COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 DECEMBRE 2024

N° RG 22/05362 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VMDS

AFFAIRE :

[T] [J]

C/

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Juillet 2022 par le juge de l’expropriation de [Localité 20]

RG n° : 21/00069

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Michel AARON,

M^e Frédéric LEVY,

M^me Valérie DAINOTTI (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [T] [J]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentant : M^e Michel AARON de la SCP CGCB & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1137

APPELANT

****************

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentant : M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par MadameValérie DAINOTTI, direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Novembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE

****************

L’EPFIF procède à l’expropriation d’une parcelle cadastrée section E n° [Cadastre 13], sise [Adresse 11], d’une superficie de 532 m², sur laquelle se trouvent un immeuble de rapport et un hangar. La déclaration d’utilité publique est datée du 21 janvier 2021, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 28 juillet 2021 puis rectifiée le 15 novembre 2021.

Saisi par l’EPFIF selon requête datée du 26 juillet 2021, le juge de l’expropriation de [Localité 20] a par jugement en date du 18 juillet 2022 fixé le montant de l’indemnité due à M. [J] à 693 673 à euros, soit 618 387 euros au titre de l’indemnité principale (537 984 euros au titre de la partie habitation, 135 000 euros au titre du local commercial, et 100 000 euros au titre du hangar, avec un abattement de 20 % pour vente en bloc), 60 338,70 euros au titre de l’indemnité de remploi, 11 167 euros au titre de la perte de loyers et 1 280 euros au titre de l’indemnité de déménagement, et a condamné l’EPFIF à payer à M. [J] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 17 août 2022 (par acte électronique) puis par déclaration parvenue au greffe le 22 août 2022, M. [J] a relevé appel de ce jugement. Le 2 novembre 2022, la jonction des instances enrôlées sous les n° 22/5637 et 22/5362 a été ordonnée.

M. [J] a signifié la déclaration d’appel à l’EPFIF le 1er septembre 2023 à personne.

En son mémoire parvenu au greffe le 16 novembre 2022, qui a été notifié en une lettre recommandée du 18 août 2023 dont le commissaire du gouvernement et l’EPFIF ont accusé réception le 21 août 2023, lequel sera suivi d’un autre mémoire déposé le 30 septembre 2024, qui sera notifié par le greffe au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception du 3 octobre 2024 dont le commissaire du gouvernement et l’EPFIF accuseront réception respectivement les 4 et 7 octobre 2024, M. [J] expose :

— qu’il s’agit d’un immeuble de rapport, comprenant un local commercial de 45 m² situé au rez-de-chaussée, un appartement de 29 m² situé au premier étage, un appartement de 29 m² situé au 2ème étage, et un appartement de 31 m² situé au 3ème étage, deux d’entre eux étant loués, ainsi qu’un hangar ;

— que le terrain et le hangar sont libres d’occupation, de même que l’appartement du 3ème étage ;

— que le 5 juin 2008, la commune lui a proposé d’acquérir le bien pour la somme de 650 000 euros, ce qu’il a refusé ;

— que par la suite aucun accord n’a pu être trouvé ;

— qu’il y a lieu, pour évaluer son bien, d’utiliser la méthode 'sol + construction', la valeur du terrain étant affectée d’un abattement pour encombrement et majorée de l’évaluation de la construction ; que ladite méthode permet d’intégrer le potentiel de constructibilité qui est ici important, une construction de R + 26 pouvant être envisagée ;

— que le bien dont s’agit est situé à [Localité 15], en limite de celle la commune de [Localité 19] actuellement en plein développement, près de [Localité 21] ;

— qu’il est situé en zone UA du plan local d’urbanisme applicable à [Localité 15] ;

— qu’une construction importante pourra dès lors y être édifiée ;

— que le procès-verbal de visite des lieux n’est pas annexé au jugement qui dès lors encourt la nullité ;

— que s’agissant du terrain, un rapport d’expertise vise la somme de 4 500 euros/m², après avoir pratiqué un abattement de 10 % pour encombrement ; que ce terrain a donc une valeur de 2 394 000 euros ;

— que la valeur des constructions est de 435 150 euros ;

— subsidiairement, si la méthode ' terrain intégré’ était appliquée, qu’il ne pouvait pas lui être reproché de ne pas produire les références de publication au service de publicité foncière des termes de comparaison, dès lors que sont communiquées les dates de mutation ;

— que les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement étaient inadaptés ; que ce dernier ne retient dans ses conclusions que la méthode par comparaison, sans la recouper avec d’autres méthodes ;

— que l’EPFIF estime à tort que l’évaluation du bien ne pourrait se faire qu’avec la comparaison à des immeubles de rapport ; qu’en l’espèce il n’existe pas de termes de comparaison comprenant un immeuble de rapport avec hangar et doté d’une superficie aussi importante de terrain nu constructible ;

— que de plus, un important abattement pour vente en bloc de 20 % a été pratiqué à tort, puisque le bien appartient à une seule personne et est recherché par des investisseurs ; qu’aucune des parties ne réclame l’application d’un tel abattement ; qu’il conviendrait subsidiairement de le ramener à 5 % ;

— qu’en outre, une majoration de 15 % devrait être appliquée pour la situation exceptionnelle du bien, car ce dernier comprend une part importante de terrain nu et constructible (323 m²) ;

— qu’il produit des références pertinentes, alors que le commissaire du gouvernement avait produit un terme adéquat, à savoir un bien sis [Adresse 3], les autres termes de comparaison par lui produits étant inappropriés ;

— qu’une valeur occupée doit être retenue à raison de 4 000 euros/m² s’agissant du local commercial, et de 2 500 euros/m² s’agissant du hangar en valeur libre ;

— qu’il n’y a pas lieu à abattement pour occupation du chef de l’appartement du 3ème étage, qui est libre, ni de ceux des 1er et 2ème étages puisque leurs loyers sont modiques et qu’un congé peut être donné au preneur, alors que s’agissant du local commercial il était stipulé au bail qu’en cas d’expropriation le preneur n’aurait aucun recours contre le bailleur ;

— qu’en appliquant la méthode par comparaison, la valeur vénale du bien est de 2 291 900 euros ;

— qu’une indemnité pour perte de loyers est due, à raison d’un an de loyer ;

— que la date de référence est le 21 novembre 2019, date à laquelle la dernière version du plan local d’urbanisme est devenue opposable aux tiers.

M. [J] demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et de lui allouer :

— une indemnité principale de 2 829 150 euros et une indemnité de remploi de 283 915 euros, en appliquant la méthode 'sol+ construction’ ;

— ou subsidiairement : une indemnité principale de 2 291 900 euros et une indemnité de remploi de 230 190 euros en appliquant la méthode ' terrain intégré’ ; très subsidiairement celles de 1 426 750 euros et 143 675 euros ;

— une indemnité pour perte de loyers de 22 334 euros ;

— une indemnité de déménagement de 1 280 euros ;

— une somme de 17 976 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 2 mai 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 2 mai 2024 dont le commissaire du gouvernement et M. [J] ont accusé réception respectivement les 3 et 6 mai 2024, l’EPFIF indique :

— qu’un bien ne peut pas être évalué en fonction de sa destination future ;

— qu’il n’y a donc pas lieu d’en examiner les potentialités ; que seule sa valeur vénale doit être retenue ;

— que les termes de comparaison produits par M. [J] ne peuvent être retenus faute de mention des références de publication au service de publicité foncière ;

— que les références citées dans le rapport [U] sont constituées soit de cessions de droits à construire soit de cessions d’immeubles bâtis, et non pas de terrains nus ;

— qu’il n’y a pas lieu de retenir la méthode terrain intégré par comparaison, car les termes de comparaison produits portent sur des mutations d’un ou plusieurs logements, alors que celles relatives à des locaux commerciaux aboutissent à des chiffrages très inférieurs à ceux des demandes adverses ;

— que la méthode par capitalisation des revenus n’est pas pertinente, faute de termes de comparaison précis et fiables ;

— qu’il convient de comparer le bien litigieux à d’autres de même nature, c’est à dire des mutations d’immeubles de rapport, plutôt que d’additionner des cessions ;

— qu’il y a lieu de retenir des termes de comparaison portant sur des immeubles de rapport ; que doit être retenue une valeur de 3 650 euros/m² (sur 134 m²) à laquelle s’ajoutera la valeur du hangar (100 m² x 700 euros) ;

— que subsidiairement, si la Cour applique la méthode retenue par le tribunal, il produit des exemples de cessions de logements/commerces/hangar-entrepôt.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer partiellement le jugement ;

— fixer le montant de l’indemnité principale à 559 100 euros (soit 489 100 euros + 70 000 euros), celui des frais de remploi à 56 910 euros, celui de la perte de revenus locatifs à 11 167 euros et celui des frais de déménagement à 1 280 euros ;

— subsidiairement, fixer le montant de l’indemnité principale à 543 200 euros et celui de l’indemnité de remploi à 55 320 euros.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 20 novembre 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 29 avril 2024 dont l’EPFIF et M. [J] ont accusé réception le 2 mai 2024, le commissaire du gouvernement indique :

— que le zonage du bien est la zone AU du plan local d’urbanisme ;

— qu’il y a lieu d’appliquer la méthode par comparaison directe, en observant des mutations portant sur des biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble litigieux ;

— que l’étude du marché sur des biens sis à [Localité 15] aboutit à des prix unitaires de 3 480 euros/m², 4 016 euros/m² et 3 257 euros/m² ;

— que pour tenir compte de l’évolution haussière du marché de l’immobilier, il échet de retenir un ratio moyen de 3 584 euros/m² s’agissant du bâti de l’immeuble de rapport ;

— que concernant le hangar, un prix moyen de 1 000 euros/m² peut être retenu ;

— que la valeur vénale serait donc de 480 256 euros + 100 000 euros soit 580 256 euros ;

— que l’indemnité de remploi s’élèverait donc à 59 026 euros, et l’indemnité de déménagement à 1 280 euros ;

— que l’indemnité de dépossession est donc de 641 000 euros au total.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

En application de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 15 novembre 2021).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 juillet 2022.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 21 novembre 2019, à laquelle la dernière modification du plan local d’urbanisme est devenue opposable aux tiers. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Ce dernier est constitué d’une parcelle de 532 m², de forme rectangulaire, sur laquelle se trouvent un terrain nu de 323 m², et un édifice comprenant deux appartements de 29 m² et un appartement de 31 m², outre un local commercial de 45 m² (il s’agit d’un restaurant, avec une salle de restauration, d’un petit local de rangement et d’un second local, dépourvu d’ouverture, à usage de stockage), des combles et un sous-sol avec caves, et également un hangar à usage d’atelier de 100 m². Le ravalement des façades est à refaire, mais l’état d’entretien est correct. Ce bien se trouve à [Localité 15], en limite de [Localité 19] et donc à proximité de la ville de [Localité 21], et bien desservi par les transports en commun. Les règles du plan local d’urbanisme applicables permettent une constructibilité dense. L'[Adresse 14] est une longue artère pénétrante à forte circulation automobile à double sens, non loin de la future station de métro. Le quartier est dynamique et bien pourvu en commerces et transports. Le local commercial et deux des appartements (ceux des 1er et 2ème étages) sont loués.

M. [J] reproche au premier juge d’avoir écarté la méthode 'sol + construction’ au seul motif qu’un bien ne pouvait pas être évalué en fonction de sa vocation future ou de ses potentialités de construction. Il est acquis que l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien n’a pas à être pris en compte ; en revanche, les potentiels de constructibilité de l’immeuble doivent l’être vu qu’ils en augmentent la valeur vénale.

Toutefois, la méthode valeur du terrain + valeur des construction, qui consiste à évaluer le terrain et les constructions séparément, en raison d’un potentiel de constructibilité qui serait attenant à la parcelle et prendrait en compte la faisabilité d’un projet de construction, n’est pas adaptée à la valorisation d’un immeuble de rapport. Elle aboutit généralement à une valorisation excessive et elle est difficile à employer car l’on dispose rarement du prix d’une construction qui n’englobe pas le prix du terrain d’assise.

L’opération qui consiste à déduire le prix du terrain d’une construction est trop hypothétique, le prix d’un terrain construit étant moindre que celui d’un terrain à bâtir et déterminé de manière trop empirique en l’absence de terme de comparaison, pour permettre de déterminer la valeur du bien exproprié sur le marché immobilier.

D’autre part, des cessions de droits à construire (ou des références les incluant) doivent être écartées : le constructeur a la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors d’oeuvre importante, tous coûts et frais en amont payés, le prix qu’il accepte représentant la charge foncière, elle-même constituée notamment de l’achat du terrain, du paiement des indemnités d’éviction, des frais de notaire et autres, etc.

Le premier juge a adopté la méthode d’évaluation ' terrain intégré’ par comparaison, d’une part avec des cessions récentes d’immeubles de rapport, d’autre part des cessions récentes de logements, de locaux commerciaux occupés et de hangars. Cette méthode sera reprise par la Cour, étant rappelé que la parcelle dont s’agit est de forme rectangulaire et que les portions de terrain situées en avant et en arrière du bâti sont de taille modeste.

Valorisation des logements

Les références produites par M. [J] sont :

—  4 studios occupés sis [Adresse 10] vendus pour 3 480 euros/m² ; il s’agissait d’un bien vétuste frappé d’un arrêté de démolition ; il ne s’agit donc pas d’un terme de comparaison pertinent ;

—  5 appartements occupés avec un terrain et un jardin, bien sis [Adresse 6] (cession du 9 mars 2021 pour 6 682 euros/m² selon M. [J], et pour 4 016 euros/m² selon le commissaire du gouvernement) ; dès lors que l’acte de vente n’est pas produit, la Cour reste dans l’ignorance du prix au m² qui a été retenu lors de ladite vente ; cette référence sera en conséquence écartée ;

—  16 appartements pour une surface totale de 1 037 m², une dépendance de 196 m², un local commercial de 198 m² et un terrain de 674 m² (cession du 18 avril 2019), le tout vendu 6 735 euros/m² ; ce bien est sis à [Localité 19] et non pas à [Localité 15], mais cette référence a été écartée à tort par le juge de l’expropriation car ces deux communes sont proches ;

— un bien de 246 m² avec un terrain de 286 m² cédé au mois de septembre 2018 pour 7 581 euros/m² ; les observations ci-dessus seront reconduites ;

—  6 appartements et dépendances (242 m²) avec 3 locaux commerciaux (210 m²) et un terrain (250 m²), bien sis [Adresse 2], cédé le 4 octobre 2019 pour 11 062 euros/m² ; ce bien étant entièrement rénové, tandis que celui objet de la présente instance présente un bâti à l’aspect extérieur très moyen, avec une façade abîmée, nécessitant des travaux de rafraîchissement, ainsi qu’il a été relevé lors du transport sur les lieux et qu’il est visible en pages 30 et 31 du rapport d’expertise amiable ; cette référence, qui d’ailleurs donne un prix au m² notablement plus élevé que les autres, sera donc écartée.

Le commissaire du gouvernement avait proposé, lors des débats de première instance, des termes de comparaison et en ajoute d’autres à hauteur d’appel :

— une cession du 28 juillet 2021 portant sur un bien sis à [Adresse 18] ; ce bien, un immeuble de rapport, était occupé et a été vendu 3 480 euros/m² ; il comprenait 6 lots d’habitation sans dépendance ni commerce ; cette référence sera retenue ;

— une cession du 9 mars 2021 portant un bien sis [Adresse 5] à [Adresse 16] (pour 4 016 euros/m²) ; il résulte de ce qui précède que cette référence doit être écartée ;

— la cession d’un bien sis [Adresse 1] [Localité 15], vendu le 4 octobre 2019 pour 11 062 euros/m² ; cette référence a été écartée supra ;

— un bien sis [Adresse 4] à [Localité 15], cédé le 20 avril 2022 ; il ne comprend ni hangar ni terrain constructible mais cela est indifférent vu qu’il s’agit ici d’évaluer seulement le bâti ; le prix de vente était de 3 257 euros/m² ; cette référence ne peut toutefois pas être prise en compte car il n’est pas précisé si ce bien était occupé ou non.

L’EPFIF, quant à lui, produit divers termes de comparaison :

— la vente du 18 février 2021 (bien libre d’occupation sis [Adresse 10] pour 3 501 euros/m²) ; cette référence offre l’avantage certain de porter sur un immeuble de rapport situé dans la même rue que celui objet du litige, même si ledit immeuble comporte uniquement des logements ;

— la vente du 9 mars 2021 (bien sis [Adresse 5] à [Adresse 16], vendu 4 016 euros/m², occupé) ; il s’agit également d’un immeuble de rapport ; cela donne une valeur libre de 4 819 euros en ajoutant 20 % ;

— une cession du 30 mars 2022 (bien libre d’occupation sis [Adresse 9]), dans le cadre d’un traité d’adhésion faisant suite à une procédure d’expropriation (l’indemnité principale ayant été fixée à 208 181,81 euros, soit 4 325 euros/m²) ; la seule circonstance que ce bien ait été cédé amiablement dans le cadre d’une procédure d’expropriation ne permet pas d’en inférer qu’il a été sous-évalué ;

— la cession du 16 février 2022, faisant également suite à une expropriation, portant sur un bien libre d’occupation, sis à [Adresse 18] (l’indemnité principale ayant été fixée à 60 909,09 euros + 80 909,09 euros, soit 3 886 euros/m²) ;

— la cession du 16 février 2022, faisant également suite à une expropriation, portant sur un bien sis à [Adresse 18] (l’indemnité principale ayant été fixée à 75 454 euros, soit 4 143 euros/m² en valeur libre) ;

— la cession du 29 décembre 2022, faisant également suite à une expropriation, portant sur un bien sis à [Adresse 18] (l’indemnité principale ayant été fixée à 59 090 euros) ; cette référence est postérieure au jugement (18 juillet 2022) et doit ainsi être écartée ;

— la cession du 28 décembre 2022, faisant également suite à une expropriation, portant sur un bien sis à [Adresse 18] (l’indemnité principale ayant été fixée à 81 818 euros, soit 4 002 euros/m²) ; cette référence est postérieure au jugement (18 juillet 2022) et doit ainsi être écartée ;

— la cession du 28 décembre 2022, faisant également suite à une expropriation, portant sur un bien sis à [Adresse 18] (l’indemnité principale ayant été fixée à 80 909 euros, soit 3 111 euros/m²) ; cette référence est postérieure au jugement (18 juillet 2022) et doit ainsi être écartée.

La moyenne de ces références donne un prix de 4 134 euros/m², sans qu’il n’y ait lieu de la majorer de 15 % comme le demande l’appelant en raison de la présence du terrain, terrain dont il sera toutefois tenu compte infra. Par ailleurs, l’appelant fait plaider que l’immeuble se trouve dans une situation exceptionnelle mais il en a été nécessairement tenu compte dans les références portant sur des biens voisins.

S’agissant de l’abattement pour occupation, il sera rappelé que sont loués les appartements des 1er et 2ème étage, et non pas celui du 3ème étage. Plus précisément, l’appartement du 1er étage est loué dans le cadre d’un bail d’habitation, et s’il est exact que le contrat de location stipulait que l’avenir de l’immeuble était incertain et que le preneur renonçait à tout recours contre le bailleur en cas d’expropriation, il n’en demeure pas moins que cet appartement est occupé et doit être évalué comme tel. S’agissant de l’appartement du 2ème étage, dont le bail afférent contenait des clauses similaire, le même raisonnement sera tenu. Pour ces deux appartements, un abattement de 20 % sera en conséquence appliqué.

Il sera relevé que le premier juge a commis une erreur en évaluant les deux appartements occupés à 7 205 euros et celui libre d’occupation à 3 874 euros le m².

La valeur de l’appartement du 1er étage est de 4 134 x 29 moins 20 % soit 95 908 euros ;

celle de l’appartement du 2ème étage est de 4 134 x 29 moins 20 % soit 95 908 euros ;

celle de l’appartement du 3ème étage est de 4 134 x 31 soit 128 154 euros.

Valorisation du local commercial (45 m²)

Le premier juge, excluant les termes de comparaison produits par M. [J] faute par lui d’en produire les références de publication au service de publicité foncière, a retenu les deux termes de comparaison fournis par l’EPFIF (cessions des 19 mai 2021, pour 2 316 euros/m², et 17 mai 2020, pour 3 333 euros/m²), en tenant compte également d’un terme produit par le commissaire du gouvernement, mais qui devait être minoré car il s’agissait d’un local libre d’occupation. La valeur au m² de ce bien n’est pas produite, et en outre un abattement pour occupation sera pratiqué ci-après, de sorte que seront retenus uniquement les deux premiers termes de comparaison, ce qui donne une valeur de 2 824 euros/m². Cette somme ne sera pas affectée d’un abattement pour occupation dans la mesure où les deux références ci-dessus retenues portent sur des locaux loués. Le local commercial sera ainsi évalué à 127 080 euros.

Valorisation du hangar

Le premier juge l’a valorisé à 100 000 euros, sur la base de 1 000 euros/m², après avoir relevé que sa structure était très sommaire, qui le rapprochait davantage d’un local de stockage que d’un local d’activité, alors qu’il était vétuste. M. [J] réclame une évaluation à 2 500 euros/m², faisant valoir que le terme de comparaison proposé par la partie expropriante et relevé par le juge faisait suite à une adhésion à expropriation, mais il a été indiqué supra que cette seule circonstance ne permet pas de l’exclure. Il s’agissait d’une cession du 31 mars 2022, faisant suite à une expropriation, portant sur un atelier occupé qui peut être comparé à un hangar, sis à [Adresse 17] (l’indemnité principale ayant été fixée à 471 819 euros, soit 1 425 euros/m²). Ce terme de comparaison doit donc être retenu, sans qu’il y ait lieu de le minorer eu égard à l’état médiocre du hangar querellé, car ce dernier est libre alors celui objet de l’acte du 31 mars 2022 était occupé. La valeur du hangar sera dès lors fixée à 142 500 euros.

Abattement

Aucun abattement pour vente en bloc n’est invoqué par les parties à hauteur d’appel. En outre, le bâti et le hangar se trouvent disposés sur une parcelle de forme rectangulaire, très allongée, dont la partie gauche longe une ruelle ; l’ensemble est donc aisément accessible même s’il existe une certaine hétérogénéité, et il doit être tenu compte de l’existence du terrain.

Montant de l’indemnité principale

Dans ces conditions, l’indemnité principale revenant à M. [J] sera évaluée à 589 550 euros, par infirmation du jugement.

Selon les dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10 % au delà de 15 000 euros : 57 455 euros

soit 59 955 euros.

La somme de 59 955 euros sera donc allouée à M. [J] au titre de l’indemnité de remploi.

Indemnité pour perte de loyers

Elle a été fixée dans le jugement à 11 167 euros, mais M. [J] réclame une somme de 22 334 euros alors que l’EPFIF requiert la confirmation du jugement de ce chef.

L’indemnité pour perte de loyers est due dans la mesure où il existe un lien de causalité entre l’expropriation et la perte de revenus locatifs subie pendant le délai nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail. Le loyer afférent au bail commercial était de 12 974 euros par an (ainsi qu’il est indiqué dans l’acte de renouvellement du 21 juin 2021) et ceux des deux appartements des 1er et 2ème étage de 380 euros par mois et 400 euros par mois. Une indemnité pour perte de loyers de 22 334 euros, sur la base d’un an de loyers (la durée visée dans le jugement, soit 6 mois, étant insuffisante, étant rappelé que ce n’est qu’une fois que l’indemnité principale et l’indemnité de remploi ont été perçues que M. [J] a été en mesure d’acquérir un autre bien, pour lequel il faudrait ensuite rechercher des locataires solvables), sera allouée à l’appelant, par infirmation du jugement.

Autres demandes

M. [J] sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 18 juillet 2022 en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité due à M. [T] [J] à 693 673 à euros ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 589 550 euros le montant de l’indemnité principale et à 59 955 euros celui de l’indemnité de remploi dues à M. [T] [J] ;

— FIXE à 22 334 euros le montant de l’indemnité pour perte de loyers due à M. [T] [J] ;

— FIXE à 1 280 euros le montant de l’indemnité de déménagement due à M. [T] [J] ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE M. [T] [J] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT