COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/04435 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V6LS

AFFAIRE :

[K] [Y]

C/

[P] [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 juin 2023 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE-BILLANCOURT

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 19/11/24

à :

M^e Philippe REZEAU

M^e Sébastien CROMBEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [K] [Y]

[Adresse 1],

[Localité 3]

Représentant : M^e Laurence HERMAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253

Plaidant : M^e Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L158

****************

INTIMEE

Madame [P] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : M^e Sébastien CROMBEZ, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 61

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 juin 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC,

Greffière placée lors du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER,

EXPOSE DU LITIGE.

Par acte sous seing privé du 1er août 2021, pour une durée d’un an renouvelable, Mme [K] [Y] a donné à bail à Mme [P] [T] [G] un local meublé à usage d’habitation de 51 m2, avec garage et cave, situé [Adresse 5]) , moyennant un loyer mensuel révisable de 1 100 euros, outre une provision sur charges de 150 euros et un dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2022, Mme [Y] a fait signifier à Mme [T] [G] un congé pour vendre à effet au 31 juillet 2022.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a par ailleurs été délivré par acte de commissaire de justice à Mme [T] [G] le 13 juin 2022 pour un montant de 3 750 euros.

Les lieux n’ont pas été libérés et la somme réclamée n’a pas été payée dans les délais impartis.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 18 octobre 2022, Mme [Y] a assigné Mme [T] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de voir :

— constater la validité du congé pour vendre en date du 21 avril 2022 à effet au 31 juillet 2022,

— juger que Mme [T] [G] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 1er août 2022 à minuit,

— subsidiairement, constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire au 13 août 2022,

— en tout état de cause, ordonner en conséquence l’expulsion des lieux de Mme [T] [G] et de toute personne de son chef, conformément à l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde- meuble qui sera désigné par le tribunal ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner Mme [T] [G] à payer à Mme [Y] la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus au 31 juillet 2022,

— condamner Mme [T] [G] à payer à Mme [Y] une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnelle de 1250 euros, équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er août 2022 et jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Mme [T] [G] à payer à Mme [Y] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du congé et de l’assignation,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par jugement réputé contradictoire du 5 juin 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne Billancourt a :

— dit que le congé pour vendre délivré le 21 avril 2022 à Mme [T] [G], à effet au 31 juillet 2022, n’est pas valide, pour n’avoir pas été délivré dans les forme et délai légaux,

— déclaré irrecevable la demande subsidiaire en acquisition de la clause résolutoire,

— dit que le bail qui lie Mme [Y] à Mme [T] [G] est toujours valide et s’est poursuivi par tacite reconduction depuis le 1er août 2022,

— condamné Mme [T] [G] à payer à Mme [Y] la somme de 3 750 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2022, terme de juin 2022 inclus,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— débouté Mme [Y] de sa demande de condamnation de Mme [T] [G] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration déposée au greffe le 28 juin 2023, Mme [Y] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 27 mai 2024, Mme [Y], appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— déclarer Mme [T] [G] irrecevable et mal fondée en son appel incident,

en conséquence,

— infirmer le jugement entreprise sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande subsidiaire en acquisition de la clause résolutoire,

statuant à nouveau,

— valider le congé du 21 avril 2022,

— constater que Mme [T] [G] se maintient indûment dans les lieux,

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [G] et celle de toute personne dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qui sera désigné par le tribunal ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner Mme [T] [G] à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus au 31 juillet 2022,

— condamner Mme [T] [G] à lui payer à une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel de 1 250 euros par mois à compter du 1er août 2022 jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés,

— débouter Mme [T] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [T] [G] à lui payer à une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] [G] aux entiers qui comprendront les frais de congé, de commandement, et de la présente assignation.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 27 mai 2024, Mme [T] [G], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 5 juin 2023 rendu par le tribunal de proximité Boulogne-Billancourt en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [Y] la somme de 3 750 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2022, terme de juin 2022 inclus et en ce qu’il a dit que le bail s’était poursuivi par tacite reconduction depuis le 1er août 2022,

— infirmer le jugement du 5 juin 2023 rendu par le tribunal de proximité Boulogne-Billancourt en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [Y] la somme de 3750 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2022, terme de juin 2022 inclus, et en ce qu’il a dit que le bail s’était poursuivi par tacite reconduction depuis le 1er août 2022,

statuant à nouveau,

— requalifier le contrat de bail en date du 1 août 2021 en bail d’habitation nu d’une durée de trois ans, soit jusqu’au 31 juillet 2024, et renouvelable en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— débouter Mme [Y] de toutes ses demandes,

— condamner Mme [Y] aux dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 mai 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur l’appel de Mme [Y].

— Sur la qualification du bail consenti le 1er août 2021 par Mme [Y] à Mme [T] [G].

Au soutien de son appel, Mme [Y] reproche au premier juge d’avoir commis une erreur de droit pour la débouter de sa demande tendant à voir valider le congé qu’elle a fait délivrer à Mme [T] [G]. Elle fait valoir que s’agissant d’un bail d’habitation meublée, il aurait dû faire application des articles 25-3 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et non de l’article 15 de la même loi, lequel ne s’applique qu’aux locations nues.

Mme [T] [G] sollicite la requalification du bail dit meublé en bail d’habitation nu d’une durée de trois ans renouvelable, exposant que non seulement l’inventaire produit en cause d’appel n’est pas signé alors que l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 l’impose, mais que bien plus, il ne respecte pas les dispositions du décret n°2015-981 du 31 juillet 2025 fixant la liste des éléments du mobilier d’un logement meublé, que de surcroît faite d’avoir été signé par les parties, il n’a donc aucune valeur probante.

Sur ce,

L’article 12 du code de procédure civile dispose notamment que 'Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification au faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient donnée (…..).

En l’espèce, aux termes de l’acte sous-seing privé en date du 1er août 2021 intitulé 'contrat de location meublée usage de résidence principale soumis au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 'produit aux débats, Mme [Y] a consenti à Mme [T] [G] un bail meublé portant sur un appartement de deux pièces d’une superficie de 51 m² composé d’un salon, une chambre, une cuisine séparée, une salle de bains, un WC, une entrée, une loggia et un garage n° 108 pour une durée d’un an à compter du 1er août 2021, moyennant un loyer fixé à 1100 euros outre une provision sur charges récupérables de 150 euros par mois.

Mme [Y] produit l’inventaire devant être annexé audit bail, dont elle prétend qu’elle l’aurait remis à Mme [T] [G] pour qu’elle le complète ou l’annote et qu’elle lui retourne signé, et ce dans la mesure où habitant dans le Sud de la France à [Localité 6], elle a été contrainte de repartir le jour même de l’installation de la nouvelle locataire, si bien qu’elle n’a pas eu le temps de vérifier l’inventaire en sa présence. Mme [Y] prétend qu’en dépit de plusieurs demandes en ce sens, Mme [T] [G] ne lui a jamais adressé le document signé.

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 'un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret'.

L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents établis contradictoirement et amiablement sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux'.

En l’espèce, force est de constater que l’inventaire n’est pas signé de sorte qu’il ne répond pas aux exigences posées à l’article susvisé de la loi du 6 juillet 1989, il ne respecte pas davantage les dispositions du décret n° 2015- 981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments essentiels pour permettre à la locataire de vivre convenablement dans l’appartement et ce, dans la mesure où n’y figurent pas la vaisselle, les ustensiles de cuisine, le linge de maison, les éléments de couchage (couette draps)…

Les attestations dactylographiées produites par la bailleresse dont la cour constate qu’elles ne satisfont pas aux exigences posées à l’article 202 du code de procédure civile, n’ont aucune valeur probante et ce d’autant qu’elles n’apportent aucune précision sur la consistance des éléments présents dans l’appartement lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, qu’il en est également de même de l’annonce 'Particulier à Particulier’ dont Mme [Y] se prévaut.

Il suit de là que le contrat intitulé bail d’habitation meublé conclu le 1er août 2021 entre Mme [Y] et Mme [T] [G] doit être requalifié en bail d’habitation nu d’une durée de trois années renouvelables.

— Sur la validité du congé.

Le bail conclu entre les parties ayant été requalifié en bail d’habitation nu, le congé est soumis aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et non à celles de l’article 25-3 de ladite loi relatives aux locations meublées.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (….)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des élément sérieux et légitimes (…)'.

Aux termes de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, 'lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation'.

En l’espèce, Mme [Y] a délivré à Mme [T] [G] congé pour vente le 21 avril 2022, soit seulement trois mois avant la date d’expiration du bail, de sorte que le délai de six mois prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été respecté. Au surplus, ce congé ne comporte aucune offre de prix de vente, privant ainsi la locataire de son droit de préemption.

Faute de répondre aux exigences posées à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé est irrégulier de sorte que Mme [Y] doit être déboutée de sa demande tendant à le voir valider.

Le jugement est donc confirmé sur ce point ainsi qu’en ses dispositions subséquentes relatives notamment à l’expulsion, au sort des meubles, à la fixation de l’indemnité d’occupation ainsi qu’à la condamnation de la locataire à son paiement, et en ce qu’il a dit que le bail qui lie Mme [Y] à Mme [T] [G] est toujours valide et s’est poursuivi par tacite reconduction depuis le 1er août 2022.

— Sur la demande de Mme [Y] au titre des loyers et charges impayés.

Mme [Y] reproche au premier juge de n’avoir pas fait droit à sa demande de condamnation à paiement à ce titre qu’à hauteur de la somme de 3 750 euros, échéance de juin 2022 incluse. Elle maintient en cause d’appel que Mme [T] [G] lui est effectivement redevable de la somme de 5000 euros, terme de juillet 2022 inclus, faisant observer que depuis, elle ne lui a pas réglé la moindre somme de sorte que la dette locative s’élève à la somme de 20 000 euros, terme de juillet 2023 inclus.

Sur ce,

La cour observe que Mme [Y] n’a pas cru devoir, pour le cas où la cour n’aurait pas fait droit à sa demande de validation de congé, solliciter subsidiairement le paiement des loyers échus impayés depuis le 1er août 2022, se bornant à solliciter des indemnités d’occupation pour cette période.

Du décompte produit aux débats, il ressort que Mme [T] [G] est redevable de la somme de 5 000 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juillet 2022 inclus au paiement de laquelle elle doit être condamnée.

Sur l’appel incident de Mme [T] [G].

Mme [T] [G] qui a été condamnée par le tribunal de proximité à verser à Mme [Y] la somme de 3 750 euros, échéance de juin 2022 incluse, demande que sa dette de loyers soit compensée avec la créance qu’elle détient au titre des travaux qu’elle a fait réaliser et pris en charge dans l’appartement qui lui a été donné à bail. Elle expose qu’il avait été convenu avec la bailleresse qu’elle suivrait la réalisation des travaux dont elle avancerait le paiement, Mme [Y] s’engageant à les lui rembourser. Elle précise avoir fait exécuter des travaux de rénovation de la cuisine et de la terrasse pour un montant de 31 902 euros, et explique que, si elle a exposé tous ces frais et engagé toutes ses économies pour de tels travaux dans un appartement ne lui appartenant pas, c’est bien après avoir reçu l’accord de la propriétaire avec laquelle l’entente était cordiale jusque là et qui lui avait indiqué que n’ayant pas les moyens financiers pour les prendre en charge, leur coût s’imputerait sur le montant des loyers.

Mme [Y], qui ne conteste pas avoir accepté de prendre en charge certains travaux envisagés par Mme [T] [G], indique que son accord a été limité au remplacement de la moquette par du parquet moyennant la somme de 3 850 euros TTC, à la réparation de deux stores moyennant la somme de 1 034 euros TTC, à l’achat de fourniture IKEA moyennant la somme de 126 euros, ajoutant que le remboursement de ces travaux est déjà intervenu par compensation sur les loyers. Elle dément formellement avoir accepté d’autres travaux tels ceux réalisés dans la salle de bains, ainsi qu’en atteste le fait que la locataire ne produit pas le moindre accord écrit et préalable de sa part avant d’entreprendre de tels travaux dont le montant est exorbitant.

Sur ce,

Pour justifier de sa demande, Mme [T] [G] produit une facture acquittée émise le 18 octobre 2021 par l’entreprise générale du bâtiment portant sur la réalisation de travaux :

— dans la cuisine :

* dépose des éléments existants et évacuation en déchetterie,

* réfection des peintures murales,

* fourniture et pose de meubles,

* équipements (four, micro-ondes, plaques, hottes, réfrigérateur, lave-linge),

— revêtement du sol cuisine et couloir :

* fourniture et pose carrelage grand format,

— aménagement terrasse :

* fourniture et pose carrelage extérieur.

La cour observe que Mme [T] [G] ne sollicite pas le remboursement de travaux qu’elle aurait fait réaliser dans la salle de bains et dont elle aurait fait l’avance du paiement.

Mme [T] [G] ne justifie pas avoir obtenu l’accord écrit et préalable des travaux dont elle sollicite le remboursement, En effet, dans les échanges entre Mme [Y] et Mme [T] [G] sur WhatsApp produits par la locataire, il est fait mention d’un devis de '[X]' pour le sol de la chambre et du salon, Mme [T] [G] se bornant à indiquer que les travaux dans la cuisine et la salle de bains ont commencé.

Force est de constater d’une part que Mme [T] [G] n’a jamais obtenu l’autorisation expresse de Mme [Y] avant d’entreprendre de tels travaux et d’autre part qu’elle ne justifie pas avoir transmis le moindre devis à la propriétaire préalablement à leur réalisation.

En conséquence, Mme [T] [G] doit être déboutée de sa demande visant à voir infirmer le chef du jugement déféré l’ayant condamnée au paiement d’un arriéré locatif, fixé à 3 750 euros par le premier juge et à 5 000 euros aux termes du présent arrêt.

Sur les mesures accessoires.

Mme [Y] qui succombe principalement en ses demandes doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [Y].

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 5 juin 2023 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu’il a déclaré irrégulier le congé pour vente délivré par Mme [Y] à Mme [T] [G] le 21 avril 2022 à effet au 31 juillet 2022, en ce qu’il débouté Mme [Y] de sa demande tendant à le voir valider, en ses dispositions relatives à l’expulsion, au sort des meubles, à la fixation de l’indemnité d’occupation et à la condamnation de Mme [T] [G] à son paiement, ainsi qu’en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

L’infirme sur le montant de la condamnation à paiement de Mme [T] [G] au titre des loyers et charges impayés,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Mme [T] [G] à verser à Mme [Y] la somme de 5 000 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juillet 2022 inclus,

Y ajoutant,

Requalifie le contrat intitulé bail d’habitation meublé conclu le 1er août 2021 entre Mme [Y] et Mme [T] [G] en bail d’habitation nu d’une durée de trois années renouvelables,

Débout Mme [T] [G] de sa demande visant à voir infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’un arriéré locatif,

Déboute Mme [Y] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Y] aux dépens d’appel qui seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président