versé un certain nombre de sommes à la société OFIE depuis le 1er octobre 2013 et que, par conséquent, la condamnation devra intervenir en deniers ou quittance. Elle conteste par ailleurs l’analyse de la société OFIE en ce qu’elle reconnaît la qualification de locaux monovalents concernant l’indemnité d’éviction et l’écarte concernant l’indemnité d’occupation. Elle fait valoir que concernant la valeur du restaurant, la société OFIE a fait appel à une expertise privée non contradictoire qui a été réalisée sur photographies sans appliquer la méthode hôtelière et sans tenir compte du fait que les locaux ne permettent pas de traiter indépendamment l’hôtel et le restaurant.

*****

Il est rappelé que la société OFIE n’a pas contesté la proposition de l’expert judiciaire de faire application des dispositions de l’article R.145-10 du code de commerce lorsqu’il s’agissait de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Pour rappel, cette approche avait été privilégiée en raison de la configuration des locaux qui ne permettait pas de dissocier les activités d’hôtellerie et de restauration et non pas en raison de l’absence d’exploitation du restaurant par la société La Francilienne. En dissociant les deux activités, il serait nécessaire de minorer la valorisation de la partie hôtellerie qui ne pourrait pas envisager un classement touristique sans service de petit-déjeuner, ce que ne fait pas la société OFIE dans sa proposition. De son côté, l’expert judiciaire a procédé à une nouvelle estimation avec cette seconde méthode de calcul et arrive à des résultats très proches.

En tout état de cause, il convient d’appliquer la même méthode pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation, à savoir l’approche de la monovalence des locaux. Par conséquent, la valeur locative à retenir pour déterminer l’indemnité d’occupation doit être la même que celle retenue pour évaluer l’indemnité d’éviction, à savoir la somme arrondie de 56.000 €.

L’abattement de précarité de 10% de la valeur locative proposé par l’expert judiciaire est conforme aux usages et il sera retenu un montant arrondi de 50.000 € après abattement.

La cour fixe donc le montant de l’indemnité d’occupation due par la société La Francilienne à la société OFIE à la somme annuelle de 50.000 € HT à compter du 1er octobre 2013 et jusqu’à la libération des locaux.

Si les parties conviennent que divers règlements ont été effectués par la société La Francilienne au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2013, elles sont en désaccord sur les montants. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à la société La Francilienne, qui prétend avoir payé, d’en rapporter la preuve, ce qu’elle ne fait pas. Par conséquent, la cour retiendra les montants que la société OFIE reconnaît avoir perçus entre le 1er octobre 2013 et le 30 juin 2023.

La société OFIE reconnaissant avoir perçu, entre le 1er octobre 2013 et le 30 juin 2023, la somme totale de 443.040,59 € HT, il convient de déduire cette somme, non contestée par le créancier de l’obligation, du montant de l’indemnité d’occupation due par la société La Francilienne.

Par conséquent, le montant de l’indemnité d’occupation due par la société la Francilienne entre le 1er octobre 2013 et le 30 septembre 2023 s’élevant à la somme totale de 500.000 € HT, de laquelle il convient de déduire la somme déjà perçue par la société OFIE d’un montant total de 443.040,59 € HT, la société La Francilienne sera condamnée à verser à la société OFIE la somme de 56.959,41 € HT au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2013 et le 30 septembre 2023.

A compter du 1er octobre 2023, la société La Francilienne sera condamnée à payer à la société OFIE la somme annuelle de 50.000 € HT au titre de l’indemnité d’occupation et ce jusqu’à libération des lieux et remise des clés.

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

4/ Sur la désignation d’un séquestre

La société OFIE sollicite de la cour qu’elle désigne un séquestre judiciaire en application des dispositions des articles L.145-29 et L.145-30 du code de commerce à l’effet de recevoir l’indemnité d’éviction et qui ne s’en libérera entre les mains de la société La Francilienne qu’après versement de l’indemnité d’occupation, libération des lieux et opposition des créanciers et sous réserve des réparations locatives. Elle ajoute que le délai de 3 mois devra courir à compter du versement de l’indemnité d’éviction entre les mains du séquestre et qu’en cas de non remise des clés dans le délai, le séquestre devra retenir 1% du montant de l’indemnité par jour de retard et les reverser au bailleur. Elle précise qu’en cas d’opposition, il appartiendra au séquestre d’en obtenir la mainlevée.

La société La Francilienne s’en rapporte à la décision de la cour sur ce point.

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L’article L.145-29 du code de commerce dispose que : 'en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date de versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité et à défaut par simple ordonnance sur requête. L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.'

Compte tenu de l’ancienneté du litige opposant les parties, il convient de désigner comme séquestre de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation le séquestre juridique de l’ordre des avocats de Paris conformément aux dispositions des articles L.145-29 et L.145-30 du code de commerce.

Il appartiendra aux parties de verser l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation au séquestre désigné qui procédera, après compensation entre ces sommes, au versement du solde de l’indemnité d’éviction à la société La Francilienne s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts et sous réserve des réparations locatives.

Conformément aux dispositions de l’article L.145-30 du code de commerce, en cas de non-remise des clés dans le délai de trois mois à compter du versement de l’intégralité de l’indemnité d’éviction et après mise en demeure, le séquestre pourra retenir 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité et versera cette retenue au bailleur.

5/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il est rappelé que la société OFIE a été condamnée aux dépens de la procédure d’appel. Il convient d’y ajouter les frais d’expertise judiciaire.

Elle sera également condamnée à payer à la société la Francilienne la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et faisant suite à l’arrêt de cette même cour du 10 juin 2021,

Condamne la société Office Français Inter Entreprises à verser à la société Hôtel Restaurant la Francilienne la somme de 1.397.000 € au titre de l’indemnité d’éviction ;

Condamne la société Office Français Inter Entreprises à rembourser à la société Hôtel Restaurant la Francilienne les indemnités de licenciement sur présentation des justificatifs ;

Condamne la société Office Français Inter Entreprises à rembourser à la société Hôtel Restaurant la Francilienne les frais de déménagement – dans la limite de 30.000 € HT – sur présentation de la facture acquittée;

Condamne la société Hôtel Restaurant la Francilienne à payer à la société Office Français Inter Entreprises la somme de 56.959,41 € HT au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2013 et le 30 septembre 2023 – troisième trimestre 2023 inclus – et la somme de 50.000 € HT par an au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la libération des locaux et la remise des clés par la société Hôtel Restaurant la Francilienne ;

Ordonne le séquestre des sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction et de celles dues au titre de l’indemnité d’occupation entre les mains du séquestre juridique de l’ordre des avocats de Paris ;

Dit qu’il appartiendra au séquestre de verser le solde de l’indemnité d’éviction à la société Hôtel Restaurant la Francilienne sur sa seule quittance s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives ;

Dit qu’en cas de non-remise des clés dans le délai de trois mois à compter du versement de l’intégralité de l’indemnité d’éviction et après mise en demeure, le séquestre pourra retenir 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité et versera cette retenue au bailleur ;

Dit que les frais de séquestre seront partagés à parts égales entre les parties ;

Condamne la société Office Français Inter Entreprises aux dépens de la procédure d’appel qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire ;

Condamne la société Office Français Inter Entreprises à verser à la société Hôtel Restaurant la Francilienne la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,