COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51H

1.5e chambre

(anciennement 14e)

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 FEVRIER 2024

N° RG 22/02528 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VD5U

AFFAIRE :

S.C.I. LES CEDRES

C/

S.A.S. FREMAUX DELORME

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Avril 2022 par le Président du TJ de Versailles

N° RG : 22/00237

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 08.02.2024

à :

M^e Marie-laure TESTAUD, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Elisa GUEILHERS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. LES CEDRES

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 419 98 9 5 12

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marie-laure TESTAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 483

Ayant pour avocat plaidant M^e Iris NAUD, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.A.S. FREMAUX DELORME

N° SIRET : 456 50 1 6 00

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129 – N° du dossier 10/22

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric PLANCKEEL, du barreau de Lille

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Décembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

M^me Florence SCHARRE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 11 mai 2000, la SCI Les Cèdres a donné à bail à la société Groupe Fremaux, désormais dénommée SAS Fremaux Delorme, divers locaux situés au [Adresse 2] (Yvelines), pour une durée de 9 années à effet du 30 mai 2009 jusqu’au 29 mai 2018.

Le bail a été renouvelé le 31 mai 2009 jusqu’au 30 mai 2018, puis s’est tacitement prolongé à l’issue de l’échéance contractuelle.

Suivant acte extrajudiciaire du 22 juin 2020, la société Fremaux Delorme a donné son congé à la société Les Cèdres, à effet du 31 décembre 2020.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 11 janvier 2021, par huissier et en présence des parties.

Par courriel et lettre du 21 mai 2021, la société Fremaux Delorme a informé le bailleur que son dépôt de garantie d’un montant de 24 442,88 euros ne lui a pas été restitué.

La société Fremaux Delorme a de nouveau relancé le bailleur le 5 juillet 2021, dans les mêmes formes, en le mettant cette fois-ci en demeure de restituer le dépôt de garantie sous huitaine.

Par acte d’huissier de justice délivré le 2 février 2022, la société Fremaux Delorme a fait assigner en référé la société Les Cèdres aux fins d’obtenir principalement sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 24 442,88 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juillet 2021, et capitalisation annuelle des intérêts échus.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 5 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné la société Les Cèdres à payer à la société Fremaux Delorme la somme provisionnelle de 24 442,88 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, sans capitalisation des intérêts,

— condamné la société Les Cèdres à payer à la société Fremaux Delorme la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Les Cèdres aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 7 avril 2022, la société Les Cèdres a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Par arrêt rendu le 24 novembre 2022, cette cour a désigné un médiateur. La médiation entre les parties a échoué.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Les Cèdres demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1134 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et 1731 du code civil, de :

'- infirmer l’ordonnance du 5 avril 2022 rendue par le juge des référés tribunal judiciaire de Versailles dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

à titre principal,

— juger que les locaux loués n’ont pas été restitués conformément aux clauses du bail, et notamment que la société Fremaux Delorme a manqué à son obligation d’entretien, de réparations et d’information.

— constater que le préjudice du bailleur du fait de la restitution des locaux en mauvais état d’élève à la somme de 94 347,83 euros.

— dire que la société sci les Cèdres est recevable et bien fondée à obtenir la condamnation provisionnelle de la société Fremaux Delorme au paiement de la somme de 94 347,83 euros au titre du préjudice du bailleur du fait de la restitution des locaux en mauvais état.

— ordonner la compensation entre le dépôt de garantie d’un montant de 24 442,88 euros et le préjudice subi par le bailleur du fait de la restitution des locaux en mauvais état, dont le montant s’élève à 94 347,83 euros.

— condamner en conséquence la société Fremaux Delorme à payer à la société sci Les Cèdres la somme de 69 904,95 euros à titre provisionnel.

à titre subsidiaire,

— juger, qu’il existe une contestation sérieuse et dire n’y avoir lieu à référé ;

en toute hypothèse,

— débouter la société Fremaux Delorme de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Fremaux Delorme au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Marie-Laure Testaud, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 septembre 2022 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Fremaux Delorme demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1134 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, de :

'- confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 5 avril 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles,

— débouter la sci Les Cèdres de toutes ses demandes, fins et moyens,

— condamner la sci Les Cèdres à payer à la société Fremaux Delorme une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de l’indemnité déjà allouée par l’ordonnance de référé

— condamner la sci Les Cèdres aux entiers dépens d’appel.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Mettant en exergue l’état des lieux de sortie réalisé le 11 janvier 2021 par un commissaire de justice en présence des parties, démontrant selon elle le mauvais état de restitution des locaux, la société Les Cèdres sollicite l’infirmation de l’ordonnance querellée et le débouté de la société Fremaux Delorme de toutes ses demandes.

Elle entend démontrer le bien fondé de la conservation du dépôt de garantie, rappelant que celui-ci ne doit être restitué en fin de bail qu’après déduction des sommes dues par le preneur et notamment des frais de remise en état.

Or, elle argue de la violation par le preneur de ses obligations contractuelles en ce qu’il ressort du procès-verbal du 11 janvier 2021 que les locaux n’ont pas été restitués en bon état, que tous les accès n’ont pas été restitués et que le preneur a modifié la configuration des locaux sans son autorisation.

Elle soutient que si lors de la signature du bail commercial le 11 mai 2000, les parties n’ont pas réalisé d’état des lieux, c’est parce que les locaux étaient en bon état à l’époque.

Elle argue à cet égard de la présomption figurant à l’article 1731 du code civil.

Elle fait également grief au preneur de ne pas l’avoir informée, contrairement à l’obligation stipulée au contrat de bail, sur les dégradations et réparations, d’où il découle que le preneur est personnellement tenu de tous les dégâts causés et de lui payer le montant des préjudices subis.

Elle fait encore valoir que les biens loués n’ont pas été entretenus par la société Fremaux Delorme en se fondant sur des photographies prises lors des travaux de remise en état du bien.

Par ailleurs, la société Les Cèdres sollicite l’allocation de sommes en réparation des préjudices subis du fait des réductions accordées au nouveau locataire (franchise de loyers correspondant à la somme TTC de 34 347,83 euros et renonciation du droit d’entrée de 60 000 euros).

Elle demande donc la condamnation à titre provisionnel de la société Fremaux Delorme à lui payer la somme de 69 904,95 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de constater l’existence d’une contestation sérieuse eu égard à la restitution des locaux en mauvais état.

Elle indique également que « compte tenu du risque de voir s’élever des contestations sérieuses », elle n’a eu d’autre choix que d’assigner la société Fremaux Delorme au fond par acte du 18 septembre 2023.

Relevant que l’état des lieux n’a été suivi d’aucune réclamation du bailleur à l’exception d’une demande de communication de la dernière facture d’électricité, qu’elle a transmise, la société Fremaux Delorme, faisant grief à la société Les Cèdres de n’avoir apporté aucune réponse à ses multiples demandes de remboursement du dépôt de garantie, sollicite la confirmation de l’ordonnance qui a ordonné sa restitution.

En réponse aux demandes reconventionnelles de la bailleresse et de sa prétendue contestation sérieuse, l’intimée fait valoir qu’il est avéré que la société Les Cèdres n’a pas fait remettre en état les locaux, se contentant de produire un simple devis à cet égard, et alors qu’elle s’est contentée de relouer les locaux en l’état.

Elle avance également qu’il n’y a pas lieu de débattre du changement de distribution des locaux puisque la bailleresse les a reloués tels que reconfigurés par ses soins.

Enfin, elle rétorque que les pertes financières liées aux conditions du nouveau bail ne sont invoquées que pour les besoins de la cause, alors que le nouveau bail semble avoir été rédigé pour pouvoir en tirer argument et que ces conditions s’expliquent en réalité par la hausse de 61,39 % du montant annuel du loyer.

Elle souligne que le prétendu mauvais état des locaux n’a pas empêché la société Les Cèdres de les relouer avec cette importante hausse de loyer, de sorte qu’aucun préjudice n’est établi.

Sur ce,

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au bail en cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 8 du contrat de bail du 11 mai 2000 stipule, au titre du dépôt de garantie, que :

« Pour garantie l’ensemble des obligations lui incombant, le Preneur verse à la signature des présentes au Bailleur, qui le reconnaît et lui en donne quittance, un dépôt de garantie non productif d’intérêts, correspondant à :

La somme de deux trimestres (FF 100 000) de loyer de base H.T., remboursable en fin de jouissance au Preneur et après remise des clés et déduction de toutes sommes pouvant être dues à titre de loyer, indemnités d’occupation, impôts remboursables, réparations locatives ou tous autres titres ».

L’article 10 du contrat prévoit quant à lui, au titre « travaux, entretien, réparations », que :

« Le Preneur s’engage à :

— Maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l’ensemble des locaux loués, les vitres, les accessoires, l’équipement et la devanture, repeindre ceux-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et remplacer, s’il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé.

— Tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et effectuer toutes les réparations sans distinction grosses ou menues, y compris les réparations prévues par les articles 605 et 605 du Code civil qui seront exécutées par le Bailleur aux frais du Preneur.

— Effectuer d’autre part tous travaux généralement quelconques, même de modification qui pourraient être exigés en quelque matière que ce soit, notamment de sécurité et d’hygiène par l’administration en conformité de la réglementation actuelle ou future.

— Entretenir, réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués, et n’exercer aucun recours contre le bailleur en raison des dégâts causés par des infiltrations d’eau provenant desdits vitrages. »,

mentions suivies d’un paragraphe relatif aux « informations » selon lequel :

« Le Preneur informera immédiatement le Bailleur ou son représentant de toute réparation qui deviendrait nécessaire en cours de bail comme de tout sinistre ou dégradation s’étant produit dans les lieux loués quand bien même il n’en résulterait aucun dégât apparent et sous peine d’être tenu personnellement de lui rembourser le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour lui de ce sinistre et du retard apporté à sa déclaration aux assureurs ».

Les parties sont également convenues, au titre de la « restitution des lieux », que :

« Le Preneur (') devra également, rendre en bon état les lieux loués et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues par lui dans les lieux loués tels qu’ils résulteront des travaux d’aménagement et de finitions mis à la charge du Preneur par la présente convention.

A cet effet, en cas de remise volontaire ou forcée des lieux au Bailleur, l’architecte de l’immeuble à qui les deux parties donnent mandat d’intérêt commun, irrévocable à ce titre, dressera un état des lieux comportant un descriptif et estimatif des réparations à effectuer et pouvant incomber au Preneur.

Cet état des lieux se fera en présence du Preneur dûment convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception postée au moins 8 jours à l’avance. En cas d’absence du Preneur, l’état des lieux réputé contradictoire à son égard, lui sera opposable, sans la moindre réserve.

L’architecte mandataire, après vérification des factures des entreprises, déterminera le montant définitif des réparations pouvant incomber au Preneur, et notifiera ce montant à chacune des parties par lettre recommandée avec accusé de réception. »

Ainsi, alors que la présomption de l’article 1731 du code civil ne s’applique pas aux baux commerciaux, les parties ont expressément prévu dans quelles conditions, lors de la restitution des lieux loués, le coût d’éventuels travaux pourrait incomber au preneur, selon un décompte établi par l’architecte de l’immeuble chargé de dresser l’état des lieux de sortie.

Or en l’espèce, la société Les Cèdres bailleresse n’a pas suivi la procédure contractuellement prévue pour pouvoir réclamer à sa locataire le coût des travaux de remise en état des lieux, et donc la réparation du préjudice prétendument subi en raison des conditions financières du nouveau bail consenti.

Alors qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le seul procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice est dès lors insuffisamment probant aux termes des stipulations conventionnelles pour permettre d’imputer des fautes à la société Fremaux Delorme.

Par ailleurs, si le contrat prévoit que le preneur s’engage à ne « Pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition ou construction, aucun percement de mur, de cloison ou de plancher sans autorisation expresse, préalable et écrite du bailleur », la société Les Cèdres qui a reloué les lieux sans opérer un quelconque réagencement, n’est pas fondée à invoquer en référé que les modifications de la configuration des lieux par la société Fremaux Delorme justifieraient une retenue sur le dépôt de garantie.

Dès lors, c’est avec l’évidence requise en référé qu’il convient de dire que l’appelante ne démontre pas que des sommes pourraient venir en déduction du dépôt de garantie qu’elle est tenue de reverser en fin de bail à la société Fremaux Delorme.

L’ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné la société Les Cèdres à payer à la société Fremaux Delorme la somme provisionnelle de 24 442,88 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

Pour les raisons sus-évoquées, l’appelante est également mal fondée à solliciter de l’intimée le versement de dommages et intérêts en raison de la perte de revenus prétendument subie à cause du mauvais état de restitution des locaux loués ainsi qu’en raison des réparations pour lesquelles elle ne produit au demeurant qu’un devis.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement de la société Les Cèdres.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de ce qui précède, l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Les Cèdres ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Fremaux Delorme la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 5 avril 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société Les Cèdres,

Condamne la société Les Cèdres à verser à la société Fremaux Delorme la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Dit que la société Les Cèdres supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Marina IGELMAN, Conseiller faisant fonction de Président en remplacement du président empêché et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,